房地产信托兑付危机

1. 信托“刚性兑付”将终结　 行业潜规则将成过去时 信托还安全吗敬请关注中国信托网，行业信息门户网站

目前个别房地产信托出现兑付困难，刚性兑付已经成为过去时，信托的风险只能自己承担。所谓的四大资产公司也不会接盘，投资者被迫接受延期，本拿不会来，每年只分得利息。

2. 什么是房地产信托提前清盘

清盘分两种：
1 房地产商协商提前清盘：房地产信托项目经常会有2+1年期限，这种是借款方考虑到市场的利率目前比较高，想在2年后找到更低成本的资金来源。比如现在的利率和存款准备金率比较高，房地产商融资难，成本大，所以2年后很可能市场的利率会降低，融资成本变低，这时候申请提前终止信托合同，找到更低成本的融资，对房地产商而言是有利的。
2 信托公司强行提前清盘：这种有可能是2年后，信托公司发现项目的风险比较大，单方终止合作，收回本金和收益；也可能是项目还不到两年，已经发现明显在兑付危机，这个时候信托公司也可以强制清算资产，结束信托项目，提前清盘。

3. 房地产信托规模收缩 严监管背后的深意

窗口指导、余额管控、罚单频现……房地产信托成为2019年信托业的关键词。伴随部分项目逾期，市场对地产信托产品的谨慎态度也愈发明显。不少投资者对兑付情况、抵押物是否足值及处置时间等方面表达了担忧。
面对逾期信托项目越来越多的情况，对信托公司风控的质疑声也不断涌现。这些是否意味着作为信托的主要业务之一的房地产信托从此会“一蹶不振”？严监管背后究竟有何深意？
在多位业内人士看来，房地产信托近期频发的兑付危机更多是与市场大环境、政策基本面有关。而房地产行业已经经历多轮政策调控，大部分信托公司在风控条件方面基本上是可以把握的。作为一种补充融资手段，经历严监管的房地产信托更多是配合稳房价和稳预期，适当地控制增长的节奏。此外，随着信托步入转型关键期，存量地产业务也有望成为重要立足点之一。
地产信托困境
房地产信托作为信托公司的主要业务，明确的担保和抵押成为其被青睐的关键优势。
在房屋销售市场持续降温的情况下，抵押物是否持续足值及其处置的时间是否过久，也成为多数经历房地产信托项目逾期的投资者的“心病”。有投资者明确地向记者表达了这样的担忧。
业内人士分析认为，目前房企普遍面临融资收紧的情况，部分房企现金流紧张，无法偿还之前的信托贷款，有些甚至濒临破产。此外，今年信托到期量绝对规模仍处于历史最高位，到期量的分布呈现前低后高的规律，房地产领域的风险暴露有可能加快。
某三方代销机构工作人员王华（化名）告诉记者，房地产商融资一般会以名下项目作为抵押物，但在违约的情况下，抵押物的处置、变现往往需要一段时间，还可能面临折价。
“信托处于处置期、延期的项目越来越多。”王华对记者感慨道，现在很多情况是一家企业违约连带着十几家机构踩雷，其中不乏信托公司。
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示，房地产信托项目大部分风险都与房屋销售市场有关系。如果销售市场行情好，问题一般都很容易化解；反之，若市场在持续降温，往往会引起较多问题。
“尤其是和商业、办公挂钩的项目，比如出现烂尾、租金回报率不高等情况，而融资方又无法获得一些补给的资金，则会对项目兑付产生影响，需要警惕相关风险。”严跃进补充道。
那么，地产信托相关风险项目，又该如何化解？
某信托公司从业人士李华（化名）在接受记者采访时表示，从信托公司角度来看，逾期地产信托项目处置抵押物在大多数情况下，不存在是否有人接盘的问题，关键在于价格。在整个调控依然比较严格的阶段，市场普遍缺乏流动性，资产较难出手且大概率面临打折的困境。
“对于信托公司来说，一旦折扣力度较大，则面临无法收拾的难题。”李华补充称。
