老旧小区改造项目融资调研

❶ 住建部：积极创新老旧小区改造投融资机制 吸引社会力量参与

据黄艳介绍，2017年底，住房和城乡建设部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点，截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民。
观点地产网讯：7月1日，国新办就城镇老旧小区改造工作情况举行发布会，住房和城乡建设部副部长黄艳表示，为进一步全面推进城镇老旧小区改造工作，将积极创新城镇老旧小区改造投融资机制。
她表示，机制将包括探索金融以可持续方式加大支持力度，运用市场化方式吸引社会力量参与等。
据黄艳介绍，2017年底，住房和城乡建设部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点，截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民。
其表示，从试点及各地反馈的情况看，需要破解三个难题：一是建立多元化融资机制，加大改造资金筹集力度；二是地方加强统筹协调，强化基层组织建设，发动小区居民通过协商形成共识，积极参与老旧小区改造。三是在改造中因势利导，同步确定小区管理模式、管理规约及居民议事规则，同步建立小区后续管理机制。
黄艳还表示，为进一步全面推进城镇老旧小区改造工作积累经验，将重点做好五项工作。
一是抓紧摸清当地城镇老旧小区的类型、居民改造愿望等需求，在此基础上明确城镇老旧小区改造的标准和对象范围。
二是按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的原则，在城镇老旧小区改造中积极开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，加强政府引导和统筹协调，动员群众广泛参与，保证改造工作顺利推进、确保改造取得预期效果。
三是积极创新城镇老旧小区改造投融资机制，包括探索金融以可持续方式加大支持力度，运用市场化方式吸引社会力量参与等。
四是在城镇老旧小区改造基础上，顺应群众意愿，积极发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。
五是推动建立小区后续长效管理机制。

❷ 住建部：17万老旧小区待改造 政府不能大包大揽

国务院新闻办今日举行政策例行吹风会，住房和城乡建设部副部长黄艳在会上表示，经过摸底排查，各地上报需要改造的城镇老旧小区有17万个，涉及居民上亿人。从调查和各地反馈看，加快改造城镇老旧小区，群众意愿强烈。

黄艳表示，2017年底，住建部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点，截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民，形成了一批可复制可推广的经验。从试点和各地的反馈情况看，全国待改造的老旧小区量大面广，解决好改造资金的问题至关重要，需要地方统筹协调推动，建立小区后续管理机制。

黄艳表示，试点城市的实践证明，城镇老旧小区改造花钱不多，惠及面广，不仅帮助居民改善了基本居住条件，切实增强了人民群众的幸福感、获得感、安全感，也是扩大投资激发内需的重要举措。

老旧小区改造 政府不能大包大揽

城镇老旧小区指的是建造时间比较长，市政配套设施老化，公共服务缺项等问题比较突出的居住小区。在老旧小区改造过程中，居民对物业和其他一些服务付费不认可，是很多问题无法顺利解决的原因之一。

“这个问题很关键。”黄艳表示，城镇老旧小区大多缺乏物业管理。同时，没有一个长期维护和运营管理的机制，改造后的效果也难以长期保持。现在老旧小区居民往往没有付费购买服务的习惯，居民原来不交物业费，等实施改造后，虽然改造效果挺好，但是现在需要居民缴纳物业费，这就需要一个思想认识转变的过程。

黄艳介绍，通过过去浙江、福建等一些先行启动的老旧小区改造试点情况来看，一是需要做群众思想工作，加强宣传引导，提高老旧小区居民购买服务的意识。二是发动居民理解支持，让大家从头开始就参与改造。政府不能大包大揽，必须提供一个平台，让居民充分协商，对于他们选择的管理模式、管理公司形成一致意见。

黄艳指出，老旧小区改造不仅是一个建设工程工作，它其实更多的是一个社会治理、基层组织动员工作，需要发动老百姓共谋、共建、共管、共评、共享。所以这个过程中，政府一定不能大包大揽，而要加强政策支持、引导发动居民积极参与。

加装电梯须因地制宜 一楼门一方案

住建部副部长黄艳在谈及老旧小区加装电梯问题时表示，近来有一些城市，北京、上海、广州、杭州等，在老旧小区加装电梯方面做了大量积极的探索，也有了一些值得推广的经验。去年，全国老旧小区加装电梯已经完成了1万多部，在施工的有4000多部，正在办理前期手续的有7000多部，这项工作正在全方位推开。

黄艳强调，加装电梯尽管有资金的补贴，但是在真正的建设过程中，还会遇到很多具体问题，比如六层的楼房，可能三层以上都愿意加装电梯，尤其楼层越高的居民意愿越强烈。但是对于一层或者二层，因为需求不迫切，而且觉得占用了公共空间，对他的利益可能有或多或少的损害。这些问题在实际情况中都存在，各地实践中经验就是必须是因地制宜，一个楼门一个方案，一栋一个方案，群众工作要做细。

像“绣花”一样推进历史街区的改造修缮

在改造的同时，如何更好地保护城市的历史文化记忆?

