中梁控股信托

❶ 未来已来丨抓不住的调控节奏，将迎来房地产行业怎样的未来

【未来已来(2019) | 预见行业】抓不住的调控节奏，将迎来房地产行业怎样的未来？

本期摘要

房地产行业发展速度放缓，再像过去20年那种增长的黄金周期不复存在，行业由“增量时代”进入“存量时代”。在“房住不炒”以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的主基调指引下，行业进入平稳发展的新长周期。

调控常态化，市场不确定性增加，面对这样的行业环境，无论是市场，还是企业都呈现出明显的分化特征，总是有机可寻，适者生存。坚持看好行业的未来。

1、房地产行业未来仍可期

01

黄金周期不复返，市场不确定增加，是祸亦是福

中国的房地产市场本轮长周期的繁荣已经接近顶点，行业发展速度明显放缓，目前国家出台的一系列调控政策，是为了保障房地产行业的健康稳定发展，同时，也增加了市场不确定性。短期来看，这种“急刹车”给高歌猛进的房企带来巨大的挑战。长期来看，利好房地产行业，从而利好房企。一方面，只有房地产行业未来保持在稳定的发展轨迹上，才能为房企提供良性的发展环境，以避免房地产“泡沫”破裂的风险；另一方面，中国的房地产无论是在品质还是文化管理方面都存在很大的提升空间，未来还是可以大有所为。

▼中国恒大—房地产黄金周期不再

国家在房地产行业进行一种合理的管理和调整，也就是说房地产行业再像过去20年那种增长的黄金周期没有了。

▼中国海外发展—市场不确定性增加，行业周期缩短

市场不确定性增加，行业周期缩短。在现有政策环境下，将促进房地产行业的长期健康发展，下半年内地房地产市场将保持平稳发展。

▼阳光城—行业发展速度放缓，但还是大有可为

中国的房地产行业，无论在品质还是文化管理方面与先进国家存在着较大的差距，因此，房地产还是大有可为，但不会像过去那样能够高速发展。

▼绿城中国——短期看住，长期看稳

房地产确实比较受人关注，从绿城的情况看，还是短期看住，长期看稳。随着调控的深入，今年下半年或者明年，市场下行的压力还是很大，但是长期来看，还是稳定，毕竟房地产是支柱行业。

02市场并没有很冷，“分化”一词更贴切

房地产行业高速发展的势头虽受阻，但并不悲观。大到各能级城市，小到各城市群、各城市均表现出“分化”的态势。从不同城市能级来看，一线、核心二线和强三线城市保持一定的韧性，依然受房企的青睐，而且需求依然相对旺盛。三四线城市面临的压力要大一些，但就中国目前59.58%的城镇化率来看，与发达国家相比仍有很大提升空间，红利尚存。从不同城市来看，调控见底的城市，市场在缓慢复苏，市场过热的城市受调控影响会逐步降温。

▼碧桂园—三四线城市存在压力，但坚信行业明天会更好

碧桂园始终相信地产行业的明天会更好，虽然在三四线城市的发展中，碧桂园也面临着不少的压力，但是碧桂园有经验和能力，做到均匀布局，以分摊其潜在的风险。

▼旭辉控股集团—行业进入平稳发展的新长周期，各类城市市场表现非常分化

行业进入平稳发展的新长周期，精细化时代、品牌竞争时代应运而生。各类城市市场表现非常分化，城市周期主导市场。调控见底的城市，市场在缓慢复苏，市场过热的城市受调控影响逐步降温。

▼宝龙地产—市场并没有很冷，只是区域分化比较明显

整个房地产市场并没有变得很冷，可能某些北方区域不太好，比如天津项目去化还是很慢，但长三角还可以。

03谨慎看市场，提升综合竞争能力

在我们把握了谨慎对待市场，看好房地产行业未来的大势下， 企业如何修炼穿越周期的能力？面对变局规模可能不是评判一个企业的唯一标准，而是对融资、拿地、运营等提出全面的要求。

