长租公寓股权债务融资

Ⅰ 公寓宝的长租公寓保理业务有哪些

长租公寓保理主要是解决长租公寓运营方的融资问题。该业务采用应收账款转让模式，长租公寓运营方将未来应收取的房屋租金转让给壹贯钱科技，壹贯钱科技在租赁协议签署后一次性垫付给运营方，并代运营方按月向租客额收取租金，该业务对租客来说不产生任何额外的费用。

Ⅱ 长租公寓平台连环“暴雷”我们该如何避坑

最近一段时间，包括杭州、上海的一些长租公寓的公司，又出现了资金断裂，公司跑路的问题，很多刚刚交了一年，甚至两年租金的人，刚住了两天，然后资金追讨无门，还被房东赶了出去，长租公寓这件事，我们其实最近两三年暴雷特别多，但很多人想不明白，到底为什么会出现这样一种暴雷频发的状况。

所以还是记清楚，长租公寓可以去租，但一定要清楚，互联网思维离他远点，但如果房地产开发商自己做，特别大牌的房地产，你觉得他会倒吗，这样的项目还是可以去享受它的服务。

Ⅲ 长租公寓平台“小鹰公寓”爆雷，这具体是怎么回事

据公开资料显示，三彩家是一家生活服务行业全场景SaaS服务商，近期在美股递交了招股说明书。据三彩家截至3月31日的2020年与2019年财务数据显示，其于2019年转让了90%的租约，但据招股书显示，2019年三彩家收入并没有下降，且净利润达到了645.77万美元，较上一年上涨532%。

三彩家在招股书中解释称，利润上涨是因为公司把重点从租赁市场转向了转向物业网站服务和锁具销售。公司最大的客户为城城找房，收入占比为62.2%。

值得一提的是，与城城找房一样，小鹰找房目前所使用的SaaS系统也是采购自三彩家。由此看来，小鹰找房爆雷后，三彩家的业务势必也会受到影响。

房屋租赁行业本身自带长周期的属性，但在不少企业急于笼络大笔资金的心态下，行业开始偏离市场规则。而要终止这样的市场乱象，除了市场规律的限制外，人为监管也是非常有必要的，这将是该行业寻求健康发展的必经之路。

