土地信托受益权凭证

① 什么是信托受益凭证

信托受益凭证就是信托机构为募集资金而向投资者发放的表明受益权之特别凭证。
信托受益凭证实际上代表的是信托受益权，是投资权益的证明。信托受益凭证的产生主要是为了便于标准化的交易。一般情况下，信托受益凭证属于有价证券，但这需要当地法律的认可。如果条件允许，信托受益凭证可以入市交易，从而实现自由流通。信托受益凭证的运用，需要一系列配套制度的支持。在较为发达的投资基金市场、资产证券化市场、REITS市场等，信托受益凭证被广泛运用，效果颇佳。

② 信托产品风险

目前，我国信托产品风险主要体现在下列几个方面：
(一)受托人的道德风险
由于从前我国的信托投资公司作为地方政府的第二财政，或者作为产业集团公司的投融资工具，加上原先监管机构对其定位从事银行业务，遗留了不少问题。虽然第五次整顿将其定位于从事真正的信托业务，并且《信托法》和《信托投资公司管理办法》都规定了受托人不得利用信托财产为自己谋利益，要对受益人履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务，但是由于公司内部治理结构天生的缺陷和缺少有效的外部监督，使得有些信托投资公司利用信托财产谋取自己的私利，主要表现在：一是利用不当关联交易，对实际控制人进行利益输出，或者掩盖风险，或者抽逃资本金。所谓不当关联交易就是不经过委托人和受益人同意，不进行充分的信息披露，不以公平价格，将信托财产与固有财产、不同的信托财产、固有财产与关联方和信托财产与关联方进行交易。二是将超过信托合同约定产生的信托财产收益化为信托投资公司的收益。一般信托投资公司收取的信托报酬为信托收入的1% ，或者采取分级收取信托报酬，除去成本，信托报酬产生的利润非常微薄。委托人和受益人往往误将信托产品的预期收益率为固定收益率，一些信托投资公司就利用此点把超过信托合同的实际收益化为固有财产。三是挪用信托资金进行投资。
(二)风险传染
因为信托产品跨机构跨市场，形成了一个较长的金融产品链，涉及很多利益主体，很容易将其中一环的其他主体和市场产生的信用风险、市场风险、操作风险、法律风险、政策风险传染到信托产品。当然信托产品的风险也能够传染给其他金融机构和金融市场。例如，根据银监会的统计，由于股票市场本身的各种风险，导致部分进行股票投资的信托产品不能按时兑付，2005年5月末占全部未兑付信托产品的11% 。
(三)政策法律风险
这首先表现在最近两年一些信托产品本身就是规避监管、利用制度缺陷进行创新而设计出来的，如一些进行股权投资的房地产信托产品、信托资产转让信托产品、信贷资产证券化，就是满足项目资本金要求、满足流动性比例、满足资本充足率等监管要求和受到宏观调控运应而生的。其次是一些信托产品是以土地、财政收入作担保进行信用增级的。而政策和法律在这些方面的规定是不完善的，极易造成担保无效和非法。2005年中央政府进行宏观调控，收紧地根，使得土地不能变现交易，或者财产收入担保没有进入预算，或者财政收入不足，导致担保无效，或者不合法。再次是法律和政策没有规定，缺乏配套措施。如有的信托产品以财产受益权设计信托计划以处置烂尾楼、投资房地产开发，意味着财产所有权的变更。按照目前有关房地产所有权变更登记的规定，要支付3%的契税，如果双方平摊意味着融资成本的提高。对信托公司而言，收取手续费才1%，而支付的手续费高达1.5%。况且，一旦发生法律纠纷，没有登记过户的房地产没有抗辩权，也就难以保证信托财产的独立性、强制执行的禁止和风险隔离。
(四)受托人风险管理技术低
信托投资公司发行的信托产品投资的领域非常广，投资的方式非常灵活，但大部分是以贷款和股权投资方式运用于基础设施、房地产开发。投资领域广，投资方式灵活，需要多方面的专业技术知识和专业的风险管理能力，信托投资公司虽然可以干中学，但往往准备不足，经验不够。如房地产项目由于政策变化，风险高，信托产品存续期间没有现金流，或者项目本身阶段性产生的现金流不足以还本付息，银行不做，开发商才找信托投资公司进行融资的。
信托投资公司对于政策不仅没有足够的风险分析，而且对于房地产领域的专业知识也非常欠缺，从而导致风险管理能力低下。据银监会统计，到2005年5月底，不能兑付的房地产类信托产品占全部不能兑付信托产品的61% 。
(五)缺乏流动性，使之不能有效分散、转移、对冲风险
根据《信托投资公司管理办法》，信托投资公司不得发行委托投资凭证、代理投资凭证、收益凭证、有价证券代保管单。这意味着现有的信托受益权只能以合同而不是信托受益凭证方式成立，且不能标准化分割。信托合同的私募性质和200份限制，使得信托产品二级市场交易成本极高。现有的网上转让、银行质押贷款等转让方式无法满足流动性的需求。信托产品缺乏流动性使得与其他金融产品缺少套利空间，也就是信托产品可以向其他金融产品套利，而其他金融产品无法向信托产品套利。这不利于信托产品的优化配置资源和价格发现，成为集聚风险的“洼地”。