黄艳回应称，历史街区的改造跟一般老旧小区改造不一样，今后在改造过程中，要避免一拆了之、大拆大建，尽可能多地把这些历史街区的历史信息保留下来。

黄艳表示，在没有实施城镇老旧小区改造之前，其实各地这么多年都在做历史文化街区的保护、修缮，包括对历史保护街区道路、管线的改造提升，还有一些公共服务的补充，也包括对房屋本体的修缮等。像北京、上海、杭州等，突出有扬州，他们采取的方式是“小规模、渐进式的保护修缮”，以“一水一电一消防”为重点来改造提升历史街区，包括提升整个古城基础设施的水平。

黄艳表示，“今后，符合条件的历史街区的维修、维护、改造工作，可以与城镇老旧小区改造统筹推进。”但她同时强调，历史街区的改造跟一般老旧小区改造还不一样，它有几个特别重要的特点：第一，历史信息比较多。一定要注意在改造过程中，做到应保尽保。过去因为动员群众不方便，房子老旧得又很厉害，所以一说改造就是一拆了之、大拆大建，这种改造方式在今后要避免。今后在改造过程中，一定要尽可能多地把这些历史街区的历史信息保留下来。

第二，注重风貌的协调。有些历史街区要改造提升，在这个过程中，局部的、小范围的改造力度可能还比较大，对这些一定要做到风貌协调，能够把尽可能多的历史信息留下来，这要作为一项改造设计的基本要求。

第三，希望能够以合理利用来促进保护。很多地方历史街区的房屋处于两种状态，一个是过度使用，长期得不到维护，本来一个院子应该几户人家来住，但是往往居住十几户、几十户。对这种情况，很多地方有很多好经验，首先鼓励大家往外迁，但是不强制，外迁条件要优于继续居住在里面的条件，这样会降低一些居住的密度，使历史建筑能够更好地保护和合理使用。

第四，要像“绣花”一样来推进历史街区的改造修缮，要善待这些非常宝贵的历史遗产，无论是从建设、设计到运营维护都要做到精细化。

黄艳介绍，城镇老旧小区改造需要破解三个难题：一是建立多元化融资机制，加大改造资金筹集力度;二是地方加强统筹协调，强化基层组织建设，发动小区居民通过协商形成共识，积极参与老旧小区改造。三是在改造中因势利导，同步确定小区管理模式、管理规约及居民议事规则，同步建立小区后续管理机制。

黄艳表示，下一步，住建部将指导各地抓紧摸清当地城镇老旧小区的类型、居民改造愿望等需求，在此基础上明确城镇老旧小区改造的标准和对象范围。同时，加强政府引导和统筹协调，动员群众广泛参与;创新城镇老旧小区改造投融资机制，包括探索金融以可持续方式加大支持力度，运用市场化方式吸引社会力量参与等。

此外，在城镇老旧小区改造基础上，顺应群众意愿，积极发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

❸ 住建部、发改委、财政部联合发文涉老旧小区改造底线要求及工作衡量标准

中华网财经12月31日讯：住建部官网今日消息，近日，住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅联合发布《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》并公布《城镇老旧小区改造工作衡量标准》。