Ⅳ 京沪深三地加码长租公寓监管，严控“租金贷”成焦点

2月以来，深圳、北京、上海三个一线城市在四天内相继发文，加强住房租赁企业经营活动监管。
专家分析指出，近年来各地长租公寓爆雷事件频发，究其原因，多为抢占市场、扩大规模，采取高进低出、长收短付、租金贷款等违规行为盲目扩张，导致其经营难以为继。
因此，针对长租公寓高风险经营乱象提出的严控“租金贷”、严禁“长收短付”等举措，成为此轮住房租赁市场调控的焦点。
焦点1：“租金贷”只能拨付给承租人个人
严控“租金贷”，是此次一线城市进行住房租赁经营活动监管的核心内容。
近年来各地长租公寓爆雷事件频发，原因之一，便是企业通过银行租金分期贷款变相融资，直接形成“资金池”，走上高杠杆疯狂扩张之路并转嫁风险。
此次北京要求严控“租金贷”拨付对象，规定银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。
也就是说，租客申请了住房租赁贷款，放贷机构可以把贷款发放给租客，也可以签订协议后直接发放给房东，但不能发放给住房租赁企业及其关联企业或利益相关方。
深圳也提出，金融机构应当与承租人单独签订贷款协议，并将贷款拨付至承租人个人账户。贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。
同时，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。
上海规定，未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务。已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应于2021年一季度前报备贷款规模压降计划，确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。
上海也明确，对于新发生的个人“租金贷”业务，金融机构经与住房租赁经营机构、承租人协商一致，应当直接放款至监管账户。
焦点2：企业收取和支付租金周期必须匹配
当下，许多长租公寓企业也通过预收租客租金、晚付房东租金的形式来打造“资金池”，用于扩大规模和抢占市场。这种“长收短付”的高风险经营模式及其带来的爆雷风险，引发各地高度重视。
北京与上海都明确，住房租赁企业向承租人收取租金的周期，应当与向出租人支付租金的周期相匹配。
北京限定企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金。
上海规定，承租人支付租金周期在3个月以上的，租金应当按月划转至住房租赁企业；承租人支付租金周期不超过3个月的，由住房租赁企业与承办银行约定按月或按季划转。
上海还要求，住房租赁企业不得强迫或以租金优惠等名义诱导承租人一次性支付超过3个月的长周期租金。房屋管理、市场监管部门应当在合同示范文本中增加特别告知内容，提示承租人一次性支付长周期租金，可能产生租金损失风险。
深圳则提出，住房租赁企业收取的承租人押金及单个支付周期租金合计超过4个月租金数额的,对于超过部分的资金，由监管银行进行监管，或者由住房租赁企业提供相应的银行保函进行担保。而且，监管资金只能由监管银行按月释放给住房租赁企业。
焦点3：设租金监管账户 明确资金监管范围
去年，杭州、重庆、成都、西安等地就发文要求住房租赁企业开立专用账户，对其收取的租金进行专项监管。
上海、深圳此次也提出，住房租赁企业应在当地注册的商业银行中，开立唯一的住房租赁资金监管账户。
上海明确，住房租赁经营机构收取租金和押金，应当由承租人直接存入监管账户；住房租赁经营机构向所收储房源的出租人支付租金和押金，应当通过监管账户支付。
同时，两地要求住房租赁企业与银行签订住房租赁资金监管协议，明确专户内资金监管范围、资金释放条件及流程等。
在严禁“长收短付”、严控“租金贷”的前提下，北京则针对住房租赁企业收取的押金提出建立押金托管制度。住房租赁企业向承租人收取的押金，须通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，企业不能擅自动用和挪用。
专家观点：租房是绝对刚需，如何发展仍需更多研究
“三个一线城市同步加强管控，说明租赁市场在发展中确实出现了一些问题，亟需加强监管。” 首都经济贸易大学教授赵秀池指出，其中一个重要问题，就是近两年轻资产长租公寓利用金融杠杆圈钱扩张后出现爆雷、跑路，给房东、承租人和金融机构都造成了很大损失和伤害。
北京、上海、深圳三地也针对这一现象出台了强有力的监管措施，例如严控“租金贷”。“比较来看，在针对‘租金贷’的监管政策上，上海不仅严禁新增企业开展‘租金贷’业务，而且对贷款规模进行了限制，这比北京、深圳更为严格。”
赵秀池认为，租赁住房是当下许多市民的绝对刚需，发展租赁住房市场也是民生的需求。未来各地依然会大力发展住房租赁市场，在租购并举的住房制度安排上、在房源的供给上，租赁住房毋庸置疑都会占一席之地。
但她也指出，住房租赁市场究竟应该怎么发展，仍然需要对更多的问题进行研究思考。“包括租赁市场在住房市场中应该占多大的比重；应该以存量住房及其改造为主，还是新建租赁住房为主；机构租赁和个人租赁如何共存；保障租赁住房和商品租赁住房如何分配；租赁市场和买卖市场的关系怎么处理等等。”

Ⅳ 长租公寓又现新一轮“爆雷”

继乐伽“爆雷”后，又有长租公寓出现资金链问题。近期，悦如资产管理有限公司（以下简称“悦如公寓”）、杭州德寓科技、国畅房地产代理有限公司都被爆出资金链问题。业内人士认为，从整个行业融资环境来看，只有头部公寓企业能得到银行和资本的青睐，而中小公寓几乎无缘融资，同时，长租公寓领域已经逐步进入到深水区，中小公寓或面临较大的洗牌和淘汰概率。

多家长租公寓遭遇资金链问题

据媒体报道称，10月8日，悦如公寓发布公告称，因面临巨大的经营及资金压力，已无力维持公司正常经营。

无独有偶，据媒体报道，杭州的德寓科技因为高收低租而导致资金链危机。此外，同在杭州的国畅房地产代理有限公司也关门了，不少房东被拖欠了房租，租客交的房租也打了水漂。

记者注意到，2018年以来，长租公寓行业“爆雷”不断，寓见公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓、杭州德寓等接连爆出资金链问题。截至目前，已有20余家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。其中，乐伽公寓的关停，导致南京、苏州、合肥等地不少房东、房客蒙受损失，引发外界较多关注。

