招商蛇口不能融资买

『壹』 招商地产为什么改名招商蛇口

因为招商集团在建立之初的登记地地方是位于深圳的蛇口港，当时取名招商蛇口。

当时的招商地产估值比万科高，而且走势异常坚挺。那时总让我感觉有点贵族气质。但这十几年下来，招商地产招牌换成了招商蛇口了，贵族气质似乎也不见了，估值始终也高不起来了。想想真是让人唏嘘。

招商蛇口的总体情况根据招商蛇口2018年年报，招商蛇口主要有三块业务：社区开发和运营、园区开发和运营、邮轮产业建设与运营。名字起得有点绕口，其实第一个干的就是卖房子，第二个干的是产业园区开发，第三个实在太小，业务也没什么发展，不提也罢。

招商的房地产创立

招商局是中国民族工商业的先驱，创立于1872年晚清洋务运动时期。140余年来，曾组建了中国近代第一支商船队，开办了中国第一家银行、第一家保险公司等，开创了中国近代民族航运业和其它许多近代经济领域，在中国近现代经济史和社会发展史上具有重要地位。

1978年，招商局独资开发了在海内外产生广泛影响的中国第一个对外开放的工业区——蛇口工业区，并相继创办了中国第一家商业股份制银行——招商银行，中国第一家企业股份制保险公司——平安保险公司等，为中国改革开放事业探索提供了有益的经验。

