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① 名义本金

在人民币升值的消息刺激下,近期大盘强劲上扬,15只个股集体涨停,市场热点轮番启动,新一轮投资机会正向投资者走来。遵循人民币升值的线索和市场走势来看,造纸板块、航空板块、地产股开始领涨,其中的强势个股值得投资者关注。

造纸板块率先启动

数据显示,近5年国内造纸工业年产量以20%以上的速度增长,人民币升值后行业成本骤降,造纸板块因此成为反弹行情的领头羊。目前,中国生产高质量纸张的企业在制造过程中高度依赖纸浆和废纸进口,这意味着人民币升值后,造纸的进口成本将大降。据统计,目前造纸业用汇达27亿美元,比去年同期增长39.7%,按此水平计算,人民币升值2%,可直接节约成本6-7亿元人民币,这成为造纸板块反弹的直接动力。

目前我国造纸行业产能增长超过18%,国内纸业产量和消费量分别占世界总量的10%和14%,仅次于美国,且生产量和消费量的年增长幅度都超过两位数。据中国造纸协会预测,到2005年末,中国纸和纸板的消费量将较2003年增长11%,达到5000万吨,2010年则将高达6800万吨。到2015年,纸和纸板的总需求量将达8000万吨以上,纸张的人均消费量将由2001年的29公斤增加到56公斤,超过目前51.8公斤的世界人均消费量。

从以上这些数据分析,沪深两市的造纸板块在今后十多年间仍有较大的发展空间,其后市还将反复活跃,投资者可关注金城股份 （000820 行情,资料,咨询,点评,更多）。

航空股借势起飞

仔细分析后我们发现,航空股存在大量的外币借款,人民币升值对其构成直接利好,为其后市"起飞"埋下了伏笔。如上海航空公告显示,美元借款为1.9亿元(相当于人民币15.84亿元),以后各年度将支付的最低融资租赁付款额合计1.89亿美元(相当于人民币15.6亿元)。以后各年度将支付的最低经营租赁付款额更是惊人,将高达3.84亿美元,相当于人民币31.8亿元。也就是说,人民币升值后,上海航空的利润总额将出现大幅上升,其股价上扬也就在情理之中了。

而东方航空公告则显示,公司早已就人民币升值做好了准备,已经和银行签订了"利率互换合约"。截至2004年12月31日末,公司尚有如下已签约但未执行完毕的合约:利率互换合约(2002年-2014年)的名义本金为4.3亿元；外汇互换合约(2002年-2010年)的名义本金为2252万元；外汇远期合约(2004年-2007年)的名义本金为2.5亿元。鉴于东方航空对汇率变动准备最为充分,因此该股在近期频频走强,部分机构敢于逆市建仓,成为航空板块的风向标。

地产股将成为新龙头

房地产新政推行一段时间以来,最吸引眼球的莫过于近期外资动作频频,地产股因此更具有成为新龙头的潜力。央行5月25日公布的《2004年上海市金融运行报告》显示,逾220亿元境外资金在去年流入了上海房地产市场。其中,用于房地产开发的约150亿元,用于购房的约70亿元。近期,第三届上海市房地产开发企业50强揭晓,入围企业中首度发现了外资开发商的身影,凯德置地此次获得上海市房地产开发企业50强评选的第39名。作为一个具有权威性的本地化奖项,外资企业的入围无疑具有明显的标志性意义。这个结果可以看作是外资企业看好上海乃至长三角房地产市场,并积极推进本地化进程的标志之举。境外资金的流入无疑刺激了二级市场对地产股的信心,成为其重新走强的崭新动力。

而近期多家房地产公司公布了预增公告,龙头公司甚至取得了超过100%的增长速度,成为地产股后市走强的关键性因素。公布上半年业绩预告的地产上市企业共24家,其中预增14家,预盈3家,预降2家,预警2家,预亏3家,预增公司占所有发布公告公司数目的58.33%。其中,上海新梅预计增幅为350%-650%,阳光股份也预计增幅超过550%,而行业龙头万科仍保持150%-200%的增速前进。由此推断,半年报房地产板块业绩整体提高已成定局,增长幅度预计在30%左右,北京城建 （600266 行情,资料,咨询,点评,更多）等预增幅度超过500%的个股尤其值得投资者关注。

② 自持商业是什么意思

自持商业就是开发商拥有固定的产权，以投资者的姿态将物业进行长期租赁、股权进行投资获取收益的形式。

开发商自持商业是近年来商业地产发展的一种趋势。

传统的全销售型商业物业多见于临街商铺或住宅底商，其次为专业市场商铺、写字楼等。

其原因是这类商铺总体量不大，单个面积较小，开发商将商铺销售完毕后，就不过问商铺物业后期的经营和管理了，这将对商铺后期的运营带来极大的风险。

因此，开发商买地、卖楼的经营模式已经难以延续，自持商业才是出路。

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地产运作

一直在和一位业界的朋友争论，原因是对商业地产的运作有不同的理解。因为理解不同，导致商业地产的操作模式不同，自然也会有不同的结果。

结果中的一种情况：招商先行或租售并举，这种情况下商业物业一般会升值；另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。

所以天津的冯新总经理，将商业地产的操作模式分为二派：一派是杀鸡取蛋型，另外一派是养鸡生蛋型。

不管是哪种形式，都应该以“招商”作为商业地产的核心。“只要商铺能出租，在运营，它就具备升值的可能，从而做到“进可攻，退可守”的理想境地。“进”就是可以“带租约销售，”“退”就是先持有，后寻机再售，或寻求上市、REITS、或信托。”这是我在各种场合讲的对招商的理解。