⑴ 信托项目破产了怎么办我的本金能拿回来吗
信托财产破产隔离保护机制是指委托人或受托人因为出现破产原因而依法被宣告破产后，信托财产并不被划入破产财产范围而进行分配。这一概念包含两个方面的内容，即对委托人的破产隔离和对受托人的破产隔离。
信托破产隔离功能的意义：
（1）完善信托破产隔离职能是保护信托受益人、委托人利益的必然需求。 《信托投资公司管理办法》规定信托投资公司的注册资本不能低于3亿元人民币，但对其可以管理的信托财产规模没有限制。从理论上讲，信托公司破产风险绝对不能说小，而我国政府对金融机构的保护政策不会一直延续，如果上述信托公司经营不善破产，在不完善的破产隔离机制下，信托财产受到冲击，那么彼时受损的必将是也只能是受益人、委托人。
（2）完善信托破产隔离职能是维护信托行业长远发展的需要。 信托行业发展的趋势必然是信托的长期化和规模化。完善的破产隔离机制才能保障信托财产的超然独立性，只有消除了委托人对于信托公司破产可以危害信托财产的疑虑，委托人才会产生设立长期、大规模信托的需求，信托行业健康发展也就有了制度基础与市场基础。
（3）完善信托破产隔离职能是发展资产证券化市场的需要。发达国家在其资产证券化操作中颇为广泛地运用了破产隔离职能。通常的操作方式是，委托人将其资产出售给一家特殊目的载体(SPV)，并以这些资产为支持发行证券。
⑵ 国家那个文件具体明确了信托公司不能设立异地机构
《中华人民共和国信托法》、《金融信托投资机构管理暂行规定》、《信托投资公司资金信托管理办法》明确规定，信托公司不得在注册地之外的异地设立分支机构，不能在注册地以外区域进行产品营销,2012年开始可以在异地进行直接销售,但还是不能设立分支机构
⑶ 为什么有些信托产品能投房地产，而银行贷款却不能
银监会对金融机构的业务有一些明确的规定，银行贷款，用的是储户的存款，属于金融机构用自身的信誉做业务，要严格控制风险，规定严格的贷款条件，涉及房地产的开发投入资金量，报批报建手续的进度，开发与施工企业资质，等等。银行在条件不满足的情况下就不能做贷款业务。而信托公司稍有不同，贷款业务同样受限制，但除此以外还可以做变相帮投资人融资的直接投资、做阶段性的持股安排，只要把资金用途跟委托方说清楚，合同中写明白，其中风险让资金方清楚了解，那么这种业务风险是资金委托方自己承担，信托公司只是业务发现和推荐、管理，并不承担直接业务风险，所以银监会并没有严格限制，也就属于合规业务。
⑷ 西安土地供应，严查房企资金来源，什么操作怕烂尾
土地拍卖市场的行情不太好，疫情严重，所以房地产市场交易情况不景气，土地成交量出现了下滑的情况，很多人出现了观望的情况，新房子的交易量也下降了51%。中华网财经1月30日讯：中指研究院发布《2022年1月中国房地产企业权益拿地金额与面积TOP100》显示，2022年1月，TOP100企业拿地总额837亿元，拿地规模同比下降62.6%。TOP100门槛值为3亿元，较2021年1月下降3亿元，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为66.7%。
⑸ 上海第二批集中供地挂牌48宗，竞买资金不得来自非地产业务
9月13日，上海市发布第二批集中供地公告，合计挂牌48宗地块，总出让面积251.59万平方米。
其中，普通居住用地25宗，出让面积163.15万平方米；征收安置房地块14宗，出让面积68.64万平方米；租赁住房7宗，出让面积15.12万平方米；城中村改造地块2宗，出让面积4.68万平方米。
上海市更新了土地竞买规则，申请人需要遵守房价地价联动机制，并签署理性竞价承诺书；竞买资金必须是自有资金，且不得是来源于非地产业务的资金，竞买主体股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等；购地主体不得改变投资比例，有房企人士称，此举避免了“围标”。
申请人需要签署理性竞价承诺书
上海第二批集中供地将在房价地价联动的基础上，对商品住宅用地实行限价竞价，合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。本批次最高报价一般限定为起始价的110%，申请人需要签署理性竞价承诺书。
