德国住房储蓄融资体系

1. 住房储蓄贷款来啦！利率更低适合普通百姓

居民购房要办理贷款一般有两种途径，商业贷款和公积金贷款，商业贷款利率高，公积金贷款要求严格且办理时间较长。未来将有第三种贷款方式——住房储蓄贷款可供购房者选择。

目前，国内独家试点运营住房储蓄业务的中德住房储蓄银行，已被纳入国家多层次住房政策体系，进而获准在全国开展业务，这意味着将有更多百姓受益于这一政策。

住房储蓄贷款就是居民为获得银行贷款，需要以预先向银行储蓄为前提的一种贷款品种，与商业性住房贷款、住房公积金贷款，共同构成3大个人住房融资模式。

贷多少取决于存多少，贷款形式更加灵活

住房储蓄贷款具有合同储蓄性质，依据储户的住房需求和储蓄能力来确定贷款额度。住房储蓄合同规定，客户贷款额度等于合同额与支付给客户存款本息及补贴后的差额，贷款额度大体与存款金额一致。

例如，王先生如果想在两年后购买100万元的住房，可提前与银行签订合约性储蓄计划。他可以一次性存储50万元，也可每月规律性地存入一定数额，当存款达到50万元，即合同额的50%，且满足相关评价条件后，就可向银行申请50万元的购房贷款，同时，还可以将存储的50万元取出自用。

住房储蓄贷款还可以与商业按揭或公积金进行组合贷款。一般来说，公积金只能贷款60万元，如果购房者所需贷款额度超过了这个限额可以把住房储蓄贷款作为补充，超出部分依然能享受到较低的利率。住房储蓄贷款还可以进行叠加，购房者的配偶或同一户口同住成员也有住房储蓄存款的，则可以合并在一起加以计算，这样获得贷款时间将会缩短，贷款额度也会相应扩大。

利率较低，适合普通百姓

目前，我国居民对住房储蓄贷款还比较陌生，但在欧洲已成为普通百姓改善居住条件的重要手段。相比其他两种贷款方式，住房储蓄贷款公益性更强。在我国，目前国内独家试点运营住房储蓄业务的专业性银行——中德住房储蓄银行，在天津、重庆地区提供该项业务。从定位上来看，住房储蓄贷款主要面向政府需要保障的人群和中低收入者，正是基于这样的定位，我国目前住房储蓄贷款设定3.3%的恒定利率，重点满足居民中远期住房金融需求。

但是，相比公积金和商业贷款，住房储蓄贷款获得贷款时间长，还款时间短，有着严格的评价体系。一次性存款的客户，离存入时间最短要24个月，最长需要49个月；规律性存款客户，离首次存入时间最短要44个月，最久要91个月，购房者贷款等待时间较长。住房储蓄贷款的最长期限因产品而异，最长不超过16年。由于期限较短，如果贷款金额较大，月供也相应较多。因此住房储蓄贷款和公积金或商业贷款应尽量搭配使用以减少月供负担。

有望向全国范围推广

相比于其他国家，我国住房储蓄贷款起步较晚且经历了较长的探索期。我国自上世纪80年代就开始对住房储蓄制度进行探索实践。

1987年，在住房制度改革初期，中国人民银行批准在山东烟台、安徽蚌埠两市试办城市住房储蓄银行，专门办理房改配套的住房基金筹集、住房信贷及结算等政策性业务。但由于住房储蓄银行是商业银行还是政策性银行，并没有定位清楚，因而当住房公积金制度出现时，不成熟的住房储蓄就被取代。直到2004年，中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行共同组建中德银行，并在天津开启试点，我国才出现真正意义上的住房储蓄银行。

2012年，该银行在重庆开设分支机构，这项贷款业务才逐步成型并得以发展。数据显示，从中德银行2004年建立，经过10年，该行的注册资本金从最初的1.5亿元逐步增加到20亿元，累计与市民签订了700多亿元住房储蓄合同，惠及14万居民。

据了解，中德银行已获得国务院批准，被纳入国家多层次住房政策体系，进而获准在全国开展业务。目前，中德银行正在逐步探索可复制的商业模式，逐步向全国推广住房储蓄及相关业务。

