房地产企业在外国融资规模

❶ 解析房地产企业如何实施融资战略

企业在进行融资前，需要准确的把握住适合自身的融资机遇，从而通过融资来实现企业自身的战略目标。一般来说，企业在实施融资战略的过程中，其相应的注意事项有：融资总收益大于融资总成本，这是企业进行融资决策的首要前提。企业融资规模要量力而行，企业自身的实际条件以及融资的难易程度和成本情况，量力而行来确定企业合理的融资规模。
企业在实施自身融资战略时，需要找准自身的融资机会，把握住市场的融资趋势，以提升自身在经济市场中的融资能力。很多中小企业由于对融资机遇把握的不准确，进而导致其不能够在经济市场中顺利的进行融资。企业在实施融资战略过程中其相关的注意事项有：一、融资总收益大于融资总成本
二、企业融资战略规模要量力而行
企业在筹集资金时，首先要确定企业的融资规模。筹资过多，或者可能造成资金闲置浪费，增加融资成本；或者可能导致企业负债过多，使其无法承受，偿还困难，增加经营风险。而筹资不足，又会影响企业投融资计划及其它业务的正常发展。因此，企业在进行融资战略之初，要根据企业对资金的需要、企业自身的实际条件以及融资的难易程度和成本情况，量力而行来确定企业合理的融资规模。三、尽可能降低企业融资战略成本
企业融资成本是决定企业融资效率的决定性因素，对于中小企业来说，选择那种融资方式有着重要意义。在企业的融资实践中，融资存在优序，一般认为的优选顺序是：一是企业自筹资金。如中小企业投资较小，优先考虑从存款账户提取现金；其次，才考虑短期投资变现。二是中小企业自有资金不足时，一般优先考虑调低发放股利。三是外部融资。企业首先考虑银行贷款，其次是发行债券；最后是发行股票。从融资优先可以看出，内部融资其实是最优先的一种，而外部融资中股票融资是最后的一种选择方式。

