在澳洲使用信托机制买房

1. 如何在澳洲买房

澳洲的购房手续均由律师来履行完成，澳大利亚的置业律师通过近10年的时间拿到律师牌照，澳洲政府每年会要求注册律师购买保险，每个律师都拥有由政府监管的信托账户。因此在购房前最好找专业律师来审核购房合同，办理查楼收楼等买卖交易手续；透过律师信托账户或者受政府监管的物业代理信托账户付款。另外，澳洲的其购房贷款流程也与国内完全不同，为了保证买家的利益，政府和监管部门已经设下了道道保障措施，应该说，澳洲的房地产业的规范、法律、管理和市场均比中国要成熟和完善得多。 一个人们频繁问到的问题是，如果购置期房，而销售方不能按时交房，我所支付的首付款会出现什么情况。许多人按照国内的操作模式误以为销售方在建设期间会使用买家的首付款。而事实上不是这样----真实情况是所有的首付款均保存在律师的信托账户(律师的信托账户是律师作为交易的第三方专门用来监管交易款项的，这个信托账户由政府监管，万无一失)中。这笔款项，不经您的允许，开发商不得擅自挪用，当然，作为首付款，没有开发商的允许，您也不得随意去用。如果因为任何原因开发商不能交付房产从而违约，则所有的首付款会全额退还给购买者。这就向您提供了更大的保障，防止您首付款的损失。所以您不用担心开发商捐款逃跑，或者烂尾楼的风险，虽然这种事情在澳大利亚百年难遇。 如果你是在澳洲买期房的话，首付一般是20%-30%，签约时你只要付总价的10%，但这笔款项并不是给开发商的，而是直接打到政府和双方律师共同监管的信托账户，而且这个账户里面是有利息的，相当于是一个定期存款。然后你可以不用去管了，等1年后交房前再办理贷款，而待房屋验收通过后，买家再支付剩余的首付部分及通知银行支付贷款部分，也就是说开发商只有在交房验收通过后方可获得钱款。对于买方来说无疑是最大的好处，更是一种权益的保障。这样的好处大家都很容易理解，第一如果开发商中途倒闭或破产，政府会连同10%的利息返还给客户，安全性极高；第二房屋在建过程中对买家不存在利息成本，而不像国内买房那样，签约后房子尚在建时即开始还贷，大大增加了广大普通买家的成本和压力。例如：买家所付的10%首期，先存入买家律师的信托户口，发展商、买家、律师三方任何一方无权动用，直到房屋产权证、质检证等全部办理完毕。买家律师确认无误才通知买家办理房款过户手续，此时买家已拿到正式的产权证。

2. 外国人到澳洲买房用信托持有合适吗

楼主您好！
澳洲政府鼓励外国人投资本国房地产，因此银行对海外人士提出的房屋贷款申请是等同国民待遇的。
您可以将在澳洲的物业去澳洲的银行进行贷款抵押，您所得到的利率与条款与澳洲当地人一样。
同时澳洲多家国家级银行在中国国内就可以办理澳洲房产贷款业务。
在澳洲银行中有多种贷款方式可以选择：如等额本息、前5年只还利息等灵活产品供投资人选择。
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3. 澳洲买房程序是怎么样的

