土地一级开发融资问题探讨

① 土地一级开发融资

朋友，你问的不太详细，那我也笼统地回答一下吧。
一般说来土地一级开发有很多种模式，这个要根据当地政府资金实力、当地具体条件、上级政府指示来定，有这样几种方式：
一、政府可以将土地直接划给开发商进行土地一二级联动开发，这样做其实并不符合规范，但是由于有些地方政府财政压力很大，无力承担大片生地的一级开发，他们不得不这样做，比较著名的有贵阳花果园这样的的巨型盘；这种模式在中国的中小城市，尤其是欠发达地区的中小城市里还属于主流的开发模式，但是随着市场机制的完善，将来会逐渐消失；

二、政府公开招标，找符合资质且愿意做开发的地产商，给他们开发完生地以后，再由政府回购；或者是根本就不发生所有权转移，直接由政府承包给开发商做，这两种方式都把融资的任务交给了开发商，说到底还是一个钱的问题，地方政府拖欠款项的状况层出不穷，这样，有的时候经过一级开发后的熟地就会由一级开发商转卖给二级开发商，这样本质上还是一二级联动开发，好处是更加透明、更加市场化，坏处是容易出现一些纠缠不清的案子；

三、政府直接出面，用地方国有企业或者政府关联企业做开发，由他们来融资，还是有垄断一级市场之嫌，且这一过程中可能出现权钱交易；

四、找外资借壳上市做融资，不过地方政府会很被动，出了问题地方政府无力控制

希望能帮到您！

② 什么是土地开发中的一二级联动。

土地、房屋两级市场联动开发是土地开发中的一二级联动。

一级开发企业与政府达成协议，在拟出让土地挂牌出让时设定以低于成本“限价回购”的条款：当项目开发完成时，一级开发企业可优先以低于成本的价格回购其中一定量的住宅和商业物业以抵扣土地一级开发成本费用，以此提高拿地成本，阻止竞争者进入。

虚增一级开发成本：

土地一级开发结束后，一般由专门的土地评估机构对整理后的土地进行评估，但这个评估也要参考开发商提供的一级开发成本和利润。夸大一级开发成本除增加利润外，地价相应被抬高，造成地块乏人问津，于是一级开发商可以轻松摘牌。

一级开发商与政府达成协议，拟出让地块在公开出让时按照市场实现性和盈利水平较差的规划条件出让，使其他开发商不愿进入，一级开发商竞得该地块后政府相关部门可以协助调整规划指标，一级开发商相应补交地价。

③ 土地一级开发的运作模式有什么特点

1、完全政府运作的模式。政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发工作。该机构是非盈利性政府职能部门，保证国家土地所有权借以体现的土地收益的实现，而不是利用这种特权去谋取自身利益。土地储备中心一级开发实施机构由政府财政专项拨款（或国有股本）进行土地一级开发，开发完成后或将预期的熟地交由土地管理部门，面向市场以招拍挂方式公开出让。
这种模式中，土地储备机构充当政府土地一级开发机构，开发土地的权属登记在该机构名下。《上海市土地储备办法》规定：“土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后，或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后，或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后，可以向市房地资源局申请土地登记，领取土地储备的房地产权证。储备地块交付供应时，土地储备的房地产权证应当由市房地资源局收回”。这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。
2、完全市场运作模式。这种模式中，政府首先将待进行一级开发的土地一次性（或按地块）出让给土地一级开发公司，由其通过土地使用权出让协议的约定进行统一拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件，再面向市场转让土地使用权，期间土地使用权发生了两次转移。
这种模式中，政府可以按照经过测算的“熟地”价格向一级开发企业通过市场竞争方式出让“生地”，一级开发企业在完成一级开发前向政府支付“熟地”价款；或者政府向一级开发企业出让“生地”，一级开发企业完成一级开发后核算开发成本及酬金，待土地转让取得土地价款后扣除开发成本及酬金，剩余土地转让款归政府所有。政府通过出让协议保证其土地所有者权益和社会公共利益，土地开发企业则通过与二级开发商的转让协议保证其开发利益。但该模式不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低。
3、政府主导的市场化运作模式。土地一级开发的主体为政府，这是土地一级开发地方法规的一个基本原则，也是“政府主导”的主要体现。“市场化运作”体现在土地一级开发除必须通过行政行为完成的事项之外的开发事项，通过市场竞争方式选择具备资格的企业投资完成；体现在土地一级开发应符合市场需求，并按市场需求实施土地一级开发。该模式是我国土地一级开发的发展趋势。
这种模式中，政府根据土地市场调查确定土地需求状况，以招拍挂方式将拟开发的土地按照“熟地”出让，提前确定土地使用权受让人，并由土地使用权受让人分期支付土地受让价款用于土地一级开发。政府通过招标等方式确定具备资格的企业，在土地出让合同规定的期限内将出让的土地开发为符合土地受让人要求的条件（熟地），土地开发完成经验收合格后，政府与土地受让人正式移交土地。这种模式在保证政府主导土地一级开发的基础上能有效利用市场资源，减轻政府开发资金压力。