具体竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价 一次书面报价”。即先进行举牌竞价，举牌竞价未达到中止价的，以价高者得原则确定竞得人；当举牌竞价达到中止价时，交易转入一次书面报价。一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。
上海土地市场方面介绍，新的竞价规则将价高者得调整为限地价下的相对价高者得，是上海市“稳房价、稳地价、稳预期”的有力措施，进一步深化了房地产调控“一城一策”工作,有利于促进土地市场和房地产市场平稳健康发展。
申请人一经提交竞买申请不得撤回。若地块采用招标方式出让后，已获得投标资格的投标人未在出让文件规定时间内投标的，该投标人须承担相应违约责任；若地块采用挂牌方式出让后，因无人报价或报价均无效导致本地块最终不成交的，则已获得竞买资格的申请人须承担相应违约责任。
竞买资金：必须自有，不得来源于非地产业务
上海根据房地产市场平稳健康发展长效机制的有关要求，对竞买主体的交易资金（即购地资金）来源进行明确的限定。竞买主体的交易资金来源应为自有资金，不得使用包括但不限于银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违反国家有关规定的资金来源缴付土地竞买或投标保证金、定金及后续土地出让价款。
竞买主体股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。
此外，上海市要求，竞买主体申报的用于地块交易的各项资金来源，不得与其他已公告未成交地块的交易资金来源全部或部分重复；也不得与其他已成交地块竞得人、中标人所申报的交易资金来源全部或部分重复。
出让文件显示，竞买人在挂牌期间及现场竞价时的报价均不得超过其申报的自有资金金额，否则报价无效。竞买主体申报的自有资金均须通过签订《商品住房用地交易资金银行监管协议》的方式，由监管银行封存并实施监管，确保在监管期限内自有资金不会被挪作他用，否则视为竞买主体提供虚假文件。
购地主体不得改变投资比例：避免“围标”
上海市规定，成交后需以项目公司进行开发建设的，须在提交申请时注明。
有多位参与过上海土地竞买的房企人士表示，此举防止了“围标”，更考验房企的资金实力，也让房企们更加理性。
有房企人士表示，此前全国各地的土地竞买中多有“围标”发生，有时是在土地竞拍前，有意参与土地竞买的房企会达成约定，在某个合适的价格之下，大家不再进行竞价，由一家房企出面竞得地块，即摘牌，此后，企业有过约定的房企再入股项目公司。
另一种“围标”方式则是，土地竞买过程中，价格到了一定高位，房企们为降低土地价格，获取更好的利润，会与仍在举牌竞价的房企进行商谈，不再加价，大家合作开发。上述房企人士称。
另有熟悉土地竞买的房企人士介绍，“围标”也未必都是好事，也有房企因此吃亏的。该人士介绍，在土地市场过热时，有房企在竞买时约定合作开发某一块地，以降低竞拍的价格，但事后，有些企业可能会冷静下来，认为地价过高，而放弃合作开发，负责摘牌的房企只能独自消化高价地。
独立申请人，所注册成立的项目公司，必须100％独立出资成立。成交后不得进行变更或调整。两家以上的（含两家）多家联合申请人，在联合申请时应当注明各方的投资比例。成交后所注册成立的项目公司其投资主体和比例应与申请时一致，并不得进行变更或调整。
上海首批集中供地平均溢价率5.46%
6月25日，上海首批集中供地收官，55宗涉宅地块共收获出让金约852亿元。其中，31宗涉及普通商品住宅的经营性地块成交总金额约773.8亿元，平均溢价率5.46%，楼板均价19649元/平方米。
出让文件显示，上述31宗地块合计出让面积191.82万平方米，规划建筑面积为393.82万平方米。其中，位于五个新城的地块规划建筑面积约273万平方米，占总规划建设面积的70%。
整体看，31宗涉及普通商品住宅的经营性地块中，20宗地进入一次性报价环节，位于崇明区陈家镇的一宗住宅用地的溢价率突破10%。
“上海创新了竞拍方式，最高溢价也就10%，保证了利润，间接保证了品质；因为采取积分制，筛选了一部分房企，一定程度上看，大型房企更谨慎”，有参与上海土地竞买的房企人士表示。克而瑞表示，上海首批集中供地设置了合理的中止价、最高报价，最高报价仅比出让底价高出10%左右，且并未采用竞配建等方式，在“稳地价、控房价”预期下，既一定程度保证产品品质，也为开发商保留了盈利空间。
