⑴ 急求房地产开发成本控制的一个实例及其原因分析。。。
房地产成本管理
一、资源计划编制
它的输入是;工作分解结构、历史信息、范围说明、资源库描述、组织方针、活动历时估算。
工作分解结构(WBS):项目的阶段可提交的一个或几个可交付成果,这个成果有质量特性和数量特性,如可行性研究报告是可行性研究阶段的一个可交付成果,这个成果的质量特性是报告的格式要符合房地产开发项目政府审查的格式要求,所含盖的内容与政府要求的内容一致,报告的相关资料、数据是调查得来的、真实的而非杜撰的,资料、数据分析的方法是科学的、合理的,得出的结论是经定性、定量分析的有说服力的,结论对后续工作如项目策划、定位有指导性意义,是真正的可行性研究报告而非可批性研究报告,数量特性是一份;再如地勘报告是地质勘察阶段的一个可交付成果,这个成果也有质量特性和数量特征,它的质量特征是在勘察报告中要准确地描述拟开发地快的地质状态(覆盖土厚度、岩层走向及相应力学特征),它的数量特征是钻孔深度和总进尺(米),地质报告得出的结论必须能指导后续的施工图结构设计。工作分解结构(WBS)就类似于我们经常遇到的分部分项工程及统计相关工程量。只不过我们未将质量特性在统计工程量时考虑这一要素,而是分离在施工组织设计的质量专题里。
历史信息:开发商从已开发的项目中总结出来的经验和教训(文档化的)、从别的开发商或别的项目得到的相关信息、项目团队人员的相关知识(由于受主观影响,不是很可靠)。
范围说明:拟开发项目的项目论证、拟开发项目的产品(业态、规模)、项目目标(质量、进度、成本、范围管理等)。
资源库描述:能为本项目提供咨询服务的可行性研究单位、开发产品的策划单位。项目所在地的资源状况,当地的地材水泥、砂石、钢材等储量、运距、单价、质量状况,能承担本项目的施工队伍状况、施工机械状况等。
组织方针:开发商对拟开发项目在可行性研究、项目策划、营销等是自己组织实施还是委托给具有相应资格的咨询服务部单位;在建设实施过程中是自建还是承包给相应资质的承包商;在材料供应上是采取甲供料还是乙供等。
活动历时估算:完成可交付成果所需要的时间,如可行性研究需2个月,产品策划需3个月、地质勘察需2个月和相应完成时段等。
上述这些都属于成本管理中资源计划编制的输入。怎样才能由上述输入变为输出呢?现代项目管理提出了相应的解决办法,其办法是:组织相应专家确定,也就是我们在计划经济时代所采取的工料分析,分析出开发项目每一阶段所需用的人工、材料和机械设备。同时要考虑备选方案以保证供应。
资源计划编制的输出:资源需求计划资源需求计划这实际上就是我们在20多年前在承接新工程后,在新工程开始时,计划处或科提出的三大计划即材料需用计划、劳动力(包括脑力劳动者)需用计划、机械设备需用计划。只不过当时作出的计划与工程的其他目标没有挂钩,这就形成了内部沟通不畅。而现代项目管理主张从工程一开始就将项目团队所有资源进行整合,在提材料需求计划时,就将质量目标、进度目标和项目产品目标贯穿其中,这就为实现目标创造了条件。
编辑本段二、 成本估算
它的输入是:工作分解结构(WBS)、资源需求、资源单价、活动历时估算、帐目表。
资源需求:就是资源计划编制的输出,包括人力、材料、设备三大需求,关键的是这三大需求要与工作分解结构可交付成果相对应。
资源单价:就是项目开发所需各种资源的当地单位价格。如钢材X元/吨,人工X元/天,可行性研究报告XX万元/个,等。
活动历时估算:完成一项可交付成果需要有哪些活动,每项活动历时是多长。要专门按可交付成果进行活动定义、活动排序、活动历时估算。
帐目表:对帐目成本进行分类(如人工、日常用品、材料)监控的任何编码系统。它基于开发商的会计科目表。
有了上述基本资料,根据房地产开发项目所处的不同阶段,分别使用不同的方法进行估算。如项目在可行性研究阶段,则采用类似估算法;在规划方案设计阶段、策划定位阶段则采用参数模型法;在施工图阶段则采用字下而上估算法。由于估算所处的阶段不同,所用的方法不同,估算有不同的精度和不同的时间耗费。这根据工程进展的需要所决定。
根据上述估算结果,可以得出成本管理计划、详细依据、成本估算.
