少铺融资

㈠ 公司创业初期融资需怎样处理。

到目前为止，中国在工商注册的中小企业已超过1000万家，占全国企业总数的99%，中小企业对GDP和财政收入的贡献分别达60%和40%，为社会提供了84%的就业机会。但与我国中小民营经济的快速发展相比，中小民营经济的融资现状与其地位的不匹配性已成为中小民营企业发展过程中的主要冲突。据海通证券研究所数据显示，80%的中小企业缺乏资金，30%的中小企业资金十分紧张。

现状

我国中小民营企业的资金来源主要通过三个方面：银行贷款；政府扶持；企业自身。

（1）银行贷款

从银行方面看，虽然中小企业对银行较为依赖，但其从银行得到贷款份额较少，很多中小民营企业即使有好的项目也难以获得银行贷款。上海中小民营企业的长期资金来源中银行贷款比重仅占6%。金融机构的信贷资金主要投向是大型国有企业，较多的中小民营企业由于很难得到银行贷款，有时不得不求助于民间高利借贷，由此引起了众多的债务纠纷。从企业方面看，中小民营企业的融资成本较高。贷款加息等体现了中小民营企业在融资方面存在着体制性的障碍，另一方面也说明了中小民营企业经营业绩总体不佳与融资信用度低。另外，虽然各地都出台了《关于中小民营企业贷款信用担保管理的若干规定》，并安排了中小民营企业贷款信用担保资金。但是由于担保人资产抵押及企业自身信用担保的苛刻条件，使较多的中小民营企业难以享受到政策的优惠。据调查，目前按中小民营企业贷款信用担保现行的规定办理贷款的户数与金额，与中小民营企业贷款的实际需求差距甚远。

（2）政府扶持

国际上，政府扶持的手段主要有财政补贴、政府采购、税收优惠、信用担保、风险投资、金融服务等。就我国而言，前三项运用较多，下面将就这几点进行详细论述。财政补贴是对符合国家产业政策，经国家或地方科委、专家组评估确属技术先进但短期有亏损的中小企业、处于创业阶段的科技型中小企业以及创新领域的中小企业，政府可以给予相当于投资额一定比例的津贴或补助，以增加投资者的信心。对于符合国有资产投资方向的产业部门，政府可以直接对属于此类产业的中小企业进行资本投入，或者以股东的身份参与企业。无论哪种形式的财政补贴，均是国家给予中小企业的直接资金支持，有直接性、权威性、实效性的特点。但是由于制度因素的缺失，造成了中小企业对国家财政的过分依赖，市场的调节作用降低，中小企业的功能发挥也在一定程度上受到了抑制。

政府采购政策实质上属于保护型的扶持政策。通过政府采购，扩大中小企业的市场份额，从而达到扩大生产、促进发展的目标。通过公开发布的政府采购招标信息，规范的招投标程序，科学、严格的评审制度等等，为中小企业公平参与政府采购领域创造平等参与竞争的前提条件，给予中小企业更多的、更加公平的机会。由于这是一项倾斜性的产业扶持政策，在具体操作上严格遵循一定的原则，所以就需要一系列量化标准的出台，以保证政策的透明性和公开性。在实际操作中，更应避免“多头管理”和“地方保护主义”的存在，确保政策实施到位。税收优惠是各国支持和保护中小企业发展、增强中小企业融资能力的通行做法。我国现行企业所得税采用的统一比例税率33%，而目前世界上很多国家都采用差别税率，即中小企业低税率、大企业高税率的政策，减轻中小企业的不合理负担。尤其对高新技术中小企业，对其利润再投资部分可实行税收抵免政策。对与高新技术相关的中小企业适当减征营业税，对中小企业科技人员给予适当的个人所得税减免。

资本市场体系的设立和金融改革的深入，需要依靠政府扶持建立一套完善的风险投资机制，减少中小企业的资本缺口。建设多层次资本市场体系是拓宽中小企业融资渠道的内在要求和必然选择，而建中小企业板块则是建立多层次资本市场体系的首要环节和切入点，不仅有利于缓解中小企业融资难的问题，而且可以完善资本市场功能，进而提升我国资本市场的综合竞争力。信用担保政策是由政府牵头建立中小企业信用担保基金，开辟稳定的资金来源。发展为以社会、企业为主要资金来源的担保体系。信用担保机构的形式有政府出资组建担保组织，银行提供配套专项贷款，其运作方式可以采用委托政府选定的商业银行或投资公司管理和组建政策性金融担保机构进行；二是由政府、企业共同出资组建的担保机构，实行会员制的运作模式。虽然政府出面为企业担保的有效性仍值得商榷，但无论哪种担保政策，均会在一定程度上增加银行的坏账负担，需要一个制度框架对其进行规范。

