房地产企业融资利率

❶ 市场利率和汇率走势对企业融资安排的影响是什么

市场利率是由资金市场上供求关系决定的利率，市场利率因资金市场的供求变化而经常变化；市场汇率是指在自由市场上买卖外汇，币值取决于供求关系的实际汇率。在外汇管理制度较松的国家,官方汇率往往有行无市，实际外汇交易均按市场汇率进行。

陈湛匀指出：企业要充分考虑市场利率和汇率走势，通过其内在规律预测未来走向，作出相应融资安排。例如当利率较高，或者处于由高向低的过渡时期时，企业应尽量减少债务融资或者采取浮动利率的计息方式。

陈湛匀教授

以下是陈湛匀的部分观点实录：

如何控制债务融资风险呢? 首先，是优化企业的债务融资行为，其次，充分考虑市场利率和汇率走势，通过其内在规律预测未来走向，作出相应融资安排。例如当利率较高，或者处于由高向低的过渡时期时，企业应尽量减少债务融资或者采取浮动利率的计息方式。企业要积极利用金融工具规避金融风险，比如利率风险、汇率风险和通胀风险，还要完善企业债务融资的法律法规和监管环境。

最后，应大力发展企业债券市场，它不仅能扩展企业的融资渠道，还能减少企业对银行贷款的依赖。

2018年以来，资本市场风向大变，市场渐冷，“融资难”、“钱荒”等词频频出现。2018年以来发行的企业债券多为借新还旧，小部分用于补充营运资金，真正进行投资的并不多。例如2018年2月19日，中国南方航空公司2019年第一期公司债募集说明书显示，本期债券发行规模拟用于偿还公司债务，剩余部分用于补充营运资金。下面我们具体分析一下恒大的债务融资案例。

案例分析：恒大的债务融资

恒大地产债务融资的背景

众所周知，房地产企业是资金密集型企业，资金投入大、资金周转慢等特点，房地产企业的融资需求通常较大，仅靠内部资金无法满足企业正常的资金需求, 外部融资是企业获得正常经营所需资金的一个必要手段。根据Wind统计，截至2018年10月12日，房地产企业发债（信用债）规模达4843.81亿元，已远超2017年全年3747.74亿元的规模。

但目前随着金融去杠杆以及房地产调控从严，国内房地产市场进入下行周期，房地产企业融资环境并不好，融资渠道被大幅度收窄，融资模式有限，房地产企业的资金状况开始趋于紧张。2018年下半年以来，已经至少有20起涉房融资计划中止，涉及融资规模超过650亿元。因此大多数房地产企业转向国际市场寻找融资窗口期，加大境外发债的力度。

著名经济学家、全球共德CEO陈湛匀教授简介：

著名经济学家，金融学教授，博士生导师，中国首批统计学博士点专业博士。现任中国上海市投资学会副会长、中国商业联合会专家委员、中国粮食经济学会常务理事、国家自然科学基金评审专家，中国首创拟人化资本运营专家，上海电视台“夜话地产湛匀妙语”栏目主持人，中国第一财经、东方卫视、凤凰卫视等媒体特邀嘉宾，长期应邀为北京大学、清华大学、香港大学授课，并被聘为国际论坛峰会和国外大学演讲，与英美法徳加拿大等国家名校进行学术交流，走访过100多个国家和地区，被誉为具有国际视野、最受欢迎的实战型权威金融专家。陈湛匀教授已获近20项国家、省部级优秀科研奖。陈湛匀教授长期专注于地产金融、高新技术、中小企业成长，对这些领域保持高度前瞻性，具有丰富的实际经营经验。他擅长实用解决具体方案，将广泛的商业知识和特定行业的深入了解相结合，致力于运用金融专业技术帮助企业提升可持续竞争优势、赢利能力，放大企业价值并创造价值，成功辅导不少企业上市。