成本管理计划:房地产开发项目从可行性阶段的→项目策划定位→规划方案设计→施工图设计→项目建设→项目验收等几个阶段,其项目定义是一个渐进明细的过程,因此开发项目的整个成本也是不断接近实际成本的过程,成本管理计划就是房地产开发项目在项目的各个生命周期管理成本的变化。
详细依据:在作开发项目估算时所用的假设和假定,假设和假定的理解就是我们传统的编制工程预算、进度计划经常写的编制说明或编制依据。
成本估算:完成开发项目诸活动需要资源可能成本的定量估算。随着项目定义的不断明细、在市场经济条件下资源价格的变化,其估算是一个动态的。
编辑本段三、成本预算
成本预算的输入是:成本估算、工作分解结构(WBS)、项目进度计划。
成本估算:前面已作介绍。
工作分解结构(WBS):房地产开发项目各阶段可交付成果,这里所用的WBS与估算所用的WBS是一致的。这里需要强调的是,不论估算还是预算,开发项目各阶段可交付成果的本质是一致的,并不因为项目在其生命周期中所处的阶段不同,其成果在不断变化。在现实的房地产开发项目中,这种情况屡屡发生,如在可行性研究中,定义某地块做中档住宅开发,在策划定位阶段定义为传统风格高档别墅,在规划方案设计时又作成异域风情特色的社区。本人并不认为这种不断改变可交付成果是一种进步,实际上是一种瞎折腾。造成这种情况是开发商寻找作可行性研究的人不合格、或开发商组织前期工作的人水平太低自己心中无数。像这种不断变换项目可交付成果,成本就无法预算。
项目进度计划:按开发项目的开发节奏,按可交付成果的时间节点编制出来的进度计划安排。
根据上述输入,再利用成本估算的类比法、参数模型法、自下而上估算法和计算机模型等工具和技术编制成本预算。
成本预算:就是将成本估算分配在各项工作上,它同时与进度计划相匹配,从而形成形成成本基准计划。成本基准计划通过一定的程序批准,如有变更必须通过成本变更控制系统进行间歇式的变更。这就保证了成本基准计划的严肃性。以此基准计划对后来开发项目在实施过程中的实际成本和计划成本进行比较,从而可以检测项目的成本绩效和进度绩效。
编辑本段四、成本控制
它的输入是:成本基准计划、绩效报告、变更申请、成本管理计划。
绩效报告:开发项目在实际进行开发运作过程中,随时掌握的实际情况而编写的状态报告、进度报告和发展趋势。
变更申请:导致项目成本变化的因素很多,开发范围发生变更(增大或缩小),必须引起成本的变化;时间的巨大调整,会引起成本的变化;项目出现重大事故会引起成本的变化;关键人员调整会引起成本变化等。这些成本变化必须通过一定程序对项目估算和项目预算进行调整。成本的变化必须通过书面形式来完成。
对上述引起成本变化,首先必须通过一定的程序对变更申请进行处理,核实变更的合理性,核实的过程就是绩效测量。测量结果确实需要变更,那么还要重新补充编制成本估算,其编制的方法可以按常规计算或用计算机辅助工具。
经过上述过程,我们会得出修订后的成本估算和更新的预算。在开发项目执行过程中,根据已花费的实际成本,根据项目的绩效报告,可以预测项目到完成究竟需要多少成本,这样作出开发项目的完工估算。
在项目实施过程中,对发生成本变更的原因要深入分析,不能被动的变更成本,根据项目的实际情况和企业本身的财务状况,要主动的采取纠正措施,或调整范围或改变资源条件或重新协调进度、成本、质量的三者关系。
编辑本段房地产成本的组成
1、土地费用
土地费用包括城镇土地出让金,土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种:协议出让,招标出让,拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧,通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我[1]国城镇商品房住宅价格构成中,土地费用约占20%,并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费
前期工程费主要指房屋开发的前期规划,设计费,可行性研究费,地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低,一般不会超过6%。
3、建筑安装工程费
建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程,设备及安装工程费用等,又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看,约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用