『贰』 为什么有些次新股刚发行就跌就比如招商蛇口

招商蛇口是换股发行的，估值本身偏高，开盘时达到2000亿，所以上市就存在补跌的趋势。

『叁』 房地产并购融资款相继落地 会是拯救出险房企利器吗

中新经纬1月27日电 (薛宇飞)华润置地、招商蛇口并购融资正式落地。25日，华润置地及所属万象生活分别与招商银行签署《并购融资战略合作协议》，招商银行将分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元人民币并购融资额度，专用于华润置地和华润万象生活并购业务。同日，招商蛇口、建发地产分别在银行间市场成功发行并购票据。
近来，有关房地产项目并购的事件不断，此前融创、世茂、雅居乐等相继出让项目股权，地产行业项目并购颇有山雨欲来风满楼之势。业内认为，房企间合作项目的股权收并购将率先发力，但如果要大规模开展，还需多个具体政策的支持与配合。
多路资金入局
据华润置地官方微信公众号26日公告，此次与招商银行合作协议的签署，将支持华润置地把握市场机会参与房地产项目并购，有利于发挥并购在防范化解行业风险、推动行业健康发展和良性循环中的积极作用；同时本次合作将助力华润万象生活中长期业务发展需要，为华润万象生活在物业、商业、数字化等各类业务拓展上提供金融支持。
同日，招商蛇口、建发地产分别在银行间市场成功发行并购票据。招商蛇口中期票据发行金额为12.9亿元，募集资金全额用于房地产项目并购，助力资金需求量高的在建房地产项目顺利完工。建发地产此次成功募集资金10亿元，募集资金中4.6亿元用于并购2个标的房地产项目公司股权。1月12日、13日，华侨城集团发行了合计15亿元的中期票据，其中9.6亿元用于偿还并购贷款。
房企能发行并购票据，缘于2021年12月央行、银保监会联合印发的《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，通知明确支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。另外，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款也不再计入“三条红线”相关指标。
平安证券指出，根据上海清算所披露，2020年至今发行的5笔并购票据涉及并购对象主要集中为基础设施、商务办公类资产，并购票据用于房地产业较为罕见，政策鼓励意图明显。
除了中期票据，1月13日，保利置业拟发行的公司债获上交所受理，类别为小公募，拟发行金额50亿元，用途之一就包括了“房地产项目的兼并收购”。浦发银行于1月21日公告称，已完成第一期金融债券簿记定价，债券发行规模为300亿元，其中，有50亿元为房地产项目并购主题债券。这是金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。
平安证券认为，过往楼市低迷期，大多通过放开限购、限贷(如2014年-2015年)刺激需求来释放市场风险。当前行业面临的困局为信用危机，购房者、金融机构普遍信心不足，在“房住不炒”总基调下，仅靠需求刺激手段已无法从根本上化解风险。因此，房企项目并购成为化解风险、实现出清最有效的市场化手段之一。
央企国企唱主角
从以上动态可以看出，获得各路资金支持的主要还是央企、国企类房地产公司，虽然此前万科、碧桂园、龙湖也发行或计划发行中期票据，但用途均没有指向房地产项目并购。事实上，经过一段时间的沉寂，央、国企类房地产公司已经开始在收并购市场出手。
在获得上述资金支持之前，过往鲜有收并购的华润万象生活就先后进行了两笔大额并购。1月5日，华润万象生活公告称，拟购买禹洲物业全部注册资本，最终协定价不得高于10.6亿元。1月20日，华润万象生活又公告称，计划以不超过22.6亿元的代价将中南服务收入囊中。禹洲集团、中南建设这两家房企的资金面较为紧张，若最终能够成功出售各自的物业公司，将在一定程度上缓解资金压力。
1月24日，雅居乐、世茂集团相继公告称，将各自持有广州亚运城商住混合式综合体项目约26.66%、26.67%出售给中海地产，代价分别为18.43亿元、18.445亿元。1月21日，世茂集团还以10.6亿元的总价出售上海北外滩项目公司股权，收购方为隶属上海市国资委的一家地产开发公司。
近段时间，融创相继转让了位于武汉、昆明等城市多个项目公司的股权，接盘方有首创置业、武汉城建、华发地产，这三家分别是北京、武汉、珠海的国企。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新经纬称，此前，由于企业债务情况复杂，房地产市场持续低迷，并购案例相对较少，而从近期看，并购明显提速。“这既与房地产市场逐渐稳定、各地积极搭建并购对接平台、金融市场发放并购资金等因素有关，也是受到部分企业愿意出售优质资产的影响，比如，世茂将上海、广州、深圳等地的核心资产都拿来出售。”
“央企、国企类房地产公司无疑是目前收并购的主角，而在未来，个别优质民企，例如万科、龙湖这种，也可能会参与进来。至于其他大部分民营房企，它们的资金链都比较紧张，不太可能参与。”李宇嘉判断。
除了央企、国企类房地产公司，资管巨头也有参与迹象。据中国证券报26日报道，近日金融管理部门召集几家全国性资产管理公司(AMC)开会，研究资产管理公司按照市场化、法治化原则，参与风险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。
能否拯救出险房企？
华泰证券研究所副所长张继强指出，考虑收并购的意愿与难度，潜在标的将主要是一线与强二线资质较优、原先就有国企参与合联营及股权结构清晰的民营企业项目。中信证券也称，合作项目是并购市场的开端，因为并购发起方对于合作项目具体情况十分熟悉，且一般并购行为发生后才能解除项目层面的资金监管。
中信证券更是预测，合作项目并购的空间不小，“根据测算，十家高信用公司所涉及的少数股东权益总计高达7452亿元，而假设其中有25%的比例是与资金困难公司的合作，相关合作项目按照成本价收购，有70%的项目需要通过收并购解决，则这十家高信用公司需要付出1304亿元并购合作项目的股权。这个估算是保守的。”
各路资金相继汇集，再加上并购贷款不计入“三道红线”，那是否意味着大规模的并购潮将就此开启？李宇嘉认为，项目收并购不同于企业破产重组，它会是实现民营房企软着陆的重要方式，提高民营房企的自救能力，未来的规模会不断扩大。
但张继强提醒，当前并购融资如何不计入“三道红线”，债券募集资金使用要求和信披等政策细节尚不明确，因此，并购融资大范围的落地，还需要多个监管部门具体政策的支持与配合。此外，销售受阻是房企当前最大痛点，只有金融体系放松还不足以从根本上改变预期。(中新经纬APP)

『肆』 “三道红线”威力显现 上半年中型房企融资规模“腰斩”

原标题：“三道红线”威力显现 上半年中型房企融资规模“腰斩”

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责任编辑：戚琦琦

『伍』 监管再加强 房企融资生死局

对房企融资凛冬已至的感受，已经不止一次在业内发酵。

9月11日，北京银保监局官网公示的两张罚单，再度让外界看到了监管层对违规信托融资的零容忍。

因违反《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条，中信信托有限责任公司和建信信托有限责任公司共计被罚120万元，归因于信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款。