▼龙湖集团—穿越周期的能力就是非周期性的持续运营性收入

关于行业的未来，现在看到的行业集中度是非常明显的在向头部企业集中，但是下一步就不完全是头部企业集中的问题，就是规模在这时候不是一个绝对领先的一个重要指针，可能这时候全面的综合竞争能力是核心的，就是说投资、拿地、运营、交付的业绩和成果，以及可能在此基础上对客户的长期持续服务和投入是一个关键。还有公司有没有这种穿越周期的能力，其实对房地产来讲，穿越周期的能力就是非周期性的持续运营性收入。

▼世茂房地产—融资环境恶劣，市场不确定性加大

现在不确定性是在加大的，国家融资的环境是挺恶劣的，企业合作的机会会更多。

▼德信中国—行业短期面临一些新的不确定性，坚定看好行业的未来

近期中国国内的房地产调控确实在不断加码，但是相信政府的核心还是要房地产平稳发展，最终目的是为了房地产健康发展。所以短期内可能会存在一定的不确定性，但是中长期对中国房地产市场空间还是看好，那么于现有的政策条件下，还是会理性的对待市场，始终保持一种谨慎和乐观的态度。

2、调控以“稳”为导向，严宽有章

01“房住不炒”主基调不变

在“房住不炒”主基调不变，“三稳”作为房地产调控的主要目标不变，调控政策将持续展开，但对于房价、地价以及预期的影响不会造成大的波动。

▼万科A—行业调控预计仍将保持连续性和稳定性

下半年整体经济仍将面临诸多风险和挑战。7月底，中央政治局会议强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制。行业调控预计仍将保持连续性和稳定性。

▼阳光城—行业形势充满不确定性，顺势而为，品质取胜

“房住不炒”主基调未变，“三稳”目标将长期存续；“分城施策”，各地调控方向不同，以及国际国内经济形势变化，使行业形势充满不确定性。应对之策是顺应大势，主动调整适应，保持对市场的敬畏之心，发挥精准灵活优势，做好底线管理。

▼旭辉控股集团—政策以稳为主

房地产行业定位为经济稳定器，政策以稳为主，稳地价、稳房价、稳预期、降杠杆、控总量。

▼中梁控股—房地产市场总体稳定，不会有太大的波动

中国政策对房地产的影响非常大，中央也是希望房价也好、地价也好、预期也好，还是稳定的，波动不会太大。

02严控“加杠杆”的态度坚决，但具有灵活性

国家所有的调控看似无章可循，实则思路清晰。首先，现在的调控不像以前那样不会出现任何松动的迹象，而是更加的科学、灵活，宽严并济，试图寻找某个平衡点。其次，在调控对象上，主要针对杠杆过高的房企，或者有些渠道加大了行业的杠杆，比如信托融资。

总的来说，房地产调控与“杠杆”有着密不可分的关系，资金大量流入房地产行业，在供给端，房企加杠杆投资，在需求端，居民的杠杆率抬升。国家政策调控还是看各主体的“自律性”。

▼龙湖集团—政策调控的强度部分取决于开发商的自律性

无论是政府还是开发商都在寻求属于自己的一个平衡点，这就需要开发商非常的自律，等待机会的出现。

▼龙光地产—政策调控具有针对性

目前整个地产的融资政策确实是在收紧，但仔细分析了一下，这个收紧主要针对两个方面，一是针对杠杠过高的，另一个是行业内的有些产品品类，有些渠道，它们的存在加大了行业的杠杆，比如说信托。所以这些政策是有针对性的。

▼宝龙地产—房地产调控决心可见

这次国家对房地产不能再加杠杠的态度已经非常坚决了，而且短时间内不会变。

▼深圳控股—下半年以来紧张的态势有所缓和

下半年以来，整个市场的调控的手法出现一些很微妙的变化，不像原来那样铁板一块，或者没有任何松动的迹象，无论是在调控层面、审批预售层面、消费者的情绪和银行的层面，他们或多或少的会比上半年相对比较紧张的态度有所缓和，有所变化，但并不是在政策层面出了一个明确的指引，或者窗口指导，说这块就不限购了或者不限售了，这个没有看到，只是观察到这样一些变化。