❷ 房企融资“输血” 发力境外融资

进入2月，房企融资仍是看点，而且融资方式更加多样化，不仅局限于公司债、短期融资、ABS（资产证券化），还包括大量的境外融资。其中在短短5天内，房企境外融资及融资计划已经超过30亿美元。机构数据显示，2月房企境外融资计划近90亿美元。
不过，从金融主管部门不断点名房地产金融的态度来看，融资环境并不宽松。2019年，企业盈利能力预期下降，短期偿债压力加大，再融资渠道仍是房企要勇闯的“命门”。
境内融资收紧，房地产净融资仅为43亿
春节后，从龙头房企到小房企的融资举动仍然不断。
2月23日，碧桂园在2019年公开发行的58亿元公司债券状态更新为“已回复交易所意见”。而此前碧桂园一宗ABS计划也有新进展，2月20日状态变更为“已反馈”，拟发行金额12.50亿元。
2月25日，深交所披露信息显示，万科一宗ABS计划进展也顺利，状态变更为“已受理”。据悉万科-平安证券购房尾款资产支持专项计划拟发行金额为17.37亿元。
2月27日，金地集团发行2019年度第一期超短期融资券，发行金额30亿元，其中9亿元拟用于补充旗下10家子公司的营运资金，21亿元用于兑付发行人到期债券。
而在同一天美的置业公开发行2019年第二期公司债券，发行规模不超过10亿元。
看似融资不断，不过，境内融资规模仍在缩减。据国信证券信息显示，截至2月26日，2月产业债净融资较1月明显回落，具体到房地产行业，2月房地产行业2月净融资43亿元，较1月减少137亿元，房地产行业净融资仍然维持较弱的格局。
ABS的发行也并不顺利。据WIND的数据显示，1月ABS发行总数为94只，2月仅有13只，成为一年来ABS发行量最低的月份。而在去年11月及12月发行总数均过百只，随着整体规模的减少，房地产行业的ABS大幅缩减也是必然。有业内人士认为，从数量上看，ABS发行数量大幅减少，这或许与审核趋严有关。
据同策研究院统计的信息显示，在1月不到半个月的时间内，已有6个房地产类的ABS被暂停。随着房企ABS到期集中兑付来临，警惕风险，关注基础资产的质量成为审核关注点。
2月境外融资计划近90亿美元
在境内融资不畅的同时，更多的房企开始关注美元债发债主体的再融资能力。春节后,从2月11日至2月15日的5天内，房企境外融资及融资计划已经超过30亿美元。
2月21日，富力地产间接子公司发行8.25亿美元的优先票据，最高利率为8.625%。与此同时，当代置业宣布，额外发行2020年到期的2亿美元利率15.5%的绿色优先票据。此外，合景泰富集团也拟进行担保美元定息票据的国际发售，但票据的本金额、利率等尚未确定。
2月26日，华润置地发布公告称，发行3亿美元于2024年到期的3.75利息票据以及5亿美元于2029年到期的4.125利息票据。
在同一天，融信中国、弘阳地产、国瑞置业宣布发行美元优先票据，总额共7.6亿美元，其中国瑞置业公告称，发行于2022年到期的1.6亿美元优先票据，票面利率达到了13.5%。
而在2月27日，禹州地产向香港联交所申请批准发行于2024年到期的5亿美元优先票据买卖生效。
中原地产研究中心统计数据显示，春节后，已经有超过25家房企发布境外融资的信息，融资计划已经接近90亿美元。其中部分企业显现多次融资，比如融创、旭辉、融信、佳兆业、龙光、华润、华夏、禹洲也均有密集融资举动。
中原地产研究中心认为，综合来看，融资成本在6%-11%之间，融资成本相比去年有所下调。
不过，据新京报记者观察发现，虽然个别大房企的融资成本出现下降，但是中小房企的美元融资成本仍然居高不下。国瑞置业发行的1.6亿美元优先票据，票面利率达到了13.5%。而当代置业1.5亿美元债票面利率更是高达15.5%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从目前来看，房企对融资渴求比较大，先获得资金再考虑兑付问题，是普遍的心态。目前房企融资主要是为了提前偿债，是以获取资金为导向。但部分融资成本高，是一种潜在的负担。
融资环境或宽松？
房企出现大量利率较高的海外融资与当前形势有关。
据中原地产首席分析师张大伟分析认为，2019年房地产市场进入调整期的预期非常强，房企更关注资金链的安全，体现在拿地预计将更加谨慎，越来越多的房企抓紧窗口期，加快融资以应对未来的还债高峰期。
从融资公告内容来看，债务再融资仍是房企融资的主要目的。为此，房企的债务违约也成为关注点。据WIND信息显示，截至2月28日，房地产行业的违约债有6笔，34.9亿元，占比2.62%，不过，从数据来看，还远远低于制造业的41.05%。
在光大证券分析师刘琛看来，从美元债到期的规模来看，2019年至2021年存量债的到期压力较大。
2月27日，证监会主席易会满首次亮相国新办发布会时提到，要做好股票质押、债券违约、私募基金等重点领域风险的防范化解。
而在前两天，银保监会强调将继续紧盯房地产金融风险，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。而央行亦表示，要加强房地产金融审慎管理。
从金融主管部门的态度来看，房企的融资环境并不会宽松。
不过，中信证券认为，尽管2月由于春节原因，预计融资增长并不会和1月一样超预期，也没有看到房地产行业的信贷投放大幅增长，但在微观层面的确看到了房企融资成本的下降，融资趋松。不少企业趁这个窗口，也在积极替换高息负债。考虑到当前地产企业发行债券供求两旺，信用利差也有收窄的迹象，预示着未来企业可支配的资金，可能比预想更好。
严跃进也认为，融资密集其实是一个相对令人振奋的信号，房企此前拿地动作比较畏缩，其实与资金方面的压力有关。从融资环境来说，总体上显现出宽松的状态，当然宽松也不是说无节制宽松。预计到了2019年第四季度，房企的资金压力才会真正缓解。(记者袁秀丽）

