房产信托业务暂停

A. 为什么房地产信托有432原则

“4”是指该项目在信托项目发行时需要保证至少四证齐全：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；
“3”是该地产类项目的总资金中必须至少有30%的资金来自于融资方
“2”是该地产类项目的融资方至少拥有二级以上（包括二级）的开发资质

四证齐全是国家对房开贷的统一规定，基础条件，硬条件。30%自有资金是银行业监管机构的规定，基础条件，硬条件。二级资质是银行风险控制的底线要求，保证贷款投向项目的工程质量不产生大概率上的危害银行信贷资产安全的风险事项。总的逻辑都是贯穿着信贷管理安全性的基本原则，历经多年银行房开贷经营管理经验教训验证，上升为部门和银行内部的规章制度，经得起考验，容不得突破。至于有一证拿不到，事件本身可能包括着当地行政审批部门的惰政、推诿、吃拿卡要，也或者是项目本身确实存在主观问题，但那都不是国家赋予他们的权力，是他们自己没有切实做好监管或被监管，银行不冒这种风险，有能力自己单挑，银行是不会在底线下开闸的。
话说回来，这年头，房开贷的审批和放款本身就难之又难了，还缺证，基本是靠边站了。目前的监管约束高压下和经济下行周期内，没有银行会同情达不到硬底线的房开贷企业的。银行不是慈善家、它也是企业，是企业就必须守法遵章、稳健经营，否则同情别人、自己违规甚至可能犯罪，就不值得了，所以不会出现冒险干的事啦。

B. 将“灰犀牛”关进笼子 中国房地产金融审慎管理大幕拉开

中国房地产市场正迎来一场剧变。
2021年首月，深圳、上海、广州、西安、合肥等多个一二线城市传来房贷额度紧张、利率上浮的消息，个别银行被曝出已经停贷。每年年初，一般是房贷额度最为充裕的时候，这一反常现象的背后实际上潜藏着金融调控的身影。
2020年最后一天，中国人民银行、银保监会发布通知，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。这政策一被业内简称为对银行划定的“两道红线”。
上海市银保监局近期出台的新规，正是“两道红线”落地的体现。上海市表示，严格实施房地产贷款集中度管理、严格审核首付款资金来源和偿债能力审核等。
克而瑞研究中心企业研究总监房玲指出，与前期的房企融资“三道红线”、“压降融资类信托规模”和“暂停私募非标债权类业务”等融资调控一脉相承，针对银行的“两道红线”意在防范房地产行业过度金融化。不过，由于超标银行个数较少，压降比例相对有限，加之新规调控留有调整过渡期，房玲认为对房地产行业短期影响可控。
银行的“两道红线”与去年8月份出台的房企“三道红线”(重点房地产企业资金监测和融资管理规则)政策一起，组成了中国房地产金融审慎管理的主要工具。与货币政策不同，房地产金融审慎管理主要针对首付比调整、房地产贷款比例限制、房企融资规模限制等，重点在于稳定信贷增长、调节杠杆率。
中指研究院企业事业部研究副总监刘水认为，这“五道红线”的划出，让2020年成为中国房地产金融审慎管理元年，这对中国房地产制度建设具有里程碑意义。房地产制度呈现出从“住房制度改革”(1998年)到“土地制度改革”(2002年)再到“金融管理改革”(2020年)的脉络特征。
万科集团董事会主席郁亮也曾表示，“三道红线”对房地产行业的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度，它意味着房地产行业金融红利时代的结束。
“五道红线”为代表的房地产金融审慎管理之下，中国楼市会发生什么样的变化？业内普遍认为，“银根”和“地根”是楼市的命脉。房地产金融审慎管理有望控制住“银根”。
中指研究院近日发布的一份报告称，过去15年，金融政策对房地产市场调控效果显著。这份报告回顾了2005年至2019年涉及房地产金融审慎管理的政策及其效果。报告认为，金融审慎指数增加会显著抑制房价上涨，抑制商品房需求，同时也将抑制房企规模增速。
刘水表示，未来市场将会呈现出三大趋势：一是弱周期，金融审慎管理之下，将避免大量资金流向房地产市场，从而避免房地产市场暴涨暴跌，弱化房地产周期性。
二是“慢牛”。据测算，中国城市化率或在2030年达到70%，进入城市化后期，未来10年GDP仍将维持中高速增长，房地产市场仍有向上发展空间，但金融审慎管理之下，未来10年中国房地产市场或现慢牛行情。
三是城市分化持续，不同城市房地产市场走势仍将明显分化。
自2008年美国金融危机后，宏观审慎政策开始受到越来越多国家的重视。美国、欧盟、英国、韩国等经济体均积极使用房地产金融审慎政策来抑制楼市过度繁荣。近年来，中国官方更是反复强调实施好房地产金融审慎管理制度。如：1月召开的2021年中国人民银行工作会议提出，落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度。
银保监会主席郭树清曾撰文称，房地产是现阶段中国金融风险方面最大的“灰犀牛”。他指出，2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，中国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。将“灰犀牛关进笼子里”或是房地产金融审慎管理的直接目标。