④ 房地产企业参加土地一级开发的风险有哪些

（一）政策风险
与土地二级市场的“招、拍、挂”及房地产开发而言，土地一级开发的政策非常不全面，全国性的政策规定非常原则，操作性不强，在地方政府层面，有的出台了政府规章或地方性法规，如前述的北京、成都、昆明等，有的地方只是借鉴北京等地方已经出台的政策进行操作，签署法律文本，非常不明晰。
随着土地管理制度的改革和发展，在国家层面，对土地一级开发的政策将越来越完善，在政策完善过程中，存在对现有土地一级开发模式进一步完善或调整，这些完善和调整可能会带来建设成本的增加和招商工作的难度的加大，最终影响土地出让进程。比如正在酝酿中的《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》，是否出台？什么时候出台？目前的条款是否有大的变动？都会直接影响土地一级开发的进程。
在地方政府层面，其政策风险因素主要为省、市根据地方情况而改变有关土地利用政策。
因此，民营企业在参与土地一级开发项目在实施过程中，除了应提前做好准备，尽量减少风险的发生和及时应对、解决已经发生的风险，还应全程关注国家和地方政府相关政策的出台和变化，以尽量减少和预防国家或地方政策变化所带来的巨大风险。
（二）融资风险
房地产行业具有投资数额巨大、投资回收期长的特点，土地一级开发对资金的需求，有过之而无不及，正因如此，金融业的风吹草动，都会对一级土地开发产生影响。而且，金融业的不稳定因素甚多，所以对土地一级开发的金融风险的影响因素也很多，这些风险主要包括：金融政策调整风险；银行调高贷款利率风险和银行催还贷款风险。
因此，我们经常看到的现象是，民营企业房地产企业总是拉着金融机构（银行、信托机构等）一起去参与一级土地开发项目的前期所有调查、磋商等工作，以减少融资风险，保持融资渠道的畅通，这是一级土地开发成功的关键。
（三）政府违约行为的风险
毋庸质疑，在土地一级开发过程中，地方政府的强势地位是绝对的。虽然民营房地产企业已通过各种法律文件进行约束，将其与政府方面的利益紧密捆绑，但仍不能消除地方政府违约发生的风险。
如，绵世股份（000609.SZ）参股35％的公司从2007年起，在成都郊县郫县犀浦镇龙梓万片区从事旧城改造的土地一级开发项目。但地方政府却于2010年3月强行对该项目提前进行了终止和结算，虽然给予绵世股份一定的投资收益补偿，但其所期待的未来的巨大投资收益都已化为乌有。
鉴于此，完善、合法、有效的法律文本，有效的追偿措施（如约束政府方面的担保条款、异地仲裁条款）等都将是面临政府违约时维权的有力依据。
（四）征地拆迁风险
征地拆迁风险对于一级土地开发而言具有极大的不确定性，“钉子户”、群体性事件等在目前的征地拆迁活动中层出不穷，万一处置不善，极可能会导致开发周期延长的巨大风险。
（五）市场风险
如工程物资、材料等建材价格上涨，工程造价跟着上涨；如房地产供求形势的变化，若房地产市场已出现供过于求，房价自然就要下降，销售难度增加，促销成本加大，期房销售几乎都成为不可能，继而影响到土地上市能否成交。
（六）土地一、二级市场联动开发失败的风险
我们对于参与土地一级开发的民营房地产企业希望继续参与二级市场的开发的想法非常容易理解，民营房地产企业为了达到这一目标，通常是加大在前述与政府平台公司共同成立的项目公司的持股比例，为其在二级市场摘牌做好准备，因为只要持股比例大了，即使遇到对该地块志在必得的公司不计成本的与土地一级开发商抬价，当竞拍价达到一定金额时土地一级开发商便会理智地放弃继续竞拍，而此时拍卖成交价已非常高，仅是从土地一级开发的收益分成上，土地一级开发商也已可获利不菲。
但如果该地块市场前景并不好，当初为了扩大持股比例而投入巨资之动机便很可能成为民营房地产企业参与土地一级开发的最大败笔。
因此，如何确定在项目公司的持股比例，对于志在继续获取房地产开发权的民营房地产开发企业而言，显得至为关键。
望采纳