市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路,自来水,污水,电力,电信,绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如学校,幼儿园,医院,派出所等)和各种营利性的配套设施(如粮店,菜市场等商业网点)等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站,变电室,自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中,该项目所占比例较大,我国一般在20%~30%左右。
5、管理费用
管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用,它包括管理人员工资,差旅费,办公费,保险费,职工教育费,养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小,一般不会超过2%。
6、贷款利息
房地产因开发周期长,需要投资数额大,因此必须借助银行的信贷资金,在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小,融资额度的多少有密切关系,所以占成本构成比例相对不稳定。
7、税费
税费包含两部分:一部分是税收,与房地产开发建设有关的税收包括房产税,城镇土地使用税,耕地占有税,土地增值税,两税一费(营业税,城市维护建设税和教育费附加),契税,企业所得税,印花税,外商投资企业和外国企业所得税等;另一部分是行政性费用,主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用,项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费,商品房交易管理费,大市政配套费,人防费,煤气水电增容费,开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大,一般在15%~25%左右。
8、其他费用
其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费,各种不可预见费等,在成本构成中一般不会超过10%。
编辑本段成本管理系统
长期以来,房地产企业因为行业的高利润,一般都不是十分的关注成本管理,在当前地产新政的形势下,由于政府行为日益规范、市场竞争加剧,加强成本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。
要加强成本管理,必须建立起系统的成本管理系统,对于房地产企业,成本管理系统应包含三个层面的内容,最基础的是成本管理的流程与制度体系,其次是每一个阶段的控制要点和知识积累,第三个层面是从公司的战略角度优化成本结构。
成本管理的流程与制度体系包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、成本后评估体系以及责任成本体系,分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行管理。成本控制要点和成本数据的积累则是建立在一定的流程规范基础之上的对开发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承,从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大战略措施,如根据客户细分而进行的产品标准化、战略采购等。从管理的层次而言,建立起基本的成本管理流程是最基础的管理工作。
一、 目标成本管理体系
所谓目标成本是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划,目标成本是项目在开发过程中成本控制的依据之一,也是编制成本责任考核指标的基础文件。
由于房地产企业自身的特点,地产企业很难像工业企业那样把成本定额做得很细,但是房地产工程成本管理要实现主动控制,就要做到“算了以后再做”,而不是“做完后再算”,要实现这个目标,我们就要对房地产工程成本目标进行测算,做到花钱明明白白。事实上,如果有好的方法和成本数据的积累,建立目标成本的并不难。
在实际操作中,目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中,原则上,每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。在可研阶段要进行成本的估算,这个时候主要是对投资的可行性进行估算,然后随着方案的不断深化,目标成本开始逐渐的准备和细化,到主体工程施工图预算确定后形成最后定稿的版本。
从流程上讲,建立目标成本首先应该根据项目的设计特点、选材用料标准、财务利润要求和类似楼盘的成本经验,测算项目的单方建筑安装成本。然后根据项目特点和公司拟分包思路,明确各分包工程承包范围及其相互搭接关系,将单方建筑安装成本分解到各分包工程上,测算各分包工程的单位成本,检讨是否与选材用料标准吻合,如不吻合,调整有关要求或标准,重复上述步骤。
