信托业房地产监管

❶ 银保监会：加强房地产信托领域风险防控

新华社北京7月6日电（记者 李延霞）中国银保监会有关部门负责人6日表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。

该负责人表示，截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。但部分信托公司房地产信托业务增长较快，部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患，需要引起高度重视。

据介绍，银保监会对这些信托公司提出五方面要求，包括严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配；提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展；控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平；提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。

该负责人表示，这些措施要求，有助于遏制当前房地产信托业务过快增长的态势，有助于推动信托公司回归本源、优化结构、有效转型，促进房地产市场的平稳健康发展。

今后，银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作，根据房地产市场发展变化情况，及时开展政策吹风，推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。

❷ 新一轮房地产信托专项排查启动：继续严控规模、强化穿透监管

房地产信托监管政策延续高压态势。

信托百佬汇记者获悉，银保监会信托部日前向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》（简称“《房地产信托排查通知》”），要求继续严控房地产信托规模，按照“实质重于形式”原则强化房地产信托穿透监管，严禁通过各类形式变相突破监管要求，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道，切实加强房地产信托风险防控工作。

据记者了解，此次专项排查主要针对房地产信托业务的持续合规监管情况、风险防范化解情况及落实整改问责情况，信托部要求各银保监局于2020年11月30日前将排查情况上报。

三大排查要点

《房地产信托排查通知》要求，各银保监局要切实履行属地监管责任，保持对房地产信托高压监管态势不放松，提前谋划风险防控工作，严厉查处违法违规行为，健全房地产信托监管长效机制。

首先，排查地产信托业务的持续合规监管情况。一是核查信托公司违规开展房地产信托贷款情况；二是核查信托公司通过不当“创新”等变相形式突破监管要求情况；三是为各类资金违规流入房地产市场提供通道便利情况。

其次，排查地产信托业务风险防范化解情况。一是对房地产信托业务逐笔排查，对风险缓释措施进行分析，摸清风险底数；二是在识别房企集团关联方的基础上，全面排查信托公司对房企集团（含其关联方）的信托融资集中度情况，评估集中度风险；三是制定和执行风险应对预案情况。

再次，落实地产信托业务的整改问责情况。针对信托公司房地产信托合规与风险问题，总结今年以来（含本次专项排查工作）的整改情况和追责问责情况。

据信托百佬汇记者了解，此次房地产信托业务排查涉及的合规问题包括：是否违反“四三二”要求、是否用于土地储备、是否用于补充流动资金、是否协助金融机构进行监管套利，以及是否存在其他违规行为。与此同时，要求上报的业务风险状况包括：风险程度、风险项目发生时点、风险成因分析、已采取何种实质性风险化解方式以及已采取何种非实质性风险化解方式等。

遏制地产信托回潮

房地产信托一向是信托公司的重头业务。

针对地产信托2018年以来狂飙突进的增长势头，银保监会自2019年中以来屡出重拳，严格控制地产信托业务规模，并取得良好成效。

截至2020年2季度末，房地产资金信托余额为2.50万亿元，同比2019年2季度末2.93万亿元下降14.68%，环比1季度末2.58万亿元下降3.10%。过去几个季度的房地产信托占比是逐渐下降的，2019年4季度末占比为15.07%，2020年1季度末和2季度末占比分别为14.57%和14.16%。

尽管如此，监管部门认为，目前房地产信托业务依然存在较大的合规管理及风险防控压力。

一位接近监管部门的消息人士向信托百佬汇记者透露，“监管部门主要是担心房地产信托重新升温。从数据来看，二季度新设房地产信托项目是近一年的高峰。此外，在日常监管工作中，确有发现部分信托公司仍然存在以变相形式突破房地产信托监管要求、信托资金运用疏于管控并违规流向房地产领域等问题。”