（以上回答发布于2015-12-27，当前相关购房政策请以实际为准）

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2. 中德住房储蓄银行的业务介绍

住房储蓄是专项存款。储蓄者 ( 以下称“客户” ) 参加住房储蓄的目的是为了获得低利率的住房贷款。住房储蓄利率自始至终固定不变，不受资本市场利率波动的影响。
住房储蓄合同一经签订，客户即成为了由储蓄者组成的住房储蓄者集体的一员。客户先要进行存款，即其须先为储蓄者集体做贡献，方能赢得储蓄者集体对其的回报，即其可于日后获得低利率的住房储蓄贷款。用于提供贷款的资金来自于储蓄者集体的积累，主要组成部分为储蓄者的存款和还款。该等资金的使用须按中国银行业监督管理委员会(以下简称：银监会)颁布的有关规定执行。
客户签署了一定合同额的住房储蓄合同后，只要按合同约定存够最低存款额和存足一定期限，并同意接受配贷，住房储蓄银行将为其合同进行配贷。作法是：住房储蓄银行将客户的住房储蓄存款、以及在落实抵押担保和资信审查后将住房储蓄贷款发放给客户。贷款额系合同额与存款额之差。如此，在贷款阶段开始时，客户即获得了与合同额等额的融资。
关于配贷顺序，住房储蓄银行为每份合同计算评价值。评价值的主要计算依据是合同额和存款产生的利息。因此，客户的存款行为会影响其合同得到配贷的日期。评价值最高的合同最先得到配贷。
住房储蓄贷款的用途要遵守银监会制订的住房储蓄银行监管法规，主要用于 购买、建造、维修、装修住房或服务于这些目的的行为，也可以用作与住房相关的目的，如：为建造住房获取建筑用地、偿还因住房项目所欠的债务。
住房储蓄的原理（举例说明）：
有十个人都想自己建房，每个人各需要建房资金十万元，如果每人每年能储蓄一万元的话，那么每个人都分别需要十年才能筹集够他建房所需的资金。但是，如果这十个人联合起来，共同储蓄，也就是说把他们每年储蓄的钱放在一起，那么在第一年年底，就有一个人可以用集体储蓄的十万元（他自己存的一万元和其他九个人的九万元）去建房，这笔钱他将以每年一万元的方式进行偿还，共需九年可以还清。第二年，其他九个人每人还是和第一年一样各储蓄一万元，总共是九万元，加上第一个已经建了房的人所还的一万元，总共是十万元，另外一个人又可以去建房了。第三年，第三个人可以建房，第四年，第四个人……，以此类推，到第十年，第十个人也可以建房，就好像他自己单独储蓄了十年一样。
中德住房储蓄银行产品优势
目前，居民可以取得用于住房消费方面的贷款共有三种，即个人住房公积金贷款、个人住房按揭贷款和个人住房公积金组合贷款。
个人住房公积金贷款的贷款利率相对较低,目前五年以上的贷款年利率为4.95%，个人住房按揭贷款的贷款利率相对较高，目前五年以上的贷款年利率为7.38% 。住房储蓄作为一种全新的个人住房融资方式，一经在天津市推出，立即以其超低的贷款利率得到了天津老百姓的青睐,最低贷款年利率仅为3.3% ,较个人住房公积金贷款利率低1.65% ，较个人住房按揭贷款利率低4.08% 。贷款利率低的直接好处就是使客户少付贷款利息，为客户省钱。以贷款10万元、贷款期限为8年的住房储蓄（AA类）贷款与个人住房公积金贷款、个人住房按揭贷款进行比较，可以较个人住房公积金贷款省约12064.04元，较个人住房按揭贷款省约23463.67元，贷款额度越大，省的钱越多。
中德住房储蓄银行大事记
2006年5月23日，中德住房储蓄银行第一届董事会第5次会议在北京建设银行总行召开。
2005年9月8日，中德住房储蓄银行第一届董事会第四次会议在匈牙利召开。
2005年5月16日，中德住房储蓄银行B类产品正式上市，B类产品包括BA、BB、BC三种合同类型，B类产品在服务费、贷款期限、转让等环节较A类产品有很大的区别。
2005年2月23日，中德住房储蓄银行第一届董事会第三次会议在新加坡召开。
2004年10月11日，中德住房储蓄银行第一届董事会第二次会议在施豪银行总部召开。
2004年2月16日，中德住房储蓄银行第一届董事会第一次会议在建设银行总行召开。
2004年2月15日，中德住房储蓄银行正式营业后推出了A类产品，包括AA、AB、AC三种合同类型。 2004年2月15日，中德住房储蓄银行在天津利顺德大饭店举行盛大的开业仪式。天津市市长戴相龙和德国驻中国大使等高级官员出席了开业仪式。
2004年2月6日，中德住房储蓄银行获得了由国家工商行政管理局颁发的营业执照。
2003年12月1日,中国建设银行和德国施豪银行在人民大会堂在两国总理的见证下签署了中德住房储蓄银行章程。
2003年11月19日，中德住房储蓄银行领取了《金融许可证》。
2003年11月14日，天津银监局以津银监复[2003]28号转发了《中国银行业监督管理委员会关于中德住房储蓄银行开业的批复》。
2002年10月15日，人民银行以银复[2002]297号文批复同意筹建中德住房储蓄银行。
中德住房储蓄银行首家分支机构重庆开业
2011年12月9日从中德住房储蓄银行获悉，其首家分支机构重庆分行开业。 作为银监会批准筹建、以支持保障房开发建设、住房储蓄信贷为主的专业银行，异地分行的开业意味着在天津起步的住房储蓄信贷业务试点实现跨区域发展，更多居民储蓄买房有望享受低利率优惠。

