平安房地产信托业务投资风控指引

⑴ 房地产信托是指什么

简简介

房地产信托结构图
房地产信托，英文是“Real Estate Investment Trust”，简称REITS，包括两个方面的含义：一是不动产信托就是不动产所有权人《委托人)，为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；二是房地产资金信托，是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国正大量采用的房地产融资方式。
2003年6月，央行发布121号文件限制房地产企业的银行融资，房地产信托开始成为企业追逐的热点。房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。
2发展历程
1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托（Bost

上海国际金融中心
onPersonalPropertyTrust），但直到1920年以后，美国投资事业才有了划时代的发展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始对投资公司进行规范。为确保投资人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。依据美国1940年投资公司法第4条，投资公司可以分为：面额证券公司（Face-AmountCertificate Companies）、单位信托公司（UnitInvestmentTrust）和经理公司（Management Companies）三类。
其中，经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通，按投资公司法第5条又可将其分为：封闭型（Close-end Type）投资公司、开放型（Open-End Type）、分散型（Diversified Type）和非分散型（Non-DiversifiedType）投资公司四种。马塞诸塞商业信托是REIT的前身，由于经济利益的驱动，最初采用信托形式是为规避州法禁止公司以投资为目的而持有不动产的规定，随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织，而被美国最高法院认定为商业信托与公司相似，并视同联邦公司组织加以课税，导致其发展一度停滞。但由于后来的投资信托法规不断健全，且经济发展态势良好，美国投资信托的发展又日益茁壮起来。着眼于投资信托的优点，美国国会于1960年通过修订内地税法典，正式开创了REIT，规定凡具备该法案第856条至859条的有关组织、收入及收益分配要件的REIT 可享有免税优惠。
换言之，即使REIT是以公司为组织形态，也可以不必负担公司所得税，而仅对股东或投资人课征个人所得税，所以REIT一般也被认为是具有投资媒介性质管道机能。1976年美国国会通过了税收改革法案，取消了REIT必须是由非法人信托或社团组织的要件，所以现今美国的REIT组织形态可以是公司组织或信托，但必须是联邦所得税意义下非银行、储蓄贷款机构或保险公司类的公司，通过这些机构，向大众募集资金。基于危险分散原则，主要从事买卖管理不动产实体的投资或抵押担保贷款的信托投资，属于一种长期投资商品，其基本架构由不动产投资信托基金、经理公司、保管机构和投资人四个实体组成。但按照1986年税收公司改革法的规定，REIT必须雇佣独立的不动产专家来执行管理REIT的日常事务活动。
3性质分类
房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为：
①委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等；
②代理业务，如代理发行股票债券、代理清理债权债务、代理房屋设计等；
③金融租赁、咨询、担保等业务。
相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。
4发展现状
当人们对高房价已经感觉到无奈的时候，“集体焦虑”就出现了。当这种“集体焦虑”出现之后，一切与房

房地产信托
地产沾边的东西都会刺激人们的这种焦虑，房地产信托也自然“被焦虑”，被情绪化地关注。事实上，在我们的生活中，已经多次出现一个传言击垮一家企业的案例。信用社会中，“压倒骆驼的最后一根稻草”表面看也许就是一个传言或是无意的误读，但其背后是“集体焦虑”中的非理性。网络时代，当信息的传播更加便捷之时，对于信息的辨别也更重要了。
[1]房地产信托可谓屋漏偏逢连夜雨，房地产企业紧张的资金链使得房地产信托兑付风险加大，而绿城事件以及沪京房地产企业兑付问题更是引起了市场的担忧。这也使得很多投资者对房地产信托望而生畏。 尽管房地产信托产品面临众多问题，但并不能一概否定此类产品。相关专业人士给出了建议，从来看，房地产信托产品收益率还是比较高的，投资者在购买的时候一定要审慎：首先要看项目本身的好坏，其次要房地产信托计划的风控措施，第三还要看信托公司的资质。房地产信托依然具有投资价值。
不过专家建议，在购买房地产信托计划的时候一定要擦亮眼睛。除了要考察项目的好坏之外，也要严格把握产品的风控措施，不要片面追求高收益而忽视了项目和产品风险。此外在信托公司的选择上，要尽量选择那些股东背景、资金实力较为雄厚的国有控股信托公司发行的产品。
从投资品种来看，股市屡创新低，外围环境负面消息不断，反弹迹象并不明确，风险难以把控。而房地产投资受到严控，且受到限购令影响，投资房地产风险加大。相比较下来，前发行的房地产信托计划预期年化收益率大都在10%以上，尽管同样受到调控，但是投资者能详细了解房地产信托项目，作为资产配置的一种，不失为一个理想的选择。
5发展前瞻
银监会从2011年5月开始针对房地产信托业务逐步开始调控，屡次通过窗口指导的方式降低房地产业务的发行。6月要求房地产信托项目由事后报备改为事前报备，可以看出银监会逐步将主动权掌控在自己手中，并开始主动出击。从9月开始，要求逐个监测存量项目的兑付风险。而之后就爆发了绿城事件，这系列措施可以看出银监会对于整治房地产信托业务的决心和力度。而这次四家信托公司被叫停可谓再次给行业敲响了警钟。
在监管部门的严控信托网的主动调整之下，房地产信托业务已经呈明显降温态势。根据信托研究机构普益财富昨日发布的9月份信托市场月报，9月份房地产领域的信托产品发行量为49款，环比下降25款，占比下降2.57个百分点。
这次叫停是银监会释放的一种继续严控的信号，至于房地产信托业务是否会被叫停，尚无消息，但可以看出，调控政策逐步向各个信托公司开始发难。由于之前房地产信托过快的发展，这也使得风险积聚，银监会此举也是出于风控角度考虑。
6资金来源
资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。房地

