之江新城1号信托

『壹』 大榭开发区属于宁波哪个区它是一个新区么

大榭属于北仑区，但也是宁波的一个开发区 ，不是新区。
开发大榭岛是原国家副主席、中信公司创始人荣毅仁先生所作的重大决策，也是中信公司发展史上一个重大的投资举措。1993年3月5日，国务院批复同意由中国国际信托投资公司成片开发大榭岛，并享受国家级经济技术开发区政策。

宁波大榭开发区属于浙江省宁波市东部沿海深水港区，区位于中国大陆海岸线中段，长江黄金水道和黄金海岸线的“T”型交汇点。大榭开发区由大榭本岛和周围7个小岛组成。规划面积约36平方公里，其中大榭本岛面积30.84平方公里，平地面积为16.6平方公里;东西宽7.5公里，南北长6公。中部是山地，山地面积约14.2平方公里，是开发区内石油化工区、港口仓储区与行政商务区、生活居住区的自然隔离带。周围7个小岛的面积总和约为5平方公里，其中最大的穿鼻岛面积约为2.16平方公里。
宁波大榭开发区为国家级经济技术开发区，面积30.8平方公里，已经成为浙江省第1个财政收入超百亿的开发区和全省单位面积投资规模及产出最高的开发区之一。
大榭依托深水岸线资源，先后引进中海油、中石油、中石化、万华化学、东华能源、韩国韩华、德国林德、香港招商局等一批世界500强企业和国内重特大企业，建成了大榭石化产业园、万华循环经济工业园、东华能源新材料产业园等三大百亿级临港产业园，基本形成“临港石化、港口物流、商贸服务”三大支柱产业，实现了临港石化工业的高效集聚发展，已经成为国家七大石化产业基地的重要组成部分。

『贰』 广州万科金域曦府怎么样好不好值不值得买

楼盘名称：广州万科金域曦府

城市：广州

楼盘位置：地铁1号线花地湾站旁

开发商：广东省信托房产开发有限公司

其他交通方式：1、地铁环绕，打造以轨道核心的公交系统，提升高强度商务区的通勤出行服务能力
【1号线（已通车）】、【11号线（建设中）】串联广州中心区、火车站、广州东站等
【22号线（建设中）】直连白云国际机场、白云站、广州南站、南沙、通达东莞、深圳
【25号线（规划中）】直达珠江新城、金融城、黄埔临港商务区，连通广州东西两侧CBD地区
【28号线（规划中）】直达琶洲，横贯广佛莞，串联多个湾区CBD（规划）
【广佛线（已通车）】直达禅桂核心区，连接广佛中心城区

2、三主干道（花地大道、芳村大道、鹤洞路）+多个过江通道（珠江隧道、洲头咀隧道、东沙隧道、鹤洞大桥），快速通达海珠、越秀、天河

3、城轨快速直达珠江西岸主要城市，融入“轨道上的大湾区”
广佛肇城际铁路，2016 年全线开通运营，湾区城际列车公交化，支付宝扫码乘车，联通广州、佛山及肇庆。

广佛江珠城际轻轨（规划），覆盖广州、佛山、江门、珠海 4 个城市，直达珠海机场，可与广州地铁及穗莞深线实现直接换乘。

规划信息：其占地面积为0平方米，容积率暂无数据，绿化率0%，共0栋楼，停车位

周边配套：中小学：芳村小学、广州市荔湾区外语职业高级中学、广东实验中学
综合商场：荔胜广场、西城都荟、乐峰广场、万科里。荔胜广场
医院：广州市第一医院鹤洞分院、省中医院芳村分院、中医药大学第三附属医院、广州市中医医院、广州市惠爱医院、广钢新城医院（在建）
其他：越和花鸟鱼虫市场