3. 为什么很多人说中德住房储蓄很劣

住房公积金比中德住房储蓄的比较

现在太多数企业都在通过给员工上公积金的方式为职工解决购买住房的问题。住房公积金作为国家住房改革将福利分房变个人购房一个配套措施以较低4.41%等方面的方便为职工购房提供了便利。但为保证公积金使用的安全，公积金管理中心为公积金使用设立了很多条件，为职工在将来使用公积金的时候产生的弊病。

一、 公积金要求职工在连续缴存6个月后，才能有公积金贷款的权力。这样就造成在就业期间如果公积金中断就不能用公积金贷款购房。

二、 公积金的贷款上限帐户余额的15倍（余额不足一万的按一万计算）这也就是公积金帐户余额不足一万的最多只能贷15万

三、 公积金最高贷款额度为40万（只尚有补充公积金的人）一般人的贷款上限是40万。这就造成如贷款额度超过40万以上就要采用公积金与按揭的方式进行组合贷款。

四、 公积金的贷款年限最长为30年，还款年限男的不能超过65岁，女的不能超过60岁。

五、 公积金的还款能力是按您上缴钱数和本单位公积金缴存比例倒数。您的工资收入再？是收入的45%—55%的比例确定你的还款能力。对于一些基本工资收入少，缴存比例少的单位和个人可获得的贷款很少。以一个贷款年限30年，每月上缴公积金100元的个人来说，他能贷的公积金只有10万元，并且由于公积金以占满还款能力就不能再贷按揭。对于大多数人来讲不得不放弃公积金而全部使用按揭。

六、 由于公积金不能够使用，对于公积金实际上也就成为职工今后可以交取的补贴。

七、 由于公积金要求全员性和持续性，同时对大多数的人没有效用。无型中为企业增加了非常大的负担，每月至少多支付1%工资。

中德住房储蓄

中德住房储蓄银行是一个购房者的互助组织。住房储蓄是从德国引进的产品，并由中国建设银行和德国施威比豪尔住房储蓄银行合资组成中德住房储蓄银行。它通过购房者将自己将来购房的资金存入银行，积累购房资金在将来购房时获得一个3.3%固定年利率的贷款。它有以下优势：

一、 加入条件比较低，住房储蓄对所有愿意的人加入，只要在银行指定的帐户存定合同额1%的服务费，就可以获得一个额度为100%的合同(其中贷款为50%,3.3%贷款利率的权利)

二、 存款的方式比较灵活。客户在加入住房储蓄后存款可以采用一次性存入合同额的50%，也可以采用灵活的存款，有钱可以多存；没钱可以少存。存款时间和存款金额由自己掌握。

三、 获得贷款的条件是

1、 存款额要达到合同额的50%

2、 存款产生的利息达到合同额类型要求的比例

四、 获得贷款的时间和额度要根据客户的存款额和存款时间以及产生的利息灵活来定。存款时间短，存款利息少，可以少贷；存款额大，存款时间长，存款利息多，可以多贷。

五、 还款时间，根据使用的合同额以及合同类型按比例决定还款时间。（6年，8年，12年）

综合以上情况可以看出：中德住房储蓄是一个能为客户解决购买住房的一种很好的方式

一、 购房者在购房前用中德厨房储蓄是一个很好的方式，在准备好购房自有资金同时，获得3.3%的固定低息贷款。

二、 中的住房储蓄可以集中全家的资金进行储蓄，可以尽快实现购房目标。而公积金的贷款额只能取决于一个上缴的比例。

三、 中德住房储蓄获得贷款利率是3.3%固定利率，可以有效控制在贷款过程中利率上调的风险，降低还款成本。而公积金按界的利率是随国家利率的调整而调整的。存在着利息上调的还款风险。

四、 中德住房储蓄是一个理财方式。根据自己的收入情况做一个中德住房储蓄，积累自己将来用于购房的资金，并获得贷款。可作到合理的储蓄，合理的支取，以保证自己的生活质量。

五、 中德住房储蓄所存资金作为存款在你一旦需要时可以取出，也可以将贷款权转让给自己的子女、亲属。

六、 当你存入资金达到购房需要时，你也可以申请提前融资以早日达到购房目的。

七、 中德住房储蓄是职工为个人购房而使用的项目，要靠职工自己储蓄来实现。从而减轻企业上公积金的负担。

综合以上，中德住房储蓄银行是一个最切合实际的购房方式。

4. 中德存款是储蓄存款吗

中德存款是储蓄存款。中德存款是中德住房储蓄银行一款存贷一体的类活期型住房储蓄产品。中德住房储蓄银行的合资中方系中国建设银行股份有限公司，是国内大型国有银行，中德银行定期存款也是受国家存款保险制度保障的。