（中华网财经综合 文/卫东）

❹ 老旧小区改造，万亿市场进入加速期

编者按 街道老、小区老、房子老、设施老、生活环境差,老旧小区常见的“四老一差”不仅成为小区居民的一桩心事,也是现代化城市及社区治理的一大心病。
随着房地产行业由增量市场转向存量市场,城市更新及老旧小区改造成为全社会关注的热点。在新的形势下,老旧小区改造不仅是对现有住房质量的改善,也是惠及民生、扩大内需、建立内循环的重要举措,对于城市区域价值发展具有长期深远的影响。但是,值得关注的是,老旧小区情况复杂、基础薄弱、改造任务繁重,改造量大面广,情况各异。同时,还存在居民意见统一难、部门单位协调难度大以及改造资金筹集难等问题,影响老旧小区改造的进程与质量。为此《中国消费者报》策划采写系列报道,旨在推动老旧小区改造加速,进一步提升居民的幸福感。
■本报记者 孙蔚
政策拉动市场 老旧小区改造一直是城市更新的重要课题。据住建部统计,2019年,各地改造城镇老旧小区1.9万个,涉及居民352万户;2020年,各地改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户。2020年7月,国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(以下简称 《意见》)成为老旧小区改造的加速器。《意见》明确表示,到“十四五”期末,结合各地实际,力争基本完成2000年底前建成的需改造的城镇老旧小区改造任务。
住房和城乡建设部标准定额司巡视员倪江波曾表示,很多老旧小区年龄都在20年以上,原来设计标准比较低,后期管理、维护也不到位,存在不少问题。目前全国老旧小区共有近17万个,建筑面积约40亿平方米。
那么,全国老旧小区改造大概能拉动多大的市场规模?
据长江证券测算,老旧小区改造升级提速后,外墙涂料、塑料管道、水泥、建筑保温材料等多个品类的市场规模均会得到拉动,不同品类的产量拉动比例从2.2%到83%不等,塑料管道行业产值拉动最低约为78亿元,保温材料行业产值拉动最高可达1250亿元。
那么全国40亿平方米的老旧小区,改造一共要花多少钱?广发证券的分析师给记者算了一笔账:参考广州、呼和浩特、淄博、攀枝花、宜昌和沈阳等六个试点改造城市的投资数据,六城中每平方米投资强度最低的是淄博,为123.36元;最高的是沈阳,为372.02元;每平方米平均投资强度为215.18元。以这三个数据为基准,计算全国40亿平方米老旧小区改造的投资额,在不考虑加装电梯的情况下,最低标准下全国投资额也可达到4934亿元,平均标准下的全国投资额则为8607亿元。
如果考虑加装电梯单项附加的投资额,那么全国老旧小区改造的投资总额将达万亿元以上。河北、安徽等省份公布的改造计划也显示,未来老旧小区改造的每平方米投资强度在100-200元左右,与试点城市的投资数据相近。
改造工作升级 “目前国家大力推进的城镇老旧小区改造工作其实是个升级版,跟以前工作有相同的地方,但是更加综合和全面。”住建部副部长黄艳进一步解释道。
按照《意见》要求,城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。
基础类,主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施,以及光纤入户、架空线规整(入地)等。
完善类,主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。环境及配套设施改造建设,包括拆除违法建设,整治小区及周边绿化、照明等环境,改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库(场)、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。
提升类,主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造,包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施,以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。
三大痛点待解 目前各地老旧小区改造水平不一,改造技术和交付标准存在较大差异。“老旧小区改造过程中,最大的难题是标准的制定。标准既需要理论模型支撑,也需要实践应用,最主要的是居民需要,以用户思维重新构建老旧小区的标准体系,将老旧小区改造变成一种标准化的产品去输出。”中国城市科学研究会理事长仇保兴表示。
针对老旧小区改造过程中存在的问题,仇保兴指出,老旧小区改造主要存在三大痛点:第一,改造资金存在困难;第二,改造过程中存在技术标准不统一问题;第三,住户意见和满意度问题。
比如,在老旧小区改造过程中,住户意见不统一的问题非常常见。以加装电梯为例,三层以上的住户通常对加装电梯比较欢迎,而三层以下的住户则往往比较抵触。“很多老旧小区改造意见不统一,主要和出资有关。因为目前的政策是谁受益、谁出资,于是产生了分歧。在实践过程中发现,如果对住户居住条件真的起到改善作用,这一问题可能就会迎刃而解。”仇保兴认为。“十四五”期间的小区改造工作,与以往有何不同?
一是改造内容不同。过去改造更多是单项改造,比如房屋节能、水电气路等。现在更多的是综合改造,基础类包括水暖气路等市政配套基础设施改造提升;完善类包括小区的环境及配套设施改造提升,有条件的加装电梯等;提升类包括社区公共服务产品的供给,比如养老、托育、卫生防疫、助餐等。
二是组织实施形式不同。过去,基本上是政府的单方面工作,此次改造从方式上要求多方参与。黄艳说:“我们希望居民达成一致意见后,向政府申请纳入改造,并主动参与改造全程,实现共谋共建共管共评共享。”
三是资金筹措方式不同。过去,资金来源主要包括地方财政、水电气等专营单位出资,中央财政资金支持较少,居民个人出资也很少。“现在的改造资金来源将更多元,一方面,国家发改委、财政部已安排了中央补助资金;另一方面,鼓励社会力量参与,帮助完善社区公共服务供给,并以服务设施长期运营收入作为盈利点。”黄艳表示。
四是改造的要求不同。过去,改造完成但长效管理机制没能建立。这次的老旧小区改造的前提条件是,在项目纳入改造计划之时要把长效管理机制建立起来,包括物业管理模式、小区管理规约、居民议事规则等,保障改造成果。

