我国房地产企业融资方式创新研究

⑴ 结合美国次贷危机 谈谈你对房地产金融法制创新的看法

地产金融工具的创新 房地产企业的融资额度一般都非常巨大，单纯依靠商业银行贷款显然无法完全解决资金需求，更难以分散日趋严重的金融风险。因此，需要开发金融产品的创新组合。作为一项新生事物，我国房地产金融业务还有极大的拓展空间，地产金融工具的设计和创新是一项值得长期关注和研究的重要课题。我们的思路是： （一）我国房地产行业亟需融资方式的多元化，特别是变间接融资为直接融资。随着房地产金融调控措施频频出台，传统的融资渠道开始紧缩，而且今后仍有可能出现金融政策变动和利率调整带来的风险。因此，地产金融工具必须不断创新。而且，地产金融工具创新的最大瓶颈，是我国相关法规的滞后。在西方一些发达国家，随着创意产业的飞速发展，金融工具的设计与创新层出不穷，新的融资渠道不断涌现。例如，企业改制上市，寻求信托与基金的支持等。其中，以信托基金和产业基金为投资来源的资金运作模式成为房地产开发企业的重要融资模式。可以说，时代的发展和行业的需求，不断向地产金融工具创新提出了新的要求。 （二）建立长期投资基金机构，吸收长期资金，用于房地产项目。2003年，由全国工商联住宅产业商会推出了住宅产业精瑞基金，成为房地产融资模式多元化的信号弹。但是，由于缺乏产业投资基金法的法律支持，当时只能采取境外注册产业基金、境内注册投资公司这样一个勉为其难的迂回战术。此后，国内的信托公司也开始寻找创新的机会，“类信托”的融资模式得以实施，得到了市场的热烈响应。 （三）这里想着重谈一下REITs，即房地产投资信托。它通过发行基金份额的方式，把社会闲散资金吸引过来，从而把房地产行业变成普通大众皆可参与的一种投资工具。这样集合起来的资金可以进行组合投资，而且能够实现专业化管理，因此有利于分散投资风险。一方面，信托能够实现房地产投资的社会化、大众化，使投资者能够通过购买房地产信托而分享房地产行业高速成长的收益；另一方面，它也弥补了银行信贷无法完全解决房地产金融需求的难题，从而成为地产金融的一支有力工具。只有运作规范、市场前景被看好的房地产项目才有可能获得REITs的支持，客观上可以促进房地产行业内部的优胜劣汰，从而实现资源的优化配置。不仅如此，投机购房者如果能够通过购买信托而获利，就不一定非要把资金投入到房地产实物上，其结果能够减缓市场供需矛盾，减少房地产泡沫，并由此来稳定房价，减低涨幅。这对于我国房地产行业的可持续性健康发展不无裨益。我们相信，随着信托投资公司的市场形象和美誉度的提升，必将受到广大投资者的青睐。信托融资的创新，对于中国信托行业的健康发展、房地产融资市场的提升和房地产金融市场的完善，具有重要的意义。 （四）房地产金融租赁。这是将传统的租赁、贸易与金融方式有机地组合在一起而形成的一种新的融资方式，也可以叫融资租赁。出租人根据承租人选定的租赁房屋和开发商（出卖人），以对承租人提供资金融通为目的而购买该房屋，承租人通过与出租人签订融资租赁合同，以支付租金为代价，而获得该房屋的长期使用权。对承租人而言，通过融物的方式来实现融资的目的；对出租人而言，只是提供金融服务，但为了控制承租人偿还租金的风险而控制房屋的所有权，而且在合同结束时，又可能将产权转移给承租人。这种业务的主体是金融租赁公司，需要三方签署两个合同来完成交易。这是在二战后产生于美国的一种新型金融工具，如今在国际资本市场上，它已经成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。在我国，中国人民银行一经发布了《金融租赁公司管理办法》，但目前采用这种金融工具的企业多是为了大形设备、运输工具和生产线的融资，房地产与商家尚未广泛引入这种机制。 （五）房地产企业直接上市。上市是企业获取资金、实行资本运作的主要方式之一，也是提升企业品牌的良好方式。对于房地产企业来说，直接上市也是进行融资的最理想的方式之一。例如，李嘉诚的长江实业，其净资产在1972年上市时仅有一个多亿，到2000年就已增长为1000亿。可见，上市不仅可以有效地化解金融风险，而且还能够降低企业的融资成本，改善企业的资本结构。但是，由于房地产企业的赢利模式不同于一般工业企业，其资金流是不连续的，因此一般的房地产企业很难达到上市要求，只有房地产行业的“老大”才有望获得上市资格。 （六）证券化的融资渠道。这种方式，就是直接将房地产投资变为有价证券。投资人不是拥有房地产实物的所有权，而是拥有证券的债权。但是，这种操作有一定的难度，我国目前仍处于试点阶段。今后我们应大力推动房地产投资权益证券和房地产抵押贷款证券，培育和发展住房抵押二级市场。 （七）将保险资金引入住宅融资市场，扩大房地产业的融资渠道。保险资金运用周期较长，数额巨大，适合进入房地产业。 （八）积极稳妥地发展住房公积金贷款，扩大发放范围，加强监管力度。针对广大中低收入居民的购房要求，一方面要加强经济适用房、限价房的规划和管理，另一方面要充分利用公积金贷款所具有的政策性补贴、利息较低等特点，让符合条件者尽早解决住房困难的问题。在我们看来，公积金的使用条例并不应是一成不变的，政府应当根据国情、民情的变化而加以研究、调整，做到与时俱变，对建构和谐社会作出贡献。 我们相信，随着地产业与金融业的密切合作，融资渠道会更加丰富，规避风险的方法会更加有效，一个更理性、更规范的房地产时代必然来临。随着宏观调控政策的进一步深化，中国的房地产市场必将更稳健地发展，房地产泡沫会越来越少，房价会越来越稳定。根据我国加入WTO的承诺，政府将在五年内取消对国外金融机构的地域和业务方面的限制。届时，西方发达国家的金融机构势必抢滩中国房地产业。在这种情况下，我们一定要加紧房地产业金融机构的改革，使法律政策的软硬件环境得以完善，争取早日完成与国际的接轨。