然而，李华亦告诉记者，从普通的固定收益类产品来看，信托基本可以理解为能够兑付或者有潜在兑付预期的产品。“即使一些延期较长的项目，也不会说最终不去处置，并让投资者蒙受损失，可能后面几年问题也就慢慢得到解决了”。
“整体来看，行业风险敞口不是很大。”李华进一步表示，无论项目的情况如何，信托是一直履行管理人职责的。
风控手段多样
从与投资者交流的过程中，记者注意到，面对逾期信托项目越来越多的情况，对信托公司风控的质疑声也不断涌现。
事实上，多位信托业内人士告诉记者，近期频发的兑付危机，更多是与市场大环境、政策基本面有关。
金乐函数信托分析师廖鹤凯在接受记者采访时表示，信托项目方风险的暴露，与整个经济环境有很大的关系。从本质上来看，信托或者整个金融行业属于风险管理行业。
“金融与各行各业都要打交道，因此，风险也会在金融行业集中体现。”廖鹤凯对记者进一步表示，在这样的情形下，对于风险的管理、控制和化解显得尤为重要。
“就算是相同的业务，不同的金融机构也会有自己的风控标准参照。”廖鹤凯对记者进一步表示，从整个资管行业来看，信托基本可视为相关手续的完善度与成熟度最高的领域。
“交易对手的复杂化，要求信托具备丰富多样的风控手段。整体来看，在交易结构方面，有些制度设计是比较创新的。”廖鹤凯补充道。
李华告诉记者，从房地产信托业务来看，目前的风控措施主要包括名单制、质押物、资金监管和投后管理等。“抵押物是倾向的主要因素，但并非决定因素。并不是所有抵押物的资质都很好，还是要结合各家风控逻辑的层次来看，一般风险抓手决定抵押物所占的权重”。
“总体来看，房地产业经历了高速发展之后，房企从跑马圈地进入到加速分化阶段。而对行业的理解与合作主体的选择，成为信托公司房地产业务风控的核心环节之一。”李华告诉记者。
此外，相较前几轮调控，本轮政策调控具有一些不同之处。
廖鹤凯告诉记者，从前面几轮调控来看，房地产业整体还是显著向上的，所以相关质押物的变现可能不会很久，价格也相对可观。但目前在严格调控和房地产税有征收预期的大背景下，整个行业向上趋势并没有特别明显。此外，结合棚改政策逐渐退出等多重政策影响，三四线城市也会受到明显影响。“而信托早期已经投入进去的项目，后续如何去处置，其实是比较关键的”。
“房地产行业已经历多轮政策调控，大部分信托公司在风控条件方面基本上是可以把握的，做业务的逻辑也往往经过了多轮论证。”廖鹤凯强调。
规模显著收缩
下半年来，地产信托规模经历“缩水”。用益信托网数据显示，11月集合信托成立规模为1067.51亿元，较去年同期的1808.33亿元大幅下降约41%。其中，有213.83亿元投向房地产，较去年同期的660.49亿元更是大幅下降近68%。
实际上，自2019年下半年以来，投向房地产领域的信托发行规模呈现明显下降趋势。
具体来看，用益信托数据显示，2019年1月-6月份发行的投向房地产领域的信托中，有5个月的单月规模在800亿元以上，6月的规模甚至超过1000亿元；而7月-11月，单月规模均是在800亿元以下。
同时，中国信托业协会数据显示，截至2019年三季度末，投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，较二季度减少1480.67亿元，环比下降5.05%。这是自2015年四季度以来，首次出现新增规模的环比增速负增长。
李华告诉记者，房地产信托今年上半年热度较高，而下半年则面临严监管，这形成了较为鲜明的对比。
5月，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（简称《通知》）。
根据《通知》的要求，不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过“股权投资+股东借款”、“股权投资+债权认购劣后”、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。