财经评论员严跃进点评称，长租公寓资金压力增大，也说明经营预期和市场反应是不一致的，股权转让某种程度上也是为了防范亏损扩大，这也使得后续长租公寓企业需要更加注重房源管理和资金风险。

“高进低出”破坏行业整体信用

新京报记者注意到，在此次资金链出现问题的公寓机构中，跟乐伽公寓一样，也存在“高进低出”的做法。

所谓“高进低出”模式，即以高于市场价拿房，给房东的付款方式为一个月租金或一季度租金，再低租金出房，但一次性收取租客的租金为半年，甚至一年。如果租客想月付，租金价格就高，因此，不少租客因便宜，便选择半年租甚至一年租。

“‘高进低出’模式正破坏着行业整体信用。”房东东创始人全雳指出，“高进低出”与租金贷一样，是典型的利用资金池，运营长租公寓的做法。这一模式，无形中会放大杠杆，由于缺少风险控制，一旦企业经营管理失误，最终会导致房东、租客严重损失。

此外，悦如公寓则是另一种模式。赚取差价为盈利的模式也存在风险，随着房租的下跌，发展空间越来越小。悦如公寓也称无力维持1600套房源的运营成本和资金压力，最终只能出售公司。

全雳进一步强调，目前租赁行业还缺乏法律化的约束，也没有押金保障制度，或担保金制度。这也就意味着，企业倒闭了，对租客、房东而言，还缺乏相关保障。因此，全雳呼吁，“必须对这个行业里的黑中介和黑二房东，进行严惩。”

在业内看来，现阶段，缺少对公寓经营者约束力，是行业滋生不良企业的主要原因。北京房地产中介行业协会赵庆祥建议，“尽快出台住房租赁条例，租赁行业必须通过立法建立准入门槛。”

作为一种新兴业态，长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，到目前为止，尚无企业能给出清晰的盈利模式。自我造血功能不足，长租公寓只能靠外部输血，不断融资，尤其是在急于扩张规模的起步和发展阶段。

全雳认为，从整个行业融资环境来看，只有头部公寓企业能得到银行和资本的青睐，而中小公寓几乎无缘融资，对于缺少持续竞争力的中小公寓而言，选择股权转让或退出，反而是更合适的选择。

■ 案例

悦如资金危机 租客房租打水漂？

今年4月，刘芳（应受访租客要求，刘芳为化名）在郑州金水区租了河南悦如资产管理有限公司旗下的一套三居室的房子。“9月，我刚交了半年房租，5800元，但是，房东却说没有收到房租，今晚就要收回房子。”10月17日刘芳告诉记者。

刘芳说，像她这样的租客有上千人，他们都是悦如公寓的租客。记者了解到，因资金链断裂将股权转卖给郑州比逊达美公寓管理有限公司（下称“郑州比逊达美”），然而，由于悦如公寓隐瞒长期拖欠业主租金和租客押金的事实，郑州比逊达美现已终止收购。

自悦如公寓陷入经营危机以来，很多租客面临着无家可归的局面，而房东也面临着房租收取无门的现状。

1600套房源，悦如公寓无力维持运营

“部分租客交了房租后发现门锁被房东换了，进不去门，还有一部分租客被房东撵走。”刘芳表示，目前，租客已经组建了500人的微信群。但是，利益受损的租客远远不止这一数字。公开信息显示，悦如公寓运营1600套房源。

除了租客，房东也长期被拖欠租金。有房东称自今年四月后再也没有收到过租金，悦如已拖欠四个月的房租未付。

据租客向新京报记者提供的截图显示，10月8日，河南悦如公寓所运营的公众号曾经发出一条公告，然而随后又删去。

这条公告显示，2019年9月，悦如公司的全部股份转让给比逊达美公司，且已经进行相关股权转让及工商变更手续。转让协议签订后，公司经营管理及房源管理等事宜均由收购方全权负责。

