如何提高房地产业融资能力

1. 房地产市场如何拓宽融资渠道

这个问题就是错的。房地产市场是宏观经济分析的概念，融资渠道是具体的战略规划，这两个怎么可能放在一起呢？
房地产企业如何拓宽融资渠道
房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困境，保持稳定健康发展？本文就这一话题谈一点粗浅看法。
一、房地产企业融资现状
（一）融资规模持续增长
近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（参见表1-1）。
（二）银行信贷是房地产融资的主要渠道
仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。
（三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小
2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。
（四）房地产资金信托活跃
2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称212号文），对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。
二、房地产企业融资存在的主要问题
（一）融资渠道过于单一
从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。
（二）银行体系所承担的风险与收益不对称
作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。
（三）缺乏多层次房地产金融体系
就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。
（四）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善
目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。
（五）房地产企业融资瓶颈亟待突破
为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。
三、房地产企业融资策略分析
（一）发展多元化直接融资
银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。
1.大力培育房地产信托融资方式
房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。
2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。
3.建立多层次房地产金融体系
借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。
4.建立和完善相应法律制度配套措施
规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。
（二）进一步完善间接融资
我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。
1.推进间接融资形式多样化
目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行；中资银行+信用担保机构；中资银行+信用担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。
2.创新变直接融资为间接融资的方式
直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。
（三）探索建立组合式融资模式
组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。

2. 如何有效提高企业融资能力和效率

第一，完善担保服务体系。企业担保机构作为连接企业与银行的信用桥梁，对解决中小企业融资难、提高企业信用发挥着越来越大的作用。应坚持政府引导与市场化运作相结合，建立“一体两翼三层次”的中小企业信用担保体系。“一体”指以政策性担保机构为主体；“两翼”指商业性担保和民间互助性担保为两翼；“三层次”指省、市、县（市、区）分级组建各类中小企业信用担保机构。其中省级担保机构主要为一般担保企业提供再担保，分散一般担保企业的风险压力。
第二，加强管理，提高担保机构素质。制定行业准则和行业标准，引导担保机构建立和完善内部管理机制。开展对担保机构的资信评级和绩效考核，加大对从业人员的多层次培训，提高担保机构资信水平和业务能力。拓展担保功能，鼓励担保机构开展股权投资等创新业务，增强担保机构实力。
第三，加大对担保机构的财政支持力度。企业融资担保风险高、收益低，社会效益高、自身的经济利润低，具有准公共产品性质。因此，要适当加大财政支持力度，有条件的地方可建立风险补偿机制，由财政对担保机构按照实际担保金额的一定比例给予风险补偿，降低担保机构经营风险。综合利用营业税减免、各项准备金税前提取、资本金注入等扶持政策，提高担保机构融资担保能力。转变财政投入方式，将财政支持企业发展的资金由直接投入企业向重点支持担保体系建设上倾斜，发挥财政资金“四两拨千斤”的作用。
第四，扩大抵押担保品范围。一是简化手续，降低费用，完善土地、房屋、设备等物权作为抵押担保品的制度体系。二是鼓励使用发明权、专利权、商标权等知识产权作为抵押担保品。三是支持将企业生产经营中的应收账款、仓单等纳入抵押品范畴。
提高企业自身素质，增强企业融资能力。解决企业融资难问题，从根本上说还需要企业练好内功、提升素质。要按照现代企业制度要求，完善企业治理结构，改善和规范财务运行质量。要加大企业的培训力度，为企业经营管理者提供宏观调控、产业政策、创业培训、财务知识及信息化等方面的专业培训，提升企业经营管理水平。要着力提高企业自主创新能力，引导企业走“专、精、特、新”的发展道路。有关部门要围绕促进企业创业成长这一主题，积极实施企业成长工程。建立企业信息库，对不同行业、规模的企业实施分类指导，有针对性解决企业面临的问题。鼓励企业积极参与大企业、大集团的专业化分工协作，依托大企业加快发展。
强诚信体系建设，改善企业信用环境。信用不足或缺失是影响企业融资能力的重要因素，企业数量多、规模小，需求信息及风险信息收集难度大。因此，政府要加强金融生态环境建设，组织相关部门构建统一的企业社会征信系统和运行机制，扩大征信系统的覆盖面和信用信息的采集面，尽可能详细地提供企业纳税情况、企业及法定代表人个人银行信用记录、对外担保、法律诉讼、履约情况等信息，增加企业信用信息的全面性、实用性和透明性，对企业自觉履约形成约束，增强企业诚信意识，提高融资能力。有关部门要加大对违约企业的惩罚力度，坚决打击恶意逃废银行债务的失信行为，共同营造诚实守信的经济环境和社会信用环境。