基金型房地产信托
产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样，主要来源有：
房地产信托基金
是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及
其它信托业务而设置的营运资金。我国的信托投资公司资金来源主要有：财政拨款、社会集资以及自身留利；
房地产信托存款
是指在特定的资金来源范围之内，由信托投资机构办理的存款。其资金来源范围、期限与利率，均由中国人民银行规定、公布和调整；
集资信托和代理集资
这是信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业单位等的委托，直接或代理发行债券、股票以筹借资金的一种方式；
资金信托
是指信托机构接受委托人的委托，对其货币资金进行自主经营的一种信托业务。信托资金的来源必须是各单位可自主支配的资金或归单位和个人所有的资金，主要有单位资金、公益基金和劳保基金；
共同投资基金
即投资基金或共同基金，对于国内公众而言，它是一种较新型的投资工具，但在国外已有百余年的历史，并且日趋兴旺，是现代证券业中最有前途的行业，在发达国家的金融市场上，已为实践证明是一种相当先进的投资制度，并已成为举足轻重的金融工具。
7投向分类
根据资金投向的不同，REIT可分为三类：
权益型
（EQUITYREIT）。权益型 REIT直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入。收益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益；
抵押型
（MORTGAGEREIT）。主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益；
混合型
（HYBRIDREIT）。顾名思义，此类REIT不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。
早期的房地产信托主要为权益型，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。抵押信托的发展较快，现已超过产权信托，主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券。但混合型无疑是将来发展的方向。另外，REIT还有很多其他分类方法。
例如，按股份是否可以追加发行，可分为开放型及封闭型。封闭型REIT被限制发行量，不得任意发行新的股份；相反，开放型REIT可以随时为投资于新的不动产增加资金而发行新的股份。按是否有确定期限，可分为定期型和无期限型。定期型REIT是指在发行基金之初，就定为确定期限出售或清算基金，将投资所得分配予股东的事前约定；无限期型则无。按照投资标的确定与否，分为特定型与未特定型。基金募集时，特定投资于某不动产或抵押权投资者为特定型REIT；反之，于募集基金后再决定适当投资标的者为未特定型REIT.[2]
8运作流程
房地产信托的运作流程基本上可以分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。这两种模式说到底就是资金信托和房地产资产信托的区别，由于各自的国情不同，美国比较侧重于资金信托型REIT，而日本侧重于房地产资产信托型REIT。
9美国模式
美国的房地产信托通常是以基金的形式出现的，在成立阶段，其主要运作流程为：

房地产市场的政策
（1）评估资金。基金发起人为满足自身需求，进行REIT基金募集的筹划，主要工作包括：预估所需资金数量，确认选择REIT基金为筹资工具，并考虑投资标的的收益性能否达到必要的回报率等。
（2）接洽承销商、发起人与承销商讨论投资与募集事宜，包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。
（3）接洽律师及会计师。与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题，选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务，并拟订申请文件，此时投资计划在财务上的可行性分析基本确定。
（4）接洽不动产顾问公司。若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任，则需要洽定对象并签定REIT管理顾问契约，确定其权利义务关系。
（5）当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集，在申请成功后，要决定保管机构并签定REIT契约。
房地产信托成立并在证券交易所挂牌交易后，便进入正式运作阶段。值得注意的是该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投资信托公司必须按成立阶段所定协议实施投资计划，保管机构则依房地产投资信托公司的指示，进行业务操作，执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商业投资的收支等事宜。投资者通过券商购买REIT证券，投资收益则从保管机构处获得。
在美国，房地产信托证券首次公开发行的注册登记，其依据是1933年证券法表格-11，该格式要求详细披露REIT的投资政策、与投资政策有关的活动、房地产的状况、财产处理的信息、经理公司与投资公司之间的关系等。当然，REIT也可因私下发行而无须注册登记，但依据1933年证券法REGULATION D（RULES501-506），私下发行的投资人人数上限为35人，完成公开发行后，按照1934年证券交易法，REIT有报告的义务。另外，法律还对房地产信托的结构、资产运用和收入来源作了严格的要求，如房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中；每年90%以上的收益要分配给股东；其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务，75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。在税收方面，REIT则受到了优待，按照规定，REIT不属于应税财产，且免除公司税项，这就避免了双重纳税的可能。
10日本模式
其运作流程为：
（1）房地产公司将土地、建筑物分售给投资者，由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房地产公司；
（2）投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理；
（3）信托公司将房地产全部租赁给房地产公司，同时向该公司收取租赁费；
（4）房地产公司也可以将房地产转租给承租人，向承租人收取租赁费；
（5）信托公司向投资者发放红利；
（6）信托银行也可以将该房地产在市场上销售，从购买者身上获取价款，再按比例分配给投资者。
11借鉴意义
从对美国和日本房地产投资信托发展的经验和教训的研究中，我国的房地产投资信托业的发展必须注意以下几点：
（1）我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须尽早对房地产投资信托进行认真细致地研究，并推动政策的市场化，来达到房地产的证券化。 （2）正确认识房地产投资信托的特性。房地产投资信托是一种新的金融商品，它有自己产生的条件和发展的规律， 我们只能给它创造适合生长和发展的条件， 不能只是为了处理银行的不良资产（当然它可以作为处理不良资产的一种手段），更不能为了利用它的初期性来转移金融机构的不良资产而极力发展，这样只能起到拔苗助长的作用。
（3）在政策上，根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。
（4）在房地产证券化的发展过程中，应极力开发相关和配套的房地产证券化商品，培养大量的机构投资者。
（5）我国房地产业才刚刚开始发展，我们必须通过房地产投资信托的发展建立一套完整的房地产投资的管理和战略体系。
在国内的房地产金融政策大环境下，房地产开发商期待更多的融资渠道和新的金融衍生工具。要鼓励和支持房地产投资信托基金这一新的融资方式的萌芽和发展，积极引导社会资金、银行资金、 外商资金、 外埠资金和居民个人资金投向房地产。 通过借鉴国际流行的房地产投资信托基金模式，适时培育和发展 REIT 基金，不仅有望克服银行体系房地产贷款风险集中的问题，并可以推动我国房地产行业持续稳定健康发展。[3]
12作用
1、能为房地产委托人提供可靠的融资渠道，促进房地产企业良性发展。中国的大部分房地产开发企业自有资金都不超过20%，而银行贷款又趋于紧缩状态，受房地产开发成本高等因素的制约，一般房地产的销售或租赁都需要一个较长的过程，所以资金短缺是一个长期状态。因此，利用信托工具融通资金便成为一种行之有效的方法。

