我国房地产融资问题与对策

Ⅰ 房地产市场如何拓宽融资渠道

这个问题就是错的。房地产市场是宏观经济分析的概念，融资渠道是具体的战略规划，这两个怎么可能放在一起呢？
房地产企业如何拓宽融资渠道
房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困境，保持稳定健康发展？本文就这一话题谈一点粗浅看法。
一、房地产企业融资现状
（一）融资规模持续增长
近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（参见表1-1）。
（二）银行信贷是房地产融资的主要渠道
仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。
（三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小
2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。
（四）房地产资金信托活跃
2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称212号文），对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。
二、房地产企业融资存在的主要问题
（一）融资渠道过于单一
从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。
（二）银行体系所承担的风险与收益不对称
作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。
（三）缺乏多层次房地产金融体系
就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。
（四）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善
目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。
（五）房地产企业融资瓶颈亟待突破
为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。
三、房地产企业融资策略分析
（一）发展多元化直接融资
银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。
1.大力培育房地产信托融资方式
房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。
2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。
3.建立多层次房地产金融体系
借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。
4.建立和完善相应法律制度配套措施
规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。
（二）进一步完善间接融资
我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。
1.推进间接融资形式多样化
目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行；中资银行+信用担保机构；中资银行+信用担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。
2.创新变直接融资为间接融资的方式
直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。
（三）探索建立组合式融资模式
组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。

Ⅱ 我国房地产市场存在的问题及对策

目前我国不是成熟的市场经济国家，所以一切房地产市场存在的问题都由此造成。银行是国有的，所以银行工作人员为了私利可以盲目贷款自己几乎不需要承担责任，银行即使破产他们也不会急。地方政府为了小集团利益也希望房地产一直涨，而大量期房可以买卖也是国家为了拉动经济的措施。所以正真的房地产市场化难以起到作用，市场完全被一群可以主导市场的利益链集团控制，不是很成熟的市场还搞什么房地产市场化。市场就是被某些利益集团套利的工具，一旦房地产市场泡沫破裂那么受累的是全体国民和银行，那些相关房地产利益链条几乎不受影响。所有商品行业都讲利润率接受物价部门监管，唯独房地产行业可以打着所谓市场化的旗号为所欲为。所以目前为了防止泡沫的破裂中央政府应当及时干预市场，收缩地方政府权限及预防银行和房地产部门勾结成利益链。对买了房子的百姓来讲他们希望房价还会涨，而没有买的希望下跌，所以要尽快稳定房价让百姓知道具体走向，免得因房产价格而引起社会问题。

Ⅲ 我国房地产企业融资方式分析

中国目前房地产开发企业主要融资方式：◎银行贷款:银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹资金。房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已达到30.1%。但其中有很大比重是房地产开发企业通过各种变通的方式获得银行贷款来充当自有资金。2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地产开发企业至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道主要依赖银行。 ◎房地产信托融资:房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。2003年6月央行121文件的出台，使得房地产企业银行贷款渠道受阻，信托融资方式以“井喷”式速度发展，据不完全统计，2003年全国房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的数额已超过50亿元。但其中主要为“过桥”式贷款，筹资比重不大。原因是国家对房地产信托规定，每份资金信托合同总份数不超过200份，单份合同的最低金额为5万元，限制了中小投资者的加入。◎房地产基金: 房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行集中投资的融资方式。具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金。近几年流入中国的海外基金不断增加，例如：新加坡政府投资公司成为首创置业第二大股东；万科与德国银行的合作；摩根斯坦利房地产基金与上海复地合作；荷兰的ING与首创合作等。由于受到国内政策，以及国内企业运作的不规范和房地产市场的不透明性的影响，海外地产基金在选择合作伙伴时的标准是公司的管理团队、土地储备、政府关系、发展前景等。因此，海外地产基金对于国内众多的房地产企业来讲，可以说是杯水车薪。国内地产基金的发展由于缺乏相关法律制度的规范而受到了限制。随着房地产市场的进一步发展，地产基金有望成为房地产融资方式的新宠。◎上市融资:上市融资是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一。但房地产企业上市比较困难。据有关资料，目前我国上市的房地产企业只有七十家左右，并且存在着以下问题，房地产企业整体素质较差，历史遗留问题严重，管理层专业素质差。例如，2004年2月初，上海复地在香港联合交易所的成功上市，为其融资15亿港币。分析上海复地成功的主要原因是土地储备增加，开发项目多，盈利能力好，资金周转较快等。◎房地产债券:房地产债券在目前我国房地产企业融资总额中的比重很小。2002年，房地产债券融资仅为2.24亿元，占全部融资额的0.02%。2003年，房地产债券融资进一步下降，仅为0.34亿元，占全部融资额的0.003%。债券融资比重小，主要原因是：一是我国对发行债券的主体要求严格。根据《公司法》，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。二是，我国债券市场相对规模较小，发行和持有的风险均较大。 综上所述，由于国家政策和企业自身条件的限制，银行贷款形式仍是目前乃至今后一段时期内房地产企业的主要融资方式。同时，信托融资和基金的形式随着国家政策的出台也将会成为房地产企业融资的重要方式。上市融资将会成为有实力的大型房地产企业的重要融资方式。面对融资困境的房地产业的主要应对策略◎调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资发展战略过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规来说，项目开发资金的至少70%来自银行信贷资金。在新一轮的洗牌过程中，谁能尽快走出阴影，积极应对，谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益。◎买壳上市:房地产企业实现公司上市的良好途径同样是进入证券市场，