这不是监管层首次开出的罚单。自2019年以来，陆续有金融机构因直接或变相提供前融收到罚单。

9月15日，时代周报记者从接近本次被罚的两家信托公司的人士处了解到，之所以被罚是由于之前的违规项目，并非最近新出的项目，但该人士并未透露所涉及的房企。

9月13日，多位房地产业内人士对时代周报记者表示，接下来对地产融资端调控将延续收紧的态势，目的是引导房企融资更加合规。

在“房住不炒”的大方向下，房地产行业迎来了拿地款融资通道被封、融资成本高涨等融资的困局。

监管渐严

在8月底的业绩发布会上，融创中国董事长孙宏斌给出了“史无前例”一词来形容当下的融资环境。

在他的理解里，对房企融资端切入的调控，不仅仅是影响到房企拿地，更可能会蔓延到下游的销售端。

在此番话出现的前三个月，由银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（以下简称“23号文”）率先吹响了警报。

根据5月17日发布的23号文，过往几大“曲线”融资方式成为监管部门重新点名的对象：禁止信托公司向“四证”不全的开发商直接提供融资；或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；禁止直接或变相为房地产企业缴交土地岀让价款提供融资等。

监管部门还在“查漏补缺”。8月，一线城市、二线在内的32个城市银行，随即迎来包括开发性贷款、经营性物业贷款、涉房的商业票据质押贷款等在内的房地产业务专项检查。

近日，按照58安居客房产研究院首席分析师张波的分析，5‒9月政策明显呈现三步走态势。

他认为，首先是从早前对“房住不炒”、以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的“定调严控”，再到第二部“严控信托”，第三步则是实质性落实，“加大整治”。

监管加强所带来的效果正在逐渐显现。

同策机构的最新数据显示，8月份40家典型房企融资金额为368.26亿元，环比下跌58.15%，这也是年内第二次断崖式下跌。

另据世联行和用益信托数据，具体到海外融资和信托融资规模上也出现锐减。

8月房地产全行业境外发债112亿元，环比大降77%。同样，投向房地产新增信托项目金额为616亿元，环比降低19%，同比减少40%。

在时代周报记者9月13日的采访中，多位地产业内人士认为，未来继续出现的融资下降，将会扩大对房企拿地的影响。

9月16日，某规模型房企投拓部人士陈波（化名）对时代周报记者表示，离开往常游刃有余的配资拿地，开发商需要时间适应。

“此前开发商往往通过1∶1甚至是3∶7的配资拿地，也就意味着一半的拿地资金由银行提供。在拍地成功后，符合条件的还可以向银行申请开发贷。建安公司在开发过程中的垫资对于开发商来说又是一笔无息贷款。房子到了预售又有现金收入。”陈波分析道。

陈波说，有些机构甚至可以帮助房企在拿地阶段融资放杠杆甚至披上合规的外衣。

这也就意味着，开发商全程可能不需要有太多的资金沉淀。

9月13日，接近信托公司的相关人士告诉时代周报记者，尽管23号文几乎全面封堵了信托公司以债权性方式提供前融的路径，前融业务难以为继。但目前，还是有房企以符合“四三二”（“四证”齐全、30%自有资金投入、二级以上资质）标准项目为名义的融资，行业俗称“套壳”。

据了解，套壳通常做法是向符合“四三二”项目提供融资，但不抵押该项目也不进行强监管，而是用新项目作为抵押物进行监管和作为还款来源。

该模式没有明确被列入23号文中，因各地银监监管尺度不同以及信托内部风控不同，尚有操作的空间。不过截至发稿，时代周报记者未能进一步确认具体的项目和城市。

中小型房企困局

市场寒冬之下，不少地产商不得不采取谨慎态度来面对下半场。

从8月业绩会上释放的信息看，“谨慎”是部分房企的关键词。融创是当中的典型，从今年5月开始至今，公开市场的招拍挂拿地已经停止。融创方面的表述是“不急于拿地，从容客观判断市场”“聚焦在一二线城市有机会再拿”。

同样中国恒大也给出了拿地的前提条件，“除非有政策的利好，投资态度谨慎”。

但是，这些于开发商而言，都是节流的手段之一，想要活下去，开源才是关键。

自然，如何融到钱，受到关注。

监管对房企融资的严控，并不意味着对融资的一刀切。

事实上，房企依旧可以通过其他渠道为融资开源。

8月30日，深交所披露的公开信息显示，碧桂园发行的“华西‒碧桂园购房尾款2019年第一期资产支持专项计划”已获通过，拟发行金额为18.31亿元。

此外，像佳兆业万豪酒店物业12.6亿元ABS、荣安地产4.4亿元商业资产ABS项目、中骏集团拟发行80亿元ABS等，正在等待监管层受理的道路上。

在REITs融资上，招商蛇口也试图打开通道。9月2日，公司公告，计划打包旗下五栋写字楼资产赴港发行REITs上市。一旦发行成功，港交所将迎来第12只REITs产品。

