建设租赁住房融资方案

『壹』 银保监会、住建部：加大保障性租赁住房金融支持力度

据银保监会网站2月25日消息，为进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持，近日，中国银保监会、住房和城乡建设部联合印发了《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》（以下简称《指导意见》）。
银保监会、住房和城乡建设部有关部门负责人表示，《指导意见》坚持以人民为中心、以市场化为导向、以风险可控为前提、以多方协同为保障，提出以下要求。一是发挥各类机构自身优势。国家开发银行、商业银行、保险机构、信托公司等，要充分发挥优势，立足自身业务特点，加大保障性租赁住房金融支持力度。二是把握保障性租赁住房融资需求特点。银行保险机构根据自持类和非自有产权类保障性租赁住房特点，分别提供与需求相契合的金融支持。探索符合保障性租赁住房特点的担保方式。三是建立完善内部机制。银行保险机构要加强组织领导，优化金融服务组织架构，完善激励约束机制，提升保障性租赁住房金融服务专业化能力和水平。四是加强风险管理。遵循审慎稳健和安全性原则，做好融资主体准入管理，把控好项目风险，加强项目后续跟踪管理，严守风险底线。
此外，《指导意见》还支持保险资金通过直接投资或认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式，为保障性租赁住房项目提供长期资金支持。支持保险机构为保障性租赁住房建设运营等环节提供财产损失、民事责任、人身意外伤害等风险保障。支持信托公司等发挥自身优势，依法合规参与保障性租赁住房建设运营。
“银保监会多措并举，引领银行保险机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，进一步加强对保障性租赁住房发展的金融支持。一是支持银行业金融机构发行金融债券，拓宽支持保障性租赁住房的资金来源。二是保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。三是加强风险管控，防范好相关金融风险。”上述负责人表示。

『贰』 如何拓宽公租房 吸引民营资本 融资渠道

(5)长期来看实为“拆东墙补西墙”
公租房通过出售来退出，虽然解了当前部分公租房回收投资的“近渴”，但不具有可持续性。这是因为，由于保障性住房需求很可能不断增加，公租房出售后政府需新建保障性住房，而新建所需资金可能超出公租房出售所得收益，这意味着政府需要投入更多的资金。
总之，虽然出售公租房可在短期内快速回收财政资金，加快财政资金的周转，但财政资金的效率可能是降低的，而且长期来看不具有可持续性。因此，公租房在短期内不应出售;从长期来看，如果保障性住房供需矛盾基本解决，则出于盘活政府沉淀资产及回收财政资金等考虑可出售。
2.3.4小结
公租房作为我国“十二五”期间乃至今后很长一段时间内的民生工程，其投资规模巨大且投资需求持续时间长，但财政可提供的直接支持有限，尚存在很大的资金缺口，需要建立多样化、长期稳定的融资渠道。然而，在公租房不允许出售的政策条件下(这样的政策规定是合理的)，公租房自身的保障性质决定了其投资回报率低、回收周期长，且存在一定的风险，(尤其在起步阶段)难以吸引到以营利为目的的社会资本，公租房投融资遇到的这种瓶颈无疑会阻碍公租房的发展。
2. 4现存问题
从目前来看，公租房建设和运营的投融资仍存在一些问题，既有融资需求的大的客观环境压力，又有项目本身收益特征不满足私营资本要求的“先天不足”。
(1>从资金需求总量上看，公租房建设和运营资金需求量大，现有融资渠道可筹集的资金量有限。以2011年为例，根据2011年政府工作报告，我国2011年将建设1000万套保障性住房，需投资1.3-1.4万亿元。融资渠道方面，中央财政计划补助1030亿元，国家开发银行承诺新增1000亿元保障性住房贷款。住房公积金和土地出让净收益方面，2010年发放493亿元住房公积金贷款，从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金463.62亿元，假设2011年住房公积金贷款和土地出让净收益共投入1000亿元资金，还存在1万亿元的资金缺口需要由地方政府财政、商业银行贷款等其他资金来源填补。如何拓宽资金来源渠道，充分利用私营资本是解决这一矛盾的关键。
(2)从融资周期上看，公租房的资金回收期长，而现有融资渠道的投资周期一般较短。以北京市朝阳区常营公租房项目为例，单方建设成本为_5610元/m2m，按基准利率下浮10%计算，若在月租金付息的基础上，每年还1%的本金，则需要4_5年完成还本付息。①而国家开发银行和商业银行的贷款期限一般为_5年，最长一般不超过10年;国内各种债券的发行期限主要也在10年以内;社保基金和保险资金的投资期限相对较长，但在投资新领域时通常会比较谨慎，缩短投资周期。新都心租房公租房投资回收期长的特征降低了社会资金投资的积极性，如何利用投资期限相对长的社保基金和保险资金，如何实现其他资金的循环使用，以及如何缩短投资回收期是解决这一矛盾的关键。