这个过程关键是目标成本的市场化,由于市场是经常发生变化的,因此在制订目标成本时除了要参照历史数据外,很重要一点是要随时了解市场,同时成本的测算一定要与项目的定位档次相匹配。
由于在规划设计阶段已经决定了绝大部分的项目成本,因此应把此阶段应该作为成本管理的重点。
二、 责任成本管理体系
目标成本制订以后一定要将成本逐项分解到部门,并建立控制的标准。
在制订目标时,要按细项列出清单并划分责任部门,通常建造成本按发生程序划分责任部门,建造成本以外按成本项目划分责任范围。对多个部门承担责任的可以按权重进行分解。
从项目成本的构成看,一般包括土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理费用和财务成本,每一个子项均可以找到责任部门。
目标成本分解后还需要建立控制的标准,分解后的成本责任必须纳入绩效考核的范畴。
三、 动态成本管理体系
由于市场是千变万化的,而且开发过程中有很多不可预见的因素,因此,必须对整个成本进行过程上的动态管理,而要进行有效的动态管理,必须建立详细的和可操作的动态成本信息系统以及保持动态的监控。
首先必须在各部门建立起动态成本台帐,确保各部门发生的成本能及时反映出来,这是动态成本管理的基础。
其次要确保所有的变更能够得到及时的管理,包括设计变更、签证管理和顾客的变更,因此必须建立起完善的设计变更流程和签证管理流程,变更与签证前的审核是动态成本控制的基本手段,变更与签证流程的严格执行是基本的保障
还必须在各阶段对动态成本进行分析和总结,必要时及时调整目标成本管理体系,真实反映成本控制现状。
四、 项目后评估体系
提高成本预测的准确性是成本管理的难点之一,方法之一是通过后评估来改进,同时可以提高成本管理的有效性,因此在项目工程竣工并在结算完成后要进行项目的后评估,主要从以下几方面评价:
l 比较项目结算成本与可行性研究时的预测成本差异(评价投资估算、项目成本预测的准确、合理性)
l 对比项目结算与《目标成本指导书》的成本差异(评价成本管理工作的有效性)
l 分析各期《项目动态成本分析报告》(评价项目成本管理的科学合理性)
l 分析工程承包范围变化,工程量变化等确认设计变更、现场签证等对成本的影响
l 考察项目交付使用一定时期内,主要工程材料的使用效果和耐用程度(评价材料成本的合理性)
以上四个体系是成本管理系统的基础管理框架,要完善房地产的成本管理,必须先从建立上述基础管理体系开始,逐步积累成本控制的经验和完善成本信息数据库,从而有效的控制成本。
案例介绍
京北回龙观某地块以京北回龙观区域2007年成交的一个项目举例,其土楼面地价已经达到3070元/㎡。再加上3%的契税,其土地成本已达到3162元/㎡,包括工程、人力、建材及其他不可预见费用的建设费成本,一般在2300元/㎡左右。其他包括一些代征道路建设费用和园林绿化费用及基础设施建设费用的市政配套成本在500元左右;还有包括营业税、城市建设维护税、教育附加费、增值税等在内的各种税费占了销售额的11%左右,"这大概在900多元。"另外,单位平方米的营销管理和销售推广费用也占到销售额的5%,达到400元左右,还有项目开发的前期费用200元,还有包括贷款利息等财务费用约200元。以上7项之和所算出的该楼盘一平方米的成本已经达到了7662元!位于北京南部丰台区域08年某成交项目,其楼面地价为6505元/㎡(含3%的契税),加上2300元的建设费用、500元的市政配套费用、500元的营销管理费用、300元的前期费用和1100元的各项税费,还有财务费用200元。其单位平方米的成本已达11405元。
位于北京东部通州区域2008年成交的一地块,楼面地价为5206元/平米,加上3%的契税,每平米约156元,共5362元/平米,加上2300元的建设费用、500元的市政配套费用、500元的营销管理费用、300元的前期费用和1100元的各项税费,还有财务费用200元,每平米成本达万元左右。
⑵ 如何从公司财务报表中分析出融资情况,需要计算哪些财务指标
可用过计算财务报表中资产负债率、流动比率、速动比率、现金流量比率等分析融资情况。
一、短期偿债能力比率
1、营运资本=流动资产-流动负债=长期资本-长期资产
2、流动比率=流动资产/流动负债
3、速动比率=速动资产/流动负债
4、现金比率=(货币资金+交易性金融资产)/流动负债
5、现金流量比率=经营活动现金流量净额/流动负债
二、长期偿债能力比率
1、资产负债率=负债总额/资产总额
2、产权比率=负债总额/股东权益总额
3、权益乘数=资产总额/股东权益总额
4、长期资本负债率=非流动负债/(非流动负债+股东权益)
三、总债务流量比率关系
1、利息保障倍数=息税前利润/利息费用=(净利润+利息费用+所得税费用)/利息费用
2、现金流量利息保障倍数=经营活动现金净流量/利息费用
3、现金流量债务比=经营活动现金流量净额/债务总额
(2)房地产融资成本分析表扩展阅读