中德的优势

目前国内一家可以得到政府奖励的银行，天津市政府每年对住房储蓄者在中德的存款按照1.5%的年利率给予免利息税的政府奖励。源于欧洲的住房储蓄理念，在德国施威比豪尔住房储蓄银行已有80年悠久历史，是欧洲大的住房储蓄银行，德国有50%的住房融资来自于住房储蓄。

住房储蓄作为一种全新的个人住房融资方式，一经在天津市推出，立即以其超低的固定贷款利率得到了天津老百姓的青睐，低贷款年利率仅为百分之三点三。

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5. 参考德国、美国、新加坡等国家以及台湾、香港地区的住房政策和市场状况，谈一谈你对当前中国内地的住房政

一、基本情况
德国现有人口约8100万，1995年人均GDP26000美元(西德)，1989年私人消费中约有18.4%用于住房消费。在统一之后的十年里，住宅投资占GDP的比重一直保持在6%左右。德国的住房类型主要有小单间、出租的单元房、独宅和大型别墅。二战后，如同大多数西欧国家一样，西德经历了很长的住房匮乏时期。进入60、70年代，在生育高峰期出生的人已长大成家以及移民的增多等需要住房。为此，德国政府和民间住房机构作出了极大的努力，克服了很多困难，成功地解决了大部分居民的住房问题。东、西德合并以后，大量的原东德居民涌入西德，又给新联邦政府带来住房问题。1988年初至1994年底，原西德地区的居民增长了约400万人。大量的需求刺激了建房速度，1989年以后建房数量急剧上升，1992年仅在原西德地区建成的住宅就大约有375000套，1994年超过480000套。同时，政府调整建房政策，将原东德地区的住房修复作为重点，通过“复兴贷款”和“促进计划”等方式给予援助，从1990年初到1995年，修复并达到现代化水平的住宅约200万套。1995年德国住房已达3499万套，住宅面积西部地区人均35平方米，东部地区人均为28平方米。1998年底，全德国住宅已达3800万套，人均面积36平方米。随着住房数量的增加，质量也大幅度提高，现德国的住房95%以上的住宅有洗澡间，90%以上的住宅有集中供暖。
德国自有住房的比率一直比较低。从1995年的统计资料来看，自有住房38%，出租房62%，其中私人出租房36%，社会出租房26%。大大低于英、法等其他欧洲国家，也低于欧盟和欧洲国家的平均水平。欧盟国家平均自有住房56%，欧洲国家平均自有住房65%。最近几年这一比率没有大的变化。自有住房率低，除历史、民族习惯等外，住房质量好，成本高导致房价太高是主要的原因。在德国，一般房价每平方米2000-8000马克，人均收入每月4000-5000马克。如果一个月收入10000马克的家庭想购一套150平方米，每平方米5000马克的住房，约需7、8年的总收入才能买得起。
对多子女家庭、残疾人、老年人和低收入居民，德国政府是通过建造福利住房来解决他们的住房。在原西德地区，出租住宅中约16%是福利住房。凡收入不足以租赁适当住房的居民按法律规定都有权得到住房补贴。补贴一般由联邦政府和州政府各负担一半。1994年，住房补贴曾高达70亿马克。