03融资收紧成共识，但优质企业相对优势凸显

4月份以来融资调控持续加码，包括信托、海外债、开发贷等融资渠道的收紧。作为资金密集型的行业，资金可谓是房企的“命门”，此次系列融资监管对于房企而言可谓“狠敲打”。最直接的影响是投资放缓，土地市场逐渐回归理性。在“不将房地产市场作为短期刺激经济的手段”的定调指引下，预计房地产银根仍会持续收紧。但是往往在“洗牌”的时候，优质企业相对优势更加明显，对于这类企业适应难度不大，而中小型企业面临更大的挑战。

▼万科A—房企融资将面临一定压力，优质企业适应难度不大

随着金融监管持续收紧，房企融资将面临一定压力。可能对资信比较好、比较稳健经营的企业来说，适应的难度没那么大。应对市场该“敬畏市场，顺势而为，应时而变。”

▼融创中国—谨慎对待此次颠覆性地融资调控

这次融资端的收紧是颠覆性的、史无前例的动作。这次融资端的调整是与2016年10月宏观调控调整同样量级的。这种环境下，地价一定是下行的趋势，因为房价的压力比较大，销售压力比较大，一定要特别小心的对待这次的融资调整。

▼阳光城—融资监管至少持续1年时间

房地产融资监管政策越来越紧，预测这个趋势会延续1年多的时间。

▼中国奥园—房地产银根会持续收紧

在中国房地产行业“房住不炒”、“一城一策”的政策背景下，房地产银根仍会持续收紧。

▼禹洲地产—融资收紧成为行业共识

国家对整个房地产行业的融资是收紧的，尤其是今年下半年，这也是行业的一个共识。过往可能是从售价和限购方面去调控房地产业，所以现在更多是从融资方面去调。无论是前融、信托，甚至银行方面的贷款可能都卡的比较紧。

04土地市场降温，年底或将迎来投资机会

毫无疑问，此轮调控使得土地市场降温、土地价格下行的可能性比较大，但身处资金面承压的困境，很多企业放缓拿地节奏，或停止拿地，对于资金相对充裕的房企而言，是绝佳的机会。此外，销售市场也面临一定的压力，压力最大的还是三到八线城市。

▼融创中国—土地市场下行，投资需谨慎

现在的土地市场在下行的通道慢慢往下走，最低点在年底，也可能在明年，所以投资上不用着急。

▼中国金茂—下半年有获取土地的机会

很多城市今年的供地计划很激进，但实际上只完成了40%左右，也就是说今年下半年全国各主要城市的推地力度会加大。

▼正荣地产—调控常态化，但有机可寻

下半年这一轮的调控肯定会对土地市场产生影响，土地市场一定是会往上提升。如果猜的不错的话，应该是九、十月份到年底，调控应该是比较正常，所以会利用这个机会。

▼龙光地产—土地市场会逐步降温，对优质企业是个机会

在整体政策收紧的情况下，预计未来的土地市场也会逐步降温，土地价格应该会下行，这对一些现金流非常健康，财务杠杠非常稳定的企业来说应该是个机会。

▼佳兆业集团—新房市场呈现先升后降的态势

中央和各地主管部门继续实施因城施策、分类调控的监管方式，全国大中城市新房市场交易呈现先升后降的态势。

▼融创中国—销售压力大，城市分化明显

融资难叠加销售也不行，下半年的销售压力会特别大，主要还是来自货币的压力和按揭的压力。从城市能级来看，一二线城市和强三四线城市是没有问题的，因为已经没有库存了，库存很小，而且这些城市受到政府限价的影响，大部分新房价格都倒挂了。压力大的还是三到八线城市，主要原因是它的房价不便宜了，购买预期会逐渐发生变化，这也是因为中央的这种态度决定的。

总 结

房地产行业黄金周期不复返，行业进入平稳发展的新长周期。调控常态化，市场不确定性增加，但最终目的是保证房地产行业健康稳定发展。自古福祸相依，调控政策的持续加码，虽然给房企带来比较的大挑战，但是变局中却存在很多的机会，如土地市场降温，将迎来绝佳的投资机会。此外，企业合作的机会也在增多。