『叁』 解读｜国务院六大政策支持保障性租赁房

7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，《意见》旨在从土地、资金、金融、税收支持以及优化行政审批等6大方面全方位支持保障性租赁住房的发展，其重点是减轻保障性租赁住房的企业负担，提高企事业单位、租赁企业等市场主体参与保障性租赁住房的积极性。同时，大力增加保障性租赁房源供给，解决新市民、青年人等群体特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为“精准度高、操作性强”是《意见》的突出特点。

赵然指出，此次发布的《意见》落点精准。在需求侧，明确了保障性租赁租房服务的人群、需求特点，对于产品设计、租金设定都提出了相应的要求，充分体现了保障新市民、青年人的决心。在供给侧，政策直击目前保障性租赁住房市场发展的两大矛盾：一是市场供给与需求错配的矛盾，二是市场支付能力有限与保障性租赁住房企业投入大、收益低的矛盾。《意见》提出的“坚持供需匹配”、 “产业园区大力发展宿舍型保障性租赁住房”、“鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房”，都将极大缓解市场供需错配的矛盾。

小户型、低租金满足新市民住房要求

此次《意见》中明确指出，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。

贝壳研究院高级分析师黄卉指出，根据七普数据，2020年我国有3.76亿流动人口，由于普遍收入较低，租赁需求主要以小户型、低租金为主，而市场供给的主体是60-90平方米、租金3000元以上的两居室、公租房供给规模更少，导致新市民、青年人等住房条件较差、寻找合适房源困难，尤其是维持城市运行必不可缺的从事基本公共服务的群体。因此，保障性租赁住房以小户型、低租金为主的房源，未来我国将形成覆盖新市民等群体的住房保障体系，缓解现有租赁住房结构性供给不足的问题，让新市民、青年人等群体特别是从事基本公共服务的群体也在城市中安居乐业。

鼓励多主体参与供给，快速扩大房源规模

《意见》提出，保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。

黄卉指出，新市民、青年人等群体规模庞大，通过调动社会力量的参与，能够高效扩大保障性租赁住房的供给。此前以公租房形式解决无房低收入家庭的租房问题，政府财政压力较大，提供的租赁房源规模有限，借助市场的力量可以盘活市场存量，调动租赁企业积极性，提高保障性租赁住房的供给规模，通过支持专业化、规模化住房租赁企业参与保障性租赁住房，还有利于培育发展成熟的住房租赁市场。

盘活存量，缓解职住不平衡的矛盾

《意见》提及，坚持供需匹配。城市人民政府要摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源情况，结合现有租赁住房供求和品质状况，从实际出发，因城施策，采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给，科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，此次《意见》的目标更加明确化。在以往各地不断推出租赁房源建设目标的基础上，本次政策要求科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布。可以充分有效满足市场预期，并实现租赁房源更加有序上市。

同时，人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，经城市人民政府同意，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

《意见》提出，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

黄卉表示，按照土地相关政策，建设单位应按规定或合同约定使用土地，在变更土地使用性质时需要重新补缴土地价款，此次政策明确在符合条件的情况下，企事业单位闲置用地建设保障性租赁住房，闲置和低效利用的非居住存量房屋改建租赁住房，均不用补缴土地价款，将有效激活企事业单位各类闲置土地，盘活闲置非居住房屋投入到保障性租赁住房中。

加强金融支持，提高租赁企业的积极性

《意见》提出，加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

同时，支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。

此外，给予中央补助资金支持。中央通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助，并综合利用税费手段，加大对发展保障性租赁住房的支持力度。

张波指出，此次《意见》明确提出对租赁企业给予资金和税收支持。例如中央对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，这都将有利于推动多渠道保障、租购并举的住房制度。

值得关注的是，同日，国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，通知明确将保障性租赁住房（包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目）纳入基础设施REITs试点项目。对此，赵然指出，这可视为本《意见》的配套政策，将从资金端为加快发展保障性租赁住房提供援力。

黄卉认为，《意见》出台后，各类保障性租赁住房项目面临的障碍有望突破，适合新市民、青年人等群体特别是从事基本公共服务人员的租赁房源规模扩大，能够有效缓解住房租赁市场供给结构错配的问题。今年是租购并举提出的第七年，随着金融财税政策的落地，保障性租赁住房的融资方式走向多元化，企业经营负担的减轻，未来将形成多主体供给、多渠道保障的成熟的住房租赁市场，能够满足多元化、品质化的租赁需求，各类群体都能够在城市中住有所居，安居乐业。