（3）企业自身

中小企业以自身为核心的融资可以分为内源融资和外源融资两部分，内源融资通过内部职工持股、盈余公积金的合理使用等实现，外源融资主要有股票融资和债券融资，下面将主要阐述一下股票融资。国内资本市场的不完善和私募市场的不健全，是中小企业融资困难的重要原因。目前，沪深两市仅有上市公司1285家，远远不能满足中小企业的融资需求。新建立的中小企业板块作为满足高成长型中小企业和创业型企业融资需求的平台，其独特的引导、示范和催化功能，对于促进中小企业持续、健康成长将发挥无可比拟的作用。同时，中小企业板块既是注重上市公司的成长性、讲求上市公司质量的市场，也是培育创业理念、催生创业机制的市场。然而，由于我国中小企业的数量庞大，即使深圳交易所短期内“速成”，使中小企业板上市的公司数量达到100家以上，对解决中小企业融资难的问题也只是“杯水车薪”。所以说在相关法律和上市规则不作大幅修改的前提下，已上市或拟上市的中小企业，都称得上是中小企业中的“大企业”，就目前情况而言，中小企业中做大的企业融资困难通过上市得到缓解，成为中小企业融资的一大特点。但绝大部分中小企业难以通过资本市场融资获取发展所急需的资金，“私募”等其他直接融资渠道因为法律等原因也未能缓解中小企业融资困难。

原因

从中小民营企业主要的三个融资渠道出发究其根源，主要有以下三个方面原因：

1．中小民营企业贷款筹资难

长期以来，中小民营企业获得银行贷款较难。具体而言，一是近几年来，国有商业银行贷款战略和方式发生变化。根据国家宏观经济政策导向，包括贷款在内的社会资金主要用于基础设施建设和国有大中型企业三年脱困任务，中小民营企业受到冷落。为加入WTO做准备，四大国有商业银行确立了面向大企业、大城市的“两大”战略，中小民营企业未被列为贷款重点。二是基层金融系统对贷款实行连带责任制，对贷款责任人实行连带责任制度，加上基层银行授权、授信不足，给中小民营企业的贷款带来一定困难。三是中小民营企业资本收益不相称，影响到银行贷款的积极性。银行给中小民营企业贷款额度一般较小，且手续繁琐，业务量大，费时费力，业务成本高。加上贷款利率受到政策调控限制，与贷给国有大中企业的利率差别不大，利润小而风险大。因而银行往往给几十家中小民营企业的贷款额抵不上给一家大中企业的贷款多，省时省力，风险小。四是为防范金融风险，金融系统中对中小民营企业的贷款方式作了重大调整，由过去基本上是信用贷款改为抵押贷款或担保贷款。中小民营企业资产规模小，企业发展急需资金，通常没有有效资产做贷款抵押或质押，无法提供银行通常需要的足够的担保。五是中小民营企业信息缺失也是银行向中小民营企业放贷和投资的障碍。另外，现代企业尚未完全建立起来，其财务制度建设与经营管理不规范，对银行的决策易产生误导。据中国农业银行调查，80%的中小民营企业，财务报表不真实或没有财务报表，中小民营企业利息回收率为43%。可见一些中小民营企业信用观念淡薄、经营管理不规范已成为制约自身发展，导致筹资贷款难。

2．政府对中小民营企业的政策支持本身存在操作性的不足

近年来中国人民银行在制定和执行货币政策过程中，为加强和改进中小企业金融服务，出台了一系列政策措施。1998年6月，中国人民银行发布了《关于进一步改善对中小企业金融服务的意见》，要求四大国有商业银行成立中小企业信贷部，以加强对中小企业的支持；要求民生银行、城市商业银行和城乡信用合作社在支持中小企业和乡镇企业发展中发挥主导作用。1999年底，中国人民银行发布了《关于加强和改进中小企业金融服务的指导意见》，在金融服务体系、贷款评估、贷款条件等方面作出了新的规划和指导。但是中国人民银行尚缺乏有效手段引导金融机构加强和改进对中小企业的金融服务，所提出的政策措施大都是原则性的指导意见，对处于商业化、市场化转变过程中的各金融机构的约束力明显不足。因此，落实这些政策尚需要一些时间。

前国家经贸委作为中小企业的主管部门，近年来在中小企业方面的工作重点之一，就是进行建立中小企业信用担保体系试点。1999年6月，国家经贸委发布《关于建立中小企业信用担保体系试点的指导意见》。截至2000年10月底，全国一共有30个省、自治区、直辖市开展省级或市级中小企业信用担保体系试点，从各地的实践看，信用担保体系建设在提高中小企业信用，保障银行的债权安全，改善中小企业贷款难的状况，扶持中小企业发展等方面确实会发挥积极和重要的作用。但是，从具体操作来看，仍有如下主要问题：一是过度控制风险造成担保效率低下；二是缺乏再担保机构以及地方政府担保能力弱；三是担保机构不独立与行政干预；四是共担风险与调动银行积极性不够；五是行业自律与市场准入规则不完善；六是信用与互助担保、商业担保的分工不合理；最后也是最根本的问题，是如何建立和完善社会信用体系，创造守信的市场环境。引导社会资本投资中小企业的税收政策尚不明确。一些创业投资业发达的国家和地区，都制定了创业投资企业的税收优惠政策，如英国将创业投资企业视为“投资管道”，免征所得税，对投资者实行税收抵扣。但我国至今还没有形成统一的引导社会资本投资中小企业的税收激励政策。