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❷ 中梁控股集团是国企吗

不是。中梁控股不是国企，而是民营企业。
拓展资料
中梁控股集团有限公司是为浙江省温州市商人杨剑于1993年创建并控制。
2021年7月21日，中梁控股集团决定向河南省红十字会捐赠100万元，支援河南防汛抢险救灾工作。捐赠主要用于保障当地群众人身安全、捐款将用于保障受灾地区人民群众的生命安全、紧急救灾物资采购等。
2019年7月16日，中梁控股集团有限公司在香港交易所主板挂牌，股票代码为股票代码02772。中梁控股开盘价为开盘5.6港元/股，截至9时50分，报5.59港元/股，涨0.72%，市值约197亿港元。
2018年，中梁控股结转收入为302亿元，过去三年的复合增长率为210%。过去三年的毛利润率在20%-23%之间。2018年，公司税后净利润为25.26亿元，净利润率为8.4%；扣除少数股东的净利润为19.3亿元，与之对应的净利润率为6.4%。
2021年3月24日，中梁控股年报显示，其2020年营收为659.4亿元，同比增16.4%；归母净利润37.43亿，同比减少2.35%。
民营企业，简称民企、公司或企业类别的名称，是指所有的非公有制企业。中华人民共和国法律是没有“民营企业”的概念，“民营企业”只是在中国经济体制改革过程中产生的。
民营企业，除“国有独资”、“国有控股”外，其他类型的企业只要没有国有资本，均属民营企业。这个词语在中国大陆和台湾地区甚为普遍。
其实，现今民营企业多数是私营企业(私企)，由于传统共产主义反对私有制，中华人民共和国政府便将它们命名为“民营企业”。
还有一种观点认为，应该以企业的资本来源和构成定义。企业的资本以民间资产(包括资金、动产和不动产)作为投资主体，即可称之为“民营企业”。

❸ 中梁控股区域总裁待遇

摘要 首席执行官ceo/总裁/总经理

❹ 当下房地产销售低迷，到底该不该救楼市

当下房地产销售低迷，到底该不该救楼市？大疫之下，20多个城市紧急推出楼市“救市”新政。如河南驻马店下调首付比，公积金贷款首付比从30%下降到20%，这相当于将购房的杠杆放大到了五倍。这种加杠杆的楼市宽松政策，在去年是万万不敢出台的。毕竟，守住高首付比是中国防控楼市风险的关键政策。但是，对于房地产行业来说，这次的新冠疫情是一次突发的现金流“事故”。疫情信息公开后，房地产销售、建设、投资及土地拍卖全面停止，房地产的韧性备受考验。疫情中断了房企高周转，现金流压力大增及负债率上升。疫情对楼市的打击，“颗粒无收”事小，终结高周转事大。

2019年，中国政府部门杠杆率为51%，居民部门杠杆率为52%，非金融企业部门杠杆率为154.5%。目前，中国的宏观杠杆率已经超过美国，接近发达国家的平均水平。这意味着中国未富先“债”，经济增长过度依赖于债务。再看土地财政到了什么程度，土地财政依赖度超过100%的城市，有广州、武汉、南京、杭州、昆明、南宁、太原、长春。所以，政府救楼市，表面上救开发商，其实是在救银行、救财政。综上所述，这次疫情，政府必须对经济施以援手。政府救市的目的是，修复企业及家庭资产负债表，帮助市场恢复正常的供给系统，帮助企业主重构市场预期及信心。所以，不管从哪方面考虑，楼市应该救，也必须救。

❺ 中梁非凡生公司怎样样

摘要 还不错的啊，“非凡生”是中梁控股集团营销序列管理培训生品牌，作为营销体系战略性人才发展项目，是中梁未来发展和基业长青的重要组织保障。

❻ 房企应付账款超3.5万亿 成为躲避“三道红线”利器

证券时报记者 罗曼

6月29日，三棵树(603737,股吧)一则公告称，本应于今年3月31日到期的商业承兑汇票（简称“商票”）出现逾期，并涉及两家上市房企，其中一家逾期票据金额5137.06万元，另一家逾期票据金额148.44万元。随后逾期金额较大的一家房企向证券时报记者回应，逾期票据已于今年6月初兑付。