随后，在“房住不炒”的大背景下，房地产信托经历了监管“接力式”的调控。
7月，银保监会有关部门负责人表示，为加强房地产信托领域风险防控，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。紧接着，对信托公司房地产信托业务进行余额管控的消息传出。
同时，据媒体报道，监管部门已统一房地产信托业务放行标准，地产信托业务二级资质将无法穿透两层，这意味着二级资质的孙公司将无法开展信托业务贷款。
调控还在持续升级。8月份，银保监会向各银保监局信托监管处室下发了《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》（信托函〔2019〕64号）（下称“64号文”），对下半年信托业的监管重点进行传达。
根据“64号文”的要求，按月监测房地产信托业务变化情况，及时釆取监管约谈、现场检査，暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。
严监管深意
多位信托从业人士告诉记者，实际上，房地产信托的监管处于一个比较大的逻辑与思路框架下。那么，严监管的深意究竟何在？
资深信托研究员袁吉伟对记者分析称，房地产信托经历了严监管，但并不是完全被禁止，更多是在前期增长过快的情况下，配合稳房价和稳预期，适当地控制增长的节奏。“毕竟房地产行业无论对于国民经济增长还是居民财富都有较大影响”。
“避免资金过度投入到一个领域，集中度太高也有比较大的风险，这也是原因之一。”袁吉伟进一步表示。
廖鹤凯对记者分析称，2019年，监管对地产信托的调控力度大于往年。事实上，这类政策并不仅是针对信托领域。在整个房地产行业资金来源里，信托只能说是一种补充融资手段。“之所以在信托方面也做单独强调，是有一定原因的。从以往情况来看，在银行对房地产行业融资收紧的情况下，如果信托再放开口子，一定程度上会减弱政策的效力”。
某中型信托从业人士王诚（化名）告诉记者，严监管形势可以说是“前所未有”，这也与当前宏观经济及金融市场所面临的环境息息相关。在风险易发高发阶段，进行严监管是有必要的，也是有利于行业长远稳健发展。
“虽然短期、单体来看，调控对信托公司的经营业绩会带来一定压力，但从长远、整体来看，严监管对信托行业、地产行业乃至国家宏观经济都十分有必要。”李琦补充道。
廖鹤凯亦告诉记者，监管趋严，无论是对房地产业自身发展还是维护金融体系稳定，都具有重要的意义。
具体来看，如果过多资源投放到地产领域，一定会挤压到对其他部门的投入，这样反而会阻碍房地产业的长期发展。结合行业特点来看，房地产大概率是在其他行业发展好的基础上才能得到长远发展，反之则会出现不稳定的情况，进而对金融体系造成影响。
也有分析认为，从长期来看，房地产业依然是有发展空间的领域，只不过已经过了高速发展期，进入相对成熟的阶段。后续的存量市场会衍生出新的业务机会，最终整体地产行业的回报率会趋于平缓，但按照行业特点，依然会比传统行业的回报率略高。
事实上，多位信托业内人士告诉记者，从存量业务的规模来看，房地产信托或会成为信托转型的立足点。
以转型方向之一的REITs（房地产信托投资基金）为例，虽然信托目前还处在“霸屏”房地产一级市场，REITs业务量还很小，可一旦进入到房地产行业进入存量博弈阶段，信托或将会积极介入。
针对目前REITs业务面临的租金回报率不高问题，廖鹤凯认为，未来这一点或许会发生改变，去杠杆的精髓在于回归资产本身的价值。
另一方面，从信托自身来看，最大的优势在于跨市场操作，回归本源意味着不仅仅限于资金类信托管理。而房地产作为我国家庭资产的重要组成部分，从存量市场的角度看，信托依然有很多机会。