❸ 中国房地产企业密集“出海”原因是什么

随着中国对房地产市场调控趋严，内地信贷政策也在不断收紧，大量房企寻求海外发债“解渴”。

原因有内地发债趋难、海外发债救急、海外发债有风险等。

宋杰提醒中国房企，应该将发债周期编排好，发行过多债券会增加自身负债率，如果不量力而行，债务到期整体偿付能力将受到挑战，甚至出现违约，造成严重后果。

“无论何种发债路径，都是债务，到期都要还。”宋杰表示，房企一味追求发债成功，而忽略了是否与自身盈利能力和消化能力是否匹配也是关键，对于房地产企业过去的高收益要趋于平稳过渡，随之也应该相应优化债券种类，梳理存量，在结构化的非标产品上寻找为突破口为上策。

内容来源：凤凰网

❹ 当前国内外房地产企业融资决策研究的现状是如何（急）

第一，利率、税率上升。如果基本经济要素恶化，例如长期真实利率出乎意料上升或者税率发生重大变化，都可以导致房价下跌。中国人民银行曾经数次调整利率，可惜房地产市场对此的反应并不敏感。中国的税制改革严重落后，在下一步税制改革中有关房地产市场的房地产税、交易税、交易利得税、契税等都必须跟上，这一条才可能起作用。 第二，土地政策放松。如果放宽土地控制，增加房地产用地供给，有可能在短期内压制房价上扬趋势。为了应对房价增速过高，北京、上海等大城市在2006年增加了土地供给量，这对缓解房价飞涨的压力肯定起了作用。但是，从增加土地供给到商品房上市还有相当长的滞后时间，在短期内可能还不能发挥作用。而且，一般地说，凡是房地产供给弹性比较低的地方，房价波动就比较严重。例如，北京、上海的城区土地资源有限，想增加供给很难，因此房价的波动幅度也就会大于其他地区。 第三，政府干预。实践证明，在房地产过热时，如果政府采取紧缩货币政策，或者采取针对房地产投机活动的税收政策，或者直接规定房价涨幅，都能够在短期内比较明显地压抑房价。但是，政府政策能不能把房价压下来呢？经济理论早已证明，除非政府直接设定房价（如同在计划经济体制下的价格管理），无论是采取货币政策或财政政策都只能在一段时间内压抑房价。从长期来看，人们的理性预期将在很大程度上抵消政府货币、财政政策的作用! 五.取消预售房制度,对中小型房地产开发商是一个致命的冲击! 六.提高高档楼盘物业税.. 七.今年启动的廉租房建设都对房价有一点的压抑作用! 貌似跟你的提问不着调.但还是希望可以给你一定的参考作用

❺ 房地产面向社会融资有什么规定吗

深入解读房地产融资渠道及具体处理方式

近年来，房地产行业发展迅速，已成为我国国民经济中的支柱性行业。众所周知，房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。

当前，我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限，这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。深入解读房地产行业的融资渠道及具体的处理方式。
一、我国房地产融资渠道及现状
1、银行贷款
目前我国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金以及其他资金等两个方面，房地产自有资金比例比较低，主要依赖于银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售整个过程。根据中央和银监会的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款。银行贷款实际上支撑了房地产开发商经营周转的主要资金链。
2、房地产信托
房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人签订信托投资合同，委托人将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押证券，或进行相关的房地产投资活动。

