返本销售与信托

㈠ 什么是返本销售

返本销售，就是将现价提高，在若干年后将本金归还购买者。销售者靠这些本金的利息获利，是融资的一种方式。由于不确定因素太多，这种销售方式存在的纠纷非常多。

㈡ 变相返本销售是什么意思

返本销售，就是将现价提高，在若干年后将本金归还购买者。销售者靠这些本金的利息获利，是融资的一种方式。由于不确定因素太多，这种销售方式存在的纠纷非常多。变相返本销售就是以一种躲避法律的形式进行返本销售，比如：售后包租（一般是销售店面时由开发商承诺在交付后的前几年，由开发商代业主出租店面，以保证业主的利益。如果店面无法租出，相当于开发商降价销售而已）等等

㈢ 返本销售的风险

对于房地产业日益盛行的这一现象，国家早在2001年6月就开始执行了建设部颁布的《商品房销售管理办法》，其中第十一条就明确规定了“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。
国家为什么要明令禁止这一销售策略呢？“返本销售”真的像开发商描述得那么好吗？接下来我们将分别看一下“返本销售”究竟有哪些弊端，以至于国家如此下大力度打击整治。
实际上，开发企业进行“返本销售”有非法融资的嫌疑，一方面不利于国家对金融活动的监管，同时对于购房者来说，最大的风险就是开发企业的返本承诺往往得不到兑现。若干年后企业或者破产倒闭，或者钱款被卷走，或者企业无力履行返本义务。而购房者得到的往往是质次价高的商品房，或者是遥遥无期的“期房”。
按现行法律规定，房屋所有人必须获得产权后，才可以对其所拥有的房屋行使占有权、使用权、收益权和处置权。期房时期，开发商承诺售后代为包租是超前行为，既没有权利，也不合法。在市场法制环境尚不健全的情况下采取这种方法，极易出现因兑现不了承诺而侵犯消费者权益的现象。。
所以，对于“返本销售”这种听起来实惠的做法，投资人还是要妥善为之，透过华丽的外表，理性分析个中原因。投资渠道千千万万，为何单挑极端的那一条呢？专业人士及国家相关部门的建议是，不要通过“返租”或变相“返租”的形式进行投资。真正的实惠不是出于无形的，而是要看得见的，比如真正的实现低租金、免租期、大品牌等。
最后送给大家一句话：投资是一种理性的行为，一定要三思而后行！

㈣ 返本销售的定义

商品房销售管理办法第四十五条：本办法所称返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。

㈤ 什么叫商品房销售返本变相返本指什么

一、含义：

1、商品房销售返本，指的是购房人一次性付给开发商全部购房款，开发商在一定年限内将购房人的房价款全部返还给购房人；

2、变相返本销售，就是以一种躲避法律的形式进行返本销售。比如：售后包租（一般是销售店面时由开发商承诺在交付后的前几年，由开发商代业主出租店面，以保证业主的利益。如果店面无法租出，相当于开发商降价销售而已）。

二、法规规定：

根据建设部颁布的《商品房销售管理办法》，其中第十一条就明确规定了“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。

三、小贴士：

1、开发企业进行“返本销售”有非法融资的嫌疑，一方面不利于国家对金融活动的监管，同时对于购房者来说，最大的风险就是开发企业的返本承诺往往得不到兑现；

2、不要通过“返租”或变相“返租”的形式进行投资。真正的实惠不是出于无形的，而是要看得见的，比如真正的实现低租金、免租期、大品牌等；

3、投资是一种理性的行为，一定要三思而后行。

㈥ “返本销售”是什么意思

所谓返本销售，就是房地产开发企业将商品房出售给购买人，购买人一次性支付给开发企业全部购房价款；开发企业陆续或在若干年后将购房者支付给开发企业的房价款全部返还给购房者。这是通常所说的返本销售。变相的返本销售就是指上面做法以外的返本销售形式。
现在是明令禁止的