例如:某公司2017年12月31日流动资产合计3600万元,其中货币资金250万元,交易性金融资产45万元,应收票据40万元,应收账款2100万元,预付账款60万元,其他应收款120万元,存货580万元,一年内到期的非流动资产240万元,其他流动资产165万元。
另得知其流动负债总额为1600万元。该公司2017年末各项短期偿债能力指标。
营运资金=3600-1600=2000万元
流动比率=3600÷1600=2.25
速动比率=(250+45+40+2100+120)÷1600=1.60
现金比率=(250+45)÷1600=0.184
通过计算我们看出该公司虽然流动比率和速动比率都较高,但现金比率偏低,说明该公司短期偿债能力还是有一定风险,应缩短应收账款回收期,加大催账力度,以加速应收账款资金的周转
参考资料来源:网络-财务分析
⑶ 房地产业财务报表需要分析哪些数据
1、“应收账款”项目,应根据“应收账款”账户和“预收账款”账户所属明细账户的期末借方余额合计数,减去“坏账准备”账户中有关应收账款计提的坏账准备期末余额后的金额填列。
2、“预付款项”项目,应根据“预付账款”账户和“应付账款”账户所属明细账户的期末借方余额合计数,减去“坏账准备”账户中有关预付款项计提的坏账准备期末余额后的金额填列。
3、“应付账款”项目,应根据“应付账款”账户和“预付账款”账户所属明细账户的期末贷方余额合计数填列。
4、“预收款项”项目,应根据“预收账款”账户和“应收账款”账户所属明细账户的期末贷方余额合计数填列。
5、“应收票据”、“应收股利”、“应收利息”、“其他应收款”项目应根据各相应账户的期末余额,减去“坏账准备”账户中相应各项目计提的坏账准备期末余额后的金额填列。
1)购买固定资产、无形资产等的支出,持续高于经营活动现金流量净额,说明企业持续借钱维持投资行为。
2)投资活动现金流入里面,有大量现金是因出售固定资产或其他长期资产而获得的。这可能是企业经营能力衰败的标志,是企业经营业绩进入下滑跑道的信号灯。
筹资现金活动现金流量中的异常现象
1)企业取得借款收到的现金,远小于归还借款支付的现金。这可能透露银行降低了对该企业的贷款意愿,使用了“骗”回贷款的手段
2)企业为筹资支付了显然高于正常水平的利息或中间费用——体现在“分配股利、利润或偿付利息支付的现金”和“支付其他与筹资活动有关的现金”两个科目的明细里。当然,这也可能意味着企业遇到必须江湖救急的生存危机。
通过现金流量表寻找优质企业
1)经营活动产生的现金流量净额>净利润>0;
2)销售商品、提供劳务收到的现金≥营业收入;
3)投资活动产生的现金流量净额<0,且主要是投入新项目,而非用于维持原有生产能力;
4)现金及现金等价物净增加额>0,可放宽为排除分红因素,该科目>0;
5)期末现金及现金等价物余额≥有息负债,可放宽为期末现金及现金等价物 应收票据中的银行承兑汇票>有息负债。
⑷ 房地产开发企业如何做好房地产财务分析 详细
房地产财务分析是以财务报表和其它辅助资料为依据,依靠财务人员的经验,采用一定的统计方法,系统分析和评价企业过去和现在的经营成果、财务状况和现金流动情况,对企业的有关经济活动作出评价和预测,以便于经营者正确地把握企业的经济决策的一种内部管理行为。 随着我国市场经济体制的确立和现代企业制度的完善,财务分析更加成为企业一项重要的管理活动。尤其房地产行业,随着国家相关规章制度的健全以及宏观调控的加强、金融机构对房地产开发项目贷款门槛的提高,土地招、拍、挂政策的实施,都给天津市场本不丰厚的利润回报,带来更大的成本压力。在这种形式下,如何通过做好房地产开发企业的财务分析来增强企业竞争优势这一问题就显得尤其必要。 一、 传统财务分析的主要内容及其局限性 传统财务分析的目的是寻找企业内部管理缺陷,而现代财务分析更重视从宏观角度来把握企业的经营运行。分析一个企业通常是企业偿债能力、营运能力 、盈利能力三方面进行的。如根据资产负债表项目的年初、年末余额变化趋势情况分析资产及负债总额的变化幅度及原因,并进一步分析资产负债率、流动比率、速动比率,根据利润及利润分配表业务收入的增减趋势分析其变化原因,针对收入成本结构分析,将不同报表结合起来分析净资产收益率、总资产报酬率、销售利润率、成本费用利润率、投资回报率等。 从以上分析指标不难看出,企业传统的财务分析更侧重于经济现象的微观分析,缺乏从企业资本运营的角度来进行财务分析;侧重于单一财务信息的分析,忽视了与相关经营信息的结合分析;侧重于经济事项的事后分析,缺少有效的前瞻性分析,财务分析的适时性和快速反应能力滞后,缺少对企业风险防范和发展潜力的分析;侧重于财务指标的静态分析,忽略了企业经营的动态性,财务指标分析缺少可比性,企业之间的横向比较缺乏,经营者难以了解相关分析指标在行业中的地位,绝对指标与相对指标分析被割裂,过分重视相对指标而忽视绝对指标的分析。另一方面,财务人员受业务知识单一限制,缺少业务经营方面的知识和技能,也影响了自己的观察力和分析力。 