信托资金进入房地产行业的规定

『壹』 委贷资金可以投入到房地产行业吗

大概在去年12月至今年1月的时候，证监会、银监会开始高度重视投资非标房地产贷款等基金的潜在风险。因此，他们从多年前也出台了一系列相关政策来控制和控制房地产，包括房地产，流动贷款项目，因此，无论是房地产流转贷款还是非标资产投资，很多渠道都受到相当大的制约，但不代表非标会因此消亡，因为在目前以间接投资为主的市场中。

其次，非标资产 资产有相当大的市场，所以我认为出台一系列调控政策只是为了让非标投资实现软着陆，从目前情况来看，基金行业协会明确禁止明股实债和明基实贷项目的备案申请，让基金回归投资本质。 二是先后印发了55号文，明确了委托贷款的相关细节，禁止所有集资型资产管理产品进行委托贷款。

『贰』 房地产信托贷款“四三二”原则是什么意思

四三二”规定，具抄体是指地产商必须“项目四证齐全、企业资本金达到30%、开发商二级以上资质。

按照银监会相关规定，若要将信托资金以贷款形式向房地产项目提供融资，则该房地产项目需满足“432”标准。

即房地产开发项目四证(国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证)必须齐全、房地产开发项目资本金比例应达到国家最低要求30%，开发商或其控股股东具备房地产开发二级资质。

(2)信托资金进入房地产行业的规定扩展阅读：

房地产贷款原则是商业银行向客户发放房地产贷款应遵循的准则。主要有：

1，流动性原则。银行要求借款的房地产企业有能力把银行贷款尽快投入房地产开发建设，并使之加速周转，保证资金的良性循环。

2，安全性原则。银行要求房地产企业能够严格履行合同，对贷款实行专款专用把贷款的风险降到最低点。

3，收益性原则。银行应要求房地产企业合理使用信贷资金，提高信贷资金利润率，确保信贷资金投放的收益性。

『叁』 违规“输血”房地产 多家信托公司被罚

11月罚单显示，民生信托被罚90万、中诚信托被罚70万、北方国际(000065,股吧)信托被罚80万

■本报记者吉雪娇

11月28日，因存在“收益权投资”项下信托资金违规用于缴纳土地出让价款等多项违法违规事实，民生信托收到北京银保监局开出罚单。就在数天前，中诚信托亦受到处罚，其违规行为同样包括信托资金违规用于缴纳或变相缴纳土地出让价款。值得关注的是，今年以来，房地产业务已成为信托公司违规的“重灾区”。分析人士认为，信托公司对此应高度重视，采取以往打擦边球的做法已不合时宜。

房地产业务成违规“重灾区”

11月公布罚单显示，截至目前，已有3家信托公司因业务违规被处罚。其中，民生信托存在的违法违规事实包括“收益权投资”项下信托资金违规用于缴纳土地出让价款；信托资金运用与信托计划投资方向和投资策略不一致；违规接受保险资金投资于事务管理类信托产品。依据《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条，北京银保监局责令民生信托改正，并罚款90万元。此前，因“违规接受银行理财资金投资于未上市企业股权；信托资金违规用于缴纳或变相缴纳土地出让价款”，中诚信托亦收到北京银保监局开出罚单。被责令改正，并罚款70万元。

此外，北方国际信托因“信托贷款管理不尽职，严重违反审慎经营规则”，被天津银保监局罚款50万元。这也是其年内第二次受到处罚。今年4月，北方国际信托曾因“违规发放房地产自营贷款；信托资金违规发放房地产贷款”，被罚款80万元。

据《金融投资报》记者不完全统计，截至目前，今年以来已有20家信托公司因业务违规收到银保监会罚单，总计罚单为37张。值得关注的是，房地产业务仍是信托受到行政处罚的最集中区域，共有8家信托公司出现相关违规，占比近半。

除上述3家信托公司外，还包括五矿国际信托“尽职管理不到位，导致信托资金用于收购土地”；建信信托“信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款、违规投向“四证”不全的房地产项目、违规向不具备二级资质的房地产开发企业提供融资”；中信信托“信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款”；中融信托“开展房地产信托业务不审慎”；粤财信托“违规开展房地产信托业务”等。