购房流程
1. 选定自己喜欢的房型和房号，支付定金2000-5000澳币不等，向开发商申请保留;
2. 开发商收到定金后，向购买者的律师提供购房合同;
3. 客户根据律师的解释签定合同，同时在5个工作日内支付房款的10%;
4. 如果贷款的话，客户需要准备贷款材料，海外人士基本可以获得房产评估价的70%的贷款;
5. 银行放贷后，客户支付余款，律师会持合同和房款与开发商办理房产后的交割。
澳洲购房
何时进入贷款程序
贷款所需时间一般为六-八周的时间，包括评估所需时间和审订合同所需时间。所以强烈建议您如果准备买房之际首先联系贷款机构，让他们根据您的资信情况帮您做一个“预审”，告诉您可以贷出多少钱，多长时间内能贷出，这样可以帮您免除上面所述的危险。而且大多数贷款机构都有自己的合作房产中介，从他们那里您也许就同一块澳洲房产得到更优惠的价格。
如果购买的是现房，在支付房款10%的时候就开始准备申请贷款材料向银行申请贷款;
如果购买的是期房，则在交房前2个月左右开始准备贷款材料。
澳洲房产贷款所需资料：
根据贷款机构不同，金融产品不同，所需材料各有不同，对于海外人士而言，实际上操作手续也很简单，主要提供以下材料：护照驾照 银行卡以及近6个月的流水账单 信用卡 收入证明。
澳洲银行及非银行金融贷款机构区别
在中国房屋贷款一般是由银行放出 。澳大利亚金融市场则有很大不同，除了银行之外，澳大利亚还有很多其它的金融组织，也就是 non-bank lender， 具有放出贷款的权限。 这些机构的资金来源并非是银行，也不是储蓄，而是通过基金，信托等手段募集资金、如养老金等。
华人客户往往更希望选择银行，而澳大利亚本土人中有相当大的一部分对银行怀有很抵触的情绪。对于贷款人来说， 更多的应该注意产品而不是机构。关键在于哪个金融产品更适合自己的需要，而不是哪个机构更有名。而且相对于名气等指标，衡量一家金融组织稳定与否的标准，好的办法还是查看一下该金融组织的信用评级比较可靠，有不少非银行金融组织的信用评级并不低，甚至高于银行。
贷款的初期费用
主要包括律师费，评估费，申请费。一般银行的做法是将律师、评估、申请三个费用打包后作一个申请费。有的金融机构也会免除申请费，但是律师和评估费还是照收的，即使有差别，也不是很大。律师费是贷款机构在审订合同的时候，您将合同给您的律师审核的时候，需要付的费用。
澳洲房产贷款利率
房屋贷款各个产品一般可以分为可变利率(variable rate) 和固定利率 (fixed rate)。根据上升趋势固定利率一般要比可变利一些。如可变利率为5.99%，固定利率就会高于可变利率。您选择固定利率就等于给自己的未来利率买 了个保险，放贷人可能要多收取您一点钱作为自己资金自由度损失的回报。
一般地说，如果您比较担心将来利率会升高，您更可能会选择固定利率，可是实际上您并 不是进了保险箱。关于固定利率您需要注意两点，一就是固定利率并不是在您的贷款年限内一直就这么固定下去，一般现在给出的固定利率只能多维持5年，也就 是说，您只可以在一年到五年之内固定您的利率，当这个期限结束之后，您需要自己再去根据当时的利率和您的贷款机构谈判一个新的利率。
另外就是其实固定利率并不是一定“固定”的，在 settlement 之前，您的固定利率是可以变动的，这个变动由您的贷款人来定，他们往往是根据不断更新的金融信息来调整自己的固定利率，如果您申请了固定利率贷款，而且希望自己能在settlement之后还享受自己看中的那个固定利率，那么您往往还需要付出一个“锁定费用”。
所以不太推荐客户做固定利率的贷款，因为首先 这个利率往往就会高一点，其次金融组织的可变利率都是盯紧联储银行 (reserve bank)的，联储银行的利率变动代表了政府对于金融市场的影响力。所以，另外一个有趣的现象就出现了，一些客户会说，为什么固定利率老是变动，而可变利率却老是不变呢?其实答案也很简单，因为可变利率是盯紧联储的，而过于频繁的变动不利于国家经济和消费者信心，所以联储变动利率的时候总是要经过多方考虑详细论证的，而固定利率的变化，则可以归因于金融市场风向瞬息万变，金融机构为了保护自己的利益，作出相应的调整也是情理之中了。
购买澳洲房产费用清单
澳洲购房过程中，税金、杂费、印花税和搬家费会把入住新房的成本抬高很多。许多第一次购房的人在设计他们的购买计划时候往往忽略了这些费用。对这些费用有所了解将帮助您节省存款并避免将来为应付这些费用措手不及。
购房成本包括：
贷款机构的费用
印花税
保险费
律师费
物业费
市政费
排污管理费
杂费