刘芳说：“在此之前，我们没有接到任何消息，也不知道悦如公寓已经资金链断裂了，更不知道它被转卖的消息。”

河南悦如公寓起步于2014年，此前快速扩张，总房源数量达到1600套，这其中包括分散式房源和主要集中式房源。

悦如公寓董事长王银伟曾公开表示，目前国内大多长租公寓处于微利状态，只有通过高效率的管理来尽可能赚取差价。悦如公寓快速地“跑马圈地”，在前期积累了大量的收房成本和运营成本。

但是，随着郑州房租的下跌，这种以赚取差价为盈利模式的发展空间越来越小。在上述公告中，悦如公寓也称其无力维持1600套房源的运营成本和资金压力，最终资金链断裂只能出售公司。

接盘方称已终止收购

10月16日，新京报记者以租客的身份联系上河南悦如公寓的相关负责人，其表示：“悦如公寓目前已经被新的公司收购了，房租问题需要联系新的公司。”同时，这位负责人也表示自己目前已经从悦如公寓离职。

但是此前传出的收购方郑州比逊达美公司，已于10月11日发布公告称：“河南悦如资产管理有限公司在2019年8月、9月拖欠业主房租、租户押金、且对我公司恶意隐瞒；在各位业主、租户要求其退款的事件爆发后，河南悦如资产管理有限公司原股东擅自以河南悦如资产管理有限公司名义单方发布公告，恶意将公司债务矛头指向我公司，严重影响了我公司的正常运转。且此次欠付租金、押金的业主、客户直接涉及我公司意向收购的1600套房源，已严重影响了公司信誉，造成该房源后期无法完成收购，致使我公司收购目的无法实现。”

河南悦如公寓已经陷入经营困局，新的接盘方又终止收购，那么，租客和房东的利益损失该如何弥补？

据当地媒体报道，目前，郑州市住房保障和房地产管理局已经介入，其相关负责人称“已经在积极处理此案件，一有进展将会及时公布”。同时，郑州市信访局也已经受理，专门设立了针对悦如公寓租客的工作组。

刘芳表示：“我们希望政府能够出面协调，让双方协商处理，将我们已经缴纳的租金归还。”

Ⅵ 住房租赁领域首部条例性文件落地！出租地下室最高罚款50万元

近日，上海、杭州、成都等多地的长租公寓接连“爆雷”。贝壳研究院数据显示，2020年上半年陷入资金链断裂、跑路、倒闭等中小公寓数量高达16家，其中近七成长租公寓因“高收低出”模式导致资金链断裂。

经过多年的“野蛮生长”，长租公寓行业正进入快速洗牌期，而国家也开始出手整顿住房租赁市场。

9月7日晚间，住房和城乡建设部官网公布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，该政策对出租人、住房租赁企业和房地产经纪机构的日常行为进行了规范，对于市场热议的“租金上涨”“REITS”“租金贷”等问题给予了正面回复。

在《住房租赁条例（征求意见稿）》中，“租金贷款”一词出现7次，而长租公寓“高进低出”“长收短付”的模式再次被点名。

该政策的核心要点如下。

第一，通过房东直租亦或是通过长租公寓、房地产中介租房均需备案。

此次政策第十六条规定，出租人和承租人签订住房租赁合同的，应当通过房屋网签备案系统进行备案。住房租赁企业租赁住房或者房地产经纪机构促成住房租赁的，由住房租赁企业或者房地产经纪机构办理住房租赁合同网签备案。住房租赁合同网签备案，不得收取任何费用。

而第五十条规定，住房租赁企业、房地产经纪机构未按照本条例规定办理住房租赁合同网签备案的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处5000元以上1万元以下的罚款。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，该内容可以认为是有很大的创新和约束性，过去租赁市场在备案方面几乎是空白的，此次明确了各类租赁合同都必须备案的规定。

第二，明令禁止厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间对外出租用于居住。

政策第四十七条规定，出租人将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租，或者将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租的，由房产管理部门给予警告，责令限期改正；情节严重的，对个人处1万元以上5万元以下的罚款，对单位处10万元以上50万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三，房源信息要真实、准确。