加强自身合规审查能力建设

随着严监管趋势的持续，今年以来不少信托公司的合规短板也逐渐暴露，其中房地产领域较为显著。

事实上，作为今年监管的重点领域，房地产类信托的监管持续从严。5月17日，银保监会下发“23号文”，即《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，对于信托公司开展房地产业务提出严格要求，重点关注向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等。7月，多家信托公司收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。8月银保监会发文对32个重点城市进行房地产业务的专项检查，严厉查处各种将资金通过挪用、转道方式流入房地产行业的违法违规行为。在市场分析人士看来，监管层对房地产信托的强监管趋势没有改变。同时，针对信托行业的种种过度扩张，以及房地产过度金融化，监管政策将会越来越紧。

“下半年以来，监管层对信托资金进入房地产已采取了零容忍态度，监管层的行为应该引起信托公司的高度重视，采取以往打擦边球的做法已经不合时宜。”用益信托研报指出，针对相关规范较为零散的现状，信托公司须加强对自身合规审查能力的培养和建设，以应对越发严峻的监管环境。

『肆』 信托公司发放房地产开发贷款需要满足的条件有哪些

答：信托公司发放房地产开发贷款需要满足以下要求： （1）信托公司发放贷款的房地产项目“四证”齐全，“四证”为土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证； （2）项目资本金比例达到国家最低要求，开发项目资本金比例应不低于35%（经济适用房除外）； （3）房地产开发企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质。

『伍』 有规定信托资金不能投向房地产吗

没有规定，在美国有四十几年的历史，在我国将要起步的房地产投资信托（REITs）就是典型的投资房地产的信托。

『陆』 新一轮房地产信托专项排查启动：继续严控规模、强化穿透监管

房地产信托监管政策延续高压态势。

信托百佬汇记者获悉，银保监会信托部日前向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》（简称“《房地产信托排查通知》”），要求继续严控房地产信托规模，按照“实质重于形式”原则强化房地产信托穿透监管，严禁通过各类形式变相突破监管要求，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道，切实加强房地产信托风险防控工作。

据记者了解，此次专项排查主要针对房地产信托业务的持续合规监管情况、风险防范化解情况及落实整改问责情况，信托部要求各银保监局于2020年11月30日前将排查情况上报。

三大排查要点

《房地产信托排查通知》要求，各银保监局要切实履行属地监管责任，保持对房地产信托高压监管态势不放松，提前谋划风险防控工作，严厉查处违法违规行为，健全房地产信托监管长效机制。

首先，排查地产信托业务的持续合规监管情况。一是核查信托公司违规开展房地产信托贷款情况；二是核查信托公司通过不当“创新”等变相形式突破监管要求情况；三是为各类资金违规流入房地产市场提供通道便利情况。

其次，排查地产信托业务风险防范化解情况。一是对房地产信托业务逐笔排查，对风险缓释措施进行分析，摸清风险底数；二是在识别房企集团关联方的基础上，全面排查信托公司对房企集团（含其关联方）的信托融资集中度情况，评估集中度风险；三是制定和执行风险应对预案情况。

再次，落实地产信托业务的整改问责情况。针对信托公司房地产信托合规与风险问题，总结今年以来（含本次专项排查工作）的整改情况和追责问责情况。

据信托百佬汇记者了解，此次房地产信托业务排查涉及的合规问题包括：是否违反“四三二”要求、是否用于土地储备、是否用于补充流动资金、是否协助金融机构进行监管套利，以及是否存在其他违规行为。与此同时，要求上报的业务风险状况包括：风险程度、风险项目发生时点、风险成因分析、已采取何种实质性风险化解方式以及已采取何种非实质性风险化解方式等。