⑤ 土地一级开发的内容是什么

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
流程：
（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
（五）通过联审会的项目确定土地开发主体
1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议
（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续
(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。
（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。
组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。
（九）组织验收
建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：
1、审核土地一级开发成本
2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求
3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费
4、纳入市土地储备库

⑥ 请问什么是一级土地开发，二级、三级呢

土地一级开发：

是由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地二级开发：

即土地使用者将达到规定可以转让的土地通过流通领域进行交易的过程。包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。

土地三级开发：

是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的过程。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的过程，也包括房屋的交换。

(6)土地一级开发融资问题探讨扩展阅读：

土地一级开发的开发模式：

根据土地一级开发涉及的类型不同及发展历程，当前土地一级开发的开发模式主要有五种：

1、割腊肉式：谁看上哪一块就割给谁，开发商、用地单位自行做一级和二级开发。这种方式的好处是政府无需投入，缺点是政府收益也低，城市整体规划难以实施，开发进度无法掌控、保障。

2、指婚式：成立土地储备机构或指定专门成立的国有公司承担一级开发，好处是政府收益相对丰厚，缺点是政府需要大量铺垫资金，开发进度慢，没钱的地方玩不起，更等不起。

3、招亲式：政府公开招标方案优、成本廉的企业承担一级开发，根据土地使用权的转移与否及分利办法不同，在实际操作中又衍生为多种形式，如一级开发不发生土地使用权转移的委托式，实际上相当于工程承包，也可以发生两次土地使用权转移。