紧缩性的宏观政策使对银行依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张。着是的房地产企业对银以外的融资渠道的资金需求更加紧张，房地产信托业务得以发展。不过，目前信托产品存在一些制度性的限制，例如法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远看，信托资金是亿个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产融资渠道的一个补充。
3、上市融资
上市融资是房地产企业的一个理想融资渠道，它可以分为直接上市和间接上市两种，直接上市的数额比较大，但是融资门槛高，更多房地产企业选择间接上市，其中买壳是比较常用的方式，买壳上市需要大量的现金，上市的目的是通过增发，配股再融资筹集资金，但前提必须是有好的项目和资产进行置换。但拥有大量项目，好的开发项目和优质房产都是中小企业很难具备的，因此房地产企业走上市融资的路子还是很难。
4、债券融资
房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高，与股票相比又有一定的安全性。因此，在证券市场，企业债券成为企业外部融资的优先考虑形式。但是，目前我国房地产债券发行的规模小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题，这都影响了企业通过债券融资的规模。
二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议
1、建立多层次房地产融资渠道体系
当前，我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。长期以来，我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业的信贷机构，债券、信托、基金发育不良对我国房地产融资贡献有限，股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。因此，迫切需要通过建立多层次的融资体系，为不同企业提供不同的融资场所。
2、开发更多的房地产金融投资产品
房地产渠道融资的多元化开展，关键是需要设计出有差异的，服务不同房产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国房地产金融建设刚刚起步，银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。国家加大对房地产金融产品的开发，房地产自身的金融建设必会成长起来。
3、完善房地产金融法律法规
国家应出台适用于房地产金融发展的法律法规，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，做出严格的规范，使我国房地产多元化融资规范化的发展。
总之，在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资迫切需要摆脱依赖银行信贷的单一局面，走多元化的发展道路，但在现实中需要国家加强对房地产金融市场的宏观调控，进一步完善法律法规。房地产企业自身积极拓宽融资渠道，避免单纯依靠银行资金，根据自身特点，采用多种融资途径和方法。

❻ 政策对冲部分疫情影响，2月以来房企融资额仍环比大降近七成

受新冠肺炎疫情影响，春节后不少房企的正常经营被迫延后，融资活动同样一度中止。虽然2月中旬后房企逐步恢复发债，但从发债量来看，2月房企发债量同比下降已成定局。

亿翰智库统计显示，截至2月24日，房企2月份已经发行的信用债融资（包含公司债、资产支持证券、中期票据、短期融资券）为113.2亿元，同比下降14.2%，较1月下滑68%。

不过多家机构均认为，房企资金需求一直都在，只是由于今年受疫情影响复工推迟，导致融资总额下降。随着房企陆续复工，整体融资环境向好，预计3月份融资金额会逐步回升，但资金紧张的企业依然存在高风险。

房企发债大幅下滑

2月份以来，房企信用债和海外债的融资规模明显下降。

据亿翰智库统计，截至2月24日，房企2月份已经发行的信用债融资（包含公司债、资产支持证券、中期票据、短期融资券）规模113.2亿元，同比下降14.2%，较1月下滑68%。其中，海外债融资规模海外债发行总额28.8亿元，同比直降67.1%，较1月份下降74%。

克而瑞数据则显示，截至2月19日，统计已发行债券及部分企业正在进行的发债，2月份房企发行债券共有13笔，合计约182亿元，预计整个2月房企发债量会达到388亿元。

在克而瑞研究中心总经理林波看来，疫情倒逼房企按下海外发债的“暂停键”，未尝不是一件好事。

事实上，海外债的偿还压力并不小。2019年12月以来，就有多家港股房企通过配股融资偿还海外债。如2019年12月30日，富力配股2.73亿股，拟募集37.35亿港元用于偿还境外债务融资；1月22日，首创置业通过配股融资净额约24.9亿元，将用于偿还其境内及境外计息债务。

“假设不考虑2018年及以前发行的海外债是否用于偿还2020年到期的债务，2019年1月~2020年2月，房企海外债融资总额为824.2亿元，而2020年即将到期的海外债总额235.7亿元，覆盖到期债务的3.5倍。整体粗略来看，2020年暂时不存在到期海外债无法偿还的压力。”林波表示。

融资环境整体向好

除了债券发行，多家企业的境内债券注册也取得了较大进展。如近日，碧桂园、阳光城、金地等房企发行的公募债券均显示“已受理”或“已反馈”。

“未来随着这些债券的注册完成，在短期内可对因疫情影响的融资进行快速补充。”林波表示。

值得一提的是，据传非标融资有放松迹象，资管新规过渡期或将会延长。据中国人民银行副行长潘功胜在2月7日发布会上的表示，目前人民银行正在同银保监会做一些技术上的评估。可见，资管新规过渡期延长确实是有可能的。