③ 土地信托的信托合同

委托人：
法定代表人：
住所地：
受托人：xxx省xx信托投资股份有限公司
法定代表人：xxx
住所地：
受益人：xxxxx房地产开发有限公司
法定代表人：xxx
住所地：为委托人拥有的国有土地使用权的信托事宜，委托人与受托人根据《中华人民共和国信托法》及其他有关法律、法规和规章，签订本合同，共同遵照执行。
第一条信托目的
委托人基于对受托人的信任，自愿将其合法所有的国有土地使用权(市 区 街道 村 街北侧地块〈温土资挂2001-1号宗地〉)信托给受托人进行经营管理，获取收益。
第二条受益人
委托人指定本信托的唯一受益人是 房地产开发有限公司。
第三条信托生效及信托合同的登记
本信托在本合同经各方签字后即生效。本信托的登记由委托人负责办理。
第四条信托资产的交付
本信托项下的国有土地使用权在委托人取得《国有土地使用权证》之时起予以交付。
第五条信托期限
信托期限为月，自委托人取得关于上述地块的《国有土地使用权证》之时起计算。
第六条委托人的权利和义务
(一) 委托人的权利
有权了解信托财产的管理、运用、处分及收支情况，并有权要求受托人作出说明。
本合同及法律、行政法规规定的其他权利。
(二) 委托人的义务
保证已就设立信托事项向债权人履行了告知义务，并保证设立信托未损害债权人利益;本合同及法律、行政法规规定的其他义务。
第七条受托人的权利和义务
(一)受托人的权利
自信托期限开始之日起，根据本合同全权管理、运用和处分信托财产，包括但不限于筹集建设资金、房地产开发、对开发房产的维护管理等。
本合同及法律、行政法规规定的其他权利。
(二) 受托人的义务
根据本合同的规定，为受益人的最大利益处理信托事务，恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务;对委托人、受益人以及处理信托事务的情况和资料依法保密。
第八条受益人的权利和义务
除根据法律、行政法规及本合同的其他条款享有权利、承担义务外，受益人还享有下列权利、承担下列义务：
(1) 自本信托生效之日起根据本合同享有信托受益权。
(2) 受益人的信托受益权可以根据本合同的规定转让和继承。
第九条风险揭示与风险承担
受托人管理、运用或处分信托财产过程中，可能面临各种风险，包括投资对象和投资项目的风险、法律与政策风险、市场风险、管理风险等。
受托人根据本合同的规定管理、运用或处分信托财产导致信托财产受到损失的，由信托财产承担。
第十条信托的变更、解除与终止
本信托设立后，除本条下一款情形外，委托人和受益人不得变更、撤消、解除或终止信托。
本信托在受益人同意解除的情况下，可以提前解除;本信托因信托期限届满而终止。
第十一条信托利益的分配与信托财产的归属
利益的分配：受托人按照本合同规定向受益人分配信托利益;信托解除之日或者期限届满后第十个工作日为信托利益分配日。
信托财产的归属：信托终止，信托财产归属于受益人。
第十二条其他事项
合同项下的任何争议，若协商不成，任何一方均有权向受托方所在地人民法院起诉。
本合同一式五份，每方各持一份，其余用于办理审批、登记等。
委托人： 受托人： 受益人：
年 月日

④ 土地信托是什么

希望帮得上忙
1、房地产信托的简称，信托是一种理财产品，由于其门槛高（100万起点），不为一般人所认识。目前国内的房地产信托产品的平均年收益率在9%左右。土地信托(Land Trust)，是土地所有权人（委托人）为有效利用土地，提高不动产的开发与经营效率，而将土地信托予受托人，由受托人利用其专业规划与管理，将开发经营的利润做为信托受益分配金交付给受益人。大部份的土地信托年限多在30～50年。简单的说就是房地产公司在银行贷不到钱，在股市也圈不到钱了后，就找信托公司帮他们弄点钱。打个比方，信托公司通过银行等渠道向投资者出售收益率10%信托计划，集中大量信托资金后以15%的利率贷给地产公司。这样多方都能获利，对于投资者能获得高达10%的收益率，对于信托公司和银行能分得5%的利差，对于地产公司能获得保命的钱。但这个模式能持续下去的前提是房价不大跌，地产公司能获得可观的利润来支付高达15%的利息。
2、土地信托的现实意义是：土地信托是土地流转中的一项制度创新，是深化农村土地经营机制的必然需求，也是促进土地使用权规范有序流转的必由之路。土地信托制的有效推行必将在中国产生深远的影响。