4. 如何发展信托

近年来，信托行业实现了快速发展，信托行业信托资产总额持续攀升。前瞻网发布的《2014-2018年中国房地产信托行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》数据显示，2012年，信托行业资产总额达到了7.47万亿元，相比上年提高55.27%。伴随着信托行业快速发展，信托行业兑付危机频频爆发。

2012年以来，信托行业信托产品兑付风险的暴露日渐频繁，尤其是在房地产信托领域，信托兑付危机频频出现，数家大型信托公司接连曝出信托产品兑付危机，涉及金额都非常大，反映出信托产品市场风险积聚比较严重，部分风格激进、业务集中、兑付时间集中的公司面临着较大风险。

信托业频频爆发的兑付危机折射出了信托业发生的深层次困境。从我国信托行业业务结构变化情况来看，融资类业务占比近年来虽然有所下滑，但是依然占据主要部分，截至2012年末，信托行业融资类业务占比依然高达48.87%。

由于我国信托行业业务结构以借贷融资为主，所以信托公司在经济周期波动和转换过程中面临较大的信用风险管理压力，借贷融资类集合资金信托计划的兑付(偿付)风险日益突出。

融资性集合资金信托计划缺乏流动性，缺少风险定价、风险转移、风险缓释机制，所以一旦经济下行，信托行业融资类业务将面临很大的兑付风险。而且，由于信托行业面临着刚性兑付的“潜规则”，所以融资类业务的兑付风险全部转入了信托公司内部，一旦出现兑付问题，信托公司就要想办法进行兜底处理完成兑付。

在不健康的业务结构和“刚性兑付”的双重压力下，信托行业发展显得“异常脆弱”，一旦经济下行，很多信托公司将面临着巨大的兑付压力，事实上，很多兑付风险依然没有暴露，而且在不断集聚。

从商业银行的经营情况来看，截至2013年3月末，商业银行的不良贷款余额达到5243亿元，同比增长20.7%，不良贷款率0.99%，比年初上升0.02个百分点。这已是自2011年第四季度以来，不良贷款余额连续六个季度反弹，未来一段时期不良贷款规模可能还会继续攀升。商业银行尚且如此，作为风险承受程度更高的信托行业，面临的兑付危机可想而知。

信托行业步入了调整期，行业发展亟需转型。从中国经济金融发展趋势来看，我国的信托公司发展空间依旧广阔，尽管要经历转型期带来的痛苦，以及承受来自其他金融机构的竞争压力，但是转型也是信托行业寻求可持续发展的不二选择。

前瞻网认为：信托行业需要寻求经营战略的重新定位，未来可选的经营战略转型方向包括：专业私人财富管理信托公司、专业的金融信托服务机构、以投资管理为主的专业信托公司、综合性的信托公司、金融控股集团等。

信托公司都应该选择自身的转型道路，尽管转型道路选择可以不同，但是无论如何，信托公司都应当在专业投资(资产)管理能力和高净值客户的服务能力方面寻求提高和突破，从而实现信托行业的可持续发展。

5. 华夏幸福11亿信托计划逾期，是何缘故导致

主要是因为房地产调控政策加强，导致华夏幸福的融资渠道受限，所以资金流受到损害。近日，根据媒体报道，融信托对外发布公告表示，由于华夏幸福没有及时支付信托，导致其相关信托项目无法及时清算，涉及超过11亿元人民币。据中融信托公司内部员工透露，信托公司一直在和华夏幸福公司进行沟通，但一直没有收到相关的确切回复，目前公司已经开始相关的法律程序了。受该消息的影响，华夏幸福的债券全面下滑，其境外发布的美元债也出现了较大的波动，市场都在讨论华夏幸福的兑付危机和风险。随后多家金融机构也将华夏幸福的信用评级下调，其股价也出现了较大的跌幅。

大多数人对信托的想法依然是认为至少可以保本，但事实上，法规从没有认定过信托保本，就算违约，亏损本金也是正常的。这次中融信托其实也是给所有投资者提了一个醒，要警惕信托投资，避免亏损。目前来看，华夏幸福的信托大概率会违约，未来公司也还能走变卖资产这一条道路了，毕竟未来房企的融资渠道只会越来越狭窄。