3．企业自身的融资渠道没有打开

中小企业不熟悉国际融资渠道和国际化融资的规范时限、文件资料要求；不清楚自身资本需求、选择和潜在的融资费用；不了解海外证券交易市场的运行规则等等均制约着其融资渠道的拓展。在内部融资方面，中小企业还缺乏一套完善的融资管理机制，对各种新的内部融资方法缺乏必要的认识，运用较少，再加上企业规模、融资渠道的限制，使得内部融资的发展十分缓慢。从股票市场来看，创业板发行市盈率偏低，融资成本较高，加大了企业筹资成本。而大部分受融资难困扰的中小企业，还不符合国内市场上的盈利标准。另外，抵押担保是中小企业融资的主要手段，中小企业信用担保机构的发展呈现多样化趋势，但蕴含较大风险。从债券市场来看，中小民营企业通过发行企业债务融资渠道基本封闭。目前国家每年都发行一部分企业债务，但是现行公司法、证券法及有关部门法律条文严格规定了公司债券的发行主体及发行条件，面对门槛过高的债市，中小民营企业只能望而却步。有时，中小民营企业会求助于一些民间“金融组织”，以高出正常利率10%-40%的利率筹资。这一方面加大了企业的筹资成本，另一方面不利于政府和金融监管部门对金融市场的监督管理。

途径

为尽快消除我国中小民营企业融资渠道和种种障碍，促进经济健康发展，以上述三个方面为核心展开，有如下的途径：

1．建立中小企业金融体系

（1）设立专门的中小企业银行，处理中小企业的存贷款事宜，提高中小企业资金运用的效率和专业性。条件成熟时，还可组建地方性的中小企业发展政策性银行，专门落实对中小企业的政策性扶持。商业性中小企业银行，可由城市合作银行、城乡信用合作社改制而来，充分发挥地方性的非国有银行金融机构对当地经济情况比较了解的优势。同时，加快金融网点的铺设，提高中小企业获得金融服务的便利性。从目前已有的一些中小金融机构来看，因普遍缺乏政策性融资权，在其政策环境、体制结构、经营管理、自身发展等方面都存在一些问题，整体经营状况不佳，没有很好地起到为中小民营企业服务的作用，影响了对中小民营企业的支持力度。

（2）充分利用创业板市场。虽然目前内地的创业板市场已具雏形，但发展尚不完善，而香港的创业板市场发展成熟，为新兴的中小企业，特别是高新技术产业的发展提供了重要条件。符合该市场上市要求的中小企业，尤其是高科技企业，可考虑到香港的创业板市场上市。

2．政府要建立和完善支持中小民营企业发展的经济金融政策体系，发挥中小民营企业在经济发展中的作用政府在缓解中小企业融资困难过程中应做到：降低中小企业贷款风险和交易成本。如重新考虑不适合服务中小客户的规章制度，关注相关的抵押法规以降低风险、制定对创新发展必需的政策、法律和规章制度框架；增强金融机构服务中小企业的能力。如促进专业贷款技术的革新，使金融机构能够低成本的评估中小企业信用，对服务中小企业的金融机构提供培训和技术支持；提高金融市场的竞争压力。如降低金融机构对中小企业贷款要求等。具体来看：

（1）各级政府要建立专门服务管理中小民营企业发展的机构，专门研究并负责对中小民营企业的管理和扶持，包括利用政府资金向中小民营企业，特别是符合国家产业政策和调整产业结构及经济布局的中小民营企业、高科技企业提供贷款担保，向高科技的中小民营企业提供投资基金。

（2）建立中小民营企业贷款担保基金和信用保险基金，完善中小民营企业贷款风险缓冲机制。一方面充分挖掘动产担保资源潜力，债务人一旦不能还贷，债权人无须通过诉讼便可直接拍卖质物；另一方面实行凭订单贷款，山东、江苏搞脱水蔬菜加工的企业，只要有订单，银行考察属实后，就可以办理贷款手续，这确是一种既便捷、风险又较小的贷款方式。

（3）鼓励商业银行综合运用各种金融工具，向中小民营企业提供承兑、贴现、转账、财务管理、信息服务等新型金融服务，使其享受与大中型企业同等待遇。企业间资金拆借、“三来一补”、卖方信贷、赊购等均是理想选择。