3、如何构建土地信托：1、成立农村土地信托机构2、建立土地投资信托基金3、推行土地信托运作模式的支持体系

⑤ 信托凭证的介绍

通常而言，信托受益凭证就是信托机构为募集资金而向投资者发放的表明受益权之特别凭证。

⑥ 合同法对债权的物权化怎么规定的

随着经济的发展，在近现代法上，物权和目的性和手段性在发生着更迭与交错，物权和债权吸收了对方的合理成分，特定领域内出现了债权物权化和物权债权化的状态和趋势。
一、 债权物权化
债权物权化，指法律规定是债权具有对抗一般人之效力[1]。传统民法观念认为，债是请求相对人为一定行为，具有严格的相对性。债权人仅能向特定的人请求给付。然而随着社会的发展，债的相对性逐渐被突破，具有了一定的绝对性，具体表现为如下几种情况：
(一) 租赁权物权化
该效力集中表现为"买卖不击破租赁"原则，即房屋承租人得在出租人转让房屋时继续享有承租权，该租赁权具有对抗第三人的效力。除此之外，租赁权物权化还包含如下几方面内容：承租人可基于对不动产的合法占有，对第三人侵害租赁物和租赁权的行为，可请求其停止妨害和赔偿损失。在一定条件下，承租人可为转租或租赁权让与之行为[2]。
但也有学者对租赁权是否为债权提出了质疑[3]。认为正确的理解应该是根据买卖合同而取得的所有权不得对抗此前存在的承租人对租赁物进行使用收益的权利，进而认为这种权利的性质也是一种物权。因此"买卖不破租赁"完全符合民法相关法理，并非属于"债权物权化"情形。笔者认为，依据"物权法定"原则，在法律尚未明确规定租赁权为物权时，不宜认定租赁权因具有物权性质而就此认定为物权，而只能做边缘化的理解，即其被物权化。这一过程考虑到了人的基本权利居住权，使得房屋管理体制从注重保护所有权人利益向注重保护使用人利益转变，保障了承租人生活的稳定。体现了促进资源合理利用的价值取向，使得房屋的利用价值得到了充分的发挥，同时也保护了房屋租赁交易安全。
(二) 债权的公示
债权的设立，本无须公示，因为债权是相对权。但特定情况下为维护债权人的利益，当事人可通过一定的方式明示其权利的存在并取得对抗第三人的效力。
例如，在不动产物权的变动过程中，作为其原因行为的债权行为可由当事人自行约定附条件或者附期限，故而债权行为往往先于不动产的变动登记，二者在时间上多存在差距，商品房预售便是典型。而在此期间内不动产权利人的其他处分足以危害债权人请求权的实现。基于发生特定物权变动为内容的债权，虽然原不动产物权人负有于将来移转物权的义务，权利人也获得要求对方移转物权的请求权，但该请求权毕竟属于债权，由于债权相互之间一般固有的平等原则，无对抗第三人的效力。一旦原不动产物权人违约，将该物权移转于第三人并办理登记，则在同一物权之上既有债权又有物权，依据物权优于债权的法理，第三人将获得物权。债权人仅得要求债务人承担违约责任，不得要求债务人完成原约定的物权行为。这势必不利于债权人的保护。相反，建立了债权物权化的不动产预告登记制度及其他债权公示制度，则不动产物权人所为的处分行为，若妨害已公示登记的债权，则为无效行为，这样可以使不动产请求权得到切实的保护，债权人能切实地实现债权，也能有效地平衡不动产变动对方当事人的利益关系。
(三) 债权的优先力
传统债权理论认为债权是一个相对权，其权利的对象直接指向的是人而非物，是债权人请求债务人为给付行为。在权利实现的安排顺序上并没有如同物权般规定有先后，因其在权利的效力上都是平等的，所以得平等受偿。然而在债权物权化的进程中，出现了在特定情况下，某些债权较之于其他权利具有特定的优先效力。譬如破产法上的工人工资优先权;海商法上的船舶优先权;民用航空法上的民用航空器优先权;合同法上的建设工程价款优先权等规定。
该规定是为适应社会生活之需要，为维护社会的公平正义，出于特殊的政策性考虑因素而做出的特别规定，其作用在于破除债权人平等原则以强化对某些特殊权利的保护。虽然被法律赋予优先权效力的特殊债权其基本性质虽不发生根本的改变，但却在权利的实现上具有了物权的某些特征。
(四) 债权成为物权客体
现代社会,随着商品交易规模的扩大和交易手段的多样化,使得债权不仅是种交换的权利，而且其自身也被作为可交换的物，即债权本身就是一种物权客体。
就债权本身作为权利客体而言，权利人在处分该债权或处于债权被侵害的情形时，往往会表现出为一定物权行为的特征。例如在债权人处分其债权时,有类似所有权人的地位。现代法上,债权也具有让与性，即债权人可以依法处分其债权，而处分行为则又是典型的行使物权的表现。从这一现象上看，债权人对其债权具有支配权，故债权人让与、处分其债权时，其地位与所有权人并无本质的区别[4]。又如第三人侵害债权制度，即如果债的关系以外的第三人对债权债务关系予以故意破坏，债权人可以据此要求其赔偿。我国现行立法尚未规定侵害债权制度，不过实践中类似的纠纷已经大量出现。确立第三人侵害债权的责任，可充分保障债权人利益和维护交易安全。但是，从第三人侵害债权制度可以看到，债权人的相对义务人不再仅仅是债务人，已扩大到其他第三人。第三人侵害债权时债权人对他也产生了权利，即债权具有了物权的效力[5]。
二、 物权债权化
物权债权化表现在所有权等物权由归属向利用转变，将物权的权能转让与他人，即将占有、使用、收益变成一种权利转让。并且，物权债权化更多的表现为利用所有物的交换价值，来设定担保，获得贷款和融资。物权人对物的现实支配更多地表现为收取价值，获得融资，所有人只需在观念上对物有支配行为，而无需现实的支配行为[6]。在物权债权化的情况下，债权成为了目的，物权成为了手段。