房地产信托
2、房地产信托化能够丰富资本市场的投资品种，为投资人提供一条稳定获利的投资渠道。特别是在当前，股市欺诈接连不断、股指一厥不振，银行存款利率大幅度下降的背景下，大量的资金要寻找稳定的投资获利渠道，房地产信托化生逢其时，是满足投资者需要的一个很好的选择。
3、房地产信托化能够拓宽信托公司的业务范围，是信托业得以迅速发展的重要契机。从中国信托业发展所走过的20多年的历程来看，因为无法可依，信托业的定位一直处于一种无序状态，为了吸纳储金，曾屡次出现高息揽储等不规范现象，扰乱了金融市场，也招来了政府干预，一次次整顿的结果，信托业的“可经营范围” 越来越窄，业务量也越来越少。随着2001年10月1日《信托法》的实施，给信托业的规范发展带来了新的生机，在百废待兴的状态下，对信托业而言，进行房地产信托不失为一项崭新的、现实的、强有力的突破口。
13同类区分
与REITs的区别
第一，REITs是标准化可流通的金融产品，一般从上市或非上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通；中国的房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。
第二，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国要求把所得利润的95%分配给投资者；中国的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，一般在3%-9%左右。
第三，REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；中国的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或部分或局部参与项目公司运作获取回报。
第四，REITs的产品周期一般在8-10年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营；中国的房地产信托计划产品周期较短，一般为1-3年。
第五，REITs的税制优惠：如信托收益分配给受益人的，REITS免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。而中国的房地产信托计划没有相关的税制安排。
第六，中国的房地产信托概念较为宽泛，可以是REITs模式，也可以是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。
总之，简单地讲，REITs就是将投资大众的资金，由专业投资机构投资在商务办公大楼、购物中心、饭店、公共建设等商用建筑物，投资人不是直接拿钱投资不动产，而是取得受益凭证，报酬以配息方式进行，且REITs可以挂牌公开交易，因此投资人还可以在公开市场买卖，赚取资本利得。
14风险控制
房地产信托的主要风险来自于：[2]
(1)赔偿风险。央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说，信托公司不负责运营过程中发生的风险。[2]
(2)项目风险。单个项目的风险往往很难评估预测，而信托公司发行信托产品时又往往有意无意地多介绍项目盈利前景，很少揭示项目风险，如投资者轻信信托公司推介，不审慎决策，将面临很多潜在的风险。[2]
(3)操作风险。信托公司的实际操作难度较大。我国的“资金信托管理办法”对资金信托计划有200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万、三四十万，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，有了200份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。信托计划“合同不超过200份、认购起点不低于5万元”对于个人投资者而言，并不容易接受。[2]
(4)自身风险。房地产信托本身也有缺陷。比如业务模式散乱，经营风险偏高，利润较低等；在运营模式上，多数产品采取的是贷款形式，形式比较单一；资金和产品仅限于信托凭证转让，流动性差。[2]
信托公司在控制信托投资即贷款的风险方面也缺乏有效的手段，一般依赖于银行后续资金介入，或由银行资金替代而顺利退出，或在银行资金确保项目建成销售后实现资金退出，能否顺利退出往往取决于银行的支持程度。因此，房产信托在我国当前环境下，必须与银行紧密配合，单独运作的风险非常大。但银行后续放款与否受政策因素及环境变化因素的影响非常大，在信托公司做出投资(或贷款)决策时，难以把握这些潜在影响因素，因此，信托公司的决策总是存在一定的风险，无法规避。

—————————————————分割线——————————————————————
确实不是我本人手打的，不过很简单的概括并不能说明问题，特别是随着法律法规的不断限制，房地产作为中国主流经济支柱之一，以及地方财政主要收入的产业链，后续的房地产与金融行业之间的合作将会出现更多的方式方法，信托最早出现在国外，但是并不完全适用于我国大陆，因此，希望朋友们不仅了解其然而且要了解其所以然，才能制定更合适自己项目的方式方法！
另外，依然要说一句抱歉，我自己本人对于房地产信托挂钩，还是属于很初级的。

⑵ 平安房产信托投资业务有哪些

平安房产信托投资业务信托投资产品简介
国内首创，优中选优。通过与国内最优秀的房地产开发商、基金管理人战略合作，倾力打造全国第一支主动管理全功能型房地产投资产品。
专业团队，卓越管理。平安信托拥有一支由管理经验丰富的高级管理人才和多位来自国际知名金融机构的海外专家组成的投资管理团队，是平安信托专为平安集团进行物业类投资的原班人马，拥有丰富的物业投资管理经验。
严格的投资项目准入机制。平安信托拥有健全的业务风险管控制度以及逐级审批制度，通过对交易对手信用评级、项目财务指标分析、风控措施等多方面综合考量，从各战略合作伙伴提供的项目中选择最优质、最具增值潜力的房地产项目作为投资项目储备。
灵活投资，随市而动。不同阶段不同的投资策略，永远追逐市场的最佳盈利点。
分散组合，把握风险。分散投资+组合管理+严格的风控=有效降低投资风险。