（4）制定有效引导社会资本投资中小企业的税收政策。尽快出台具体办法，运用税收优惠政策，鼓励创业投资企业增加对中小企业特别是中小高新技术企业的投资。同时鼓励企业和个人向中小企业发展基金进行捐赠，准予捐赠支出按税法规定在税前扣除。

3．企业自身建立现代企业制度，适度发展股份融资

新的《证券法》对包括股市和债市在内的直接融资市场准入采取核准制，为中小民营企业打开了通道。创业板市场的建立使中小民营企业有了一个特定的市场融资渠道，和使其股权得以便利流动场所，为一部分中小民营企业的股权融资、股权交易和流动提供方便。为此，中小民营企业要加强自律，建立有效的法人治理机制，改善经营管理，增强经营能力，完善风险控制制度，加大信息披露力度，增强企业运作透明度，促进企业建立规范、完善的现代企业制度。

㈡ 初创企业如何融资

初创企业融资
首先，要找到好的合伙人，好的合伙人是创业成功的必备版因素，也是投资权人所关注的点。
其次，写一份商业计划书，商业计划书是兼投资人的敲门砖，应该展示出自己项目的独特性不可复制性，有明确的目标市场等等。
再者，把握好融资时机。融资是一件耗时耗力的事情，创业公司不可能把所有的精力都放在融资上面，更重要的是关注公司的发展。另外，融资要记住关注融资市场的动态，才能把握融资时机。一般来说，如果市场好，大概融资三个月左右就能成功。
再者，设计好股权结构和股权。这能让团队更有战斗力和凝聚力，不要小看这一点。
最后，找到适合初创企业的投资人。融资就像相亲，两者只有合适了才能有更好的发展。要记住，投资人带来的不只是资本，还有丰厚的资源等等。

㈢ 商业地产前期有多少种可行的融资方法

房地产融资的十六种途径
房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构:
1．自有资金:
开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。:
2．预收房款
预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。
3．建设单位垫资
一种是由建筑商提供部分工程材料；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。
4．银行贷款:
房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。而近年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面，:房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。银行之所以肯贷款，也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益，最终有限度地给予放贷。当前形势下，银行信贷，对于我国的房地产企业而言，依旧是首选，它便捷，实际经济成本较低，财务杠杆作用大，可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。但由于银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。
5．房地产信托:
现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新尔后再与银行贷款充分结合起来就形成了一种新的组合融资模式即信托+银行。
6．上市融资:
上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大投资期限较长上市可以为其提供稳定的资金流保证开发期间的资金需求。从企业规模上看由于上市的门槛比较高,能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买:(借):壳上市进行融资，从而达到增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。
7．房地产资产证券化
房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后，虽然要让出部分收益，但能够迅速得到资金，建立良好的资金投入机制，顺利启动项目；它还有助于房地产投资与消费两方面的实现，依托有价证券作为房地产产权的转移载体，能吸引更多的资金进入这一领域；同时，基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利能力的判断和市场的预期，这种变动有助于集聚房地产购买力和市场价格发现。2005年12月1日起《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》:正式施行为房贷证券化提供了政策和法律依据。《管理办法》就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面明确作出了规定,为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。
8．联合开发:
联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调使双方获得稳定的现金流有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有明确规定即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在:35%及以上。因此对于中型开发企业来说选择联合开发这种方式可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障避免资金链条断裂。多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的对商业特性和商业规律的把握存在着偏差套用住宅开发的模式开发不能将地产商、投资商、经营者、物业管理者有机地结合起来这就会带来巨大的投资风险。联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位并且地产商与经营商强强联合可以通过品牌组合产生经营优势。开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况使其在吸引客流、营造商业气氛上得到保证。
9．开发商贴息贷款:
开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款并由开发商补贴一定期限的利息其实质是一种“卖方信贷”。对商业银行来讲通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于房地产开发商来讲委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题实现提前销售。回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金也可直接投入工程建设还能够更好地解决35%的开发商的自有资金短缺难题使他们更容易得到商业银行的开发贷款。:同时，商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材，:购房者感觉更有保证，也刺激了房产的销售。开发商还可根据情况，将今后固定每期可收回的购房按揭贷款抵押给银行，:获得一定比例的现实贷款，:来解决临时性资金需求。这种融资是在销售过程中实现的，安全可靠，但不是所有的开发商都可以尝试的，因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回，所以它仅适合那些有实力、有规模的大型房地产企业，而且开发的项目为高利润、高档次的精品社区。
10.售后回买及回租:
售后回买指开发商将自己所开发的物业，出售或典当给贷款机构，以获得大量现金，:用于再投资；同时，在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式，再将该项物业赎回。这里所称的贷款机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构，也可以是资金雄厚的实业公司。售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资，用于连续开发其他项目，还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令，在赎回物业后还能得到产权，:再次销售。这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商，对于盘活资产、启动再投资有着极其重要的作用。但在售后回买过程中会发生两次交易税费，还要付给贷款机构一笔不小的销售价差，以作贷款利息，因而资金成本相对较高，在操作前要缜密分析经济可行性。售后回租指开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来自营或委托他人经营。在售后回租过程中，拥有某项物业的开发商可获利二次：他先出让了该物业的所有权，使开发资金即时变现回笼，以达到减少资金占用和获得销售利润的目的；同时，又保留了对该物业的使用权，以在今后的租赁中长期获得经营收益。:整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报，也就是经营能否达到预先计划的盈利水平，为此在销售之前必须有客观细致、切实可行的经营计划，有值得信赖的委托经营机构，否则就有销售欺诈之嫌。这种方式特别适合开发产品为商用建筑的房地产企业融资，如酒店、商场等。
11.海外融资:
海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展；另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高，投入项目后在运作过程中要求规范而透明，而国内一些房产企业运作不规范，所以海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。
12.融资租赁:
根据《合同法》的规定房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后由出租人向房地产销售一方购买该房屋并交给承租人使用承租人交付租金。:出租人通过收取租金获得收益在存款利率不断下降的情况下出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。房地产融资租赁与银行贷款相比，具有更简单，快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高，但与银行借款相比，申请过程更简单快捷，另外，租赁条款还可以根据承租人的现金流量需要加以安排，还款方式更具有灵活性，以上特点更有利于房地产企业的健康、持续的发展。
13.非上市增资扩股——:私募股权融资::
受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响，2008年3月20日恒大地产在香港全球公开发售（IPO）未获一家机构认购而被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择了非上市增资扩股，其中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股1.5亿美元，占公司股份3.9%；中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%；德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。
14.夹层融资:
夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品在房地产领域常常是对不同债权和股权的组合处于公司资本结构的中层具有灵活性高、门槛低的优势。近年来欧美的抵押贷款渠道变窄房地产开发商融资的:15%:至:0%:,是靠夹层融资来补足的。对于房地产商来说可以根据募集资金的特殊要求进行调整股权进去后还可以向银行申请贷款资金回报的要求适中;:对于项目要求较低不要求“:四证”齐全投资方对控制权的要求较低。对夹层融资的提供者而言还款方式灵活投资风险比股权小;:退出的确定性较大比传统的私有股权投资更具流动性。
15.债券融资:
由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例,因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场,采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入且发行成本较高对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。
16.项目融资：
所谓项目融资，指以项目的资产、收益作抵押来融资。这种方式具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式来实现融资目标和风险屏蔽的作用。