内部配套：信报箱、快递柜、地下停车场、消防设施

（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）

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『叁』 汤宗伟的媒体采访

中国网专访两江新区管委会常务副主任汤宗伟
中国网讯 日前，重庆市两江新区党工委副书记、管委会常务副主任、两江集团董事长汤宗伟接受了中国网记者专访，以下为访谈实录：
【中国网】：重庆两江新区工业开发区开工仪式，有媒体认为，“这标志着重庆正式拉开建设国家亿万级先进制造业基地的序幕”，如何看待媒体热议？
【汤宗伟】：两江新区工业开发区开工建设标志着万亿级基地正式起航，这也是新区成立以来的大事件，对于我们来说具有举足轻重的意义。首先，两江新区工业开发区位于两江新区东部，承接了江北、渝北、南岸三区，是两江新区成立后首次多区联动建设新区的典范，对于今后的新区建设有着示范意义。同时，两江新区工业开发区内巨大的发展潜力与优势，将因为工业区的挂牌释放出巨大能量。
两江新区工业开发区的开工建设，对于实现国家赋予两江新区“五大功能定位”、建设中国西部现代制造业基地，具有重大而深远的意义。
【中国网】：重庆两江新区工业开发区的定位和规划是怎样的？有什么特殊政策？
【汤宗伟】：江新区工业开发区将以低碳经济、自主创新为方向，加快布局装备、制造工业、新能源汽车工业、电子信息、仓储物流等先进制造业和现代服务业，策划和引进一批技术一流、成长性好、带动力强的重大项目，加强节能减排和资源集约节约利用，努力成为转变发展方式的典范。力争通过5年的努力，开发区的重要基础设施基本建成，重大工业产业布局到位，商贸及公益设施配套及时跟进，成为两江新区重要的产业支撑和增长动力板块。到2020年，实现工业产值上万亿元，“再造一个重庆工业”。
对于产业布局问题，开发园区也进行了精心的规划。两江新区工业开发区规划建设用地178平方公里，将重点布局战略性新兴产业，积极争取国家重大产业项目，集中打造成为两江新区的万亿工业基地，形成与西永笔记本电脑基地东西呼应发展的产业格局。目前先期实施开发的两江新区工业开发区，包含龙石先进制造功能区和鱼复现代物流功能区。龙石先进制造功能区是以渝北区龙兴和石船两镇组成的以先进制造业为发展方向的制造功能区。龙兴、石船地处主城近郊，水、陆、空立体交通优势明显。两镇境内广大开阔地带尚未开发，区内水资源丰富、能源供应和环保优势突出，适合布局大型工业。
龙石片区在电力装备基地建设方面，将以国家级重大电力装备基地风电发电机组系统集成为基础，重点发展关键零部件及配套零部件制造，同时布局薄膜光伏产业集群，制造核电零部件，适时发展主装备和相关输配电设备；在船舶制造等产业方面，临港船舶制造基地重点发展不锈钢化学船舶、液化石油及天然气船、中高档游艇等特种船舶及动力配套产品。
而鱼复现代物流制造区，规划建设用地58平方公里，其中，鱼嘴工业园规划面积24平方公里，是两江新区工业开发区的核心部分。规划中鱼复现代制造和物流区依托果园港的功能升级，将成为西部地区最重要的水铁联运基地和港口物流集散地，以及寸滩港部分保税功能转移主要承接地。
两江新区工业开发区挂牌后重点推动的项目主要在汽车产业、装备制造产业及物流产业三大方面，并积极开展军工产业及高新产业的招商引资。目前，两江新区工业开发区已启动轨道交通、风电装备和新能源汽车三大产业，开发区已成功引进长安汽车、长客轻轨、华渝风电三大龙头企业。
市政府还决定，今后10年两江新区工业开发区产生的税收地方部分全额予以返还，用于该片区的基础建设、功能开发和公共服务；同时在企业税收、贷款融资、用地供给、基础建设等方面给予优惠和支持。由此可以看出政府对于两江开发园区的重视程度和支持力度，因此，开发园区没有理由不建设好，也没有实现不了的目标。
【中国网】：两江新区工业开发区规划建设用地178平方公里，操作项目资金达1000亿之巨，怎样在源头上预防开发领域腐败？
【汤宗伟】：诚然，随着两江新区工业开发区建设启动，亿万资金将投入开发建设。这就把如何从源头上预防开发领域腐败推上了重要的议程，为确保各级干部“干净干事”，在作为两江新区开发投资主体的两江新区开发投资集团召开的干部职工大会上，市委常委、两江新区党工委书记、管委会主任翁杰明就明确要求，要切实筑牢体内体外“七道闸门”，坚决隔除开发领域腐败。
我们两江新区开发投资集团是重庆有史以来注册资本金最高的市级国有公司，其注册资本达到100亿元。作为两江新区开发建设主体，两江开投集团先期将担负两江工业开发区的重任，涉及征地拆迁、基础设施建设以及其它开发建设资金规模将超过1000亿元。随着两江新区各功能区开发的逐步推开，两江开投集团所覆盖的开发区域资金规模将超过2000亿元。集团涉及的项目之多、资金量之大即便在国内外同等企业中也不多见。
“不能把防止腐败的重任，完全寄托在人的现有素质上，必须确立严格的制度，靠制度管权。”杰明常委在会上强调，两江新区开发既要速度，更要干净，在今后的开发建设中，不仅要在两江开投集团体系内设置三道闸门，更要在集团体系外设置四道闸门，用七道闸门，坚决隔除开发领域可能滋生的腐败行为。
杰明常委指出，在集团内部筑牢三道闸门包括事前评审、严控调概、结算审查。事前评审就是要按照编制概算与投资评审相分离的原则，建立由子公司编制投资概算，集团部门组织概算评审，集团办公会审定概算三级管理制度，筑牢事前“防护堤”。严格调概就是工程项目的设计变更必须由建设业主、施工单位、设计单位、监理单位四家签字说了算，确保事中有效监控。结算审查就是建立独立的工程竣工评审监督机制，通过工程复评、随机抽评，加强对工程结算的评审监督。
杰明常委还强调，在集团外部筑牢“四道闸门”中，第一道就是管委会财务局要对项目实施评审，确保事前监督的可靠性。第二道就是实施监事会体外监督，监事会办公室不设在集团内部，而是与两江新区纪工委（监察局）一起办公，以便实施严格监督。第三道就是充分借助民意调查、网上举报的力量，定期委托民意机构开展调查，并在网上公开举报，广泛搜集群众意见，主动接受群众监督。第四道就是对各类违纪违法行为实施最严厉的处理、绝不姑息，谁砸两江的牌子，就一定砸谁的饭碗。
【中国网】：大规模的工业开发，需要大规模的资金投入，钱从哪里来？
【汤宗伟】：两江新区大规模的开发建设，不仅开发面积大，而且建设周期长，巨额的资金投入是必不可少的。目前，新区的资金投入主要在直管的两江工业开发区，涉及到三个层面，一是开发区土地的一级开发，即对区域内国有土地进行统一的征用、拆迁、安置、补偿；二是开发区内的各类基础设施建设，如市政道路、电力、供水、供气、环保排污、绿化等公共服务设施，使开发土地达到“三通一平”基本建设条件；三是新区内土地的二级开发，即在一级开发的基础上，通过招商引资引进企业进行产业发展用地开发和商住用地开发。上述资金前两项主要以新区管委会通过财政性投入进行投资建设，第三项主要通过政府投入引导和鼓励引进企业进行投资。尽管三类资金投入对资金来源的要求各有不同，但对于开发面积达到178平方公里这样的规模来看，总投入规模显然是以千亿元来计算。
目前，由重庆市政府出资100亿元人民币组建的两江新区开发投资集团公司,是两江工业开发区主要的投融资平台，主要通过四种方式解决。
一是让渡部分资源或预期收益，吸引重庆建工、重庆对外经贸集团、中冶建设等大型国有建筑企业积极参与开发区基础设施项目建设，充分利用其开发实力和融资能力，参与土地一级开发和基础设施建设，开发完成后相关产业和业态会迅速培育起来，会形成长期稳定的税源（而这部分收入属于新区）。
二是继续运作股权融资，联合金融机构发行信托理财产品，通过扩充融资平台资本金向社会募集新区建设资金。过去的贷款性融资都会引起财务报表资产负债率的变化，而股权融资能有效避免该比率变化，融入资金仅反映在所有者权益，但不会改变负债结构。我们在今年8月成功运作了一笔规模为20亿元的股权信托计划。