政策第四十一条规定，住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员发布房源信息，应当取得委托人书面同意，发布的信息应当真实、准确、有效，不得发布位置、面积等与实际不符，价格、用途等与委托事项不符，以及法律法规规定不能出租的住房信息。

第四，长租公寓运营商不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

商业银行发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。

政策第五十二条规定，企业违反本条例规定开展住房租金贷款业务的，由房产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，责令停业1个月以上6个月以下，可以并处2万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，由市场监督管理部门吊销营业执照；属于金融违法行为的，由金融监管部门依法给予处罚。

第五，房地产经纪机构应当对住房租赁服务项目实行明码标价。房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。

第六，政府建立住房租赁指导价格发布制度，遏制房租过快上涨。

此次政策第三十六条明确规定，直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。

对此，严跃进表示，这条规定有三个含义。第一、租金指导制度将加快建立，体现了政府对于租赁市场引导的导向，即形成地方“基准租金”的概念。第二、租金公示制度将加快建立，后续各个区域和不同住房都会公布相关租金信息。第三、租金监管制度将加快建立，“稳租金”概念提出，成为“稳房价、稳地价、稳预期”后的第四个“稳”，后续租赁市场发展的过程中，租金稳定也会成为考核各级政府的一项重要内容。

第七，长租公寓“高进低出”、“长收短付”受政府管控。

政策第三十八条明确规定，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

第八，鼓励住房租赁金融的多元化发展，支持发展房地产投资信托基金。

政策第三十四条规定，国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。住房租赁企业可以依法质押住房租赁租金收益权。

Ⅶ 你如何看待长租公寓的这种模式

你如何看待长租公寓的这种模式？

长租公寓在社会上还有另一种叫法，叫白领公寓或者是单身合租公寓，这种公寓是为了让一些单身人士能够有一个良好的居住环境而出现的，一般是一些中介将业主的房屋通过租赁的方式整合在一起，然后进行装修之后租给一些有需要的人，这种公寓一般都是家电齐全的，拎包即可入住，对很多外出打拼的年轻人来说是非常好的一种选择，之所以被称为长租公寓，是因为这样的公寓一般租赁期限都是一年起步的。