⑶ 房地产信托投资基金的定义

筹集的资金用于指定的房地产项目，这种基金一般无风险，但期限一般3-5年，利率较高．是比较理想的投资品种

⑷ 平安信托房地产基金是什么系列产品

由此不难看出，平安信托房地产基金这一个基金属于一个资金池类信托产品。

投的是一个项目池，并不是某个单一项目，这种产品的优势在于平坦了风险。

但是具体的标的投资人并不得而知，资金的使用是否落实到项目上，投资人其实也是比较难知道的。

⑸ 银监会下发了《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，为什么这么急啊

展恒理财认为以上监管政策均在情理之中，投资者应保持平和的心态，理性地对待。
首先，我们要了解监管部门出台新的监管精神的真正内因。我们先看一组数字，据统计，截至2010年10月31日，全国信托公司自营资产合计1351.4亿元，负债合计179.96亿元，所有者权益合计1171.44亿元。管理的信托资产合计30103.71亿元，已经跨越3万亿元大关，与2004年末2102亿元的信托资产规模相比，在不到六年的时间里增长近15倍。显然信托业这几年快速发展，但与其相对应的风险管控却相对滞后。与此同时信托行业经营模式多属粗放型，有些规模较小的信托公司为寻求发展，积极扩张业务，对投资项目审核不严，滥竽充数的情况时有发生，极大扰乱了信托业持续快速发展。同时，当前国内经济形势比较复杂，通胀压力较大，流动性相对过剩。在这种内外部共同作用下，监管层出台以上措施，主要目的也是规范信托业健康发展，防范流动性风险和系统性风险，这也符合当前国内经济政策大方向，无可厚非。
其次，对于信托业中的房地产信托来说，监管层的调控力度更大。监管部门不仅把房地产信托业务的风险资本计提比例提高到3%（最高级），还专门发通知要求信托公司针对房地产信托的合规性风险检查和自查。仔细想来，也能理解。自国家出台房地产调控新政以来，房地产公司的银行融资渠道被掐得很死，众多资金量紧张的地产公司纷纷涌向信托产品，为房地产公司赢得了一口喘息的机会。由于房地产信托产品收益率较高，接受范围较大，因此发行速度很快（房地产信托产品规模占信托产品总规模的比率由年初的10.3%激增到三季度末的13.4%），但如此高的发行速度必然导致产品鱼龙混杂，系统性风险也随之增大。在这个时机，监管层出台针对房地产信托的相关政策也在情理之中，这也是配合国家调控房价的措施之一。
如此一来，我们是否能理解为监管层确实要掐死房地产信托呢？答案是否定的。我们承认监管层确实在打压房地产信托，但却并不是叫停，只是限制。投资者针对房地产信托保持谨慎的态度是必要的，房地产信托的整顿甚至整个信托业的转型势在必行，也许转型过后，房地产信托会迎来更加蓬勃的发展。

⑹ 银保监会回应加强地产信托业务调控

7月6日讯，银保监会相关负责人表示，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，近日银保监会开展了约谈警示。要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。

⑺ 银保监会：加强房地产信托领域风险防控

新华社北京7月6日电（记者 李延霞）中国银保监会有关部门负责人6日表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。

该负责人表示，截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。但部分信托公司房地产信托业务增长较快，部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患，需要引起高度重视。

据介绍，银保监会对这些信托公司提出五方面要求，包括严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求；提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配；提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展；控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平；提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。

该负责人表示，这些措施要求，有助于遏制当前房地产信托业务过快增长的态势，有助于推动信托公司回归本源、优化结构、有效转型，促进房地产市场的平稳健康发展。

今后，银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作，根据房地产市场发展变化情况，及时开展政策吹风，推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。

