旧改融资经验

『壹』 政府如何牵手社会资本助力旧改攻坚克难

许多广东人的乡愁，或许就是在村口的池塘边，“遇见”一汪春水绿，倒映出宗祠凝重的身影。
还是那池水，还是那座祠堂，经历十年旧改的文冲如今却换了新颜：文脉绿轴串起古建筑群，全新的居住组团绕水而成……在曾经以大拆大建的“泛房地产化”思路快速推进的旧改大潮中，如何在完好保留古村落的同时，又能将宝贵的历史文化遗产变现成符合现代人居住需求的品质社区，一度困扰着广东乃至全国的城中村。
广东是全国最早对“三旧”改造进行深入探索并取得突出成绩的省区。主管这项工作的广东省自然资源厅相关负责人此前告诉南方日报记者，广东实践和应用过的旧改模式其实有很多。当前，广东的旧改项目已进入真正的攻坚克难阶段，如何处理好政府和市场的关系，将直接影响到下一步旧改工作能否取得新突破。
样本观察
800年古村考验广州城市更新
文冲村座落于广州黄埔中心城区，原来是一个非常典型的“城中村”：脏、乱、差，“握手楼”“贴面楼”比比皆是。这里还是地铁5号线首期的始发站所在地，落后的村容村貌与其所处区域发展定位和需求格格不入、反差巨大，也成为阻碍城区发展的顽疾。
2009年，文冲村改造方案的获批，正式拉开了这座城中村此后10年旧改的序幕。
按照黄埔区“一轴一心两片三组团”的规划目标，文涌水道及两侧20米城市绿带形成文脉绿轴，轴线两侧设置公共服务设施，延续文冲古老的建筑布局形制。
转眼间，十年过去了。映入记者眼帘的文冲全面刷新了自己的颜值：回迁房屋全部为电梯高层洋房，建筑密度约为17%，社区配套公共服务设施建筑面积近6万平方米，中学、小学、幼儿园、居民健身场地、肉菜市场等设施一应俱全，社区居住条件得到极大改善；而村集体物业面积也从12万平方米增至17万平方米，构建起多元化的综合商业体，由此给村集体带来的收入也大幅提升。参与文冲旧改项目的广州万科，还对该村35处的文物项目给予了“特别照顾”。文冲碉楼、陆氏大宗祠及周边历史建筑均原地保护修缮。
见微知著，文冲“绣花式”旧村改造的背后，其实是社会资本有序介入广州城市更新项目的生动体现。在政府主导的前提下，文冲集体经济组织自主改造，成立全资子公司为改造主体；资金来源方面，政府不投入，改造成本全部由融资地块协议出让取得改造资金。在改造模式上还将旧城更新安置与城中村改造融资密切结合，既解决了旧城改造安置用地难问题，又为整个城中村改造提供了资金支持。
模式选择
核心是处理政府与市场的关系
文冲村正在实践的，其实是广东近年深入探索的一类典型旧改模式。
记者了解到，广东“三旧”改造项目常涉及的模式有“政府主导”模式、“政府和市场合作改造”模式、“市场主导”模式三大类。而为了探索形成这三种不同的改造模式，国内其实已摸索了近三十年。
广东省“三旧”改造协会副会长兼规划与设计专委会主任委员马向明此前所作的一项研究显示，广东的城市更新，曾经历了四个主要阶段。
1988年以前，主要是政府计划驱动的“底线修补”散点更新，对于城市整体空间形态的优化完善作用非常有限。
1988-2009年之间，市场参与撬动“退二进三”结构更新成为主流，政府需要借助更多社会投资，加上“三旧”改造项目启动快，不受用地指标的约束，市场主体逐步参与进来。由于房产收益率高，在这一更新阶段，大部分的土地更新项目以商品房开发为主。
2009-2013年之间，城市更新进入了第三阶段：自下而上强政府推动的“三旧”改造重点更新。也正是在这一阶段，广东各地市完成第一轮“三旧”改造规划。随着广东省政府出台系列旧改新政，土地权属人、地产开发商、金融机构等多方主体积极参与。但是，这一阶段以拆除重建的“工改商”、“工改住”为主，住宅库存加大。
从2014年至今为第四阶段，更注重返还公共设施，商住综合体增加；注重保留“乡愁”，倡导“绣花式微改造”“工改工”“城中村变身”“老街区活化”等趣味空间增加；注重更新单元改造及成片连片改造等新趋势出现；“三旧”改造政策不断释放利好，充分调动了市场主体积极性。
从这四个阶段的发展可以看出，从政府“包办”走向“自下而上强政府推动”，政府推动一直占据主导地位，市场力量的参与，经历了粗放式旧改“房地产化”的过程，最终回归到合理、有序、平衡的状态。
行业分析
不同模式均有各自的借鉴意义
当前，文冲的旧村改造还在进行中。根据广州此前印发的广州市2019年重点项目计划通知，今年广州城市更新和土地储备项目共计52个，其中，旧村改造项目23个。上半年，广州市一共落实了15条村旧改的企业合作招标，这些旧改项目分别分布在市内9区。下半年，随着旧村改造继续推进，由此将形成一个更大的市场蛋糕，从而吸引越来越多的市场实力主体参与其中。
有专家指出，在旧改攻坚克难的过程中，三种模式在越来越多的案例中得到体现，对今后的旧改项目而言，均有各自的借鉴意义。
深圳市南山区大冲城中村综合开发项目，是目前广东省内最大的城中村整体改造项目。该项目采用了“政府主导、市场化运作、股份公司参与”的运作模式，提升了该片区整体城市空间品质的同时，合理确定土地开发强度，高效、集约利用土地，充分发挥土地潜在效能。
茂名市旧塘村改造项目采取集转国、联合开发的更新模式，通过农村集体资产交易平台公开选择合作主体，将“三旧”改造与城中村土地整治有机结合。
阳江市排后村改造项目则采用了“政府引导市场主导的改造模式”，有利于项目的加快建设、早出效益，实现了政府、投资者和周边群众多方共赢。
从这些不同案例可以看出，“一村一策”起到了实际效果，这也使得旧改迈入更加科学、理性和系统化的方向。
今年9月，广东出台《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》，聚焦当前各地反映的“三旧”改造入库门槛高、税费负担重、土地征拆难、规划调整难、审批门槛高、税费负担重等重点难点堵点问题，坚持问题导向和思维，提出19条针对性的改革措施，这无疑对正处在攻坚克难的广东旧改项目，将发挥更大的正向引导作用。
南方日报记者 许蕾 实习生 卢琳绵 统筹 冯善书