㈣ 典当行分食中小企业融资是什么意思呀!!

对典当的解释如下：

典当根据《典当管理办法》（商务部、公安部2005年第8号令，自2005年4月1日起施行）规定，所谓典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。

用实物抵押借贷融通，从事高利贷盘剥的形式，通指经营这种营利组织典铺、当铺的总称，亦称质库、解库、解典铺。

清代典当业活动范围由城市伸入农村，成为遍布全国城乡的重要借贷组织。康熙时，据税收资料估计，全国至少有典当二万余家。乾隆时，北京城内外有官民开设的大小当铺共六七百家。鸦片战争后，由于城乡人民生计日益贫困，典当业出现典、当、质、按、押不同等级的划分。最大的是典铺，资本较多，赎当期较长，利息较轻，接受不动产和动产抵押，对押款额不加限制；当铺只接受动产抵押，押款定有限额；再次为质铺（山西、安徽称质，广东、福建则称按）；押店最小，赎当期最短，利息也最高。由于清政府所征当税、帖捐不断增加，视营业规模大小而多寡不等的各项摊派日益繁多，商人为减轻负担，并摆脱典当行会业规的限制，后来新设典当多称质铺或押店，原有典当也有改称押店的，各类界限已难区分。此外，还有一种所谓“代当”，亦称“代岁”，或称“接典”，多设于乡镇，如为大典当的分店，称“本代”；与大当铺订立合同，经营质押的代理业务，则称“客代”。

借款人去当铺借贷，主要是应付家庭生活上的紧迫需要，也有个体小生产者用于小本经营，或农民用于生产的。借贷时先要送上实物验收作押，由当铺付给“当票”，载明所当物品及押借价款，作为当户到期赎取押品的凭证。为使业外人无法辨认，书写当票多用特殊字体。当物虽为新衣，必写成旧衣或注明“破烂”；对金银照例写成铜铅；对器皿则冠以“废”字。借款期限、押借金额和利息高低，根据押品性质和当铺大小因地而异。期限一般自六个月至二年不等。押借金额大多在押品价值五成上下，到期无力取赎，就成“死当”，押品由当铺没收。清代官方规定，典当利息每月不得超过三分，实际上大大超过，利息须按月计算。过月几天，也加计一月息。当铺在收付款项时，又以所谓“轻出重入”或“折扣出满钱入”的手法，盘剥当户。贷出现金只按九四、九五甚至九折付款，当户赎当时则要十足偿付，利息也照当本十足计算；此外还有各项额外费用的征收。而且抵押品价值越小，赎期既短，利息也最高，故贫穷劳动人民所受剥削也最沉重。乡镇上的当铺还有以粮谷为当本或与大囤户勾结，进行粮食的贷放和买卖等投机操纵活动，农民又须承受实物损耗和进出差价等损失。典当业的残酷剥削，曾激起广大人民的反抗。尽管官府对当铺予以保护和扶植，各地抢劫、焚掠当铺一类事件仍时有发生。

