四川农业土地融资

① 企业如何通过土地融资

近年来，以土地使用权抵押为融资条件的信贷业务发展十分迅速，这一融资形式不仅为企业、个人提供了急需的发展资金，也提高了银行资金的利用效率，对促进房地产业和整个国民经济的快速发展起到了积极的作用。据《2009年中国国土资源公报》统计，截至2009年年底，全国 84个城市土地抵押面积 21.7万公顷，抵押贷款 2.59万亿元，比上年分别增长 30.9%和 42.8%。然而，土地抵押贷款业务的过度扩张使银行在共享房地产业利润的同时，也承担了巨大的金融风险。

土地抵押贷款的两大风险

从国内外各类理论研究和实践探讨成果来看，土地抵押贷款的风险一般可以分为内部风险和外部风险。内部风险主要是因土地评估、抵押、贷款和登记等业务流程的不规范导致的风险，如违规办理抵押登记、违规放贷、骗贷、虚高评估土地价值等；外部风险主要因为宏观经济波动导致的风险，如宏观经济波动导致土地市场萎靡、土地贬值等。笔者认为，外部风险属于宏观风险，存在综合性及不确定性，如粮食安全、地震自然灾害等公共危机都可以导致风险产生，而且此类风险主要由中央政府负责调控。因此，本文以研究内部风险为主。

据中国人民银行统计有关资料显示，担保信贷作为最常见的一种担保贷款形式，在我国信贷总量中占80%以上。土地抵押贷款风险主要存在于土地抵押贷款业务办理过程中的两个主要主体：土地登记机构和银行，对应地，笔者将土地抵押贷款的风险归纳为以下两方面：

风险一：土地登记机构违规办理土地抵押登记的风险

一是依法不能抵押的土地办理了土地抵押登记手续。《物权法》、《担保法》规定不能抵押的各类土地，如农村宅基地、公益性用地等。

二是未取得土地使用证办理土地抵押登记手续或违规依出让金缴纳比例办理分割登记并抵押的。

三是未经相关权利人同意办理土地抵押登记手续的。如土地权利存在异议登记、预告登记，未经当事人同意办理抵押登记手续； 共有土地未经全部共有人同意办理抵押登记；乡镇企业建设用地未经集体经济组织同意办理抵押登记等。

四是土地权利存在查封、预查封的或存在土地违法的办理土地抵押登记。如擅自改变土地用途后抵押的。

五是为了土地抵押融资需要，一宗土地办理多个土地权利证书，导致重复发证的。如储备用地，可能存在储备范围内原土地权利尚未注销，就办理了储备用地登记发证并抵押。

六是同一宗土地不按照规定，依抵押登记申请先后顺序办理抵押登记，擅自改变土地抵押顺位的。

风险二：银行违规放贷的风险

第一，银行擅自扩大放贷比例。如有关政策规

定储备用地抵押贷款率为70%、首套房屋个贷30%等，而银行则扩大比例放贷。

第二，银行违背产业政策放贷。如对落后、淘汰产业，“三高一资”(高成本、高污染、高能耗、资源型)产业放贷。

第三，银行虚高土地价值放贷。（土地价值无论是依评估机构评估或借贷双方当事人认定均需银行认可确定）。

第四，银行不审慎地延长贷款周期放贷，导致贷款周期结构不合理，比如中长期贷款过多。

第五，银行降低贷款利率放贷。如一些城市储备用地抵押贷款利率较同期市场利率至少下浮10%。

第六，银行违背房地产调控政策放贷。

第七，银行超出土地权利使用期限放贷。

第八，银行超过信贷审批权限放贷。

第九，非金融机构违规放贷。

第十，其他情形。如贷前、贷中和贷后没有履行监管职责等。

除上述风险外，同一宗土地重复放贷的，顺位靠后的抵押权人可能无法受偿，风险较大；土地或房屋单一抵押，因登记机构的不统一，可能房屋抵押后土地未办理抵押登记手续，当事人凭土地权利证书再次抵押，造成重复抵押风险；依据地方政府或人大担保函等无效文件放贷的情形，也是产生土地抵押贷款风险的重要因素。

实践中需高度关注的两大风险域。目前，从实践来看，储备土地抵押和农村集体土地抵押风险值
得高度关注。

风险域一：储备土地抵押

据国土资源部统计，截至2009年年底，全国84个重点城市储备土地抵押3547亿元，占84个城市土地抵押金额的14%，2009年新增土地抵押贷款中有1/5流向储备土地抵押，储备土地抵押贷款
超过工业用地抵押贷款。作为地方政府融资平台的主要形式，储备土地抵押有以下几个问题值得高度重视：

一是在储备用地办理土地登记和抵押登记过程中，登记操作与《土地登记办法》以及土地证书填写的有关要求不符，可能存在法律风险。目前，针对储备土地登记及抵押登记办理没有明确的依据和规范。实践中，地方将储备土地的国有土地使用证上使用权类型填写为“政府储备”、土地用途填写为“储备用地”、土地使用期限不填写，这与《土地登记办法》以及土地证书填写的关要求均不符，如土地分类中根本没有“储备用地”一类，一旦进入诉讼或其他司法程序，极有可能因土地登记不规范败诉。

二是在政府储备土地中很多“绿地”、“道路”等代征地一并打包由储备机构收储，在储备土地抵押贷款过程中，这些代征地并没有剥离出来，而是一并抵押。但这些代征地将来都是公益性事业用地，不可能通过招拍挂供出，也不会有土地出让收益，因此将这些土地一并抵押贷款明显存在风险。

三是目前储备机构融资渠道比较单一，仅仅依靠储备用地抵押，还款来源主要是土地出让收益，存在较大外部风险。储备用地抵押不仅涉及面积大，而且贷款金额高。如，北京市2009年累计实现储备土地投资1165亿，涉及地面积约1.8万公顷。在此规模下，一旦土地市场出现波动，土地需求下降、价格下跌，储备土地无法供出，土地出让收益无法保障，储备机构将无法按时还款，资金链条断裂，金融风险凸显。

四是各类商业银行对储备用地抵押放贷意愿强烈，有可能降低贷款门槛放贷，导致金融风险。储备用地是最稳定保值的担保品之一，有政府作后盾，且规模大，放贷收益较高，各类商业银行都愿意放贷，甚至降低门槛放贷，出现了违规低息、超规模放贷等现象，容易引发金融风险。

风险域二：集体土地抵押

对于集体土地抵押问题，《物权法》、《担保法》虽然没有明确集体土地不能作为抵押，但明确规定只有两种情形可以抵押：一是通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照《农村土地承包法》等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以抵押；二是以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。光地不能抵押，必须连同土地上的房屋建筑一起抵押。

党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中，明确提出了建立现代农村金融制度。扩大农村有效担保物范围以后，金融机构纷纷在农村开展了集体土地的抵押融资试点和尝试，尤其是以农村房屋、宅基地抵押为主要内容的尝试受到全社会的关注。根据我国现行的法律法规，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。一旦以农村房屋、宅基地抵押的抵押权实现时，集体土地却无法实现处置，其担保的债权无法实现，成为不良资产，无疑是巨大的金融风险。

防范风险，确保土地“借=贷”

土地抵押贷款的金融风险主要表现在两方面：一是银行违规放贷风险（包括中介机构违规评估土地价值风险）；二是土地登记机构违规登记风险。从目前的理论研究和实践经验来看，出于制度约束和职业道德，上述风险单一出现的机会较小。但是，除法律法规外，上述两个部门的部门规章或政策文件的部门局限性等，一旦一方违规，另一方在不熟悉他方政策或者没有职责遵守他方部门规章和政策文件的情况下，违规土地抵押登记贷款便会产生，风险也随之而来。因此，防范风险的主要办法应是加强涉及土地抵押贷款各方主体的沟通和协调，建立联手防范金融风险的新机制。

积极推进相关信息的对接与共享，构建土地、银行和证券联手防范金融风险的新机制。随着经济社会发展，土地资本化的方式、节奏和规模呈现多样、快速和扩大的趋势，土地与信贷、证券的关系越来越密切。建议国土资源部、银监会和证监会加强沟通合作，将包括土地抵押监测数据在内的土地登记基本信息、上市房地产企业资金和用地情况、房地产企业信贷和用地情况等数据对接共享，实现以土地为基础的土地资本化全方位、全过程监管，构建土地、银行和证券联手防范金融风险的新机制，化解政府融资平台矛盾，更加有效地防范金融风险。