不久之前，个别大型房地产集团流动性风险暴露，再次为疫情之下房地产信托业务风险防控敲响警钟。

复旦大学信托研究中心主任殷醒民指出，信托业要严格落实房地产行业发展要求，在风险可控的前提下适度合理开展房地产业务，可以在城市更新领域的资金支持方面有所作为。城市更新的内涵日益丰富：包括租赁住宅、养老住宅、商业物业改造等多种形式，信托公司可以创新金融产品和改善金融服务，通过债权融资、股权融资、资产证券化、组合金融服务等多种业务模式，充分发挥信托公司的制度优势和灵活架构，为新型城镇化和高质量城镇化融资体系探索新的思路和模式。

❸ 银监会下发了《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，为什么这么急啊

展恒理财认为以上监管政策均在情理之中，投资者应保持平和的心态，理性地对待。
首先，我们要了解监管部门出台新的监管精神的真正内因。我们先看一组数字，据统计，截至2010年10月31日，全国信托公司自营资产合计1351.4亿元，负债合计179.96亿元，所有者权益合计1171.44亿元。管理的信托资产合计30103.71亿元，已经跨越3万亿元大关，与2004年末2102亿元的信托资产规模相比，在不到六年的时间里增长近15倍。显然信托业这几年快速发展，但与其相对应的风险管控却相对滞后。与此同时信托行业经营模式多属粗放型，有些规模较小的信托公司为寻求发展，积极扩张业务，对投资项目审核不严，滥竽充数的情况时有发生，极大扰乱了信托业持续快速发展。同时，当前国内经济形势比较复杂，通胀压力较大，流动性相对过剩。在这种内外部共同作用下，监管层出台以上措施，主要目的也是规范信托业健康发展，防范流动性风险和系统性风险，这也符合当前国内经济政策大方向，无可厚非。
其次，对于信托业中的房地产信托来说，监管层的调控力度更大。监管部门不仅把房地产信托业务的风险资本计提比例提高到3%（最高级），还专门发通知要求信托公司针对房地产信托的合规性风险检查和自查。仔细想来，也能理解。自国家出台房地产调控新政以来，房地产公司的银行融资渠道被掐得很死，众多资金量紧张的地产公司纷纷涌向信托产品，为房地产公司赢得了一口喘息的机会。由于房地产信托产品收益率较高，接受范围较大，因此发行速度很快（房地产信托产品规模占信托产品总规模的比率由年初的10.3%激增到三季度末的13.4%），但如此高的发行速度必然导致产品鱼龙混杂，系统性风险也随之增大。在这个时机，监管层出台针对房地产信托的相关政策也在情理之中，这也是配合国家调控房价的措施之一。
如此一来，我们是否能理解为监管层确实要掐死房地产信托呢？答案是否定的。我们承认监管层确实在打压房地产信托，但却并不是叫停，只是限制。投资者针对房地产信托保持谨慎的态度是必要的，房地产信托的整顿甚至整个信托业的转型势在必行，也许转型过后，房地产信托会迎来更加蓬勃的发展。

❹ 房地产金融的非标业务正受到谁监管

房地产金融的非标业务正受到监管部门的严监管。近期一些信托机构的房地产非标业务已暂停。多位接受采访的房企和信托人士表示，非标业务收紧后，房地产企业资金链承压，特别是一些中小房企的融资渠道依赖信托，非标收紧后日子比较难过。在此背景下，债券和类REITs等成为房企看重的融资渠道，租赁类融资项目受到追捧。

“现在资金成本比去年同期涨了2-3个百分点，今年一些小开发商的资金链可能断裂，房地产企业等着过冬吧。”上述信托人士说，“我们最近跟房企聊，今年房企融资根本不用谈定价，能融到资就不错了。去年资金成本9%左右的房企融资项目都能做，今年可能要到15%以上。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，中小房企的融资压力已开始显现。

整顿非标业务

市场人士指出，大量非标资产对应的融资最终流向了房地产等受限领域。

中泰证券固收研究报告估计，2017年非标融资对房地产开发的支持规模累计在2.5万亿-3万亿元左右。非标融资占房地产开发资金的20%-25%左右。

“根据相关规定，房地产企业向银行贷款必须‘四证齐全’。证件不全的开发商可以通过理财直投、券商资管计划、信托计划等形式，绕个弯获得融资。”某大型国有银行公司部人士表示，“这两年非标业务规模增长很快，因为信托公司等渠道审批时间短，融资方便。”