⑵ 房地产融资方式有哪些

1、银行开发贷。这是目前房企用的最多的一种融资方式。资金来源主要是银行自有资金。目前主要要求是“四三二”，也就是四证齐全，自有资金投入比例不低于30%，二级开发资质。具体做法就是：向银行提交项目基础资料，股东基础资料，这其中要的材料会非常详细，基本就是把你公司的家底资料都收集完了。银行客户经理写贷款调查报告，然后报风险部审查，然后上贷审会。根据不同贷款额度再决定是需要报省行总行上会。上了贷审会后通过了，就会有个批复，上面列明了银行提出的各个要求条件，公司再逐项落实批复条件，就可以提款了。开发贷资金成本相对较低，利率大概是4.75%-9%都有，大行低一些，小行高一些。

2、债券融资。债券融资属于信用债，主要有公司债、企业债、中期票据、定向工具、资产支持证券、短期融资等。根据审核主管部门来分，公司债、可转债、可交换债由证监会和证券交易所审核，是普遍优质房企常用的债权融资方式，大概占债权融资的5成；然后企业债审核是发改委，大概占债权融资的2成；中票、短融、定向工具等是由银行间市场交易商协会审核，大概占债权融资的3成。债券融资对于企业的主体资质要求比较高，资产规模以及盈利能力、现金流情况都有要求。具体做法就是做评级，财务尽调，近三年财务审计，内控法律意见，评估报告等，然后报证监会或者交易所、发改委或银行间市场交易商协会。总之材料会比较多，程序比较复杂。成本利率低，优质的企业能做到3%-5%左右。这一块我做的不多，就不详细说了。

3、股权融资。主要有上市IPO发行股票、私募股权基金、特定对象股权融资等。IPO大家都知道，就是上市或借壳重组。现在这种市场环境和监管政策，房企IPO很难，除非特别优质。具体做法就很复杂了，先请会计师事务所、证券所，法律机构做辅导咨询，理清各种股权关系，账务，等等，然后向证监会报送材料，排队等待初审二审等等，具体不细说了。私募股权基金近年发展比较快速，相对监管没那么严格，但是也是越来越严格了。具体做法和银行开发贷差不多，大同小异。特定对象股权融资，

⑶ 房地产企业融资的渠道有哪些

房地产业是资金密集型行业，如何获得足够的资金支持、开拓新的融资渠道，是投资项目得以顺利进行的基本前提，也是当前房地产企业关注的热点问题。下面华地资本就为大家介绍一下：

(1)自筹资金
自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道，一般是股东追加股本金或提供股东借款的方式加以解决。但当房地产价值的升高，投资规模的增大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。

(2)预售资金
房地产预售也是当前市场上比较流行的一种融资方式。在房地产区位、环境等条件较好的情况下，预售可以筹集到必要的建设资金。

（3）商业银行贷款
商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金来自商业银行。

(4)企业合作融资
房地产公司合作融资，包括外资合作和内资合作。外资合作一般是成立合资或合作公司。利用较好的国外先进管理技术和经验，进行优势互补。通过合资合作可以共同把房地产企业做大做强。合作融资是我国房地产企业目前最为可行的融资方式之一。

(5)债券融资
房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。

(6)信托融资
信托融资即信托公司对于比较好的有赢利前景的房地产投资项目提供信托贷款或直接参与信托投资的融资方式。相对银行贷款而言。房地产信托的融资方式可以降低整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，在不提高资产负债率的情况下可以优化公司结构。在供给方法上可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金支持。信托独具制度优势，并具有较强的灵活性，在银行贷款困难时，是比较好的选择之一。

(7)房地产证券融资
房地产证券化是房地产市场发展的方向，可以促使房地产经营的专业化、资源的合理化。是房地产企业融资的最佳途径。最常见的形式是上市。通过上市可以迅速筹集巨额资金并作为注册资本永久使用，没有还款期限，同时还可以扩大规模，化解风险。降低融资成本。投资者亦可分享房地产经营利润，使房地产企业主体从国有制走向股份制，有利于改善企业资本结构。中小型房地产企业可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合，扩大企业规模，实现规模效益，达到上市融资的目的。