4. 如何在澳洲买房子

根据澳洲《1975 年外国收购与兼并法》该法案第五条定义限制，外籍人士在澳洲只可以买全新住宅。

1、外籍人士的定义
澳洲政府对于“外籍人士”理解为：身在境外并未持有任何澳洲12个月以上有效签证的外籍人士（包括拥有短期签证的境外人士，例如：旅游签证等），即非常住外籍人士。
澳洲《1975 年外国收购与兼并法》(以下简称“法案”)授权国库部长（Treasurer）或其代表负责审查外国投资提案，以判定提案是否有违澳洲的国家利益，该法案第五条定义“外籍人士”为：非澳洲常住居民的自然人。

由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司，由两人或多人合计持有控股权益的公司，并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人，或者为外国公司。

由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人。
或者由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。
2、外籍人士在澳洲只可买全新住宅
非常住外籍人士在获得FIRB批准后，只可以购买澳洲全新住宅的（如独立房屋或公寓等）。
澳洲全新住宅的定义：全新住宅是指直接从发展商购买的居所，而该住宅在过去并未有人居住超过12个月。

澳洲买房流程如下：

1、选定房产

在选定了信任的房产中介之后，买家根据喜欢的户型、朝向、窗外景观等选定心仪的房产，将“小定”订金支付给开发商的信托账户，申请保留该房产。

“小定”订金一般是5000澳元左右。由于澳洲的公寓户型众多，所以如果买家倾向于购买现房，最好还是亲自去看房。

2、冷静期

在支付“小定”之后，买家可以得到非常人性化的一周冷静期，认真思考是否真的决定购买该套房产。如果买家在思考之后决定放弃购买，开发商则需要无条件退还小定订金；如果买家决定继续购买，则进行到购买流程的第三步，签订合同。

同时，澳洲政府规定买卖双方均有代表律师，买家在此时需要选定购房律师，买卖双方将各自承担己方律师费。

3、海外买家购房申请

由于买家并非澳洲公民或永久居民，买家需要向FIRB提交购房申请。FIRB全称Foreign Investment Review Board，中文译名为外国投资审批委员会，FIRB的审核一般由律师陪同完成。

4、签订合同

开发商在收到“小定”之后会准备购房合同，交给开发商的代表律师审核，审核过的合同将交到买方代表律师手中，由买方律师为买家逐条解释，买家完全理解合同条款并且无异议后签订合同。如果买家在海外，则买家签字后的合同原件需发回澳大利亚（买家可保留合同副本），开发商在合同上签字后发还给客户。

5、支付首付

在签订好合同之后，买家需要在合同规定期限内（一般是两周）支付购房全款的10%作为首付，首付款将转到开发商代表律师的银行信托账户，受到澳洲政府监管。

这笔钱将安全地储蓄在该账户中，可以获得利息，直到房产交割成功之后才会真正落进开发商的口袋。之前“小定”的款项会返还给买家或者抵扣首付款。

6、缴纳印花税

各州的印花税税率各不相同，具体数额由律师核算。

新州法律规定，对于海外买家来说，房产印花税需要在交换购房合同后的三个月之内完成缴付，如果交割日期在三个月之内，则印花税需在交割之前完成缴付。

与当地买家相比，海外买家在澳洲买房时，在印花税这块还需缴纳的额外的税费，具体数额各州都有不同的标准，例如在新南威尔士州，自2016年7月1日开始，海外人士购房额外需缴纳的印花税将从3%提高至7%。

为此，海外买家在维多利亚州买房时需支付的印花税最高可达12.5%（7+5.5）。具体各州的缴纳标准，如需详情可以向居外网进行单独提问。

7、房屋施工

如果买家购买的是楼花，在开发商建造期间，买家不需要支付任何费用。

8、办理贷款

在房屋交割前的三个月，买家律师会通知买家房屋即将竣工，如果需要贷款，买家需要联系贷款经纪人，准备贷款材料，申请贷款。如果买家购买的是现房，建议咨询律师，提前准备贷款。