某大型信用评级公司工商企业部人士表示，房企要想获得非标融资，必须经过外部评级。2017年年中以后，一些信托公司的房地产相关产品要求房企的评级达到AA级。对于资质一般的企业，信托公司做非标业务就比较谨慎。

土地款配资是理财资金进入房地产企业的一个重要渠道。中部地区某城商行房地产事业部负责人表示，2017年该行土地款配资业务十分红火，放款上百亿元，创利2亿多元。在高峰期，土地配资的杠杆比例一般是3:7，近期出于谨慎降至5:5。

中原地产首席分析师张大伟表示，非标业务收紧才刚刚开始，到底有多大影响还难以预计，很多房企都在拓展其他融资渠道。

转向长租类

北京某券商资产证券化人士陈军（化名）表示，在银行贷款审批更审慎、非标通道受限的背景下，债券和类REITs等工具成为房企尚可利用的为数不多的融资渠道。

“在提倡租购并举的大背景下，租赁类债权融资和资产证券化项目都比较热门。”陈军表示。

以类REITs项目为例，2017年发行规模超过260亿元，较2016年的104亿元左右有大幅提升。“前两天，碧桂园(港股02007)发了规模100亿元的类REITs，一下就把今年对类REITs的整体规模预期给拉高了。”陈军说。

陈军认为，未来租赁市场的各环节都可以做资产证券化，减轻相关企业的资金压力。例如，租赁房的物业，房租和装修等环节都可以通过类REITs架构进行融资。

银行对租赁融资业务的热情也很高。近日中国银行(港股03988)与8家地方国企签订租赁住房金融服务战略合作协议，计划为上述企业提供融资规模约1700亿元的住房租赁金融支持。建设银行(港股00939)也就通过支持企业发行类REITs、支持地方政府发展个人租赁平台等形式布局住房租赁金融。

债券融资也受到房企的倚重。近期龙湖地产(港股00960)、碧桂园、绿地控股、泰禾集团、象屿股份等房企在境外发行美元债。

张大伟表示，房企境内融资收紧，海外融资渠道越来越受到关注。

房地产是该管管了。

❺ 关于房地产信托的法律法规都有哪些呀 谢谢指点

这里有相关的法理法规，可以自己查！
http://lawyersbj.com.cn/fdcyjz.htm

❻ 违规“输血”房地产 多家信托公司被罚

11月罚单显示，民生信托被罚90万、中诚信托被罚70万、北方国际(000065,股吧)信托被罚80万

■本报记者吉雪娇

11月28日，因存在“收益权投资”项下信托资金违规用于缴纳土地出让价款等多项违法违规事实，民生信托收到北京银保监局开出罚单。就在数天前，中诚信托亦受到处罚，其违规行为同样包括信托资金违规用于缴纳或变相缴纳土地出让价款。值得关注的是，今年以来，房地产业务已成为信托公司违规的“重灾区”。分析人士认为，信托公司对此应高度重视，采取以往打擦边球的做法已不合时宜。

房地产业务成违规“重灾区”

11月公布罚单显示，截至目前，已有3家信托公司因业务违规被处罚。其中，民生信托存在的违法违规事实包括“收益权投资”项下信托资金违规用于缴纳土地出让价款；信托资金运用与信托计划投资方向和投资策略不一致；违规接受保险资金投资于事务管理类信托产品。依据《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条，北京银保监局责令民生信托改正，并罚款90万元。此前，因“违规接受银行理财资金投资于未上市企业股权；信托资金违规用于缴纳或变相缴纳土地出让价款”，中诚信托亦收到北京银保监局开出罚单。被责令改正，并罚款70万元。