财务分析需要向企业的经营管理层提供大量的、经常性的财务信息,为提高和改善企业的经营管理服务。但由于传统财务分析的以上局限性,其分析内容不能最大限度地满足企业管理层的需求,使用价值大打折扣。因此,从管理层的角度出发,进一步关注财务分析的结 果,注重财务分析的综合性和整体性。 二、 房地产开发企业财务分析的完善及应重点分析的内容 在现代企业制度下,企业财务分析指标不应再局限于静态的单一指标分析,作为新兴行业的房地产开发企业更应从整体上动态地分析企业的盈利能力、资产运营能力、开拓市场、创造市场和把握市场的能力。因此,房地产开发企业财务分析需要在传统财务分析的基础上完善和补充以下分析内容: 1、整体分析与专项分析相结合 在单项指标分析的基础上,将各指标形成一套完整体系,相互配合使用,进行综合分析与评价,强化对企业经济运行的整体性分析,以掌握企业整体财务状况和效益。同时要针对管理中存在的薄弱环节加强专题分析,如企业潜亏分析,专项成本分析(包括市场开发成本分析、广告成本效益分析、售后服务成本分析、成本结构分析等),利润增长点分析,投资项目可行性分析,投资项目效益与可行性报告差异分析,内控制度成本效益分析等,在分析中注意把握点和面的关系,避免分析的片面性。 2、加强房地产开发企业现金流量情况的分析 在企业经营环境日趋复杂的背景下,现金流量信息越来越受到企业管理层的重视,许多企业发生财务危机不是因为缺乏盈利能力,而是因为现金的短缺造成企业信用的丧失。作为从事资本密集型的房地产业的企业来说,由于房地产开发项目对资金高度依赖,在进行财务分析时,更应从以“利润”为中心转向以“现金流量”为中心。分析营运资本投资和利息支付前的经营活动现金流量,检查企业是否能通过其经营活动产生足够的现金流量;分析营业资本投资后,利息支付前的经营活动现金流量,评价企业的营业资本管理是否有效率;分析营业资本投资后,利息支付前的经营活动现金流量,评价企业是否能够满足其利息支付义务;分析外部融资活动之后的现金净流量,用于评价企业的筹资政策。利用这些指标的逐年变化的信息,将为我们评价企业现金流量的动态稳定性、提供许多有价值的信息。由于现金流量信息揭示了企业经营活动现金净流量与净收益之间的差别,因此对这些差别及其原因进行分析,有助于评价企业盈利的质量。 3、加强成本控制分析 在进行成本分析时要注重分析以下几个方面: 一是通过深入分析工程项目预算值与决算值差异,正确评价企业目标成本(既预算值)的执行效果,提高企业和员工讲求经济效益的积极性;二是揭示成本升降的原因,及时查明 影响成本高低的各种因素及其原因,进一步提高企业成本管理水平;三是寻求进一步降低成本的途经和方法。 4、加强房地产开发企业之间的横向指标对比分析 如果房地产财务分析thldl.org.cn 仅局限于本企业内部,不与其它企业进行对比,就谈不上“知己知彼”,不知道与同行业其它企业相比较的差距或优势,这种比较也不是一个或几个财务指标的比较,而是企业之间财务状况的综合比较。通过分析企业可以明确企业在行业中的位置,使企业的管理层对自己的经营决策进行适当定位,在竞争中找到自己的发展空间。 实际上房地产开发企业的房地产财务分析可以不受传统房地产财务分析模式的约束,不应局限于具体的分析模式及财务周期,计算机技术的运用也为财务分析模式的建立和财务数据的深度开发创造了条件。管理层更重视对财务分析结果的评价,并利用评价的结果来指导企业的经营活动,我们应围绕企业的经营管理捕捉管理层最关心的热点问题,适时的进行各种定期的和专题的财务分析。既可利用财务信息,也可利用业务信息结合判断与估计,体现财务分析的实时化和快速反应。在现代企业制度下的财务分析应该更多的从经营者的角度出发,着重强调在利用财务分析发现企业存在问题的同时进一步通过财务分析来判断企业资本运营效果,以便作出正确的决策调整,提高企业资本运营效率,增强企业的财富,从而达到股东财富最大化的目的。
⑸ 房地产项目融资的优劣势分析
项目融资自20世纪50年代产生以来,尤其是近十几年来在世界范围内得以迅速发展,并日益受到人们的瞩目与青睐,主要是因为项目融资与传统融资方式相比具有一些明显优势,这些优势使项目融资更适用于房地产项目开发,并成为其未来发展方向,主要表现在以下几个方面:。
(1)房地产项目融资的优势分析
①以项目为导向,有利于实力及资信状况不佳的开发商获得资金。
在传统融资方式中,贷款银行看重的是开发商的实力及资信状况。而项目融资,顾‘名思义,以项目为主体。贷款银行的贷款依据是该商业地产项目的经济强度。与传统融资方式相比,项目融资可以获得更高的贷款比例和更长的贷款期限,也可以帮助那些仅凭资信很难取得银行贷款的开发商获得资金。
②实现融资的无追索或有限追索。
追索权是指在借款人未能按期偿还债务时,贷款银行要求借款人用除抵押资产外的其他资产偿还债务的权利。