业内也有担忧。“相比较而言，小型开发商的竞争力不排除会有进一步的减弱。因为资金和资源正在向头部房企聚焦。”陈波表示。

也有公司视为是机遇。绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军就在半年度业绩会上回应时代周报记者表示，融资的收紧对公司而言未必是坏事，“绿地香港从来没通过信托方式进行融资，不存在任何一笔信托贷款和土地款的前端融资。公司在境内的融资空间非常大，因为有很多工具还没有用” 。

分化加剧

不过，地产企业融资成本也在出现巨大分化。

融资成本的高低、融资额度的大小，正在对房企的融资能力提出新的考验。对多数民营房企来说，当下的情况并不乐观。

根据2019年上半年的财报，民营房企的融资成本普遍在6%‒9%。头部房企碧桂园（02007.HK）、万科集团（000002.SZ；02202.HK）、中国恒大（03333.HK）、融创中国的平均融资成本已经在6.13%、6%、8.6%和8%。中型房企泰禾集团和富力地产则分别达到9.3%和6.48%。

央企背景的房企，融资成本则较低。以中海地产和华润置地为例，今年上半年的平均融资成本仅在4.28%和4.45%，较去年年末下降了0.02%。

央企房企在发债上的优势也较为明显。以中国恒大和招商蛇口为例，前者今年来的多笔债权，利率达到9%‒11%之间，而后者在今年3月发行的一笔150亿元可交换债券，票面利率0.1%。同时截至8月以来，40家房企9笔利率4%以下的企债权融资中，招商蛇口占据4笔。

但不管各家在融资成本上呈现怎样的差异，地产企业需要进一步通过自身的运营来提高管理水平已经是不争的事实。

公开信息显示，多家房企已经将回款率视为重要的考核指标。道理不难理解，加速销售回款成为开发商的重要资金来源。

“今年碧桂园都是用权益回款来进行考核的。”碧桂园总裁莫斌在业绩会上表示。

而万科在考核回款时已经不设定具体数字，取而代之的是细化到了各项指标。在执行时间上保持动态，每个季度调整一次，为的就是促进销售和回款。“每天都是卖楼的好日子。”万科执行副总裁、首席运营官张旭称。

头部房企如此，中小型房企亦是如此。比如旭辉控股（00884.HK），根据旭辉控股总裁林峰对时代周报记者的介绍，为了回款，公司专门成立了回款小组，“以销定产、降低库存，提高去化、加快回款，是旭辉集团下半年的发展策略”。

“于房企而言，我认为后续要规避两类风险。一是货币资金与债务的风险，如果自有资金规模小，对外部融资过于依赖，信用风险相对来讲会比较大；二是土地存量储备不足同时又积极拿地的风险。” 近日，联讯证券首席经济学家李奇霖在国家金融与发展实验室的《中国住房金融发展报告（2019）》发布会上提示。

『陆』 10 月全国个人住房贷款环比多增超千亿，这些数字说明了什么

这次公布的数据意义非同小可，因为这是央行首次将个人住房贷款数据单月发布。以往个人住房贷款数据都是出现在每季度公布的金融机构贷款投向统计报告中。

同时，10月份房地产开发贷款投放也大幅增长，11月初的贷款投放力度也进一步加大。

投放速度大幅增长，这意味着什么？透露出怎样的信号？

首次单独发布个人住房贷款单月数据

业内专业人士分析，今年推出了对房地产贷款集中管理的调控措施，对居民房贷和全部房地产贷款有了红线要求。因此从5月开始，房地产各项贷款开始持续回落，影响了整个房地产经济的发展。

这点其实不难发现，今年中旬以来，全国多个城市都传出了二手房停贷的消息，不少银行都表示对二手房房贷提出了限制。这也对楼市造成了不小的影响，不少买房人都担心买了房而无法贷款，从而推迟了买房计划。