(一) 物权的证券化
物权的证券化主要体现在不动产的证券化上。所谓不动产证券化，即是将不动产上的财产权变成证券型态，更具体地说，是将对土地及建筑物之财产权，由直接支配之物权关系，转变为具有债权特性的证券型态，使原来流通性不强的土地及建筑物财产权转化为流通性较强的证券。物权的证券化主要有以下几种形态[7]：
1. 将不动产的价值形态分成若干份额，以证券的形式对外出售。
2. 美国的土地信托的典型操作模式。开发业者购买一块生地，租给一家由该开发业者组成的公司，并将该土地的所有权信托移转给一位受托人，依据信托契约，受托人发行土地信托受益凭证，而由委托人(开发业者)销售该受益凭证，受益凭证代表对土地所有权(信托财产)的受益权，销售受益凭证所得的资金，用来改良土地。受托人收取租金，负有给付受益凭证持有人固定报酬的义务，并将剩余租金用来买回受益凭证，使开发业者的实质所有权(对信托财产的受益权)的负担解除。
3. 抵押权以证券化的形式转让，在抵押权设定以后，因为抵押权常常由银行所有，银行可以将抵押权转移给一家投资公司，投资公司以抵押权所具有的权益发行证券。
其次，诸如仓单、提单、商品券等的出现，也使这些证券所代表的物权之绝对权性质淡化。物权的证券化使物权和债权的关系更为密切，这就是说，物权不仅是权利人对物所享有的独占的支配权，而且物权可以作为一项可交易的财产，以具有债权特点的证券形式在社会上流通当然，证券化使得对物的利用更有效率。
(二) 所有权的期限化
在物权发展过程中，逐渐出现了所有权的期限化。所有权的期限化，又称为有期产权，它是通过有期共享购买定式合同产生的一种不动产产权形式。这种定式合同赋予购买人在事先确定的期限排他性地使用特定不动产的权能，通常是由许多人长期或短期相继和轮换使用同不动产，且这种权利可以在生前或死后转让[8]。例如，某人需要固定在夏天使用该市的某个别墅，他可以购买该别墅1月至5月的所有权。从而形成所谓的有期限的所有权。在该期限内，他享有对其产权的绝对的支配权，任何人占用其财产，他都可以以所有人的身份请求排除侵害。在这种制度下，时间对权利的享用起到了限制作用。也就是说，每个权利人只是在既定的时间内享有独占的支配权。此种所有权的产生，是现代社会资源的相对稀缺而需要对资源进行更有效的利用的产物。
三、 物权与债权区分的相对性与融合
民法理论上的将物权与债权的区分应该是明晰的，作为两类最基本的财产权，学界对物权和债权的特性及差别作了较为一致的总结与归纳，两者的区别主要表现在如下几个方面[9]：
(一)权利性质上的差异
物权与债权，作为对财产权的基本区分，其性质是不同的。具体而言，物权为支配权，债权为请求权;物权为绝对权，债权为相对权;物权具有排他效力、优先效力、追及效力，债权则无这些效力，债权实行平等原则。
(二)权利客体的不同
物权的客体，由其性质所决定，只能是物，且原则上只能是有体物、独立物、特定物;权利只在法律有规定的情况下才能作为物权的客体，如权利质权、权利抵押权。债权的客体既不是物，也不是债务人的人身，而是债务人为一定行为或不为一定行为。
(三)主体的不同
物权的权利主体为特定的人，义务主体为权利主体以外的不特定的任何人;而债权的权利主体和义务主体，均为特定的人，称为债权人和债务人。
(四)所涉及的利益的不同
物权因为是一种对世权，所以它不仅涉及当事人的利益，而且也涉及国家、社会乃至第三人的利益。债权则不同，它涉及的通常是当事人双方的利益，虽然也存在三个当事人订立一个合同--"第三人利益合同"和"第三人负担合同"的情形，但它所涉及的仍然是双方当事人的利益(债务人与第三人的利益、债权人与第三人的利益)。
(五)权利效力和所及的范围
物权的效力为对标的物的支配力，债权的效力为请求他人为一定行为或不为一定行为的请求力。物权人可以对抗除他自身以外的任何人，物权人以外的所有的人均为义务人，负有不得侵害、妨害物权人行使其物权的义务。亦即，物权的效力可以向任何人主张，故属于绝对权、对世权;债权因属于相对权，所以其效力只及于特定的债务人，债权人只能向特定的债务人主张债权，故债权又被称为对人权。
然而，即便理论上将物权与债权相对性确定得再周严，划分得再详细，仍难以阻碍物权与债权之间出现融合和渗透。
从立法角度考虑，物权与债权的区分与独立是抽象思维的结果，事实上，两者之间本身具有一定的重合性，譬如，债权反映的人与人之间的流转关系实质上必然包含部分支配关系，但抽象将其忽视，为的是更好的研究问题，更好地分析财产在不同法律关系中的作用。这种法律上的技术化处理的后果能够有利于分析解决法律问题，但是却是人为的划分，当中的标准仅仅能够反映一般的规律，对于特殊的现象，用一刀切的区分确实不恰当的，因为在逻辑上仍然存在兼具物权和债权特性的权利类型，在事物的发展中仍然存在物权与债权之间互相转化的过程。
从现实角度考虑，社会实际生活的内容是丰富多彩、复杂多样且交错更迭的。一事物与他事物的区分往往是相对的而非绝对的。物权与债权的关系也是这样。现实生活中的物权与债权和理论常有一定的差异，二者在某些特定部分处于模糊状态，其内容、效力和作用等方面会体现出一定的融合和交错现象，由此便根据实际经济生活的需要出现了物权债权化和债权物权化的现象。