C. 房产如何信托

目前信托市场负来面报自道太多，投资信托产品时需要慎重选择产品，房地产投资也是同样的道理。
不能说房地产信托不好，要从交易对手方实力、项目所处地理位置和市场前景来分析，建议投资者选择一二线城市优质地区的房地产项目，不要盲目选择。

D. 银监会下发了《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，为什么这么急啊

展恒理财认为以上监管政策均在情理之中，投资者应保持平和的心态，理性地对待。
首先，我们要了解监管部门出台新的监管精神的真正内因。我们先看一组数字，据统计，截至2010年10月31日，全国信托公司自营资产合计1351.4亿元，负债合计179.96亿元，所有者权益合计1171.44亿元。管理的信托资产合计30103.71亿元，已经跨越3万亿元大关，与2004年末2102亿元的信托资产规模相比，在不到六年的时间里增长近15倍。显然信托业这几年快速发展，但与其相对应的风险管控却相对滞后。与此同时信托行业经营模式多属粗放型，有些规模较小的信托公司为寻求发展，积极扩张业务，对投资项目审核不严，滥竽充数的情况时有发生，极大扰乱了信托业持续快速发展。同时，当前国内经济形势比较复杂，通胀压力较大，流动性相对过剩。在这种内外部共同作用下，监管层出台以上措施，主要目的也是规范信托业健康发展，防范流动性风险和系统性风险，这也符合当前国内经济政策大方向，无可厚非。
其次，对于信托业中的房地产信托来说，监管层的调控力度更大。监管部门不仅把房地产信托业务的风险资本计提比例提高到3%（最高级），还专门发通知要求信托公司针对房地产信托的合规性风险检查和自查。仔细想来，也能理解。自国家出台房地产调控新政以来，房地产公司的银行融资渠道被掐得很死，众多资金量紧张的地产公司纷纷涌向信托产品，为房地产公司赢得了一口喘息的机会。由于房地产信托产品收益率较高，接受范围较大，因此发行速度很快（房地产信托产品规模占信托产品总规模的比率由年初的10.3%激增到三季度末的13.4%），但如此高的发行速度必然导致产品鱼龙混杂，系统性风险也随之增大。在这个时机，监管层出台针对房地产信托的相关政策也在情理之中，这也是配合国家调控房价的措施之一。
如此一来，我们是否能理解为监管层确实要掐死房地产信托呢？答案是否定的。我们承认监管层确实在打压房地产信托，但却并不是叫停，只是限制。投资者针对房地产信托保持谨慎的态度是必要的，房地产信托的整顿甚至整个信托业的转型势在必行，也许转型过后，房地产信托会迎来更加蓬勃的发展。

E. 房地产信托违约是什么意思

呵呵，你问的就不清楚，回答清楚也就不容易了。我试着说两句供你参考。

1、你怎么定义“房地产信托”？

（1）以房地产相关权益，如房屋、土地的所有权或建成物业的租售权，为信托财产所设定的信托？

（2）还是以集合信托方式募集信托资金，并以债权或股权方式投资于放房地产领域的，也即信托财产管理运用和处分方式为投资于房地产领域，并以投资形成的资产、物业等的出租、出售或实物或权益分配，为信托资产本益回收方式的集合信托产品？

2、你怎么定义“违约”？

我们假定你所问的“房地产信托违约”是目前市场上、网络上、媒体上所说的最常见的“房地产信托违约”的，那这个“房地产信托”实质上指的是上述1（2），即以以集合信托方式募集信托资金，并以债权或股权方式投资于放房地产领域的，也即信托财产管理运用和处分方式为投资于房地产领域，并以投资形成的资产、物业等的出租、出售或实物或权益分配，为信托资产本益回收方式的集合信托产品。

“违约”所谓的“约”，实际上包含了整个信托资金募集、投放、过程管理、信托本益实现等整个信托财产管理运作流程的所有交易环节中，所需书面法律文件载明的事宜。广义上除了资金信托合同外，还应该包括基于信托财产的投放所签署的贷款/投资合同等、基于信托财产投放所对应资产的运作所需签署的营销策划、法律服务、财务审计、工程建设等等合同。

在不同的阶段，违不同的约，所引致的法律、财务后果各不相同。你问的是哪一样？

3、我们再次假定你所问的“房地产信托违约”是目前市场上、网络上、媒体上所说的最常见的“房地产信托违约，那么这个是情况实质是指，一个以房地产相关行业、领域投资为信托财产管理、运用和处分方式的集合信托产品，在信托期限届满时，无法按时或足额按照相关资金信托合同的约定，返还信托投资本益的问题。

出现了这种情况，

（1）首先要根据信托合同的约定，判定责任承担主体。目前市场已知的房地产相关集合信托产品到期不能兑付的，主要问题在于信托公司（受托人）缺乏事前的有效尽职调查，无法判别项目风险或过程中缺乏有效监管等，以及由此引致的所谓“受托人承担责任”而带来的“信托产品的刚性兑付”问题。