二、德国的住宅金融体制
德国的住宅金融相当发达，具有以中央银行为核心、商业银行为主体，专业银行和其他金融机构并存、共同发展的金融服务体系。到1998年底，德国银行总数达3403家，下属分行和营业网点有5万多个，平均每千人就拥有一个营业点，密度要高于同等的发达国家。
德国的中央银行是“德意志联邦银行”，主要负责管理国家经济活动中的货币流通和信贷供应，保证货币的稳定，并负责国内外财政金融往来的结算业务。在中央银行的监督管理下，商业银行按其业务范围划分为两大类:
一是全能银行。主要从事比较全面的金融服务业务，包括吸收中短期和长期储蓄存款；建立长期专项基金；发行各种投资证券；提供中短期和长期贷款；从事证券买卖业务和其它金融服务。全能银行有不同的所有制形式，如私人商业银行、合作银行和公营银行等。
二是专业银行。主要从事专项金融服务，也分私营和公营。分营银行是按政府特定法律建立的，其功能和私营银行一样，只不过服务于政府特定的政策目标，并由政府承担其债务。
在德国从事住宅信贷的金融机构很多，主要包括储蓄银行、抵押银行、住房与互助储蓄银行、信贷合作社、保险公司、商业银行和特别信贷银行等。其中，住房互助储蓄银行以独特的融资机制，在住房抵押市场上占有重要的位置。
据德国的有关史料记载，这种自愿互助储蓄的融资方式实际上起源于中国。大约在公元前200年，中国汉朝一位叫PongKung官员创办了世界上第一家互济储蓄会。后来，这种互济方式传播到欧洲，1885年德国建立了第一家住宅互助储蓄银行。其最初的理念就是大家共同集资建房购房。这种自愿、互助储蓄的融资优势是显而易见的，例如，一栋房的价格是1000马克，10个人每人年储蓄为100马克，所集资金不仅可以保障10年内人人都拥有自己的住房，还可以使人均资本积累等待的期限从10年降低至5.5年。为了鼓励这种民间发起的住宅互助储蓄，德国政府采取了多种奖励政策，包括设立住宅储蓄奖励金和雇员储蓄奖金以及职工资产积累奖金，如1997年年收入5万马克的个人储户(夫妻储蓄10万马克)，可获得住宅储蓄10%的住宅储蓄奖励金，个人住宅储蓄奖金的最高额为800马克，夫妻为1600马克。此外，雇主还要在雇员的住宅储蓄账户里每年存入936马克作为职工资产积累奖金。国家还要对职工积累(936马克)给予10%的雇员储蓄奖金。多种奖励和税收政策的运用，调动了居民参加住房储蓄的积极性，吸引大量的社会闲散资金流向住宅储蓄。
在资金的运用上，德国住宅互助储蓄银行为了保障住房储蓄资金在使用中的公平和安全性，除了按常规审查借款的支付能力外，还有一套严格的借款人资格评定标准，具体包括:①最低存款额。凡需要获得低息的贷款者，必须按储贷合同定期交纳储蓄金，先履行储蓄义务，并满足最低存款额要求，即只有当储蓄达到所需贷款额的40-50%时，参加储蓄至少2年以上，才有资格得到所需的贷款。②评估值。德国住宅储蓄银行每月对住房的奖金积累状况和对住房储蓄的贡献进行评估，并以评估值的高低来确定借款人的资格和贷款的分配顺序。这样保证每个储户都能得到公正、平等的配贷机会。
截至1998年底，德国住宅抵押贷款余额达到1.98万亿马克，占全社会未清偿还债务余额的20%左右，发达的抵押市场为住宅产业的发展提供了充足的资金。
德国住房抵押贷款的融资安排别具特色，其特点在于很少有人能从一家金融机构获得购房所需的全部贷款。通常，居民购房贷款是这样组成的:55%来自抵押银行或储蓄银行，15%来自住房互助储蓄银行，20%来自商业贷款，其它来自家庭积累。这种多元化的融资安排，一方面有利于金融机构分散风险；另一方面也是德国人精于对信用贷款工具的选择。
目前，德国居民使用的主要住宅金融工具如下:
1.第一抵押贷款。主要由抵押银行和储蓄银行提供，多为可调整利率，贷款房产价值比为50-60%，期限为20-30年，银行对抵押资产拥有第一处置权。
2.第二抵押贷款。主要由住房储蓄协会提供，一般期限为6-18年，平均期限为11年，贷款利率低且固定不变。这主要得利于会员较低的储蓄利率。
3.浮动利率的短期抵押或无抵押贷款。由于德国不允许金融机构向购房者提供100%的抵押贷款，因此，当购房者个人资产和储蓄不足，以上两种抵押贷款仍不能满足需要时，人们可以借助于这种短期的辅助贷款。这多种贷款由商业银行和保险公司提供，利率随行就市，常常不需要抵押和担保。
4.低息、无息贷款。主要由公营抵押银行和储蓄银行向低收入者、残疾人、多子女家庭和建筑社以及住宅的非营利组织提供。
德国住宅金融工具多样化和多种融资安排，尽管看起来有点复杂，但是它促进了各金融机构在住宅抵押市场公平竞争，不断改善金融服务。如德国的抵押银行、住房互助储蓄银行、商业银行和保险公司之间，均有密切协调与合作，并为客户提供“一揽子住宅金融服务”。客户只需进一家银行，提交一份申请、接受一次审查和签署一个合约，即可从几个相关金融机构同时获得所需全部贷款。
德国的住宅金融政策、工具和服务，对居民消费有着不可低估的影响。多年来比较低的贷款/不动产价值比率，严格的资信审查和比较低的通货膨胀率，在一定程度上都制约了居民购房的积极性。而长期以来政府和各类非赢利组织以低息、无息和长期贷款等多种方式，维持了一个宠大的租房市场。这些出租房无论在质量、结构，还是社区环境上都不次于私有住房，且租金比较低。按德国的住宅《租金法》，住房租金一般不得超过家庭实际收入的25%，但购房者每月要将30%左右的收入用于付抵押贷款，这也是一些富裕家庭仍愿住在公益出租房里和“买房不如租房”的原因所在。