『贰』 城市预制板楼老旧小区如何改造

随着人们生活水平的越来越高，人们的生活质量也是越来越高，住在乡下镇上的人有越来越多的都往城市中去，目前我国正在如火如荼地进行老旧小区的改造。那么城市预制板楼老旧小区应该如何改造呢？

说到底，老旧小区的改造还得听居民的，自己的小院自己说了才算，所以我们改造项目必须以居民的意见为主。老旧小区怎么改，改哪里，都是社区通过协商议事四步工作法得出来的：

一是网格巡查听民意，以网格化管理为抓手，通过日常网格巡查、走访入户收集居民急盼诉求；二是调查研究定议题。社区两委班子根据收集的诉求事项，召集相关单位明确前期调研摸底情况，制定相关解决方案（草案）；三是民主协商议民事。每月定期召开民主协商议事会，召集相关单位、居民、“两代表一委员”共同将议题和方案，进行讨论研究，通过民主表决确定最终实施方案；

四是多方共治抓管理。议事会达成的方案及事项，社区联合业委会、物业企业、派出所等多方参与管理，持续推进实施进度，并向居民及时公布结果。将协商议事工作方法融入到老旧楼院改造当中，将居民的心愿、诉求融入到改造当中，通过议事，提高居民自主参与社区事务的积极性，同时也密切了居民之间的邻里关系，真正做到了“我的小院我做主”，不断提升居民主人翁意识。