土地登记部门加强土地登记资料公开查询服务，银行加强贷前、贷中和贷后土地登记资料的查询和全过程监管，实现土地登记资料、放贷政策信息对接和共享。

② 我有200亩土地承包经营权该如何操作赚到钱（还有更多的土地都是零散种植)有没有好的项目介绍

我是搞了多年农业，说几句！
概要：选好项目（种植、养殖、加工、销售都可以）、成立团体（公司、农业合作社、家庭农场都可以，建议你同时办专业合作社、家庭农场、企-业，一-套--人-马，三-块-牌-子。好-处是国-家-项-目有时支持企-业、有时是合-作-社、有时是家-庭农-场，你可以根据需要以不同的主-体-申-报）、找准市场（重点是挣城里人的钱，或者让城里人送钱来）……

以下是我给其他朋友关于农业经营、融.资、市场等方面的回答，一并奉上，希望能给你一点启迪，祝新快乐，事业兴隆，健康愉快！！
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建议：经常到“农合网”去看看，那是关于农业经营、融资、政策等方面的网站，内容非常全，你想了解的关于合作社的知识上面都有！
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国.家对合.作.社的补.贴，一般要符合以下条件：
一是你有多少社.员。合作社的重点在“合作”，国.家支持合作社的目的是希望合作社能够把群.众组.织起来，一起致.富！只有你自己或者三两人不叫合作社。如果只是你自己，建议申.办家.庭.农.场！
二是你的合作社在带动周边产业发展、群众致富方面的作用如何。带动力越强，越容易获得补贴。
三是除了种植（养殖）规模外，还要看看你的合.作社在产.品.销.售、技.术.支.持、统.一生.产标.准等方面是否有带动、带头作用。

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合作社以及农业企业、农民融.资：
一、先说说合作社也公司的区别。合作社与公 司类似农，一样是具有法人资格的经济实体，农民专业合作社是把农民组.织起来，共同发展生产、开.拓市.场、整合资.金.技术、统一生产和产品标准、统一供应农资等的一种经.营组织形式。办合作社实际上跟办 公 司的差不多，能否盈.利，跟经.营好坏有直接关系。自2007年《农民专业合作社法》颁布以来，各地如雨后春笋般大量登.记注.册合作社，其中有很多都是空 壳，几乎没有经.营，很多合作社的目的是希望能够得到政.策 资 金 扶 持，就跟有很多公 司是空.壳一样。当然，也有很多专业合作社在发展生产、开.拓.市.场、统.一生产技术、统.一农资供应等方面搞得红红火火，盈利状况良好，发展潜力大。
二、合作社的有利条件：一是政.策支持。农民专业合作社是国.家重点支持的农村经.营主体，国家在政.策、资.金、技术方面都有支持，当然，前提是你的合作社做得好，有带动能力，在你自身能够盈.利的同时能够把农户带动起来共同致富，不是空壳。有特色、有带动能力、经营管理好的合作社通常能够获得国.家.资.金.项.目的支持。二是农村需要。分散经营是目前我们农村不能集约化发展，实现规模效益的最大阻碍，专业合作社是把农民联.合起来,聚积.资.金,形成合力共同扩大生产、闯市.场、抗风.险的一种有效形式。对于能够把农民组织起来，扩大生产经营规模的组织形式是目前我们国.家鼓励和支持的。
三、根据以上合作社的特点和政.策背.景，融.资途径有三：
（ 一）争取国..家政.策性.投入。这应该是所有融.资途径里面相对最容易的途径了；
（二）社员入.股。尽可能争取有经济实力的大户进入合作社，提高入社参.股.金.额，但是这一般融不了多少资。谁叫咱老百姓一般都没有多富裕呢。
（三）银.行.贷.款。这很难很难。不管你是什么形式的经济组织，要到银行贷到款，最重要的是要有可抵压物！产.权在合作社名下的房屋、土地和其他固定资产都可以作为抵压物贷..款。如果没有低压物，只是一个空壳合作社，要贷到款几乎是不可能的。另外强调一点，在目前，承包、租赁的农村土地在银行是不能贷款的。但按照国.家政策趋势，农村土地、财.产确权将全面推进，不久的将来，土地经.营.权用于融.资、上.市易将成为现实。
四、如果你对农民专业合作社还有不明白的地方，可以到当地农业.部.门的农村经营管理站咨询，他们会给你相关的答复。
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关于合作社经营的几点建议：
具体怎么成立专业合作社我就不细说了，《中华人民共和国农民专业合作社法》里面有相关程序和规定，如果还有不明白的地方，你可以到当地农业部门咨询，他们会给你具体的帮助。我这里说说怎么经营。
一、做好调查：当你要决定投资做什么之前，必要的调查是要开展的。如你们当地适合发展什么，产品市场情况怎么样，你感兴趣的产业目前发展情况如何，你要有大体的了解，忌盲目投入发展！最简单的方法是去当地咨询农业部门，提出你想要了解的问题，他们会给你帮助的。当你做到了必要的调查，你会少走很多弯路！
二、“不管做什么都要有个带头作用，自己没有富有，怎么取信别人。”这句话你说得非常好！首先你要先富裕起来，也就是要做出榜样来。我不知道你当地的土地情况是怎样的。但我有个对河南土地的大概够印象是：土地肥沃、一马平川、适合机耕！还有就是近年来不少农民朋友外出打工，家里的田地都没有人种了。建议你尽可能集中土地（承包应该是目前的主要形式），这也是目前国家大力提倡的流转土地，发展家庭农场，发展规模化种植！农业只有规模化才能出效益。一是你可以种植粮食，虽然种粮收入不高，但近年国家对种粮农民的各项补贴不断增加，进行的是”谁种粮谁受益”，比如四川成都种一亩粮的补贴最高可达300多元。除了种粮补贴外，还有农机购机补贴等。规模种植粮食是有效益的，并且由于种粮有种植技术相对容易掌握（已实现耕种收全程机械化，并且有专门的农机专业服务队，不一定自己购买农机），投资少，一年见效的特点，在资金少情况下，不妨先从最简单的种粮开始。二是你可以考虑发展大棚蔬菜、食用菌等种植，河南不少地方蔬菜、食用菌种植发展的很好。郑州等地就有不少发展很好的农业公司，如河南邦友农业生态循环发展有*限*公*司（郑州和开封之间的中牟县万滩镇）等。建议你有条件先去参观学习，开阔眼界，打开思路，磨刀不误砍柴工！
三、当你建立起合作社后，有以下几点你要注意：一是一定要发挥出合作社的“合”的作用，合在一起是为了把大家拧成一股绳，劲往一处使，共同发展生产，共同闯市场。国*家越来越重视农民专业合作社，就是因为他在带动群众方面的作用，如果你的合作社在这方面作用发挥的好，你就可以申报省级甚至国家级示范社，得到更多的国*家资金项目支持。现在政*府在支持合作社上面不是把干得不好的合作社扶持起来，而是重点对那些积极性高，搞得好的社进行扶持，让他搞得更好！（因为现在登记挂牌的合作社太多，大多数都是空架子。出发点恐怕大都抱着“看国*家能不能给点项目资金”的想法！）。二是你可以在统一农资供应、统一技术、统一培训、统一定价、统一销售方面做些事，这样以降低成本，统一标准，提高产品质量，形成稳定的销售渠道。合作社挣流通销售的钱 ，挣服务的钱！三是现在政*府农业部门逐渐在加强农村经济人培训、农村人才培训等，建议你多参加。如果你们本地没有，你们可以向农业部门提出你们希望得到这方面的培训的意向，他们会考虑的。
四、关于如何挣城里人的钱给你一些建议
（一）从最根本的“吃”入手！城里人不是担心吃的不*安*全吗？想吃土鸡，想吃不打*农*药、不施化肥的菜，想吃生*态大米，想吃不喂*饲*料并且还不*注*水的猪*肉！我们就可以从这些入手，当然具体怎样才能产出符合城*里*人需求的农*产*品，那是技术问题了，你可以去咨询当地农业*部*门，他们有技术人员会帮助你的。这里提几点想法，一是你不能一个人单打独*斗，要和乡*亲们联*合起来，比如成立专业合作社、协会、公*司等，把你们这一区域乡亲们发动起来，一起发展，一起闯*市场，把你们这块地方的知名度打*响，让城里人知道有这么一个地方，这个地方有那么多放*心的产*品，还有那么多好玩的东西……。二是你们发挥两个主动：一方面是主动去城里找市场，主动把产品送到城里（而不是通过贩*子）；另一方面是要让消费者主动到乡下来！可以通过在城市居民集中区开设农产品配*送（零售）站（打生态、绿色牌），定期配送（针对和你签订单的消费者）和长期销售（针对这一片区的住房）。当然，生态、绿色不仅只是说说，而是要实实在在的，诚信和货真价实才能培养起固定的消费者并逐渐壮大你的消费者群。为了扩大对消费者的影响力和知名度，可以定期组*织消*费者到你的基*地上去参观，去体验你的生产过程，告诉他们，你的产品是是绿色的，生产过程是无*害的。同时你还可以让你的产品可追溯，如标明产品出园日期、种植地方、种植者、种植者电话、温馨提示等（这是为了让消费者感觉你的产品来*源可靠，可以信任！）。这一点上，我认为采用种养结合、猪沼菜（果）、绿色防控等模式、方式的生态绿色循环农业（主要是减少化肥、农药使用）是方向。
（二）让城里人到乡下来。现代农业，最赚钱的是让城里人来观光、休闲、采摘，来购买你的产品，来吃，来住，来体验！要让他们来，创意很重要！有创意都有吸引力。这方面建议你去网上搜*索一些关于乡村旅游、休闲农业、创意农业等文章看看（推荐你网上搜*索“北京草莓采着吃”、“桃醉城乡”等等，不错的创意案例，相信会让你耳目一新），也可以购买这方面的书。