三是运用金融创新手段募集大量建设资金。伴随着“两江新区”建设的不断推进,大量基础设施投入将形成优质的固定资产,这些优质资产升值潜力高,但流动性并不高。将这些优质资产证券化,盘活存量和提高资金的使用效率,在新区建设需要大量资金的背景下具有很好的现实意义。以资产的收益为支持进行证券化,其对象可以是投资形成的商业、工业物业、道路、桥梁、水电气等基础设施,也可以是金融机构的信贷资产。比如，在建设“两江新区”过程中,会迫切需要大规模开展公共租赁房建设。公共租赁房建设项目资金需求量大、期限长,因此可以以公共租赁房建设项目为突破口,设立公共租赁房建设项目信托计划,通过对公租房等物业进行证券化,提高资产流动性和盈利水平。比如，去年,国家已明确鼓励重庆市“设立保险业创新发展试验区,开展保险资金投资基础设施等试点”;今年8月5日,保监会又正式颁布了《保险资金运用管理暂行办法》,将保险资金投资不动产的比例上限确定为10%,有分析依此估计将近会有4000亿元的保险资金流向基础设施领域。因此,以基金化信托产品的方式,引导保险资金支持新区建设也是一个重要的路径。
四是借力本土上市企业，发挥直接融资优势，通过再融资募集资金投入新区建设。地方政府培育若干具备公开发行证券的上市公司实属不易，如果能够借助本土上市企业超强的融资能力，在资本市场直接为新区融入大量资金会达到事半功倍的作用。
五是规范融资平台管理，两江新区作为国家级开发区，掌握了一定的稀缺资源，在日后的开发过程中将形成大批优质资产，将拥有一批高素质的管理人员和专业技术人才。我们将积极推进股份制改造，酝酿上市，直接从资本市场募集资金，形成长效的资金运作平台和机制。
【中国网】：两江新区别于其他国家级新区有何不同？
【汤宗伟】：关于这个问题，其实在我们两江新区网站上已经有所表述，你可以去看下，具体来说有以下3个不同点：
1、区位不同：由沿海转向内陆
深圳——浦东——滨海：沿海开放由南向北；
两江新区：两个大局，转向内陆。
2、功能不同：出口主导转向内需主导
⑴ 深圳——浦东——滨海：出口主导
A、深圳2009年外贸依存度222%，进出口总额2702亿美元，占全国12.3%，其中出口1620亿美元，占全国13.5%；
B、浦东2009年外贸依存度229%，进出口总额1350亿美元，其中出口576亿美元；
C、滨海2008年外贸依存度119%，进出口总额541亿美元。
⑵ 两江新区：内需主导
A、中国经济占世界经济的比重已由1978年的1.8%上升到2009年的7.3%；
B、到2015年，中国消费占世界的比重将超过14%，占世界人口1/5的中国将成为全球第二大消费市场。
3、改革重点不同：由开发开放主导转向开发开放与民生导向统筹
⑴ 深圳——浦东——滨海：开发开放主导；
⑵ 两江新区：开发开放与民生导向统筹相结合。
【中国网】：两江工业开发区作为两江新区功能区，将如何助推两江新区开发开放？
【汤宗伟】：两江工业开发区位于两江新区东部，承接了江北、渝北两个行政区，是两江新区成立后首次多区联动建设新区的典范，对今后的新区建设有着示范意义。同时，两江工业开发区内巨大的发展潜力与优势将随着工业开发区的挂牌成立转变为强大的区域投资吸引力，促进新区工业建设的发展，同时也是将区域发展潜力转变为强大生产力的催化剂。
两江新区工业开发区是两江新区六大板块之一，此次先期实施开发的两江工业园区包含鱼复现代物流功能区、龙石先进制造功能区两大区在内，面积约178平方公里,东靠明月山，西依铜锣山，南临长江水域，区内御临河蜿蜒其中，区域生态景观得天独厚。两江工业园区重点布局战略性新兴产业，并积极争取国家重大产业项目布局，集中打造成为两江新区的万亿工业基地。对于承载两江新区“再造一个重庆”的战略目标，意义重大。
在两江工业开发区开发上，将通过创新管理体制、税收体制、土地制度、社保制度和环保制度等来吸引各类企业、使项目向园区集中。在布局方式上采取“一心、一轴、两带、五组团”模式，“一心”—行政管理、中央商务中心；“一轴”—南北发展轴，联系长江、沿御临河南北向推进；“两带”—东西产业发展带；“五组团”—包括汽车产业组团，物流产业组团，装备制造组团，高新产业组团及高新军工产业组团在内的五大产业发展组团。
两江工业开发区是依托两江新区打造的大平台，不仅享有着国务院给予两江新区的统筹城乡综合配套试验改革等方面的优惠政策，还有另外三大优惠政策的叠加，即西部大开发优惠政策，以及对比浦东新区和滨海新区的开发开放政策。
此外，片区内部分地区还可享受三峡移民工业园帮助优惠政策，以及特色园区的优惠政策，对于局部高新技术行业还有区级行业优惠政策。除此之外，两江工业开发区所处位置位于新区核心，联通两江新区南北，与新区内各大功能片区交通通达，联系紧密，其与新区内其他功能区的相互呼应也是其巨大的优势。
“有条件要上、没有条件创造条件也要上！”目前，两江开发投资集团与江北、渝北区一道，迅速完成了大规模开工的前期准备。作为新区开发的首批开拓者，我们秉承“敢于弯道超越，善于搏浪远望，勇于后来居上”的两江精神，一是高起点规划，按照“五个一体化”理念，坚持以全球视野、国际水准高标准规划，努力建成国内一流的工业开发区。二是高强度建设，按照“工业兴城、城市助工”的发展战略，快速推进“五纵六横”园区道路及基础设施建设，引进一批知名企业，加快构建现代产业体系。三是高标准管理，按照“能干大事、善干大事、干净干事”的要求，铸造一支“威武之师”和“廉洁之师”。四是高水平统筹，按照“五个统一”的要求，发挥渝北、江北区的积极性，维护老百姓的合法权益，力争做到“农民给我一片地，我还农民一座城”，让农民群众共享开发成果。
两江工业开发区以“园中园”的模式分组团布局，每个组团在空间上相对独立，在产业上相互联系。着重发展薄膜太阳能光伏、精密数控机床、工业机器人为代表的高新科技产业；以直升机制造为代表的航空航天产业；以三网融合设施设备、新能源汽车、轨道交通装备、船机制造、工程机械、输配电设备、核电装备为代表的新兴制造产业；以磁性材料、能源材料、纳米材料、超导材料为代表的新材料产业。建成世界知名、国内最大的新能源汽车研发生产基地，西部最大的城市轨道交通设备生产基地及新材料产业基地。
以鱼复工业园为依托，重点发展城市轨道交通装备、船舶装备、电力装备、工程机械和新能源汽车，建设西部一流的装备产业城和新能源汽车城。以龙石工业园为依托，重点突破发展碳纤维、高温超导等新材料产业和航空航天等尖端产业，建设西部高科技之都。依托西部地区最大铁、水联运基地和港口物流基地，发展现代物流。
在园区开发上，我们一直把握以下几个原则：一是抢抓机遇，战略要求与跨越发展有机结合。抓住国家深入推进西部大开发、扩大内陆开放和发展战略转型机遇，准确把握新形势下国内外发展大势和中央战略意图，全面贯彻落实国家和全市发展定位，立足弯道超越、率先发展，提升研发创新能力，加快支柱产业发展和新兴产业培育，积极抢占新一轮发展制高点，实现跨越发展、后来居上。
二是优化布局，产业集聚与资源集约有机结合。以领军企业和战略性重大项目为支撑，加快优势特色产业发展，尽快形成一批集聚度高、竞争力强、带动性好的产业集群。按照延伸产业链和集聚产业内在要求，强化板块之间的配套协作和功能联动，合理空间布局。加强资源集约节约利用，强化生态绿色发展，提高国土空间投入产出效益。
三是谋划长远，做强支柱与留足空间有机结合。立足现有产业基础和资源环境，按照各板块功能定位，确定3个左右重点产业作为发展主导，对不符合功能区产业定位的项目，予以调整或调剂到其他区域。同时要按照做大做强产业集群的要求，为今后发展预留足够的扩展空间，做到当前利益与长远发展兼顾。
四是强化引导，政府调控与市场调节有机结合。充分利用行政手段和政策资源，加大产业布局的调控引导力度。同时要充分发挥市场配置资源的基础性作用，防止产业定位脱离实际，偏离客观要求。根据重大战略性项目的布局取向，适时调整完善相关定位和布局。