4、新城公司式：直接成立新的城区公司垄断一级开发经营，好处是政府主导，缺点是与市场脱节，甚至滋生腐败。

5、借壳上市式：目前国内土地证券仍为空白，可与境外有信誉、有资质机构合作土地一级开发，借壳上市融资，其缺点是政府容易陷入被动。

⑦ 土地一级开发和二级开发的区别

土地开发一般分为一级开发和二级开发。1、土地一级开发，是指政府实施或者授权其他单位实施，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为，包含土地整理、复垦和成片开发。2、土地二级开发是指土地使用者从土地市场取得土地使用权后，直接对土地进行开发建设的行为。本报告通过结合二级市场的需求现状，各主要经济区域土地开发市场发展现状与潜力及土地开发行业外部宏观环境，为相关开发企业及投资机构研究分析、阐明土地一级开发市场的投资前景与机会、盈利模式及如何做到风险规避。
长时期以来，我国土地一级开发市场由政府垄断，市场化运作经验缺失，“生地出让”、“一二级联动”等土地开发模式占据主流。但从近些年土地开发业务的发展情况来看，土地一级开发越来越成为一项独立的业务，“政府主导、市场化运作”趋势明显。在大力推进城镇化建设背景下，各级地方政府都面临新城扩张和旧城改造升级的压力，对新增建设用地和存量建设用地的开发需求放量增长，政府建设融资需求大增，土地一级开发迎来市场化蜕变良机。
不少企业及投资机构开始在土地一级开发市场布局，进入企业呈递增趋势。目前业内竞争者主要包括各级政府的城投公司，如云南城投、中天城投等；建筑类企业，如中国中铁、中南建设等；房地产及其他综合类企业，如北京城建、天房发展等。市场呈现出较为明显的地域特征，开发规模较小，缺乏区域间的资源整合和有效竞争，尚未出现跨区域运作的专业品牌开发企业，与二级开发市场的市场化程度相差甚远。
随着城镇化进程的加快，土地作为一种稀缺资源，政府对其管理和控制将更加严格。在政府主导的土地一级开发市场上，那些具备较强实力且具有良好运作模式的投资人将更受政府青睐，有机会取得更多的市场份额，并以此树立企业品牌。目前，政府还未对一级开发投资人的资质、注册资本等方面做出严格要求，但政府对土地一级开发市场制定相应规范是迟早的事情，企业应及早介入土地一级开发业务，在市场上占得先机。