⑹ 信托能做前融吗
现在想要再通过前融做到配资拿地是非常困难的，前融虽然也还可以做，但要求也高了不少。
很多信托公司均表示做不了保证金或土地款融资，只能做拿到国土证后的抵押融资。和多家资金方沟通，配资拿地目前还有这样一种模式可以操作：
开发商提供满足432条件的项目公司A，信托方向A公司配置融资额度。
然后，信托再与开发商设立SPV，SPV控股项目公司B，信托放款给A以后，资金通过认购SPV资管产品形式到B。
最后，B获取资金后可用于缴纳保证金或支付土地款。
形式上表现为向符合开发贷条件的项目公司发放信托贷款，但资金通过内部往来最终用于不符合开发贷条件的项目公司前期融资，成本一般要去到15%以上。
该模式合规成本最低，亦未被监管直接点名，受到所有信托公司青睐，但难点在于壳项目，不适合小型或在该城市项目较少的开发商。
很多企业满足432条件的壳公司可以使用的融资额度早就使用完毕了。
即使这种模式可以操作，但敢于操作的信托公司还是寥寥无几。
⑺ 信托每个月都可以拿钱吗
可以。但是有条件，具体如下：
1、在信托计划推介期/募集期
我们知道一个信托计划正式成立是从信托成立日那一天开始计算的。也就是说在推介期/募集期内，这个信托计划实质上是还没有正式成立的。在推介期/募集期，投资人可以拿回自己的资金。
如果是因为信托产品未能如期完成募集量或者达不到成立条件的，信托公司会主动退还投资人已支付的款项。在《信托合同》中一般会写明信托计划及信托单位成立的条件，包含但不限于信托资金募集规模不少于最低募集规模、相关交易文件已签署并生效等，并且会约定“在每期信托单位推介期/募集期届满日，成立条件未能满足，信托计划或信托单位不成立，信托公司需退还投资人款项”《管理办法》第十七条也做出了相关规定，这种情况一般是比较少的。
如果是投资人打款之后、信托成立之前，自己想拿回资金撤销投资，投资人可以以书面形式向信托公司申请退回信托资金。
2、在信托计划存续期
在信托计划成立日之后到信托结束之前，是信托产品的存续期。目前我们做的固定收益类信托一般都是封闭式的，不能随意的拿回资金。那么在信托产品的存续期内，投资者如果急需用钱，又该如何是好呢？
考虑到这个情况，《信托公司集合资金信托计划管理办法》第二十九条规定“信托计划存续期间，受益人可以向合格投资者转让其持有的信托单位。信托公司应为受益人办理受益权转让的有关手续”。
也就是说，在信托还没到期的时候，投资人如果想拿回自己的资金，可以在经过信托公司的同意之后，将信托受益权转让给其他投资人，转让的方式主要有转让、继承、和赠与等。一般《信托合同》里会对“信托受益权的转让”做出相关约定。
3、在信托计划的开放期
对于投资类信托计划，期限比较灵活，从1年到10年期不等。对于期限比较长的投资类信托计划，信托公司一般会选择设置一个封闭期，封闭期之后设置为开放期。比如一个5年期投资类信托计划，设置封闭期为2年，2年之后为开放期，那么在封闭期内投资人不能赎回信托资金，只能通过转让信托受益权的方式拿回资金；封闭期过后的开放期内，投资者可以自行向信托公司申请赎回资金，这实际上给了投资人一个提前退出信托计划选择权。
拓展资料
虽然信托资金可以灵活拿回，但是实际情况中是比较麻烦的。在信托正式成立之前拿回资金需要向信托公司提交书面申请。
在信托正式成立之后，转让受益权也比较麻烦，一是新的合格受让人不容易找到；二是无论是继承、转让和赠与等方式转让信托受益权，产生的手续费或其他费用都由投资人自身承担，尤其是转让一般为溢价转让，即在《信托合同》中约定的预计收益的基础上原投资人要额外增加一点收益给新的投资人，原投资人会蒙受损失。
因此建议投资人在认购信托产品前在专业的理财师帮助下了解清楚信托产品的基本信息、风险高低，根据自己的风险承受能力慎重选择产品，一次选对，避免因为选择不当后悔了只能用更多的时间成本和资金成本赎回资金。
⑻ 有规定信托资金不能投向房地产吗
没有规定，在美国有四十几年的历史，在我国将要起步的房地产投资信托（REITs）就是典型的投资房地产的信托。
⑼ 在通常情况下信托资金不可以提前支取,但信托合同另有约定的除外
这句话没错啊。一般情况下信托资金是不可以提前支取的，但可以转让