⑦ 信托收益权与受益权有什么区别

信托复受制益权转让是指将信托受益的权利进行转让。信托受益权是信托合同中规定的关系人享受信托财产经过管理或处理后的收益权利。也包括信托合同结束时，合同中规定的关系人可享受信托财产本身利益的权利。信托受益权是指受益人请求受托人支付信托利益的权利，广义的信托受益权中的受益人除有请求支付信托利益的权利外，还有保证信托利益得以实现的其他权利，如《信托法》规定的知情权、调整信托财产管理方法权、撤销受托人违反信托的处分权、受托人的解任权。信托受益权具有以下特征：其一，信托受益权属于兼具物权和债权性质的财产权。信托受益权是受益人对信托享有的权利和利益，因此该权利首先必须是财产权。其二，信托受益权属于可转让的财产权利。信托受益权的权利是通过转让质物实现的，因此能够质押的权利应当满足可转让的条件。

⑧ 急求合同法1500字左右论文一篇，有的话请发邮箱[email protected]，答案会采纳。

合同法

内容摘要：这篇论文主要论述了通过讲述实际例子所联系的关于合同法基本知识，从而让我认识到学习合同法对我们生活中起到的不可代替的作用。
关键字：合同解释，契约自由，意思自治
引言：短暂的合同法学习结束了，起初只是知道合同法是和“法”有关的，通过短暂的学习使进一步的了解了合同法。学习中主要学习了合同法的基本原则，和合同的效力等。为了能让我们更加的认识合同法，老师讲的例子更加让我记忆深刻，生活中难免也会遇见类似的事情，这样我们便可以用我们所学的知识正确的渠道来解决问题。

一,债权物权化
债权物权化，指法律规定是债权具有对抗一般人之效力[1]。传统民法观念认为，债是请求相对人为一定行为，具有严格的相对性。债权人仅能向特定的债务人请求给付。然而随着社会的发展，债的相对性逐渐被突破，具有了一定的绝对性，具体表现为如下几种情况：
（一） 租赁权物权化
该效力集中表现为"买卖不击破租赁"原则，即房屋承租人得在出租人转让房屋时继续享有承租权，该租赁权具有对抗第三人的效力。除此之外，租赁权物权化还包含如下几方面内容：承租人可基于对不动产的合法占有，对第三人侵害租赁物和租赁权的行为，可请求其停止妨害和赔偿损失。在一定条件下，承租人可为转租或租赁权让与之行为[2]。
但也有学者对租赁权是否为债权提出了质疑[3]。认为正确的理解应该是根据买卖合同而取得的所有权不得对抗此前存在的承租人对租赁物进行使用收益的权利，进而认为这种权利的性质也是一种物权。因此"买卖不破租赁"完全符合民法相关法理，并非属于"债权物权化"情形。笔者认为，依据"物权法定"原则，在法律尚未明确规定租赁权为物权时，不宜认定租赁权因具有物权性质而就此认定为物权，而只能做边缘化的理解，即其被物权化。这一过程考虑到了人的基本权利居住权，使得房屋管理体制从注重保护所有权人利益向注重保护使用人利益转变，保障了承租人生活的稳定。体现了促进资源合理利用的价值取向，使得房屋的利用价值得到了充分的发挥，同时也保护了房屋租赁交易安全。
（二） 债权的公示
债权的设立，本无须公示，因为债权是相对权。但特定情况下为维护债权人的利益，当事人可通过一定的方式明示其权利的存在并取得对抗第三人的效力。
例如，在不动产物权的变动过程中，作为其原因行为的债权行为可由当事人自行约定附条件或者附期限，故而债权行为往往先于不动产的变动登记，二者在时间上多存在差距，商品房预售便是典型。而在此期间内不动产权利人的其他处分足以危害债权人请求权的实现。基于发生特定物权变动为内容的债权，虽然原不动产物权人负有于将来移转物权的义务，权利人也获得要求对方移转物权的请求权，但该请求权毕竟属于债权，由于债权相互之间一般固有的平等原则，无对抗第三人的效力。一旦原不动产物权人违约，将该物权移转于第三人并办理登记，则在同一物权之上既有债权又有物权，依据物权优于债权的法理，第三人将获得物权。债权人仅得要求债务人承担违约责任，不得要求债务人完成原约定的物权行为。这势必不利于债权人的保护。相反，建立了债权物权化的不动产预告登记制度及其他债权公示制度，则不动产物权人所为的处分行为，若妨害已公示登记的债权，则为无效行为，这样可以使不动产请求权得到切实的保护，债权人能切实地实现债权，也能有效地平衡不动产变动对方当事人的利益关系。
（三） 债权的优先力
传统债权理论认为债权是一个相对权，其权利的对象直接指向的是人而非物，是债权人请求债务人为给付行为。在权利实现的安排顺序上并没有如同物权般规定有先后，因其在权利的效力上都是平等的，所以得平等受偿。然而在债权物权化的进程中，出现了在特定情况下，某些债权较之于其他权利具有特定的优先效力。譬如破产法上的工人工资优先权；海商法上的船舶优先权；民用航空法上的民用航空器优先权；合同法上的建设工程价款优先权等规定。
该规定是为适应社会生活之需要，为维护社会的公平正义，出于特殊的政策性考虑因素而做出的特别规定，其作用在于破除债权人平等原则以强化对某些特殊权利的保护。虽然被法律赋予优先权效力的特殊债权其基本性质虽不发生根本的改变，但却在权利的实现上具有了物权的某些特征。
（四） 债权成为物权客体
现代社会,随着商品交易规模的扩大和交易手段的多样化,使得债权不仅是种交换的权利，而且其自身也被作为可交换的物，即债权本身就是一种物权客体。
就债权本身作为权利客体而言，权利人在处分该债权或处于债权被侵害的情形时，往往会表现出为一定物权行为的特征。例如在债权人处分其债权时,有类似所有权人的地位。现代法上,债权也具有让与性，即债权人可以依法处分其债权，而处分行为则又是典型的行使物权的表现。从这一现象上看，债权人对其债权具有支配权，故债权人让与、处分其债权时，其地位与所有权人并无本质的区别[4]。又如第三人侵害债权制度，即如果债的关系以外的第三人对债权债务关系予以故意破坏，债权人可以据此要求其赔偿。我国现行立法尚未规定侵害债权制度，不过实践中类似的纠纷已经大量出现。确立第三人侵害债权的责任，可充分保障债权人利益和维护交易安全。但是，从第三人侵害债权制度可以看到，债权人的相对义务人不再仅仅是债务人，已扩大到其他第三人。第三人侵害债权时债权人对他也产生了权利，即债权具有了物权的效力[5]。
二、 物权债权化
物权债权化表现在所有权等物权由归属向利用转变，将物权的权能转让与他人，即将占有、使用、收益变成一种权利转让。并且，物权债权化更多的表现为利用所有物的交换价值，来设定担保，获得贷款和融资。物权人对物的现实支配更多地表现为收取价值，获得融资，所有人只需在观念上对物有支配行为，而无需现实的支配行为[6]。在物权债权化的情况下，债权成为了目的，物权成为了手段。
(一) 物权的证券化
物权的证券化主要体现在不动产的证券化上。所谓不动产证券化，即是将不动产上的财产权变成证券型态，更具体地说，是将对土地及建筑物之财产权，由直接支配之物权关系，转变为具有债权特性的证券型态，使原来流通性不强的土地及建筑物财产权转化为流通性较强的证券。物权的证券化主要有以下几种形态[7]：
1. 将不动产的价值形态分成若干份额，以证券的形式对外出售。
2. 美国的土地信托的典型操作模式。开发业者购买一块生地，租给一家由该开发业者组成的公司，并将该土地的所有权信托移转给一位受托人，依据信托契约，受托人发行土地信托受益凭证，而由委托人(开发业者)销售该受益凭证，受益凭证代表对土地所有权(信托财产)的受益权，销售受益凭证所得的资金，用来改良土地。受托人收取租金，负有给付受益凭证持有人固定报酬的义务，并将剩余租金用来买回受益凭证，使开发业者的实质所有权(对信托财产的受益权)的负担解除。
3. 抵押权以证券化的形式转让，在抵押权设定以后，因为抵押权常常由银行所有，银行可以将抵押权转移给一家投资公司，投资公司以抵押权所具有的权益发行证券。
其次，诸如仓单、提单、商品券等的出现，也使这些证券所代表的物权之绝对权性质淡化。物权的证券化使物权和债权的关系更为密切，这就是说，物权不仅是权利人对物所享有的独占的支配权，而且物权可以作为一项可交易的财产，以具有债权特点的证券形式在社会上流通当然，证券化使得对物的利用更有效率。
(二) 所有权的期限化
在物权发展过程中，逐渐出现了所有权的期限化。所有权的期限化，又称为有期产权，它是通过有期共享购买定式合同产生的一种不动产产权形式。这种定式合同赋予购买人在事先确定的期限排他性地使用特定不动产的权能，通常是由许多人长期或短期相继和轮换使用同不动产，且这种权利可以在生前或死后转让[8]。例如，某人需要固定在夏天使用该市的某个别墅，他可以购买该别墅1月至5月的所有权。从而形成所谓的有期限的所有权。在该期限内，他享有对其产权的绝对的支配权，任何人占用其财产，他都可以以所有人的身份请求排除侵害。在这种制度下，时间对权利的享用起到了限制作用。也就是说，每个权利人只是在既定的时间内享有独占的支配权。