三、德国完善的金融体系有以下几个重要特征:
1.建立多元化的住宅融资机制。过去，一提到德国的住宅金融体制，人们比较重视“储贷合同”契约型融资。其实，这只是德国住宅金融体系的一部分。封闭式的住宅储蓄尽管在住宅金融体系中有着不可低估的作用，但是它所提供的资金毕竟是有限的。只有建立多元化的融资机制，将契约型融资与商业性的储蓄融资结合起来、将住宅金融与整个金融市场联系起来，相互协调，才能使之发挥更有效的作用，为住宅投资和消费提供充足的资金支持。
2.住房互助储蓄应遵循自愿和机会均等原则。德国的住房互助储蓄实行自愿、平等、互利互惠的原则，既保障了所有需要购房者都有机会参加住房低息储蓄，并按其对住房储蓄的贡献来确定获得贷款资格，保障了储蓄与货款权利与义务对称和储户之间机会均等。相比之下，我国的住房公积金制度实行强制性储蓄，强制让一部分人参加住房储蓄，歧视性将另一部分人(如城镇个体劳动者、自谋职业者等非国有单位职工)排斥在政策性融资体制之外，这既不符合经济转型期中国多元化的经济结构、多元化的消费需求，也有碍公平原则的实现。而在个人储蓄积累较低的情况下，无限制发放个人贷款，必然导致贷款人对低息款的过度需求，使住宅公积金在较短的时间内资金耗尽，使众多储户失去享受低息贷款机会。
3.开辟灵活多样的储蓄品种，实行多种利率，并辅助于储蓄奖励方式、税收减免等多种措施，调动居民参加住宅储蓄的积极性。在我国，面对收入多元化、需求多样化和拥有消费主权的经济人，政府不能再沿用简单行政干预和管理方式，强制性的让人们参加住房储蓄或多出一点钱，而应学会用市场经济的方法来引导居民的储蓄、消费和投资，帮助居民逐步地实现消费的升级换代。政策性住房储蓄应根据居民不同的需求设计不同利率、优惠政策的储蓄品种，如:对需要购房的储户，设立市场化利率的储蓄，保证居民参加住房储蓄可以得到与其他储蓄等额的利息收入，或设立减免利息税的住房储蓄，以鼓励居民参加住房储蓄；对需要扶持的收入群体(中等偏下和低收入户)，政府还可用住房基金设立专项利息补贴，为他们购房提供低息贷款，或为开发商兴建面向中低收入的出租房提供长期贷款，改变目前泛用“低存低贷”、利息暗补对象不明确及对收入分配的负效应。

6. 德国金融体系的现状

德国是典型的银行主导型国家，其银行在金融体系中处于核心位置，而金融市场很不发达。由2001年的统计数据发现，股票市场总市值只占GDP的24％，而银行资产占到GDP的152％。

德国的

商业银行是全能银行的代表。德意志银行、德累斯顿银行和德国商业银行是德国最大的三家银行。这三家银行为企业提供短期、长期贷款，证券承销、财务咨询等全方位金融服务；为个人提供储蓄工具、消费信贷、保险产品、证券买卖等一系列产品与服务。三家银行中，德意志银行集团拥有自己的保险公司，另外两家也都与保险公司结成战略联盟。

此外，德国还有一些特殊目的银行，比如说储蓄银行、信用合作银行等。储蓄银行为收入低的人提供储蓄工具和信用服务，其资金被用于提供抵押贷款、资助本地或区域性投资活动。只有市或辖区等地方政府才能创立储蓄银行，并为创立的储蓄银行提供担保。储蓄银行体系在德国也是很大的，中央储蓄银行处于最上层，中间是中央储蓄银行所属的12家地区性银行，最下层是12家地区性银行所属的700家当地储蓄银行。信用合作银行是由存款者所有的互助组织，其成立初衷是为急需资金的工商企业提供帮助。信用合作银行体系也由三个层次构成：1家中央银行、3家地区性银行和若干家当地银行。

在世界各国的公司治理结构中，德国的公司治理是比较有特色的，它们大多数不是以股东财富最大化为经营目标。公司董事会中有工会的代表，也就是说广大职工可以在公司的重大决策中起到重要的作用。这一点在金融类企业中也得到很好的体现。比如说，占银行资产总额36％的储蓄银行就是为民众服务，而不是追求利润最大化。信用合作银行也如此。虽然世界其他国家也有类似的政策型金融机构，但其公司组织形式与德国是完全不同的。

德国的全能银行制度得益于对银行较少的监管。银行不必建立附属公司，甚至不必设置防火墙就可以直接承销证券。银行可以不受限制的代理保险业务，但要想经营保险业务就必须通过自己的附属公司，并受到保险监督局的监管。只要投资于房地产和股票的帐面价值不超过银行的负债，监管机构对其没有限制，但银行附属公司的不动产投资不受该限制的影响。另外，银行可以对非金融企业进行股权投资，非金融机构也可以持有银行股份。可见，德国金融业的经营是相当自由的。