本是一则不起眼的公告，却再次撕开了房企通过商票变相融资的口子。三棵树的公告中有一个细节，公告称以龙头房企为主的一线地产商使用票据支付比例提升，从而导致报告期内公司应收票据余额持续增长。

由于票据支付在资产负债表中计入应付账款、应付票据科目，体现为公司的无息债务，因此房企通过支付票据不仅能替代融资，同时在“三道红线”监管下，还能降低红线（净负债率指标以及现金短债比指标）。于是，一大批房企纷纷通过增加应付账款及票据方式调节负债结构，并扩大对上游供应商的资金占用。

统计数据显示，2018年一季度，上市房企的有息债务（包含短期借款、一年内到期非流动负债、长期借款、应付债券）增速同比为24.09%，到2021年一季度，这一增速已降至2.5%，有息债务增速呈现明显下滑趋势。然而，应付票据及应付账款却在大规模增加，截至2020年末，上市房企的应付账款及应付票据规模增至约3.54万亿元。房企“隐形债务”规模的大幅增加导致房企总负债规模不降反升，甚至是房企的偿债能力可能被高估。

房企应付账款及票据金额的快速上升带来不可忽视的风险。有消息称央行等监管部门已经出手，将试点房企的商票数据纳入监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。

证券时报记者就上述消息向央行相关部门求证，但对方称不作回应。在行业整体偏紧的外部环境下，应付款“隐形债务”的偿还必然会影响到企业的流动性，并考验房企的偿债能力和项目的周转能力。

房企利用票据变相融资

自2018年以来，面对房地产市场波动和政策持续调控，尤其是2020年8月20日监管下发的“三道红线”政策，房企纷纷开始调整债务结构，优化杠杆指标。

证券时报记者统计数据显示，2020年房企商票承兑规模约3667亿元，同比增长36.2%，房企商票承兑规模大幅上升。

某地产商上游供应商告诉记者，“目前近60%房企都使用商票进行材料采购、工程款支付等，40%房企不用商票主要因为企业资质太差、流通性低，市场不认。商票支付贯穿整个房地产产业链，包括招标、开发建设、采购、设计、销售等环节。”

今年以来，陷入商票到期未兑付风波的房企为数不少，华夏幸福(600340,股吧)、阳光城(000671,股吧)、实地地产、中梁控股、荣盛发展(002146,股吧)等地产商均出现过商票未能按期兑付的情况。

“房企商票推后几个月支付实际上在行业里很正常，只是没有爆出来。比如我们跟宝能地产合作，有些项目早已经完工，但是款可能在1年甚至2年后支付，不过最终都是会付。有些工程款需要我们自己垫付，虽然利润被压得很低，结款周期也很长，但是没有办法，还是要合作的。”地产建筑材料商老吴告诉记者。

三棵树公告中一个细节更是透露出龙头房企在与供应商的合作关系中通常占据主导地位。公告称，报告期内公司收入增长较大部分来源于工程墙面漆业务收入增长，而公司应收票据结算基本来自工程墙面漆及装饰施工业务。公司应收票据余额与工程地产相关收入具备一定匹配性，主要系报告期内公司地产工程类客户收入不断增加，且以中国恒大为主的一线地产商使用票据支付比例提升。

相比于银行借贷、发行债券，房企依赖票据其实就是一种“赊账”行为，通过挤占上游供应商资金，缓解自身资金周转压力，实为变相融资。越强势的房企在与供应商合作中，越容易实现延期付款。

但对于商票而言，票据持有人考虑到长期合作，通常不会在公开渠道发声。当房企资金链紧张，商票的兑付优先级相比金融类机构要低很多，即债权人的权利并没有完全得到保障。记者在采访过程中了解到，商票持票人超过2～3个月未收到款也较正常，房企结款时普遍存在拖延。