早期典当业多系独资经营，资本自数千两至数万两不等，几乎为山西、陕西商人（俗称山陕帮）和徽商的专业。封建官府和贵族官僚也把它看作营运资本的有利处所。内务府曾在北京开设官当铺十几处，地方当局也有由官自行设典生息。国库和地方各库官款经常拨出一部分发交典商当商生息，称生息银，利率约七八厘至一分。大官僚大商人投资开设典当牟利的，亦屡见不鲜。康熙朝刑部尚书徐乾学曾将本银十万两交给布商陈天石经营典当；乾隆朝大学士和坤拥有当铺七十五座；光绪时大买办商人胡光墉有当铺二十余处，分设各省。典当业集中体现了官僚、地主、商人三位一体的高利贷资本的活动。官款存放生息曾是这种高利贷活动的有力支柱；一般当铺还可自己签发银票、钱票，作为信用工具，因而其贷出金额（俗称“架本”）远远超过自有资本。后来，官银钱号开设，票号、钱庄业务发达，官额存放减少，则依靠票号、钱庄转手借贷的支持，原有典铺、当铺逐渐衰落。光绪十四年（1888），北京以外各省典当约共七千余家，较前期减少很多。1912年，全国登记的典当数减至四千余家。押店则继续增加，其营业重点亦逐步由城市而转向乡镇。

现在注册典当行管理十分严格，需先经国家商务部审批，由商务部批准并颁发《典当经营许可证》。申请人领取《典当经营许可证》后，应当在10日内向所在地县级人民政府公安机关申请典当行《特种行业许可证》。申请人领取《特种行业许可证》后，应当在10日内到工商行政管理机关申请登记注册，领取营业执照后，方可营业。

典当行注册资本最低限额为300万元；从事房地产抵押典当业务的，注册资本最低限额为500万元；从事财产权利质押典当业务的，注册资本最低限额为1000万元。典当行的注册资本最低限额应当为股东实缴的货币资本，不包括以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资的资本。

典当行应当建立、健全以下安全制度：

（一）收当、续当、赎当查验证件（照）制度；

（二）当物查验、保管制度；

（三）通缉协查核对制度；

（四）可疑情况报告制度；

（五）配备保安人员制度。

典当行房屋建筑和经营设施应当符合国家有关安全标准和消防管理规定，具备下列安全防范设施：

（一）经营场所内设置录像设备（录像资料至少保存2个月）；

（二）营业柜台设置防护设施；

（三）设置符合安全要求的典当物品保管库房和保险箱（柜、库）；

（四）设置报警装置；

（五）门窗设置防护设施；

（六）配备必要的消防设施及器材。

具备下列条件的典当行可以跨省（自治区、直辖市）设立分支机构：

（一）经营典当业务三年以上，注册资本不少于人民币1500万元；

（二）最近两年连续盈利；

（三）最近两年无违法违规经营记录。

典当行应当对每个分支机构拨付不少于500万元的营运资金。

典当行各分支机构营运资金总额不得超过典当行注册资本的50%。

取自"http://wiki.keyin.cn/index.php/%E5%85%B8%E5%BD%93"

广东省珠三角地区的中小企业融资渠道可以访问：http://www.gdrz.cn

㈤ 阿里巴巴的融资方式是什么

阿里巴巴的融资方式是企业融资的渠道；

它可以分为两类：债务性融资和权益性融资。前者包括银行贷款、发行债券和应付票据、应付账款等，后者主要指股票融资。债务性融资构成负债，企业要按期偿还约定的本息，债权人一般不参与企业的经营决策，对资金的运用也没有决策权。

(5)少铺融资扩展阅读：

融资资金作为企业经济活动的第一推动力、持续推动力。企业能否获得稳定的资金来源、及时足额筹集到生产要素组合所需要的资金，对经营和发展都是至关重要的。但民营企业发展中遇到的最大障碍是融资困境。

我国的民营企业以劳动密集型、低技术的行业为主，仅制造业、批发零售餐饮业就集中了民营企业的75%。绝大多数民营企业无论是在其初创期，还是发展期，主要是依靠自我积累、自我筹资发展起来的。