此外，配股筹资也或得到更多关注。自1月9日融创宣布配股筹资70亿港元、计划用于一般营运资金，紧接着新城控股、世茂房地产多家在港上市房企宣布配股。

对此林波指出，在房企偿债压力整体较大的背景下，部分房企通过港股市场的配股方式筹集资金以缓解部分资金压力，配股也成为上市港股房企融资的重要渠道之一。

弱势房企风险仍大

2月房企融资降幅明显，一方面源于春节前明显放量，另一方面则是突如其来的疫情影响。

但2月14日，证监会正式发布《关于修改<上市公司证券发行管理办法>的决定》《关于修改<创业板上市公司证券发行管理暂行办法>的决定》《关于修改<上市公司非公开发行股票实施细则>的决定》，放松了再融资的条件。

“预计房地产企业的再融资会有所促进。这也预示着融资环境不可能更紧，实际操作还可能会有放松。” 林波告诉《每日经济新闻》记者，接下来地产融资领域，不论是借新还旧还是非标融资，都会比去年缓和不少。

不过中金公司研报指出，不应过度解读多地帮扶措施对房地产的影响。

2月中旬以来，无锡、厦门、福州、西安等多座城市出现了“定向宽松”的政策，但并没有深度触及限购限贷等关键层面。这一波政策旨在纾困企业，指向延长缴纳土地款和延期缴税、顺延开竣工时间、放松销售条件等，缓解房企现金流压力。

中金公司研报显示，一季度整体销售、新开工以及土地成交等增速，大概率会出现较大幅度的下行，这直接会导致行业和企业销售回款、投资支出均下行，轧差后对单个房企净内部现金流影响尚未可知。

“资金链本紧张、偿债压力大、一季度到期债务高、严重依赖存货去化的企业，依然面临很大风险，疫情对销售的制约，反而可能增加融资难度，抬高资金链风险。”中金证券指出。

❼ 疫情防控下房企境内外融资计划继续井喷

继1月完成融资总额激增，特别是境外融资大爆发后，2月受新冠肺炎疫情影响，境外融资大幅回落，40家典型房企完成融资总额大跌。不过，从整体房企发布的融资公告情况看(包括已完成发行和已公布计划但尚未完成的)，在销售承压及偿债压力的背景下，2月房企境内外融资规模继续井喷。
同策研究院的数据显示，2月，40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计477.90亿元，环比下跌60.34%，主要原因为境外美元债的减少。其中，债权融资金额390.01亿元，占房企融资总量的81.61%，环比减少65.03%。在已披露的数据中，优质房企的融资成本有所下降，多数低于6.5%，在融资环境险峻的情况下融资优势凸显。
尽管受疫情影响，40家典型房企已经完成融资总额大幅减少，但是从整体房企发布融资公告的情况看(包括已发行完成和计划尚未完成的)，2月全行业境内外融资规模继续井喷。中原地产首席分析师张大伟统计，2月以来，房企发布的美元融资计划再次超过100亿美元。不仅海外融资加速，更在国内大量发布数百亿公募债等计划，多家房企发行了过去很少见的短期债。
“房企都担忧销售压力，对于加大融资力度，大部分融资成本虽然增加，但境内外的融资额增加，有利于缓解企业资金链压力。”张大伟说，特别是预期2、3月份销售放缓，带来资金压力将越来越大，房企最近在增加一切融资手段，尽量大额度融资，长短期、境内外、成本高低的融资全面井喷。
华泰证券根据Wind发债数据统计也显示，境内债方面，2月在短融中票的带动下，发债规模363亿元，同比增长50%，终结同比五连降；境外债方面，1月高峰后2月回落，1~2月累计发行1523亿元，同比增长3%，已占去年发行量的28%。另外，1~2月，高评级地产债发行占比由去年全年的45%跃升至64%，“融资集中度”提升趋势再度强化，同时，优质房企发债成本大幅降低。
华泰证券房地产行业研究团队认为，2020年房企境内债到期压力提升，三季度开始连续6个季度到期量超过1200亿元，叠加新冠肺炎疫情对销售回款的冲击，需要政策适度对冲。从数据上看，地产融资改善已经在付诸实践，“融资集中度”提升趋势下龙头房企优势更加凸显。
值得注意的是，多地出台的纾困房企稳地产政策中提出对符合条件房企加大信贷支持力度，住建部2月26日发通知推动企业开复工时也表示，鼓励商业银行对信用评定优良的企业，在授信额度、质押融资、贷款利率等方面给予支持。
不过，同策研究院研究员陈朦朦认为，虽然整体流动性宽松、贷款利率下行等政策有助于缓解地产融资压力，但融资窗口仅为短期放松，并不意味着地产融资环境的长久改善。同时，作为房企重要资金补充的美元债发行因疫情影响而减少，将使得中国房企融资更加艰难。短期来看，各大房企应把握融资窗口，拓宽融资渠道，为未来做足资金储备。