针对与个人贷款发放问题，央行表示这是由于少数城市房价上涨过快，因此通过限制贷款投放来抑制房价上涨。58安居客房产研究院张波表示，“通过总量层面对于房地产行业进行全面的融资精准化监管，在有效稳定房地产市场的同时，可以更好保障房贷资金合规性和高效性。”

央行也表示，在这些地区房价恢复平稳后，贷款也将回归正常。

而从最新发布的数据来看，10月贷款余额的增速确实有所增长，这是否意味着，信贷政策已经开始放松？

信贷政策是否开始放松？

其实，在前不久，广州、佛山等多个城市开始下调房贷利率的消息出现后，就有不少人猜测房贷政策是否已经开始放松。不过当时，业内人士表示，个别银行贷款提速的主要原因可能是由于交易下降让银行有空间化解此前积压的房贷，放款有所提速。但这种个别现象并不意味着个人房贷将全面松动。

那此次公布的10月个人住房贷款余额的数据，是否能表明房贷开始放松了呢？其实不然，由于贷款余额显示的是存量，并不能代表新增房贷的数据，所以也不能就认为是多放了1000亿的贷款。

对此，专业人士表示，央行此次公开数据，主要在近期房地产融资收紧、市场悲观的背景下，传递正面信号，用有力数据维稳，提醒购房人房地产市场的信用情况正有所改善，提升大家的购房意愿。

总体来看，对于房地产未来的调控目标将以“稳”为主。在十月中旬召开的央行三季度金融统计数据发布会上，表示将坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持稳地价、稳房价、稳预期，加快建立房地产长效机制，在实现房地产市场平稳健康发展的同时，也降低了整体金融风险水平。

『柒』 央行、银保监会联合发文，鼓励并购出险房企的优质项目

近日，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（下称《通知》）。接近监管人士对中国证券报记者表示，鼓励优质房地产企业并购出险房地产企业的项目，是按照市场化方式出清风险的有力举措。

鼓励并购出险房企的优质项目

梳理我国房地产市场可以发现，每年都会有一些房地产企业倒闭，但并没有对市场产生较大影响。这背后很重要的一个原因是，存在着一项重要的风险化解手段——房地产项目并购。

“若某个房地产企业无法继续经营，那么其他房地产企业就会将该企业收购或者购买该企业的项目。目前有少数房地产企业出现了风险事件，做好这些大企业在退出过程中的风险化解工作至关重要，项目并购就是其中一项重要手段。”接近监管人士表示，这也是此次人民银行和银保监会出台该《通知》的意义所在。

据知情人士透露，近期人民银行分别与国资委和银保监会召开了相关会议，一方面鼓励大型民营企业、央企和国企并购出险和存在困难的房地产企业的优质项目，另一方面也希望大型银行和股份制银行能够积极为并购方提供并购贷款，同时，对出现风险和困难的房地产企业不要抽贷、断贷。

接近监管人士同时强调，《通知》主要是为了支持重点房地产企业项目的并购，不是为了并购出险房地产企业的股权或房地产企业本身。

实际上，早在12月初，监管部门就表示会合理发放并购贷款。银保监会新闻发言人日前在答记者问时表示，现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务

值得一提的是，《通知》明确，银行业金融机构要按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务。

“《通知》的核心有两点：一是收购对象是出现风险和经营困难的大型房地产企业的优质项目；二是收购主体自身条件要好，否则有可能拖垮优质房地产企业。”接近监管人士称。

与此同时，《通知》也在加大债券融资支持力度方面进行了明确——支持优质房地产企业在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于重点房地产企业风险处置项目的兼并收购。

接近监管人士表示，一方面人民银行鼓励银行业金融机构积极为并购企业发行债务融资工具提供服务，提高发行效率。另一方面，也鼓励金融机构投资并购债券和并购票据等债务融资工具。

此前交易商协会举行房地产企业代表座谈会，会议表示将优先支持符合房地产调控政策的企业注册债务融资工具用于并购项目或已售在建项目建设。招商蛇口等企业近期计划在银行间市场注册发行债务融资工具，募集资金用于房地产项目的兼并收购。证监会也表示，支持优质房地产企业发行债券，资金可用于出险企业项目的兼并收购，近期，已有大型优质企业启动相关债券发行工作。