『肆』 什么叫核准制的|R0及REITS

《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称“《通知》”）和《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）（以下简称“《指引》”）的发布，既是证监会、国家发改委近年来相关工作的重要成果，也是我国基础设施投融资领域迈出实质性创新的关键一步，对于构建更加完善的要素市场化配置体制机制亦有望发挥积极的促进作用。文件聚焦重点区域和重点领域，以盘活国内庞大的基础设施存量资产为切入点，通过标准化、权益类的REITs产品的试点安排，为资本的流动及相关风险的缓释提供了有效的出口，可为2017年中以来的“控债”和“发展”的双重政策要求创造更大的腾挪空间，同时也与新形势之下的宏观经济政策导向并行不悖。

为了更好地理解基础设施REITs新规的内在逻辑及其偏好，并对相关政策及市场的未来走向有所预判，我们可以从基础设施的角度出发，对我国基础设施投融资的市场化历程进行一次相对系统的梳理，以知其然，而后知其所以然。

01

三个重要的时间节点

与我国基础设施投融资模式创新密切相关的三个重要时间节点，分别是1994、2004和2014年。

1994年BOT试点与分税制改革

1994年，原国家计委正式启动BOT（Build-operate-transfer）模式试点工作，入围项目包括广西来宾B电厂、成都自来水六厂B厂、广东电白高速公路、武汉军山长江大桥和长沙望城电厂。笔者有幸参与成都水厂项目，从此与我国基础设施投融资工作结下不解之缘（旧文参阅：“成都市自来水六厂B厂BOT项目谈判小结” ）。

站在二十多年之后的今天回望BOT试点，虽然不宜自诩取得了多么巨大的成绩，但这几个项目（特别是来宾电厂和成都水厂项目）给国内基础设施投融资领域所带来的关键启蒙，及其对相关理念、理论、顶层设计与项目实践所形成的深刻影响，应该都是毋庸置疑的。此后若干年内的基础设施投融资市场化改革的主线，亦可从中窥见端倪。

也是在1994年，分税制改革正式实行，一举奠定此后数十年央地关系的基石，特别是二者之间财权和事权的分配模式。众所周知，出于发展和考核的需要，地方对于基础设施项目建设和投资的青睐一直有增无减。但是巧妇难为无米之炊，事重财轻、囊中羞涩的地方政府唯有另辟蹊径，踩着宏观政策导向的节奏，依次把目光投向土地财政、平台融资、特许经营、BT、ABO、棚改、片区开发、特色小镇、产业新城、PPP、政府购买服务、FEPC、城市更新、老旧小区改造、ABS、专项债，乃至于今天的基础设施公募REITs……无论哪种模式，什么结构，土炮还是洋枪，只要能够帮助地方政府有效填补事权与财权之间的缺口，并且暂无触碰红线之忧，即可成为一时之选。

2004年126号令与国发〔2004〕20号文

2004年3月，原建设部发布《市政公用事业特许经营管理办法》（中华人民共和国建设部令第126号）（以下简称“126号令”），正式将特许经营模式引入市政公用事业领域，并由此拉开业内称之为“特许经营黄金十年”的帷幕。在某种意义上，126号令可谓1994年BOT试点的余波，但是这份文件和脱胎于它的大量部门规章及地方性法规，及其引领之下的大规模的项目实践，可以视为广义的PPP模式的中国本土化进程，在塑造相关游戏规则和交易范式的同时，也为我们留下了一大批相对优质的基础设施存量资产。而这些资产，恰恰可能成为基础设施公募REITs底层资产的理想标的。