3. 解析房地产企业如何实施融资战略

企业在进行融资前，需要准确的把握住适合自身的融资机遇，从而通过融资来实现企业自身的战略目标。一般来说，企业在实施融资战略的过程中，其相应的注意事项有：融资总收益大于融资总成本，这是企业进行融资决策的首要前提。企业融资规模要量力而行，企业自身的实际条件以及融资的难易程度和成本情况，量力而行来确定企业合理的融资规模。
企业在实施自身融资战略时，需要找准自身的融资机会，把握住市场的融资趋势，以提升自身在经济市场中的融资能力。很多中小企业由于对融资机遇把握的不准确，进而导致其不能够在经济市场中顺利的进行融资。企业在实施融资战略过程中其相关的注意事项有：一、融资总收益大于融资总成本
二、企业融资战略规模要量力而行
企业在筹集资金时，首先要确定企业的融资规模。筹资过多，或者可能造成资金闲置浪费，增加融资成本；或者可能导致企业负债过多，使其无法承受，偿还困难，增加经营风险。而筹资不足，又会影响企业投融资计划及其它业务的正常发展。因此，企业在进行融资战略之初，要根据企业对资金的需要、企业自身的实际条件以及融资的难易程度和成本情况，量力而行来确定企业合理的融资规模。三、尽可能降低企业融资战略成本
企业融资成本是决定企业融资效率的决定性因素，对于中小企业来说，选择那种融资方式有着重要意义。在企业的融资实践中，融资存在优序，一般认为的优选顺序是：一是企业自筹资金。如中小企业投资较小，优先考虑从存款账户提取现金；其次，才考虑短期投资变现。二是中小企业自有资金不足时，一般优先考虑调低发放股利。三是外部融资。企业首先考虑银行贷款，其次是发行债券；最后是发行股票。从融资优先可以看出，内部融资其实是最优先的一种，而外部融资中股票融资是最后的一种选择方式。

4. 房地产企业融资渠道及具体处理方式

房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困境，保持稳定健康发展？本文就这一话题谈一点粗浅看法。
一、房地产企业融资现状
（一）融资规模持续增长
近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（参见表1-1）。
（二）银行信贷是房地产融资的主要渠道
仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。
（三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小
2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。
（四）房地产资金信托活跃
2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称212号文），对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。
二、房地产企业融资存在的主要问题
（一）融资渠道过于单一
从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。
（二）银行体系所承担的风险与收益不对称
作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。
（三）缺乏多层次房地产金融体系
就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。
（四）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善
目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。
（五）房地产企业融资瓶颈亟待突破
为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。
三、房地产企业融资策略分析
（一）发展多元化直接融资
银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。
1.大力培育房地产信托融资方式
房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。
2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。
3.建立多层次房地产金融体系
借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。
4.建立和完善相应法律制度配套措施
规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。
（二）进一步完善间接融资
我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。
1.推进间接融资形式多样化
目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行；中资银行+信用担保机构；中资银行+信用担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。
2.创新变直接融资为间接融资的方式
直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。
（三）探索建立组合式融资模式
组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。

5. 中型房地产企业融资困难，有何解决办法，或者新的行之有效的融资模式

现在不仅是中型房产企业融资难，所有的中小企业融资都很困难，这是中国经济发展到现阶段的普遍矛盾，ZF虽然出台了不少的政策，但是成效不大，融资难依然没有得到有效解决。在这个探索阶段涌现出了许多的网贷平台，这在一定程度上解决了一些小企业的难题，所以你可以了解一下这方面的资料。

6. 房地产开发商融资的途径和方式

一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。

二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。

四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。

六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。

九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。

十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。

拓展资料：

从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。

7. 房地产融资的途径

融资渠道作为产业链中的首环，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求，我觉得房地产比较适合的融资结构如下：