（8）房地产私募股权投资基金
房地产私募股权投资是房地产市场发展到一定程度的产物。目前，在我国已经初见端倪，是一种向特定对象发行私募股权基金募集资金，然后以股权方式投资于房地产项目或企业的一种投融资方式，属于一种专业基金管理公司专业化募集资金、投资管理的一种融资方式。一般分为资金募集、投资、基金投资管理、基金退出四个工作阶段。是当前市场上逐渐兴起的一种融资方式。

⑷ 李文兴的主持课题

“铁路货物运价与物价管理信息系统研究”，部级，1997-1998，课题组长，通过铁道部鉴定
“铁路运价与物价相关性研究”，部级，1993-1996，运输成本专题负责人，通过铁道部鉴定
“社会主义市场经济条件下交通运输若干政策问题研究”，国家级，1993-1996，运价子课题
-----主持人，通过国家科委和计委鉴定
“铁路运价评价体系及运价指数编制方法的研究”，部级，1998-2000，课题组长，通过铁道部鉴定
“铁路运价形成机制的研究”，国家级，2000-2001，课题组长，通过国家科委鉴定
“高速铁路运营成本与票价构成的测算研究”，部级，2000-2001，课题组长，通过铁道部鉴定
“铁路运价制度创新的研究”，部级，2002-2004，课题组长，通过铁道部鉴定
“胜利油田作业成本法研究”，部级，2001-2003，课题组组长，已通过鉴定
“我国综合运输体系研究”，国家级，2002-2004，子课题组长，已完成
“能源结构调整对铁路运输成本影响及节能对策的研究”，部级，2002-2004，课题组组长，已完成
“电价分段及各段构成因素研究”，部级，2002-2004，课题组组长，已完成
“大连铁龙股份有限公司管理体制创新研究”，横向，2003-2004，课题组组长，已完成
“北京地铁四号线票价研究”，市级，2003-2004，课题组组长，已完成
“威海市现代物流发展战略研究”，省级，2003-2004，课题组组长，已完成
“应用信息技术制造业企业价值链增值问题研究”，横向，2003-2004，课题组组长，已完成
“印刷行业现代物流与供应链发展战略研究”，横向，2003-2004，课题组组长，已完成
“胜利油田运输系统资源优化重组的研究”，横向，2003-2004，课题组组长，已完成
“京塘港发展战略研究”，横向，2004-2005，课题组组长，已完成
“高科技项目的评估问题研究”，横向，2005-2006，课题组组长，已完成
“山东齐星集团公司物流发展战略研究”，横向，2005-2006，课题组组长，已完成
“电价形成机制研究”，国家社科基金，2006-2009，课题组组长，已通过国家哲社办鉴定
“建筑安装工程施工企业经营管理模式研究”，横向，2006-2009，课题组组长，已完成
“铁路客运专线运价水平及其旅客列车票价方案的研究”，部级，2007-2009，课题组组长，已通过鉴定
“铁路运输企业客票价机制研究”，部级，2007-2010，课题组组长，已通过鉴定
“城市轨道交通成本构成及分析研究”，博士点基金，2008-2010，课题组组长，已通过鉴定
“电气化铁路还本付息电价机制改革思路研究”，部级，2008-2011，课题组组长，已通过鉴定
“高速铁路与其他运输方式竞争互补关系研究”，部级，2008-2011，课题组组长，已通过鉴定
“鹤山市物流产业集群发展的可行性研究”，横向，2009-2010，课题组组长，已完成
“白银有色集团股份公司上市财务管理与分析”，横向，2010-2011，课题组组长，已完成
“利民矿业有限公司融资发展模式研究”，横向，2010-2011，课题组组长，已完成
“我国煤炭产业组织及政策研究”，横向，2011-2012，课题组组长，已完成
“黄河三角洲（滨州）文化产业园发展战略研究”，横向，2011-2012，课题组组长，已完成
“基于国家安全的经济发展方式研究”，部级，2012-2013，课题组组长，已通过鉴定
“山东半岛蓝色经济区综合交通运输体系前期研究”，横向，2012-2013，课题组组长，已完成
“青岛蓝色经济区综合运输体系构建研究”，部级，2012-2013，课题组组长，已通过鉴定
“我国一二线城市房地产投资机会研究”，横向，2012-2013，课题组组长，已完成
“企业成长中的凝聚力研究”，部级，2012，课题组组长，在研
“运输行为演进的超边际分析研究”，博士点基金，2013，在研
“基于产业安全的首都经济圈产业转移研究”，北京市社科基金，2013，课题组组长，在研
“铁路运输成本定额研究”，部级，2013，课题组组长，在研
出版著作
《质量成本管理》，专著(独著)，科学普及出版社，1991.3
《铁路工业企业成本管理》，专著(独著)，中国科学技术出版社，1993.3
《铁路运输成本费用管理》，主编，中国铁道出版社，1995.3
《成本会计学》，主编，中信出版社，1995.8
《跨世纪现代会计全书》，副主编，中国建材工业出版社，1998.6
《中国铁路财务会计》，参编，中国铁道出版社，1999.9
中国经济科学前沿丛书—《中国价格理论前沿》，参编，社会科学文献出版社，2011.3
发表论文
“铁路运价指数编制方法的探讨”，《统计研究》，2003年7期，独立完成
“铁路建设基金改革及筹资方式探讨”，《财政研究》，2003年7期，独立完成
“我国铁路运价评价体系的研究”，《数量经济技术经济研究》2003年7期，独立完成
“Informational Efficiency and Allocative Efficiency in the Incomplete Stork Market”，Proceedings of 2003 International Conference Management Science& Engineering August 15-17,2003 Georgia, USA，2003.8 合作完成