以上一些内容或许你现在用不到，但如果你要相在农业上有所成，甚至有大成，现代农业的发展趋势和区别于传统农业的发展思路、模式你必须要了解。一句话：思想有多远，才能走多远。
农村是块热土，农业是朝阳产业，农业是永远不会被淘汰的产业，用现代农业的眼光发展农业，前途光明，大有可为！祝你事业顺利，财运旺旺，日子甜甜！

③ 什么是土地融资

土地抵押是目前各种融资类项目的核心风控措施之一，由于抵押土地的类型各异（包括出让地、划拨地、储备地等），处置方式也不尽相同，故对土地抵押问题的探讨就显得极为必要。
一、土地抵押的客体是土地使用权
根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。所以，我国的土地从所有权的角度讲，分为国有土地和集体土地。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四的规定：土地所有权不得抵押。所以，目前我们所讲的土地抵押，实质上是指土地使用权的抵押。
二、具体的土地使用权能否抵押取决于法律规定
根据土地所有权的不同，土地使用权首先被分为国有土地使用权和集体土地使用权，法律对两者有着明显的区分，从而形成了所谓的土地二元结构。
1、国有土地使用权
国有土地使用权包括国有土地建设用地使用权和国有土地承包经营权。所谓的国有土地建设用地使用权，是指在国有土地上从事房屋和其他地上物建设的权利。所谓国有土地承包经营权，包括家庭承包经营权和国有四荒地土地承包经营权。
上述建设用地使用权根据取得方式和权力内容的不同，又可以进一步细分为出让土地使用权、划拨土地使用权。出让土地使用权，依据招拍挂或者协议方式取得，有一定的期限和用途限制，可以依法转让、抵押，是目前最为自由的土地使用权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条、第二十四条及《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第六条的规定，划拨土地使用权，是指特定的国有企业或者公共事业单位、机关等，以无偿的方式从国家取得土地使用权，该类土地使用权，权利主体具有特殊性，权利本身没有期限的限制，但是土地使用权不得私自转让和抵押，其抵押，须经土地主管部门同意和审批，并且在实现抵押权时，需要补交土地出让金。
国有土地用于农业用途的，土地使用人取得的土地使用权被称为国有土地承包经营权，其权利内容与集体土地承包经营权没有区别。根据《物权法》第一百八十条、第一百八十四条，家庭承包经营权，至少耕地的家庭承包经营权，被允许转让，但严禁抵押。四荒地的承包经营权，则可以自由转让和抵押。

④ 土地金融的性质

土地金融的特点
土地金融与其他部门金融不同,有以下特点。
1.土地金融是有担保的金融土地金融属于长期信用,因此要以土地进行抵押为融资提供担保。担保包括人的担保(即信誉担保,具法律效力)和物的担保。人的担保,通常是由信誉卓著或资本雄厚的第二人(可以是个人或企业)为债务人的债务清偿提供担保,当债务人不能履行贷款合同时,该第三人具有代为履行偿还贷款的责任;物的担保,就是以特定的财物为借款人债务的履行作担保,当债务不能履行时,债权人有权行使该担保物权,无论债务人是否还负有其他债务或是否将该担保物转让他人，都能从该担保物权的执行中获得债权的优先清偿。其中,人的担保较为方便,物的担保比较安全。两种担保可选择其一,也可同时采用。台湾学者纪伟就说,要取得融资,必有为人所信赖的基础,此基础不外人与物,个人生命及工作能力有限,短期尚足为信用基础,若就长期而论,则非土地及其定着物不可,因此,土地金融的债权必须以物,即以土地及其定着物作担保。但通常,出于土地金融的安全性考虑、往往是二者同时采用,如英国的房地产抵押贷款,除考察抵押物的价值外(即物的担保),还非常重视对债务人偿还能力.(即人的信用)的考察;而美国大部分的抵押除了要求房地产的担保外, 还须有政府担保机构的担保。当人的担保和物的担保同时并存时,原则上应先行使担保物权,因为人的担保属债权范畴,而物的担保属物权范畴。
2.土地金融以抵押权为基础土地金融以土地抵押为前提,以土地抵押权的设立为开始,并以抵押权的注销(债权如期清偿时)或执行(债权不能清偿时)为结束。中国台湾学者黄通强调:抵押权实为不动产金融之基础。①所谓抵押权,就是抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权,即债务人或第三人不转移对其财产的占有,将该财产作为债权的担保,当债务人不能履行债务时,债权人拥有从其抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款中优先受偿的权利。
抵押权具有以下主要特点:(1)抵押权属于担保物权,其作用仅仅是为了担保债权的清偿,因此抵押权从属于债权而存在,并将随着债权的清偿而消失。(2)抵押权担保的债权具有优先受偿权。即当同一债务有多项债权时,抵押权所担保的债权必须优先清偿。(3)用益物权可设立抵押权,抵押标的除了完全物权即所有权外,用益物权如使用权等也可设立抵押权。
在我国,可以抵押的房地产有:(1)依法获得的出让土地使用权;(2)依法获得的房屋所有权及其土地使用权;(3)依法获得的期房所有权②;(4)依法可抵押的其他房地产。以出让土地使用权抵押的,抵押前原有的地上房屋及其他附属物应当同时抵押;以出让土地使用权地上的全部房屋抵押的,该房屋占有范围内的土地使用权也随之抵押;以出让土地使用权地上的部分房屋抵押的,该房屋相应比率的土地使用权随之抵押;期房所有权抵押时,必须符合房屋预售和建筑承包管理的有关规定。
不能抵押的房地产包括:(1)权属有争议的房地产;(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;(3)列入文物保护范围的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产;(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;(6)未依法登记领取权属证书的房地产;(7)未经中国注册会计师确认巳缴足出资额的外商投资企业的房地产;(8)行政机构所有的房地产,政府所有、代管的房地产;(9)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律允许抵押的除外。
3.土地金融一般要实行证券化一般地说,土地金融和其他金融一样,其负债大多为期限较短、流动性较强的短期负债,但其资产则具有期限较长、额度较大的特点,当该项信贷资产规模占银行信贷资产总量的比重达到一定比例,通常为25%~30%时,银行便可能面临资金的流动性风险。为了使这部分长期资产短期化,即使资产具有流动性,有必要对房地产抵押贷款进行证券化。
房地产的证券化包括:(1)房地产本身或所有权(在我国为土地使用权和房屋所有权)的证券化,就是将房地产本身的价值或产权进行小额分割,并以证券的形式表示,使大额的不易流动的土地和房屋价值具有了较好的流动性;(2)房地产抵押债权证券化,是将期长额大的抵押债权进行小额分割,以有价证券的形式,通过资本市场进行融资,使得长期的抵押贷款资产具有了很好的流动性。
4.土地金融具有较强的政策性土地金融是受政府政策干预较强、获得政府补贴较多的金融部门。一方面,农业土地利用、城市规划、都市发展计划、产业政策等对土地金融有诸多限制;另一方面,城市居民住房问题的解决,关系到社会的安定团结和政局的稳定,因此政府通常要透过房地产金融部门,通过各种奖励、补贴或税收优惠等手段,来支持购房贷款的发展,从而实现居民的安居乐业。
5.土地金融业务成本较高,但收益较好一般讲,一宗房地产抵押贷款一般需要经历:借款人资信调查、房地产抵押物估价、抵押物保险、抵押权的设立到注销,有时还需执行抵押权(当债务不能履行时);在这一过程中,需要和土地管理部门、产权登记机关、保险机构、评估机构等部门进行联系;需要有相关知识的专业人员协作,如:土地估价师、资信评估人员、律师、会计师、经纪人等的配合,因此,操作较为复杂,这使得土地金融的经营成本较高。但另一方面,因其涉及的步骤较多,使得房地产金融的业务派生性较强,即可带动一些银行中间业务的发展,为金融部门带来了可观的手续费收入。
土地金融的种类
土地金融包括市地金融和农地金融。
市地金融 市地金融就是围绕城市土地及其建筑物的开发、经营和消费所进行的资金融通,包括:(1)房地产取得金融是对购买土地或建筑物(包括住宅)所进行的资金融通;(2)房地产改良金融是对土地及建筑物开发、建造所进行的资金融通;(3)房地产经营金融是对土地及建筑物的经营,如租赁经营进行的资金融通。
农地金融农地金融是围绕农地开发、生产、经营所进行的资金融通,包括:农地取得金融是对购买或租赁农地进行的资金融通;(2)农地改良金融是对农地的开垦、整治、农田水利、土壤改良等所进行的资金融通;(3)农地经营金融是指对购买牲畜、肥料、农机具以及进行农业经营活动进行的资金融通。农地金融与市地金融相比,期限较长,盈利性较差,风险较大,政策性较强,所以通常由政策性专业银行经营,并需国家以信贷的途径提供补贴。本章以市地金融为主要对象。
在美国,根据资金融通对象的不同可将房地产金融分为购屋金融(mortgage)、收益性房地产(incomeproperty)金融、土地开发(landde-velopmmt)金融和建筑(construction)金融四种。
(1)购屋金融是指围绕居民购买住房所进行的资金融通,也称个人住房抵押贷款,是房地产金融的重要内容。
(2)收益性房地产金融是围绕投资者购买经营性房地产(也称非住宅类房地产),如商场、写字楼、厂房等所进行的资金融通。投资者购买收益性房地产不是用于消费,而是作为投资,在买入和卖出之间获得差价利润,或用于出租经营获得租金收入,或作为固定资产用于生产经营活动。这类房地产融资因其偿还贷款的资金来源主要为经营收益,因此,对其偿还能力的考察与个人住房贷款不同,应更为谨慎。
(3)土地开发金融是围绕土地开发,如七通一平,三通一平等所进行的资金融通。其现金量具有根据工程进度分期投入、一次收回的特点,期限通常在1~2年,但大面积成片开发的期限有时较长。
(4)建筑金融是围绕房地产开发、建设所进行的资金融通。其现金流量也有分期投入、一次收回的特点。有时建筑物和土地开发融资是不可分的,在我国称房地产开发企业融资。另外,因后三种房地产金融形式贷款时间较短,盈利性强,并多由商业银行给予贷款,所以也常归为商业(commercial)信贷一类。
根据有无中介机构的参与,可将房地产金融分为房地产间接金融和直接金融。间接金融是指借款人通过金融机构(如银行)获得资金融通,金融机构并非真正的资金供给者,而是资金供需双方的桥梁,故称间接金融;直接金融是指借款人直接通过有价证券,从投资者手中筹集资金的活动。借款人包括个人和法人。个人为了购买、建造或修葺自用住房而向银行申请贷款;法人主要包括房地产开发公司及其他购买房地产的非房地产企业客户。房地产开发公司通常是为了获得房地产取得、开发或经营资金而向银行申请贷款或通过资本市场进行融资,非房地产企业的客户主要是为了购置用于生产经营的固定资产或出于投资的目的而向银行申请贷款或通过资本市场融资。以上的融资行为构成了房地产金融一级市场。当个人住房贷款在使银行的信贷资产可能面临流动性风险时,银行有可能将个人住房贷款从其资产负债表中移出,以证券的形式出售给二级市场的投资人,通常为机构投资者,以便迅速收回资金,改善其信贷资产的流动状况;而法人通过资本市场融资发行的有价证券也可在投资人之间进行转移。以上构成了房地产金融的二级市场。