『叁』 “旧改”发力，能扛起稳增长的大旗吗

旧改由于“既保民生，又稳投资，同时拉动内需”的特点，决定了国家层面将加快推动其发展。中央层面推进试点扩容，并推动地方加快政策落地和多元化金融支持。

在稳增长的目标之下，旧改接力棚改是我国城市发展的必然趋势。在旧改兴起之前，棚户区改造一直是我国保障性安居工程的重点民生工程。我国保障性安居工程在摸索中逐渐形成了保障性住房（公租房、廉租房等）、棚户区改造、农村危房改造等三大体系，2019年老旧小区改造也被纳入该体系。

中央和地方政府都进行了大量探索，并在棚户区改造和城镇老旧小区改造的过程中积累了丰富的规划建设、融资支持经验。

『肆』 “旧改”大幕拉开 惠及上亿人

永庆坊，广东省广州市原来的一条破旧老街。没有大拆大建，而是经过一番“绣花功夫”的旧城改造，老街巷成了有人气的怀旧“网红地”。过去，类似的旧城改造案例还有不少，他们大多是有着历史文化风貌的街区，但在城市里毕竟是少数。现在，这项关系民生改善、城市更新的项目将推向全国。
不久前召开的国务院常务会议部署推进城镇老旧小区改造工作，将涉及全国居民上亿人。老旧小区改什么？怎么改？将带来哪些影响？记者进行了采访。
一举多得惠民之策
——既是民生工程，也是促消费、稳投资的举措，还将促进城市更新
人们俗称的“老破小”，将是本次改造的重点。
住房和城乡建设部副部长黄艳介绍，城镇老旧小区指的是建造时间比较长，市政配套设施老化，公共服务缺项等问题比较突出的居住小区。通过调研和试点情况来看，这些小区可能已经建成了20年以上，经过初步摸查，各地上报需改造的城镇老旧小区17万个，涉及居民上亿人。
目前，老旧小区几类问题比较突出。
一是管网破旧，上下水、电网、煤气、光纤，这些设施要么缺失，要么老化严重，老百姓反映非常强烈。
二是公共服务缺失，这些小区建造时间较早，文化娱乐、健身、机动车和非机动车存放不便等问题凸显。尤其是现在很多老旧小区居民老龄化程度较高，对电梯等设施的呼吁由来已久。
三是没有物业管理，公共环境普遍较差。包括道路破损、秩序混乱、私搭乱建等，这些问题直接影响到小区居民的生活感受。
2017年底，住房和城乡建设部在厦门、广州等15个城市启动城镇老旧小区改造试点，截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民。“试点城市的实践证明，城镇老旧小区改造花钱不多，惠及面广，不仅帮助居民改善了基本居住条件，切实增强了人民群众的幸福感、获得感、安全感，也是扩大投资激发内需的重要举措。”黄艳说。
在国务院发展研究中心研究员任兴洲看来，实施城镇老旧小区改造是出于现实的需要，有着多重重要意义。“今年政府工作报告中，就部署了城镇老旧小区改造的工作。这首先有助于解决百姓的民生问题。近年来居民生活水平提高了，但是城市大量老旧住房存在着设施不足、功能不全等诸多短板。”
任兴洲对本报记者说，在解决民生问题的同时，老旧小区改造还能扩大消费，带动居民户内改造，适应人们消费升级的需求。同时，从水电气路设施到停车场、电梯等的建设，将带动不小的投资，继而拉动钢材、水泥、玻璃、电缆、工程机械等工业品的市场需求。此外，从城市化发展的角度看，老旧小区改造也能促进城市的更新和功能提升，改善过去外观上楼宇林立，但内部功能不健全的状况。从国际经验看，城市更新也是城市发展到一定阶段面临的需要。
就投资而言，国务院参事仇保兴此前撰文指出，据初步估算中国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为5年，每年可新增投资约8000亿元以上。
不止是楼体翻新
——保基本、提升类、公共服务类，菜单选项很多元，小区居民协商着办
中国地域广大，发达和欠发达地区，东部、中部、西部和东北地区城镇老旧小区改造的条件有差异，群众诉求也不一样，改造工作如何推开？
“中央层面做好政策的顶层设计，确定改造范围的原则，具体规定各地要因地制宜制定。”黄艳说。对改造内容，目前可初步分成保基础、提升类和完善社区公共服务三类。
保基本的配套设施——比如和居民生活直接相关的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善等。今年住建部还指导各地开展垃圾分类，把相关设施的配套也作为保基本的内容。北方地区则可能还要对供暖设施进行修缮。