❺ “旧改”大幕拉开 惠及上亿人

永庆坊，广东省广州市原来的一条破旧老街。没有大拆大建，而是经过一番“绣花功夫”的旧城改造，老街巷成了有人气的怀旧“网红地”。过去，类似的旧城改造案例还有不少，他们大多是有着历史文化风貌的街区，但在城市里毕竟是少数。现在，这项关系民生改善、城市更新的项目将推向全国。
不久前召开的国务院常务会议部署推进城镇老旧小区改造工作，将涉及全国居民上亿人。老旧小区改什么？怎么改？将带来哪些影响？记者进行了采访。
一举多得惠民之策
——既是民生工程，也是促消费、稳投资的举措，还将促进城市更新
人们俗称的“老破小”，将是本次改造的重点。
住房和城乡建设部副部长黄艳介绍，城镇老旧小区指的是建造时间比较长，市政配套设施老化，公共服务缺项等问题比较突出的居住小区。通过调研和试点情况来看，这些小区可能已经建成了20年以上，经过初步摸查，各地上报需改造的城镇老旧小区17万个，涉及居民上亿人。
目前，老旧小区几类问题比较突出。
一是管网破旧，上下水、电网、煤气、光纤，这些设施要么缺失，要么老化严重，老百姓反映非常强烈。
二是公共服务缺失，这些小区建造时间较早，文化娱乐、健身、机动车和非机动车存放不便等问题凸显。尤其是现在很多老旧小区居民老龄化程度较高，对电梯等设施的呼吁由来已久。
三是没有物业管理，公共环境普遍较差。包括道路破损、秩序混乱、私搭乱建等，这些问题直接影响到小区居民的生活感受。
2017年底，住房和城乡建设部在厦门、广州等15个城市启动城镇老旧小区改造试点，截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民。“试点城市的实践证明，城镇老旧小区改造花钱不多，惠及面广，不仅帮助居民改善了基本居住条件，切实增强了人民群众的幸福感、获得感、安全感，也是扩大投资激发内需的重要举措。”黄艳说。
在国务院发展研究中心研究员任兴洲看来，实施城镇老旧小区改造是出于现实的需要，有着多重重要意义。“今年政府工作报告中，就部署了城镇老旧小区改造的工作。这首先有助于解决百姓的民生问题。近年来居民生活水平提高了，但是城市大量老旧住房存在着设施不足、功能不全等诸多短板。”
任兴洲对本报记者说，在解决民生问题的同时，老旧小区改造还能扩大消费，带动居民户内改造，适应人们消费升级的需求。同时，从水电气路设施到停车场、电梯等的建设，将带动不小的投资，继而拉动钢材、水泥、玻璃、电缆、工程机械等工业品的市场需求。此外，从城市化发展的角度看，老旧小区改造也能促进城市的更新和功能提升，改善过去外观上楼宇林立，但内部功能不健全的状况。从国际经验看，城市更新也是城市发展到一定阶段面临的需要。
就投资而言，国务院参事仇保兴此前撰文指出，据初步估算中国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元，如改造期为5年，每年可新增投资约8000亿元以上。
不止是楼体翻新
——保基本、提升类、公共服务类，菜单选项很多元，小区居民协商着办
中国地域广大，发达和欠发达地区，东部、中部、西部和东北地区城镇老旧小区改造的条件有差异，群众诉求也不一样，改造工作如何推开？
“中央层面做好政策的顶层设计，确定改造范围的原则，具体规定各地要因地制宜制定。”黄艳说。对改造内容，目前可初步分成保基础、提升类和完善社区公共服务三类。
保基本的配套设施——比如和居民生活直接相关的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善等。今年住建部还指导各地开展垃圾分类，把相关设施的配套也作为保基本的内容。北方地区则可能还要对供暖设施进行修缮。
提升类的基础设施——包括小区电梯、停车场、活动室、物业用房等公共活动场地，有条件的地方可以配建。随着生活水平的提高，居民的诉求也会再提高，当前也鼓励在改造中建设一些提升类的基础设施。
完善公共服务类——包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等设施。这些内容将完善社区基本公共环境，属于非公益化或半公益化、市场化的选项。
目前已有河北省、广州市等地区公布了老旧小区改造相关的计划。例如，《广州市老旧小区改造三年（2018－2020）行动计划》提出，广州市将于2020年前完成779个老旧小区改造，并明确小区公共部分和房屋建筑本体共用部位60项改造内容，具体“改不改”“改什么”“怎么改”充分尊重居民意愿。
记者了解到，当前正在实施改造或已经完成改造的小区，一般会按小区实际需求列出清单，让居民进行勾选，在居民意愿基础上，从最迫切最亟须完善的问题开始，逐步改善小区环境。这也意味着老旧小区改造是一项复杂的系统工程，尤其需要小区居民的协商和共识，也对基层统筹协调能力提出了要求。
“老旧小区改造的确面临一些现实的问题，不过从已经试点的城市实践来看，向居民解释清楚改造的意义、目的、要求和条件，大家是能够接受的。”任兴洲说，从小区的建设、改造到后续的管理维护，老旧小区改造是一项系统工程。从全国来看，其实施落地一定不是“一刀切”，而是一个地方一个办法，甚至一个小区一个做法，鼓励在合法合规范围内探索创新方式。
“众人拾柴”助推改造
——“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”，多渠道筹措资金，更多投融资创新在路上
老旧小区改造中，有一个关键问题——钱从哪来？
“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”，黄艳说，当前正推动多渠道筹措资金。但是改造的费用、今后运营的费用、给社区居民提供城市公共服务和社区公共服务供给的费用加起来，资金需求总规模是非常大的。
各方力量如何在资金问题上“各尽其能”？在任兴洲看来，需要将老旧小区改造的内容分分类，并按照不同的改造事项确定资金来源。任兴洲说，基础类的设施，比如水、电、气、路、管网等改造项目，是市政基础设施的组成部分，应主要由政府资金来承担；提升类的设施，比如加装电梯等，则可由政府补助一部分，小区居民分摊一部分，根据各小区实际条件来安排；增加功能型的，比如养老、托幼、助餐、医疗、物业等，则可引入市场化机制，由社会资金投资和运营。同时，也可将一些小区的公共维修基金盘活运用起来。仇保兴指出，中国尚有约5000亿元住房公共维修基金沉淀在各级财政和房管局账户中。
从一些地区的实践来看，不同来源的资金各自承担着不同的改造内容。例如河北省《老旧小区改造三年行动计划（2018-2020年）》显示，将对5739个老旧小区进行改造，共需改造资金129.6亿元。其中，社会可筹集资金约11.7亿元，包括市政专营单位可筹集资金约6.5亿元，主要承担水、电、气、暖、信地下管网改造、线路整理等；小区原产权单位可筹集资金约5.2亿元，主要承担“三供一业”分离小区改造。居民个人可筹集资金约5.6亿元，主要用于屋面、楼道、单元门禁等建筑物本体改造。其余112.3亿元由市、县两级财政筹集，主要负责老旧小区安全设施、居住功能完善及环境整治等改造项目。
这是否意味着财政仍然挑大头？国务院常务会议专门指出，要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。据了解，各地将围绕这一命题展开探索，但需注意让机制可持续，同时防范风险，防止增加地方债务。
伴随城镇老旧小区改造的升温，许多人关心这对住房市场会有什么影响？任兴洲说，老旧小区改造完善了设施、提升了功能，补上了一些短板，将明显提升存量住房的质量，有利于促进存量住房的居住、交易和周转，进而促进居民改善型需求的释放，利于形成二手房市场和新房市场的良性循环，总体对住房市场的健康发展是有利的。当然，老旧小区改造主要面向2000年以前建造的房屋，主要目的是提升居民居住水平，对房地产市场不会产生太大的影响。