⑤ 允许农村土地承包经营权向金融机构抵押融资可能带来什么问题

试着探讨一下，说的不一定对4个问题总结起来分别可从权能层面、法律层面、权证层面和技术层面来展开探讨，下面依次：

1、权能问题。

土地承包经营权是一项特殊的用益物权，起源于1978年安徽凤阳小岗村搞家庭联产承包责任制的“创造”，解决了中国的吃饭问题，当时的承包期限是20年，1998年有效期到了，搞了二轮延包，这次期限是30年，到2028年(流转及抵押应不得超过该年限)。从权能来看，土地承包经营权(一个完整的词汇，一个独特的概念，一项特殊的权利)是用益物权，不具备权属性，从四项基本权能来看，应该是使用和，并没有权，因为权归集体。正因为没有权，所以也没有处置权。因其权为集体产权、且为用益物权的独特性质，从狭义来说，目前尚不存在以其他客体的经营权为抵押物的融资方式。但是从广义来说，还有水域滩涂养殖权、水利设施使用权等与其有一点类似，然而却又不同。

2、法律问题。

土地承包经营权抵押贷款，从法理上来说是站不住脚的。《物权法》、《担保法》、《土地承包法》对耕地、自留地、集体机动地、宅基地的抵押有限制性条款。明确的是《人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》
第十五条“承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，应当认定无效。”这等于是说“农村土地承包经营权”是无效抵押物。这基本就把以家庭承包方式获得的农村土地承包经营权进行抵押贷款的路彻底封死了。但是：中国人民银行
《中国银行业监督管理委员会关于加快推进农村金融产品和服务方式创新的意见》(银发〔2008〕295号)提出：(二)创新贷款担保方式，扩大有效担保品范围。鼓励金融机构根据试点地区农业发展情况和农村经济特点，依照相关法律，进一步扩大农户和农村企业申请贷款可用于担保的财产范围，积极规范和完善涉农担保贷款业务操作流程，建立健全涉农贷款担保财产的评估、管理、处置机制。按照因地制宜、灵活多样的原则，探索发展大型农用生产设备、林权、水域滩涂使用权等抵押贷款，规范发展应收账款、股权、仓单、存单等权利质押贷款。原则上，凡不违反现行法律规定、财产权益归属清晰、风险能够有效控制、可用于贷款担保的各类动产和不动产，都可以试点用于贷款担保。积极推进和完善多元化的农村信贷担保体系建设，鼓励各类信贷担保机构通过再担保、联合担保以及担保与保险相结合等多种方式，加大对农村的融资担保服务。中国人民银行
《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》(银发〔2009〕92号)提出：稳步推进农村融资性担保体系的建立和发展，有效完善农村信贷风险分担机制，扩大农村有效担保物范围。大力开发符合农村实际特点的“信贷+保险”金融服务新产品。支持政策性金融加大对农业开发和农田水利等农村基础设施建设的中长期信贷支持。有条件的地方可以探索开办土地经营权抵押贷款。《中国银监会厅关于做好2013年农村金融服务工作的通知》(银监办发〔2013〕51号)提出：探索扩大农户、农民专业合作社和龙头企业等借款人可用于担保的财产范围，创新各类符合法律规定和实际需要的农(副)产品订单、保单、仓单等权利以及农用生产设备、机械、林权、水域滩涂使用权等财产抵(质)押贷款品种。支持在法律关系明确地区探索开展农村土地承包经营权、宅基地、农房等抵(质)押贷款业务。此外，党的十八届三中全会《中共关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出：“赋予农民对承包地承包经营权抵押、担保权能”;2014年一号文件也明确“允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。”国务院厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》(国办发〔2014〕71号)：现阶段通过市场流转交易的农村产权包括承包到户的和农村集体统一经营管理的资源性资产、经营性资产等，以农户承包土地经营权、集体林地经营权为主，不涉及农村集体土地权和依法以家庭承包方式承包的集体土地承包权，具有明显的资产使用权租赁市场的特征。2015年一号文件：做好承包土地的经营权和农民住房财产权抵押担保贷款试点工作。所以土地承包经营权抵押处于一种法律有障碍和政策鼓励的两难之中。为什么会鼓励，我想是部分地区城镇化进程导致农民数量减少导致土地抛荒，而细碎的家庭分散经营虽然曾在特定历史时期做出过的贡献，但是当下已然不适合现代农业发展要求。集约土地规模化经营和发展现代农业，这就需要资金支持即农村金融支撑，而从事农村经营的主体缺少融资渠道(主要是抵押物担保物匮乏)的困境所致。为了解决法律障碍和政策鼓励、现实需求三者间的困境，各方可谓绞尽脑汁：以上出现了几种提法尤其值得注意：一是人行提出的”土地经营权“二是银监会提出的”农村土地承包经营权”三是三中全会起草组提出的“农民对承包地承包经营权”四是一号文件提出的“承包土地的经营权”五是国办(中农办)不久前
独辟蹊径
提出的“农户承包土地经营权”从权能上说，以上说的其实是一个东西，即“农村土地承包经营权”除了银监会比较憨厚，其他的提法都有规避与现有法律冲突的考虑。这个事情的发展大致就是这样的，但是又有了新的发展，那就是2014年底中共厅、国务院厅印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》中正式明确提出
农村土地权、承包权、经营权的“三权分置”前面说过“土地承包经营权”是一个完整的词汇，一个独特的概念，一项特殊的权利是一项用益物权，但是由于土地流转的现实，在实质上，对这项权利又进行了“瓜分”：流出方保留承包权，流入方只有经营权。这个问题说到这里已经基本说清楚了。