1、自有资金

开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。

2、预收房款

通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益。

3、银行贷款

房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款，至少应有70%。

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8. 房地产融资方式有哪些

1、银行开发贷。这是目前房企用的最多的一种融资方式。资金来源主要是银行自有资金。目前主要要求是“四三二”，也就是四证齐全，自有资金投入比例不低于30%，二级开发资质。具体做法就是：向银行提交项目基础资料，股东基础资料，这其中要的材料会非常详细，基本就是把你公司的家底资料都收集完了。银行客户经理写贷款调查报告，然后报风险部审查，然后上贷审会。根据不同贷款额度再决定是需要报省行总行上会。上了贷审会后通过了，就会有个批复，上面列明了银行提出的各个要求条件，公司再逐项落实批复条件，就可以提款了。开发贷资金成本相对较低，利率大概是4.75%-9%都有，大行低一些，小行高一些。

2、债券融资。债券融资属于信用债，主要有公司债、企业债、中期票据、定向工具、资产支持证券、短期融资等。根据审核主管部门来分，公司债、可转债、可交换债由证监会和证券交易所审核，是普遍优质房企常用的债权融资方式，大概占债权融资的5成；然后企业债审核是发改委，大概占债权融资的2成；中票、短融、定向工具等是由银行间市场交易商协会审核，大概占债权融资的3成。债券融资对于企业的主体资质要求比较高，资产规模以及盈利能力、现金流情况都有要求。具体做法就是做评级，财务尽调，近三年财务审计，内控法律意见，评估报告等，然后报证监会或者交易所、发改委或银行间市场交易商协会。总之材料会比较多，程序比较复杂。成本利率低，优质的企业能做到3%-5%左右。这一块我做的不多，就不详细说了。

3、股权融资。主要有上市IPO发行股票、私募股权基金、特定对象股权融资等。IPO大家都知道，就是上市或借壳重组。现在这种市场环境和监管政策，房企IPO很难，除非特别优质。具体做法就很复杂了，先请会计师事务所、证券所，法律机构做辅导咨询，理清各种股权关系，账务，等等，然后向证监会报送材料，排队等待初审二审等等，具体不细说了。私募股权基金近年发展比较快速，相对监管没那么严格，但是也是越来越严格了。具体做法和银行开发贷差不多，大同小异。特定对象股权融资，

9. 房地产企业融资的渠道有哪些

房地产业是资金密集型行业，如何获得足够的资金支持、开拓新的融资渠道，是投资项目得以顺利进行的基本前提，也是当前房地产企业关注的热点问题。下面华地资本就为大家介绍一下：

(1)自筹资金
自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道，一般是股东追加股本金或提供股东借款的方式加以解决。但当房地产价值的升高，投资规模的增大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。

(2)预售资金
房地产预售也是当前市场上比较流行的一种融资方式。在房地产区位、环境等条件较好的情况下，预售可以筹集到必要的建设资金。

（3）商业银行贷款
商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金来自商业银行。

(4)企业合作融资
房地产公司合作融资，包括外资合作和内资合作。外资合作一般是成立合资或合作公司。利用较好的国外先进管理技术和经验，进行优势互补。通过合资合作可以共同把房地产企业做大做强。合作融资是我国房地产企业目前最为可行的融资方式之一。

(5)债券融资
房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。

(6)信托融资
信托融资即信托公司对于比较好的有赢利前景的房地产投资项目提供信托贷款或直接参与信托投资的融资方式。相对银行贷款而言。房地产信托的融资方式可以降低整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，在不提高资产负债率的情况下可以优化公司结构。在供给方法上可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金支持。信托独具制度优势，并具有较强的灵活性，在银行贷款困难时，是比较好的选择之一。

(7)房地产证券融资
房地产证券化是房地产市场发展的方向，可以促使房地产经营的专业化、资源的合理化。是房地产企业融资的最佳途径。最常见的形式是上市。通过上市可以迅速筹集巨额资金并作为注册资本永久使用，没有还款期限，同时还可以扩大规模，化解风险。降低融资成本。投资者亦可分享房地产经营利润，使房地产企业主体从国有制走向股份制，有利于改善企业资本结构。中小型房地产企业可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合，扩大企业规模，实现规模效益，达到上市融资的目的。

（8）房地产私募股权投资基金
房地产私募股权投资是房地产市场发展到一定程度的产物。目前，在我国已经初见端倪，是一种向特定对象发行私募股权基金募集资金，然后以股权方式投资于房地产项目或企业的一种投融资方式，属于一种专业基金管理公司专业化募集资金、投资管理的一种融资方式。一般分为资金募集、投资、基金投资管理、基金退出四个工作阶段。是当前市场上逐渐兴起的一种融资方式。