“中国铁路货物运输定价模式的探讨”，《经济学动态》，2003年8期，独立完成
“铁路货运定价模式求变”，《物流时代》，2003年9期，独立完成
“铁路货运价格的‘成长’”，《人民铁道报》，2004.2.5，独立完成
“网络产业价格规制对投资行为的扭曲及改进方案”，《中国软科学》，2004年8期
“信贷风险解析与对策”，《财政研究》，2004年12期
“基础设施产业重组改革中的规制重建”，《社会科学战线》，2004年增刊
“大变革所蕴藏的‘成本力量’”，《人民铁道报》，2005.4.14， 独立完成
“优质服务：提速优势的最佳燃料”，《人民铁道报》，2005.4.27， 独立完成
“铁路运价改革的设想”，《北方交通大学学报》，2001年10期， 独立完成
“铁路运输成本费用指数体系及计算方法”，《铁道学报》，1997.5，第一作者。
Determination of Reasonable Transportation Tariff’s Level.，4th Rail Transportation Semina. Tehran .， 1999.1 ，独立完成。
“中国铁路运价形成机制改革的‘三步曲’”，《价格理论与实践》，2000.7，第一作者。
“并购公司中估价模型的设计”，《国有资产研究》，1997.3 ，第一作者。
“如何实现铁路运价与物价的联动”，《综合运输》，1997.1 ，第一作者。
“铁路运输业质量成本初探”，《北方交通大学学报》，1996.3，第一作者。
“谈各种运输方式运输成本计算的特点”，《综合运输》，1991.3，独立完成。
“C-D生产函数的扩展式在铁路运输经济分析中的应用”，《铁道经济研究》，1997.4，第一作者。
“谈铁路运输企业质量成本核算及分析”，《铁道运输与经济》，1996.11，独立完成。
“铁路运输企业安全成本初探”，《北方交通大学学报》，1994.3，独立完成。
“绿色会计探讨”，《网络知识》，1999.11，第二作者。
“工程项目投资中的几个问题探讨”，《北方交通大学学报》，1999.2，第二作者。
“超越对数成本函数在铁路运输业经济管理中的应用”，《铁道财会》，1996.6，第一作者。
“铁路运输企业安全成本的提出与初探”，《铁路改革与发展》第二集，西南交通大学出版社， 1995.1，独立完成。
“我国铁路运输管理体制的探讨”，中国铁道学会建立铁路运输现代企业制度研讨会(北京)发表，1996.12，第一作者。
“论铁路运输企业质量成本管理”，《中国铁路》，1996.4，独立完成。
“铁路运价合理水平的确定”，中国铁道学会铁路运价改革研讨会议(安徽)发表，1997.6，独立完成。
“我国铁路运输企业推行安全成本管理的设想”，中国科协第二届青年学术年会铁路运输与科技情报卫星会议(郑州)发表，1995.5，独立完成。
“铁路调价影响的测算”，中国铁道学会铁路运价改革研讨会议(安徽)发表，1997.6，独立完成。
“我国交通运输价格的现状和改革设想”，《北方交通大学学报》，1994.3，第一作者。
“会计专业成本课程教学内容及教学效果的探讨”，《铁路高等教育》，1998.1，第二作者。
“铁路运输安全成本管理探讨”，《铁路发展论文集》，1994.3，独立完成。
“我国铁路运输业经济改革的模式结构分析”，中国科协第二届青年学术年会铁路运输与科技情报卫星会议(郑州)发表，1995.5，第一作者。
“谈质量成本管理的内容”，《北京珠算与会计》，1994.6，独立完成。
“我国运价继续调整和改革的建议”，中国科协第二届青年学术年会铁路运输与科技情报卫星会议(郑州)发表，1995.5，第一作者。
“我国铁路运输企业推行质量成本管理的设想”，首届全国交通运输领域青年学术大会(重庆)发表，并收入《跨世纪人才论中国交通》论文集，1995.12，第一作者。
“京沪高速铁路不同速度目标值对运营成本的影响”，京沪高速铁路不同速度目标值与工程造价及运营成本的关系问题研讨会(北京)发表，1995.9，独立完成。
“社会主义市场经济体制下运输价格形成机制的改革”，《中国交通运输协会论文集》，2000.7，独立完成。
“政府规制俘获产生的原因及对策”， 管理现代化， 2008-2，第二作者
“强自然垄断规制定价模式分析”， 北京交通大学学报（社会科学版）， 2008-3，第二作者
“电力行业投融资风险分析与评估”， 管理现代化 ，2008-3，第二作者
“新古典经济学在解释中国企业成长中的问题分析”， 中国流通经济 ，2008-5，第二作者
“强自然垄断定价理论研究述评”，生产力研究， 2008-8，第二作者
“建立中国交通运输价格指数的研究”， 2008中国交通运输价格高层论坛， 2008-11，第一作者
“论企业凝聚力的产生及构成” ，铁道运输与经济， 2009-6，第二作者
“文化产业集群中企业战略联盟嬗变——基于资源整合的R& V战略联盟研究” ，生产力研究， 2010-1，第二作者
“浙江专业市场指数的特征与优化” ，北京交通大学学报(社会科学版) ，2010-1，第二作者
“深化港口产业研究 推进港口改革进程——《港口民营化改革的理论与政策》评介” ，经济研究导刊， 2010-1，第一作者
“珠江三角洲物流园区建设宏观环境分析”， 铁道运输与经济， 2010-5-1，第二作者
“企业社会责任与企业价值的相关性实证研究” ，中国会计学会2010年学术年会， 2010-6，第一作者