3、权证问题。

关于土地承包经营权确权颁证。这里要明确一个重要问题，即抵押的到底是“农村土地承包经营权”，还是流转后“承包土地的经营权”即“三权分置”提出的，是承包权还是经营权?前面已经说清楚了，在土地法、承包法没改之前(改法后，后面说法就不成立了)，现阶段，将农户土地承包经营权证抵押是违法的，可以操作的是流转后的经营权。问题中所提出的“用于抵押的权证”，和“《关于加快发展现代农业
进一步增强农村发展活力的若干意见》提出 5 年内完成农村土地承包经营权确权颁证”严格来说，并不是同一个证。花开两朵各表一枝，先说这个《关于加快发展现代农业
进一步增强农村发展活力的若干意见》提出的5年完成的这个农村土地承包经营权确权颁证这个证其实一直都有，网上随便找个图。日期是1998年，二轮延包的年份，这个证作为农户承包土地的权属证明，在全国大多数地方基本都确权到位了。既然都有了，二轮延包又没有结束，那么现在为什么又要颁这个证呢?新颁的证和老证有什么区别呢?这些问题我看不太清楚，但是我们可以找一个角度来管窥蠡测一下在《2009年国土资源公报》中，国土资源部曾解释称，“(2009年)耕地、建设用地等数据，待第二次全国土地调查全面完成后另行发布”。第二次全国土地调查启动于2007年，历时三年，2009年底基本结束。但是，调查结果迟迟未公布。2012年12月，国土资源部曾发布通报称，2011年，中国耕地保有量为18.2476亿亩，全国耕地净减势头得到有效控制，且自2009年以来，全国耕地保有量连续三年保持在18.24亿亩以上。但是，该数据并未体现在《2011年中国国土资源公报》中。《2013中国国土资源公报》显示，2012年中国耕地保有量为20.27亿亩，2009年以来连续四年耕地保有量超20亿亩;而近年来，中国政府一直强调18亿亩耕地红线不能突破。(国土部：中国现有耕地超过20亿亩来源2014年04月22日
16:29 来源于
财新网)。简而言之就是家当没搞清楚，守了好些年的18亿亩耕地红线，国土部一普查，发现不但没减少，还“凭空”多了2亿亩出来。18亿亩我推断就是根据上面红本本的登记数据统计出来的，多出2亿亩并不奇怪，仔细看红本本上的内容就可以发现，一是测量技术先进了，国土部是拿卫星测的，原来农村是用步量的，田埂啥的都没算，误差太大;二是承包分地的时候，地有好坏，好地一亩算一亩，拿到差地的人家不干了，私下说好一亩半算一亩，两亩算一亩;三是农业税2006年才取消，没取消之前是土地税，实际占有多，而少登记是可以少交税的，以上种种，导致出入。回过头我们来看看这个老证，四至不清(四至处为空白，且并未附四至图)，面积不准(长宽处为空白，面积数据度以现在的要求标准来看很可能是不够的)，过于简陋。台面上来说，这对于“不可逆城镇化”调整土地涉及的问题、粮食保护耕地红线问题、保护农民权益问题、土地适度规模经营土地流转等工作开展不利。台面下来说，政府征地成本、工商资本流转成本、农户流租金收入等等，这些可都是真金白银的问题啊，此外承包地几十年历史积累矛盾也很突出，但是这个是马蜂窝就不捅了。如果因为四至和面积都搞不清楚，进而产生争议，总得拿个证明的东西出来吧，这时候这个本子就不够用了。现阶段的确权颁证，是的证，的具体标准我没去查，四至都要到用GPS定位，要附图，每块地还有的编号。目前很多试点都已经开始搞，但是有难度，主要集中在一是确权成本太高，很多地方希望用国土部门的技术手段来测，但是一亩要四五十元(国家只配套10元一亩地)，还有人力成本和工本费等等，随便搞下就是千万上亿的成本，钱从哪来?二是农户意愿，有的实际占有比老证上占有面积大，这一测，会如何变动，心里在打鼓。三是基层也畏难，入户调查、户籍台账等，而且农村的土地矛盾大了去了，翻烧饼吃力不讨好。进程方面，2014年山东、四川、安徽3个省和其他省区市的27个县进行了整体试点，不少地方还结合实际扩大了试点范围。截至2014年底，全国1988个县(市、区)开展了试点工作，涉及1.3万个乡镇、19.5万个村，试点覆盖面积3.3亿亩。2015年又新增江苏、江西、湖北、湖南、甘肃、宁夏、吉林、贵州、河南等9个整省试点，据悉有些试点已经探索出一些价格量又足的办法来，既符合部里的规程标准，又能控制成本。所以考虑到事情的难度5年完成并不夸张。第二个证就是用于抵押的证，即使用权证，主要是农地流转后，给流入方发一个证，证明他的使用权利，当然，如果没流转的也可能给农户再发一个使用权证，这个证目前全国没几个地方发，个别地方在搞试点探索发了这个证(封闭试点网上没找到图)，一般是政府发，仅处于探索阶段。

4、操作层面的问题。

土地承包经营权抵押融资过程中可能遇到什么问题?三个方面，一是政策法律层面，二是技术层面，三是风险层面。政策法律层面主要是法律法规限制，金融机构开展起来有顾虑，而且直接影响申请强制处理抵押物时是否能得到法院支持。技术层面主要是指抵押物要估价，抵押物值多少钱?现阶段农村资产资源缺乏专业评估机构和人员，还未建立农业评估的行业标准，抵押物价值认定困难，现在很多地方都评估了，但是价值认定是否合理值得商榷，评的太低，农户贷不到几个钱，评的太高，银行不认。还有就是登记部门和银行是脱节的，比方一块地不但有土地承包证，种了树后又去办了个林权证，挖了个坑办了水域滩涂养殖证，同一块地理论上可以用不同的权证在不同银行反复抵押，这就跟房地产市场不健全的时候开发商一房多卖类似。而这个地是否已经抵押过，银行现阶段根本查不到，有一物多抵风险;风险层面说到底是的问题，一是缺乏抵押担保机构，谁愿意来担保，谁来兜底?况且担保公司不是慈善企业，是要收费的，也会变相增加融资成本，如果成本过高，这个融资就会失去意义。因此如何担保这个是核心问题。二是农业保险覆盖太低，加大了银行风险;三是抵押物处置难，即使法院支持，因缺乏公开有效的市场，这个抵押物的流动性太差，执行成本很高。概而言之，银行需要独立承担风险，缺乏风险分散机制。

⑥ 用农村土地确权证哪些银行可以贷款

可以在农信社和农业银行贷款。

可以像农村商业银行也就是农村信用社或者农业银行申请抵押贷款，有了确权证，可以有效的证明农民手里有多少地、承包期限是多久，在确权证上显示的一清二楚，这样农民在用土地确权证申请贷款的时候就方便了很多，因为这个证件可以证明自己手里的资产。

过去，农村的土地和房屋属于集体性质不能进行抵押贷款，以后农民朋友手里的土地确权证可以和城里的房产证一样到银行融资贷款。

(6)四川农业土地融资扩展阅读：

由于农村土地和房屋的集体所有性质，一直无法进行抵押，农民想要贷款非常困难。现在，土地确权证可以和城里的房产证一样进行使用。想创业的、有资金困难的，都可以到银行申请抵押贷款。