『肆』 房地产开发商融资的途径和方式

一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。

二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。

四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。

六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。

九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。

十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。

拓展资料：

从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。

『伍』 央行等四部委及浙江：优化对浙江保障性租赁住房的金融支持

中房网讯（苏晓/文） 3月18日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、国家外汇管理局、浙江省人民政府发布《关于金融支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》，进一步深化金融供给侧结构性改革，推动建立与浙江共同富裕示范区建设相适应的金融体制机制，支持浙江打造新时代全面展示中国特色社会主义制度优越性的重要窗口。

此次意见则是从金融的角度，提出31项支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的措施。意见表示，坚持以人民为中心的发展思想，把促进共同富裕作为金融工作的出发点和着力点，以解决地区差距、城乡差距和收入差距问题为主攻方向，更好满足人民群众为追求美好生活而日益增长的金融需求。发挥金融在收入分配、社会保障中的积极作用，推动形成以中等收入群体为主体的橄榄型社会结构。

其中，意见指出，加强住房租赁金融支持。优化对保障性租赁住房的金融支持，在住房租赁担保债券、住房公积金贷款资产证券化等方面先行先试，将符合条件的保障性租赁住房建设项目纳入地方政府专项债券支持范围。支持银行以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供融资服务，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供经营性贷款。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，探索将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。

『陆』 工人宿舍规定多少平方米一个人

这个没有规定一般一个宿舍2人，面积15平面，也有上下床的，没有统一标准

『柒』 房地产开发商的融资方式有哪些

有以下融资方式：
1.自有资金:开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用;必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。:
2.预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家;而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。
3.建设单位垫资:一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”;一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。
4.银行贷款:在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。而近年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面，:房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。银行之所以肯贷款，也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益，最终有限度地给予放贷。当前形势下，银行信贷，对于我国的房地产企业而言，依旧是首选，它便捷，实际经济成本较低，财务杠杆作用大，可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。但由于银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。
5.房地产信托:现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新尔后再与银行贷款充分结合起来就形成了一种新的组合融资模式即信托+银行。:
6.上市融资:上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大投资期限较长上市可以为其提供稳定的资金流保证开发期间的资金需求。从企业规模上看由于上市的门槛比较高,能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买:(借):壳上市进行融资，从而达到增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。
7.房地产资产证券化房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。:资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后，虽然要让出部分收益，但能够迅速得到资金，建立良好的资金投入机制，顺利启动项目;它还有助于房地产投资与消费两方面的实现，依托有价证券作为房地产产权的转移载体，能吸引更多的资金进入这一领域;:同时，基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利能力的判断和市场的预期，这种变动有助于集聚房地产购买力和市场价格发现。2005年12月1日起《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》:正式施行为房贷证券化提供了政策和法律依据。《管理办法》就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面明确作出了规定,为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。
8.联合开发:联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调使双方获得稳定的现金流有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有明确规定即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在:35%及以上。因此对于中型开发企业来说选择联合开发这种方式可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障避免资金链条断裂。多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的对商业特性和商业规律的把握存在着偏差套用住宅开发的模式开发不能将地产商、投资商、经营者、物业管理者有机地结合起来这就会带来巨大的投资风险。联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位并且地产商与经营商强强联合可以通过品牌组合产生经营优势。开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况使其在吸引客流、营造商业气氛上得到保证。
9.开发商贴息贷款:开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款并由开发商补贴一定期限的利息其实质是一种“卖方信贷”。对商业银行来讲通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于房地产开发商来讲委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题实现提前销售。回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金也可直接投入工程建设还能够更好地解决35%的开发商的自有资金短缺难题使他们更容易得到商业银行的开发贷款。:同时，商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材，:购房者感觉更有保证，也刺激了房产的销售。开发商还可根据情况，将今后固定每期可收回的购房按揭贷款抵押给银行，:获得一定比例的现实贷款，:来解决临时性资金需求。这种融资是在销售过程中实现的，安全可靠，但不是所有的开发商都可以尝试的，因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回，所以它仅适合那些有实力、有规模的大型房地产企业，而且开发的项目为高利润、高档次的精品社区。
10.售后回买及回租:售后回买指开发商将自己所开发的物业，出售或典当给贷款机构，以获得大量现金，:用于再投资;同时，在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式，再将该项物业赎回。这里所称的贷款机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构，也可以是资金雄厚的实业公司。售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资，用于连续开发其他项目，还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令，在赎回物业后还能得到产权，:再次销售。这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商，对于盘活资产、启动再投资有着极其重要的作用。但在售后回买过程中会发生两次交易税费，还要付给贷款机构一笔不小的销售价差，以作贷款利息，因而资金成本相对较高，在操作前要缜密分析经济可行性。售后回租指开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来自营或委托他人经营。在售后回租过程中，拥有某项物业的开发商可获利二次：他先出让了该物业的所有权，使开发资金即时变现回笼，以达到减少资金占用和获得销售利润的目的;同时，又保留了对该物业的使用权，以在今后的租赁中长期获得经营收益。:整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报，也就是经营能否达到预先计划的盈利水平，为此在销售之前必须有客观细致、切实可行的经营计划，有值得信赖的委托经营机构，否则就有销售欺诈之嫌。这种方式特别适合开发产品为商用建筑的房地产企业融资，如酒店、商场等。
11.海外融资:海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展;另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高，投入项目后在运作过程中要求规范而透明，而国内一些房产企业运作不规范，所以海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。
12.融资租赁:根据《合同法》的规定房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后由出租人向房地产销售一方购买该房屋并交给承租人使用承租人交付租金。:出租人通过收取租金获得收益在存款利率不断下降的情况下出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。房地产融资租赁与银行贷款相比，具有更简单，快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高，但与银行借款相比，申请过程更简单快捷，另外，租赁条款还可以根据承租人的现金流量需要加以安排，还款方式更具有灵活性，以上特点更有利于房地产企业的健康、持续的发展。
13.非上市增资扩股:——:私募股权融资::受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响，2008年3月20日恒大地产在香港全球公开发售(IPO)未获一家机构认购而被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择了非上市增资扩股，其中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股1.5亿美元，占公司股份3.9%;中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%;德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。
14.夹层融资:夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品在房地产领域常常是对不同债权和股权的组合处于公司资本结构的中层具有灵活性高、门槛低的优势。近年来欧美的抵押贷款渠道变窄房地产开发商融资的:15%:至:0%:,是靠夹层融资来补足的。:对于房地产商来说可以根据募集资金的特殊要求进行调整股权进去后还可以向银行申请贷款资金回报的要求适中;:对于项目要求较低不要求“:四证”齐全投资方对控制权的要求较低。对夹层融资的提供者而言还款方式灵活投资风险比股权小;:退出的确定性较大比传统的私有股权投资更具流动性。
15.债券融资:由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例,因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场,采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入且发行成本较高对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。
16.项目融资：所谓项目融资，指以项目的资产、收益作抵押来融资。这种方式具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式来实现融资目标和风险屏蔽的作用。