此外，北方国际信托因“信托贷款管理不尽职，严重违反审慎经营规则”，被天津银保监局罚款50万元。这也是其年内第二次受到处罚。今年4月，北方国际信托曾因“违规发放房地产自营贷款；信托资金违规发放房地产贷款”，被罚款80万元。

据《金融投资报》记者不完全统计，截至目前，今年以来已有20家信托公司因业务违规收到银保监会罚单，总计罚单为37张。值得关注的是，房地产业务仍是信托受到行政处罚的最集中区域，共有8家信托公司出现相关违规，占比近半。

除上述3家信托公司外，还包括五矿国际信托“尽职管理不到位，导致信托资金用于收购土地”；建信信托“信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款、违规投向“四证”不全的房地产项目、违规向不具备二级资质的房地产开发企业提供融资”；中信信托“信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款”；中融信托“开展房地产信托业务不审慎”；粤财信托“违规开展房地产信托业务”等。

加强自身合规审查能力建设

随着严监管趋势的持续，今年以来不少信托公司的合规短板也逐渐暴露，其中房地产领域较为显著。

事实上，作为今年监管的重点领域，房地产类信托的监管持续从严。5月17日，银保监会下发“23号文”，即《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，对于信托公司开展房地产业务提出严格要求，重点关注向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等。7月，多家信托公司收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。8月银保监会发文对32个重点城市进行房地产业务的专项检查，严厉查处各种将资金通过挪用、转道方式流入房地产行业的违法违规行为。在市场分析人士看来，监管层对房地产信托的强监管趋势没有改变。同时，针对信托行业的种种过度扩张，以及房地产过度金融化，监管政策将会越来越紧。

“下半年以来，监管层对信托资金进入房地产已采取了零容忍态度，监管层的行为应该引起信托公司的高度重视，采取以往打擦边球的做法已经不合时宜。”用益信托研报指出，针对相关规范较为零散的现状，信托公司须加强对自身合规审查能力的培养和建设，以应对越发严峻的监管环境。

❼ 北京银保监局：未叫停房地产信托业务

北京银保监局：未叫停房地产信托业务

光大信托辟谣“暂停房地产类项目募集”实为优化结构 地产信托规模快速上涨受高度关注

7月11日下午，关于光大信托“紧急叫停所有房地产类项目募集”的传言快速传播，引起广泛关注。随后有消息称，除了光大信托，国投泰康信托也暂停了此类项目。还有报道称，这次“紧急叫停”主要针对北京辖区的信托公司。然而，接近北京银保监局的业内人士告诉北京青年报记者，北京银保监局最近并没有叫停房地产信托，北京地区对房地产信托业务的监管也是按照统一要求进行，并无特别之处。

光大信托辟谣暂停房地产信托

此前市场消息显示，光大信托发布紧急通知称，截至昨日12点，暂停所有房地产类项目募集(包括直销和代销)，12点后已募集的此类项目全部退款。国投泰康信托也暂停了此类项目，已经打款的项目全部退款，暂停预登记，房地产类信托项目都暂停。

光大信托有关人士随后对市场传言进行了辟谣。光大信托按监管要求，对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑运作。光大信托坚持房住不炒，重点支持与政策导向一致的住房保障项目。

房地产信托监管趋严

不论部分信托公司是否自己叫停房地产信托项目，房地产信托业务的监管日趋严格却是不争的事实。

5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果
促进合规建设”工作的通知》(23号文)时，就强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。

针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。

有消息称，这次至少有10家信托公司被约谈或警示。各家公司收到的监管要求不尽相同，有的要求“自觉控制地产信托业务规模”，有的要求“三季度末地产信托业务规模不得超过二季度末”，甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。

有信托业内资深人士表示，自己所在公司各项目运转正常。该人士认为，现在市场各种有关房地产信托的传言，其实都不是一刀切的政策，都是针对少数在风险防控上存在隐患的公司和项目，合规的信托项目并不受什么影响。

财经观察

房地产信托市场有望降温 窗口指导将常态化

房地产信托受到监管层高度关注的主要原因应该是地产信托规模的快速上涨。普益标准数据显示，2019年上半年，投向房地产领域信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。