（2）其次要看信托资产投资运营期间，形成了什么样的资产，比如房子盖起来了吗？土地拆平了吗？等等。如果有房有地，且权益完整的，就属于“资产价值和时点现金流不匹配”的问题了。比较有利于资产转让并回收现金。如果连有效资产都没有，那就糟糕了。钱白花了，啥东西没捞着。如果信托公司也是个没实力的，只能干干的诉讼处置，投资者就有得等了。

大体就是这些了。供参考。

F. 房地产信托融资中，房地产公司与信托公司之间是如何进行操作的

牵扯的东西太多了
关键点：
1抵押物的折扣率，一般目前专产品抵押物折扣率45%以上就很难属销售了，所以产品的设计很关键。
2.对方信托公司募集资金实力，地产信托目前销售难度很大，尤其是一些类似口碑不好的信托公司，就算产品审核通过，募集资金不成功，只会给需资方带来更多的不利
3.融资成本：投资者收益是市场而定的，信托公司的渠道费最多可收取5%，还有一部分的销售渠道费，这个一定要反复协商，可以多询价几家公司，弹性很高，也需要很高的谈判技巧，一定需要对方出具销售清单，也就销售预备工作对方一定要做好，否则成本别先谈，要做到多询价多了解市场行情，成本高了你们公司负担不起，会直接导致项目的成败
4.股权和抵押物一般都是需要公证过户的，对方也会派常驻监事管理日常事务
5.一般会签融资合同，保障产品的到期，否则要求对方支付违约金，现在必须带律师和注册会计师，信托公司方出面的人要有话语权。。。。。等等

G. 银保监会回应加强地产信托业务调控

7月6日讯，银保监会相关负责人表示，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，近日银保监会开展了约谈警示。要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。

H. 开发贷为何现暂停

“刚刚得到银行通知，将暂停开发贷的申请，具体什么时候恢复还不知道。”东部某省房企人士陈平(化名)1月30日表示。在陈平接到通知的同时，在全国范围内，已有部分银行下发相关文件，或已暂停受理房地产行业新增授信业务，或暂停开发贷业务。建行某省分行房贷业务人士表示，目前没有接到关于暂停开发贷或者暂停新增授信业务的通知，不过从1月开始，已比原来更为谨慎。

某信托研究人士李峰表示，2017年信托的房地产融资业务做得比较多，从投向来看，新增业务上升比较明显，而目前房地产是属于被重点调控的行业，监管层肯定会加强对信托房地产融资的监管，因此信托业地产融资受到的监管压力较大。

I. 秘密花园4

来看望阿龙的人在夜幕降临后渐渐散去。奶奶不走了，因为每天会有很多人质问她的冷漠，来看阿龙的人有时也会掏出三五百元塞进奶奶手里，家里现在有送来的两台电视、一台冰箱，住在这里也是为了严防小偷。阿龙靠在床边看电视里的少儿节目——这两天有人在他家房顶安了一个卫星接收器。阿龙现在已经能熟练地操作两个遥控器了，据阿龙的二伯母黄慧珍讲，覃尚辉去世后，他们曾给阿龙买了台电视机，但阿龙整晚不睡觉看电视，没几天就把电视机搞坏了，修好后，没多久又搞坏了，后来他们就把电视拿走了。
祖孙俩的关系很淡漠，两人不交谈，也不靠近。奶奶双眼迷离地坐在屋子的幽暗一角，阿龙饿了也不嚷，自己拿勺从快餐盒里舀出中午剩下的米饭和白菜，边吃边继续看电视。那条一直忠诚地陪伴在阿龙左右的母狗“老黑”摇着尾巴进来，阿龙就放下碗像拉其他小朋友一样，拉着老黑的两只前爪晃晃悠悠地走。
阿龙的爸爸死在了家里，阿龙是第一个发现的人。那天，已经病入膏肓的覃尚辉伏在院里的矮墙上，邻居梁汉宁做好了晚饭，照例叫阿龙端饭拿回去吃。“阿龙跑过来说他爸一直没有动，我让他再过去看看。他看了看又回来说，死了。”梁汉宁说阿龙当时并没有哭，“可能他不懂什么是死，以为死就是不动了。”如果你小心翼翼地问阿龙有关他爸爸的事情，他只会收住脸上整天荡漾的笑容，默不做声。不过有人曾听到他跟老黑讲话：“你烦什么烦啊！我爸我妈都死了，我都不烦！”
好爸爸，坏爸爸
自称是覃尚辉最好的朋友的胡强，用“二赖子”来形容这位逝去的老友。覃尚辉十几岁的时候，跟着别人去供销社偷东西，被发现后，把保安员的眼睛戳瞎了，在监狱里关了17年。等他再次回归社会，已经30多岁。在他住进监狱的时间里，村里把田地都分完了，等他回来已经没有地给他。村里有一座庙堂，当年是阿龙奶奶和一些村民花钱建的，还请了一尊菩萨回来。后来庙堂归了公，覃尚辉不服气，跑去大闹了一次，“拿棍子把菩萨的鼻子都敲掉了”。结果又被送去