『捌』 发展保障性租赁住房可享受金融配套等诸多支持政策

太原市推出一系列支持政策，保障《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》落实到位。
土地支持政策方面，村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房，建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款；鼓励企事业单位利用依法取得使用权的土地建设保障性租赁住房，并变更土地用途，变更不补缴土地价款；支持产业园区利用自有用地建设保障性租赁住房；新建普通商品住房项目，在土地出让合同中约定按照住宅总建筑面积配建不低于4%的保障性租赁住房和不低于1%的公租房等。
税费和资金支持政策方面，保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费，所涉及的经营服务性收费在征得相关企业同意后按低限减半收取；利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房项目，在取得保障性租赁住房项目认定书后，办理用水、用电、用气、供暖报装时，用水、用电、用气、供暖价格按照居民标准执行等。
金融配套政策方面，支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放；支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等用于保障性租赁住房建设运营；企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券等。
简化审批流程方面，建立保障性租赁住房联审制度，精简保障性租赁住房项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率；不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续等。
公共服务配套方面，探索租购同权，加快完善相关配套政策，从就业创业服务、出行福利、社会保险、卫生健康等国家规定的基本公共服务方面创新政策。特别是教育方面，对符合条件的承租户子女，可统筹安排相对就近入学。
来源：太原日报

『玖』 国务院办公厅：进一步加强保障性租赁住房金融支持

中国政府网7月2日消息，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。《意见》指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。进一步加强保障性租赁住房金融支持。
《意见》明确，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施。支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。
《意见》明确了六方面的支持政策。在降低税费负担方面，综合利用税费手段，加大对发展保障性租赁住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。
在进一步加强金融支持方面，一是加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。
二是支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。

『拾』 措施更精准 保障性租赁住房获重磅政策加持

为加快发展保障性租赁住房，促进解决好大城市住房突出问题，国务院办公厅日前印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。