加强并购贷款风险控制

《通知》从并购融资顾问服务、提高并购服务效率、做好风险管理等方面作出了明确要求。

《通知》提出，积极提供并购的融资顾问服务。鼓励银行业金融机构发挥客户和网络渠道优势，整合信贷、投行、金融市场的业务资源，提供融资顾问服务。同时，加强与证券公司、会计师事务所等第三方机构的合作，匹配并购双方需求，提高并购成功率。

在提高并购服务效率方面，《通知》建议从三方面着手，一是加快重点房地产企业项目并购贷款的审批流程，提升全流程服务效率。二是对于风险可控的项目，可以提前启动尽职调查和信贷审查。三是推动地方政府优化被收购房地产项目预售资金管理，加快权证办理等支持措施，为并购融资营造良好环境。

在风险管理方面，《通知》要求，银行业金融机构要按照穿透原则评估项目的合规性。“不能只看项目的表面，还要穿透到底层，查看该项目是否合规，同时要严格遵守房地产开发贷款的监管要求，加强并购贷款的风险控制和贷后管理，做好资金用途的监控。”接近监管人士称。

此外，《通知》明确要建立报告制度和宣传机制。银行业金融机构要建立重点房地产企业项目并购贷款的报告制度，按月向人民银行和银保监会报告其开展并购金融服务的情况、存在的问题和建议，积极配合并购双方披露项目并购和金融支持的信息。

『捌』 招商蛇口五年来利润首次负增长，深圳它不香了吗

作为回答，我做出的一个大的结论是：招商蛇口净利润负增长说明，房地产行业最好的时代已过去，恰恰体现了经济升级转型的重要性。 深圳依旧很香，但是它的“香”正是体现在对创新产业、经济升级转型的支持上。

3、深圳的未来实际上在十年、二十年的角度看，是处于国内已有一线城市的头部，其开放、包容属性基本上也代表了国内最强水平。如果将A股市场对标举例，深圳更像是一只成长属性明确、增速快的头部成长股，而北京、上海更像是业绩优质但增长属性已经缓和下来的蓝筹股。从大湾区协调发展的层面来看，深圳毫无疑问将是粤港澳地区一个非常重要的、以科技转型为标杆的新兴制造业集中地区。在此基础上，其后续不断发展的教育、医疗资源，将为本来已经富有吸引力的经济、产业资源，添加更多的人才吸引力。

综上所述，招商蛇口的净利润负增长不代表深圳的未来，看到深圳的未来时我们应该更加看到科技、制造方向企业的飞速发展。

『玖』 首笔并购中票花落招商蛇口，“破冰”之余为何引争议

地产业近年来首笔并购票据注册成功，在给市场传递并购融资“破冰”信号同时，也引起一定的争议。

1月12日，招商蛇口(001979)公告称，公司2022年度第一期中期票据（并购）30亿元已完成注册。但其中有半数资金将用于偿还公司银行贷款，从并购标的来看，首期12.9亿元并购款将用于对去年一笔旧改项目的收购。

2021年12月以来，监管多次发声支持大型优质房企对出险企业项目的并购，并鼓励金融机构提供相关服务，招商蛇口作为此后首家完成并购票据注册的房企备受关注。但分析人士认为，尽管当前市场对房企并购融资期待较高，但落实起来仍面临多个难点，并购市场回暖的前提仍是销售和土地市场复苏，几类特殊的并购可能率先展开。

30亿元中票用于并购、偿债各半

根据招商蛇口公布的并购票据募集说明书，30亿元中期票据中，15亿元拟用于支持产业内协同性较强的企业缓解流动性压力，方式包括但不限于置换前期投入资金及后续资产投资与收购等，目前已明确并购用途的有12.9亿元，剩余2.1亿元将用于未来符合并购要求的项目；15亿元用于偿还公司的银行贷款。首期发行的25.8亿元中期票据包括3年期和5年期两大品种，发行规模均为12.9亿元。

招商蛇口并未指出并购标的，但明确是一项“城市更新项目”：A公司的项目是以住宅为主的城市更新项目，A公司股东B公司于2021年8月9日出让A公司80%股权及债权，最终由发行人子公司竞得。至此，招商蛇口、C公司、B公司最终持有A公司股权比例分别为40.8%、39.2%、20%，本次并购后发行人为第一大股东。据悉，招商蛇口此次收购对价约为21.54亿元，本次发债用于并购的募集金额不超过并购总价款的60%，主要方式为置换前期投入资金及后续资产投资。