Ⅳ 房地产开发商融资的途径和方式

一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。

二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。

四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。

六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。

九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。

十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。

拓展资料：

从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。

Ⅳ 房地产债务融资风险原因

随着我国国民经济的持续快速发展、住房改革的持续变化与城市化进程的加快，我国房地产业井喷式发展班班可考，并逐渐成为国民经济的新增长点与理财热点。房地产信贷也连带发展，由于商业银行信贷的安全性、可靠性与低门槛，使其迅速对房地产业产生巨大的推动作用，并成为其首屈一指的重要支撑。由于种种复杂原因导致的金融行业过度渗透房地产业，致使房地产业自身的市场风险蔓延至金融业。金融行业不仅在房地产业有着举足轻重的地位，更是对于国民经济与社会稳定有着不可忽视的重要作用。因此我国政府出台了各种政策限制病态的房地产热，就是要将银行信贷遭遇市场风险的概率降低至可控范围内，保护商业银行之于国家之根本。因此研究房地产信贷风险具有较为深刻的理论与现实意义。
关键词：房地产;商业银行;信贷风险;意义
一、当前房地产信贷存在的风险
银行信贷资金大量进入房地产业之后，在分享房地产风潮带来的巨额利益同时也承担着连带风险。据大量可靠资料测算我国房地产业绝大多数的资金来源于商业银行。这就直接导致房地产业大量的开发风险蔓延至银行，使二者关系愈发紧密。但由于我国特殊的经济境况，这种风险是不可避免的。是我国房地产业井喷式发展以及较为单一的房地产融资渠道共同造成的，具有明显的中国特色，具体表现为以下几个方面：①宏观政策方面的风险;②市场自身存在的风险;③企业经营自身所存在风险;④客观存在的银行方面的操作失误。
二、房地产信贷风险产生的原因
从商业银行贷款固然风险相对较小，可靠性高，但是房地产贷款涉及金额巨大，还款周期长。加上不确定的货币价值市场，二者风险相互叠加，这对于消费者来说更是雪上加霜。
商业银行房地产信贷业务周期长、涉及面广，可预见和不可预见的风险均存在，房地产市场阶段性波动所引发的金融风险更是难以捉摸。虽然我国房地产市场波动性的“始作俑者”有迹可循，但想要控制商业银行与房地产贷款所叠加的风险却是难上加难，房地产市场波动主要由于以下几点：①市场自身的周期规律;②欧嘉兴的行业政策叠加地方性法规所造成的叠加效应;③金融政策调整;④国际资本的流动。
三、房地产信贷风险带来的危害
（一）国家宏观调控无法兼顾全局而带来的房地产信贷风险危害
房地产业发展直接受我国宏观政策调控影响，90年代初我国房地产业持续升温，社会大量资金流入行业以致全国性的疯抢，政府政策调控此时出台，收紧银根，从源头上以致消费者的购买欲望，从而抑制房地产“购房热”，虽然在这方面产生了正面效应，但也同时影响了金融市场，贷款无法收回更是比比皆是。