提升类的基础设施——包括小区电梯、停车场、活动室、物业用房等公共活动场地，有条件的地方可以配建。随着生活水平的提高，居民的诉求也会再提高，当前也鼓励在改造中建设一些提升类的基础设施。
完善公共服务类——包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。这些内容将完善社区基本公共环境，属于非公益化或半公益化、市场化的选项。
目前已有河北省、广州市等地区公布了老旧小区改造相关的计划。例如，《广州市老旧小区改造三年（2018－2020）行动计划》提出，广州市将于2020年前完成779个老旧小区改造，并明确小区公共部分和房屋建筑本体共用部位60项改造内容，具体“改不改”“改什么”“怎么改”充分尊重居民意愿。
记者了解到，当前正在实施改造或已经完成改造的小区，一般会按小区实际需求列出清单，让居民进行勾选，在居民意愿基础上，从最迫切最亟须完善的问题开始，逐步改善小区环境。这也意味着老旧小区改造是一项复杂的系统工程，尤其需要小区居民的协商和共识，也对基层统筹协调能力提出了要求。
“老旧小区改造的确面临一些现实的问题，不过从已经试点的城市实践来看，向居民解释清楚改造的意义、目的、要求和条件，大家是能够接受的。”任兴洲说，从小区的建设、改造到后续的管理维护，老旧小区改造是一项系统工程。从全国来看，其实施落地一定不是“一刀切”，而是一个地方一个办法，甚至一个小区一个做法，鼓励在合法合规范围内探索创新方式。
“众人拾柴”助推改造
——“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”，多渠道筹措资金，更多投融资创新在路上
老旧小区改造中，有一个关键问题——钱从哪来？
“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”，黄艳说，当前正推动多渠道筹措资金。但是改造的费用、今后运营的费用、给社区居民提供城市公共服务和社区公共服务供给的费用加起来，资金需求总规模是非常大的。
各方力量如何在资金问题上“各尽其能”？在任兴洲看来，需要将老旧小区改造的内容分分类，并按照不同的改造事项确定资金来源。任兴洲说，基础类的设施，比如水、电、气、路、管网等改造项目，是市政基础设施的组成部分，应主要由政府资金来承担；提升类的设施，比如加装电梯等，则可由政府补助一部分，小区居民分摊一部分，根据各小区实际条件来安排；增加功能型的，比如养老、托幼、助餐、医疗、物业等，则可引入市场化机制，由社会资金投资和运营。同时，也可将一些小区的公共维修基金盘活运用起来。仇保兴指出，中国尚有约5000亿元住房公共维修基金沉淀在各级财政和房管局账户中。
从一些地区的实践来看，不同来源的资金各自承担着不同的改造内容。例如河北省《老旧小区改造三年行动计划（2018-2020年）》显示，将对5739个老旧小区进行改造，共需改造资金129.6亿元。其中，社会可筹集资金约11.7亿元，包括市政专营单位可筹集资金约6.5亿元，主要承担水、电、气、暖、信地下管网改造、线路整理等；小区原产权单位可筹集资金约5.2亿元，主要承担“三供一业”分离小区改造。居民个人可筹集资金约5.6亿元，主要用于屋面、楼道、单元门禁等建筑物本体改造。其余112.3亿元由市、县两级财政筹集，主要负责老旧小区安全设施、居住功能完善及环境整治等改造项目。
这是否意味着财政仍然挑大头？国务院常务会议专门指出，要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。据了解，各地将围绕这一命题展开探索，但需注意让机制可持续，同时防范风险，防止增加地方债务。
伴随城镇老旧小区改造的升温，许多人关心这对住房市场会有什么影响？任兴洲说，老旧小区改造完善了设施、提升了功能，补上了一些短板，将明显提升存量住房的质量，有利于促进存量住房的居住、交易和周转，进而促进居民改善型需求的释放，利于形成二手房市场和新房市场的良性循环，总体对住房市场的健康发展是有利的。当然，老旧小区改造主要面向2000年以前建造的房屋，主要目的是提升居民居住水平，对房地产市场不会产生太大的影响。