“分工视角下运输业发展路径经济学分析”， 中国流通经济， 2010-7，第二作者
“高速铁路与其他运输方式客运分担率研究” ，管理现代化， 2010-8，第二作者
“中国获取大宗商品定价权的路径” ，中国国情国力， 2010-9，第二作者
“民营资本介入与我国民营图书流通业变革——以产业规制演变的视角” ，物流技术， 2010-10，第二作者
“分工视角下运输业与经济发展的关系探析” ，中国国情国力， 2010-12，第二作者
“我国稀土产品出口定价权缺失的原因分析与政策建议” ，物流技术， 2010-12，第二作者
“城市轨道交通运营成本研究” ，中国科技论文在线， 2011-2，第一作者
“物流战略成本动因分析及控制研究” ，物流技术， 2011-2，第二作者
“城市轨道交通成本构成分析” 中国科技论文在线 ，2011-2，第一作者
“不同层面文化产业集群发展的差异化轨迹与特征——以浙江为例” ，北京交通大学学报：社会科学版 ，2011-6，第二作者
Study on China’s Listed Companies Participating in Venture Capital“ ，The Fourth (2011) International Statistics and Management Engineering Conference ，2011-7，第一作者
Strategy Cost Driver Research of Urban Railway Transportation Based on the Analytic Hierarchy Process” ，Engineering Management and Service Sciences (EMS 2011) ，2011-8，第一作者
“公路运输发展的内在机理分析” ，时代经贸， 2011-8，第二作者
“我国电价规制存在的问题及改革思路” ，价格理论与实践， 2011-10，第一作者
“调控新政环境下房地产企业发展策略探微” ，学习论坛 ，2011-11，第二作者
Research on financial model of the small & middle-sized mining enterprises in China ，2011 The Fifth Internationnal Symposium on the Development of Small and Medium-sized Enterprises ，2011-12，第二作者
Studies on the efficiency of internal capital markets in China ，2011 International Conference on Economic and Information Management ，2011-12，第一作者
The Deepening of Study-Based Teaching Method on Cost Accounting Courses ，Proceedings of 2011 The Conference on Information Technology and Ecation Teaching(ITFT2011) ，2011-12，第一作者
“我国商业地产现状与发展趋势” ，建筑经济 ，2011-12，第二作者
“我国房地产融资创新研究” ，理论与改革， 2012-1，第二作者
“定向增发背后的利益协同与利益输送” ，管理现代化， 2012-1，第一作者
“北京城市轨道交通成本构成分析” ，交通运输系统工程与信息（国际版）， 2012-1，第一作者
Research on the evaluation system of earnings quality of listed company in china--based on the wholesale and retail trade instry ，Proceedings of 2012 International Conference on Management Innovation and Public Policy,January,Chongqing,China ，2012-1，第一作者
社会职务
李文兴教授2001年9月至2002年1月为瑞典国家道路与运输研究院运输经济所的访问教授，现兼任：
中国价格学会，常务理事
全国高校价格理论与教学研究会，副会长
中国管理现代化研究会，理事
中国会计学会，理事
中国交通运输协会运输邮电价格分会，常务理事
中国铁道学会经济委员会，委员
中国会计学会教育委员会，委员
国家政府价格工作专家咨询委员会，委员
北京市政府城铁专家论证委员会，成员
铁道部运价改革工作小组，成员
联合国货币发展委员会，委员
国际会计学会（AIA），会员
所获荣誉
1993年被评为北京市优秀青年骨干教师。
2001年获中国价格学术研究最高奖：薛暮桥价格研究奖。
2001年12月获第五届詹天佑铁道科学技术奖专项奖。
《交通运输价格改革研究》项目1995年获国家教委人文社会科学研究优秀成果二等奖
《质量成本管理》专著（独著）1992年获北京市哲学社会科学中青年优秀成果奖
《中国铁路运价形成机制改革的“三步曲” 》论文（第一作者）2000年获中国价格学会、中国交通运输协会优秀论文一等奖。
2010年7月，京津城际铁路客运专线运价的系统动力学测算，获全国高校价格理论研究会2010年会（延安）优秀成果一等奖
2009年10月获全国百篇优秀博士论文提名奖（指导教师 李文兴）