同年7月，《国务院关于投资体制改革的决定》（国发〔2004〕20号）（以下简称“《决定》”）发布，对企业投资的管理制度进行改革，引入核准制和备案制，倡导发挥市场的基础性配置作用，放宽社会资本的投资领域。作为我国投资体制改革最为重要的纲领性文件之一，《决定》的意义和影响有目共睹，更为广阔的基础设施投融资领域打开了市场化之门。

从时间上看，可以发现BOT试点远远早于126号令的施行，而126号令（部门规章）又先于《决定》（国发文件）出台。创新与实践总是推着顶层设计不断前行，而积极有为的顶层设计又会反哺于创新与实践，反之则未必。就笔者的个人体会而言，这个有意思的现象已在过去二十年里反复得到验证，可以作为一条规律用于基础设施投融资体制机制改革（包括公募REITs）的观察与研究。

2014年PPP和国发〔2014〕43号文

2014年，财政部和发改委先后发文，相关行业主管部门和地方政府陆续跟进，政府和社会资本合作（PPP）模式由此展开它在中国的“激流勇进”之旅，至今相关投资总额已达人民币10余万亿元之巨。尽管目前PPP的发展势头因政策收紧而明显趋缓，但其庞大的投资体量仍然令人瞩目，也是基础设施REITs未来不可忽视的主战场之一。

同年10月，《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）发布，对地方政府违规举债行为亮起红灯。这份堪称重磅的国发文件及其后续跟进政策在很大程度上助推了狭义PPP模式在中国的迅猛发展，而且至今仍对地方政府的投融资行为模式具有非常强大的影响力（旧文参阅：“基础设施投融资模式新探之二：PPP的三条超车道” ）。 如何获取发展地方经济所需资金而又不至于触发“违规举债”或“隐性债务”的红色警戒，成为各地政府的头等大事，也是头号难题。PPP有意为此提供相对合规的解决方案，可惜难竟全功。地方政府专项债券后来者居上，然而从项目筛选余地和回报机制设计的角度分析，其内在逻辑和发展前景难免让人有所保留。总之，除了直接放水，当前稍微有点技术含量、完全合法合规的投融资模式已是凤毛麟角。从市场化的角度而言，盘活存量，以存带增，似乎正在成为一个不得不然的理性选择。

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基础设施REITs的“三大基石”

《通知》点明了重点区域[1]和重点行业[2]，并为“优质项目”划定了若干条件（合法合规、权属清晰，使用者付费为主，现金流持续稳定、原始权益人等具备强运营能力、融资用途实现以存量带增量等）。就此，笔者和上海城投集团的王强先生有过交流，对他提出的基础设施REITs的“三块基石”（政府投资条例、REITs、特许经营）颇感认同。在此，对个人理解的基础设施REITs的“三大基石”略作分析如下。

『伍』 实地地产跟富力地产是什么关系

富力抄地产的联席董事长兼总裁是张力，工商信息显示实地地产的法人是张小林（张力的胞兄），还有一份信托资料称，实地地产的股东是张量（张力的儿子），实际控制人是张力。因此，不论是血缘关系，还是从业务上看，外界经常将“实地系”视为富力地产旗下子公司。
从业务关系上来看，实地集团是富力的重要合作承建商，承接富力多个住宅小区和甲级写字楼项目。而据业内人士分析，富力地产这种将精装修交给“自家人公司”的做法，是出于成本核算、“肥水不流外人田”的考量。
工商资料显示，2006年实地地产成立，由实地集团通过旗下两个子公司间接控股。实地有自己的风格，实地地产的项目体量一般较大，开发理念强调“先引配套再造城”，项目设计上重视引入科技化元素打造智慧社区。一个细节是，项目案名都以植物命名，颇有点小清新的感觉。
实地集团在2015年新春大会上提出要“增加非富力业务”，打造自己的品牌，由此可见，随着实地的不断成熟，张量这位有十多年创业经验、热爱跨界的地产富二代，正在试图摆脱“富力地产关联公司”的影子，亲手打下属于自己的一片江山。
实地地产系富力地产关联公司，实地集团是富力的重要合作承建商,承接富力多个住宅小区和甲级写字楼项目。

『陆』 请问西安市的城门名和街道名有哪些历史由来

下马陵街
位于和平门内西侧，西至柏树林南口。因街东口北侧有汉名儒董仲舒祠亦名下马陵而得名。唐人韦述两京记曰‘蛤蟆陵本董仲舒墓’。又曰‘汉武帝至墓前下马，故曰下马陵’。究竟是蛤蟆陵雅化为下马陵，还是下马陵讹传为蛤蟆陵，至今无定论。明正德年间由胭脂坡迁来在此建董子祠，人称下马陵。董仲舒为西汉著名学者，哲学家。武帝时献举贤良三策。此街中段曲折处可看出唐城和明城衔接处，明代由此向东扩建了西安城。

安居巷
位于东木头市中段南侧。南至三学街西口。明代设钱局于此，称钱局巷，后演化为今名。现碑林门外铜狮就系这里所铸，狮身附贴铜币千余枚。巷东故城河沟内解放前后尚有铸造业者，后联为东方红铁厂。 位于东大街中段南侧。

东仓门
咸宁长安两县续志曰‘敬禄仓在通化坊，俗称为东仓’。敬禄仓是专为供给满人贵族粮饷费用的实物仓库。此街因在仓门前而得名。

索罗巷
位于东关南部，北起长乐坊，西至更新街。唐代位于兴庆宫内，相传以唐天宝年间兴庆宫内有一娑罗树园而得名。明代称娑罗巷，清末改为今名。

景龙池

位于东关北部。北起长乐坊，南至索罗巷。唐时位于兴庆宫中部偏北。唐景龙年间，这里为九王子府第，玄宗李隆基幼年居于此。当时地下水涌出成湖数亩，得名景龙池。李隆基作太子后，利用这件事说他的住所有龙气。登基后在此建立兴庆宫，景龙池既宫中龙池，亦称九龙池。这地名可反映出唐时因引数条河流入长安，地下水位抬升的情况。

古迹岭

位于东关南街东侧，东至曹家巷。唐代称狗脊岭，是龙首山的一部分，在东市北沿。狗脊是生长在黄土中的一种小灌木，即野枸杞，后演变成今名。唐代狗脊岭为行刑之地。

柏树林

位于文昌门内，北接端履门。南端西侧是碑林。明正统年间，西安知府孙仁益拓建此街并在两侧广植柏树而得名柏树林。

东大街

为钟楼至长乐门，长2150米。隋开皇二年建新都大兴城，此街位于皇城东墙南门景风门内外两侧，名景风门街。景风门遗址在今炭市街南口东侧。唐末，长安城毁，佑国军节度使韩建缩建长安新城，新城东西两侧筑万年，长安两个县城，成为母子三城拱卫之形制，此街分为城内外两段。城内至元代仍称景风门街。城外为万年县城北门外横街。因县城有西北最大的驿站京兆驿，车马过往，商贾云集，宋金时期这一带名大草市，明清时演化为大差市。明初扩大西安府城，拆景风门东移1300米建东门，始统名东门大街。利用元奉元城东北隅建秦王府，今为新城，又在此街南沿和今北大街中线筑秦王府萧墙，萧墙内为王城，俗称皇城，将此街包入王城内。清原王城改为八旗驻防城，俗称满城，此街又称顺城街。街西端即钟楼东门洞，亦即满城西南角门。辛亥革命，新军即由大差市东薄弱处攻入满城。民国二年九月，张凤翔督陕，拆满城，利用赈陕款对此街大加修筑，取名中山大街。1953年部分拓宽，改名东大街。

南大街

钟楼至永宁门，长670米，宽60米。最初为隋唐皇城安上门街。当时宽90米，两侧栽植槐树，并砌水沟。因南端有皇城南墙东门安上门故名。路两侧有尚书省六部衙署，门内东侧有斗鸡场，今演化为大吉厂巷，宋之问有‘日晚斗鸡场，经过狭斜看’句。今大吉厂古乐社仍流传着唐代的鼓乐。宋至元仍称安上街。明初改筑南门，朱元璋钦定永宁门，意为南方永远安宁，为示不用出兵之心故今永宁门瓮城外墙无正门。此街也就称南门大街。明清时是西安最繁华的大街之一。清中期每遇雨积水成河，人不能过，戏称滴水河。民国初年改称南大街