❻ 老旧小区4万亿市场诱惑下的“条分缕析”

时间跨入2019年，国家层面在城镇老旧小区改造，满足群众期盼方面频频发声，老旧小区改造关注度迅速升温，改造工作全面提速。
两会期间，政府工作报告明确提出“城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施”。
3月，住房和城乡建设部办公厅、国家发展改革委办公厅、财政部办公厅联合印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，规定自2019年起将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金支持。
6月19日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件。会议明确提出，加快改造城镇老旧小区，群众愿望强烈，是涉及上亿居民的重大民生工程和发展工程；同时也成为政府部门的一项“稳投资”举措。
7月1日，国务院新闻办举行政策例行吹风会，住房和城乡建设部副部长黄艳表示，将加大对17万个城镇老旧小区改造力度。
7月15日，国家统计局数据显示，2019年上半年，国内经济增速6.3%。国家统计局新闻发言人表示，6.3%是一个有后劲支撑的速度，“从下半年来看，外部环境可能还是比较复杂的，国内还有下行压力，但是经济平稳运行的基本面不会变，而且现在政策储备还有很多空间”。这里提到的政策储备中，以老旧小区为抓手的保民生、稳投资便是重大举措之一。
在老旧小区改造密集推进节奏中，近年来一直在城市政府和房地产转型企业中慢慢发酵的城市更新和既有建筑改造工作开始迅猛发力。
夯实基础 打造样本 大量覆盖
业内专家表示，老旧小区改造量大面广，情况复杂，必须在周密详实调研的基础上，先把样板区做好，让居民充分参与意见、表达意愿，在总结经验后再大量覆盖。
老旧小区改造推进的过程不宜过快，应在小区现状的基础上等比例提高，采取小规模、渐近式、持续性推进方式。有专家提出，对于符合条件的试点，可采用部分拆除重建、增加面积、物业置换等方式，尝试让企业介入。部分发达地区的小区可引入智慧社区理念，引导社区居民消费。
7月1日，住房城乡建设部黄艳副部长在国新办吹风会上表示，目前住房城乡建设部会同有关部门正抓紧摸清当地城镇老旧小区的类型、居民改造愿望等需求，在此基础上明确城镇老旧小区改造的标准和对象范围。
全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会了解到，近期上海、河北、黑龙江、云南等地纷纷开展了调研或部署老旧小区改造工作。
6月24日，云南省省长阮成发主持召开省常务会议，强调要加大城镇老旧小区改造力度，切实改善群众居住条件和促进投资稳定增长。7月2日，黑龙江省委书记、省人大常委会主任张庆伟到哈尔滨市调研老旧小区改造工作。他强调，持续加大老旧小区改造力度，不断提升服务管理水平。7月3日，河北省政府党组书记、省长许勤主持召开省政府党组会议，强调推进棚户区和老旧小区改造，要从群众反映最强烈、最集中的地方改起，逐片棚户区、逐个小区研究，细化改造任务。7月8日，上海市委书记李强到黄浦区外滩街道宝兴居民区，就进一步推进旧区改造和城市更新进行调研。他表示要加快推进旧区改造和城市更新，努力让工作生活在这座城市的人们更幸福。
制定标准 突破瓶颈 分步实施
此次列入旧改的城镇老旧小区，是“建成于2000年以前、公共设施落后、影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”。
据黄艳介绍，此次旧改分三步：第一步是“保”。保基本的配套设施，比如老旧小区里和居民生活直接关系的水、电、气、路等市政基础设施的维修完善等；第二步是“提”，提升类的基础设施，包括增加公共活动场地，有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等；第三步是“完善”，包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民、便利店等公共服务设施。
虽然第一步是必选项，后两步可以在有条件的小区推进。但据城市更新分会在对会员单位老旧小区改造项目的考察了解中发现，很多老旧小区在改造过程中都面临诸如产权、标准、资金等很多瓶颈和困扰，导致很难完成“三部曲”。
业内专家表示：老旧小区改造涉及到功能取舍、资金平衡以及行为主体权责关系等等一系列复杂问题。如为保存更多有价值的既有建筑，是否可以按既有建筑的具体年限和结构情况制定相关技术标准和规范；充分挖掘空间潜力，是否可以通过空间置换或适当增加面积，吸引市场资金进场；建议采用新技术，有智慧、低成本实现既有建筑节能……所有这些既有建筑改造过程中面临的绕不开的问题，都在呼唤着解决方案的及早出台，毕竟我们面对的是既有建筑，是历史存在，将过去、现在和未来放在一起统筹思考，将不失为一种解决良策。
目前，由全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会联合相关单位共同组织编制的《既有住宅加装电梯工程技术标准》已于7月1日起正式实施。同时，全联房地产商会城市更新和既有建筑改造分会与中国中建设计集团有限公司联合组织编制的《老旧小区综合改造评价标准》、《老旧小区配套设施与环境改造技术标准》正在紧锣密鼓地进行中。这些技术标准的编制的宗旨，是为全面提高老旧小区综合改造水平，实现老旧小区综合改造性能认定从定性向定量的转化,提升社区管理和城市综合治理水平，实现城市建设者和百姓的幸福感、获得感。
再次规划 资本介入 市场运作
面对4万亿元规模的老旧小区项目，面对如此庞大的新的投资增长引擎，在诸多难题和困扰中，“资金”成为关键因素和破局关键。
虽然各地在实施过程中采取了一些办法，取得了一定的效果，但依然困难重重。
居民出资难。老旧小区多住的是老年人和租户，老年人不愿改，租户无所谓，同时，居民对改造后价值的提升比率也无法预估评判，因而出资的积极性不高。
企业回收难。老旧小区改造只有通过政府出资才能稳回收。如果想通过增量升值获利，则面临诸如产权、消防、居民意见等诸多不可控因素，导致积极性不高。
国家负担重。我国老旧小区量大面广，如果全部由国家出资，负债太高，也很可能因为后续资金乏力影响改造效果。
6月中旬召开的国常会会议表示，此次旧改要创新投融资机制，“鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与”。对此，黄艳回应说：“国务院常务会议给我们提出了一个新的任务，下一步住建部将组织国务院相关部门会商研究，还将开展联合调研。”
业内专家提出，在没有增量的情况下，老旧小区改造很难吸引社会资本介入，最好的办法是通过增加新空间，引入新产业，引导居民在改造后消费，才可能形成良性的可持续更新改造。
同时，专家提出了“城市再规划”的理念。通过城市统一再规划，来统筹、梳理既有资源，才有可能平衡资金，进而吸引社会力量参与。老旧小区量大、面广，如果只是单一几个项目的改造，很难产生经济效益，如果通过片区改造，盘活存量资源，将可能达到平衡资金、反哺小区改造、物业持续运营的目标。
同时，也有专家表示，如果只修缮建筑外立面、小区环境，不能使小区真正实现增值；只有进入室内，在细节、难点上下功夫，才能实现真正的增值保值。
结语
老旧小区改造既是国家稳投资的重点工作，也是重大的民生工程。需要各界群策群力、共同缔造。通过引入社会资本，可减轻财政负责，增强市场活力。通过市场运作，作好老旧小区的增量内容，可拉动消费，促进居民生活水平和消费水平的提高，进而带动国民经济的稳定持续增长。