9、交割前验房

在房屋建造完成后，开发商会邀请楼花买家或代表前去验房，买家需要在这次验房中确定房屋建造是否符合合同规定的建造要求，保障自己的权益。

10、交割

在房屋交割前，买方律师会通知买家具体交割日期以及发出付款通知。交割当天，买家拿到新房钥匙，支付购房尾款的全额，尾款将转入开发商代表律师的信托账户，然后转交给开发商，完成交割。如果买家有贷款的话，买家在拿到新房钥匙的当天开始还贷。

(4)在澳洲使用信托机制买房扩展阅读：

第一、澳大利亚与投资紧密相关的法律政策也有利于房地产投资

一方面，澳大利亚没有遗产税。在美国，因为遗产税，很多房产的继承人不得不缴纳相当于总值50%的税金，再加上其他税种，有时甚至要缴达70%的税金。

而在澳洲，房产的价值可以百分之百传承给下一代。在税务方面，澳洲每年的税费约美国的10分之一。另外，澳洲房产稳定增长，平均7~8年翻一番，这对 于通过出租获利的投资者来说，澳洲房产也较有保障。

第二、澳大利亚自然环境的安全性

2011年日本的地震、海啸和因之引起的核泄漏事故震惊了全世界，上百万人在这场灾害中受难。如果投资事业遇到类似的自然灾害，就会蒙受巨大的损 失。

与之相比，澳大利亚数百年来，一直处于平稳的自然状态中，没有遇到过什么大的自然灾害。尤其是墨尔本地区，虽然濒海，可由于面对的是一个海湾 (Phillip Bay)，所以不会有海啸威胁之虞。

第三、从经济发展的稳定性与发展潜力看，澳大利亚最具优势

从08年的全球金融危机爆发到现在，欧洲经济遭遇重挫，欧元走低，估计今后多年都难以恢复元气;美国虽然以其强大的经济基础，抗御危机影响的能力强过欧洲，但是仍掩不住开始走下坡路的颓势。而比起美欧来，澳大利亚是第一个从危机中恢复过来的西方发达国家。

根据国际货币基金组织(IMF)的统计，2010年澳大利亚的人均GDP已近超过包括美国在内很多国家，跃居2000万人口以上国家中的第一位。

而且澳大利亚的几个经济发展特性也决定了，它将在今后很长一段时间内维持经济的繁荣发展。资源性大国的特点是其中最重要的一点。

尤其是铁矿和天然气的庞大储备和世界市场的广泛需求，使之成为澳洲经济的造血机。据预计，到2050年，世界将产生“经济四极”，分别是美国、日本、中国和印度。

其中有三个国家都在亚洲，而且都是资源进口型国家。它们和澳大利亚之间产生了极为理想的经济贸易互补关系，这就为澳大利亚的经济得以在今后半个世纪里得以持久繁荣提供了可靠保证。此外，澳大利亚还有教育出口和旅游业这对经济发展的双翼。

第四、澳大利亚的政局平稳，社会环境较安定

比起罪案频发，富裕人士不得不雇佣保镖护身的非洲地区，抑或治安形势也不稳定的东南亚地区，澳大利亚的治安状况，社会平稳程度，居民的友善性要好得多。在这样一个和谐的环境中做投资，完全可以高枕无忧。

大家想必都知道2011年初利比亚动乱加和战乱的情况。为此，当时中国从撤出了3万华侨华工。从这件事中我们一方面看到了中国国力增长和政府对海外侨胞的关怀，但同时也看到，当地的政治不稳定性造成了中国投资的巨大损失。这也让大家了解到，政治安定系数将越来越成为赴海外投资的人士首先要考虑的方面。