⑸ 秦虹：顶层设计政策如何鼓励房地产金融创新

秦虹：大家上午好！今天上午的主题和金融税收等有关系，我发言的题目是房地产企业金融创新的趋势与探索。我们从2010年开始和高和基金合作，一直在跟踪研究中国房地产金融创新的一些新的苗头，当时为什么要从2010年开始做这样一项研究工作呢？主要原因是我们大致判断从国十条以后，对住宅市场的抑制投资和投机性需求，去杠杆的政策，比如说第三套房不贷款这样一些政策恐怕会长期坚持。在这样一个长期坚持对房地产投资、投机进行抑制，以及去杠杆化的政策趋势下，民间资本投资房地产会产生什么样的一些新的变化，以及房地产企业在未来的发展中它会在金融市场上面临一些什么样的需求，所以根据连续这几年的研究，我们陆续也发布了一些研究的成果，今年我们持续的对房地产企业的金融创新也做了一些研究和分析，大致有以下几个方面的研究的心得体会，在这里和大家做交流。 首先，我们认为房地产企业金融创新是企业的内在需求，是一种必然的趋势。为什么呢？从行业发展趋势来看，第一，成熟的房地产市场它的融资一定是多元化的，而不是单一化的，我们大致研究了在国外比较成熟的房地产市场，我们看到的他们的企业的房地产融资，在公募市场融资、私募市场融资和银行贷款三分天下，解决房地产企业融资的多元化。在开发和销售阶段都依赖银行贷款的这种单一格局，我们觉得在中国也是很难持续的，因为在中国现在，房地产开发投资已经7万多亿，整个房地产开发的规模在10年内增长了10倍，我们房地产正在从市场起步阶段走向成熟，它必然要求我们房地产市场的融资也呈现成熟房地产市场的多元化格局，这是第一个原因，它是一个必然的趋势。第二，现在房地产行业的利润率和前几年相比是趋于下降的格局，我们现在土地的成本已经很高了，但是随着供应的增加，竞争的加剧，包括人工费、原材料费的上升，企业的利润在摊薄，在这种情况下，开发企业也必须探讨新型的金融创新工具，解决它的长期持续发展的情况下资金的保证问题。第三，中小房地产企业在目前的贷款名单式管理、银行对风险高度的管制的情况下，他的贷款越来越困难。第四，商业地产的占比开始大幅度提高，如果说和2008年相比，房地产开发企业开发投资总规模从3万亿增长到了7万亿，在房地产总投资规模增长一倍的时候，房地产的商业地产投资增长了2倍。整个商业地产的开发投资在加快，甚至商业用房的开发投资增速高出住宅投资的一倍，在建施工面积也非常大，我们现在房地产开发多元化的格局也实现了由住宅投资为主，转向多元化投资，随着商业地产供应量的增加，应该说商业地产面临着极大的挑战，也面临着很多问题。主要是退出渠道的匮乏，导致了商业地产的良性发展，由于我们缺少长期资金支持，所以整个商业地产的经营水平的提升难度很大，供应量上升也导致了过去以散卖为主的商业地产的销售现在也面临着销售的困难，因为过去商业地产少，少数的一些商业地产可以靠散售来实现他的资金的周转。 当大量的商业地产都开始集中供应的时候，销售也开始出现困难。所以很多企业为了解决商业地产运营中的困难，也做了积极的尝试和探索，比如说高和基金目前实行的带租约的销售，这种销售可能会受到市场欢迎一些，还有一些开发企业加大了持有的比例，持有和散售相结合，也来应对单纯的销售困难带来的商业地产经营的不利和销售难度上升的情况。但是我们觉得这都是一种简单的应对，关键的还是需要长期资金的注入，所以金融创新也是商业地产发展的一个内在要求。这是从行业的角度来看。 从社会融资的趋势上来看，利率的市场化已经是大势所趋，最近央行已经取消了贷款利率下限的限制，下一步我们可以没有悬念地说，我们金融改革的一个大的方向就是要实行利率的市场化。利率市场化导致一个什么结果呢，导致的结果就是资金的成本，间接融资和直接融资的成本趋于靠近，而不是更加拉大这个距离。第二，我们的货币政策总基调是用好增量、盘活存量。用好增量对房地产来讲，如果是信贷的增量，主要支持的是什么呢？恐怕主要支持的是保障性住房等民生工程的贷款需求。在用好增量政策的情况下，低成本的、更宽松的、大规模的银行贷款来支持房地产企业的开发资金需求，我觉得这种环境基本不太具备，下一步盘活存量，对房地产企业在探索多元化的直接融资方面有极大的空间，是可以探索的。另外，从房地产企业融资来讲，一方面从理论上来讲，应该是一些机构投资者作为它的投资人，还有一部分散客，就是高净值人群作为它的投资人。那么我们现在看到的情况是什么呢？就是不断成熟的中国的投资人的机会，因为现在有钱的、有能力投资的投资人队伍越来越壮大，他们在资产配置的要求下，他对房地产投资的形势也出现了多元化的格局，买住宅、买商业，甚至买基金，买证券化的一些产品，都成为他们资金配置的要求，所以越来越多的成熟的投资人的出现，也为我们下一步房地产企业投资创造了一些环境和条件。包括机构投资者范围扩大的远景，也为我们下一步房地产的多元化融资创造了一些基础性的条件。所以无论从行业本身来讲，还是从社会融资的大的方向上来讲，我认为下一步我们特别值得关注的就是房地产企业金融创新的问题。 那么在哪个方向创新呢？我们觉得大致可以看到的格局是，一是扩大直接融资的比例，二是增加权益性的融资。我们在过去5年的时间里面，房地产企业的直接融资已经开始扩大了。比如说2008年在整个房地产企业资金来源里面，直接融资占比只有30%，而到2012年底，房地产企业的直接融资已经提高了10个点，达到了40%。直接融资现在来看出现了多种的形式，比如说行业的并购，通过引入战略投资人的形式，房企之间的资源整合趋势不断地加强。还有就是信托融资，对那些获得银行贷款非常困难的中小房地产企业来讲，信托融资已经成为他一个核心的对资金需求的一个主体的方式。