⑻ 房地产信托规模收缩 严监管背后的深意

窗口指导、余额管控、罚单频现……房地产信托成为2019年信托业的关键词。伴随部分项目逾期，市场对地产信托产品的谨慎态度也愈发明显。不少投资者对兑付情况、抵押物是否足值及处置时间等方面表达了担忧。
面对逾期信托项目越来越多的情况，对信托公司风控的质疑声也不断涌现。这些是否意味着作为信托的主要业务之一的房地产信托从此会“一蹶不振”？严监管背后究竟有何深意？
在多位业内人士看来，房地产信托近期频发的兑付危机更多是与市场大环境、政策基本面有关。而房地产行业已经经历多轮政策调控，大部分信托公司在风控条件方面基本上是可以把握的。作为一种补充融资手段，经历严监管的房地产信托更多是配合稳房价和稳预期，适当地控制增长的节奏。此外，随着信托步入转型关键期，存量地产业务也有望成为重要立足点之一。
地产信托困境
房地产信托作为信托公司的主要业务，明确的担保和抵押成为其被青睐的关键优势。
在房屋销售市场持续降温的情况下，抵押物是否持续足值及其处置的时间是否过久，也成为多数经历房地产信托项目逾期的投资者的“心病”。有投资者明确地向记者表达了这样的担忧。
业内人士分析认为，目前房企普遍面临融资收紧的情况，部分房企现金流紧张，无法偿还之前的信托贷款，有些甚至濒临破产。此外，今年信托到期量绝对规模仍处于历史最高位，到期量的分布呈现前低后高的规律，房地产领域的风险暴露有可能加快。
某三方代销机构工作人员王华（化名）告诉记者，房地产商融资一般会以名下项目作为抵押物，但在违约的情况下，抵押物的处置、变现往往需要一段时间，还可能面临折价。
“信托处于处置期、延期的项目越来越多。”王华对记者感慨道，现在很多情况是一家企业违约连带着十几家机构踩雷，其中不乏信托公司。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示，房地产信托项目大部分风险都与房屋销售市场有关系。如果销售市场行情好，问题一般都很容易化解；反之，若市场在持续降温，往往会引起较多问题。
“尤其是和商业、办公挂钩的项目，比如出现烂尾、租金回报率不高等情况，而融资方又无法获得一些补给的资金，则会对项目兑付产生影响，需要警惕相关风险。”严跃进补充道。
那么，地产信托相关风险项目，又该如何化解？
某信托公司从业人士李华（化名）在接受记者采访时表示，从信托公司角度来看，逾期地产信托项目处置抵押物在大多数情况下，不存在是否有人接盘的问题，关键在于价格。在整个调控依然比较严格的阶段，市场普遍缺乏流动性，资产较难出手且大概率面临打折的困境。
“对于信托公司来说，一旦折扣力度较大，则面临无法收拾的难题。”李华补充称。
然而，李华亦告诉记者，从普通的固定收益类产品来看，信托基本可以理解为能够兑付或者有潜在兑付预期的产品。“即使一些延期较长的项目，也不会说最终不去处置，并让投资者蒙受损失，可能后面几年问题也就慢慢得到解决了”。
“整体来看，行业风险敞口不是很大。”李华进一步表示，无论项目的情况如何，信托是一直履行管理人职责的。
风控手段多样
从与投资者交流的过程中，记者注意到，面对逾期信托项目越来越多的情况，对信托公司风控的质疑声也不断涌现。
事实上，多位信托业内人士告诉记者，近期频发的兑付危机，更多是与市场大环境、政策基本面有关。
金乐函数信托分析师廖鹤凯在接受记者采访时表示，信托项目方风险的暴露，与整个经济环境有很大的关系。从本质上来看，信托或者整个金融行业属于风险管理行业。
“金融与各行各业都要打交道，因此，风险也会在金融行业集中体现。”廖鹤凯对记者进一步表示，在这样的情形下，对于风险的管理、控制和化解显得尤为重要。
“就算是相同的业务，不同的金融机构也会有自己的风控标准参照。”廖鹤凯对记者进一步表示，从整个资管行业来看，信托基本可视为相关手续的完善度与成熟度最高的领域。
“交易对手的复杂化，要求信托具备丰富多样的风控手段。整体来看，在交易结构方面，有些制度设计是比较创新的。”廖鹤凯补充道。
李华告诉记者，从房地产信托业务来看，目前的风控措施主要包括名单制、质押物、资金监管和投后管理等。“抵押物是倾向的主要因素，但并非决定因素。并不是所有抵押物的资质都很好，还是要结合各家风控逻辑的层次来看，一般风险抓手决定抵押物所占的权重”。
“总体来看，房地产业经历了高速发展之后，房企从跑马圈地进入到加速分化阶段。而对行业的理解与合作主体的选择，成为信托公司房地产业务风控的核心环节之一。”李华告诉记者。
此外，相较前几轮调控，本轮政策调控具有一些不同之处。
廖鹤凯告诉记者，从前面几轮调控来看，房地产业整体还是显著向上的，所以相关质押物的变现可能不会很久，价格也相对可观。但目前在严格调控和房地产税有征收预期的大背景下，整个行业向上趋势并没有特别明显。此外，结合棚改政策逐渐退出等多重政策影响，三四线城市也会受到明显影响。“而信托早期已经投入进去的项目，后续如何去处置，其实是比较关键的”。
“房地产行业已经历多轮政策调控，大部分信托公司在风控条件方面基本上是可以把握的，做业务的逻辑也往往经过了多轮论证。”廖鹤凯强调。
规模显著收缩