❼ 北京：引入社会资本参与老旧小区改造，将加大财税金融支持

4月25日，北京市住建委印发《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》的通知，提出以多种方式引入社会资本参与、加大财税和金融支持、存量资源统筹利用、简化审批、监督管理等多条意见，建立共同参与改造、共同治理社区、共同享受成果的老旧小区改造良性循环新机制。
《意见》提到，社会资本可以通过四种方式参与老旧小区改造：专业化物业服务方式，“改造 运营 物业”方式，专业服务方式，改造实施主体方式。
其中，《意见》提到，鼓励社会资本作为实施主体参与老旧小区改造。区政府可通过“投资 设计 施工 运营”一体化招标确定老旧小区改造实施主体，既可作为单个小区的实施主体，也可通过区政府组织的大片区统筹、跨片区组合，作为多个小区及周边资源改造的统一实施主体。实施主体可与专业企业联合投标。
对于社会资本参与老旧小区改造的，北京市级财政仍按照《关于老旧小区综合整治市区财政补助政策的函》（京财经二﹝2019﹞204号）等政策予以支持；同时，对符合条件的项目给予不超过5年、最高不超过2%的贷款贴息。区政府对符合要求的项目，可以申请发行老旧小区改造专项债。
同时，北京鼓励金融机构参与投资市区政府设立的老旧小区改造等城市更新基金。支持社会资本开展类REITs、ABS等企业资产证券化业务。支持社会资本通过项目融资、公司融资等方式向开发性金融机构、商业银行等金融机构申请中长期贷款。支持社会资本利用财政补贴、政府实物注资、产权单位和居民出资等作为项目融资的资本金。
此外，《意见》提及，纳入老旧小区改造计划或完成相应投资决策审批的项目，即可在建设工程承发包招标平台或勘察设计招标平台进行一体化招标。若社会资本违反合同约定，存在擅自改变使用用途、服务收费明显高于周边水平、服务质量差居民反映强烈等触及退出约束条件的，授权主体依据合同约定终止授权。
据悉，北京市首个尝试引入社会资本参与改造的老旧小区为劲松北社区，该小区充分调动社会力量综合改造，被称为“劲松模式”。此后“劲松模式”成为北京推广、学习的标杆。
在4月23日召开的北京全市老旧小区改造现场推进会上，北京市委书记蔡奇亦强调，要坚持多元共担，细化完善相关政策。完善财政资金补贴方式，加强资金统筹和成本控制。要大力吸引社会资本参与老旧小区改造，扩大试点，分类指导，拓展成果。引导企业用好社区配套用房、自行车棚、锅炉房等闲置资源，突出便民服务功能。市区属国企自管小区要带头改造，同时带头参与老旧小区改造。加大金融支持，创新简化审批。
原题：《北京：引入社会资本参与老旧小区改造，将加大财税金融支持》