农村土地经营权抵押贷款对象为从事农业生产经营的组织或个人。也就是说不管你是不是农民，只要你手里有土地，就可以贷款。具体要求：

（1）土地确权的地区，要有农村土地承包经营权或农村土地承包流转经营权证等证件。

（2）没有完成土地确权的，需要土地承包或流转程序合法，行为规范。

（3）未改变土地的农业用途。

（4）抵押土地所在的村集体经济组织及流出方同意抵押并在贷款无法归还时进行处置。

⑦ 四川省“十二五”农业和农村经济发展规划的规划背景

（一）“十一五”主要成就。
“十一五”是我省经济社会发展极不寻常、极不平凡的五年。在省委、省政府的坚强领导下，我省克服了“5·12”汶川特大地震以及高温伏旱、低温雨雪冰冻、严重暴雨洪涝泥石流等自然灾害的影响，积极应对国际金融危机和食品安全事件的冲击，农业农村经济保持了健康快速发展势头，取得了显著成就。
1.农业综合生产能力稳步提升。“十一五”期间，全省新增有效灌溉面积236万亩，建设高标准农田854万亩，建成畜禽标准化规模养殖小区14343个，主要农作物耕种收综合机械化水平达到31.5%，农业防灾减灾能力进一步提升。2010年，全省实现农业增加值2482.9亿元，年均增长3.3%。粮食连续4年增产，油菜籽产量连续9年创历史最高水平，肉类总产量年均增长1.54%。
2.农民人均纯收入大幅度增加。2010年，全省农民人均纯收入达到5140元。“十一五”期间，农民人均纯收入年均增长12.9%，是我省农民收入增长最快的时期之一。劳务经济成为农民增收的突出亮点。2010年，全省农村劳动力转移输出2245.9万人，实现劳务收入1757.87亿元，年均增长19.5%。
3.农业产业化经营进入新阶段。2010年，全省规模以上农业产业化龙头企业达到3223家，比2005年增加1476家。全省农民专业合作经济组织发展到24131个，比2005年增加10531个，其中农民专业合作社14127个。农业产业化经营主体带动农户面达到57%。
4.农村民生得到显著改善。“十一五”期间，新改建农村公路12.7万公里，新建户用沼气池263万口，改造农村电网10.42万公里，维修农村义务教育学校校舍危房面积840万平方米、村卫生室2675所，改造农村危房40.2万户，解决了1717万人饮水不安全问题。扶贫开发力度加大。地震灾区农村灾后重建任务基本完成。
5.新农村建设实现新突破。“十一五”期间，新农村建设示范片连片发展优势特色种植业2884万亩，新增规模养殖户4万户，新建、改建、扩建和风貌功能改造56万户，建成新村（聚居点）2614个。农村环境综合整治初显成效。全省新农村建设形成了省市县三级联动、连片推进、以片带面的格局。
6.农村综合改革不断深化。全省乡镇机构改革基本完成，“乡财县管”财政管理体制广泛推行，农村义务教育经费保障机制初步建立，集体林权制度改革主体任务基本完成，统筹城乡综合配套改革取得根本性突破。
专栏1“十一五”农业农村经济发展规划主要指标完成情况（略）
（二）主要困难和挑战。
我省农业农村经济由于历史欠账多，二元结构明显，体制机制方面的深层次障碍未突破，农民增收长效机制尚未健全，“十二五”时期农业农村经济发展面临的困难和挑战不可低估。
1.农业农村基础设施依然薄弱。骨干水利工程少，渠系配套差，中低产田土比重大，旱涝保收面积仅占耕地面积的30%。沙漠化、石漠化、荒漠化等水土流失面积达22万平方公里。防洪工程建设滞后。自然灾害频繁，应对自然灾害能力较弱。农村环境污染严重，环保基础设施薄弱。
2.现代农业发展水平有待提高。农业集约化水平和农民组织化程度还较低，土地零碎、经营分散，产业化水平不高。农产品精深加工、综合开发利用能力不足，农产品加工率还不高。农业科技服务体系、社会化服务体系和质量安全体系还不适应农业现代化的要求。
3.农村基本公共服务仍然不足。农村教育水平普遍较低，医疗卫生条件差，上学难、看病难等问题在一些地方还未完全解决。农村养老、最低生活保障、社会救助水平不高，农村公共文化服务体系尚不健全。农村扶贫开发任务依然艰巨。
4.农村体制创新力度还需加大。农村土地经营机制、农业多元化投入机制不健全，农村融资机制尚未有效建立，农产品流通体系建设不足等问题仍未从根本上解决；农村综合配套改革仍需深化，农村社会管理体制不完善，农业社会化服务体系和社会保障体系不健全。
同时，在当前农业农村经济发展新形势下，农业战略性资源短缺矛盾更加突出，农村人口老龄化问题日趋凸显，农产品质量安全问题压力不断加大。这些新的困难和挑战，需要我们在“十二五”时期采取新的举措去应对。
（三）机遇和有利条件。
“十二五”时期，我省农业农村经济发展更面临着难得的历史机遇和有利条件。
1.国家对“三农”支持力度加大。自实施“以工促农、以城带乡”发展战略和扩大内需政策以来，国家出台了一系列强农惠农政策，形成了比较系统、完整的农村改革发展政策体系。“十二五”期间，中央将进一步调整国民收入分配格局，加大对农业发展和农村民生工程的投入力度，农业农村经济发展的环境向好。
2.区域经济格局的调整优化加快。随着新一轮西部大开发、成渝经济区建设、民族地区跨越发展、革命老区和贫困地区加快发展等国家战略的实施，以及全省工业化、城市化进程的加快，我省作为全国粮食主产区、农业大省和西部重要农产品生产加工基地，推进农业现代化，加快农业农村经济发展大有可为。
3.农村经济体制改革进程加快。我省农村经济体制改革正稳步推进，统筹城乡综合配套改革试验区（市）的试点、农村产权制度改革、农村居民点整合、乡村行政管理体制调整、农村社会管理的加强，将为农业规模化生产、区域化布局、集约化发展、产业化经营和新农村建设的成片推进创造良好的体制机制条件。