⑧ 编制一份土地一级开发可行性研究报告包括哪些主要内容

第一章 中国土地开发行业发展背景分析 21
1.1 土地开发的定义 21
1.1.1 土地开发的定义 21
1.1.2 土地开发行业的分类 21
（1）土地一级开发 21
（2）土地二级开发 22
1.1.3 土地开发流程综述 22
（1）土地一级开发流程 22
（2）土地二级开发流程 24
1.1.4 土地开发基本原则 25
1.2 土地开发模式分析 25
1.2.1 土地一级开发模式 25
（1）政府独立开发模式 25
（2）城市运营开发模式 26
（3）主题型项目带土地开发模式 26
（4）一级开发招投标模式 27
（5）土地整备模式 27
1.2.2 土地二级开发模式 27
（1）公建配套开发模式 28
1）PPP(公私合营)模式 28
2）BOT(运营-移交)模式 28
3）TOT(移交-经营-移交)模式 28
4）PFT(私营机构融资)模式 29
（2）商品房开发模式 29
（3）工业园开发模式 30
第二章 中国土地开发行业发展环境分析 33
1.3 土地开发行业经济环境分析 33
1.3.1 2015年国内GDP增长分析 33
1.3.2 2015年工业经济增长分析 37
1.3.3 2015年固定资产投资分析 46
1.3.4 国家宏观经济预测分析 52
1.4 土地开发行业政策环境分析 55
1.4.1 中国货币政策分析 55
（1）2015年中国货币数据分析 56
（2）2015年中国货币政策分析 61
（3）房地产周期与货币政策相关性分析 74
（4）中国货币政策后期走势预判 78
1.4.2 中国财政政策分析 83
（1）2015年中国财政政策分析 83
（2）2015年地方财政政策分析 85
（3）中国财政政策后期走势预判 105
1.4.3 中国土地政策分析 106
（1）农村土地流转制度改革 106
（2）城市土地出让制度改革 107
1）土地储备制度分析 107
2）土地出让金制度分析 109
3）土地招拍挂制度分析 115
第三章 2010-2015年土地政策分析 116
1.5 土地开发行业社会环境分析 116
1.5.1 中国城镇化进程分析 116
1.5.2 中国城镇化现状与规划 117
1.5.3 城镇化与土地开发需求分析 127
1.6 房地产行业开发运营状况分析 131
1.6.1 2015年全国房地产开发景气指数 131
1.6.2 2015年全国房地产开发投资分析 134
（1）房地产开发投资金额分析 134
（2）全国房屋新开工面积分析 135
（3）全国房屋施工面积分析 135
（4）全国房屋竣工面积分析 136
1.6.3 2015年全国房地产销售情况分析 136
1.6.4 2015年全国房地产资金来源分析 137
第四章 中国土地开发市场供需现状分析 139
1.7 土地开发市场供应现状分析 139
1.7.1 2015年全国建设用地供应分析 139
（1）批准国有建设用地规模 139
（2）国有建设用地供应情况 144
（3）重点城市土地抵押情况 147
1.7.2 2015年全国住房用地供应分析 148
（1）全国住房用地供应数量 148
1）全国住房用地供应总量 148
2）保障性安居工程用地供应量 148
3）其他商品住房用地供应量 148
4）热点城市住房用地供应分析 149
1.7.3 2015年全国商业用地供应分析 149
（1）全国商业用地供应总量 149
（2）全国商业用地供应趋势 159
1.7.4 2015年全国工业用地供应分析 160
（1）全国工业用地供应总量 160
（2）全国工业用地供应趋势 161
1.8 土地开发市场需求现状分析 167
1.8.1 2015年全国土地成交情况分析 167
1.8.2 2015年全国土地成交均价分析 168
1.8.3 2015年全国土地成交地块排名 169
（1）成交地块总价排名 169
1）全国成交地块总价排名 169
2）住宅成交地块总价排名 170
3）商办用地成交总价排名 172
（2）成交地块楼面价排名 172
1）全国成交地块楼面价排名 173
2）住宅成交地块楼面价排名 173
3）商办用地成交楼面价排名 175
（3）成交地块溢价排名 177
1.9 2015年土地市场招拍挂分析 178
1.9.1 土地招拍挂出让总体情况 178
1.9.2 土地市场招标出让分析 181
1.9.3 土地拍卖挂牌出让分析 181
1.10 2015年全国主要城市地价分析 182
1.10.1 全国地价总体分析 182
1.10.2 各经济区域地价分析 185
（1）区域经济地价总体分析 185
（2）长三角地区地价分析 188
（3）珠三角地区地价分析 190
（4）环渤海地区地价分析 192
1.10.3 各地理区域地价分析 194
1.10.4 主要城市地价分析 195
（1）北京市地价走势分析 197
（2）上海市地价走势分析 201
（3）广州市地价走势分析 202
1.10.5 当前土地市场价格形势分析 204
1.10.6 后期土地市场价格走势预判 208
第五章 中国土地开发行业区域市场分析 209
1.11 区域市场整体分析 209
1.11.1 京津唐地区 209
1.11.2 长三角地区 210
1.11.3 珠三角地区 211
1.11.4 成渝地区 212
1.11.5 武汉城市圈 213
1.11.6 长株潭地区 215
1.11.7 东北三省 216
（1）区域宏观环境分析 216
（2）区域土地市场分析 217
1）土地供应总量分析 217