『伍』 4万亿旧改大幕拉开 接棒棚改言之尚早

  国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造，重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。

  7月15日，国家统计局数据显示，2019年上半年，国内经济增速6.3%。国家统计局新闻发言人表示，6.3%是一个有后劲支撑的速度，“从下半年来看，外部环境可能还是比较复杂的，国内还有下行压力，但是经济平稳运行的基本面不会变，而且现在政策储备还有很多空间”。

  稳增长是开启政策储备工具箱的一把总钥匙。工具箱里，旧改一项的关注度正在急遽升温。

  6月19日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造，“重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费”。

  7月1日，住房和城乡建设部举行老旧小区改造例行政策吹风会。住建部副部长黄艳表示，目前全国需要改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，“城镇老旧小区改造上升为国家的重要工作，既保民生又稳投资同时拉内需，我们希望通过这项工作获得综合效益”。

  据官方初步摸查，各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，涉及居民上亿人。住建部原副部长、国务院参事仇保兴甚至给出了旧改可撬动的具体投资额：4万亿元。仇保兴表示，如改造期为五年，每年可新增投资约8000亿元以上。

  4万亿元旧改如何“接过棚改的棒”以拉动基建、托稳经济，引发外界巨大关注。

  中国社科院城环所不动产室主任王业强在接受时代周报记者采访时认为：“棚改更像一个‘点’，对城市中某个棚户区区域进行拆除重建，从而拉动投资、直接作用于房地产市场，效果迅速、明显；旧改则是一个‘面’，在全国范围内进行大规模小修小补。从短期角度来看，推动难度较大，且效果难以快速显现。”

  从北上广深突破

  此次列入旧改的城镇老旧小区，是“建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”。

  据黄艳介绍，此次旧改分三步：第一步是“保”。保基本的配套设施，比如老旧小区里和居民生活直接关系的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善等；第二步是“提”，提升类的基础设施，包括增加公共活动场地，有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等；第三步是“完善”，包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等公共服务设施。

  未必每个老旧小区都能走完这三步。一般情况下，第一步是必然选项，后两步则在有条件的小区推进。实际上，早在2017年，住建部就已在厦门等15个城市实施旧改试点。从试点情况看，老旧小区改造困难重重。

  佛山市一业主告诉时代周报记者，其所在小区属于老旧小区，在旧改要求下，从前年开始谋划加装电梯，“但由于低层和高层住户意见不统一，以及加装电梯破坏采光、走廊使用等问题，已经拖延了近两年”。

  基于此，住建部表示下一步将做好群众动员、居民协商工作。黄艳介绍：“目前有一些经验，比如加装电梯工程的设计和工程方案，尽量兼顾各层居民的合理诉求，尽可能通过精心的个性化设计，达到利益最大化、影响最小化。还有，居民邻里要共谋共商。”

  “以前老旧小区改造只是部分试点城市少数小区的工作，但已经暴露了很多琐碎复杂的问题。现在要在全国范围内进行推广，问题的解决迫在眉睫。”同策咨询研究总监张宏伟对时代周报记者表示。

  对此，王业强建议，对于老旧小区改造，应该规划先行：“在对小区进行改造之前，首先出台一个整体规划，比如改造哪些地方、小区整体规划、改造后的图景……以调动居民的改造积极性；其次，在国家层面，也应该有较为明确的规划，明确相关的政策措施、法律规定、第三方参与引导等。” “为了形成突破，这一次旧改，是否可以考虑先从北上广深等城市入手？一是这些城市住房市场发展较早，有老旧小区改造的需求；二是这些城市也有力量进行投融资及社会资本的纳入。”王业强说道。