Ⅷ 万亿长租公寓市场 VC/PE如何投资布局

长租公寓市场的竞争还在延续。无论各大品牌对于规模的渴求有多么的强烈，资金问题还是要解决的。尽管当前龙湖冠寓的经营资金以集团投入为主，但从年初的30亿住房租赁专项债券开始，龙湖一直在尝试扩充融资渠道。
据了解，龙湖向来善于跟机构投资者打交道。
而这次，它找来了全球最富盛名、规模最大的主权财富基金之一，新加坡政府投资公司（GIC，新加坡主权基金）。
龙湖长租公寓投资平台
6月12日，龙湖集团宣布，将与新加坡政府投资公司，共同设立一个长租公寓投资平台。
平台专项投资公司位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目，首期投资额共计10亿美元，约合人民币64亿元。
目前，龙湖在北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、杭州、武汉、厦门、西安、合肥、长沙、成都、重庆、天津、济南以及宁波等17个城市，经营超过1.5万间公寓房间。
今年这个数字还要翻几倍，龙湖冠寓正计划将累计开业房间数量增至6.5万间的规模。大规模的扩张，无疑需要大量银码为其背书。
同样与市场上众多的长租公寓品牌一样，龙湖并不讳言盈利挑战。龙湖创新业务负责人韩石曾在接受包括观点地产新媒体在内的媒体采访时就表示，集团希望在三年内主要考虑的是品牌和规模，因而在这段时间内不考核长租公寓的利润情况。
细看龙湖2017年全年业绩，其投资性业务不含税租金收入为25.9亿元，其中商场业务占比高达97.7%，其他业务为0.8%，冠寓业务则占剩余的1.5%（租金收入约为3885万元）。
另外，观点地产新媒体也获悉冠寓未来会逐步走向轻重资产并举，最终使资产轻重比达到2:8。但在重资产模式运营下，长租公寓租金除了需要覆盖装修成本外，还需要覆盖收购成本。有分析指，不考虑任何租金上涨的情况下，回本时间需要大约18年。
而据韩石去年透露，在轻资产模式下，冠寓项目的毛利率是35%以上，但动态投资回收期还是要长达5到6年。
总的来说，长租公寓不仅投资回报周期长，而且前期投资非常大，且如何真正盈利还不明朗，企业获取资金支持受到限制。
在这种情况下，新加坡主权基金是一个“恰到好处”的合作伙伴。
作为一支主权基金，GIC被赋予的最关键任务是，要战胜通胀，而不是要一夜暴富。其最害怕的，不是回报不够好，而是发生一次性的大幅度投资损失（比如之前对大悦城的投资，曾一度缩水近50%）。
分析认为，正因为如此，在旁人看来盈利周期长、流通性较低的长租公寓投资，在GIC眼里颇具价值，因为这家基金的一般投资周期长达8-10年。
况且，在政策红利推动下，未来国内租赁市场的未来发展已不必再用冗长辞句描画。GIC产业投资（GIC Real Estate）首席投资官李国绅此前出席活动时曾表示，他看好中国快速增长的长租公寓市场的前景。
另一方面，龙湖集团方面也回复观点地产新媒体称，此次与GIC合作，系以股权投资的形式进行。
“未来，除龙湖自持的长租公寓外，我们其实也会投资其他长租公寓资产。同时除GIC外，目前集团也在跟其他投资者接洽，不排除会有更多合作。”
来自新加坡的资本捕手GIC
北纬1°18′，东经103°51′，狮城新加坡是全球最国际化的国家之一。一条细细长长的马六甲海峡促使其积累了大量财富。