中原地产首席分析师张大伟分析指出，信托资金宽松，是2019年土地市场二季度活跃的主要原因之一，信托资金投向房地产比例扩大，新增信托逐渐向房地产集中。截至2019年一季度末，全国68家信托公司受托资产规模为22.54万亿元,相较于2018年四季度末，投向基础产业与房地产领域的信托资金占比有所上升。数据显示，二季度信托资金加快进入房地产行业。

张大伟同时表示，信托依然是房地产企业资金的主要来源之一。规范是趋势，但不可能一刀切。虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高，但对房地产信托监管政策的加码肯定会一定程度上影响房地产企业的融资渠道，房地产企业融资收紧预期增加。

普益标准研究员龙燕也认为，近期房地产信托规模和数量的变化，释放出行业继续加大房地产投资的信号，而监管层及时的窗口指导对信托融资做出了一定的调整。在一系列监管措施下，过热的房地产信托市场有望降温，银保监会对信托公司的窗口指导也将常态化，有助于促使信托公司回归业务本源、加强主动管理能力，转型发展房地产信托业务，探索开展真实股权投资业务。(记者
程婕 统筹/余美英)

❽ 房地产信托规模收缩 严监管背后的深意

窗口指导、余额管控、罚单频现……房地产信托成为2019年信托业的关键词。伴随部分项目逾期，市场对地产信托产品的谨慎态度也愈发明显。不少投资者对兑付情况、抵押物是否足值及处置时间等方面表达了担忧。
面对逾期信托项目越来越多的情况，对信托公司风控的质疑声也不断涌现。这些是否意味着作为信托的主要业务之一的房地产信托从此会“一蹶不振”？严监管背后究竟有何深意？
在多位业内人士看来，房地产信托近期频发的兑付危机更多是与市场大环境、政策基本面有关。而房地产行业已经经历多轮政策调控，大部分信托公司在风控条件方面基本上是可以把握的。作为一种补充融资手段，经历严监管的房地产信托更多是配合稳房价和稳预期，适当地控制增长的节奏。此外，随着信托步入转型关键期，存量地产业务也有望成为重要立足点之一。
地产信托困境
房地产信托作为信托公司的主要业务，明确的担保和抵押成为其被青睐的关键优势。
在房屋销售市场持续降温的情况下，抵押物是否持续足值及其处置的时间是否过久，也成为多数经历房地产信托项目逾期的投资者的“心病”。有投资者明确地向记者表达了这样的担忧。
业内人士分析认为，目前房企普遍面临融资收紧的情况，部分房企现金流紧张，无法偿还之前的信托贷款，有些甚至濒临破产。此外，今年信托到期量绝对规模仍处于历史最高位，到期量的分布呈现前低后高的规律，房地产领域的风险暴露有可能加快。
某三方代销机构工作人员王华（化名）告诉记者，房地产商融资一般会以名下项目作为抵押物，但在违约的情况下，抵押物的处置、变现往往需要一段时间，还可能面临折价。
“信托处于处置期、延期的项目越来越多。”王华对记者感慨道，现在很多情况是一家企业违约连带着十几家机构踩雷，其中不乏信托公司。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示，房地产信托项目大部分风险都与房屋销售市场有关系。如果销售市场行情好，问题一般都很容易化解；反之，若市场在持续降温，往往会引起较多问题。
“尤其是和商业、办公挂钩的项目，比如出现烂尾、租金回报率不高等情况，而融资方又无法获得一些补给的资金，则会对项目兑付产生影响，需要警惕相关风险。”严跃进补充道。
那么，地产信托相关风险项目，又该如何化解？
某信托公司从业人士李华（化名）在接受记者采访时表示，从信托公司角度来看，逾期地产信托项目处置抵押物在大多数情况下，不存在是否有人接盘的问题，关键在于价格。在整个调控依然比较严格的阶段，市场普遍缺乏流动性，资产较难出手且大概率面临打折的困境。
“对于信托公司来说，一旦折扣力度较大，则面临无法收拾的难题。”李华补充称。