❽ 破解老旧小区改造难题 江西省住建厅厅长卢天锡这样部署

老旧小区改造既是民生工程也是发展工程，关乎人民群众的幸福感，今年以来多次被中央提及。10月14日至15日，江西省城镇老旧小区改造暨停车场建设现场推进会在南昌召开，省住建厅厅长卢天锡出席。此次会议上，卢天锡说了什么？江西城镇老旧小区改造进展如何？下一步又将怎么做？

■中国江西网/江西头条新闻客户端记者陈雪红、薛柏武/文

省住建厅厅长四处为老旧小区改造奔忙

街老、院老、房老、设施老、生活环境差是许多老旧小区居民共同的烦心事，也是城市管理的老大难。如何破解老旧小区“四老一差”困局？

10月14日至15日，全省城镇老旧小区改造暨停车场建设现场推进会在南昌召开，省住建厅厅长卢天锡出席。此次会议，既是经验交流会，也是对江西城镇老旧小区改造工作的再部署、再推动。

会上，卢天锡通报了全省城镇老旧小区改造和停车场建设工作进展情况，并部署下一阶段的各项工作。会前，卢天锡来到中顺公园公共停车场、里洲小区改造项目等地，实地考察南昌市老旧小区改造、停车场建设等情况。

信息日报《市（厅）长一周》栏目记者梳理发现，对于老旧小区改造改造，卢天锡一直“牵挂”于心。

今年7月份，卢天锡就围绕“城市功能与品质提升”赴九江、鹰潭、宜春等多地调研，而调研的重要内容之一就是老旧小区改造。在7月23日的全省棚户区改造工作现场推进会上，卢天锡对老旧小区改造工作进行了部署和要求。

2016年，时任九江市副市长的卢天锡，在参加全国两会时，就以全国政协委员身份为老旧小区改造“发声”。今年3月份，作为全国人大代表的卢天锡，参加全国两会时再次关注老旧小区改造：“改了还得要有人管，要指导、引导组建业主委员会，通过市场化的机制，保证改造的成果能够巩固、持续。”

从为老旧小区改造“发声”，到对老旧小区改造工作部署、要求，可以看出，卢天锡对这项工作可谓一直探索着、实践着，其重视程度不言而喻。

江西老旧小区改造开工数超任务

今年以来，老旧小区改造频频出现在中央会议上。江西省委、省政府对此高度重视，并将其作为全省城市功能与品质提升三年行动的先行工程和重点任务，省政府工作报告也对两项工作进行安排。南昌、九江、景德镇、吉安、上饶、新余、抚州、鹰潭成立了市政府负责同志牵头的老旧小区改造工作领导机制。

今年8月，江西省住建厅、发改委、财政厅印发《关于推进全省城镇老旧小区改造工作的指导意见》，确保推进全省老旧小区改造有章可循、有据可依。全面摸清小区“家底”，准确把握改造“标准”，着力拓宽筹资“渠道”，加快项目改造“进度”，积极探索改造“机制”。

“截至9月底，全省共开工老旧小区238个，涉及居民10.69万户，已超额完成省政府党组确定的8月底开工改造老旧小区80个、惠及居民3万户的任务；今年以来，全省新增停车场约445个，新增停车位约7.7万个。”卢天锡在会上说。

一项项靓丽的数据表明，江西在城镇老旧小区改造上可以说是取得了“初步成效”。

走进西湖区里洲小区，一股“慢生活”的气息扑面而来。安静的社区小道、宽敞的社区图书馆、热闹的社区便民服务中心……“和改造之前相比，我们这里环境更好了、生活设施更便利了。过去社区内分散的修伞工、修鞋工如今被统一聚集到便民服务中心，便利了大家生活。社区图书馆也在方便居民读书的同时，托管放学的学生，分担上班家长的负担。”谈及老旧小区改造，家住里洲小区的杜先生笑得合不拢嘴。

破解老旧小区改造难题 厅长这样部署

城镇老旧小区改造是一项系统工程，涉及面广且情况各异，需要多方合力破解其中的难题。与其说它是一项建设工作，不如说它是一个社会治理、基层组织动员的工作更贴切，它的推进离不开广大群众的共谋、共建、共管、共评、共享。

此次推进会上，卢天锡就四个方面剖析江西老旧小区改造工作中存在的问题，“认识还不够到位”“管理体制机制还不健全”等，卢天锡一一点出。

“一些地方对改造内容和标准界定还不清，改造仅注重粉刷墙面、治理‘脏乱差’等‘面子’工作，对于水电气、二次供水、加装电梯等难度稍大的‘里子’工作推进力度不大。”对于当下老旧小区改造工作，卢天锡认为进步空间还很大。

认识到问题是找到解决办法的第一步。对于江西城镇老旧小区改造未来应该怎么做，卢天锡在会上进行相关部署。

谈到城镇老旧小区改造，资金筹措是怎么也绕不开的话题。“要鼓励各地积极拓宽资金筹集渠道，探索建立居民合理分担、单位投资、市场运作、财政奖补等多渠道可持续资金筹措机制。”卢天锡说。

老旧小区改造，离不开广大群众的共建共管。卢天锡在会上强调，要广泛宣传动员，调动广大群众支持参与老旧小区改造的积极性、主动性，营造良好的社会氛围。

“各地要坚持项目化管理理念，在保证工程质量的前提下，确保今年底全省完工150个小区、纳入中央补助686个项目全部开工。”卢天锡在会上勾勒出江西城镇老旧小区改造的发展蓝图。