新城广场

为于市中心偏北。原为唐长安皇城东北隅，宋为京兆府城东北隅。元为中央驻地方监察机构台察院，明改建为秦王府。明末为李自成的顺王府。清出改为八旗校场。1926年庆祝西安解围改称红城。1950年南部辟为广场，延续至今。

案板街

元代称南巷。清顺治年间因有售案板店铺而改名至今。

炭市街

清中叶西安生活供热由南山薪木转变为北山煤炭。当时只是一个堆放煤炭的无名小街。后因商而声名大振并得名炭市街。1927年拓宽。解放前为干果海味市场。现多为副食

南新街

明为秦王府南门端礼门至萧墙南门端履门的大街。北端王府门两侧城墙尚存而左右原有嘉靖三十八年，公元1559年所铸铜狮一对。明崇祯十六年李自成占领西安此处为顺王府前门。1645年清军占领西安将顺王府拆毁。原秦藩故府贵妃太湖石移出，今在革命公园南门内，门前铜狮则移往城隍庙前，今碑林博物馆，原府第毁为八旗校场。1927年因此街在新城以南改为今名。

后宰门

明代秦王府北门广智门北。有专管王室衣食供给的机构，称为后宰。此街东段与北新街相交十字称为后宰门。清初满城西墙北段新开一个城门名新城门，此街名新城门大街，后从习惯仍称为后宰门。

通济坊

1936年在西安拥有相当经济实力的通济信托公司在这里开拓街道，大量建房。临北大街建成四层钢骨水泥砖木混合结构楼房。是西安最早的西式大楼。1949年后为市百货公司批发部。

韩森寨

因有韩森冢并为近郊最大的坟冢。相传明代在冢旁驻军而得名韩森寨。水经注图。?核?篇曰，冢为悼皇帝冢和史良悌墓。汉武帝征和二年发生了历史上罕有的冤狱治巫蛊狱。武帝梦见被木人围打，以为有人在咒他。便派江冲之治巫蛊狱。由于江冲与太子刘据平日有隙，欲诬陷太子，在搜宫时太子被迫杀死江冲，起兵据守长安，血战五日，后兵败逃于湖县而死。武帝孙刘进，即刘据之子也死于乱军。武帝临终前真相大白，此案平反，对死者起冢追葬。史称刘进为皇孙，冢称皇孙冢。公元前74年刘进之子刘病已继位，是为宣帝，追封其父为悼皇帝，母为悼皇后。皇孙冢能见宣帝杜陵便是。

南广济街

位于西大街中段南侧。北对北广济街，南至南院门西口。为唐长安城承天门街的一段。宋长安志有‘承天门街东西广百步，南出皇城之朱雀门’曾是长安最宽的大街。元代称药市街，为中药集散地。明清时，北段称南广济街，南端称五味十字，以中药配方重视酸甘苦辛咸五味而得名。民国初年为银号钱庄集中地。

书院门

位于南门内东侧，东至安居巷接三学街。明万历七年间，学者冯从吾，今长安县人，因与阉党斗争失利，辞官归里，在宝庆寺讲学。后辟新址，在街北侧建立关中书院，学生常至千人，为著名学府。后为阉党所迫，书院毁冯从吾在此坐两百日而死。明末清初又作了大规模修建。现为西安师范学校，遗址保存完好。此街因在书院门前而得名。于佑任曾住32号。西口有唐宝庆寺华塔。1991年修整街容保留明清风格建为文化旅游街。

三学街

位于文昌门内西侧之南。东起柏树林西至书院门。唐代这一带为太庙,唐末太学迁至此。前院为孔庙，门前数株古槐为当时所栽。宋金时唐太学改为京兆府学，此街名南城巷。元代府学和管理考试的机构贡院及管理人事的机构提举司相邻，表明府学明确的目地性。县学是县级学府，始于宋金。明代前长安县学在西关，明洪武三年移往西大街县衙西侧，万历九年移于府学西侧，今县坡巷，明成化七年移府学东侧。后来门前形成三条南北小街，称为府学巷，长安学巷，咸宁学巷。此街因北侧有此三学，改称三学街。唐代的孔庙即现在的碑林。

马厂子

位于东大街中段南侧。南至东县门接东仓门。唐代，京兆驿站是全国最大的公文邮件和官旅护送机构。街南端所对市第八中学院内，尚有唐代所刻青石马槽。唐代以后至明清，经千余年，京兆驿名称不改，仍为中国西部最大驿站。此街两侧为驿站喂马处，故称马厂子

饮马池

位于东县门北侧，西北至菊花园。唐时位于唐长安皇城东城外侧护城河。此段城河留下的地名还有菜市东坑，新城南壕等。唐护城河称漕河，是多功能城建设施，与城墙组成多功能防御工事，南通子午曹村的漕渠，北通清渠。后因京兆驿马匹在此饮水故名饮马池。

端履门

位于东大街中段南侧。南至木头市接柏树林，长371米。明初建秦王府后，在今东大街南沿，北大街街心建秦王府萧墙。当时在此街北口萧墙开一门叫端履门。此门是僚臣晋见秦王等候传喻的地方，端履意示行止检点之意。门东侧有官员侯喻堂址，后称朝贺巷。

东厅门

位于东大街西段之南。东接东县门，西连东木头市。明以前，此街在唐皇城东外侧，城河遗址因有六处积水处，得名六海坊。明朝陕西行都司署，俗称兵马指挥司，设于今西安高中院内俗称军厅。清初改为清军同知署即清军厅，乾隆32年改称库厅，同治年改北大街另设军厅，此街遂改东厅门。1902年库厅改西安府考院及咸长考院，附关中大学堂。辛亥革命后为西北大学创立会及预科，1914年改陕西政法专门学校，1923年改西北大学。1927年改中山学院。后为西北水利专科学校。1930年改西安高级中学。
1、东木头市东起东厅门，西至南大街，长890米。此街宋代时称菜市，金时称草场。明时这里成为府城的木头市、枋板市，故更名为木头市。明末，因其与聚居木器作坊的西木头市相对，改称为东木头市。

2、东厅门，西起东木头市，东至东县门，长400米。因清代咸宁县在东，称为东县，当时清军厅同知署和咸宁县初级审判、检察两厅设于此街，故得名东厅门。

3、东县门，东起东羊市，西至东厅门，长265米。明清时期，此街中段路北为咸宁县署，街北有县署大门与县门街，又因咸宁县署在府城

4、贡院门街位于西大街西段北侧，南起西大街，北至西举院巷，长145米。因位于“贡院”正门前得名为贡院门街。“贡院”为明清陕西省举行乡试的考场，位于府城西北（今儿童公园）。

5、东举街院巷位于今儿童公园东侧，为南北巷，西起早慈巷，北至新寺巷，长424米。因西侧“贡院”俗称“举院”而得名。1966年曾改名为奋发巷，1972年恢复原名。

6、西举院巷位于今儿童公园北侧，东起早慈巷南口，西至牌楼巷北口，长331米。因北侧“贡院”俗称“举院”而得名。1966年曾改名为图强巷，1972年恢复原名。

7、早慈巷位于今儿童公园东墙外，南起西举院巷东口，北至香米园南巷，长409米。因靠“贡院”考场，为防止越墙舞弊，在院墙头插满枣刺而得名枣刺巷。1917年雅化为早慈巷，1966年曾改名为富强巷，1972年恢复原名。牌楼巷位于西门里北侧，南起西大街，北至西举院巷西口，长157米。因巷南口有贡院牌楼而得名。1966年曾改名为反帝巷，1972年恢复原名。之东，习称东县，所以该街取名东县

8、洒金桥为南北纵街，南起大麦市街北口，北至莲湖路中段的老关庙什字正南，长800米。在南宋和元代称为铁炉街，明代改为铁炉坊，清末以沙姓人住此街北段，得名沙家桥，后改为洒金桥。1966年曾改名为前卫路中段，1972年恢复原名。