然而，李华亦告诉记者，从普通的固定收益类产品来看，信托基本可以理解为能够兑付或者有潜在兑付预期的产品。“即使一些延期较长的项目，也不会说最终不去处置，并让投资者蒙受损失，可能后面几年问题也就慢慢得到解决了”。
“整体来看，行业风险敞口不是很大。”李华进一步表示，无论项目的情况如何，信托是一直履行管理人职责的。
风控手段多样
从与投资者交流的过程中，记者注意到，面对逾期信托项目越来越多的情况，对信托公司风控的质疑声也不断涌现。
事实上，多位信托业内人士告诉记者，近期频发的兑付危机，更多是与市场大环境、政策基本面有关。
金乐函数信托分析师廖鹤凯在接受记者采访时表示，信托项目方风险的暴露，与整个经济环境有很大的关系。从本质上来看，信托或者整个金融行业属于风险管理行业。
“金融与各行各业都要打交道，因此，风险也会在金融行业集中体现。”廖鹤凯对记者进一步表示，在这样的情形下，对于风险的管理、控制和化解显得尤为重要。
“就算是相同的业务，不同的金融机构也会有自己的风控标准参照。”廖鹤凯对记者进一步表示，从整个资管行业来看，信托基本可视为相关手续的完善度与成熟度最高的领域。
“交易对手的复杂化，要求信托具备丰富多样的风控手段。整体来看，在交易结构方面，有些制度设计是比较创新的。”廖鹤凯补充道。
李华告诉记者，从房地产信托业务来看，目前的风控措施主要包括名单制、质押物、资金监管和投后管理等。“抵押物是倾向的主要因素，但并非决定因素。并不是所有抵押物的资质都很好，还是要结合各家风控逻辑的层次来看，一般风险抓手决定抵押物所占的权重”。
“总体来看，房地产业经历了高速发展之后，房企从跑马圈地进入到加速分化阶段。而对行业的理解与合作主体的选择，成为信托公司房地产业务风控的核心环节之一。”李华告诉记者。
此外，相较前几轮调控，本轮政策调控具有一些不同之处。
廖鹤凯告诉记者，从前面几轮调控来看，房地产业整体还是显著向上的，所以相关质押物的变现可能不会很久，价格也相对可观。但目前在严格调控和房地产税有征收预期的大背景下，整个行业向上趋势并没有特别明显。此外，结合棚改政策逐渐退出等多重政策影响，三四线城市也会受到明显影响。“而信托早期已经投入进去的项目，后续如何去处置，其实是比较关键的”。
“房地产行业已经历多轮政策调控，大部分信托公司在风控条件方面基本上是可以把握的，做业务的逻辑也往往经过了多轮论证。”廖鹤凯强调。
规模显著收缩
下半年来，地产信托规模经历“缩水”。用益信托网数据显示，11月集合信托成立规模为1067.51亿元，较去年同期的1808.33亿元大幅下降约41%。其中，有213.83亿元投向房地产，较去年同期的660.49亿元更是大幅下降近68%。
实际上，自2019年下半年以来，投向房地产领域的信托发行规模呈现明显下降趋势。
具体来看，用益信托数据显示，2019年1月-6月份发行的投向房地产领域的信托中，有5个月的单月规模在800亿元以上，6月的规模甚至超过1000亿元；而7月-11月，单月规模均是在800亿元以下。
同时，中国信托业协会数据显示，截至2019年三季度末，投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，较二季度减少1480.67亿元，环比下降5.05%。这是自2015年四季度以来，首次出现新增规模的环比增速负增长。
李华告诉记者，房地产信托今年上半年热度较高，而下半年则面临严监管，这形成了较为鲜明的对比。
5月，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（简称《通知》）。