第五、澳大利亚有着得天独厚的生活环境

目前，世界上一些经济发展较快的地区都存在人口过于密集的状况，但是澳大利亚是极少数居住生活环境舒适宽敞的国家。

而且比起同样类型的加拿大，澳大利亚的气候又有很大优势，冬天不很冷，夏天少酷热，墨尔本还是被评为世界上最宜居住的城市。

5. 如何在澳大利亚买房

此买房导引适用于澳大利亚西南威尔士州。其目的是为帮助买家理解他们的权利和义务。如有不明之处，请向你的律师咨询。我们不对任何由于本文引起的法律后果负责。
资金从开始寻找要买的房子到最终成交往往要经历一段时间。买卖双方谈妥价格并不意味着合同生效。在合同交换前，卖方仍有权利接受出价更高的买家。我们建议买家在谈成价格后要尽快进入合同，以免错失良机。因此，买家要首先获得银行的贷款许可或初步的贷款许可。记住，一旦你决定买房子，就立即联系银行。合同根据产权转让法案，当地产中介或个人卖主发布广告出售房产时，他们必须要有初步的房产买卖合同供买家参考，否则就构成违法。房产买卖合同要包括合同的基本条款，产权证书，水路图，地方议会的区划证明等。我们提醒买家要求卖家或中介出示合同，检查上述内容。必要时复印合同去征求律师意见。记住，在你理解合同内容之前，一定不要签字。
定金在交换合同之时，买家一般会被要求交付相当于房产价格10%的定金。定金一般由房产中介存在他们的信托账户中，并在最终结算时用于充抵房价。
当定金数额巨大并且最终结算期较长时，我们建议将定金进行投资，所得利息一般由买卖双方平分。房产中介作为定金的持有人一般不能将定金用于投资，除非有买卖双方的明确书面授权。
当你决定将定金投资时，应在合同交换前通知房产中介，以便事先做出合适的安排。房产中介要向银行提供买卖双方的税号。
一旦买卖双方谈成价格，房产中介在很多情况下会要求买家预付部分定金以示诚意。但是预付的部分定金并没有法律上的约束力，在合同交换之前卖方并没有法律上的义务将该房产一定出售给买家。如果合同不能交换，预付的部分定金应全部退还给买家。并且房产中介有义务通知买家任何随后的价格。
签约在买卖双方谈妥价格后，中介会将合同中加入买家的姓名地址等详细情况和价格。
如有必要，并经双方同意，房产中介也会修改与房产一同出售的条目。
随后，房产中介会出示给你两份文件要求签字。第一份房产买卖合同，另一份是交换合同授权书。交换合同授权书确认买家已在合同上签字并享有冷静期内的中止权利，同时授权房产中介代表买家交换合同。
一旦买家签署了上述两份文件，就意味着你已经接受购买该房产。此时，房产中介会要求你交付全部定金。
交换合同房产中介在确认经买卖双方签字的合同完全一致之后，会将买家签字的合同交付给卖方，同时将卖方签字的合同交付给买家。此程序被称为交换合同。从而使买卖双方正式进入合同，受合同效力的约束。但买家仍享有冷静期内的中止权利。我们建议买家在合同交换后立即与律师联系。
冷静期中止权
按照法律，买家在冷静期内有中止合同的权利。冷静期从合同交换之日开始到第五个工作日下午5点结束。如果买家行使冷静期中止权，则相当于房产价格0.25%的定金将被没收。
冷静期中止权不适用于拍卖房产的情况。同时，买家也可放弃冷静期中止权，但必须提供律师签字的S66W证明。另一方面，买家也可向卖方申请延长冷静期。
来源：