据记者统计，目前市场仍有大量地产企业采用商票结算，包含万科、绿地、保利地产(600048,股吧)、碧桂园、融创在内的多达60家上市房企。商票为何如此受欢迎？

中原地产首席分析师张大伟向记者分析，相比于银行贷款、发债、信托及资管等融资渠道，商票的优势就在于流程简单且便捷，无须备案、抵押、中介机构尽职审查等繁杂程序，且资金用途灵活。其次，商票是一种非常好的“赊账”方式，因为商票不占用其在金融机构的授信额度，不计入有息负债，成为降低房企净负债率以及现金短债比的一个重要方式。第三，房地产融资政策趋向收紧，从需求端到供给端，银行借款、债券、非标等融资渠道持续收窄，票据便成为各大地产企业的主要融资渠道。

因此，携规模优势，在上下游产业链掌握话语权的头部房企，应付票据金额近年来迅速走高。上海票据交易所数据显示，2020年TOP19房企总体商票承兑余额达到3355.74亿元，较2019年增长36.59%，占全国商票承兑总量的9.27%。

“三道红线”压顶 房企大腾挪

2020年8月20日，住房和城乡建设部、人民银行联合发布“三道红线”政策，具体为红线一：剔除预收款后的资产负债率大于70%。红线二：净负债率大于100%。红线三：现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档。

以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%，即如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

“三道红线”的具体算法为：剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收）/（总资产-预收）。红线2：净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益。红线3：现金短债比=货币资金/短期有息债务。

以此可看出，为避免踩线，房企完全有动力调整债务结构，手段之一就是将有息负债挪入应付账款及票据、其他应付款等无息负债科目，进而减少表内有息负债。简单理解，就是扩大分子，减小分母，从而降低显性负债率指标。因此，越来越多房企通过增加应付款的方式来缓解资金压力，实现加杠杆经营。

标普信评房地产分析师刘晓亮对记者表示，“若监管把房企商票纳入‘三道红线’监管范围，我相信对某些企业的指标会造成比较大的影响。在融资环境趋紧和疫情尚未结束背景下，房企倾向于用财务手段调整债务结构是应对外部不确定性的一种自然反应，这是可以理解的。同时，也是为了给自己找到更好的融资渠道。”

较为典型的是某龙头房企，有息负债去年在最高时曾达8700亿元，今年上半年已降至5700多亿元，短短一年大幅下降近3000亿元，从而完成今年“6月底前有息负债降到5字头，至少实现一条红线变绿”的目标。该房企6月30日称，净负债率已降至100%以下，实现一条红线变绿。

然而，该房企的应付账款及票据近年来大幅度增加，占整个上市房企应付账款及票据规模比例达17.5%，尤其是其应付票据成为房企规模之最，总负债规模在2020年度接近2万亿元。

Wind房地产开发统计口径数据显示，2018年度上市房企有息债务规模合计7.4万亿元，同比增长17.5%；2019年度有息债务规模合计8.2万亿元，同比增长10.8%；2020年度有息债务规模合计8.6万亿元，同比增长4.8%。若从单季度数据看，2018年一季度上市房企有息债务规模同比增长24.09%，到2021年一季度，同比增长2.5%。同一报告期内，上市房企的营业收入明显上涨， 2021年一季度同比增长高达112.25%。

数据显示，在营业收入规模大幅增长的同时，上市房企的有息债务规模虽然仍在上涨，但增速已明显放缓。同时，房企应付账款及票据规模呈现大比例上升趋势。

记者统计数据显示，2018年度上市房企应付账款及票据规模合计为2.1万亿元，2019年为2.82万亿元，2020年度这一规模已达3.54万亿元，同比增速达25.5%。其中恒大最高，达到6217.15亿元，同比增长14.1%；其次是碧桂园，达到3893.84亿元，同比增长18.25%；万科达到2962.92亿元，同比增长10.5%。

在应付账款及票据规模大幅增加之下，房企总负债规模不降反升。自2018年至2020年度，房企总负债规模分别为19万亿元、22.2万亿元、24.8万亿元。

从另一角度看，记者统计境内上市100家房地产样本企业，2020年度存货周转率中值为0.32，较2019年的0.3略有提升。但同期样本企业的少数股东权益、长期股权投资和其他应收款中值分别同比增加54.6%、20.4%和21.6%。作为对照，样本房企总资产中值2020年同比仅增长10.2%。