上世纪七八十年代，由于经济增长强劲、高储备率和鼓励节俭的财政政策，新加坡外汇储备持续增加，数量很快超出正常需求。“我们有这幺多的可流动外汇储备，需要更有效率地管理。”在时任新加坡总理李光耀的提议下，新加坡政府投资公司于1981年成立。
公开资料显示，新加坡的外汇储备被分为两部分，一部分由新加坡金融管理局持有，用于调节外汇市场和作为货币督察局发行货币的保证。
另一部分资金则交由GIC管理，目标是保证获得持续的长远回报，以保障资产的实际价值。同时，GIC还能调动国家的财政储备。
截至2018年2月，GIC管理的基金规模已经超过3500亿美元，位列世界第八。次于挪威养老基金、中国投资有限责任公司、阿联酋阿布达比投资公司，以及科威特投资公司等。
在每年的年度报告中，GIC都在不断重申自己的使命：公司的投资策略是建立一个，包括各种丰富资产类别的投资组合，其保证能够长时间产生良好的实际回报，同时不会超出我们客户的风险承受能力。
因此，GIC的投资组合被分成两大类型。第一是参考组合，这个投资组合包括65%的全球股票，和35%的全球债券。是GIC做出其他投资决策的参考，其他投资的长期投资回报，至少要比参考组合这样的投资组合更好。
GIC的实际投资组合也分两种，一种叫主动组合，由一帮有胆识的基金经理操作，寻求通过承担超出平常的投资风险，来获得超额投资回报。
另一种叫政策组合（Policy Portfolio），其主要分为六大核心资产类别，房地产投资就包含其中。
通常，发达国家股票会占上述组合的20%-30%份额；发展中国家股票占15%-20%；一般政府债券和现金占25%-30%；防通胀债券占4%-6%，房地产投资占9%-13%；私募股权占11%-15%。
而根据该公司2016-17年度报告（截至2017年3月末），房地产这种偏风险资产只占了当年政策组合中的7%。但在他们看来，房地产的非流动特性也十分有利于对冲通货膨胀。
据了解，GIC现时的相关投资，包括传统的私人地产砖头资产、公共股权（如入股开发商）、房地产投资信托基金和房地产相关的债务。
而物业资产包括办公室、零售、住宅、工业和酒店业。当中，GIC团队在选择具体标的时，会基于以下几个方面进行分析，包括建筑位置、建筑质量、租户组合，租赁到期概况和收入流展望，这与其他同行并无差别。
受公司策略影响，GIC近年来非常热衷于投资公寓类产品，特别是学生公寓。有数据显示，GIC正成为全球学生宿舍最大的投资者之一。
最具代表性的是，2016年9月，GIC联合迪拜基金斥资4.3亿英镑买下了英国Three Sixty学生公寓资产包，包括7150个床位，是2016年学生公寓市场最大的一笔投资。
除此之外，GIC还收购了这些学生公寓的运营公司Student Housing Company，直接介入英国学生公寓的运营环节。
而在2017年，在新加坡向美国砸下95亿美元进行的地产投资中，GIC就占据了近四分之三。这家主权基金投资了包括位于德意志银行美国总部写字楼，以及一系列学生公寓。
包括2017年3月，GIC联合了加拿大养老金计划投资委员会（CPPIB）和某芝加哥地产公司，斥资16亿美元投资了一个美国的学生住宿物业项目。
最近，在2018年1月3日，GIC旗下一间合资公司则以11亿美元，收购一组24个美国学生宿舍，总计1万3666个床位。
对于如此大量的投资，李国绅就曾指出：“从总体投资组合角度来看，学生公寓对经济周期的依赖程度较低，波动性小，因此能提供有别于其他传统房地产行业的防御性和多元化收益。”