❽ 房地产公司融资需要什么条件

澎湃新闻获得的消息显示， 交易所反馈给陆家嘴的文件函提到，如发行单位属于“关注类”企业，需另外提供至少六个方面的消息，待交易所审核，方能发行。

根据去年10月的监管函，发行公司债的房企需满足一定的基础条件，非上市的民企收到规模的限制。境内上市公司、房地产央企、符合条件的地方政府所属房企，或是中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企，满足其中之一方可发债。

此外，200亿元总资产、30亿元营收、净利润、65%负债率、一二线土地储备占比50%，这些分类指标将部分中小房企推至公司债门外。

同策咨询研究总监张宏伟认为，今年国内房企融资渠道收紧，未来会有更多的房企将融资需求转向至海外，但门槛并非小企业可触及。

❾ 房地产企业融资渠道及具体处理方式

房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困境，保持稳定健康发展？本文就这一话题谈一点粗浅看法。
一、房地产企业融资现状
（一）融资规模持续增长
近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（参见表1-1）。
（二）银行信贷是房地产融资的主要渠道
仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。
（三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小
2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。
（四）房地产资金信托活跃
2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称212号文），对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。
二、房地产企业融资存在的主要问题
（一）融资渠道过于单一
从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。
（二）银行体系所承担的风险与收益不对称
作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。
（三）缺乏多层次房地产金融体系
就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。
（四）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善
目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。
（五）房地产企业融资瓶颈亟待突破
为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。
三、房地产企业融资策略分析
（一）发展多元化直接融资
银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。
1.大力培育房地产信托融资方式
房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。
2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。
3.建立多层次房地产金融体系
借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。
4.建立和完善相应法律制度配套措施
规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。
（二）进一步完善间接融资
我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。
1.推进间接融资形式多样化
目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行；中资银行+信用担保机构；中资银行+信用担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。
2.创新变直接融资为间接融资的方式
直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。
（三）探索建立组合式融资模式
组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。

❿ 中国房企海外千亿投资归零，为何国内可以到国外就不行了

据最新消息，位于中国500强的5家房企，在海外的千亿投资化为泡影，且同时在海外投资房产的过程中，经历了集体大溃败，也给这几家房企带来巨大的经济损失。我们知道，随着中国经济的逢勃发展，中国的房地产企业也进入快速发展期，再加上多地政府对房地产企业在政策上的支持，以及老百姓对住房的刚需需求，全国多个地方出现一房难求，甚至要摇号来买房的场景，房地产企业也因此大赚特赚，成为中国经济的代名词。那为什么国内房地产企业在国内赚得盆满钵满，到了国外却遭到巨大的“滑铁卢”，千亿投资归零呢？

大家知道，中国是在社会千疮百孔，万废俱兴，经济发展比较落后的情况下开始大发展的，而西方的这些国家基本都是世界的发达国家，社会已得到高速发展，人民生活水平也已进入到了小康。在社会发展有着较大差异的国家来投资房地产，人们对房地产的需求也是不一样的。在中国，城市规模不断扩大，就需要建房，以前的老城区需要改造、老百姓需要住房等，这都是社会发展过程中必须要经历的，也造就了房地产企业的大发展；而在西方发达国家，社会已得到高度发展，不会出现较多的房地产项目，人们会房产的渴求也没那么大，这肯定会对房产企业在外国的投资带来重要影响。

这次中国房企海外千亿投资归零，这值得每一家房产企业从中吸取经验和教训。怎样发挥自己的长处，并与国外文化结合，产生双赢的效果，这值得每家房企思考！