⑧ 农业耕地能办贷款吗

可以抵押贷款。
土地流转新政策
1、加快土地确权
土地确权登记意义深远，确权以后有利于土地流转。明晰集体土地财产权，加快推进农村集体土地确权登记发证工作任务十分紧迫繁重，推进农村集体土地确权登记发证工作是维护农民和土地流转者权益、促进农村社会和谐稳定的现实需要。通过农村集体土地确权登记发证，有效解决农村集体土地权属纠纷，化解农村社会矛盾，依法确认农民土地权利，强化农民特别是全社会的土地物权意识，有助于在城镇化、工业化和农业现代化推进过程中，切实维护农民权益。
2、规范土地流转
但目前土地流转存在农民自行流转多、报村和乡镇批准备案少，口头协议流转多、签订书面合同少等诸多问题，尽快制定土地流转政策，规范土地流转程序迫在眉睫。各地政府应逐渐严格土地流转管理，规范流转程序，完善合同管理，流转合同标准化，流转期限不得超过第二轮农村土地承包期的剩余年限。一旦土地流转发生纠纷处理难度大，缺乏法律保障。据有关部门提供的数据，近几年各省市因土地流转引发的纠纷，呈逐年上升趋势。
3、基本农田保护制度
中央经济工作的主要任务，第一条就是切实保障国家粮食安全。这就意味着耕地红线要严防死守，18亿亩耕地红线仍然必须坚守，同时现有耕地面积必须保持基本稳定。在农地流转不断扩大及建设新型现代农业的新形势下，国土资源部将会继续执行最严格的耕地保护政策，同时探索新形势下的耕地和基本农田保护政策创新，加大基本农田保护力度，坚持数量质量并重，切实保障国家粮食安全。
4、搭建土地交易平台
伴随着土地流转制度出台，加快了各地相继实施农地流转试点，就直接促进农村产权交易所的成立，为农地入市搭建平台，建立县、乡、村三级土地流转管理服务机构，发展多种形式的土地流转中介服务组织，搭建县乡村三级宽带网络信息平台，及时准确公开土地流转信息，加强对流转信息的收集、整理、归档和保管，及时为广大农户提供土地流转政策咨询、土地登记、信息发布、合同制定、纠纷仲裁、法律援助等服务。
5、土地承包权抵押贷款
2014年号文件已经开始鼓励土地承包经营权抵押贷款，土地流转将是盘活农村资源的契机。一旦土地能实行规范化流转，那么抵押贷款就成为可能，土地就能产生增值。同时让农地在生产、生活中可创造更宽松的经营渠道，激发一批承包大户的积极性。开展农村耕地承包经营权抵押贷款，解决了种植大户因资金短缺不能满足规模种植需要的问题，有效破解了种田大户发展的资金"瓶颈"难题，促进了农业产业集约化经营。而且有助于涉农金融机构探索农村金融产品和服务方式创新工作，加快建立农村现代金融制度，促进了农村地区加快对耕地承包经营权证的颁发进度、完善农村耕地流转市场及健全农业风险保障机制建设等方面的农村体制机制创新，并不断提高农业生产经营组织化程度。
6、城乡统一的建设用地市场
农地入市有两个前提，第一它必须是经营型的建设用地，第二必须符合规划和用途管制。针对已出现的违法违规问题，政府要在夯实土地权能的同时改革征地制度，规范征地程序，建立科学的、多元的征地补偿制度、保障和就业制度。农业创富者们也希望通过转变政府职能，能为城乡土地的流转建立一个统一的交易服务平台。
建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场。并表示，城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。应加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置。
7、推进城镇化建设
在城镇化加速推进的背景下，作为农民财产的重要组成部分，宅基地本可为农民进城提供第一笔资金，但在现有的土地管理制度下，宅基地的流转仍受到诸多限制。允许流转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益。这将解除农村劳动力进城落户的后顾之忧。虽然城镇化将成为中国经济的发展主线之一，但目前宅基地管理依然停留在城乡二元结构的思维框架内。农村宅基地流转的主体既可以是本集体经济组织成员，也可以是其他村集体经济组织的成员，也可以是城镇居民。从物权平等的角度看，限制农村宅基地流转的主体范围缺乏正当依据。
结语：
完善农村土地承包政策，引导和规范建设用地入市，完善宅基地管理，加快推进征地制度改革。稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。2014年两会，农业创富者们期待，土地流转有利于更加高效、经济地利用土地资源。土地流转将促进传统小农经济向规模化、集约化、机械化的现代大农业转型，在这个过程中种植业、养殖业以及其上游的种业、饲料等行业的规模化程度大幅提升，整个行业的市场规模和大企业市场份额都有较大的提升空间。
相关知识：
《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》全文
中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻执行。
伴随我国工业化、信息化、城镇化和农业现代化进程，农村劳动力大量转移，农业物质技术装备水平不断提高，农户承包土地的经营权流转明显加快，发展适度规模经营已成为必然趋势。实践证明，土地流转和适度规模经营是发展现代农业的必由之路，有利于优化土地资源配置和提高劳动生产率，有利于保障粮食安全和主要农产品供给，有利于促进农业技术推广应用和农业增效、农民增收，应从我国人多地少、农村情况千差万别的实际出发，积极稳妥地推进。为引导农村土地(指承包耕地)经营权有序流转、发展农业适度规模经营，现提出如下意见。
一、总体要求
(一)指导思想。全面理解、准确把握中央关于全面深化农村改革的精神，按照加快构建以农户家庭经营为基础、合作与联合为纽带、社会化服务为支撑的立体式复合型现代农业经营体系和走生产技术先进、经营规模适度、市场竞争力强、生态环境可持续的中国特色新型农业现代化道路的要求，以保障国家粮食安全、促进农业增效和农民增收为目标，坚持农村土地集体所有，实现所有权、承包权、经营权三权分置，引导土地经营权有序流转，坚持家庭经营的基础性地位，积极培育新型经营主体，发展多种形式的适度规模经营，巩固和完善农村基本经营制度。改革的方向要明，步子要稳，既要加大政策扶持力度，加强典型示范引导，鼓励创新农业经营体制机制，又要因地制宜、循序渐进，不能搞大跃进，不能搞强迫命令，不能搞行政瞎指挥，使农业适度规模经营发展与城镇化进程和农村劳动力转移规模相适应，与农业科技进步和生产手段改进程度相适应，与农业社会化服务水平提高相适应，让农民成为土地流转和规模经营的积极参与者和真正受益者，避免走弯路。
(二)基本原则
――坚持农村土地集体所有权，稳定农户承包权，放活土地经营权，以家庭承包经营为基础，推进家庭经营、集体经营、合作经营、企业经营等多种经营方式共同发展。
――坚持以改革为动力，充分发挥农民首创精神，鼓励创新，支持基层先行先试，靠改革破解发展难题。
――坚持依法、自愿、有偿，以农民为主体，政府扶持引导，市场配置资源，土地经营权流转不得违背承包农户意愿、不得损害农民权益、不得改变土地用途、不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。
――坚持经营规模适度，既要注重提升土地经营规模，又要防止土地过度集中，兼顾效率与公平，不断提高劳动生产率、土地产出率和资源利用率，确保农地农用，重点支持发展粮食规模化生产。
二、稳定完善农村土地承包关系
(三)健全土地承包经营权登记制度。建立健全承包合同取得权利、登记记载权利、证书证明权利的土地承包经营权登记制度，是稳定农村土地承包关系、促进土地经营权流转、发展适度规模经营的重要基础性工作。完善承包合同，健全登记簿，颁发权属证书，强化土地承包经营权物权保护，为开展土地流转、调处土地纠纷、完善补贴政策、进行征地补偿和抵押担保提供重要依据。建立健全土地承包经营权信息应用平台，方便群众查询，利于服务管理。土地承包经营权确权登记原则上确权到户到地，在尊重农民意愿的前提下，也可以确权确股不确地。切实维护妇女的土地承包权益。
(四)推进土地承包经营权确权登记颁证工作。按照中央统一部署、地方全面负责的要求，在稳步扩大试点的基础上，用5年左右时间基本完成土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题。在工作中，各地要保持承包关系稳定，以现有承包台账、合同、证书为依据确认承包地归属;坚持依法规范操作，严格执行政策，按照规定内容和程序开展工作;充分调动农民群众积极性，依靠村民民主协商，自主解决矛盾纠纷;从实际出发，以农村集体土地所有权确权为基础，以第二次全国土地调查成果为依据，采用符合标准规范、农民群众认可的技术方法;坚持分级负责，强化县乡两级的责任，建立健全党委和政府统一领导、部门密切协作、群众广泛参与的工作机制;科学制定工作方案，明确时间表和路线图，确保工作质量。有关部门要加强调查研究，有针对性地提出操作性政策建议和具体工作指导意见。土地承包经营权确权登记颁证工作经费纳入地方财政预算，中央财政给予补助。
三、规范引导农村土地经营权有序流转
(五)鼓励创新土地流转形式。鼓励承包农户依法采取转包、出租、互换、转让及入股等方式流转承包地。鼓励有条件的地方制定扶持政策，引导农户长期流转承包地并促进其转移就业。鼓励农民在自愿前提下采取互换并地方式解决承包地细碎化问题。在同等条件下，本集体经济组织成员享有土地流转优先权。以转让方式流转承包地的，原则上应在本集体经济组织成员之间进行，且需经发包方同意。以其他形式流转的，应当依法报发包方备案。抓紧研究探索集体所有权、农户承包权、土地经营权在土地流转中的相互权利关系和具体实现形式。按照全国统一安排，稳步推进土地经营权抵押、担保试点，研究制定统一规范的实施办法，探索建立抵押资产处置机制。
(六)严格规范土地流转行为。土地承包经营权属于农民家庭，土地是否流转、价格如何确定、形式如何选择，应由承包农户自主决定，流转收益应归承包农户所有。流转期限应由流转双方在法律规定的范围内协商确定。没有农户的书面委托，农村基层组织无权以任何方式决定流转农户的承包地，更不能以少数服从多数的名义，将整村整组农户承包地集中对外招商经营。防止少数基层干部私相授受，谋取私利。严禁通过定任务、下指标或将流转面积、流转比例纳入绩效考核等方式推动土地流转。