德国工人的养老金由社会保障体系提供，国家养老金与工作年限内的平均收入挂钩，二者的替代率较高。个人养老金体系在德国是广泛存在的，个人养老金计划有一个统一的缴费率，并常常是确定收益型的。在公司层次上课税是德国养老基金的特色。由于养老金帐面上的储备可以享受特殊优惠，并且企业可以在免税的情况下自由运用这部分积累起来的资金，因而企业几乎将所有的资金都表现为养老金帐户下储备。为保证职工养老金的发放，养老金储备的投资所得得到养老金担保协会的担保。德国养老金在家庭总资产中的比例是比较小的

7. 中德住房储蓄银行贷款靠谱么

可靠的。中德住房储蓄银行的贷款利率比其他银行的房贷和公积金贷款便宜很多是没有争议的。但问题是，许多房地产开发商并不支持中德之间的贷款支付方式。那样的话，你积攒了好几年的钱就不能借了（当然，如果出现这种情况，他们会建议你“更换合同”。其实这只是一种掩饰，实际上是不利的给存款人）。准确的说，当你签合同的时候，他们知道你那个时候可能借不到钱，但他们还是会告诉你怎么做。而且，样本合约并没有明确规定所有开发者都支持。如果他们不能出借，他们将不承担任何违约责任。他们只会让你转让合同。
拓展资料：
1、中德储蓄最初成立时，政府有一个好主意，但他们的薪酬模式导致底层员工频繁造假。目前网上看到的90%以上的中德储蓄负面信息都集中在办理过程中，存款的性质没有说明清楚，并且已经收取了手续费，其实是为了把说白了，手续费被工作人员骗了，需要个人警惕。为了不花冤枉钱，最好花点钱请律师看合同，查清楚。中德银行全称是一家中德住房储蓄金融机构合理责任公司。它是由中国建筑金融机构和德国施维鲍尔住房储蓄金融机构的小盒子共同创立的。 2004年2月开业，现阶段金融机构的住房信贷业务早已完善，国内外用户评价非常好。而且，中德银行的主营业务是考虑家庭住房贷款的需求，具有较高的住房银行信贷专业能力。在中德银行申请房贷当然是靠谱的。
2、中德银行的主营业务是住房储蓄，是客户为了更好地获得住房资金而进行的有目的的、程序化的关键资本投资。住房储蓄贷款的较低年利率是在住房储蓄客户与中德住房储蓄金融机构签订合同时明确规定的，不受资产债券收益率波动的影响。已签订住房储蓄合同的客户，在符合贷款分配标准前有提前购房的计划，可在符合现行中德住房储蓄提前贷政策的条件下申请住房储蓄提前贷当时的金融机构，并考虑早期股权融资的要求。中德银行住房贷款的主要业务流程分为以下五类：我担保房贷。帮助中低收入人群购买小户型、中低基价和指导价的商住楼和经济实用型住房。个人住房贷款。房屋按揭贷款分给我。个人住房公积金贷款。接受住房个人公积金管理办法的授权，并向贷款人出示住房贷款。公共住房贷款。向符合贷款标准的公共住房租户发放的住房贷款，主要用于调整公共住房权属。组件贷款。另外，向客户展示因分配住房储蓄贷款、个人住房公积金贷款和自营个人住房贷款而产生的专项贷款构成。
3、尽管中行和德国的房贷计划大大降低了房贷利率，缓解了购房压力，但不少网友对此事仍有诸多疑虑。有的说服务费被骗了，有的说两年无息借不到。我们无法判断这种观点的真实性，但是，这种观点也提醒我们，客户在选择存贷业务流程时一定要慎重鉴别，不要一味地表达自己的切身利益而导致财产损失。有贷款需求的网民可以向多家金融机构查询当前的房贷政策，选择自己的房贷金融机构和贷款方案。

8. 住房储蓄是什么

住房储蓄银行的特点及其运行方式
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特点
先存后贷就是住房储蓄客户要先存款，达到规定条件后才能取得贷款。
低存低贷就是客户的存款利率低于现行定期存款利率，而贷款利率更大幅度低于现行个人住房贷款利率。即将推出的最优贷款年利率为3.3%，是国内各种个人住房贷款中利率最低的。
固定利率就是住房储蓄合同一经签订，客户的存、贷利率就固定下来，不受市场利率波动的影响。
灵活方便就是参加住房储蓄，以及办理存款和还贷的手续简便，住房储蓄贷款可以和其他个人住房贷款组合使用，住房储蓄合同还可以根据客户的要求进行变更、分析、合并或转让。
消费者有奖就是只要客户将其住房储蓄和住房贷款用于住房消费就可以获得一定数额的奖励。