多位业内专家在接受人民网记者采访时表示，《意见》提出的措施更精准，保障更有力，让新市民和青年人以相对较低的租金支出解决住房问题，有利于稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，将推动我国住房发展向更高质量的“住有所居”目标大步迈进。

明确加快发展保障性租赁住房的基础制度

首先，《意见》明确了对象标准，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。

此外,《意见》还提出要引导多方参与、坚持供需匹配、严格监督管理、落实地方责任等内容。

具体来看，如“引导多主体投资、多渠道供给”“采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给”“加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督”“要加强组织领导和监督检查，对城市发展保障性租赁住房情况实施监测评价”等。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从《意见》可以看出，保障性租赁住房有以下几方面特征：一是市场化主导，政府给予扶持政策；二是低租金，小户型；三是多渠道供应，以存量为主；四是有良好配套，供需匹配，避免以租代售。

李宇嘉还表示，保障性租赁住房就是要通过政府提供政策扶持，鼓励市场多渠道供应，提供低租金的租赁住房，并以存量低成本空间盘活为主，吸引市场化企业参与。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华表示，大力发展保障性租赁住房，有利于降低中低收入阶层、新市民的住房负担。可以预见，随着集体土地等建设保障性租赁住房的推进，以及共有产权住房供应的增加，大城市普通住宅的价格泡沫也将逐步消减。

多措并举支持保障性租赁住房项目建设

近几年来，全国多地大力推进保障性租赁住房项目建设，《意见》则从简化审批流程、降低税费负担等方面推出了多项精准措施。

在简化审批流程方面，《意见》指出，各地要精简保障性租赁住房项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续。

《意见》提出，不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，不再办理用地手续。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段。实行相关各方联合验收。

在降低税费负担方面，《意见》提出要综合利用税费手段，加大对发展保障性租赁住房的支持力度。利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。

此外，《意见》还指出要给予中央补助资金支持。中央通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。同时，执行民用水电气价格，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

对此，贝壳研究院高级分析师黄卉认为，《意见》出台后，各类保障性租赁住房项目面临的障碍有望突破，适合新市民、青年人等群体特别是从事基本公共服务人员的租赁房源规模扩大，能够有效缓解住房租赁市场供给结构错配的问题。

提高市场主体参与积极性

为解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，《意见》明确，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，主要利用存量土地和房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施；支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。

在进一步完善土地支持政策方面，浙江工业大学副校长虞晓芬在接受采访时表示，《意见》明确了利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、非居住存量房屋和新供应国有建设用地五种建设方式相应的土地支持政策，“尤其是明确利用非居住存量土地和房屋建设保障性租赁住房，不补缴土地价款，力度之大前所未有。”

值得一提的是，《意见》还明确提出，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

“这将充分调动起农村集体经济组织、企事业单位、工业园区、房地产开发企业等市场主体的积极性，盘活土地和房屋存量，形成多主体共同参与、共同供给的良好局面，有利于破解发展保障性租赁住房中普遍面临的项目获取难、土地成本过高、收益难平衡等问题。” 虞晓芬说。

“当前我国住房租赁市场改革将进入新阶段，即从缓解供给不足矛盾转变为结构性调整。”上海易居研究院智库研究中心总监严跃进表示，整体上看，“十三五”时期我国住房制度改革的变化在于明确了住房租赁市场的发展，而“十四五”时期，则是将保障性租赁住房纳入重要改革范围，其市场地位明显上升。

黄卉认为，借助市场的力量可以盘活市场存量，调动租赁企业积极性，提高保障性租赁住房的供给规模，通过支持专业化、规模化住房租赁企业参与保障性租赁住房，还有利于培育发展成熟的住房租赁市场。

差别化对待房地产信贷管理

保障性租赁住房的发展，离不开金融的支持。《意见》指出，要进一步加强金融支持。

具体来看，首先要加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

其次，支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。

对此，严跃进分析称：“对于银行来说，在对保障性租赁住房的信贷支持方面原本是有顾虑的，但《意见》出台后，银行将积极给予保障性租赁住房信贷支持，这也将是银行信贷结构调整的一个重要内容。”

“对于各类租赁企业来说，鼓励经营好的企业尤其是现金流稳定的企业发行债券，这是具有较为积极导向的，能够真正促进企业在租赁业务发展方面的积极性，减少后顾之忧。”严跃进说。

黄卉分析认为，住房租赁企业普遍面临融资渠道窄、融资成本高、税负压力大的问题，此次《意见》的出台将使未来保障性租赁住房的融资环境获得改善，融资难的问题也有望得到缓解。