(七)加强土地流转管理和服务。有关部门要研究制定流转市场运行规范，加快发展多种形式的土地经营权流转市场。依托农村经营管理机构健全土地流转服务平台，完善县乡村三级服务和管理网络，建立土地流转监测制度，为流转双方提供信息发布、政策咨询等服务。土地流转服务主体可以开展信息沟通、委托流转等服务，但禁止层层转包从中牟利。土地流转给非本村(组)集体成员或村(组)集体受农户委托统一组织流转并利用集体资金改良土壤、提高地力的，可向本集体经济组织以外的流入方收取基础设施使用费和土地流转管理服务费，用于农田基本建设或其他公益性支出。引导承包农户与流入方签订书面流转合同，并使用统一的省级合同示范文本。依法保护流入方的土地经营权益，流转合同到期后流入方可在同等条件下优先续约。加强农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系建设，健全纠纷调处机制，妥善化解土地承包经营流转纠纷。
(八)合理确定土地经营规模。各地要依据自然经济条件、农村劳动力转移情况、农业机械化水平等因素，研究确定本地区土地规模经营的适宜标准。防止脱离实际、违背农民意愿，片面追求超大规模经营的倾向。现阶段，对土地经营规模相当于当地户均承包地面积10至15倍、务农收入相当于当地二三产业务工收入的，应当给予重点扶持。创新规模经营方式，在引导土地资源适度集聚的同时，通过农民的合作与联合、开展社会化服务等多种形式，提升农业规模化经营水平。
(九)扶持粮食规模化生产。加大粮食生产支持力度，原有粮食直接补贴、良种补贴、农资综合补贴归属由承包农户与流入方协商确定，新增部分应向粮食生产规模经营主体倾斜。在有条件的地方开展按照实际粮食播种面积或产量对生产者补贴试点。对从事粮食规模化生产的农民合作社、家庭农场等经营主体，符合申报农机购置补贴条件的，要优先安排。探索选择运行规范的粮食生产规模经营主体开展目标价格保险试点。抓紧开展粮食生产规模经营主体营销贷款试点，允许用粮食作物、生产及配套辅助设施进行抵押融资。粮食品种保险要逐步实现粮食生产规模经营主体愿保尽保，并适当提高对产粮大县稻谷、小麦、玉米三大粮食品种保险的保费补贴比例。各地区各有关部门要研究制定相应配套办法，更好地为粮食生产规模经营主体提供支持服务。
(十)加强土地流转用途管制。坚持最严格的耕地保护制度，切实保护基本农田。严禁借土地流转之名违规搞非农建设。严禁在流转农地上建设或变相建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅、私人会所等。严禁占用基本农田挖塘栽树及其他毁坏种植条件的行为。严禁破坏、污染、圈占闲置耕地和损毁农田基础设施。坚决查处通过“以租代征”违法违规进行非农建设的行为，坚决禁止擅自将耕地“非农化”。利用规划和标准引导设施农业发展，强化设施农用地的用途监管。采取措施保证流转土地用于农业生产，可以通过停发粮食直接补贴、良种补贴、农资综合补贴等办法遏制撂荒耕地的行为。在粮食主产区、粮食生产功能区、高产创建项目实施区，不符合产业规划的经营行为不再享受相关农业生产扶持政策。合理引导粮田流转价格，降低粮食生产成本，稳定粮食种植面积。
四、加快培育新型农业经营主体
(十一)发挥家庭经营的基础作用。在今后相当长时期内，普通农户仍占大多数，要继续重视和扶持其发展农业生产。重点培育以家庭成员为主要劳动力、以农业为主要收入来源，从事专业化、集约化农业生产的家庭农场，使之成为引领适度规模经营、发展现代农业的有生力量。分级建立示范家庭农场名录，健全管理服务制度，加强示范引导。鼓励各地整合涉农资金建设连片高标准农田，并优先流向家庭农场、专业大户等规模经营农户。
(十二)探索新的集体经营方式。集体经济组织要积极为承包农户开展多种形式的生产服务，通过统一服务降低生产成本、提高生产效率。有条件的地方根据农民意愿，可以统一连片整理耕地，将土地折股量化、确权到户，经营所得收益按股分配，也可以引导农民以承包地入股组建土地股份合作组织，通过自营或委托经营等方式发展农业规模经营。各地要结合实际不断探索和丰富集体经营的实现形式。
(十三)加快发展农户间的合作经营。鼓励承包农户通过共同使用农业机械、开展联合营销等方式发展联户经营。鼓励发展多种形式的农民合作组织，深入推进示范社创建活动，促进农民合作社规范发展。在管理民主、运行规范、带动力强的农民合作社和供销合作社基础上，培育发展农村合作金融。引导发展农民专业合作社联合社，支持农民合作社开展农社对接。允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。探索建立农户入股土地生产性能评价制度，按照耕地数量质量、参照当地土地经营权流转价格计价折股。
(十四)鼓励发展适合企业化经营的现代种养业。鼓励农业产业化龙头企业等涉农企业重点从事农产品加工流通和农业社会化服务，带动农户和农民合作社发展规模经营。引导工商资本发展良种种苗繁育、高标准设施农业、规模化养殖等适合企业化经营的现代种养业，开发农村“四荒”资源发展多种经营。支持农业企业与农户、农民合作社建立紧密的利益联结机制，实现合理分工、互利共赢。支持经济发达地区通过农业示范园区引导各类经营主体共同出资、相互持股，发展多种形式的农业混合所有制经济。
(十五)加大对新型农业经营主体的扶持力度。鼓励地方扩大对家庭农场、专业大户、农民合作社、龙头企业、农业社会化服务组织的扶持资金规模。支持符合条件的新型农业经营主体优先承担涉农项目，新增农业补贴向新型农业经营主体倾斜。加快建立财政项目资金直接投向符合条件的合作社、财政补助形成的资产转交合作社持有和管护的管理制度。各省(自治区、直辖市)根据实际情况，在年度建设用地指标中可单列一定比例专门用于新型农业经营主体建设配套辅助设施，并按规定减免相关税费。综合运用货币和财税政策工具，引导金融机构建立健全针对新型农业经营主体的信贷、保险支持机制，创新金融产品和服务，加大信贷支持力度，分散规模经营风险。鼓励符合条件的农业产业化龙头企业通过发行短期融资券、中期票据、中小企业集合票据等多种方式，拓宽融资渠道。鼓励融资担保机构为新型农业经营主体提供融资担保服务，鼓励有条件的地方通过设立融资担保专项资金、担保风险补偿基金等加大扶持力度。落实和完善相关税收优惠政策，支持农民合作社发展农产品加工流通。
(十六)加强对工商企业租赁农户承包地的监管和风险防范。各地对工商企业长时间、大面积租赁农户承包地要有明确的上限控制，建立健全资格审查、项目审核、风险保障金制度，对租地条件、经营范围和违规处罚等作出规定。工商企业租赁农户承包地要按面积实行分级备案，严格准入门槛，加强事中事后监管，防止浪费农地资源、损害农民土地权益，防范承包农户因流入方违约或经营不善遭受损失。定期对租赁土地企业的农业经营能力、土地用途和风险防范能力等开展监督检查，查验土地利用、合同履行等情况，及时查处纠正违法违规行为，对符合要求的可给予政策扶持。有关部门要抓紧制定管理办法，并加强对各地落实情况的监督检查。
五、建立健全农业社会化服务体系
(十七)培育多元社会化服务组织。巩固乡镇涉农公共服务机构基础条件建设成果。鼓励农技推广、动植物防疫、农产品质量安全监管等公共服务机构围绕发展农业适度规模经营拓展服务范围。大力培育各类经营性服务组织，积极发展良种种苗繁育、统防统治、测土配方施肥、粪污集中处理等农业生产性服务业，大力发展农产品电子商务等现代流通服务业，支持建设粮食烘干、农机场库棚和仓储物流等配套基础设施。农产品初加工和农业灌溉用电执行农业生产用电价格。鼓励以县为单位开展农业社会化服务示范创建活动。开展政府购买农业公益性服务试点，鼓励向经营性服务组织购买易监管、可量化的公益性服务。研究制定政府购买农业公益性服务的指导性目录，建立健全购买服务的标准合同、规范程序和监督机制。积极推广既不改变农户承包关系，又保证地有人种的托管服务模式，鼓励种粮大户、农机大户和农机合作社开展全程托管或主要生产环节托管，实现统一耕作，规模化生产。
(十八)开展新型职业农民教育培训。制定专门规划和政策，壮大新型职业农民队伍。整合教育培训资源，改善农业职业学校和其他学校涉农专业办学条件，加快发展农业职业教育，大力发展现代农业远程教育。实施新型职业农民培育工程，围绕主导产业开展农业技能和经营能力培养培训，扩大农村实用人才带头人示范培养培训规模，加大对专业大户、家庭农场经营者、农民合作社带头人、农业企业经营管理人员、农业社会化服务人员和返乡农民工的培养培训力度，把青年农民纳入国家实用人才培养计划。努力构建新型职业农民和农村实用人才培养、认定、扶持体系，建立公益性农民培养培训制度，探索建立培育新型职业农民制度。
(十九)发挥供销合作社的优势和作用。扎实推进供销合作社综合改革试点，按照改造自我、服务农民的要求，把供销合作社打造成服务农民生产生活的生力军和综合平台。利用供销合作社农资经营渠道，深化行业合作，推进技物结合，为新型农业经营主体提供服务。推动供销合作社农产品流通企业、农副产品批发市场、网络终端与新型农业经营主体对接，开展农产品生产、加工、流通服务。鼓励基层供销合作社针对农业生产重要环节，与农民签订服务协议，开展合作式、订单式服务，提高服务规模化水平。
土地问题涉及亿万农民切身利益，事关全局。各级党委和政府要充分认识引导农村土地经营权有序流转、发展农业适度规模经营的重要性、复杂性和长期性，切实加强组织领导，严格按照中央政策和国家法律法规办事，及时查处违纪违法行为。坚持从实际出发，加强调查研究，搞好分类指导，充分利用农村改革试验区、现代农业示范区等开展试点试验，认真总结基层和农民群众创造的好经验好做法。加大政策宣传力度，牢固树立政策观念，准确把握政策要求，营造良好的改革发展环境。加强农村经营管理体系建设，明确相应机构承担农村经管工作职责，确保事有人干、责有人负。各有关部门要按照职责分工，抓紧修订完善相关法律法规，建立工作指导和检查监督制度，健全齐抓共管的工作机制，引导农村土地经营权有序流转，促进农业适度规模经营健康发展。

⑨ 什么是融资用地

一、土地融资，是金融行业中的经营模式之一，其实质是将土地作为信用抵押，以获取资金维持经营的一种模式，其已经成为国际通用的金融模式。

二、融资用地不等于卖地。

土地融资起源于1998年实行的《中华人民共和国土地管理法实行条例》赋予了我国地方政府出让土地的权力，使地方政府可将土地出让以获得土地出让金、土地税费等收入，并将其作为地方财源的政策支持。

在地方财政收入远远满足不了城市化快速发展需求、土地管理新政策的大背景下，地方政府土地融资则顺运而生。

(9)四川农业土地融资扩展阅读

内部融资方式包括：

（1）企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金（主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成）等资本由企业自有支配、长期持有。

自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。

（2）预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。

参考资料来源：网络-房地产融资

参考资料来源：网络-投融资规划