6. 如何在澳洲买房

如果你是第一次出国买房，那么你肯定不知道如何操作，例如现在很多人选择在澳洲买房，那么没有澳洲身份如何在澳洲买房，具体的步骤是怎么样的？复杂吗？需要哪些条件吗？一系列的问题都在等待我们去了解。
没有澳洲身份能在澳洲买房吗
有人会问，是不是没有澳洲的身份就不能在澳洲买房，其实不是的，澳洲对于海外人士购房一直都是很支持的，所以要求自然也就放的比较低，不在澳洲的海外人士也是可以在澳洲买房的，而且不仅不需要澳洲国籍，就算你没有澳洲绿卡，甚至不需要有澳洲签证都可以在澳洲买房。
不过这里要友情提醒一下，这里针对的是澳洲新房，一般都是期房，对于二手房就不行了，澳洲对于二手房的买卖还是有所限制的，至少来说你还需要允许在澳洲持续逗留12个月以上临时签证才行。详情见《中国人在澳洲可以买二手房吗》
没有澳洲身份如何在澳洲买房
那么要是只是购买新房源，那么操作起来还是比较简单的，你只需要满足三个基本条件就行了，1、找一个专业的律师。2、提前申请FIRB。3、准备好10%首付。找了律师，那么很多事情律师都会帮你办理，所以就很简单了。
具体的购房流程如下：
1、选择中介，中介对于买房者来说还是很需要的，就算在国内尚且需要，更别说是国外了，所以需要找一家澳洲当地的房产中介进行咨询，并且帮忙处理在购房过程中的各种事项，在澳洲大小中介也有很多，这里我们推荐澳洲金鼎，大家可以咨询了解。
2、预订房产，在进行详细看房后你一定有了心意的房源，那么你就可以预订房产了，这个时候由顾问协助填写预留表格(请确认填写你的所有个人信息正确与否，包括电话号码、家庭地址、电子邮件)，并附上所需的个人身份证明文件，同时支付一笔订金，一般是5,000澳币，让中介向开发商申请保留该物业。（订金在之后会退还给购房者）
3、确定律师，和国内不同，在澳洲买卖房产一般需要有自己的律师在场，澳洲政府规定买卖双方均有代表律师安排交割，有律师的话对于整个过程的进行也会变简单、安全。
4、签订合同，买家好开发商签订购房合同，并且需要支付10%首付款。
5、等待施工，签订合同后就是等待得过程了，这个过程一般看合同上施工的时间，以实际施工为准。
6、办理贷款，如果需要带来的，那么在等待施工的过程中就可以去相关机构办理。
7、交割验房，等房屋完工后，开发商会邀请购房者或购房者的代表前去验房，最好是找一个专业的验收人员帮助验收。
8、房屋交割，验收没有问题那么就可以交割房屋了，届时购房者需要把剩下的尾款交给律师，然后购房者的律师会在房屋交割当天，持合同和尾款与开发商的律师交涉完成最后的交割手续。
以上详细介绍了没有澳洲身份如何在澳洲买房的全部内容，如果你还有不清楚的，或者其他的问题，直接听过在线咨询就可以获得专业澳洲购房顾问的帮助。
相关文章：

7. 我明年想在澳洲购房，想问下澳洲房产购买的流程具体是怎样的

澳大利亚房地产购买流程

一、澳洲房产购买及贷款流程

1.
选定自己喜欢的房型和房号，
支付定金
2000-5000
澳币不等，
向开发商申
请保留；

2.
开发商收到定金后，向购买者的律师提供购房合同；

3.
客户根据律师的解释签定合同，同时在
5
个工作日内支付房款的
10%
；

4.
如果贷款的话，
客户需要准备贷款材料，
海外人士基本可以获得房产评估
价的
70%
的贷款；

5.
银行放贷后，
客户支付余款，
律师会持合同和房款与开发商办理房产最后
的交割。

二、何时进入贷款程序：

贷款所需时间一般为六
-
八周的时间，包括评估所需时间和审订合同所需时
间。
所以强烈建议您如果准备买房之际首先联系贷款机构，
让他们根据您的资信
情况帮您做一个“预审”，
告诉您可以贷出多少钱，
多长时间内能贷出，
这样可
以帮您免除上面所述的危险。
而且大多数贷款机构都有自己的合作房产中介，
从
他们那里您也许就同一块澳洲房产得到更优惠的价格。