遏制地产信托回潮

房地产信托一向是信托公司的重头业务。

针对地产信托2018年以来狂飙突进的增长势头，银保监会自2019年中以来屡出重拳，严格控制地产信托业务规模，并取得良好成效。

截至2020年2季度末，房地产资金信托余额为2.50万亿元，同比2019年2季度末2.93万亿元下降14.68%，环比1季度末2.58万亿元下降3.10%。过去几个季度的房地产信托占比是逐渐下降的，2019年4季度末占比为15.07%，2020年1季度末和2季度末占比分别为14.57%和14.16%。

尽管如此，监管部门认为，目前房地产信托业务依然存在较大的合规管理及风险防控压力。

一位接近监管部门的消息人士向信托百佬汇记者透露，“监管部门主要是担心房地产信托重新升温。从数据来看，二季度新设房地产信托项目是近一年的高峰。此外，在日常监管工作中，确有发现部分信托公司仍然存在以变相形式突破房地产信托监管要求、信托资金运用疏于管控并违规流向房地产领域等问题。”

不久之前，个别大型房地产集团流动性风险暴露，再次为疫情之下房地产信托业务风险防控敲响警钟。

复旦大学信托研究中心主任殷醒民指出，信托业要严格落实房地产行业发展要求，在风险可控的前提下适度合理开展房地产业务，可以在城市更新领域的资金支持方面有所作为。城市更新的内涵日益丰富：包括租赁住宅、养老住宅、商业物业改造等多种形式，信托公司可以创新金融产品和改善金融服务，通过债权融资、股权融资、资产证券化、组合金融服务等多种业务模式，充分发挥信托公司的制度优势和灵活架构，为新型城镇化和高质量城镇化融资体系探索新的思路和模式。

『柒』 信托公司投资房地产流程

房地产信托项目有所谓的432要求
4是指的是房地产公司4证齐全，“四证”即指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》
3是指项目中房地产公司至少要有30%的自有资金
2是指融资方至少有2级或以上的资质，二级资质指：
1．注册资本不低于2000万元；
2．从事房地产开发经营3年以上；
3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．连续3年建筑工程质量合格率达100%；
5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；
7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
9．未发生过重大工程质量事故。

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『捌』 北京银保监局：未叫停房地产信托业务

北京银保监局：未叫停房地产信托业务

光大信托辟谣“暂停房地产类项目募集”实为优化结构 地产信托规模快速上涨受高度关注

7月11日下午，关于光大信托“紧急叫停所有房地产类项目募集”的传言快速传播，引起广泛关注。随后有消息称，除了光大信托，国投泰康信托也暂停了此类项目。还有报道称，这次“紧急叫停”主要针对北京辖区的信托公司。然而，接近北京银保监局的业内人士告诉北京青年报记者，北京银保监局最近并没有叫停房地产信托，北京地区对房地产信托业务的监管也是按照统一要求进行，并无特别之处。

光大信托辟谣暂停房地产信托

此前市场消息显示，光大信托发布紧急通知称，截至昨日12点，暂停所有房地产类项目募集(包括直销和代销)，12点后已募集的此类项目全部退款。国投泰康信托也暂停了此类项目，已经打款的项目全部退款，暂停预登记，房地产类信托项目都暂停。

光大信托有关人士随后对市场传言进行了辟谣。光大信托按监管要求，对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑运作。光大信托坚持房住不炒，重点支持与政策导向一致的住房保障项目。

房地产信托监管趋严

不论部分信托公司是否自己叫停房地产信托项目，房地产信托业务的监管日趋严格却是不争的事实。

5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果
促进合规建设”工作的通知》(23号文)时，就强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。

针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。

有消息称，这次至少有10家信托公司被约谈或警示。各家公司收到的监管要求不尽相同，有的要求“自觉控制地产信托业务规模”，有的要求“三季度末地产信托业务规模不得超过二季度末”，甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。

有信托业内资深人士表示，自己所在公司各项目运转正常。该人士认为，现在市场各种有关房地产信托的传言，其实都不是一刀切的政策，都是针对少数在风险防控上存在隐患的公司和项目，合规的信托项目并不受什么影响。