  投融资模式待破局

  在今年棚改进入尾声、大幅缩量的情况下，有舆论认为，4万亿元规模的旧改或取代棚改，成为新的投资增长引擎。

  交通银行金融研究中心资深研究员夏丹向时代周报记者表示，棚改拆除重建，且提供货币化安置助推购买，但旧改只是小修小补；再者，旧改改造范围有限，能够带来的投资也有限：“我个人认为，旧改不太能够跟棚改相提并论，它接不住棚改这一棒。”

  与棚改相比，此次旧改面临的最大困境是：钱从哪里来？

  “老旧小区改造缺乏有效的盈利模式，更偏向于民生工程，从这个角度来说，社会力量参与支持的动力较小。”张宏伟直言不讳地说，目前旧改的盈利模式尚不清晰。

  6月中旬召开的国常会会议表示，此次旧改要创新投融资机制，“鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与”。对此，黄艳回应说：“国务院常务会议给我们提出了一个新的任务，下一步住建部将组织国务院相关部门会商研究，还将开展联合调研。”

  方正证券分析师夏亦丰曾梳理指出，根据资金来源，可将老旧小区改造模式分为三种：在财政能力较强的城市，由政府主导；在中小城市，由业主协商自愿改造、自筹资金，政府适当补贴；在房价较高城市，引入社会力量，通过市场化实现资金平衡或采取PPP模式，企业获得改造后增量部分的经营权，逐步收回投资获得回报。

  时代周报记者收集资料显示，在政府主导旧改资金模式上，已有上海和天津的例子。其中上海旧改由市、区两级财政分配承担，市级财政补贴30%，区级补贴40%，其余由业主承担；天津的改造资金则全部由政府承担，市、区两级各50%。

  夏丹表示，无论上述哪种集资模式，旧改资金来源都不乐观。“老旧小区改造更多偏向民生工程，除财政补贴，更有可能借助政策性银行如国开行设立专门的旧改产品。类似以前的棚改，国开行专门设立抵押补充贷款（PSL）那样。”

『陆』 住建部：积极创新老旧小区改造投融资机制 吸引社会力量参与

据黄艳介绍，2017年底，住房和城乡建设部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点，截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民。
观点地产网讯：7月1日，国新办就城镇老旧小区改造工作情况举行发布会，住房和城乡建设部副部长黄艳表示，为进一步全面推进城镇老旧小区改造工作，将积极创新城镇老旧小区改造投融资机制。
她表示，机制将包括探索金融以可持续方式加大支持力度，运用市场化方式吸引社会力量参与等。
据黄艳介绍，2017年底，住房和城乡建设部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点，截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民。
其表示，从试点及各地反馈的情况看，需要破解三个难题：一是建立多元化融资机制，加大改造资金筹集力度；二是地方加强统筹协调，强化基层组织建设，发动小区居民通过协商形成共识，积极参与老旧小区改造。三是在改造中因势利导，同步确定小区管理模式、管理规约及居民议事规则，同步建立小区后续管理机制。
黄艳还表示，为进一步全面推进城镇老旧小区改造工作积累经验，将重点做好五项工作。
一是抓紧摸清当地城镇老旧小区的类型、居民改造愿望等需求，在此基础上明确城镇老旧小区改造的标准和对象范围。
二是按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的原则，在城镇老旧小区改造中积极开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，加强政府引导和统筹协调，动员群众广泛参与，保证改造工作顺利推进、确保改造取得预期效果。
三是积极创新城镇老旧小区改造投融资机制，包括探索金融以可持续方式加大支持力度，运用市场化方式吸引社会力量参与等。
四是在城镇老旧小区改造基础上，顺应群众意愿，积极发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。
五是推动建立小区后续长效管理机制。