下半年来，地产信托规模经历“缩水”。用益信托网数据显示，11月集合信托成立规模为1067.51亿元，较去年同期的1808.33亿元大幅下降约41%。其中，有213.83亿元投向房地产，较去年同期的660.49亿元更是大幅下降近68%。
实际上，自2019年下半年以来，投向房地产领域的信托发行规模呈现明显下降趋势。
具体来看，用益信托数据显示，2019年1月-6月份发行的投向房地产领域的信托中，有5个月的单月规模在800亿元以上，6月的规模甚至超过1000亿元；而7月-11月，单月规模均是在800亿元以下。
同时，中国信托业协会数据显示，截至2019年三季度末，投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，较二季度减少1480.67亿元，环比下降5.05%。这是自2015年四季度以来，首次出现新增规模的环比增速负增长。
李华告诉记者，房地产信托今年上半年热度较高，而下半年则面临严监管，这形成了较为鲜明的对比。
5月，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（简称《通知》）。
根据《通知》的要求，不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过“股权投资+股东借款”、“股权投资+债权认购劣后”、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。
随后，在“房住不炒”的大背景下，房地产信托经历了监管“接力式”的调控。
7月，银保监会有关部门负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。紧接着，对信托公司房地产信托业务进行余额管控的消息传出。
同时，据媒体报道，监管部门已统一房地产信托业务放行标准，地产信托业务二级资质将无法穿透两层，这意味着二级资质的孙公司将无法开展信托业务贷款。
调控还在持续升级。8月份，银保监会向各银保监局信托监管处室下发了《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》（信托函〔2019〕64号）（下称“64号文”），对下半年信托业的监管重点进行传达。
根据“64号文”的要求，按月监测房地产信托业务变化情况，及时釆取监管约谈、现场检査，暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。
严监管深意
多位信托从业人士告诉记者，实际上，房地产信托的监管处于一个比较大的逻辑与思路框架下。那么，严监管的深意究竟何在？
资深信托研究员袁吉伟对记者分析称，房地产信托经历了严监管，但并不是完全被禁止，更多是在前期增长过快的情况下，配合稳房价和稳预期，适当地控制增长的节奏。“毕竟房地产行业无论对于国民经济增长还是居民财富都有较大影响”。
“避免资金过度投入到一个领域，集中度太高也有比较大的风险，这也是原因之一。”袁吉伟进一步表示。
廖鹤凯对记者分析称，2019年，监管对地产信托的调控力度大于往年。事实上，这类政策并不仅是针对信托领域。在整个房地产行业资金来源里，信托只能说是一种补充融资手段。“之所以在信托方面也做单独强调，是有一定原因的。从以往情况来看，在银行对房地产行业融资收紧的情况下，如果信托再放开口子，一定程度上会减弱政策的效力”。
某中型信托从业人士王诚（化名）告诉记者，严监管形势可以说是“前所未有”，这也与当前宏观经济及金融市场所面临的环境息息相关。在风险易发高发阶段，进行严监管是有必要的，也是有利于行业长远稳健发展。
“虽然短期、单体来看，调控对信托公司的经营业绩会带来一定压力，但从长远、整体来看，严监管对信托行业、地产行业乃至国家宏观经济都十分有必要。”李琦补充道。
廖鹤凯亦告诉记者，监管趋严，无论是对房地产业自身发展还是维护金融体系稳定，都具有重要的意义。
具体来看，如果过多资源投放到地产领域，一定会挤压到对其他部门的投入，这样反而会阻碍房地产业的长期发展。结合行业特点来看，房地产大概率是在其他行业发展好的基础上才能得到长远发展，反之则会出现不稳定的情况，进而对金融体系造成影响。
也有分析认为，从长期来看，房地产业依然是有发展空间的领域，只不过已经过了高速发展期，进入相对成熟的阶段。后续的存量市场会衍生出新的业务机会，最终整体地产行业的回报率会趋于平缓，但按照行业特点，依然会比传统行业的回报率略高。
事实上，多位信托业内人士告诉记者，从存量业务的规模来看，房地产信托或会成为信托转型的立足点。
以转型方向之一的REITs（房地产信托投资基金）为例，虽然信托目前还处在“霸屏”房地产一级市场，REITs业务量还很小，可一旦进入到房地产行业进入存量博弈阶段，信托或将会积极介入。
针对目前REITs业务面临的租金回报率不高问题，廖鹤凯认为，未来这一点或许会发生改变，去杠杆的精髓在于回归资产本身的价值。
另一方面，从信托自身来看，最大的优势在于跨市场操作，回归本源意味着不仅仅限于资金类信托管理。而房地产作为我国家庭资产的重要组成部分，从存量市场的角度看，信托依然有很多机会。