6. 信托产品风险

目前，我国信托产品风险主要体现在下列几个方面：
(一)受托人的道德风险
由于从前我国的信托投资公司作为地方政府的第二财政，或者作为产业集团公司的投融资工具，加上原先监管机构对其定位从事银行业务，遗留了不少问题。虽然第五次整顿将其定位于从事真正的信托业务，并且《信托法》和《信托投资公司管理办法》都规定了受托人不得利用信托财产为自己谋利益，要对受益人履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务，但是由于公司内部治理结构天生的缺陷和缺少有效的外部监督，使得有些信托投资公司利用信托财产谋取自己的私利，主要表现在：一是利用不当关联交易，对实际控制人进行利益输出，或者掩盖风险，或者抽逃资本金。所谓不当关联交易就是不经过委托人和受益人同意，不进行充分的信息披露，不以公平价格，将信托财产与固有财产、不同的信托财产、固有财产与关联方和信托财产与关联方进行交易。二是将超过信托合同约定产生的信托财产收益化为信托投资公司的收益。一般信托投资公司收取的信托报酬为信托收入的1% ，或者采取分级收取信托报酬，除去成本，信托报酬产生的利润非常微薄。委托人和受益人往往误将信托产品的预期收益率为固定收益率，一些信托投资公司就利用此点把超过信托合同的实际收益化为固有财产。三是挪用信托资金进行投资。
(二)风险传染
因为信托产品跨机构跨市场，形成了一个较长的金融产品链，涉及很多利益主体，很容易将其中一环的其他主体和市场产生的信用风险、市场风险、操作风险、法律风险、政策风险传染到信托产品。当然信托产品的风险也能够传染给其他金融机构和金融市场。例如，根据银监会的统计，由于股票市场本身的各种风险，导致部分进行股票投资的信托产品不能按时兑付，2005年5月末占全部未兑付信托产品的11% 。
(三)政策法律风险
这首先表现在最近两年一些信托产品本身就是规避监管、利用制度缺陷进行创新而设计出来的，如一些进行股权投资的房地产信托产品、信托资产转让信托产品、信贷资产证券化，就是满足项目资本金要求、满足流动性比例、满足资本充足率等监管要求和受到宏观调控运应而生的。其次是一些信托产品是以土地、财政收入作担保进行信用增级的。而政策和法律在这些方面的规定是不完善的，极易造成担保无效和非法。2005年中央政府进行宏观调控，收紧地根，使得土地不能变现交易，或者财产收入担保没有进入预算，或者财政收入不足，导致担保无效，或者不合法。再次是法律和政策没有规定，缺乏配套措施。如有的信托产品以财产受益权设计信托计划以处置烂尾楼、投资房地产开发，意味着财产所有权的变更。按照目前有关房地产所有权变更登记的规定，要支付3%的契税，如果双方平摊意味着融资成本的提高。对信托公司而言，收取手续费才1%，而支付的手续费高达1.5%。况且，一旦发生法律纠纷，没有登记过户的房地产没有抗辩权，也就难以保证信托财产的独立性、强制执行的禁止和风险隔离。
(四)受托人风险管理技术低
信托投资公司发行的信托产品投资的领域非常广，投资的方式非常灵活，但大部分是以贷款和股权投资方式运用于基础设施、房地产开发。投资领域广，投资方式灵活，需要多方面的专业技术知识和专业的风险管理能力，信托投资公司虽然可以干中学，但往往准备不足，经验不够。如房地产项目由于政策变化，风险高，信托产品存续期间没有现金流，或者项目本身阶段性产生的现金流不足以还本付息，银行不做，开发商才找信托投资公司进行融资的。
信托投资公司对于政策不仅没有足够的风险分析，而且对于房地产领域的专业知识也非常欠缺，从而导致风险管理能力低下。据银监会统计，到2005年5月底，不能兑付的房地产类信托产品占全部不能兑付信托产品的61% 。
(五)缺乏流动性，使之不能有效分散、转移、对冲风险
根据《信托投资公司管理办法》，信托投资公司不得发行委托投资凭证、代理投资凭证、收益凭证、有价证券代保管单。这意味着现有的信托受益权只能以合同而不是信托受益凭证方式成立，且不能标准化分割。信托合同的私募性质和200份限制，使得信托产品二级市场交易成本极高。现有的网上转让、银行质押贷款等转让方式无法满足流动性的需求。信托产品缺乏流动性使得与其他金融产品缺少套利空间，也就是信托产品可以向其他金融产品套利，而其他金融产品无法向信托产品套利。这不利于信托产品的优化配置资源和价格发现，成为集聚风险的“洼地”。