但是，由于这些企业管理水平低、生产规模小、创利能力弱，要进一步发展，仍受到资金严重不足的制约。民营企业有着巨大的资金需求，然而，从银行所得到的贷款，尚不足银行贷款总量的2%；通过发行股票融资的民营企业在我国证券市场的上市公司中约只占9%左右，这里还不包括那些以较高昂的代价购买别的上市公司的股份而曲线上市的；

在债券市场上占有的份额则几乎为零。民营企业的融资难，突出表现为中小企业难、中西部地区难、小城镇难，而这又恰恰是我们经济发展需要加大支持力度的重要环节。

㈥ 新公司如何融资

去银行，带着你的营业执照先开户，银行工作人员会告诉你怎么办理

㈦ 首次创业融资如何做有什么好处

1、 投资机构领域阶段符合、给钱多的机构不一定是好机构。对于第一轮融资，投资机构能给项目带来的价值更重要：上下游资源、行业经验、品牌影响力等等，以及公司的价值观，是否对创业者友好，投资机构是否愿意陪伴创业者一同成长等等，直接决定项目能不能活下去。不过也是因项目而异，如果你只缺钱，那没什么讲的~投之前先看下这家机构已经投过的项目，除非铺赛道打法的投资机构，一般机构不会投与已投项目竞争激烈的项目。最重要的，是看这家机构的投资领域，例如绿天使创投主投环保领域，投资机构一般都会在官网标明其投资的行业方向，如果你是医药企业，去找只投文娱类项目的投资机构就是浪费时间了。
2、融资时间融资讲究良辰吉时。有数据有数据有数据。强烈建议有数据之后再融资，没有数据的时候不要浪费时间撩投资人。数据要好看，不能有任何虚假成分！实在不行，种子用户测试反馈这种也凑合。
3、 融资途径直接联系：查机构邮箱、电话、地址，联系投资经理或直接上门拜访；第三方对接：投融资平台、FA、路演、朋友同学等介绍。个别牛逼的项目是机构主动来砸钱的~，前提是你得在平台上曝光。虽然途径没有优劣之分，但专业的人做专业的事。好的FA虽然收费，但能提供梳理项目等增值服务。
4、 融资额通俗点讲，需要多少钱可以让项目活到下一轮，或者达到盈亏平衡。除此之外，还可以根据项目的实际需求，比如团队建设、产品开发、客户推广等等。拿这笔钱可以让项目发展到一个什么状态？这个问题的回答最好量化。
5、 出让股份融资额=估值*出让股份。估值是谈出来的，一般来讲，不会超过20%。第一轮融资如果没有数据，只能依靠和投资人画大饼来谈估值；然而如果有了运营数据就能通过行业横向比较，做到部分的有据可循。对于初创企业来说，钱不是越多越好，满足需求即可。初创企业的估值往往不高，所以拿到的钱越多，出让给投资机构的股份就越高。所以第一轮融资，估值不妨稍低点，好处是后续融资会很容易。比如第一轮估值是1000万，稍微做一点成绩，就能用三五千万的估值去融下一轮，下一轮进来的人相对比较容易。
6、 期权池提前预留一部分期权，用来激励员工，或者吸引人才。如果不预留，等到分股权的时候，则会稀释原来创业团队以及投资机构的股份，会相当麻烦。一般在10%-20%。
7、 股东持股比例在融资前，要确定好股东的融资比例，并经过工商局登记。股权有问题的项目往往走不远。几个非常敏感的数字：1%知情权，否定决议；5%举牌线；10%股东会的召集权等，申请公司解散权；34%否决重大事项 ；51%相对控制权；67%绝对控制权。详细解释自行网络，不多赘述。
8、 速战速决融资过程不宜太过漫长，没必要花太长估值谈判，早做决断不要犹豫，切勿因为估值谈判耽误了占领市场，得不偿失。妥协未尝不是一种选择。
9、 BP已经融第二轮的项目，还可以由投资机构来做背书。相比较而言，第一次融资的BP需要特别突出几个问题，不赘述了，翻我之前的回答。
10、面谈准备在面谈前，准备好投资人会提问的问题，请别人一起情景模拟一下最后说明一点，融资时投资人可能会给到各种意见，考虑这些意见时不要太认真~要从项目的长远发展考虑，创始人要有自己的主见。

㈧ 我有个市值几十亿的项目，但没有启动资金，怎么样才能融资

一般人说自己手头有市值几十亿的项目，我都会怀疑是不是有几粒花生米都不至于喝成这样，不过我还是回答一下给想创业的朋友做下参考。如果您手里真的有一个市值几十亿的项目并且没有启动资金，想要融资的话需要走以下几种途径。