如果购买的是现房，
在支付房款
10%
的时候就开始准备申请贷款材料向银行申请
贷款；

如果购买的是期房，则在交房前
2
个月左右开始准备贷款材料。

三、澳洲房产贷款所需资料：

根据贷款机构不同，
金融产品不同，
所需材料各有不同，
对于海外人士而言，
实际上操作手续也很简单，主要提供以下材料：护照

驾照

银行卡以及最近
6
个月的流水账单

信用卡

收入证明，
对于在中国内地的投资者而言，
所有的贷款
流程瑞亚公司都可以协助您在国内完成。

四、澳洲银行及非银行金融贷款机构区别：

在中国房屋贷款一般是由银行放出

。澳大利亚金融市场则有很大不同，除
了银行之外，
澳大利亚还有很多其它的金融组织，
也就是
non-bank
lender
，

具

[email protected]
2

有放出贷款的权限。

这些机构的资金来源并非是银行，也不是储蓄，而是通过
基金，信托等手段募集资金

、如养老金等

。

华人客户往往更希望选择银行，
而澳大利亚本土人中有相当大的一部分对银
行怀有很抵触的情绪。
对于贷款人来说

，

更多的应该注意产品而不是机构

。

关
键在于哪个金融产品更适合自己的需要，
而不是哪个机构更有名。
而且相对于名
气等指标，
衡量一家金融组织稳定与否的标准，
最好的办法还是查看一下该金融
组织的信用评级比较可靠，
有不少非银行金融组织的信用评级并不低于甚至高于
银行。

五、贷款的初期费用：

主要包括律师费，评估费，申请费，
solicitor fee
。一般银行的做法是将
律师、评估、申请三个费用打包后作一个
application
fee
。有的金融机构也会
免除
application fee
，但是律师和评估费还是照收的，即使有差别，也不是
很大
Solicitor
fee
贷款机构在审订合同的时候，
您将合同给您的
solicitor
审
核的时候需要付的费用。

六、澳洲房产贷款利率：

房屋贷款各个产品一般可以分为可变利率
(variable rate)
和固定利率

(fixed
rate)
。根据上升趋势固定利率一般要比可变利率高一些。如可变利率为
5.99%
，固定利率就会高于可变利率。您选择固定利率就等于给自己的未来利率
买了个保险，
放贷人可能要多收取您一点钱作为自己资金自由度损失的回报。
一
般地说，如果您比较担心将来利率会升高，您更可能会选择固定利率，

可是实
际上您并不是进了保险箱。
关于固定利率您需要注意两点，
一就是固定利率并不
是在您的贷款年限内一直就这么固定下去，
一般现在给出的固定利率只能最多维
持
5
年，
也就是说，
您只可以在一年到五年之内固定您的利率，
当这个期限结束
之后，您需要自己再去根据当时的利率和您的贷款机构谈判一个新的利率。

另外就是其实固定利率并不是一定”固定”的，
在
settlement
之前，
您的
固定利率是可以变动的，
这个变动由您的贷款人来定，
他们往往是根据不断更新
的金融信息来调整自己的固定利率，
如果您申请了固定利率贷款，
而且希望自己
能在
settlement
之后还享受自己看中的那个固定利率

，

那么您往往还需要付
出一个“锁定费用”。
所以不太推荐客户做固定利率的贷款，
因为首先这个利率
往往就会高一点，其次所有金融组织的可变利率都是盯紧联储银行
(reserve
bank)
的，联储银行的利率变动代表了政府对于金融市场的影响力。所以，另外

[email protected]
3

一个有趣的现象就出现了，
一些客户会说，
为什么固定利率老是变动，
而可变利
率却老是不变呢？其实答案也很简单，
因为可变利率是盯紧联储的，
而过于频繁
的变动不利于国家经济和消费者信心，
所以联储变动利率的时候总是要经过多方
考虑详细论证的，
而固定利率的变化，
则可以归因于金融市场风向瞬息万变，
金
融机构为了保护自己的利益，作出相应的调整也是情理之中了。

七、投资购买澳洲房产费用清单：

澳洲购房过程中，
税金、
杂费、
印花税和搬家费会把入住新房的成本抬高很
多。
许多第一次购房的人在设计他们的购买计划时候往往忽略了这些费用。
对这
些费用有所了解将帮助您节省存款并避免将来为应付这些费用措手不及。

购房成本包括：



贷款机构的费用



印花税



保险费



律师费



物业费



市政费



排污管理费



杂费

1.
澳洲房产贷款机构费用：

几乎所有的贷款机构都会向新房屋贷款人收取一次性的开户费用。
而有一些
贷款机构为了争取业务会免除该项收费。
大多数的银行也收取帐户的年度费用或
月费用。
(
根据银行不同会收取
200-1000
不等的费用
)
2.
评估费
(Valuation Fee)