7. 刚性兑付通俗理解

所谓“刚性兑付”，就是信托产品到期后，信托公司必须分配给投资者本金以及收益，当信托计划出现不能如期兑付或兑付困难时，信托公司需要兜底处理。
“刚性”我们就可以理解为不论市场怎么变动，我们购买的理财产品所承诺的，都不会有变，也就是说，即使理财产品亏损了，但是对于我们投资者来说也是是保本保息的，银行依旧会按照此前约定将本金和利息给我们。这样一看，对于我们投资者来说应该是极为有利的，既不用承担风险，还能够丰厚的回报。
【拓展资料】
那么为什么还要对这种刚性兑付的产品严加管控呢？为什么会被制止呢？这是因为发行方承诺了保本保息，最后也要做到刚性兑付。但是其实这个理财产品是有可能亏损的，那么如果出现亏损，怎么办？谁来垫付这亏损的本金和需要支付的利息？
所以，发行方就会想办法，这就想要通过发行新的理财产品来筹集的资金，将这些资金用来兜底，或者以自有资金进行兑付。那么这就会给金融市场埋下极大的隐患，将风险集中在金融机构的内部，如果行情一直不佳或是突然发生了大幅回撤，就会引发金融机构的兑付危机，当这种情况大面积出现时，就会给整个金融体系带来巨大影响。所以说，为了保证整个经济体系的正常运行，这种刚性兑付的理财产品必定是需要调整的，而且刚性兑付还可能让投资者养成“不承担风险就能获得收益”的意识，整体来看也不利于投资理财市场的健康发展。对于我们来说，既然这种保本保息的“好事”已经没了，那么就需要增加自己的风险意识。
事实上，我国并没有哪项法律条文规定信托公司进行刚性兑付，这只是信托业一个不成文的规定。刚性兑付在房地产信托、政府融资类信托等集合资金信托计划，以及银信合作理财产品中被执行，而证券投资类信托并不受此约束。监管层要求确保兑付的初衷是为了推动新业务，让投资者消除疑虑，也是为了维护金融和社会稳定，防止因信托投资亏损诱发群体性事件。

8. 信托行业怎么样

信托抄资产随着理财市场的繁荣而增长，在国际上是可以得出相关增长数据比例的。信托机构是中国具有搞成长特性的金融子行业，但是！前途光明，道路曲折，在中国信托机构发展所遇到问题的背景往往都是异常复杂的，行业的发展也不会一帆风顺。

9. “紧箍”再收紧 房地产信托风险防控压力攀升

自2019年下半年以来，窗口指导、余额管控成为了房地产信托业务的关键词，今年以来，监管也在不断“重拳出击”遏制当前房地产信托业务违规乱象。11月5日，北京商报记者从多位信托业从业人士处了解到，在展业层面，房地产信托业务大部分均做了收紧，今年以来，部分房企现金流紧张，可能存在风险加剧的情况。受“爆雷”潮的影响，1-10月，房地产信托领域违约金额已超400亿元。在分析人士看来，从过往经验看，调控房地产和房地产信托的严监管政策都会增大市场房地产信托违约规模，因而在未来一段时间，房地产信托风险防控压力增大。

三条“红线”排查大幕开启

为防范化解风险，监管专门针对房地产信托开启了一轮专项排查。近日，有市场消息称，银保监会近日下发了《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，并要求各地银保监局于11月30日前将排查情况上报。

从多位信托业从业人士处获悉，上述消息属实，此次银保监会排查的问题主要为，是否违反“四三二”要求、是否用于土地储备、是否用于补充流动资金、是否协助金融机构进行监管套利，以及是否存在其他违规行为。不过也有部分信托公司人士向记者表示，“这份文件应该主要是针对房地产信托业务较多的信托公司，房地产信托业务占比不大的暂未收到通知”。

“这次排查是一项例行检查。” 一位信托公司从业人士向北京商报记者介绍称，主要排查房地产信托的三条“红线”。这三条“红线”是指监管层收紧房企融资较为清晰的三条标准，要求控制房地产行业的有息债务增长。