9、桥梓口为南北纵街，北起西大街西段，南至含光街，长200米。明成化二十年（1484年），沿唐清明渠（为唐皇城、宫城供水的渠道）故道分出的通济渠由西门南侧入城，再沿西大街南缘筑暗渠至钟楼东，远至北院门巡抚衙门。沿渠十户一口井，供居民食用。在此街北口分一渠，经洒金桥到莲花池，渠经西大街有桥，故名桥梓口。原以西大街分南北桥梓口，北桥梓口清末改为大麦市街，南桥梓口遂简称为桥梓口。1966年曾改名为前卫路南段，1972年恢复原名。

10、北马道巷为南北纵街，位于西门内盘道北侧，南起西门盘道，北至莲湖路，长979米。明代困巷内中部有一上城墙的坡道名为马道，相对南马道巷而得名北马道巷。1966年曾改名为联盟巷，1972年将玉祥门以南恢复为北马道巷，北部仍称为联盟巷。门。

11、二府街位于北大街中段西侧，为东西横街。东起北大街，西至红埠街，长381米。因明初秦王朱樉次子的府第在此而得名。清代驻陕西地方审判、检察两厅。1966年曾改名为红卫街东段，1972年恢复原名。

12、红埠街为东西横街，东起二府街西口，西至教场门东口，长384米。其得名似与唐代宫城城墙为红色有关，1966年曾改名为红卫街中段，1972年恢复原名。

13、教场门为东西横街，东起红埠街西口，西至劳务巷南口，长325米。清初沿明代教场建有抚标教场（抚标：清代称巡抚所直辖的绿营兵为抚标；教场：操练和检阅军队的场地），故名教场门。1966年曾改名为红卫街，1972年恢复原名。

14、青年路为东西横街，东起北大街，西至西北三路，分东、西两段。原西段叫九府街，因明初秦王朱樉第九子府第在此而名九府街。原东段叫梁府街，因清顺治年间武进士梁化凤府第在此街而称梁府街。1947年，九府街与梁府街因三民主义青年团陕西支部设在梁府街公字5号而统改名为青年路。

竹笆市、五味什字

15、竹笆市为南北纵街，位于西大街鼓楼什字南端，南起南院门，北至西大街，长417米。明代此地商市集中，有瓷器市、鞭子市、竹笆市、书店、金店等，而以买卖竹器最具规模，故名竹笆市。1966年曾改名为革命街，1972年恢复原名。

16、五味什字为东西横街，东起南院门，西至五星街，长290米。明、清两代直至民国初年这里药业汇集，曾有藻露堂、树仁堂、万年堂等多家中药店。此街以我国中药分甘、辛、酸、苦、咸五味而得名。1966年改名为五星街中段，1972年恢复原名。

『柒』 招保万金的强强联合

新政之后，房企强强联合的现象正在进一步地扩展与深化。宏观经济调控以及针对房地产行业的调控使得开发商不得不重新审视自己所处的紧张处境，携手共渡难关成为业内无需多言的共识。因为曾经的“独狼”时代已经远去，面对现实，开发商之间的合作精神开始胜过竞争意识。
当然，各开发商合作的决策出于各种原因。在这其中对资金风险的规避、获取优质土地、引进先进经验、拓宽融资渠道等是开发商最想看到的效果。
万科：预计2012年80%~85%项目合作开发
针对宏观经济环境的变化，国家经济工作的重心逐渐由确保经济增长转向管理通胀预期，货币政策也由适度宽松转向稳健。2010年四季度，央行两度加息，2011年2月，央行再度上调金融机构人民币存贷款基准利率。并且，监管部门要求银行加强对房企贷款的风险管理，对房地产信托融资的管制也更为严格。据统计，2010年房地产开发企业资金来源中，国内贷款的比例由2009年的19.8%下降为17.3%。此外，多个城市出台了商品房预售款监管方案，对预售款的使用进行限制。
“未来一段时期，行业资金面紧缩将成为大势所趋，这意味着企业必须加强资金管理，更为重视财务安全，另一方面，企业也需要提升现有资源的使用效率，强化内生增长能力。”万科称，在当今环境下，万科尤为注重自身的财务安全与资金使用率。
资金链犹如供血的血脉，而支付土地出让金费用的时候往往是房企最“滴血”的时候，因此在拿地上，联合同行一起摘下巨额土地，可以明显分担资金风险。
以万科与五矿建设合作为例，后者由于是央企，在严格的信贷政策下其身份的优势在获得贷款上多少有所体现，而同时，类似五矿建设非主营房地产业务的央企国企进入房地产行业也较晚，由于缺乏经验，因而在一开始借助大型的、成熟房企提供品牌与技术的支持也是非常有利的选择。
将一笔资金分散到多个项目中，也同样是万科在当今环境下降低风险的方式。也就是说，在当前房企融资渠道收紧的环境下，要减少对信贷的依赖，同时又要提高周转率和市场占有率，意味着以前做一个项目的资金和其他各类资源，现在要分散到多个项目上。
房地产咨询机构同策在一份报告中指出，“以近期万科在北京、深圳、广州、南京、天津、沈阳新增的7个项目为例，其中4个项目万科都只占49%~50%的权益，在合作的过程中，万科尽显资金腾挪之招数，不仅整合了资源、降低了自身部分的成本、分散了风险，也减少了对金融的依赖，从传统的房地产开发商向资源整合者和品牌输出者转变。万科表示，预计到2012年，合作开发的项目占总项目的比例将提高到80%~85%。”
从万科2010年年报看，目前与万科有合作关系的房企有保利地产、中粮地产、中航地产、云南城投、浙江南都宋城等数十家房企。
另一方面，万科在开发项目上采取的合作方式为其自身的快速发展起到了很有力的推动作用。
万科在去年创造的1081.6亿元销售额中，有相当一部分是来自合作开发。根据万科提供的数据显示，2010年万科合作开发的项目占全部项目的80%。
这是一个相当高的比例，但是万科方面并没有透露1081.6亿元销售额中属于万科的权益数字，万科集团总裁郁亮只表示：“万科的销售额包括万科负责操盘的，或者打万科LOGO的，也有个别项目交给别人操盘。”
但可以肯定的是，大胆和大面积采取并购和代建的合作开发模式，为万科快速拓展市场份额发挥了重要作用。按照销售金额口径计算，万科去年在全国的市场占有率为2.06%，比2009年增加0.62个百分点。
保利：与招商地产联手斩获优质土地
各房企采取联姻的原因各有不同，例如对于保利来说，它所担心的是，目前和未来要获得优质土地是一件头疼的事情。
随着房地产市场的不断发展与规范，房地产行业的集中度在逐步提高，并且行业外的不少大型企业也在大举介入房地产行业，这致使行业的竞争日趋激烈，这一点尤其体现在土地市场的竞争上。
让保利深有感触的是，自己在核心区域获取优质房地产项目的难度正在越来越大，它的担心的确有依据可循，观察保利从去年11月至今年2月进行的一连串的拿地消息可以发现，保利所获取的土地中鲜有城市中心区域的土地。
既然要保持一定的规模发展，土地资源是必备的资本，那么在群雄逐鹿的背景下，如何以合理的成本获取发展必需的土地，并提高公司项目储备的含金量与分布合理性，成为了保利面临的一大挑战。
在这样的情况下，保利通过合作开发、收购兼并、一级开发、参与旧城改造等方式获取了大量优质项目资源。
其最近一次与强手联合是在去年11月，保利全资子公司广州金地房地产开发有限公司与招商地产通过挂牌方式取得厦门市集美新城区地块，城区地块土地用途为城镇住宅兼容批发零售用地，成交总价为101220万元，保利承担50%的地价款。
从保利地产年报看，与其合作的大型房企还有万科、富景地产等。
金地集团：大力开展基于项目层面的股权合作
一直在地产金融领域勇于进行探索的金地集团，则更愿意从另一种角度将强强联合的手段理解为一种变相的融资方式。
金地在开拓多元化融资渠道方面走得一向比较超前。2010年金地继续维持着这样的步伐，在信贷全面紧缩的环境下，实现新增银行贷款75亿元，此外，金地集团方面表示，公司2010年积极深化与UBS、平安信托等伙伴的战略合作关系，在沈阳、武汉、深圳等多项目上开展合作，除了提供充足资金保障外，在多个项目中进行股权合作也使得其项目的资金压力得到缓解。
“融资方面，在国内资本市场偏紧的情况下，金地将继续探寻多元化公司融资途径，大力开展基于项目层面的股权合作。”金地方面表示。
金地在去年采取股权合作的项目可以排一条长长的单子。2010年1月8日，公司完成与瑞银合作发起房地产基金首次募集；2010年5月11日，参与烟台市中农大项目股权合作；2010年6月23日，与荣耀商务有限公司合作获取并与Eternal Union Development Limited 合作开发大连市(2010)-18 号地块；2010年8月13日，与外高桥合作开发项目；2010年10月9日，批准武汉四新项目合作方案等等。
在拿地策略上，金地通过合作方式降低拿地成本，以此降低投资风险，另一方面，在拿地的对象上，金地在选择上也有自己规避风险的考虑。
以收购烟台市中农大和珠海市香洲梅华北项目51%的例子来说，国信证券房地产行业分析师区瑞明对此认为，金地对于该两幅地块投入的总价较低，占用资金不多，单价也并不高，烟台项目的楼面地价只有1876元/平方米，盈利空间较大。此外，两个项目的建筑面积都在10万平方米左右，属于典型的短平快项目，周转率高，能够快速开发回笼资金，因此金地这两个项目应该能取得较高的投资回报率，风险也在可控的范围内。
合作基础：建项目公司避免摩擦
房企在联合拿地后，进入联合开发的阶段往往会产生一定的摩擦。
多家房企联合摘牌的土地在开发时可能相互受制。例如，如果其中一家资金不到位或开工时间比较晚，那么会对其他房企产生影响，因为《建设用地规划许可证》是针对该幅地块所颁发的，也即每块土地只能办理一个，这样速度慢的开发商将牵累其他开发商的进度。
其他的冲突还可能出现在项目定位以及财务制度上。因此，合作方联合成立有一定开发资质的项目公司来开发项目是最佳的选择。当然，在前期并没有联合拿地的双方在开发阶段的合作也很普遍，一方拥有土地资源，另一方后来介入项目公司，这样的做法也不在少数。
合作方式：明确经营方与投资方，权责分明
当一个项目公司的出资方较多时，摩擦也会更频繁与明显，这个时候将各出资方分为经营方和投资方两个队伍，使得责权分明，就更有利于项目的开发。
房企强强合作2005年是一波
事实上，作为周期性波动的房地产行业，强强合作的浪潮在多年前就曾上演过。2005年的时候，房地产行业也同样面临着一系列的调控措施，“央行调息”、“国八条”、“七部委意见”等政策的出台及执行让当时的开发商如临寒冬，受政策影响导致的土地紧张、资金链紧张、销售不景气等使得开发商自行出谋划策，结成联盟，共同互助渡过难关。
在困难的时代，实力不济的房企被更强大的同行所并购，股权转让交易集中爆发，与此同时，大型房企通过强强联合优势互补或增强实力更是上演得如火如荼。
在2005年广州的一次土地拍卖会上，全部7幅地块中的6幅便被富力地产集团、保利集团和珠江地产三家实力雄厚的品牌房企所“瓜分”，其中富力地产集团更以7.7亿元的价格独揽了位于珠江新城的4幅地块。类似这样的例子在当年不胜枚举。
而近一年多来，房地产行业同2005年相似，再一次在波动周期中经历着低谷时期，这一切似乎见证着这个行业正在重复上演过去的历史。