根据《通知》的要求，不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过“股权投资+股东借款”、“股权投资+债权认购劣后”、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。
随后，在“房住不炒”的大背景下，房地产信托经历了监管“接力式”的调控。
7月，银保监会有关部门负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。紧接着，对信托公司房地产信托业务进行余额管控的消息传出。
同时，据媒体报道，监管部门已统一房地产信托业务放行标准，地产信托业务二级资质将无法穿透两层，这意味着二级资质的孙公司将无法开展信托业务贷款。
调控还在持续升级。8月份，银保监会向各银保监局信托监管处室下发了《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》（信托函〔2019〕64号）（下称“64号文”），对下半年信托业的监管重点进行传达。
根据“64号文”的要求，按月监测房地产信托业务变化情况，及时釆取监管约谈、现场检査，暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。
严监管深意
多位信托从业人士告诉记者，实际上，房地产信托的监管处于一个比较大的逻辑与思路框架下。那么，严监管的深意究竟何在？
资深信托研究员袁吉伟对记者分析称，房地产信托经历了严监管，但并不是完全被禁止，更多是在前期增长过快的情况下，配合稳房价和稳预期，适当地控制增长的节奏。“毕竟房地产行业无论对于国民经济增长还是居民财富都有较大影响”。
“避免资金过度投入到一个领域，集中度太高也有比较大的风险，这也是原因之一。”袁吉伟进一步表示。
廖鹤凯对记者分析称，2019年，监管对地产信托的调控力度大于往年。事实上，这类政策并不仅是针对信托领域。在整个房地产行业资金来源里，信托只能说是一种补充融资手段。“之所以在信托方面也做单独强调，是有一定原因的。从以往情况来看，在银行对房地产行业融资收紧的情况下，如果信托再放开口子，一定程度上会减弱政策的效力”。
某中型信托从业人士王诚（化名）告诉记者，严监管形势可以说是“前所未有”，这也与当前宏观经济及金融市场所面临的环境息息相关。在风险易发高发阶段，进行严监管是有必要的，也是有利于行业长远稳健发展。
“虽然短期、单体来看，调控对信托公司的经营业绩会带来一定压力，但从长远、整体来看，严监管对信托行业、地产行业乃至国家宏观经济都十分有必要。”李琦补充道。
廖鹤凯亦告诉记者，监管趋严，无论是对房地产业自身发展还是维护金融体系稳定，都具有重要的意义。
具体来看，如果过多资源投放到地产领域，一定会挤压到对其他部门的投入，这样反而会阻碍房地产业的长期发展。结合行业特点来看，房地产大概率是在其他行业发展好的基础上才能得到长远发展，反之则会出现不稳定的情况，进而对金融体系造成影响。
也有分析认为，从长期来看，房地产业依然是有发展空间的领域，只不过已经过了高速发展期，进入相对成熟的阶段。后续的存量市场会衍生出新的业务机会，最终整体地产行业的回报率会趋于平缓，但按照行业特点，依然会比传统行业的回报率略高。
事实上，多位信托业内人士告诉记者，从存量业务的规模来看，房地产信托或会成为信托转型的立足点。
以转型方向之一的REITs（房地产信托投资基金）为例，虽然信托目前还处在“霸屏”房地产一级市场，REITs业务量还很小，可一旦进入到房地产行业进入存量博弈阶段，信托或将会积极介入。
针对目前REITs业务面临的租金回报率不高问题，廖鹤凯认为，未来这一点或许会发生改变，去杠杆的精髓在于回归资产本身的价值。
另一方面，从信托自身来看，最大的优势在于跨市场操作，回归本源意味着不仅仅限于资金类信托管理。而房地产作为我国家庭资产的重要组成部分，从存量市场的角度看，信托依然有很多机会。