❷ 影响房地产的利率是什么利率

1、商业银行对地产商的开发贷款利率 直接影响地产商的融资成本 而这些成本都是要由老百姓买单的

2、银行的按揭贷款利率 这个利率影响的是买房者的成本 太高了必然影响房地产的销售行情

3、存款利率则会影响哪些炒房者 这是炒房的机会成本 如果房地产行情不好 房价处于下跌通道 那么炒房者不会投资房产 可能选择存款储蓄

当然这些利率都受到央行公布的基准利率的影响 商业银行可以在规定的浮动范围内自行决定具体的执行利率

❸ 我国房地产融资宏观政策

中华房地产金融网www.chinaref.cn；
房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。其已成为我国市场经济不可缺少的组成部分。在我国现有市场经济条件下，房地产业的融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性。
（一）银行贷款
一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。可见，房地产开发资金中至少有60％来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。这种较强的依赖度同时将银行带到了极大的风险中。一旦开发商资金断裂，其连锁效应会使风险最终全部落在银行上。因此，房地产企业应建立以银行为主的多元化融资渠道，间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策允许条件下与银行合作创新新的融资工具。
（二）房地产信托
信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产业融资的新热点。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。相对银行贷款而言，房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展。
但是，房地产信托的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。
（三）国内IPO
对我国房地产企业来说，由于缺乏多样化的融资渠道，上市几乎就变成企业做大做强的唯一途径。国内IPO上市具有筹资量大、融资能力强;资金使用时间长、分散风险;提高公司价值等优势。但其高门槛，高融资成本、增加公司相关义务等缺点使得国内成功上市的案例很少。
（四）境外IPO
现阶段，国内企业频频去香港上市，其数量超过国内IPO数量，为国内大多数有实力的房地产企业上市的首选。其上市过程简单，能与国际接轨。但上市成本高，上市要求高制约了它的发展。总之，国内IPO与境外IPO各有优势。国内上市对国内企业来说相对简单，但受政策影响大。境外上市要求高，但国际化程度高，再融资方便。
（五）借壳上市
借壳上市是房地产企业上市的快捷方式。由于直接上市门槛很高，审批时间长，房地产企业上市申请受到宏观调控影响大，不可能有大批房地产企业上市。因此借壳上市成为房地产企业上市融资的主流。目前，在国内100家房地产公司中，借壳上市的房地产公司近一半，是房地产公司上市的重要途径。专家认为，如果能够巧妙地运用壳资源，可以达到事半功倍的效果。但我们需要注意的是，借壳上市是一把双刃剑。如果能合理选择壳资源，处理好各种潜在问题，会成为一种好的进入资本市场的方式。否则，则可能不但达到不了在融资的目的，还可能付出惨重的代价。
（六）上市公司资产置换
资产置换是一种常见和见效较快的重组方式，其主要是用公司的“劣质”资产交换外部优质资产。资产置换重组模式见效快，成效显著。但需要指出的是，这种方式的资产重组关联交易较多，交易的市场化程度低，短期得益较多，公司的长期盈利能力还有待观察。 资产置换是一种特殊的资产重组方式。在股权分置改革前，相当一部分控股股东通过与上市公司进行以劣换优的资产置换，侵占上市公司资源。在股权分置改革完成后，原来的非流通股股东不仅获得了在未来可以充分流动的权利，更重要的是股改后限售流通股的价格得到了大幅度提升，这大大提高了大股东将优质资产注入上市公司的积极性。同时，一些绩差公司或未股改公司也需要通过注入新资产的方式才能被拯救。
（七）房地产投资基金
近年来，房地产产业基金受到业内的追捧，有在境外注册的基金，有在国内准备注册的基金。但是，鲜有成功运作的，这主要是受到《产业基金法》没有出台的限制。虽然产业基金能够短期筹集大量的资金，而且流动性强，这些是有利于房地产的炒作的因素，但由于产业基金与宏观经济调控的主题相悖，因此，短期内产业基金法出台的难度较大。
综合比较：
由于房地产的资本密集性，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。虽然房地产投资基金被广泛看好，但由于国内尚无相关政策支持；上市或“借壳”上市过程长，手续复杂，成本较高，是少数有实力大企业可能实现的方式，但受经营特点和预期收益制约不易得到投资者认同，融资效果也不理想；发行股票及上市，对企业资质的要求更为严格，大多数的房地产开发商无法接受和实现。故直接融资比重较小。信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为3～15年。相比之下，很容易就能看出我国大多数企业仍然采取银行贷款筹集资金的原因。