㈦ 严禁虚假优惠、虚假赠送与返本销

11月6日，浙江海盐县住建局、市监局等四部门联合发布了《关于进一步加强房地产市场管理的若干意见》，即盐住建〔2020〕150号文，提出了严禁虚假优惠、虚假赠送等系列要求。
其中，严禁虚假优惠指，打折、充值抵价的基数必须是报备的“一房一价”，不得在高于备案价的基础上进行打折或充值抵价。严禁虚假赠送指，严禁将购房赠送车位、赠送面积、赠送储藏室等作为宣传手段，实际却以超出住宅备案价的价格与住宅进行捆绑销售。
于项目方案设计上，商服用房严禁以预留厨房间、排油烟管（井）道、燃气管道等方式为今后住人提供改造条件；除土地出让公告和出让合同中载明外，一律不得建设公寓式办公、酒店式办公等居住功能用房。除联排别墅外，不得将底层房屋周边部分花园绿地归底层业主或为底层业主排他性使用创造条件。
于项目宣传上，除严禁虚假优惠与虚假赠送外，户型图、装修示意图应以规划许可确定的施工图为底图并标注轴线尺寸，不得宣传所谓的“拓展面积”；严禁以LOFT等非法定类别进行宣传。不得违规宣传所谓的人车分流、投资升值及回报率以及购房落户、购房入学、学区房等。地下车位、储藏室不得宣传独立办理产权登记。区位、交通宣传方面不得采用“时间”的概念代替“距离”。可以宣传层高，但不得违规宣传“买一层送一层”、“买一层得（用）两层”等类似内容。住宅和车位、储藏室合并销售的，应在“一房一价”表上明确各自的面积（个数）、单价及总价，在定金协议和合同中也应明确各自对应的价格以及合同总价。
于预售许可和销售，房地产企业应在申报预售的销售方案中说明销售模式（包括是否委托经纪机构销售及建立第三方分销渠道情况），如果采用委托经纪机构销售的，需提供委托销售合同（协议）。销售过程中受委托经纪机构或销售模式发生变化的，应在5日内向房地产主管部门报备。
于协议（合同）签订上，定金协议、《商品房买卖合同》必须附《购房提示告知书》，原则上不得签署除定金协议、网签合同以外的所谓“草签合同”。如果签订草签合同，草签合同与网签合同应一致，如不一致，网签合同签订前应完整罗列两者之间的不一致内容，并由买受人签字确认。未交付使用的商品房不得以房地产企业或第三方名义与买受人签订委托管理、售后包租、售后返租等协议。
除可售房源外，其余部分（如地面停车位、非机动车位）不得与买受人以出售、出租、赠送等形式签定协议收取费用。业主共有部分（如闷顶、共有露台、底层房屋周边花园绿地等），房地产企业不得以出售、出租、赠送等方式进行处分或允诺由特定业主单独使用。同一组子母车位不得拆分销售。不得对备案合同已明确的相关条款重新以签订补充协议的方式作出不一致约定。
于退房退定上，潜在购房人明确购房意向后，双方就商品房预售签署定金协议的，开发商应向意向买受人出示并解读《购房提示告知书》，再由其书面确认，并在协议签署前进行不利因素告知。凡《购房提示告知书》未由意向买受人书面确认、未进行不利因素告知、未按要求进行录音录像或未按要求分项分页进行书面签字确认的，买受人提出退定要求的，房地产企业应予退定。监管账户资金可用于意向金、定金、购房款的退还。
意向金、定金、购房款缴纳时，严禁用支付宝、微信等将定金、购房款转给个人或经纪机构，必须付款至房地产企业专用账户。如买受人因未带银行卡等需代为刷卡的，必须签订书面委托书，受委托人必须是房地产企业员工，并应当场将该款项转账至房地产企业专用账户，房地产企业应当场出具收款凭证。收取的定金、购房款必须出具正规票据并加盖房地产企业公章或财务专用章。
定金协议签订前，应核查或口头问询定购人是否存在征信问题，并在定金协议中明确因征信问题退定的处理条款。禁止房地产企业以网签销售商品房的形式为各类欠款提供质押担保。严禁向买受人推荐或提供首付贷（包括金融机构和其他民间借贷机构、网络借贷），严禁首付垫资行为，首付比例要求的钱款未交清前不得办理合同网签备案。严禁返本销售或变相返本销售问题。严禁怂恿、协助买受人以假离婚、出具假的收入证明等进行骗贷。
此外，浙江海盐县住建局在《意见》中还一一罗列了样板房、住宅全装修、预售资金监管、经纪机构管理、项目交房、商品房项目销售现场“签约区”设置及签约流程要求等细则。

㈧ 开发商承诺回报率并签订回购协议是等于返本销售或变相返本销售

不属于.我们经手了几个房地产的此类合同审理,只要语言把握得当,不会有一点问题.

㈨ 房地产返本销售和售后包租是什么意思啊

1、返本销售
购房人一次性付给开发商全部购房款，开发商在一定年限内将购房人的房价款全部返还给购房人。

2、售后包租
售后包租，是指房地产商在销售商品房时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。