生活是复杂、多变和发展的，而法律规范具有相对稳定性，法律技术具有一定的局限性，二者之间总存在一定的差距和矛盾，因而不可避免地会发生物权与债权区分的相对性问题。债权的固有性质侵入物权和物权的固有性质侵入债权，以及二者在特定情况下发生性质上的模糊乃至二权混融、竞合的现象，这只是物权法与债权法在局部领域或某些具体制度上存在的问题，反映的是复杂的社会经济生活和法律规范中存在的特殊现象。我们不能就此否定物权与债权存在基本的区别。但值得我们注意的是，面对两权融合渗透的问题，理论上仍然存在分歧，法律上依旧留有真空，这也导致了实践中法院裁判的两难。所以，在我们制定物权法及完善债法制度时，应当根据实际情况，对处理物权与债权发生渗透、融合问题要深思熟虑，在立法技术上要作缜密的处理，妥善的处理好物权债权化和债权物权化的问题。

[1] 王泽鉴：《债法原理》，中国政法大学出版社2001版，第17页。
[2] 史尚宽：《债法各论》，中国政法大学出版社2000版，第148页。
[3] 章杰超：《对所谓"债权物权化"的质疑》，《政法论坛》（中国政法大学学报） [4] 刘保玉秦伟：《物权与债权的区分及相对性问题论纲》，《法学论坛》
[5] 李锡鹤：《对债权不可侵性和债权物权化的思考》，《华东政法学院学报》 [6] 参考尹田教授在物权法课上的有关论述。
[7] 董万程：《论物权与债权的发展趋势》，《中国法学》，2004年，第期。
[8] 高富平：《物权法原理》，中国法制出版社2001年版，第3页。

⑨ 土地流转信托的土地信托

土地信托在国外已颇有历史。但国内，由于农村土地所有权和使用权尚处于分离状态，加上流转费用过低，土地信托试点推进相对缓慢。
从制度层面而言，尽管国土资源部主导的农村集体土地确权登记发证工作已基本对所有权完成确权，但对土地流转的主要标的—承包经营权（使用权）的确权到户上仍进展缓慢。
信托给农村带来了新的融资工具，但信托资金以盈利为目的，而真正的农业项目周期长、回报率相对低，非常考验资本的耐心，农业是一个需要长期资本介入的过程。
虽被业界普遍看好，但在实际操作中，诸多中小信托企业仍保持观望的状态，并直言收益不高和资金难题是主要原因。业内人士指出，开始阶段，无论是委托人、发行人和资产出让方等利益相关者都会在产品设计、尽职调查和风险防范方面非常谨慎。
不是说有了信托就不会出问题，只是这个法律约束的过程，比已经实践的模式要好得多。比如服务商可能出现的经营风险，例如天灾影响土地的产值大幅下滑，引入的经营方突然去世，甚至恶意跑路等，都是非常现实的问题。信托公司只有研究出屏蔽这些风险的方法，信托流转的模式才能成为一种普遍的、为人所接受的模式。
构建“土地信托银行”。“若政策进一步放开，信托凭证可进一步用作抵押。农户通过持有的土地经营权在信托计划中占有一定的份额，信托公司向其发行信托凭证，代替农户管理土地。在信托流转土地的规模足够大、效益足够好而且稳定的情况下，农户可以使用信托凭证进行抵押贷款。”
据了解，一些地方的土地银行试点已经开始展开。以成都模式为例，土地银行将农民的土地承包经营权按需求集中预存起来，统一贷给有实力的龙头企业或经营大户进行规模经营。农民的土地承包经营权一经存入土地银行即产生稳定的利息收入，土地银行所获利润的一部分根据农民存入面积进行二次分红。