运作方式
住房储蓄者将钱存入一个配贷资金库，银行将所积累的资金按特点的公式，把住房储蓄存款和住房储蓄贷款（根据抵押和资信审核结果）发放给住房储蓄者。
住房储蓄合同的执行分为四个阶段：
1.签订合同
储户根据自己的住房需要和储蓄能力与住房储蓄银行签订《住房储蓄合同》，随后储户每月有规律地进行储蓄。住房储蓄合同一经签订，储户即拥有了日后从住房储蓄银行得到贷款的权利。住房储蓄合同额由存款额（存款+利息）和贷款额（合同额 - 存款额）两部分组成，其中贷款额约占合同额的50%。客户可以选择不同的合同类型。客户可持身份证或其他有效证件（户口簿、军官证等）到中德住房储蓄银行指定的建设银行网点或由外销人员上门，缔结住房储蓄合同申请表。银行将在收到申请表后向客户发出确认信确认接受申请、合同生效。此后，客户应按照合同约定进行存款，以便将来得到贷款。不同的合同类型对应不同的存款额和还款额，合同类型的选择，是根据居民家庭的收入情况和得到贷款时间的预期进行的。
在签订住房储蓄合同时，储户需选择合同类型，但在得到贷款前，合同类型可以改变。合同类型变更后，还款类型也作相应的变更。住房储蓄存、贷款不管期限长短，均实行固定的利率。通常贷款利率比存款利率高2..75个百分点。存款利率为1.25%~2.5%，贷款利率一般低于资本市场利率。
2.存款阶段
在存款阶段（储蓄阶段），借款人需要把一定的款项存入住房储蓄配贷资金库，可以每月有规律存款或以额外多存款的形式进行储蓄，并得到利息。
3.配贷阶段
当客户满足了配贷的所有条件后，住房储蓄银行把储户的住房储蓄合同额（存款额+贷款额）付给储户，称为配贷，即支付住房储蓄合同额，也就是说，住房储蓄银行在对抵押物和客户的资信状况进行审核后，将客户的住房储蓄存款与住房储蓄银行所提供的贷款一道发放给客户。配贷资金来源包括存款、利息、补贴资金、还款额，以及在必要的情况下从商业银行拆借的资金和其他资金。客户存款和还款的行为对住房储蓄银行每个月用于配贷的资金量有着重要影响。
配贷条件如下：（1）通常存款额至少要达到合同额的50%；（2）达到最低评价值。
4.贷款阶段
配贷后，除了存入的存款外，客户还将获得贷款。根据所选合同的类型，客户每月以优惠的利率偿还贷款本金和利息，利率是固定不变的。还款额和期限依合同类型而定。客户可随时提前快款。

营销方式
中德住房储蓄银行的营销渠道是以中国建设银行天津市分行220多个营业网点为主体的银行销售渠道和以外围销售为辅的的外围销售员销售渠道构成。与住房储蓄银行合作的银行和外围推销员负责推销住房储蓄银行的产品，并与客户签订住房储蓄合同。住房储蓄银行向每个客户收取合同额1%的服务费，其中约80%（即合同额的0.8%）作为佣金付给合作银行或外围推销员。

9. 中德住房储蓄银行和建行的关系

投资与被投资的关系，建设银行是中德住房储蓄银行的大股东。中德住房储蓄银行是中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行共同投资组建而成，建设银行持股75.1%，德国施威比豪尔住房储蓄银行持股24.9%，该行主营住房储蓄业务。
中德住房储蓄银行现有注册资本10亿元人民币，由中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行在天津市共同出资，持股比例分别为 75.1%及24.9%。 2008年，中德住房储蓄银行获准扩大业务范围，在原有住房储蓄业务的基础上开办了个人住房贷款、以支持经济适用房、廉租房、经济租赁房和限价房开发建设为主的开发类贷款等商业银行业务，可为购房消费者和房地产开发企业提供全方位、专业化的住房金融服务。根据银监会批准的业务范围，中德住房储蓄银行还将逐步开办吸收公众存款，发行金融债券，代理发行、兑付和承销政府债券，代理收付款项，代理销售基金，代理保险及国内外结算等业务。
中德住房储蓄银行“专业于住房金融，专注于住房储蓄”一打造特色化住房金融平台。自2004年成立以来，中德住房储蓄银行试点经营住房储蓄业务，已经成为一家“专业于住房金融，专注于住房储蓄”，以“三中群体”(中低收入居民购买中小户型、中低价位住房)为服务特色的专业银行，为当地政府解决中低收入居民住房保障问题提供了新思路。
住房储蓄是一种被欧洲国家广泛实行的成熟的住房融资制度，与商业按揭制度、住房公积金制度并称为世界上通行的三大主要住房融资制度。各类人群自愿与住房储蓄银行缔结合同，定期向“资金池”存入存款，待达到一定配贷条件后，即可按事先约定的固定的低利率和额度从“资金池”获得住房贷款——这就是住房储蓄。
这一制度的吸引力在于可实现“三赢”的局面：对购房者而言，能够锁定远期贷款利率及额度，积累银行信用，享受政府奖励，节约购房成本；对银行而言，可有效缓解与贷款客户间的信息不对称，大大降低信贷风险；对政府而言，可以引导中低收入群体积累住房资金，培育居民理性、有计划的住房消费理念，促进房地产市场平稳发展。