10. 房企资金渠道被不断收紧 政策寒冬下如何寻找融资突破

2019年，乍暖还寒。1月社融创新高后，地产融资愈行愈难。
5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》（简称“23号文”），其中明确了几类针对房地产的禁止性业务。随后，5月底，住建部联合有关部门，针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。同时，央行与证监会对部分上半年拿地活跃的头部企业，限制公开市场融资。进入6月份后，受23号文影响，虽然地产信托发行规模有所收缩，但仍未达到监管预期。6月底、7月初，多家信托公司收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。
针对房企前端拿地融资
对于地产行业，政策持续收紧，尤其是针对的前端拿地融资。
1、银行：对房地产的资金支持仍被限制在满足432前提下（编者注：所谓“432”，是指房地产项目必须具备四证齐全、30%自有资金、具有二级及以上开发资质等条件）的开发贷业务，连“个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房” “并购贷款、经营性物业贷款资金被挪用于房地产”这种不常见的现象也被未雨绸缪的事先防范。
2、信托：对房地产债权性质融资同样被限制在满足432前提，通过股权投资+债权认购劣后、股权投资+股东借款、应收账款、特定资产收益权等方式向房地产变相提供融资等行为被明确禁止，政策精准、专业，直击要害。如何规避监管层强调的信托房地产投资的一些限制性行为和结构模式，以及未来的产品方向值得深入探讨。
3、此外，相关政策也提到了金融资产管理公司和金融租赁公司这类影子银行在宏观调控政策执行中出现的问题，进一步压缩了此类机构的活动空间，为日后专项查控埋下伏笔。
政策的收紧将加速地产行业的整合，有限的资金规模将向头部企业集中，房地产企业被迫面临一边四处找机构找钱、催回款，一边着急找项目、补货的处境，如何结合自身特点突破资金、资产瓶颈成为众多房企首当其冲需要解决的难题。
对房企融资的具体影响
目前，房地产企业的主要融资模式分为4种主要形式。
1、股+债投资模式：金融机构作为地产项目公司股东的同时提供股东借款，从而实现对地产项目的投资。
该模式可细分为小股大债模式和先股后债模式，小股大债模式主要指机构作为地产项目公司股东后，在项目未满足4证前以股东身份向项目提供借款，属23号文限制行为；而先股权投资待满足4证后追加建设期投资的模式，个人认为应不属于限制行为。
2、股权投资+债权劣后级或 “优先股权加次级债”模式：
主要指信托在设计信托结构时采用优先、次级的结构化分层设计（优先劣后比为1：1）。
其中优先级信托份额由信托负责募集，该份额为信托计划实际投资规模，投资方式为股权投资，计入项目公司注册资本及资本公积。劣后级信托计划份额，由项目公司原股东向项目公司提供借款所形成的债权（多为土地出让金借款等）来认购，项目公司原股东以劣后级本金及收益为优先级的预期权益提供兜底。
如此设计首先满足优先级投资人在投资期间内固定收益分配需求，同时将名义上风险较高的股权投资转化为了实际上风险相对较低的债权投资。从形式而言，这种模式借助了结构化操作，掩盖了假股真债的事实，可当监管从本质的角度直接进行核实时仍难圆其说。但信托的业务具体标准由各地银监相机把握，因此理论上存在一定操作空间。
3、资产收益权模式：即金融机构与项目公司签订项目收益权转让协议，约定项目未来特定区间内所形成的现金收益转让给投资机构获取资金，该模式通常还会约定“受让+回购”的条款。此种模式从实质将仍属债权性质（且有相关判例支持）。个人认为如融资主体业务涉房该模式仍属监管限制行为，如融资主体属房地产企业关联方但业务范围无地产开发项应可操作，但也需结合当地监管机构的具体要求。
4、应收账款或债权收购模式，该模式分为以下三种细分类型：
1）基于真实的交易背景，项目公司通过与保理公司的合作，加上与上游供应商的条款如账期进行再协商，能够合法合规的将资金在定时期内转移给地产开发企业，该类型应不在23号文的限制之列；