（二）由市场病态膨胀发展引发房地产信贷风险而带来的危害
上文中所强调的房地产过热也会引发众多危害，我国自加入WTO以来，经济急速膨胀，外贸顺拆巨大，国民储蓄率节节攀高，人民币价值持续上涨，这显然对于我国的货币市场是有着负面影响的。
带来的后果是充足的资金以及对房地产业的刺激。此后我国沿海城市房地产业持续升温，土地价格飞涨，近乎过热，若不采取有效措施，放任房价飞涨。后果不堪设想。
（三）由个人住房按揭贷款之于房地产信贷风险带来的危害
尽管个人按揭贷款在商业银行中属于风险较低的理财品种，但如果由于国家的宏观调控或其他的原因导致消费者收入下降或者房价下跌，会导致按揭贷款中的不良交易急剧增长，从而导致金融市场动荡。
四、加强房地产信贷风险的管理与可行性建议
房地产信贷不单影响房地产行业及其连带行业的稳固发展，在我国特殊的经济大环境的境况下，更是对我国整体的国民经济的稳固发展有着波及根本的影响。不仅如此，我国商业银行在我国的经济领域也有着举足轻重的地位，二者的风险相互叠加，地位互相拔高，其中的含义不言而喻。因此我国在支持商业银行与房地产业发展相辅相成的同时，还应注重防备与化解房地产信贷危机，从而保证商业银行体系地稳步发展。我国房地产业的资金来源主要是由商业银行承接，因此可以说管理好商业银行房地产贷款手里机制就防范住了部分房地产信贷风险。
（一）拓宽融资渠道，确立信托与资金的角色定位
政府部门应不断创新政策制度，为房地产市场的健康发展提供良好的政策、制度环境等，理论性的建议如下：①放松其它融资渠道，如股票市场融资，企业债券融资的政策限制。丰富房地产行业资金来源，降低商业银行与房地产业之间的连带效应;②政府部门也要尽快确立房地产信托及基金的角色地位，由于房地产信托及基金手续简单，无须行政性审批与资金额度限制，是一条市场化的融资渠道，弹性较强。因此应积极推动相应法律法规的颁布，从渠道上规范市场选择。
（二）缩小连带关系，提高相应门槛
政府还应该建设正当有效的方法措施，削弱房地产业与商业银行之间唇齿相依的关系。银行作为我国货币流通的最主要渠道，不应与房地产业有如此巨大的连带关系，目前我国商业银行有着流动性过剩，业务量压力层层下压的现状，势必会使商业银行对与房地产信贷业务青眼有加，乐见其成，使我国的房地产业每年以巨量的增长速度急剧膨胀。为了防范可能发生的危险，政府应未雨绸缪，除增添融资渠道外，还要合理提高相应门槛。

Ⅵ 在房企面临融资还债双重压力，应该怎么办

房地产企业面临融资还债的双重压力，房地产企业应该怎么做？这涉及到房地产企业大的经营策略的问题，谁也不能说给出个特别确切的答案。只能说房地产企业真真正正的踏实的去做好自己这个本职的工作，不谋求暴利空间也不是做不了。

房地产企业如果想踏踏实实的做好房地产企业建房子卖房子，这样一个过程，保证房子质量，即使是在当今建材价格上涨，金融监管压力增大，不允许实行预售制度等不利条件之下，仍然可以维持自己正常的利润空间，只是说不能像以前有那么高的暴利空间来。毕竟现在这个房子的价格你应该清楚，很少有房地产企业做亏本的买卖。

Ⅶ 如何解决中国房地产融资面临的困境

如今地产融资越来越难，但随着互联网金融的迅速发展，使用互联网不动产投资平台，不仅增强了资源流动性和金融互动性，还使投融资走进一个新阶段，这或许能让房地产融资摆脱困境，中房乐投就是专业的互联网不动产投资平台。