『捌』 解放碑的经济建设

商业概况
解放碑地区先后获得 “全国百城万店无假货活动示范街”、“全国精神文明创建活动示范点”、“中国著名商业街”、“全国特色文化广场”、“中国十大新地标商务区”、“中国总部经济研究发展实践基地”、“2007中国最具投资价值中央商务区”等称号。 全国第一条商业步行街。
1997年，重庆市、渝中区政府投资3000万元,以解放碑（抗战胜利纪功碑）为中心将解放碑大十字地区(民权路、民族路和邹容路的共2.24万平方米面积)改造成中国第一条商业步行街——解放碑中心购物广场。2000年和2001年,渝中区相继投入1600万元,将步行街拓展至八一路中段和民族路。
解放碑步行街的面积增至3.6万平方米。解放碑商圈经济飞速发展,承担起商务、商贸双重功能,是整个重庆CBD的极核区,早在2004年12月19日，解放碑商贸中心即CBD“硬核”部分,实现商贸销售总额207.37亿元，社会消费品零售总额100.31亿元，成为“双百亿”商圈,被誉为十字金街,“中国十大新地标商务区”、“中国著名商业街”、“最具投资价值CBD”、“全国特色文化广场”、“西部第一街”等称号,并被中国总部经济研究中心确定为“中国总部经济研究发展实践基地”。
解放碑CBD区域内有各类企业机构3000余户。大陆以外世界500强企业中,38家入驻解放碑CBD,47家在此设立分支机构,分别占全市的56%和48%。
CBD区域集中了人民银行重庆营业管理部、重庆银监局、重庆证监局、重庆保监局等在渝的金融决策和监管机构。汇集了90%以上的驻渝外资银行、商业银行市分行和所有的政策性银行的市分行。云集了四分之三的保险机构、驻渝所有票据（专营）机构、证券法人机构、分公司及管理总部,以及重庆50%的证券营业部。吸引了驻渝所有保险公司分公司、区域总部和中国总部。集聚了信托投资公司、基金管理公司和邮政储汇局等重庆市最主要的非银行金融机构,以及重庆50%以上的金融中介（服务）机构。
2003年7月,市政府通过了《重庆市中央商务区总体规划》,确定以解放碑商圈为核心的解放碑CBD,作为整个重庆CBD的极核区。渝中区表示,将围绕区域性、国际化的CBD定位,把解放碑CBD建设成我国西部最有影响的地区性商业名区和重要的商务功能区。
2013年,1.61平方公里的解放碑中央商务区GDP为411.8亿元,占渝中区的51.2%,占重庆全市的3.3%。2013年底,重庆市政府出台了《关于加快重庆中央商务区建设的意见》,将解放碑中央商务区的范围扩展到3.5平方公里。预计到2020年,解放碑中央商务区GDP将占到重庆全市的7%左右。
解放碑CBD
重庆市渝中区的商业以此处为中心，周围商场、商城、书店、影剧院、酒吧、酒店、饭店等鳞次栉比，一应俱全，附近300米处有市内最大的小吃街，游客可在此体会巴渝风物人情 ，品尝地方名特小吃，还可购买纪念品和其他物品。解放碑商业街是中国西部最大的步行街，因此有“中国西部第一街”之称。
“解放碑”是解放碑中央商务区(CBD)的代名词，有“西部第一街”美誉。渝中区副区长邓开伟介绍，2012年前三季度，解放碑CBD销售总额、社零总额分别达到150亿元、75亿元。而第四季度是商贸业传统的旺季，预计到12月中旬，“双百亿”目标即可提前实现。“销售总额突破200亿，是严格按照现行统计制度统计出来的，是经得起检验的。”邓开伟介绍，解放碑区域内商业网点达4482个，营业面积共121万平方米，其中，营业面积超过5000平方米的大型商场有20多家。各商家按月上报销售额，渝中区每季度公布一次。
经济消费圈
外来人士打主力占解放碑商圈总消费额七成，解放碑是重庆人流量最大的地区，也是进入重庆中心地带消费的代名词。昨日，渝中区有关负责人介绍，解放碑CBD范围内的常住人口近7万人，而日均出入人流33万人次，昼夜人口比例为4.3：1。重大节日和重大商贸活动最高人流高达90万人次。
据抽样调查，在解放碑地区购物的消费者中，常住人口仅占31%，近郊区的消费者占36%，重庆市远郊区县的占16%，外省市及外国人口占17%，商品辐射范围主要是本市及周边省市。
商铺出租率
解放碑综合管理处介绍，解放碑CBD区域商铺整体出租率达90%以上，尤其是临街铺面的出租率几乎达100%。商场内的月租在200元/平方米－500元/平方米，临街铺面在400元/平方米－800元/平方米，其中邹容路、民族路、民生路和八一路是解放碑的黄金商铺集中地，人流量大，消费集中，主要汇集品牌经营商和餐饮业经营者，月租高达800元/平方米－2000元/平方米。
金融商务街
重庆解放碑5年内建世界顶级金融商务建筑群，从重庆市渝中区政府获悉，解放碑金融商务街总体规划已通过规委会专家评审。该街区将在5年后建成，形成一个建筑风格、色彩统一的90万平方米世界顶级金融商务建筑群。整个片区的拆迁工作已经启动。解放碑区域早已是重庆市乃至解放碑金融街西南地区的金融中心，经过多年的中央商务区打造，渝中已集聚了75家市级及以上金融机构，占全市的90%。解放碑中央商务区相关负责人称，全市50%以上的中介服务机构、40%的证券营业部和75%的期货营业部已进驻渝中及中央商区，这里已成为重庆市乃至西部地区金融机构数量最多、金融产品最齐、金融发展效益最好的地区。 重庆解放碑金融商务街位于解放碑CBD硬核范围内的东侧，规划总占地面积7万余平方米，是解放碑CBD范围内唯一可供整体规划改造区域。按照规划，重庆解放碑金融商务街区建设周期为5年，建成后将形成约90万平方米的世界顶级金融商务建筑群，由7栋180米至350米的高层建筑组成标志建筑群，依托较场口正在修建的西部最高“民生之冠”428米的鼎好世纪星城，并以其为顶点，勾勒出渝中半岛波澜壮阔的城市天际线。但对建筑风格和色彩将进行统一规划，形成独具金融商务风格的城市景观。
商务街的交通系统将着力于解决渝中区CBD的交通拥堵状态，由地面交通和地下车行隧道两部分组成。在加宽地面车道的同时，还将借鉴新加坡和伦敦的成功经验，修建地下隧道，为乘用轿车和后勤车辆提供通往地下车库和卸货区域的便捷途径，同时减轻地面行车压力。据悉，该方案在增加防灾规划，尽一步完善交通规划后将报市政府审批，审批通过后将成为未来5年解放碑地区建设的主要指导依据。
西部第一街
“解放碑”是解放碑中央商务区(CBD)的代名词。
有“西部第一街”美誉的解放碑商贸中心区（CBD）有望跻身中国第三大商圈。
不足一平方公里的面积，日均人口流量超过30万，拥有4400多家商业网点，20多家大型商场，近百个金融网点和证券交易所，同时还汇聚了超过500家餐饮宾馆、休闲娱乐、信息中介等社会服务场所，弹丸之地寸土寸金，年商贸销售总额达到上百亿元，雄踞西部榜首……它就是解放碑商业街。
2009年，渝中区实现了全区商贸销售总额1050亿元，而解放碑这块弹丸之地，却创出商贸销售总额200个亿的惊人成绩，真实呈现出寸土寸金的超强吸金实力，而解放碑当之无愧成为揽金核心区域。
2013年,1.61平方公里的解放碑中央商务区GDP为411.8亿元,占渝中区的51.2%,占重庆全市的3.3%。2013年底,重庆市政府出台了《关于加快重庆中央商务区建设的意见》,将解放碑中央商务区的范围扩展到3.5平方公里。预计到2020年,解放碑中央商务区GDP将占到重庆全市的7%左右。
解放碑商贸中心区是指解放碑CBD的核心部分，承担商务、商贸双重功能，东起小什字，北至沧白路、临江路、民生路，西至金汤街，南至和平路、新华路，占地仅0.92平方公里。在这不到1平方公里的范围内，解放碑的社零总额，创造了全市总额的1/10，渝中半岛总额的60%。
从全国来看，除北京王府井、上海南京路地位暂时无法撼动外，关于中国第三大商业街争论已久，曾推出不同版本：重庆解放碑、南京新街口、武汉江汉路等均有成为中国“老三”的传言，但无一权威部门有权威说法。但在西部，早在2002年，解放碑销售总额已大大领先成都春熙路，成为中国西部第一街。直到现在，这一地位无人取代。
1997年，重庆市、渝中区政府投资3000万元，将解放碑大十字（含民权路、民族路和邹容路共2.24万平方米）改造成为中国第一条商业步行街，即解放碑中心购物广场。此后，渝中区分别在2000年和2001年，相继投入1600万元，拓展广场至八一路中段和民族路延伸段，面积也增至3.6万平方米。
重庆金融街建设目标定位于打造成“中国西部华尔街”，并形成服务大企业为导向的产业金融平台和以拓展大金融为特色的总部经济平台，主要由7栋180米至350米的高层建筑组成标志建筑群，依托较场口正在修建的西部最高“民生之冠”——428米的鼎好·世纪星城，并以其为顶点，根据各个地块不同的容积率和建筑容量，7栋塔楼被设计成各不相同的体量和造型，勾勒出渝中半岛时尚又充满活力的城市天际线。
CBD金融中心
解放碑创西部六个第一 最大的零售商——重庆百货大楼股份有限公司；
最大的连锁商——重庆商社（2009年全国连锁百强排名第11）
最大的书店——重庆书城；
设施档次最高的商务机构——大都会；
品牌最高档的百货商场——美美时代百货；
全国医药行业最大的零售连锁企业——和平药房总部。
年均营业额4万多/平方米
除商圈日均人流量、商业用房供应量等指标外，单位面积年均营业额是衡量一条商业步行街商业价值的重要指标。渝中区商委介绍，根据2001年数据测算，解放碑CBD每平方米商业营业面积的年均营业额达到4万元，2003年这一指标更是高达42500元，逼近解放碑商圈的饱和度指数45000元/平方米，居全市之首。
未来商贸类建筑限量
渝中区有关负责人介绍，解放碑CBD共有楼宇425幢，建筑面积459万平方米，营业面积超过5000平方米的大型商场20多家。商业网点密度大，大型商场多，为全国同类地区少有。
根据有关规划，解放碑CBD区域内，商务类建筑面积将由121万平方米，增至212万平方米，比例由如今的30%增至36%，而商贸类建筑面积将由的151万平方米，增至177万平方米，比例由的37%减至30%，住宅类建筑面积将由126万平方米，增至130万平方米，比例由30%减至22%。
中国第三大CBD
中国10大新地标商务区(CBD)。北京CBD、上海浦东陆家嘴、重庆解放碑CBD、广州珠江新城、深圳福田CBD、天津CBD、南京河西新城、杭州钱江新城、郑州郑东新区、沈阳金廊
解放碑也是中国西部地区唯一建成的金融CBD
全国特色文化广场
中国著名商业街
全国百城万店无假货活动示范街
全国精神文明创建活动示范点
重庆十字金街
中国十大新地标商务区

『玖』 霍英东何许人也

霍英东，祖籍广东番禺，霍兴业堂有限公司主席．霍氏持有40％澳门娱乐公司(该公司于91年底市值达46亿港元，每年利润达26亿港元，93年更达46亿港元)的股权．86年，注资约11.56亿港元支持东方航运的资本重组，拥有信德船务40％，信德集团(市值是8.67亿美元)24.7%、董氏信托30%(董氏持75%东方海外实业，该公司市值是2.59亿美元)、霍兴业堂有限公司、源丰置业、有荣公司(专利代理海沙供应)、东方石油、以及多家建筑公司的股权．

霍英东在大陆的大型投资始于80年代初，他联同广东省旅游局投资2亿港元，兴建中山温泉与广州白天鹅宾馆．80年代末，霍氏在故乡进行庞大投资，共同开发南沙以东21平方公里土地，工程包括兴建港口、高尔夫球场和旅游区等，涉及金额逾100亿港元．93年10月，霍英东基金会联同香港粤海集团，陈瑞球(长江制衣厂)与两间中方机构,斥资2.3亿美元，兴建番禺大桥，各持20%股权．

他在广东沙窖岛拥有广东番禺洛溪新城住宅发展计划25%股权，93年底，与胡汉辉家族合作，首期1亿美元,发展海南省三亚旅游中心．94年6月底，有荣公司与中、韩3方面投资1800万美元(有荣占22%)，在大连经营货柜码头．估计他的财富有35亿美元．

『拾』 上海浦东新区杨高南路齐河路有一座无人居住的高层住宅是怎么回事

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