上述数据意味着，样本房企整体经营效率提升有限，但通过大幅扩大自身少数股东权益规模，提升了表外项目占比，从而改善并表范围内的财务杠杆。

“尽管房地产开发企业受‘三道红线’监管要求的影响纷纷降低表内财务杠杆，以减少自身触及红线的数量，但是行业整体杠杆改善情况有限。从企业数量上看，100家样本房企中65%的企业存在较为明显的财务运作迹象，这表明采用财务方式降低表内杠杆已经成为行业通行的做法。”刘晓亮表示。

警惕房企流动性指标恶化

如上所述，房企通过财务方式降低表内杠杆，进而改善“三道红线”核心指标达到监管要求。Wind数据显示，上市房企的净负债率均值的确有所下降。2020年度上市房企净负债率均值为70.5%，2019年为93.14%，下降较为明显。但扣除预收款后的资产负债率均值却有所上升，从2019年的51.59%上升至53.19%。

对此，刘晓亮分析，债务腾挪可能会让房企的偿债能力被高估，应付款“隐形债务”的偿还也会影响到企业流动性，考验房企的偿债能力和项目周转能力。

值得警惕的是，100家样本房企现金短债比均值出现恶化，从2019年的2.33倍下降到去年的1.18倍。现金短债比的恶化意味着行业流动性压力有所提升，流通性压力较大的房企同时也面临经营和再融资压力。

具体来看，42%的企业2020年末现金短债比较2019年下降，其中有25家现金短债比小于1倍，表明这些企业的流动性压力逐渐加大且流动性风险较高。比如泰禾集团(000732,股吧)，2019年度现金短债比为0.24倍，2020年度这一比值下降到0.1倍，华夏幸福现金短债比从2019年的0.63倍下降至2020年末的0.28倍。

此外，这些企业还表现出存货周转率较低和净负债率较高的特征。

植信投资首席经济学家兼研究院院长连平表示，存货周转率较低一定程度上意味着房企销售回款减慢，在严控有息负债规模增长的同时，销售回款却不能弥补有息负债增速下降，一旦有息负债增速与销售回款增速同时下降，部分房企面临资金断裂的风险较大。

刘晓亮称，若房企融资环境持续偏紧，流动性风险将成为引发房企信用事件的重要触发因素。

房企今年信用债

到期偿还压力较大

事实上，自2016年以来，房企融资渠道就成了监管层重点调控对象。2018年“资管新规”出台以来，非标融资持续收紧，房企融资进一步受限。2019年监管打击“前融”，同时进一步规范地产债、地产美元债发行。2020年以来，尽管境内地产债、境外地产美元债出现发行高峰，但债券募集资金用途却始终没有出现实质性放松，同时，金交所等非标融资渠道被明令禁止，进一步限制了部分房企的资金来源。

用数据体现更为直观。记者统计数据显示，2016年度房企境内发债规模为8700亿元，发行只数929只，净融资额达7985亿元。然而,自2020年8月至今年7月15日，房企已经连续10个月净融资为负值。今年以来，房企境内信用债净融资为-2907亿元。

境外债方面，2016年以来房企海外发债规模不断上升，2019年规模达800亿元美元（折合人民币5200亿元）高峰。同年7月9日，发改委发布778号文（文件全称《国家发展改革委关于推进房地产企业发行外债申请备案登记管理改革的通知》），房地产企业发行境外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，叠加疫情冲击影响，2020年房企海外发债规模明显缩减至643亿美元。今年一季度，地产美元债净增量为72亿美元，较2020年一季度和2019年一季度分别大幅下降65%和72%，今年以来房企海外发债有5个月净融资额为负，累计净融资-55.46亿美元。

更难的是，房企还将在今年迎来偿债高峰期，流动资金紧张可想而知。

Wind数据显示，2021年房企境内信用债总偿还量（包含了到期偿还量、提前兑付量、回售量）规模创历史新高。截至7月15日，房企境内信用债到期偿还量已经达到6467.37亿元，相比2020年增加1265亿元。全年总偿还量规模约为7217亿元，相比2020年增加814亿元，涉及到期债券826只，到期偿还压力较大。