在传统融资方式中,贷款银行拥有完全追索权,即借款人拥有的所有资产都可供还债之用。而在项目融资中,项目的经济强度决定资金偿还情况。在无追索项目融资中,当商业房地产开发项目没有达到完工标准而以失败告终或是项目在后期的经营过程中无法产生足够的现会流量时,开发商不直接承担任何债务清偿的责任。在有限追索项目融资中,贷款银行的追索权往往也在时问、对象和数量上具有一定限制,贷款银行不能追索到开发商除该项目资产、现金流及担保之外的任何形式的资产。有限追索既限制了开发商的风险,又使开发商有更大的空间从事其他项目的开发。
③实现风险分担。
有限追索权有效实现了风险分担。与项目有关的各种风险要素要以某种形式在所有与项目有直接或间接利益关系的参与方之间进行分担,使项目中没有任何一方单独承担全部风险。开发商应当学会如何识别和分析项目的各种风险因素,确定参与各方所能承受风险的最大能力及可能性,充分利用与项目有关的一切可以利用的优势,设计出对开发商具有最低追索的融资结构。
④实现资产负债表外融资(Off-balance Finance)。
一般情况下,开发商取得的银行贷款会体现在资产负债表上,使负债率提高,形成不利的资产负债结构,从而加大未来融资成本影响公司自身经营发展。项目融资的无追索或有限追索特点为安排资产负债表外融资提供了可能。在项目融资中,由独立法人的项目公司与贷款银行签署融资协议并负责项目建设,只要开发商在项目公司中的股份不超过一定比例,项目公司的融资就不会反映在开发商的资产负债表上。当然,这要依赖于有关会计法规。
⑤信用结构安排灵活多样。
一个成功的项目融资,其贷款信用结构的安排是灵活多样的,可以将信用支持分配到与项目有关的各方面。例如,在工程建设方面,为了减少风险,可以要求工程承包商提供一个固定价格、固定工期的建设合同或“交钥匙”工程合同,还可以要求项目设计者提供工程技术保证;在原材料和能源供应方面,可以要求供货方提供供货合同:在项目招商方面,开发商可以要求入驻的零售商提供长期租约合同。这些都是项目融资强有力的信用支持,能提高项目的债务承受能力,减少融资对借款人资信和其他资产的依赖程度。
⑥税务优势。
在法律法规允许范围内,通过精心设计的融资模式,可以将政府对投资者或经营者的税务鼓励政策作为一种资源在项目参与各方中最大限度加以利用,以降低融资成本、减少项目高负债期的现会流压力、提高项目偿债能力和综合收益率。此类政策一般包括加速折旧、利息成本税前扣除、投资优惠政策及其它费用的抵税法规等。项目开发期和经营前期的亏损可被不同财务状况的利益相关方吸收,用于合理避税,降低开发商或其他参与方的融资成本。
(2)房地产项目融资的劣势
如同其它融资方式一样,房地产项目融资也不可避免存在~些劣势,主要表现为:融资结构复杂,融资时问长,融资成本高。这是由于,项目融资涉及面广、合同结构复杂、风险大.需要花费大量时间做好有关项目设计、风险分担、税收结构、资产抵押等技术性工作,必然造成复杂的融资结构,漫长的融资谈判和高额的融资成本。这些缺点影响了项目融资在我国商业房地产开发的应用,因此,除了看到项目融资的优势外,也必须考虑规模经济效益问题。
⑹ 分析利率与房地产市场的关系
利率与房地产市场的关系呈现正相关的关系。
价格围绕着市场价值或生产价格上下波动;从长期来看,市场价格调节着市场供求的平衡与不平衡,调节着生产要素的流入或流出。
其次,短期的市场供求关系决定着市场价格偏离市场价值或生产价格的方向和程度。一般来说,市场供不应求,市场价格往往高于市场价值或生产价格;市场供过于求,市场价格往往低于市场价值或生产价格。
不仅如此,市场供给与需求的对比关系决定着市场价格偏离市场价值或生产价格的程度大小。最后,长期供求关系直接影响着市场价值或生产价格形成的条件,进而影响市场价值。一般来说,长期供过于求很少出现,而供不应求是长期供求关系的主要形式。
(6)房地产融资成本分析表扩展阅读:
房产利率新规颁布促进房地产市场合理平衡:
8月25日,中国人民银行就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告称,自今年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。
其中,首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。
此次房产利率新规的亮点,在于将个人住房贷款利率的基准,由原来设定的固定市场利率,转变为最近一个月相应期限贷款利率的市场报价利率。而且,住房利率还可以由双方协商根据当时最近一个月的LPR进行重定价。
有关新规的颁布,预示着我国房地产调控,,将由以短期性、强制性行政成交量干预为主,转变为以长期性的利率干预为主。
毕竟,仅仅通过国家强制手段,借“限售”“限价”等限制条款对住房交易进行调整,并不足以从根本上改变住房市场的供需关系。
借制度等因素强行使价格偏离供需平衡点,只会造成“黑市”等市场乱象。而长期性的个人贷款利率调控,则能够从需求端深层影响房地产市场。
⑺ 房地产市场如何拓宽融资渠道
这个问题就是错的。房地产市场是宏观经济分析的概念,融资渠道是具体的战略规划,这两个怎么可能放在一起呢?