⑩ 什么是地产证卷化

房地产证券化：可供选择的四种模式

● 第一,新区土地成片开发、桥梁、隧道等大型基建项目,宜采用封闭式房地产投资信托基金的模式。

● 第二,对于旧城区改造,可借鉴日本的土地信托模式,采取出售型土地使用权信托方式。

● 第三,为了解决商品房闲置造成的资金沉淀问题,可设立单项资产房地产公司或单项契约型基金,以及开展抵押贷款证券化业务。

● 第四,房地产抵押贷款的证券化,还应由抵押债权者、担保机构、抵押债券创造者、投资者组成一个完整的体系。

房地产证券化作为重要的金融创新工具,给资本市场带来的重大变化是融资方式的创新,将大大丰富我国金融投资工具,有利于增加我国资本市场融资工具的可选择性。房地产证券化可使筹资者通过资本市场直接筹资而无须向银行贷款或透支,同时其较低的融资成本有利于提高我国资本市场的运作效率。此外,房地产证券化有助于促进证券市场的完善,此过程中,发起人、服务人、发行人、投资银行、信用提高结构、信用评级机构、资产管理人和投资者等都获得锻炼,有利于推进我国资本市场的现代化和规范化发展。对广大投资者而言,开辟了一条宽广的投资渠道,按照国外的经验,由于这种证券有较高的收益作支持,且相对股票市场风险小,比银行存款收益率高,是一种较为理想的投资品种。投资者可以通过这种方式分享房地产的高额利润。

从我国宏观经济战略的角度看,一方面,房地产特别是住宅产业将成为我国的支柱产业之一,住房金融的发展是住宅产业发展的必要条件之一,这是显而易见的。住房金融二级市场(证券化市场)的发展是住房金融一级市场(住房贷款市场)可持续发展的基础,因为二级市场可以解决一级市场自身无法解决的问题,二级市场的建立可以形成资金循环流动的机制。另一方面,我国经济今后发展面临的一个长期战略问题是调整以及提高经济运行效率,其中金融深化和提高金融效率是关键。因此,建立和完善我国的金融市场是今后我国经济发展的战略要求,而证券化作为20世纪70年代以来的最重要的金融创新之一,应该在我国金融市场的发展中得到应用。证券化应该作为我国的金融基础设施建设的一部分来看待,一旦证券化在我国得以运用,一方面可以建立各类企业特别是银行等金融机构与资本市场连接的渠道,更为重要的是创建了一种融资新方式,可以使存量资产、资本市场、货币市场得到有效的沟通,提高金融的效率。

但是,在借鉴国外模式的同时,必须清醒地看到,由于我国的房地产市场建立不久,发展很不平衡,加之证券市场发展的地区差异,我国的证券化模式的选择必须多样化且富有弹性:一是针对不同的经济发展地区,推出不同的房地产证券化品种；二是对不同的投资主体,应有灵活的投资余地；三是证券化必须在我国现有的法律框架下构筑。

具体来说,我国房地产证券化可以有以下四种模式可供选择:

第一,新区土地成片开发、桥梁、隧道等大型基建项目,宜采用封闭式房地产投资信托基金的模式。因土地成片开发一般属大型项目,采用这种方式可在较短时间内筹集到巨额资金。借鉴美国房地产信托模式,需先设立房地产投资信托基金,投资者购买其发行的受益凭证,待基金募集完成后,委托房地产开发公司对投资标的进行开发、管理及出售,所获收入在扣除房地产开发成本、管理费用、买卖佣金、税金以及其他各项支出后,由受益凭证持有人分享。由于这项业务属于证券业务,其运作应受到证券监管部门的严格监管。

采用封闭式基金,资产价值不用每月清算赎回,在发行受益凭证时规定发行总额和发行期限,未至到期日不得要求提前兑现,发行人也不得追加发行受益凭证。该受益凭证可在二级市场上以公开竞价的方式进行转让,价格由投资者根据基金的成长性、市盈率和收益的稳定性、可预测性以及市场供求关系来确定。总之,采取封闭式,基金投资者保留了投资资产的流动性,基金发行者也没有提前赎回的风险,从而保证了投资的稳定性,有利于其取得中长期投资收益。

第二,对于旧城区改造,可借鉴日本的土地信托模式,采取出售型土地使用权信托方式。日本的土地信托是由土地所有人信托土地,取得信托受益凭证,房地产开发商在房屋建成并加以运用后,对于出售土地信托,将所获收入扣除各项成本、费用、税金及信托报酬后,以信托受益的方式支付给信托受益人,从而终结信托关系。对于出租型土地信托,则要支付信托受益金,进行信托注销登记,将土地所有权转移给受益人。可见,采用土地信托的方式,土地所有人不必亲自筹资就能有效利用土地,获取收益。我国旧城区改造之所以采取土地使用权信托模式,是因为对旧城区的改造牵涉到继承权与产权的转移分散问题。土地信托的信托人是确定的土地所有权人,受益人为该土地所有权人或其继承人、指定人。美式信托的信托人是不确定的投资大众,信托财产是资金而非土地,因此不适合旧城改造。