⑼ 房地产信托投资基金安全吗

这就是reits，既然是基金，就会有本金不保的风险。作为信托投资基金安全性相对好一些。

⑽ 信托项目的风控措施主要有抵押质押担保结构化设计还有什么

1、收益率
收益率是信托产品的基本要素，信托产品的收益率是指信托合同中约定的该信托产品受益人可能获得的预期收益率。由于信托产品不能承诺保底收益，因此信托公司通常以预期收益率的形式向投资者展示产品收益水平。以融资类集合资金信托计划为例，一般情况下投资人的预期收益加上受托人信托报酬、银行保管费、财务顾问费等信托费用后的总和即为融资方承担的总融资成本。
信托产品预期收益率主要受市场资金面、政府监管力度及产品本身情况影响，具体表现为以下几个方面：
(1)市场资金面松紧。投资者可以根据同期银行间拆借利率和国债利率水平来判断资金面松紧。一般来说，信托产品预期收益率与市场变动是同步的，如果市场资金面宽松，企业融资渠道多样化，融资利率就会下降，信托产品预期收益率也会下降;如果市场资金面紧张，企业融资渠道变窄，融资成本则会上升，信托产品预期收益率也会上升。
(2)产品自身特征，包括信托期限、投资领域、资金运用方式、项目综合风险等。关于信托期限，一般来说项目期限越长，则产品的预期收益率越高，按照风险与收益相匹配的原理，可以理解为投资者投资期限越长，承受的流动性风险就越大，相应要求的收益率也就越高。关于投资领域，通常情况下投资于房地产、矿产等高利润行业的信托项目收益较高，而基础设施信托项目、证券投资类、阳光私募类信托项目收益率相对较低。资金运用方式上，同一项目如果采用股权或权益投资的信托方式，则会给出较高的预期收益率水平。对于项目综合风险，一般需要结合融资方实力、风控措施等因素进行综合评判，项目的综合风险越高则信托预期收益率也会相应越高。
2、产品期限
产品期限是信托产品另一个基本要素，信托产品的期限是指信托合同规定的信托成立日至信托终止日之间的时间长度，一般在信托合同中体现为一个固定的期限。有的期限是以“M年+N年”的形式出现，通常是指在信托存续期限达到M年时，如果满足信托合同约定的延期条件(比如信托财产未完全变现)，信托则可延期N年。信托产品期限与投资期限是两个不同的概念，一般情况下投资者的投资期限即为信托产品的信托期限，但是对于设置开放期且开放期内可以申购赎回的信托产品，投资期限则可能会短于信托期限。比如一个信托项目信托期限是3年，在信托计划每满1年开放，则投资该信托计划的投资者的投资期限可能为1年、2年、3年。
信托经理在设计信托产品期限时通常会综合考虑以下几个因素：
(1)资金需求方的需要。目前市场上大部分信托项目为类固定收益类产品，通常为项目导向型，不同类型的项目资金周转时间不同，因此对融资期限的需求也就不同。一般来说，PE类项目及基础设施类项目的期限较长，房地产开发项目次之。另外，资金需求方的资金调度能力和再融资渠道也会影响产品期限的设计。
(2)监管要求。如2007年颁布的《信托公司集合资金信托计划管理办法》规定，集合资金信托计划期限不少于一年。
(3)投资者偏好。由于时间越长，未来的不确定性越大，投资者一般偏好中短期的投资项目，因此信托期限大多数在2年半之内。当然，不同地区的投资者风险偏好不同，如一些中小城市的部分投资者可以承受期限较长的信托产品。由于不同投资者对期限的偏好不同，所以信托产品的期限设计会影响到投资者的数量、多样性和市场集中度，进而影响到产品流动性。因此信托经理在设计信托产品期限时也会重点考虑投资者偏好。目前市场上的信托产品期限一般在1-3年，比较适合希望通过中期投资获得稳定收益的理财客户。
信托期限作为信托产品投资的重要考虑要素，与其他要素之间不是相互孤立的，而是相互关联、互为条件的。从投资者角度考虑，选择一个理财产品是在综合考虑其流动性、收益性和安全性后作出的选择。由于目前市场上没有活跃的信托受益权转让市场，因此影响信托产品流动性的主要因素即为信托期限。在没有设置开放期的信托产品中，信托期限越长流动性越差，但投资者的预期收益率一般会相对较高。而信托产品的安全性是与流动性成反比的，信托期限越长，其未来面临的不确定性越大，信托产品面临的风险也会越大，安全性就会相对降低。当然除此之外，信托产品的安全性还需综合考虑产品类型、风控措施等方面。
交易结构要素更多地体现在信托经理进行产品设计的前期思路中，而风险控制措施要素则贯穿于信托产品设计和运行的始终。
3、交易结构
交易结构是对信托期限、收益率、资金运用方式、投资领域、风控措施等各个信托产品要素的架构和组合。我们可以形象的把交易结构理解成是把信托产品的“人、物、事”连接起来的机制。“人”即为信托当事人，包括委托人、受托人、受益人等;“物”即为信托财产，其在不同阶段有不同的表现形式，同时由于资金运用方式不同也有所区别;“事”即为委托人将其合法拥有的财产(如资金或财产权等)委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿对信托财产进行管理和运用，并实现受益人信托利益的一系列行为。
不同类型的信托产品交易结构有所不同，笼统的说，资金信托的交易结构通常是指信托资金在进行投融资操作时的进入和退出方式以及相关的保障措施。例如，股权质押信托交易结构是受托人将投资人(即委托人)交付的资金用于给融资方发放贷款，或者受让其持有的标的股权对应的股权收益权，融资方于信托期限内或信托期限届满之时偿还信托本息，或者回购信托公司受让的股权收益权。同时，融资方或第三方以其持有的金融股权质押给信托公司，为其到期还款义务提供质押担保。又如，结构化证券投资信托的交易结构为委托人(分为优先级委托人和次级委托人)将其合法拥有的资金委托给信托公司，信托公司作为受托人将其投资于证券市场，由投资顾问进行投资管理，并通过预警、止损线的设置进行风险控制。结构化证券信托的受益人预期收益有差别，一般优先级受益人获得固定预期收益，次级受益人为优先级受益人的本金及收益提供补偿并分享超额收益。
财产权信托或者应收账款流动化模式多用于基础设施信托产品的设计，其交易结构为政府平台公司将承建基础设施建设项目产生的对地方政府的应收账款信托给信托公司，成立财产权信托，同时信托公司向合格投资者募集资金，由合格投资者认购财产信托的信托受益权(交纳认购资金的合格投资者成为信托的认购人和受益人)，信托公司将所募集资金直接支付给平台公司。信托计划存续期内，由地方政府向信托公司支付应收账款，以实现项目的信托受益权。