找一些创投机构这其实和天使投资人有一点类似，但是它是以机构的形势，并且在融资方面更加严格。当然这种机构是对投资过小的项目看不上眼的，如果你确实有个几十亿的项目，那么找他们是最合适的。这些机构一般都会有自己的网站、自媒体渠道以及固定的办公地点，你可以先从线上咨询一下他们。如果他们对你的项目感兴趣，会对你主动约谈。不过这种机构对项目要求很高，要求你对项目的前中后期都有一个明确的规划。如果你只有一个项目的雏形，那么获得他们帮助的概率非常小。我觉得如果您真的有几十亿的大项目，还是先自己借钱做出点成绩最好，这样后续的融资也相对容易。否则只是想靠着融资把项目推起来，那么成功的可能性基本上为0。不过还是要说一句现在整体经济形势不算太好，创业一定要谨慎，切不可赌博式创业，否则最后肯定会一败涂地。

㈨ 怎样才能融资

写好商业计划书，然后去对接投资人，推荐几种股权融资途径：
1、到各大天内使投资机构官网进行BP投递。容
2、多参加一些线下的沙龙活动，这也是投资人经常露出的一个渠道，经济相关发达的城市都有。
3、通过三方融资平台，尽量不要选会员制的尝试成本太高，选那种能自助申请一对一和投资人直接电话沟通的平台，要选和你项目行业阶段相匹配的，电话沟通比较高效，而且能相对和投资人更详细的阐述你的项目，聊完还能加投资人微信，这样更有助于你的项目被投资人选中推荐云对接。

㈩ 经常听说某某公司融资，这融资是什么意思拜托各位大神

融资公司就是把大家的钱聚集在一起，来做生意或者炒股、买基金这些行为，然后拿着盈余给大家分红利。
1、从狭义上讲，融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程。也就是公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。公司筹集资金的动机应该遵循一定的原则，通过一定的渠道和一定的方式去进行。我们通常讲，企业筹集资金无非有三大目的：企业要扩张、企业要还债以及混合动机（扩张与还债混合在一起的动机）。从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。

2、融资可以分为直接融资和间接融资。直接融资是不经金融机构的媒介，由政府、企事业单位，及个人直接以最后借款人的身份向最后贷款人进行的融资活动，其融通的资金直接用于生产、投资和消费。间接融资是通过金融机构的媒介，由最后借款人向最后贷款人进行的融资活动，如企业向银行、信托公司进行融资等等
参考案例：
通过一项长达四年的融资计划，汇丰投资银行为新世界集团融资逾十四亿美元

前不久，香港汇丰投资银行亚洲有限公司企业财务董事兼中国事务主管许亮华先生接受了记者的采访，就刚刚完成的香港新世界中国地产有限公司(简称新世界中地)一项长达4年、累计逾14亿美元的融资项目作了详细介绍。90年代以来，香港著名华商郑裕彤财团通过旗舰企业新世界发展有限公司开始大举进军内地的中低档房地产市场，并成为北京、武汉、天津和沈阳等城市的房地产战略发展商，为此，需要筹集庞大的资金进行投资。但是，这种方式也有很大的结构性缺点:公司上市后，债券尚未到期就可以转为股票，在换股期间，可能会有大量股票突然涌入市场，这会给当时的股价造成压力，甚至影响初次公开发行的价格，因为投资者预计初次发行后股价不会立即上行。为此，汇丰设计的结构是，所有债券强制转换成股票，并在初次公开发行时作为发行规模的一部分，上市前必须决定是否换股，上市后就没有可换股债券了，这就给了投资者关于市场流通股数的确切信息;当然这也给发行增加了难度。这次发行是除日本外亚洲地区最大的可换债发行之一，汇丰承担了2.1亿美元的分销份额，却创造了8.6亿美元的总需求，发行后债券交易价格一直高于发行价格。

在公开流通债发行两年半以后，新世界中地准备在1999年到股票交易所上市，发行规模为5.68亿美元。这次发行面临的最大障碍在于，国际投资者对于中国房地产业有很多误解，对实际发生和酝酿中的变化知之甚少。如何改变投资者的不良印象就成了决定发行成败的关键。为了让股本投资者能够更好了解中国的房地产市场，汇丰集团属下的汇丰证券于1999年5月6-7日在中国香港和新加坡举办了中国住房改革研讨会;为配合全球发行，汇丰组织了两次独立的访问活动，活动事先都有详尽的研究报告作铺垫，活动横贯了亚、欧、北美三大洲;6-7月，汇丰又组织了大规模的全球路演，访问了三大洲的11个城市。为一次发行举行三次全球规模的推介活动，这是非常罕见的做法，经过这三次声势浩大的活动，终于完成了对投资者的"教育"工作。

在此次发行过程中，可换股债券的换股程序是个关键环节。债券持有者的换股方式有三种:在初次公开发行中认购最大数量的股票，或是将债券折算成股票出售获得现金收入，或是只认购最大债券股的一部分，其余债券则兑现。经过路演，结果相当令人振奋:来自股本投资者的需求为7.83亿美元，来自债券持有者的需求为1.43亿美元，总需求达9.26亿美元。至此，由汇丰一手策划的为新世界中地总额超过14亿美元的这个融资故事也画上了一个圆满的句号。