房地产企业如何拓宽融资渠道
房地产业是一个资金密集型产业,其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施,在为房地产投资过热现象降温的同时,也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下,房地产业如何冲破融资困境,保持稳定健康发展?本文就这一话题谈一点粗浅看法。
一、房地产企业融资现状
(一)融资规模持续增长
近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示,我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨,2001~2005年短短4年里,全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍(参见表1-1)。
(二)银行信贷是房地产融资的主要渠道
仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元,其中:国内贷款1692亿元,占21.99%;自筹资金2184亿元,占28.38%;其他资金来源3671亿元,占47.69%。可见,银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右,呈三足鼎立的态势,看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现,自筹资金中只有55%左右为自有资金,30%~40%为企业从银行获得的流动资金贷款,其余为各种施工企业垫款或材料商垫款;其他资金来源中,80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来,有60%~70%资金直接或间接来自银行信贷的支持(部分企业甚至达到70%~80%)。
(三)股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小
2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格,截至2005年末我国房地产上市公司只有80家,仅占全部上市公司总量的2%,占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据,我们可以发现,债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低,且2002年以来呈现快速下滑的趋势,平均只占0.001%左右。
(四)房地产资金信托活跃
2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%,比年初增加12.61亿元,增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后,全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长,直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(以下简称212号文),对信托融资进行严格限制,给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。
二、房地产企业融资存在的主要问题
(一)融资渠道过于单一
从上面对表1-1的分析中可以得知,我国房地产企业开发资金来源中有60%~70%直接或间接来自银行,只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求,相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构,加剧了房地产企业的财务风险,不利于整个房地产市场稳定发展。
(二)银行体系所承担的风险与收益不对称
作为自负盈亏的企业,银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益,承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险,风险和收益处于极度的不对等状态,再加上各种违规贷款的存在,整个房地产金融面临巨大风险,不利于银行体系的稳定。
(三)缺乏多层次房地产金融体系
就房地产体系而言,目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系,专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重;缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系;缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系;缺乏房地产金融二级市场等等。
(四)房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善
目前,我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的,除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外,还没有专门的房地产金融监管框架,房地产金融业务的有关规范也有待于制订。
(五)房地产企业融资瓶颈亟待突破
为防范整个金融体系出现系统性风险,央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定,使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈,房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。
三、房地产企业融资策略分析
(一)发展多元化直接融资
银行贷款融资是典型的间接融资,具有短期性特征,到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道,除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外,还可以发展市场化直接融资,建立多层次的房地产金融体系。
1.大力培育房地产信托融资方式
房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行,很大程度上是银行贷款的变种,但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行,因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外,我国目前真正意义上的信托投资机构并不多,且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此,一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构,另一方面应在加强对房地产信托监管的同时,通过完善房地产金融市场,规范和发展信托融资方式,使之成为房地产业融资的一条主要通道。
2.培育地产金融二级市场,推动住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化,就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券(主要以抵押贷款作为担保的债券),并通过二级市场进行交易,转卖给市场投资者,以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场(个人房贷市场)的运作不仅使得一级市场(开发贷款市场)有了稳定的资金来源,而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性,有效实现了风险分散和风险管理的目标,同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国,经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品,具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率,受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前,我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段,各地宜根据国家相关政策,结合当地实际情况,积极推动住房抵押贷款证券化进程。
3.建立多层次房地产金融体系
借鉴国外先进经验,逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系,以促进我国房地产金融业发展,加速银行资金周转,降低银行金融风险。
4.建立和完善相应法律制度配套措施
规范各种融资行为并加强监督管理,以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患,引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据;加快修订《企业债券管理条例》,尽快出台《产业投资基金法》等等。
(二)进一步完善间接融资
我国是一个间接融资占绝对比重的国家,在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此,要进一步改进和完善银行间接融资渠道,更好地为房地产企业提供服务。
1.推进间接融资形式多样化
目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断,但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状,提供一些有特色的信贷服务,如建立一种将中外银行、担保机构有效结合,为企业提供贷款的融资方式,具体可采取的模式,如:中资银行+外资银行;中资银行+信用担保机构;中资银行+信用担保机构+担保企业;中资银行+担保企业甲+担保企业乙,等等,为企业提供各种担保和抵押贷款。
2.创新变直接融资为间接融资的方式
直接融资虽然形式多样,但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多,相反,从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。
(三)探索建立组合式融资模式
组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合,使其不但能够满足房地产企业发展,又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如,在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略,吸收新的投资者进入,成立项目合资公司,实行利润分成,进行原始资本积累;在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略;在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作;在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。
⑻ 房地产开发成本明细科目有哪些
开发成本包括以下8点:
一、土地使用权出让金。国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。
1、土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;
2、也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
二、土地征收及拆迁安置补偿费。
土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
(8)房地产融资成本分析表扩展阅读:
房地产开发成本分类:
房地产开发成本核算就其用途来说,大致可分为三部分:
1、土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本构成的主体内容,大致占总成本的80%,其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。
房产商在决定是否开发一个项目以前,必须进行房地产开发成本计算,将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本(俗称楼板价),以此来进行项目的可行性评估。
2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费,学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但难以全部收回。
这类收费项目种类繁多,标准不一,许多项目由垄断性企事业单位执行,随意性很强,标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本核算中受外界因素影响最大的一块费用支出,一般占项目总投资的10%~15%.
3、管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比,有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点,因此,大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好,对正确进行房地产开发成本计算,将起到非常重要的作用。
⑼ 融资成本在前一年基础上上涨300bp是什么意思
BP是basic point的缩写,中文通常叫做基点,是指一个百分点的百分之一,即万分之一,0.01%;通常在宏观经济和金融行业表述中较常见。
融资成本较前一年上涨300bp,即基准利率增加了300个基点,是指基准利率比之前增加了3.00%。