❹ 政府对房地产企业融资的优惠政策有哪些

目前政府对房地产企业的融资只有限制，据我了解还没有什么优惠政策。银行控制贷款，地产企业首发上市基本不可能，所以您应该问房地产企业融资困境有何对策，呵呵。

以万科试水“曲线贷款”案例分析
2004年7月5日，万科发布公告称，该公司已和德国银行HI达成合作协议，由后者出资3500万美元，双方共同在中山完成“万科城市风景花园”项目。这一合作表明，万科的境外融资已取得突破性进展，在中国房地产界一直处于领头羊地位的万科，在境外融资方面，又一次站到了潮流的前端。
根据万科发布的公告，此项合作的目的是为万科在中山即将开始的项目“万科城市花园”进行境外融资。提供融资的是德国房地产融资服务的龙头HYPO集团的下属银行HI，其总部设在爱尔兰首都都柏林，此次为万科提供的融资额为3500万美元，在该银行的不动产资产中所占份额很小。但值得注意的是双方的合作方式。在法律上，这算是一笔股权融资。因为万科要将所持有的中山项目80%的股权转让给一家由HI设立的名为Best Gain Investment的公司，由于该公司万科也持有35%的股权，从而在融资安排完成后，万科直接和间接持有的该公司权益只有48%。从形式上看，HI取得了中山项目的控股权，是如假包换的FDI(外国直接投资)。该次融资的载体万科中山公司的注册性质是中外合资公司，由深万科和万科的附属公司香港永达投资公司共同投资设立，该公司权益实际上完全属于万科。但通过中外合资的形式，为以股权形式取得境外融资打开了方便之门。
实际上，虽然HI拥有中山项目52%的股权，但并不拥有实际的控制权。而根据双方的合同约定，在项目回款之后，万科将以LIBOR(同业拆借利率)再加几个点的利息赎回股权。也就是说，这实际上是一笔商业贷款。但由于商业贷款属于资本项目，直接的境外信贷显然有违目前的外汇管制，因而才不得不“曲线融资”，以FDI之名，行商业贷款之实。这个融资安排，相当巧妙地满足了有关的管制要求。对于此项融资安排的具体利率水平，HI的利率水平其实相当地低，大约只相当于国内同类型贷款的名义利率，不难看出，刚刚通过了万科A发行可转债的发审委“聆讯”，又在境外融资方面取得了突破性进展，融资成本也不高，从资金来源看，该项目的投资全部来自HI的融资，万科不需要投入一分钱，也不需要再申请任何开发贷款。而在法律上，由于资金全部来自HI，控股者又是HI，则至少在名义上，项目的风险也完全由HI来承担。万科的责任只是按照合同规定的项目计划把它做完，把房子盖好，再尽量卖掉。其他的风险，与万科无关。但最后所取得的利润，却可以由万科完全掌握，万科需要付出的只是几个百分点的融资成本以及自己的品牌。简单地说，这实际上是一个由HI投资，由万科负责操作的项目。万科仅仅借助自己的品牌，就取得了该项目的控制权并占有大部分利润。同时，由于融资以美元结算，考虑到目前的汇率趋势是人民币有升值压力，该项融资的汇率风险也要由HI来承担。
从外资方面来看，外资对中国房地产业普遍的乐观预期和强烈的投资欲望致使他们愿意做这种本大利小的生意，例如HI。在国外资金普遍渴望投资中国房地产，但对风险又普遍感到难以把握的大背景下，万科的规模、品牌和既往业绩，对促成此次融资合作显然起了决定性的作用。正如前面所说，双方都在试水。此次境外融资对万科的意义总结为两条，“一是打开了境外融资之门，丰富了万科的融资手段，在融资渠道多元化方面迈出了重要一步；二是可以提高万科的项目管理水平。万科会将中山项目的管理作为今后新的项目管理标准，可以为今后的境外融资安排打下基础。对万科来说，这是难得的学习和提高的机会。而对于HI来说，作为来华投资的第一单，HI最关心的并不是利润，重要的是有一个开始，并由此积累经验、知识和人脉关系。短期的投资回报肯定不是HI所追求的。所以不难预料，如果中山项目取得成功，万科与HI及其他境外投资机构的合作肯定将继续扩大，而HI也将籍此打开中国地产市场的大门。