财经观察

房地产信托市场有望降温 窗口指导将常态化

房地产信托受到监管层高度关注的主要原因应该是地产信托规模的快速上涨。普益标准数据显示，2019年上半年，投向房地产领域信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。

中原地产首席分析师张大伟分析指出，信托资金宽松，是2019年土地市场二季度活跃的主要原因之一，信托资金投向房地产比例扩大，新增信托逐渐向房地产集中。截至2019年一季度末，全国68家信托公司受托资产规模为22.54万亿元,相较于2018年四季度末，投向基础产业与房地产领域的信托资金占比有所上升。数据显示，二季度信托资金加快进入房地产行业。

张大伟同时表示，信托依然是房地产企业资金的主要来源之一。规范是趋势，但不可能一刀切。虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高，但对房地产信托监管政策的加码肯定会一定程度上影响房地产企业的融资渠道，房地产企业融资收紧预期增加。

普益标准研究员龙燕也认为，近期房地产信托规模和数量的变化，释放出行业继续加大房地产投资的信号，而监管层及时的窗口指导对信托融资做出了一定的调整。在一系列监管措施下，过热的房地产信托市场有望降温，银保监会对信托公司的窗口指导也将常态化，有助于促使信托公司回归业务本源、加强主动管理能力，转型发展房地产信托业务，探索开展真实股权投资业务。(记者
程婕 统筹/余美英)

『玖』 严查信贷资金违规流入房地产市场

2019年以来，北京银保监局深入组织开展“巩固治乱象成果、促进合规建设”等专项工作，持续提升监管检查及行政处罚工作质效，共作出行政处罚决定47件，对42家金融机构及32名责任人处以罚款合计3421万元。

其中，银行业领域行政处罚决定28起，共对25家银行业机构给予罚款合计2820万元，对5名责任人给予警告并处罚款合计39万元；保险业领域行政处罚决定19起，对17家保险业机构给予罚款合计383万元，对27名责任人给予警告并处罚款合计179万元，对1家机构给予停止接受新业务的处罚，对1名责任人给予撤销任职资格的处罚。监管执法对辖内银行保险业防风险、治乱象的助力效应日益增强。

严查信贷资金违规流入房地产市场问题

北京银保监局全面贯彻党中央、国务院对房地产市场的重大决策部署和房地产宏观调控政策，深入整治和严厉查处房地产业务领域各类违法乱象。今年以来共查明辖内4家银行、2家信托公司存在的同业投资资金、理财资金被违规用于缴交土地出让价款，个人消费贷款被挪用于支付购房首付款，个人商办用房贷款业务违反房地产调控政策，信托计划资金实际投向不具备资质的房地产开发商、“四证”不全的开发项目等多类违法违规问题，合计处以罚款910万元。

深入整治涉企违规收费、侵害金融消费者权益等问题

同时，北京银保监局还加大涉企收费规范整治力度，对小微企业信贷服务领域“存贷挂钩”、“借贷搭售”、“转嫁成本”等不规范经营行为从严从快立案查处。依法查处保险业机构欺骗投保人、保险销售宣传不当等违法行为，切实保护金融消费者合法权益。

有效查处社会关注的违规事件

对社会关注度较高的某汽车金融公司违法违规问题，北京银保监局第一时间采取暂停部分业务的监管措施，并给予行政处罚。对信托公司影子银行和交叉金融业务深入开展专项检查，就部分信托公司为银行规避监管违规提供通道服务、与保险机构合作违反监管规定等问题依法实施行政处罚。

北京银保监局表示，将认真落实银保监会关于坚持不懈治理金融市场乱象、进一步遏制违法违规经营行为、严厉打击非法金融活动等工作部署，遵循“依法监管、严格监管、公平监管、为民监管”理念，充分发挥监管震慑作用，督导在京银行业保险业稳健发展、合规经营，切实维护市场秩序，保护金融消费者合法权益。

『拾』 银保监会回应加强地产信托业务调控：抑制资金过度流向房企

本周，加强地产信托业务调控的政策消息牵动着信托行业和房地产领域的神经，监管部门刚刚也做出了最新回应。

7月6日，银保监会相关负责人在接受券商中国记者采访时表示，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，近日银保监会开展了约谈警示。要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。