『柒』 深圳市中诚基金管理有限公司怎么样

简介：中诚在线互联网投融资平台隶属于深圳市中诚基金管理有限公司，是由深圳市中诚基金管理有限公司发起，从事P2P网贷和投融资信息服务的互联网金融平台.深圳市中诚基金管理有限公司成立于2010年，为客户提供理财服务、资金管理、投资策划的资产管理机构；公司核心团队由国内近20名资深基金管理人士、基金方案设计师组成；涉及的金融业务包括地产开发、城市旧改、生物科技、私募股权投资、基金管理业务，企业融资需求，为中国本土大中小企业解决融资难题。中诚基金前身为中诚信业，具有多年金融行业（信贷、担保）经验。
法定代表人：席群建
成立时间：2010-08-30
注册资本：1000万人民币
工商注册号：440301104906931
企业类型：有限责任公司(自然人独资)
公司地址：深圳市罗湖区桂园街道红宝路蔡屋围金龙大厦708单元

『捌』 广东推进城镇老旧小区改造，小区改造有什么意义

菜单式旧改：

作为对老旧小区楼体节能改造、室内给排水改造、小区环境综合整治等基础类老旧小区改造项目的有益补充，

政府以财政补贴的形式，鼓励老旧小区在居民意愿的基础上，自选加装电梯、建设立体停车设施、建设老年服务驿站等改造项目。

此次试点中，着重探索了工作机制、筹措资金机制、项目建设管理机制和一次改造、长期保持的管理机制，获取了大量的实践经验。

而在2019年6月，由国务院发起试点的旧改，同样有4个方面：

一要抓紧明确改造标准和对象范围，今年开展试点探索，为进一步全面推进积累经验。

二要加强政府引导，压实地方责任，加强统筹协调，发挥社区主体作用，尊重居民意愿，动员群众参与。

三要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。

四要在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

『玖』 住建部定调2020年楼市：“长期”坚持房住不炒 “三稳”仍是重心

12月23日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。住建部表示，2020年各地将继续坚持“稳”字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制，保持房地产市场平稳运行，坚决防范化解房地产市场风险。

对于2020年的工作，住房和城乡建设部表示，将着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。

《每日经济新闻》记者注意到，从12月10~12日召开的中央经济工作会议重申房住不炒、强调房地产平稳健康发展，到12月17日国务院副总理韩正在住建部召开座谈会强调要保持房地产市场稳定，再到本次全国住房和城乡建设工作会议对房地产市场的具体部署，2020年房地产市场的发展方向已然明了。

从“促进”到“保持”楼市定调微妙变化

“去年住建部年度工作会议以及今年12月召开的中央经济工作会议对‘房地产市场平稳健康发展’的表态是‘促进’，此次全国住房和城乡建设工作则是‘保持’，说明目前的房地产市场在一定程度上已处于比较平稳健康的状态。”方正证券房地产行业首席分析师夏亦丰向《每日经济新闻》记者表示：“2019年楼市整体较为平稳，2020年力求维持现阶段的状态，从全局看不太可能有新的收紧政策的出现。”

她向记者列举了一系列数据：2019年1~11月累计销售面积同比增速为0.2%，与去年基本持平；销售价格累计同比增速为7.1%，远低于去年下半年平均10.2%的增速，房价在稳定可控的范围内小幅波动；2019年1~11月百城土地成交建面累积同比增速为-2.7%，楼面均价同比增长20.6%，楼面价从2019年5月开始稳定在18.2%~22.2%的累计同比增速。

同时，夏亦丰指出，“‘坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位’虽反复提及多次，但首次在表述前增加了‘长期’，第一次明确提出‘房住不炒’是长期性政策，预计未来几年内不会改变。会议也延续了‘不把房地产作为短期刺激经济的手段’的表述，在今年7月30日中央政治局会议、12月17日国务院副总理韩正在住建部座谈会上也陆续有提，市场对此有一定的预期。”

2018年住建部年度工作会议中提到“着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险”，今年改为“稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”，具体实施主要通过供给侧改革来解决目前供需错配的现状。夏亦丰表示，“未来在供房方面，要推动‘高端住房有限制但是市场化、中端住房是中流砥柱但价格可控、低端住房有保障有选择可租赁’的差异化住房体系。”

由增量建设为主转向存量提质改造

此次会议对2020年住房和城乡建设各项工作提出了5方面要求，其中包括：坚定不移贯彻新发展理念、坚决打好三大攻坚战、做好民生保障工作、着力推动高质量发展、切实改进工作作风。