❾ 银保监会回应加强地产信托业务调控

7月6日讯，银保监会相关负责人表示，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，近日银保监会开展了约谈警示。要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。

❿ 监管“组合拳”下房地产信托遇“冰点”

2019年，房地产信托经历了先“热”后“冷”的发展过程。

今年以来，随着房企融资政策收紧，供给渠道进一步受限，由于信托制度灵活、可提供定制化产品，取道信托融资成为不少房企优选。对于信托公司而言，房地产业务利润大、回报高，展业意愿强。此形势下，房地产信托得到蓬勃发展。

与此同时，信托公司“扎堆式”发展房地产信托背后则是一系列风险隐患，引起了监管部门的重视，下半年连续出台政策遏制房地产信托过快增长，房地产信托遇冷。

从上个月的数据来看，8月份房地产信托募资规模骤降至400亿元，环比下降近四成，几乎与年内最低点（2月份为380亿元）持平。监管规范下，房地产信托得到有效遏制。对此，用益信托研究员帅国让对记者表示，“从目前监管来看，关于房地产信托业务主要还是余额管控，并没有完全终止房地产信托业务，预计房地产信托会保持一定比例，但占比会有所下滑”。

房地产信托大降近四成

在集合信托市场上，上个月成立产品和规模均出现不同程度的滑落。用益信托月度数据显示，8月份共有56家信托公司成立1608款集合信托产品，环比减少4.35%；集合信托产品成立规模为1370.71亿元，环比减少11.29%。

从投向领域来看，房地产信托募集规模受监管影响明显下滑，金融类信托和工商企业信托规模增速较快。具体来看，8月份金融类信托募集资金规模432.23亿元，环比增长30.61%；同样增长较快的有工商企业信托，募集资金105.96亿元，环比增加30.61%；基础产业信托募资规模373.31亿元，环比减少3.44%；房地产信托成立规模大幅度下滑，8月份共募集资金402.68亿元，环比下滑37.83%。

可以看出，房地产信托收缩成为导致整个集合信托下降的重要因素。用益信托认为，监管趋严使得房地产信托收紧，集合信托市场正处于一个新旧动能转换的阶段，消费金融、基础产业领域或成信托公司下阶段发力重心，但短期内难以弥补房地产类信托收缩带来的空白。

对于房地产信托募资规模大幅下降的原因，帅国让对记者分析道，“其一，与今年的‘23号文’、‘64号文’等监管措施一脉相承，主要是为了防控房地产信托业务发生区域性或是系统性风险；其二，契合中共中央政治局会议‘房住不炒’，‘不将房地产作为短期刺激经济手段’的要求；其三，因为上半年房企借助信托渠道融资规模较大，并且出现融资乱象情况；事实上，最终目的还是防控金融风险。”

可以看出，监管种种举措对房地产信托的规范起到了明显的效果，房企融资将进一步受到约束。对此，也有业内研究人士表示，房地产信托监管政策的加码可能会造成其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。“今年以来监管层对房地产信托政策的关注和逐步收紧可能并非局限于信托行业，全年房地产行业政策‘房住不炒’的思路不变，对房地产行业投融资都存在一定约束。”

房地产业务违规成今年处罚重点

在控规模的同时，信托监管部门也在进一步防范房地产信托风险，严格处罚相关违法违规行为。

据记者统计，今年以来，至少有3家信托公司因房地产业务违规被监管“点名”。事由分别为“开展房地产信托业务不审慎”、“违规开展房地产信托业务”、“违规发放房地产自营贷款”及“信托资金违规发放房地产贷款”。

对于受罚信托公司，最直接的负面影响则是信托业务开展受限。普益标准认为，根据相关规定，在受托管理社保基金、保险资金、企业年金、担任特定目的受托机构以及开办受托境外理财业务时，对受到行政处罚的信托公司会有限制，未来在申办新业务类型时也可能受到影响。信托公司拟新设基金子公司等主体时，有可能因自身被行政处罚而无法开立相关机构，影响信托公司的业务发展布局。

面对监管趋严的环境，资深信托研究员袁吉伟对记者表示，“从近期调控政策看，更多是制约了房企的融资端，也是更好地将信贷资源配置到实体经济、新兴产业方面。短期看，房地产信托监管会承压，监管要求会比以往严格，需要信托行业在确保房地产信托业务的合规性基础上，加快回归本源，更好地服务实体经济，支持资本市场发展，实现创新转型发展。”