“今后，银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作，根据房地产市场发展变化情况，及时开展政策吹风，推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。”银保监会上述负责人称。

前五个月房地产信托业务快速增长

券商中国记者从信托业内人士了解到，房地产信托业务是不少信托公司去年以来业务发力的大头，部分信托公司势头强劲，在当前“房住不炒”、确保房地产市场平稳健康发展的政策背景下，加强地产信托业务调控实则多少也在市场预料之中。

数据显示，截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14.00%；较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。

“尽管15.15%的同比增速在历史上并不算最高，但部分信托公司房地产信托业务增长较快，部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患，引起了我们的高度重视。我们希望房地产信托业务能够长期平稳发展，避免大起大落。“上述负责人称。

该负责人表示，党中央、国务院党中央、国务院一直以来对房地产市场发展高度重视，要求坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’根本定位，‘一城一策、因城施策’开展调控，确保房地产市场平稳健康发展。银保监会坚决贯彻落关于房地产市场调控的各项决策部署，加强对银行保险机构执行房地产宏观调控政策的监督检查力度，有效防控房地产领域风险。

银保监会对信托公司重点提出5点要求

实际上，在此次监管部门对个别信托公司的房地产信托业务进行风险警示之前，房地产信托行业已经出现融资收紧的苗头，这主要源于银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号）后，信托公司的自我调整。

今年5月，银保监会发布23号文，要求加大对违反房地产行业政策的各种乱象行为检查处罚力度，其中对信托领域各种业务违规行为都提出了明确禁止性要求，要求巩固前期乱象整治成果，防止乱象反弹回潮。

房地产依然是23号文重点“被照顾”的行业，在“宏观调控政策执行”方面的表述中，明确提出重点检查信托公司是否存在以下违规行为：

一是向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资；

二是通过股权投资、股东借款、股权投资、债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；

三是直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等。

“23号文下发之后，社会反映正面良好，特别是引起了信托机构的重视，对于规范整治房地产金融市场乱象、抑制资金过度流向房地产企业起到了很好的引领作用。”银保监会相关负责人称。

券商中国记者了解到，为进一步细化落实23号文的各项要求，加强房地产信托领域风险防控，在前期充分调研分析的基础上，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，近日银保监会开展了约谈警示。

银保监会相关负责人透露，在对个别信托公司的约谈警示中，重点提出了以下几点要求：

1、要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。

2、要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。

3、要求提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展。

4、要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。

5、要求提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。

“这些措施要求，有助于遏制当前房地产信托业务过快增长的态势，有助于推动信托公司回归本源、优化结构、有效转型，促进房地产市场的平稳健康发展。”该负责人称。

将对信托公司的警示指导作为常态化工作

加强地产信托业务调控备受市场关注，不少业内人士指出，该政策将在未来一段时间内对信托行业和房地产领域都会造成较大影响。对于一些高度倚重房地产信托业务的信托公司来说，下半年的业绩压力会相对较大；而对于房地产领域，市场普遍预期房企融资环境进一步收紧，资金面压力增加。

“房地产信托业务是去年以来不少信托公司发力的大头，这个政策对这些公司来说影响还是比较大的。至于房地产领域，实际上不仅是房地产信托融资在收紧，部分房企的其它融资渠道如公开市场融资、银行信贷等也在收紧，这会调整市场对房地产行业的预期，房企分化会进一步加剧。”广东一从事房地产融资人士对券商中国记者称。

对于此次加强地产信托业务调控是否会对行业造成较大冲击，银保监会有关负责人认为，房地产信托业务规模占信托总资产的比重相对较小，此次是对个别信托公司进行风险提示，相信市场会根据自身发展定位，对行业前景做出科学的预期和判断。

银保监会相关负责人强调，此次对个别信托公司进行约谈警示所做的窗口指导是分类施策，核心是要求信托公司提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。

该负责人还透露，今后，银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作，根据房地产市场发展变化情况，及时开展政策吹风，推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。