2）房地产公司母子公司之间或分子公司之间债权，通过与资产管理公司合作，将特定债权转让给资产管理公司，资产管理公司以非金融债权收购方式将债权受让对价款支付给房地产企业的模式，该模式应属于23号文禁止的“资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场”；如债权债务双方为房地产企业关联的非房企业且债权债务真实，再通过资产管理公司的非金融债权收购方式融资，这一模式仍然存在弹性空间；
3）信托发行应收账款类信托产品受让持有的房地产公司的应收账款，该模式实质也是向不满足432条件的地产项目提供融资也属23号文限制行为。
如何在现有环境下寻求融资突破
在监管趋严的形势下，房企应该正面对待。通过融资结构的合理化设计、信用增级及拓宽创新融资模式等，在负债水平可控的情况下，适度扩张。未来房企应该多从自身寻求提升，我认为可以从以下方向寻找突破口：
1、融资结构合理设计：
1）通过满足432的项目主体“借壳”融资。对满足432条件的项目提供融资自然不在限制范围内，用满足432条件的项目进行包装，继而将资金用于其他不满足432条件的项目。合适的项目主体的多少是决定此模式的关键另外还需注意不同地方的不动产登记中心对土地/在建工程的抵押要求（是否允许以其他项目为本套壳“432项目”提供担保实现错位抵押等）；
2）真股投资。真股投资并不是新鲜事物，确是23号文希望引导成为各非银行金融机构主要的房地产投资模式。但是真股投资类项目十分考验金融机构的投资能力，包括但不限于对项目投前分析以及投后管理能力，金融机构通过持有项目公司的股权从而获得项目开发运营的增值收益。也因大多数金融机构项目开发的经验不足或不具备，且投资风险相较债权投资更大，因此真股投资类项目往往也有更高的准入要求。在真股投资过程中仍有几点需要注意：首先，真股投资通常需要房地产企业提供风险相对较低收益相对较高的优质项目合作，这需要房地产企业均衡现金流与收益后做出合理判断；其次，真正的房地产股权投资在项目实现预售前不存在可分配的收益。所以对于习惯投资固定收益类产品的投资人而言，资金募集将存在一定难度；再次，房地产股权投资在项目通常需要项目公司在公司治理及资金使用层面接受严格的监管，这需要投融双方有足够的默契与信任；最后，股权投资除可在项目公司层面合作外，还可设计为引入金融机构或国有平台作为战略投资人方式获得更多更灵活的资金支持，但这需要以公司的部分管控权为代价。
2、信用提升：
房地产企业在金融属性的引导下，其基本资金运作逻辑就是用最少的自有资金撬动外部资源推动项目运转。达此目的需房地产企业着力打造自身的信用体系，高信用评级房地产企业可以通过发行债券等获得非常低成本的资金，而且这些资金不受用途限制的影响，可以灵活使用，用于拿地保证金、缴纳土地款等。虽然信用的建立需逐步积累，但普通规模房地产企业也可通过相应的运作手段来提升。首先可考虑引入国资平台，引入国资组建混合所有制后无论在开发还是融资上，国资信用都有其被认可的优势。有实力的国资公司还能够给合作的地产公司拓展提供资金支持，还能对房地产企业带产业拿地模式带来重要的资源价值；其次，与金融机构合作，与金融机构合作设立合资平台公司，即可以实现资产与资金优势互补，又可以增强互信，实现融资方案条件的放松和灵活，若为多项目合作还可协商打破资金封闭监管，提高资金使用效率，变相达到降低自有出资目的；
最后，提扩大规模、 提升信用。 房地产企业的江湖地位最终还
是以资产和销售规模来确定的，资产与销售同时也是评级的关键指标，因此需要持续关注，用心打造财务报表、行业排名等。
3、渠道拓展：
1）REITs等创新产品值得关注，中国式的REITs即进行地产股权投资的房地产信托将迎来发展机遇。
2）基于真实投资的股权私募基金发展已相对成熟，直接投资优势明显，很多私募采用金交所债权计划等方式，可以作为辅助信托作用。甚至很多信托公司通过设立私募基金绕道放款，这样无论明股实债还是真股都就会相对灵活。
3）由房地产企业投资注册基金管理公司，与企业的物业管理、客户管理及供应商管理等相结合发掘投资人资源，通过结构化设计等方式投于所开发项目，发挥产融结合的优势。
4）引入管理团队或战略供应商跟投方式，既可以减少自有出资，又可提高项目管控水平，也是可深入探讨的模式。