第一财经记者注意到，招商蛇口曾在去年8月购地简报中提到，公司在7月销售及购地情况简报披露以来一个月左右就新增佛山、广州、南通、昆山、、上海等地共计6个项目，其中新增的上海虹口区17街坊旧改项目成交总价为42.18亿元，公司拥有该项目41%权益，土地面积约3.7万平方米，计容建筑面积约为4.1万平方米。

公开资料显示，该项目由上海虹口城市更新建设发展有限公司（下称“虹口城建”）负责，后者系上海地产集团旗下上海城市更新发展公司和上海虹房（集团）有限公司（下称“虹房集团”）在2019年3月各出资60%、40%成立。虹口区政府官网显示，该项目是全市首个启动居民签约的“市区联手、政企合作、以区为主”的旧改项目，也是近年来虹口区旧改最大单体地块。

但之后该项目股权持续被转让。2020年9月，虹房集团将虹口城建20%股权转让给上海北外滩（集团）有限公司（下称“北外滩集团”）；2021年8月，虹口城建又将上海弘安里企业发展有限公司（下称“弘安里”）80%股权及40.61亿元债权挂牌转让，招商蛇口与绿地集团旗下子公司的合资公司苏州招恺置业有限公司中标，并借此参与到该项目中。上海联合产权交易所成交公告显示，该笔交易转让底价42.17亿元，交易价格42.23亿元。

对于A公司项目的并购原因，招商蛇口在此次并购票据募集书中也提到，由于本次住宅项目体量巨大，故需引进较强的资金及运营能力的开发商加入才能确保项目顺利推进，避免出现项目中途搁浅。这也意味着，招商蛇口此次募资并未投向市场关注的几家出险企业，而是投向了定位为政府功能性国企的地产企业，为大型旧改输血。

房企项目并购难点不少

去年12月，央行、银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，此后央行金融市场司司长邹澜表示，房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。在此之前，央行、银保监会和国资委曾召集部分民营、国有房企和主要银行召开座谈会，鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购，鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务，助力化解风险、促进行业出清。交易商协会举办的房企座谈会也明确，将优先支持注册发行债券用于并购及项目建设。

在此次成为首个成功注册并购票据的房企后，按照去年三季报数据，债券发行完成且根据上述募集资金运用计划予以执行后，招商蛇口的合并财务报表资产负债率将增加0.05%，流动比率和速动比率不变。招商蛇口提示，公司存在短期偿债压力较大的风险。截至2020年末，招商蛇口有息债务合计为1604.44亿元，其中一年内到期部分为600.48亿元，占比为37.43%。

有地产行业人士对记者表示，银行间市场并购票据融资成本相对较低，对发行人资质要求较高，如果资金用途不是出险企业项目，而且还有部分用于还债，难免引起争议。但他同时强调：“不管什么样的并购，大概率都是国企先行，因为从资质来说确实更可靠。至于并购标的，还是期待对出险企业项目的正式‘破冰’。”

此前华泰证券(601688)研报就指出，政策落地有望给优质央企国企负债端适度“松绑”，缓解出险企业流动性风险，但落实需要银行有额度、房企有意愿、监管有支持，当前面临的主要难点有四个：一是优质收并购项目不足；二是出险企业尽调难度较大，国企需要兼顾收益和社会责任，如何商定对价是关键；三是信息披露尺度难把握；四是配套政策还需跟上。

中信证券陈聪团队也表示，虽然当前低信用房企指望来自于项目并购市场的“活水”，但综合考虑现实，大规模的项目并购只会在房屋销售市场和土地市场恢复之后发生。陈聪认为，在存量项目复杂、行业预期并未完全转好的情况下，潜在收购方和被收购方意愿都不强。当前，可能发起并购的主体主要为国有企业，考虑到国有资产保值增值的原则，预计2022年3月底之后随着销售逐渐恢复，下半年房地产项目并购市场有望复苏。

陈聪团队同时指出，在现实情况中，几类特殊的并购可能先行展开：第一，高信用公司更有动力先收购与低信用公司的合资项目联营合营公司的股权；第二，面临坏账风险的银行金融机构，可能为一些去化比较容易、资产质量本身较好但开发主体陷入困境的项目，寻求并购发起方，并为并购方直接提供资金支持；第三，轻资产物管和商管平台的并购。