这仅是境内信用债到期规模，2021年同样也是房企海外债到期高峰期。数据显示，截至7月15日，海外债到期规模达到367美元（约人民币2496亿元），全年到期规模达到583亿美元（约人民币3797亿元），涉及207只债券。即，今年到期的境内外债券规模合计达到人民币10924亿元。

在偿债压力叠加严控有息负债增速的背景下，房地产金融风险不容小觑。在防范化解金融风险和中央高层多次强调“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济手段”的背景下，房企高杠杆经营将难以持续。

❼ 请问中梁地产怎么样

中梁地产比较好。体现在以下几点：

1、不断推进高周转模式，实现了拿地之后平均六个月快速开盘，开发了香系、国系、御系、百悦系四大商业产品。

2、已经成立了批量精装研发小组，建立了批量精修研发基地，将研发成果转化成实体样板房应用推广。

3、具有一定的开放性，与万科、碧桂园、新城等房企建立了良好的合作关系，也与众多银行、信托机构开展了稳固的战略关系。

中梁地产的相关明细

中梁地产成立于1993年，是一家以房地产开发为主业，多元化、综合性集团公司，具有中国房地产开发企业一级资质，总部位于上海市。

截至2021年初，中梁地产深耕长三角、面向华东、辐射全国，在上海、杭州、长沙、黄冈、滨州、昆明、重庆、湖州等地成功投资开发了180多个地产项目，开发面积2500多万平方米，为12万家庭36万客户营造高品质生活。

❽ 中梁控股和中梁地产有区别吗

很多时候，中梁控股集团有限公司会被视为中梁地产。从本质来看，两者是同一家公司，只是不同的叫法。
拓展资料：
中梁控股集团有限公司(以下简称“中梁)是一家快速发展的大型综合房地产开发商，2019年在香港联交所上市(股份代号:2772.HK)。
获得标普、惠誉、穆迪三大国际信用评级“B+、B+、B1”评级，为同期上市内房股最高评级，同时，三家评级机构对于公司的展望都为“稳定”;
同年11月再获联合信用AA+评级，并被纳入恒生综合大中型指数、恒生港股通指数;2020年2月，中梁获得联合国际“BB”的国际长期发行人评级，展望稳定。
根植于长三角经济区，布局全国，凭借卓越的产品品质、优质的客户服务，中梁稳居中国房地产开发企业综合实力20强，并位列发展潜力10强TOP1等。
战略引领，凭借在中国房地产行业多年经验，中梁在区域扩展的策略引导下，项目已拓展至中国五大经济核心区域(长三角经济区、中西部经济区、环渤海经济区、海峡西岸经济区及珠三角经济区)，覆盖包括浙江、江苏、安徽、江西、湖南、湖北、重庆、四川、福建、广东、广西、云南、贵州、山东、河南、河北、辽宁、陕西、山西、甘肃、宁夏、内蒙古、天津等20多个省市的150余座城市(地级行政单位)，成功开发了500余个项目。
文化驱动，中梁秉承“开放、开拓、开创、共识、共担、共享”的价值观，践行“公开、公平、公正、简单、务实、有效”的组织文化，不断努力创造价值，与同行者共享发展成果，并积极回馈社会。从2017年开始，中梁响应国家号召、聚焦青少年成长教育，推出“书香中梁”公益项目，助力祖国未来成长。
展望未来，中梁聚焦住宅核心业务，持续发展商业、产业等新业务。以更加开放合作的姿态，迎接市场的机遇与挑战，打造高素质经营人才，通过多元化投资策略识别新的增长机遇，致力于成为一家中国领先的综合性房地产开发商，共创价值，让四季心情绽放。

❾ 昆明中梁华章小区烂尾几年

没有烂尾啊，中梁已经在准备交付的事情了，那个位置的房子挺好的，我和我朋友都买在那了，离动物园近，交通进出也挺方便的