由于我国土地使用权属于国家,只能采取土地使用权信托模式。若采取出租型土地使用权信托模式,房地产开发公司在房屋建成后,由于土地使用权最终还要转移给信托受益人,在将房地产资产进行管理运用时,会遇到一系列比较繁琐的问题,因此出售型土地使用权信托模式更具可行性。具体操作上,可由土地使用权所有者向房地产开发公司信托土地使用权,取得信托受益凭证。后者通过银行贷款或发行证券的方式筹得资金以支付劳力安置费、动迁用房费及建筑安装费等。在建筑物完工并加以管理运用后,所获收入扣除成本、费用、税金等支出及信托报酬后,由信托受益凭证持有人分享,从而终结信托关系。

第三,为了解决商品房闲置造成的资金沉淀问题,可设立单项资产房地产公司或单项契约型基金,以及开展抵押贷款证券化业务。目前在我国开发出来的商品房大量空置是一个亟待解决的问题。一般来说,经济处于发展中的地区,随着社区开发建设的进行,其房地产必然会增值,具有投资的潜力。我国是发展中国家,公众从长期获利的角度考虑,会有投资意愿。在操作中,可为该房地产专门成立一家单项资产房地产公司,以需回笼的房地产开发建设资金为限对外发行股票,并由此增加了该项资产的流动性。若房地产发生增值,则在转让时获利。若出于对设立公司无法避免的课资本利得税及对投资者个人课所得税的双重纳税因素的考虑,可为该房地产项目设立单项契约型基金,对外公开发行可转让的受益凭证。基金管理人员负责对该项房地产资产的管理及运用,所获收益在扣除相关费用后,由受益凭证持有人分享。

第四,房地产抵押贷款的证券化,还应由抵押债权者、担保机构、抵押债券创造者、投资者组成一个完整的体系。具体阐述如下:

(1)商业银行----抵押债权的创造者。在我国目前应该指定商业银行作为抵押债权的唯一创造者。因为中国当前没有与储蓄贷款协会、互助储蓄银行类似的机构,存款利率由政府控制,不会像美国那样允许储蓄贷款协会、互助储蓄银行以高于商业银行的存款利率吸收存款。因此抵押贷款的来源只能是商业银行。至于商业银行是以表外融资(在银行外部设立特殊目的机构SPV,用以发行证券以收购银行抵押贷款资产),还是表内融资(即在银行内部设立一个机构,由这个机构运作证券化业务,证券化资产的所有权仍然属于银行,保留在银行的资产负债表中),其利弊得失仍需要进一步权衡。

(2)抵押贷款担保机构。房地产抵押贷款虽然有房地产做抵押,但由于其价值大、期限长等原因仍然是高风险行业,尤其是个人抵押贷款的按期归还受个人信用的影响,因此必须有担保机构进行担保才能进行证券化。

我国目前的房地产抵押贷款实行第三方担保制度,这反映了我国房地产金融市场的不完善性,在相当程度上制约了房地产金融市场的发育。为完善房地产抵押贷款市场,发展房地产证券化,可考虑由政府牵头成立市场化的抵押贷款担保机构,在房地产一级抵押市场上,该机构对个人住房抵押贷款提供担保,充当无条件偿还贷款的保证者和保险者。在二级抵押市场上,对抵押贷款组合进行加强担保,以提高债权的信用等级。

(3)专门住房金融机构----抵押债券创造者。政府成立一个专门的住房金融机构,该机构从商业银行购买经担保的房地产抵押贷款,做成抵押债券委托券商发行。该机构具有以下特点:首先,该机构的性质是半官方性质,不单纯以盈利为目的,其抵押债券的发行受国家控制,国家为促进房地产市场的发展会对其给予支持。其次,该机构只从事抵押债券的发行,而不从事抵押贷款。由于针对个人的抵押贷款,手续繁多,涉及到房管土地,产权登记,保险,公证等多部门,再加上每笔业务面对个人,又采取偿还形式,业务工作量很大。所以,抵押贷款由实力雄厚,网点密布的商业银行参加,该机构不参与。再次,该机构负责住房公积金的管理,这能使其得到合理使用。

(4)机构和个人----抵押债券投资者。抵押债券发行后在证券交易所上市流通,为全国各地的机构和个人投资者所持有。机构投资者包括各种基金和寿险公司等,当前不允许他们直接从事房地产抵押贷款业务,但他们可以通过抵押债券参与房地产市场。

需要指出的是,推行房地产证券化,还需要考虑商业银行房地产贷款面临的不良资产风险,个人信用制度的健全完善、相关法规(如证券法等)的调整、信用评估制度的完善以及专业人才培养等多方面的问题。我们坚信,随着这些问题的逐步解决,房地产证券化一定能不断发展壮大。而随着我国房地产投资体制改革的深化,金融对住房产业的支持作用日益巨大,房地产证券化必将为我国的房地产业的健康发展提供强大的支持,为我国的房地产金融创新带来新的契机。房地产证券化可以极大地推动房地产业的发展,盘活我国金融机构大量长期性抵押贷款资产,提高其流动性,为房地产市场提供充足的资金来源,促进住房与金融之间的良性循环,它的实施必将对我国住宅产业和金融业的发展起到巨大的促进作用。