2）土地供应结构分析 218
3）房地产开发用地分析 219
4）工矿仓储用地分析 221
1.11.8 山东半岛城市群 221
（1）区域宏观环境分析 222
（2）区域土地市场分析 223
1）土地供应总量分析 223
2）土地供应结构分析 224
3）房地产开发用地分析 226
4）工矿仓储用地分析 227
1.12 京津唐地区分析 228
1.12.1 北京市 228
1.12.2 天津市 229
1.12.3 河北省 232
第六章 房地产及其他综合性开发企业分析 236
1.20.1 招商局地产控股股份有限公司经营分析 236
（1）企业发展简况分析 236
（2）企业组织架构分析 236
（3）企业土地储备情况 237
（4）企业土地开发策略 237
（5）企业主要经济指标 238
（6）企业财务状况分析 243
1）企业盈利能力分析 243
2）企业运营能力分析 245
3）企业偿债能力分析 246
4）企业发展能力分析 248
（7）企业经营优劣势分析 248
（8）企业最新发展动向分析 249
1.20.2 金地(集团)股份有限公司经营分析 249
1.20.3 深圳华侨城股份有限公司经营分析 260
1.20.4 北京首都开发股份有限公司经营分析 273
1.20.5 南京栖霞建设股份有限公司经营分析 284
1.21 城市投资建设类开发企业分析 294
1.21.1 中国城市建设控股集团有限公司发展分析 294
（1）企业发展简况分析 294
（2）企业组织架构分析 295
（3）企业土地开发策略 295
（4）企业建设工程分析 296
（5）企业招商项目分析 297
（6）企业发展优劣势分析 297
（7）企业最新发展动向分析 297
1.21.2 北京城建投资发展股份有限公司发展分析 297
1.21.3 云南省城市建设投资有限公司发展分析 308
第七章 土地一级开发盈利模式与风险规避 320
1.22 土地一级市场开发成本分析 320
1.22.1 土地一级开发成本分析 320
1.22.2 土地一级开发成本构成 320
1.22.3 土地一级开发中涉及的税费 328
1.23 土地一级市场盈利模式分析 330
1.23.1 城市区域开发项目价值链分析 330
1.23.2 价值链中各节点权力和利益点 330
1.23.3 土地一级开发的利润来源分析 331
1.23.4 土地一级开发的盈利模式分析 333
（1）从一级开发本身获利 333
（2）分享土地增值收益 333
（3）持有部分公共建筑 334
（4）为二级拿地铺垫 334
1.23.5 土地一级开发的盈利路径分析 335
（1）如何取得土地一级开发名义 335
（2）间接获取收益常规操作路径 347
1）间接获取土地的操作关键 347
2）间接获取土地收益的模式 347
（3）直接获取土地增值收益分析 348
1）兼顾融合各方参与者利益 348
2）成功开发模式的经验借鉴 349
3）公私协议合作开发模式分析 350
4）整体公私协议合作开发模式 350
1.24 土地一级市场项目操盘分析 351
1.24.1 土地出让市场营销策略 351
（1）土地策略 351
（2）价格策略 353
（3）营销渠道策略 356
（4）促销策略 356
1.24.2 土地的招投标方案分析 358
（1）招标评标因素构成 358
（2）主要评标方法分析 366
1.25 土地一级开发市场的风险与规避 367
1.25.1 土地一级开发的特点 367
1.25.2 土地一级开发的风险 369
（1）政策风险 369
（2）融资风险 369
（3）政府行为风险 370
（4）征地、拆迁工作风险 370
（5）市场风险 370
1.25.3 土地一级开发风险防范措施 371
（1）融资风险防范措施 371
（2）拆迁风险方法措施 372
（3）外部环境风险防范措施 372
第八章 土地一级开发融资模式与行业趋势 376
1.26 土地一级开发融资需求分析 376
1.26.1 现实融资需求 376
1.26.2 潜在融资需求 376
1.27 土地一级开发融资模式分析 376
1.27.1 土地储备机构直接安排融资并承担责任 377
1.27.2 一级开发主体与金融机构签订借款合同 377
1.27.3 一级开发主体融资并承担责任与义务 378
1.27.4 项目公司融资，一级开发主体担保 379
1.28 房地产信托模式分析 380
1.28.1 贷款型信托模式分析 380
1.28.2 股权型信托模式分析 381
1.28.3 权益型信托模式分析 382
1.29 土地一级开发融资渠道分析 383
1.29.1 土地一级开发主要的融资渠道 383
1.29.2 土地一级开发融资解决方法 385
（1）土地收益证券化 385
（2）城投公司模式的创新 387
1.29.3 中国土地开发未来发展趋势预测 390
（1）土地获取成本趋势预测 390
（2）土地开发供给预测 391
（3）土地开发企业发展趋势 394
（4）外资投资发展趋势预测 395
图表目录

⑨ 土地一级开发能不能做成PPP模式

简单说：一级开发应该是政府行为，但是政府资金有限，就会用开发商的钱来进行拆迁等，目的是达到土地出让标准，最后采用招、拍、挂的形式，出让给给他钱的开发商。

PPP（Public-Private-Partnership），即公私合作模式，是公共基础设施中的一种项目融资模式。在该模式下，鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作，参与公共基础设施的建设。