记者观察

“好住”才是老旧小区改造关键所在

城镇老旧小区改造，是党中央高度关注的百姓“身边事”。7月30日，城镇老旧小区改造首次被纳入补短板工程，成为下半年经济发展的着力点之一。可见，做好这项工作是江西上下必须重视的一件大事。

当前，南昌市西湖区、宜春市奉新县等多地，对于这项工作已经纷纷开始行动。不单是楼体管网等“硬件”翻新，还要根据群众需要提供养老托幼、医疗助餐等“软件”服务，改造后的小区要“好看”，更要“好住”，让它的综合效益不断释放，意味着它的推进不完全在建设投入上，更取决于社会治理、基层组织动员的进展。

但也必须认识到，城镇老旧小区改造需要破解的难题不少，首先包括建立多元化融资机制，加大改造资金筹集力度；其次是地方加强统筹协调，强化基层组织建设，动员小区居民通过协商形成共识，积极参与老旧小区改造。此外，在改造中因势利导，同步确定小区管理模式、管理规章及居民议事规则，同步建立小区后续管理机制等。因此，推进老旧小区的改造，光靠政府部门唱“独角戏”不行，还要创新体制机制，充分吸引社会力量参与，组成多声部“合唱”，让这一提升群众获得感、幸福感和安全感的民生工程取得扎扎实实的效果。

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❾ 老旧小区改造形成可复制政策清单：提取土地出让金作专项资金

在总结地方加快城镇老旧小区改造项目审批、存量资源整合利用和改造资金政府与居民、社会力量合理共担等3个方面的探索实践后，12月17日，住房和城乡建设部在官网发布了《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第一批）》。
住房和城乡建设部表示，各地积极贯彻落实文件精神，围绕城镇老旧小区改造工作统筹协调、改造项目生成、改造资金政府与居民合理共担、社会力量以市场化方式参与、金融机构以可持续方式支持、动员群众共建、改造项目推进、存量资源整合利用、小区长效管理等“九个机制”深化探索，形成了一批可复制可推广的政策机制。
第一批清单主要选取了山东省、浙江省、甘肃省、湖南省、辽宁省、福建省、江苏省、北京市、湖北省、安徽省、内蒙古自治区、四川省、福建省、江西省等省市的具体举措。比如：
所有住宅用地、商服用地的土地出让收入，先提取1.5%作为老旧小区改造专项资金，剩余部分再按规定进行分成。提取国有住房出售收入存量资金用于城镇老旧小区改造。
推广政府和社会资本合作（PPP）模式，通过特许经营权、合理定价、财政补贴等事先公开的收益约定规则，引导社会资本参与改造。
创新老旧小区及小区外相关区域“4+N”改造方式。一是大片区统筹平衡模式。把一个或多个老旧小区与相邻的旧城区、棚户区、旧厂区、城中村、危旧房改造和既有建筑功能转换等项目统筹搭配，实现自我平衡。二是跨片区组合平衡模式。将拟改造的老旧小区与其不相邻的城市建设或改造项目组合，以项目收益弥补老旧小区改造支出，实现资金平衡。三是小区内自求平衡模式。在有条件的老旧小区内新建、改扩建用于公共服务的经营性设施，以未来产生的收益平衡老旧小区改造支出。四是政府引导的多元化投入改造模式。对于市、县（市、区）有能力保障的老旧小区改造项目，可由政府引导，通过居民出资、政府补助、各类涉及小区资金整合、专营单位和原产权单位出资等渠道，统筹政策资源，筹集改造资金。
居民可提取住房公积金，用于城镇老旧小区改造项目和既有住宅加装电梯项目。一是市政府批复的城镇老旧小区改造项目范围内的房屋所有权人及其配偶，在项目竣工验收后，可提取一次，金额不超过个人实际出资额（扣除政府奖补资金）。二是实施既有住宅加装电梯项目的房屋所有权人及其直系亲属，在项目竣工验收后，可就电梯建设费用（不含电梯运行维护费用）提取1次，金额不超过个人实际出资额（扣除政府奖补资金）。同一加装电梯项目中的其他职工再次提取的，可以不再提供既有住宅加装电梯协议书原件、项目验收报告原件等同一项目中的共性材料。
对企事业单位闲置低效划拨用地，按程序调增容积率、改变土地用途后建设公共配套设施。对面积小于3亩、无法单体规划、需整合建设片区配套经营性设施的零星地块，可以协议方式出让。
对旧住宅区整治一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。
加大金融支持，扶持有条件的国有企业、鼓励引入市场力量作为规模化实施运营主体参与改造，政府注入优质资产，支持探索3种融资模式。一是项目融资模式，主要用于小区自身资源较好，项目自身预期收益可以覆盖投入的老旧小区改造项目。还款来源为项目自身产生的收益。二是政府和社会资本合作（PPP）模式，主要用于项目自身预期收益不能覆盖投入的改造项目。项目自身产生的现金流作为使用者付费，不足部分通过政府付费或可行性缺口补助方式，实现项目现金流整体平衡。三是公司融资模式。主要用于项目自身预期收益不能覆盖投入，但又无法采用PPP的改造项目。还款来源主要为借款人公司自由现金流。