还有这些年来从无到有、从小到大的人民币房地产私募股权的融资形式也逐步在这几年得到稳步的发展。私募基金募集资金的规模不断地扩大，投资的期限从过去的较短，到现在出现更长的期限，投资组合也从偏债型走向偏股型，投资方向也从投资住宅为主，到现在多元化的投资，包括商业、旅游、养老地产，多元化格局也已经开始出现。还有在直接融资里面，我们看到的就是境外融资。从去年下半年到今年上半年，境外融资是特别活跃的一种直接融资的形式，在境外融资的成本优势下，房地产境外融资的探索，我们看到的格局是非常的积极，也取得了明显的效果。一些大的品牌企业利用境外资金成本比较低的优势，成为资金来源的一个重要补充，比如说万达、万科、金地、绿地等等都在境外资本市场融资获得了一些成效，还有各类的房地产企业购买美国、欧洲、香港、新加坡、韩国的不动产，并在银行融资上取得了一些明显的成效。中小房地产企业的境外IPO也再次启动，我们观察到今年内有一些广东、无锡、深圳、重庆、北京、山东等地的企业在境外的IPO也为他们境外融资开辟了一些渠道。除了大的行业并购、企业的信托、房地产私募融资、境外融资之外，还有公募基金、子公司的资产管理，在房地产行业里关于金融的创新，现在已经进入大资管的时代。券商的类信托业务也大部分投向了房地产，近期券商另类投资的自营、自管发展给房地产行业提供了全新的营业机会。像光大、国泰君安都有这类产品。此外还有基金和信托的联合，还有银行和信托的联合，都是提供了一些直接融资的具体方式。 还有一种就是资产证券化的积极尝试。严格来讲，资产证券化应该是以未来有可预计的现金流的优质资产为基础，设计成证券产品，在金融市场出售的一种融资方式，它是这样叫资产证券化。当前在我国的资产证券化的业务主要包括三个方面，第一个是银监会监管的信贷资产证券化，叫MBS，第二个是证监会监管的企业资产证券化，ABS，第三个是银行间市场交易商协会主导的资产支持票据，ABN。我们从目前房地产资产证券化方面，ABS已经开始有案例了，就是证监会监管的这种，比如说华侨城、广州海印，他们都利用证监会这种渠道，通过资产的未来收益打成资产包来实现资产证券化的产品已经开始出现。我们长期在国外比较关注和国内比较熟悉的真正面向机构和个人销售的房地产信托基金现在还面临一些突破性的问题，还没有在中国完整意义上的这种REITs出台，主要是它的征税和法律的问题没有完全的得到解决。除了券商的ABS之外，银行间的资产支持票据的ABN也应该说受到关注，比如说天津保障房发行了一笔REITs，它主要就是银行间的ABN的模式，保障房的收益不足，通过开发企业的其它收益来弥补，成功发行了证券，也是资产证券化的探索。当然我们现在主要还是面向机构的证券化的探索。此外，境外发行REITs也时有发生，现在由于国内的REITs管理规定还没有出台，所以一些需要发行，具备资产收益标准条件的商业地产如果发行REITs，有一些是在境外发行，来实现商业地产的退出。 除了我们前面说的这几种形式，还有一种就是类资产证券化的积极的探索，它和严格意义的我们前面所说的REITs资产证券化是有区别的，类资产证券化主要是借道于信托、私募基金等载体，增加资产管理内涵，将商业地产或者商业地产经营收益进行打包并份额化销售，从而实现融资的一种探索，它实际上也是想做资产证券化，但是它不是严格意义上的资产证券化，但是它在本质上也可以看做是资产证券化的探索。 我们看到中国的房地产资产证券化在商业地产上探索的意义更大，因为它对长期资金的需求更为迫切。我国商业地产的资产证券化的趋势，大致可以归纳这个探索趋势为以下几个方面，第一个方面就是商业地产资产证券化，它一定是符合国内商业地产发展的需求，以及国际的惯例，商业地产具有持续经营、收益稳定的特点，它与资产证券化的要求是一致的，这种大的发展趋势和方向，我认为早晚我们会走到那一步，这是第一点，我们要看到这个方向，第二，商业地产资产证券化的探索现在非常积极，企业探索的热情正在逐步上升，包括和券商结合、信托等等方式来做的，包括自身的一些创新模式都在积极的探索，这样一些积极的探索虽然不是严格的、正规的REITs的模式，但是它为下一步我们真正的REITs的出台，我觉得也在积累经验，也是非常有价值和意义的。海外发行是短期内国内部分说也地产REITs的可选途径，另外资产证券化探索创新中实现多机构合作，我们今年写了一个报告，大家可能能看到，是和高和基金做的那个报告，已经发给大家了，我们里面有详细的说明，也请大家关注一下。尽管我们说商业地产的资产证券化符合国内商业地产的发展需求和国际的惯例，一定是它今后的一个方向，值得我们关注，但是我想无论是我们现在的各种类型的探索，还是将来的规范式的发展，基础资产的质量，也就是租金现金流优良程度是资产证券化的关键，我们看准了商业地产未来直接融资和证券化的发展趋势，从今天我们就要做准备，这个准备就是必须要提高基础资产的质量，也就是说它的现金流的优良程度，没有这些作为保证，我们下一步的资产证券化发展可能会步履艰难，开发企业大规模做商业地产的时候，从现在开始就比较高度重视这个内容，对开发企业来说，这是更为严峻的一个考验，也需要从现在开始做准备，为下一步的资产证券化或者是规模化的发展奠定良好的基础。 以上是把我们近期关于房地产企业金融创新的一些探索做了一个归纳和总结，我们非常看好房地产企业今后金融创新的发展趋势，我们认为直接融资和权益性融资的比例的增加、规模的扩大，都是今后发展的必然趋势，是非常值得我们行业各个方面，包括研究者、企业、政策制定者的高度关注。以上我们的研究仅供大家参考，谢谢大家。（审校：劳蓉蓉）