Ⅷ 房地产股票融资面临哪些问题

房地产股票融资面临的问题
1、融资成本相对较高
股票融资的直接成本包括上市费用和股利，此外还会产生税负成本、管理成本等间接费用。上市费用，即企业上市前必须聘请专业的律师事务所、会计师事务所和券商进行严格的评估与辅导，从而产生入市费、年费、审计师费、财务顾问费、承销商费等～系列费用的支出。股利，即为了保持良好的市场形象，房地产企业通常在年终结算后，将盈利的一部分作为股息按股额分配给股东，因而增加了公司的成本。税负成本，即在上市融资的情况下，存在对公司法人和股东“双重征税”的情况。这实际上相当于提高了股东的成本，降低了其收益。管理成本，即上市公司信息公开需要的费用，以及董事会和监事会进行重大决策的谈判成本等。
2、对财务信息透明度的要求增强
房地产企业资金运作数额较大，作为商业的机密，房地产企业一般不愿披露财务运作的细节，然而一旦成为上市公司，就必须按规范及时进行信息披露，从企业自身的角度来讲，企业运用资金的自由度必然受到限制。
3、对企业治理结构造成影响
股票融资导致公司治理结构发生变化。新股东的加入带来了管理层的变动，使得管理层不稳定，企业的战略方针和经营策略变化的不确定性增加，不利于企业长期发展。

Ⅸ 房地产面向社会融资有什么规定吗

深入解读房地产融资渠道及具体处理方式

近年来，房地产行业发展迅速，已成为我国国民经济中的支柱性行业。众所周知，房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。

当前，我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限，这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。深入解读房地产行业的融资渠道及具体的处理方式。
一、我国房地产融资渠道及现状
1、银行贷款
目前我国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金以及其他资金等两个方面，房地产自有资金比例比较低，主要依赖于银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售整个过程。根据中央和银监会的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款。银行贷款实际上支撑了房地产开发商经营周转的主要资金链。
2、房地产信托
房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人签订信托投资合同，委托人将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押证券，或进行相关的房地产投资活动。

紧缩性的宏观政策使对银行依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张。着是的房地产企业对银以外的融资渠道的资金需求更加紧张，房地产信托业务得以发展。不过，目前信托产品存在一些制度性的限制，例如法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远看，信托资金是亿个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产融资渠道的一个补充。
3、上市融资
上市融资是房地产企业的一个理想融资渠道，它可以分为直接上市和间接上市两种，直接上市的数额比较大，但是融资门槛高，更多房地产企业选择间接上市，其中买壳是比较常用的方式，买壳上市需要大量的现金，上市的目的是通过增发，配股再融资筹集资金，但前提必须是有好的项目和资产进行置换。但拥有大量项目，好的开发项目和优质房产都是中小企业很难具备的，因此房地产企业走上市融资的路子还是很难。
4、债券融资
房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高，与股票相比又有一定的安全性。因此，在证券市场，企业债券成为企业外部融资的优先考虑形式。但是，目前我国房地产债券发行的规模小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题，这都影响了企业通过债券融资的规模。
二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议
1、建立多层次房地产融资渠道体系
当前，我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。长期以来，我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业的信贷机构，债券、信托、基金发育不良对我国房地产融资贡献有限，股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。因此，迫切需要通过建立多层次的融资体系，为不同企业提供不同的融资场所。
2、开发更多的房地产金融投资产品
房地产渠道融资的多元化开展，关键是需要设计出有差异的，服务不同房产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国房地产金融建设刚刚起步，银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。国家加大对房地产金融产品的开发，房地产自身的金融建设必会成长起来。
3、完善房地产金融法律法规
国家应出台适用于房地产金融发展的法律法规，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，做出严格的规范，使我国房地产多元化融资规范化的发展。
总之，在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资迫切需要摆脱依赖银行信贷的单一局面，走多元化的发展道路，但在现实中需要国家加强对房地产金融市场的宏观调控，进一步完善法律法规。房地产企业自身积极拓宽融资渠道，避免单纯依靠银行资金，根据自身特点，采用多种融资途径和方法。