值得重点关注的是，会议提出“着力推动高质量发展，坚持问题导向、目标导向、结果导向，推动城市开发建设由增量建设为主转向存量提质改造和增量结构调整并重，不断满足人民群众对美好生活的需求。以供给侧结构性改革为主线，推动住房和城乡建设政策创新、管理创新、技术创新，推进住房和城乡建设领域治理体系和治理能力现代化。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为：“这一内容有两方面值得关注。首先是存量物业改造会成为主流，对于房企而言，需要研究相关的投资机会，尤其是在老旧小区改造及城市更新方面，各类财政政策的支持力度将有望加大，部分房企也应该积极在存量物业收购和改造等方面发力。”

“而另一方面，会议要求的‘增量结构调整’，可能会和房地产领域的调控思路挂钩，至少目前来看，保障房、人才住房以及蓝领公寓等，将会成为较大的投资建设内容。”严跃进续称。

老旧小区改造纳入保障性安居工程

此次会议中还有一项重要内容值得关注——“将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，试点探索融资方式、群众共建等9方面体制机制。总结推广试点经验，进一步完善支持政策，做好城镇老旧小区改造工作。”

自2019年6月19日国务院常务会议按照中央经济工作会议和《政府工作报告》部署加快改造城镇老旧小区工作开始，这项涉及居民超过4200万户、建筑面积约为40亿平方米的老旧小区改造，投资总额高达4万亿元的民生工程备受关注。住建部会同发改委、财政部联合印发了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，明确自2019年起将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金支持，此次住建部会议延续了该表态。

早在7月1日国新办举行政策例行吹风会上，住建部副部长黄艳介绍城镇老旧小区改造具体工作情况，2017年底住建部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点，截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民，已形成了一批可复制可推广的经验。

夏亦丰分析称，这将对房地产行业产生四大影响：首先是前期棚改资金投入较大，部分地区过度补偿导致旧改难度增加以及房地产市场过热的情况将改善；其次将盘活存量、提升存量房屋价值；第三，可能会延缓改善性需求的释放；最后，物业管理行业将有望迎来巨大机会。

棚户区改造预计带动2020年投资

夏亦丰指出，继续推进棚户区改造，预计将带动2020年的投资。2017年5月，国务院常务会议决定实施2018年到2020年三年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套。2018年全国棚户区改造开工626万套，2019年棚改量几乎“腰斩”，截至2019年11月底，棚户区改造开工315万套，超额完成289万套的目标任务。

从棚改量来看，预计2020年棚户区改造量还剩约550万套，按照去年的投资完成额和开工量计算，明年预计带来超过1.5万亿元的投资。

在土地供应层面，夏亦丰向《每日经济新闻》记者分析认为，“对商品房用地应该根据具体供需形势来调整，部分供不应求情况严重、房价上涨压力大的热点城市，合理增加住宅类土地供应，适当调整用地结构，提高住宅用地比例；而对于存在去库存压力的三四线城市则采取减少住宅类用地供应的举措，最大程度上去保持供需平衡；对于已供给但未开发的房地产用地可以适当合理调整，用于保障性住房建设。”

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出，“完善城镇住房保障体系建设和发展租赁市场，促进房地产市场住房体制改革。对于2020年租赁市场住建部仍培育结构化、规模化租赁企业，对于租赁企业来说是利好的；重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制，目前租赁住房市场面临的问题也较多，未来加快租赁管理服务平台的建设是重点之一。”

同时，会议对困难群体的概念进行了明确，包括环卫、公交等行业被纳入到了住房困难群体保障对象。严跃进分析认为，后续预计会形成各类配套政策。

“租赁住房发展其实也面临很多问题，但是改革方向不变。”严跃进表示，“会议明确要加快政府主导的租赁管理服务平台的建设，同时提到了政策性租赁住房的概念，这也说明后续房源供给、定价和运营等方面，会不断和此类政策概念挂钩和结合，这或是2020年值得关注的一个亮点和产品。”