通过一定要素的组合和架构，信托产品的基本结构就成型了。而要完成整个产品的设计和交易过程，在流程方面还需经过多个环节，包括前期项目论证、方案设计、信托文件拟制、审批、报备、相关合同签订、产品营销推介与资金募集、资金运用、项目跟踪管理、收益分配、到期清算等各个阶段。
4、风险控制措施
风险控制措施是信托产品设计中的核心，信托项目风险控制贯穿项目审查、产品设计、到期兑付等从项目筛选到项目终止的各个阶段，如项目审查阶段通过遴选交易对手、尽职调查、中台独立审查进行风险控制;产品设计中通过抵押质押担保等手段及交易结构设计进行风险控制;信托到期后通过资管公司接盘、股东协调等措施应对可能的风险。
本节将要介绍的风险控制，是针对信托产品设计阶段通过抵押担保、结构化设计等手段来防范信托产品风险的措施。信托产品的主要风险包括信用风险、市场风险、流动性风险、操作风险等。信用风险是指交易对手未能履行约定的义务而造成经济损失的风险，如在贷款信托借款人不能履行还本付息义务而造成的经济损失。市场风险是指未来市场价格(利率、股票价格、商品价格等)的波动可能导致信托财产损失的风险，如在证券投资信托产品中表现为由于投资标的股票价格的波动可能导致信托财产价值波动的风险。流动性风险，是指信托产品到期时信托财产不能够及时或者按照合理的价格进行变现的风险。操作风险，是指由于不完善或违规的内部操作过程、人员、系统或外部事件而导致的直接或间接损失的风险。
关于信用风险，主要采取担保的方式加以控制。根据《担保法》，法定担保形式有保证、抵押、质押、留置和定金五种。信托产品通常采用保证、抵押、质押这几种担保方式。主要包括：
(1)保证担保，通常为融资企业实际控制人或其他关联方为其做保证担保，或者是法定代表人的连带责任保证担保。对于政信合作项目，近年来有地方政府向信托公司出具承诺函或者由同级人大出具将还款事宜列入财政预算的文件，以向信托公司提供“担保”，但由于政府机关不属于合格的担保主体，这种担保不具有法律效力。
(2)抵押、质押。常见的有房地产抵押、土地抵押、动产抵质押、股权质押、应收账款质押等，通常打折比率较低，一般为评估价值的3到5折。房产和土地抵押是常见的不动产抵押，足额的不动产抵押是很多项目得以操作的核心保障措施。另外，动产和权利质押在信托产品的设计中也常有涉及，但动产质押最大的缺陷在于其可移动性和难以控制，部分抵押物变现能力较差且折旧较快;担保法中规定的权利质押，在信托公司近几年的实际操作中几乎都有涉及，上市公司股票变现能力较强常成为质押标的，另外未上市公司股权、应收账款、各种收费权也成为质押物。
关于市场风险，如在信托产品中，证券投资类信托产品通常面临较大的市场风险，此类产品在风险控制措施上，主要采取结构化设计、预警点及止损点设置、分散投资等方式来控制风险。具体包括：
(1)结构化设置，结构化证券信托的受益人通常有两种不同的受益主体，即优先级受益人和次级受益人，优先级受益人认购优先级信托单位，获取固定的预期收益率，有些获取少部分浮动收益率，优先级受益人一般为普通投资者;而次级受益人认购次级信托单位，获取剩余超额浮动收益，一般由私募机构等投资顾问充当，其按一定比例认购的信托资金作为保底资金，如果发生亏损，这部分资金将首先承担亏损。
(2)预警、止损，一般来说预警线是在全覆盖基础上上浮一定比例，以给次级受益人追加保证金的时间，止损线一般覆盖优先受益人的全部信托利益及应付未付信托费用。受托人对信托财产净值进行实时监测，在触及预警、止损点时分别进行补充保证金提醒或平仓操作。
(3)分散投资，证券信托一般通过投资比例、范围的限制及逐日盯市制度来实现分散投资，以规避由于个别证券价格下跌导致的非系统风险。
关于流动性风险，通常采取到期控制或封闭运作方式控制现金流。如艺术品信托由于其到期处置时间较长，因此一般在信托计划到期前6个月或3个月就要求投资顾问在市场上进行销售，并且不得再买入新的艺术品。而一些权益投资类项目通常通过账户管理(或监管账户)进行现金回流控制。
关于操作风险的控制，信托公司通过严格制定业务流程、加强复核等方式来降低操作风险。不同类型的信托产品风险控制措施有所不同，但基本可以分为如下两类，增信措施和流程控制措施。增信措施是指能够增加现金流的措施，包括外部信用增级措施和内部信用增级措施，外部信用增级措施主要包括抵押、质押、担保等措施，内部信用增级主要通过对信托受益权的分层设计来实现。流程控制措施一般是为保证信托公司与交易对手约定的操作事项能够顺利执行而采取的措施，如强制执行公证、账户监管等措施。
5、流动性
前面两期介绍了信托产品收益率、期限、风控措施和交易结构四个基本要素，这几个要素可以认为是信托产品分析框架中的静态指标，下面探讨在产品诞生以后，受益人(投资者)如何将所持信托受益权变现，即所谓信托产品的流动性问题。
信托产品的流动性，可以理解为投资者将持有的信托受益权转换为现金资产的难易程度，可以用变现时的最大损失来衡量，变现时的损失越大，变现就越困难，则其流动性就越弱。从信托产品成立到终止的各个阶段，理论上信托受益权可以通过转让、赎回、终止分配或者质押贷款的方式转换为现金资产，从而满足投资者的流动性需求。
门槛高、收益高、风险较高、投资时间相对较长等特点是众多投资者对信托产品的印象。信托资金门槛大多在100万或300万，投资时长多在1年以上。数据显示，近三年发行的各类信托产品中，期限为1年以上(含1年)的信托产品占比达90%以上，2年以上占比接近一半。这意味着投资者认购大多数信托产品后，需要持有1年以上的时间才能收回本金及获得收益。通常而言，除证券类等少量信托产品可以中途赎回外，大部分信托产品流动性比其他金融产品差。无法快速盘活资产从而提高流动性一直是信托产品的一个“短板”，信托行业就此提出了众多解决方案，大致可以归结为信托产品结构设计和市场构建两个层面。
信托产品结构设计层面，可以在信托存续期间设置开放期，从而缩短投资者的投资期限，满足其流动性需求。如平安信托推出的平安财富·日聚金跨市场货币基金1号系列集合资金信托计划，该产品有1个月、3个月、6个月、9个月及12个月5个投资期限，产品投资银行存款、货币市场基金、债券基金、银行间债券以及低风险的固定收益类产品，产品风险较低、收益高于同期限银行定期存款利率、流动性强、并且无固定管理费，适合有短期资金配置需求的机构及个人投资者。这一类信托产品又被称为资金池信托产品，通过“期限错配、循环发行、汇集运作”，一方面实现了投资者的流动性需求，一方面又能保证信托财产的正常运作。

扩展阅读：【保险】怎么买，哪个好，手把手教你避开保险的这些"坑"