具体来看，“红线”一是剔除预收款的资产负债率不得大于70%，“红线”二是净负债率不得大于100%，“红线”三是现金短债比不得小于1倍。根据三条“红线”的触线情况，分为红、橙、黄、绿四档，红色档三条“红线”都触碰到了则不得新增有息负债。橙色档碰到两条“红线”则负债年增速不得超过5%。黄色档碰到一条“红线”，则负债年增速不得超过10%。绿色档三条“红线”都未碰到，则负债年增速不得超过15%。

金乐函数分析师廖鹤凯在接受北京商报记者采访时表示，本轮专项排查会进一步实质收紧投向房地产领域的信托资金投向，部分房企现金流紧张，预计市场并购风潮还会持续较长时间。

年内违约规模已超400亿元

2020年，信托行业兑付延期频发，房地产信托的违约情况也持续走高。北京商报记者从用益信托获得的最新数据显示，今年1-10月，房地产信托领域违约金额总计达到411.37亿元。

从具体的时间节点来看，今年3月，房地产信托的违约走向小高峰，当月违约金额达到115.12亿元，后又在4月回落至82.25亿元。到6月又迎来一波增长，当月违约金额达到134.56亿元。10月信托行业共发生27起违约事件，其中房地产信托的违约金额为2.3亿元。

一家信托公司相关人士向北京商报记者透露称，在房地产信托运作过程中，投资者先将资金委托给信托公司，信托公司再委托信托经理筛选优质房地产项目。信托公司和信托经理能否勤勉尽职地履行职责，也直接影响房地产信托产品的安全性。这位信托公司人士直言，现在房地产信托没有好的备案项目，再用之前的项目结构借钱只能增加公司债务，达不到监管机构的要求，再加上房企普遍面临融资收紧的情况，现金流紧张，风险有加速暴露的可能。

在资管研究员袁吉伟看来，短期内房地产市场行业景气度面临较大下行压力，一方面销售资金回笼放缓，外部融资渠道受阻;另一方面房地产企业的债权融资、信托融资等大量到期，如果不能有效调配资金，很容易出现资金链断裂。从过往经验看，历次调控房地产和房地产信托的严监管政策都会增多市场房地产信托违约规模，并在调控后的半年到一年达到违约高峰。因而在未来一段时间，房地产信托风险防控压力增大。

合规、风险指标面临双向承压

一直以来房地产信托就备受业内关注，一边是房企对资金的渴望，一边是监管的不断严控，房地产信托的成立规模也在持续波动。来自中国信托业协会发布的数据显示，2020年二季度末，房地产资金信托余额为2.5万亿元，同比2019年二季度末2.93万亿元下降14.68%，环比一季度末2.58万亿元下降3.1%。

今年6月，银保监会关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知中提到，信托公司存在未严格执行房地产信托贷款监管政策，向不满足“四三二”要求的房地产开发项目提供贷款;直接或变相为房地产企业提供土地储备贷款或流动资金贷款;以向开发商上下游企业、关联方或施工方发放贷款等名义将资金实际用于房地产开发，规避房地产信托贷款相关监管要求等问题。

在全行业收缩的时候，房地产信托产品的合规性和风险性亟待检验，在廖鹤凯看来，房地产业务阶段性规模受限，不过存量规模依然很大，对信托公司来说，后续可以持续提升股权投资比重，待政策成熟可以加快布局房地产信托投资基金(REITs)业务。

正如袁吉伟所言，房地产信托被严监管预示着传统信托业务的增长空间将越来越受到制约，传统粗放的高增长模式越来越难以持续。他进一步指出，信托公司要实现长期可持续发展，就要顺应我国经济社会转型发展的新趋势，顺应监管新要求，明确新的有效业务组合和市场方向，塑造与之相匹配的专业能力，获取新的增长驱动力，提高市场竞争力，占据资管新时代的一席之地。

10. 目前为止有信托不能兑付案例吗

从06年信托整顿以来还没有出现过这种情况，信托项目都准时足额的兑付了收益；但是专有一些项目确实是出属了一些问题，例如最后收益没有达到，但是信托公司为了保全名誉，都自己为客户兑付了收益。
投资有风险，这对任何投资都是一样的，即使信托这样的低风险项目也有风险，毕竟银监会规定信托合同不能出现保本保息的字样。