❺ 房地产企业如何融资

1、开发贷融资（抄最常见的，最容易的）：即获取土地、取得四证后向银行申请开发贷融资，利率通常较低，略高于现行贷款利率20%；但开发贷往往监管较严，数量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融资：原则上与开发贷不能同时获取，但现在基本可操作；
3、企业债券融资：这种融资通常适用于上市公司，尤其在香港及国外较为常见，利息极低，企业信誉度越高，成本越低，是企业的首选，但需控制负债率；
4、股权融资：企业间的股权合作，资金方的股权投资，向股东募集资金，定向募集，公开募集（增发等）。现在用的比较多的假股增债，即基金公司以股权方式介入，但不参与管理，约定未来某一节点以约定的利息回购股份。
5、其他方式：理财方式，其实通过第三方募集资金，类似于抵押贷款
……

❻ 房地产企业社会融资利息能进成本抵扣吗

是可以的。

根据《企业会计准则第17号——借款费用》第六条规定：为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。

相对于新增贷款量是更广义的货币流通量统计指标，社会融资总量除了包含金融机构新增贷款外，还进一步纳入股票、债券融资等，使货币流量统计延伸到股市和债市等渠道的融资来源，从而更加真实地反映社会经济资金的供求状况。

(6)房地产企业融资利率扩展阅读：

社会融资大类上可以分为股权类、债权类融资，其中股权类融资不牵扯到融资利率，不需要偿付利息，因此融资成本主要针对债权类融资。

债权类融资主要包括银行贷款、信托贷款、委托贷款、票据等间接融资方式，债权等直接融资工具，根据当期各类工具的利率及新增融资规模可以测算加权平均的社会融资成本。

信贷资金从储户到资金的需求方企业，中间要经过银行、信托、券商、基金子公司等一系列中介服务结构的配合，相对于6%的加权平均社会融资成本，降低信贷资金的“物流成本”能显著降低融资成本。

❼ 房地产产业融资收费年化利率12%-18%高吗

您好，不高，在正常的范围内，望采纳

❽ 房地产企业一般都采取哪些融资贷款方式过桥贷款利率现在是多少

开发贷款，因为过国家政策原因现在做的最多的是房地产信托。作为过桥贷款信托成本为20%左右。比较贵

❾ 房地产公司个人融资利息,账面未体现,怎么发现

房 地产企业应该如何进行企业的融资活动，是当下对房地产业来说最为迫切的问题。

房地产企业向非金融机构融资，如个人，所发生利息的处理：
房地产企业向非金融机构融资所发生的利息主要体现为两个方面：一方面是房地产企业向关联企业借款所发生的利息;另一方面是房地产开发企业向非关联企业和其他个人，例如向个人股东和非股东个人，借款所发生的利息。
由于以上两方面的借款，房地产开发企业在支付利息时，是没有金融企业的贷款利息票据，所发生的利息费用，即使到当地税务主管部门开出利息票据也不可以在计算土地增值税时，作为扣除项目据实扣除。
国税函[2010]220号第三条第(二)项规定：“凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。”
基于此规定，房地产企业向非金融机构融资所发生的利息在土地增值税清算时，不可以据实扣除，只能与管理费用和营业费用一起，作为开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。但可以在企业所得税前扣除。

❿ 房子抵押贷款能贷几成，利率是多少

房子抵押贷款能贷7成，资质特别好的可贷到房子市值的8.5成。
利率：
一、短期贷款
六个月以内（含六个月） 5.60
六个月至一年（含一年） 6.00
二、中长期贷款
一至三年（含三年） 6.15
三至五年（含五年） 6.40
五年以上 6.55