Ⅸ 长租公寓“爆雷”：谨防资本冒险裹挟租客“埋单”

近期，知名长租公寓平台蛋壳公寓“爆雷”事件持续发酵，多家银行已暂停“租金贷”还款业务。
“新华视点”记者了解到，自2018年以来长租公寓陆续“爆雷”逾百家，留下的“窟窿”往往得由房东和租客自行“埋单”。专家建议，监管部门应重拳出击，防止租客为资本泡沫破裂“埋单”。
长租公寓三年“爆雷”约170家
10月开始，蛋壳公寓即出现资金链危机。截至目前，北京市已在涉及蛋壳公寓的各区设立接待点，方便房东和租户咨询处理纠纷。蛋壳公寓APP上也开通了线上解约功能。
事实上，自2018年以来，长租公寓平台频频“爆雷”。据天眼查统计，全国目前已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15％。从已“爆雷”的上海寓见、青客等品牌公寓的教训来看，除大量依赖“租金贷”饮鸩止渴外，采取“长收短付”、竞价圈房等不正当竞争方式做大规模是长租公寓平台资金链断裂的主要原因。
目前，不少长租公寓对房东采取月付方式，依赖“租金贷”维持企业正常运转，多数企业并不盈利甚至倒贴钱。“前几年，有一些比较好的房源，运营商拿房时把租金提高20％很正常，有时甚至能提高50％。然后运营商再以显著低于‘拿房价’的租金水平出租。”北京一位长租公寓运营商表示。
2018年初，蛋壳公寓和自如两家长租公寓运营机构均获得了数十亿元融资。多家类似的公寓运营机构如雨后春笋般冒出，纷纷得到资本青睐，并开始“跑马圈房”。
“2018年5月，在北京市朝阳区东五环附近的一个社区，有多家长租公寓品牌的经纪人入驻办理房屋托管业务。小区一共2000多套房子，自如托管的有230多套，蛋壳公寓托管的超过100套，同时还有数家刚进入公寓托管领域的运营商。为争抢房源，我们要在自如和蛋壳公司报价基础上再加二三百元才能抢过来。”一位房产中介回忆说。
京师律师事务所律师许浩表示：“长租公寓的这种商业模式，需要市场租金不断上升，且有持续、大量的租房需求才能玩得转，一旦租房量下降就会出问题。”
多家银行已暂停“租金贷”还款业务
一位银行业从业人士认为，当前控制好“租金贷”风险，是解决蛋壳公寓“爆雷”危机的“牛鼻子”。
所谓“租金贷”，就是长租公寓运营商与金融机构合作，以租客名义办理贷款、按月付租，金融机构则将租期内的所有租金一次性付给运营商。这样一来，租客向长租公寓交租的行为就转变为租客的还贷行为。
V领地青年社区首席执行官周君强表示，“租金贷”解决了一些租客短期的资金压力；但这种方式被部分长租公寓运营商“玩坏了”，以此形成沉淀资金池，用这笔资金扩张规模，形成“拿房－出租－融资－再拿房”的循环模式。
蛋壳公寓发布的2019年财报显示，该公司大量现金流来源于“租金贷”，“租金贷”在该公司的融资中占比过半。蛋壳公寓的主要合作方为微众银行，目前有超过60％的租客在使用“租金贷”。
“租客通过‘租金贷’选择月付房租，每个月蛋壳会返还10％的房租，这样的优惠方式诱导很多人选择‘租金贷’。”今年6月签约入住上海蛋壳公寓的李小姐告诉记者，比起押金，现在大多数租客的最大诉求就是微众银行为其解除“租金贷”。“毕竟房东和租客都是受害者，只要能及时解除‘租金贷’，租客们搬走或者续租都可以。最怕的就是房不能住了，贷款还得继续还。”
对此，微众银行11月16日发布公告称，对被迫搬离的租客，银行将协助解决租赁纠纷，并就贷款事宜做出适当安排，尽量保护租客的利益；至少在2021年3月31日前，租客的征信将不受影响。但是据多位已退租的蛋壳公寓租客反映，现在微众银行以未收到蛋壳公寓退还资金为由，让租户继续偿还贷款，直至蛋壳公寓还清贷款。
面临这一可能产生三方债务纠纷的棘手问题，一些租客反映，近日招商银行等一些银行已暂停为微众银行代扣“租金贷”还款。
资本冒险不能成“客户风投”
2017年起，很多长租公寓运营商乘政策东风、在资本补贴的助力下大肆争抢房源。如今市场回归理性，资本退潮的“后遗症”正逐步显现。
“长租公寓运营商的高管们钻了法律漏洞，平台一旦‘爆雷’，就卷钱跑路。剩下的事情就是房东和租客自行协商解决，解决不了就去法院走民事诉讼程序。真正的始作俑者只是‘罚酒三杯’，处罚力度不够。”上海一位房屋租赁纠纷资深律师表示。
北京湘楚朝晖企业管理有限公司董事长胡景晖认为，长租公寓频频“爆雷”的现象未能引起足够的警觉，以至于让行业“小恶”衍变为社会大患。纵观近年来的“爆雷”案件，肇事者卷钱跑路，高管最多承担民事责任，如被限制高消费等。
以上海知名长租公寓品牌寓见为例，其创始人程远至今失联。根据天眼查统计程远涉及的司法案件结果，目前其仅被限制高消费。寓见公寓的合作方阳光城也无须承担任何赔偿责任。房东和租客只能“自认倒霉”，各自消化损失。
许浩表示，当下不少长租公寓将租赁业务做成了金融产品，通过风险投资机构、金融企业等多方融资，不断扩大规模提高自身估值，谋求在资本市场实现“造富神话”，最终投资方和企业高管套现离场，把“烂摊子”留给全社会收拾。从长租公寓、P2P到共享单车，一些从业者以创新之名绑架社会资源，裹挟客户成为“风投”，为其接盘。
近期，多地政府紧急出台措施“亡羊补牢”。重庆、成都、深圳和西安等地要求建立租赁资金监管制度。如重庆和成都均要求，承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的，住房租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金均应纳入监管账户。此外，深圳还提出企业应慎重选择租金收取模式，要求房东不得通过停水、停电、停气等方式驱赶租客；西安拟对住房租赁企业实行信用分级。
住房和城乡建设部9月7日发布《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见。意见稿提出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。
周君强等业内人士认为，长租公寓虽遭非议，但从国际来看，租赁机构化依然是大方向，关键在监管。住房租赁作为民生行业，相关部门应加强事前和事后监管，重拳整治市场乱象，切实保障城市打拼者住有所居。

Ⅹ 青年长租公寓行业有哪些知名风投如何看待V领地完成超2亿美元的A轮融资

最近影响最大的一笔长租公寓行业风投应该就是美国华平领投的，对V领地青年公寓的2亿美元A轮融资。