您的贷款机构通常会要求对您的欲购房产作评估，
以确定您支付的价格是公
平的。这虽然是为了贷款方的利益，但评估费通常需要您来支付。同样的，评估
费也因不同的机构而异，
而有些贷款机构还会因您欲购房产的所在区及类型的不
同而收取不同的费用。

8. 澳洲买房怎么有保障

回顾过往几年澳洲房产走势，澳洲房价增长率维持在7%-10%，每7-10年翻一番。此外，在澳洲买房拥有永久产权、首付仅一成、全屋精装、无须缴纳物业税遗产税等优势都是中国人争相入驻的原因。
再看看如此透明的交易体系，还等什么？澳洲购房走起！
1、强制聘请律师，全程监督管理
在澳大利亚房产市场中，买卖双方在购房过程中都必须聘请律师，购房时涉及多方面的专业知识，大多业主或者销售人员无法完全掌握，必须有律师指导，业主不必担心合同信息不透明。
2、成立信托账户，律师独立管理
中国的购买者或者投资者悉知购买澳洲房产在收房前需支付百分之十的金额，实则并非首付，而是交给律师存入独立信托账户，该账户信息受到澳洲律师协会的透明监督，完成交房前开发商不可动用。
3、多方参与定价，确保市价合理
每个澳洲房产楼盘的价格都经过银行和其他专业评估机构的评估，将因素公开量化，控制开发商的利润。
澳大利亚政府部门对当地区域房价有长期的统计分析和走势图表，确保澳洲房产开发商不能随便要价。
4、禁止卖方主导市场价格
澳大利亚房产定价需出具银行的最新权威评估和历史价格变化。
业主可以选定其他单位评估，但由于评估独立保证了科学性，多数结果相差无几。
交易信息通过互联网实现共享，房价透明，买卖双方不得直接互通。
5、开发限制较高，不可无限圈地
澳大利亚土地广阔，新移民需求旺盛，房价上涨迅速，为了避免房价受控，政府极力提高限制门槛。
一般中型开发商每年只能开发几百套，而且必须向政府公众出具诚信资金等证明，房产商的现金流量与雄厚资金高度透明化，成为安全保障。
6、开发商利益分离，避免联合控市
银行利益独立承担市场风险，保证在提供澳洲开发商的开发贷款和澳洲房产购房按揭贷款时能够客观地评估房产价值和市场风险，避免金融风险和过度投资。
而且澳洲的施工单位也和澳洲开发商完全脱离，实行透明公开的招标施工，促使开发商主动联系工程质量和工程成本，项目建筑成本透明化。
土地交易价格完全透明，开发流程也完全公开化，按照通过政府部门审批后的方案施工，最终将文件公布于众，接受市场监督。
7、社区信息透明，严格遵守标准
在澳大利亚房产市场中，整个小区原始审批的设计图纸是合同的一部分，每个楼层，每个户型的实际情况都必须提供，小区的环保、水、电、煤气等各项要素都有政府批文证实合格合法。
所在土地的历史变迁，历史上所有的地契、房契和权属转移过程，开发商是否负债等资料一应俱全，都有政府证明其完全合法的正式文件。
8、控制境外投资，保护本地市场
澳洲也曾经经历过市场过热导致动荡，主要是大量日本资金涌入黄金海岸区域开发，大量开发，然后突然从房地产领域撤资。
目前澳洲限制外资进入房地产，不允许外籍人士购买二手房，开发商只有项目的20%具有FIRB资格，能够外销给海外投资者，这些信息受到严格监控。
9、高度信用机制，违约可能倒闭
在目前澳洲的开发商、中介、律师、建筑工程等与置业相关行业都有行业协会制约和维护合法利益，澳洲房产业主投诉可以使一个公司很快因失去信用而倒闭。
由于信息透明共享，澳洲房产中介宁愿放弃业务也不会欺骗，澳洲房产开发商宁愿支付高额延期违约金也不敢将不合格房产交给业主。