⑹ 不同类型房地产企业最优融资方式的选择策略，这个是我们导师给我推荐的论文内容，比较新颖，求各路高手解

融资决策是房地产项目前期策划的重要内容，也是房地产企业财务管理的重点。目的在于寻找和确定最优融资方案解决房地产开发中的资金问题。房地产企业的融资方案直接影响着项目的风险大小与获利水平的高低，因此研究如何通过科学的决策方式来确定最终融资方案，具有重要的现实意义。 本文拟对房地产企业的融资提出系统性的决策方法，因此主要根据决策过程的内容和方法从以下几个方面进行了研究与探讨。 首先从宏观的金融市场层面出发，研究融资方式。从资金来源渠道的角度，对我国房地产企业的主要融资方式进行了系统的介绍，分析比较各种融资方式在条件、成本、风险、效率等方面的特点并界定各自的内涵和性质，使之成为一个体系，并根据金融政策的变动，研究这些融资方式的运用前景和发展契机。 然后从微观的企业操作层面出发，研究房地产企业的融资决策方法： 先针对房地产企业融资决策现行方法的主要缺陷，提出改进思路，建立更具实用性的房地产企业的融资决策流程，包括融资组合设计与融资结构优化。 接着在前文分析的基础上，针对房地产开发的不同阶段、不同类型的房地产项目、不同规模的房地产企业，分别选择及匹配适合的融资方式，设计融资组合方案，初步拟定可能的资金来源结构。 最后，在充分考虑不同规模房地产企业的融资条件差异的基础上，运用现代资本结构理论，探讨具备发行股票和债券条件的大型房地产开发企业融资结构的优化策略；运用层次分析法(AHP)，建立中小型企业房地产开发项目融资结构的优化模型。

⑺ 房地产开发商融资的途径和方式

一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。

二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。

四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。

六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。

九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。

十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。

拓展资料：

从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。

⑻ 房地产企业融资策略浅析

房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困境，保持稳定健康发展？本文就这一话题谈一点粗浅看法。
一、房地产企业融资现状
（一）融资规模持续增长
近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（参见表1-1）。
（二）银行信贷是房地产融资的主要渠道
仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。
（三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小
2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。
（四）房地产资金信托活跃
2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称212号文），对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。
二、房地产企业融资存在的主要问题
（一）融资渠道过于单一
从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。
（二）银行体系所承担的风险与收益不对称
作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。
（三）缺乏多层次房地产金融体系
就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。
（四）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善
目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。
（五）房地产企业融资瓶颈亟待突破
为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。
三、房地产企业融资策略分析
（一）发展多元化直接融资
银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。
1.大力培育房地产信托融资方式
房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。
2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。
3.建立多层次房地产金融体系
借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。
4.建立和完善相应法律制度配套措施
规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。
（二）进一步完善间接融资
我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。
1.推进间接融资形式多样化
目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行；中资银行+信用担保机构；中资银行+信用担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。
2.创新变直接融资为间接融资的方式
直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。
（三）探索建立组合式融资模式
组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。

转自山东畜牧网电子期刊 > 2007年第9期 作者：于晓东 等 2008-01-29