利率市场化对房地产融资的影响

A. 论述利率市场化对投融资的影响(适当结合实际)

结合实际的话，10年内不用考虑这个问题，国内没有施行的可能性。
利率市场化，会带来银行利润大幅缩水（不低于80%）甚至全行业亏损。贷款泛滥成灾，物价飞涨，不良率迅速攀升，银行业破产兼并重组。引爆金融危机，诱发经济崩溃，失业率攀升，中产阶层迅速消失，社会动荡不安，生活水平直线下降。

B. 长期低利率政策对房地产行业有何影响

长期低利率一定会刺激房地产业蓬勃发展。
对开发商来说，企业融资利率低，获得资金容易，所以有扩大投资的倾向，从供给上刺激行业发展，行业加速发展。
对购房者来说，银行贷款利率低，容易获得贷款，所以买房的成本相对较低，愿意向银行借贷而购房，从需求上刺激房地产发展。
因此低利率环境给房地产业带来的是供给和需求两方面的正向刺激，行业会加速发展。

C. 如何看待利率市场化

1、利率市场化不可能导致银行贷款供过求于

上届政府被金融危机惊得不轻，于是4万亿的刺激最终成了10万亿的经济刺激。对于中国来说，在相当长的时期内，经济增长是大局，其他的都是小事。只有经济总量达到了一定的规模，中国才谈得上国际竞争力和国际地位，各类领土争端、海外市场的开拓、海外资源的获得，才有了坚实的基础。而经济增长的基础是社会稳定，埃及、泰国等经常发生军队干涉政治，社会经常不稳定的所谓民煮国家，有中国式的增长显然是天方夜谭。失业和通胀则是严重威胁中国社会稳定的因素。经济增长自然能缓解和解决失业问题，而通胀则必须通过降低通胀才能缓解和解决。

自从2010年开始货币相对紧缩后，中国普遍缺钱，特别是一些民营企业。不少民营企业陷入困境，一些企业家丑态百出，有人逃到国外，有人进了监狱，有人痛哭流尿，有人破口大骂。为什么李嘉诚、史玉柱基本上没见过他们骂银行不给他们提供优惠利率的贷款?当然，越是有钱，财务状况越好的人，银行反而喜欢给这样的人贷款。而这两人，正是曾经一度陷入破产边缘，或事实上已经破产的人，在渡过危机后，吃一堑长一智，资金链保持非常低的压力。

做企业，承担一定的经营风险，赚取利润，和他人无关。不能因为冒进碰到了困难，就骂天骂地骂政府，为什么自己的利润不拿出来与人分享?有趣的是，一些脑子进水的专家学者，也跟一些企业家搞到一起，纷纷表示中国应该推进利率市场化，似乎利率市场化实现了，银行的贷款就能给喜欢冒大风险的瞎折腾企业主了。有趣的是，这两年有“专家”甚至表示银行应该保持贷款利率不变的情况下提高存款利率，以补贴老百姓。有的专家以日本和台湾的极端低利差现象(日本1%的利差是因为日元长期零利率，台湾1%的低利差是因为台湾大企业纷纷出岛但银行未出岛，导致贷款供求关系大幅恶化)来指责中国银行的高利差。在其他领域，谎言说1万次未必成事实，在金融和经济领域，倒不是没有可能。

即使利率市场化的进程加快了，没有稳定的经营史、缺乏可靠的担保品的中小民营企业，照样很难得到银行的贷款。银行是企业，不是慈善机构。

中国目前这个阶段，利率明显低于民间借贷的银行贷款，一定是供不应求的，利率市场化不可能导致贷款的供求关系发生逆转。

2、利率市场化只能逐步推进，本次调整对银行负面影响非常有限

中国不仅需要社会稳定，同样需要金融稳定。金融动荡可能导致社会动荡。所以，在全球来说执行力最强的中国政府，必然会拒绝任何有可能显著动荡金融稳定的冒进改革。

2009年的贷款大跃进中，银行争相打贷款利率的价格战，以在政治上表决心，同时扩大或保持市场份额。这充分说明，中国的商业银行和曾经的彩电、复读机、空调、VCD行业一样，都没有价格战的免疫能力。这也是这次央行只是下调了贷款利率的限制而没有放开存款利率调制的主要原因。

只要存款利率没有放开，则银行的成本则基本不会上升。而贷款利率取消基准利率七折的限制，也只有象征意义。前期银行贷款利率的下限从九折下调两次到七折后，银行很少放出七折基准利率的贷款。而最近因为资金紧张，部分银行甚至不再发放优惠利率的个人购房贷款，又怎么可能有提供六折甚至五折的贷款?

什么时候银行存款利率的限制会放开?应该和这次一样，当政府限制放开的效果和不放开的效果没什么区别的时候，才是放开的良机，我看中国政府不会做傻事。

目前中国的银行还不够聪明，差异化做得还不够，这样，存款利率1.1倍的限制就很难放开，免得银行纷纷吸收高自己存款，恶性竞争导致少数银行破产。成百上千的人的银行存款因银行高息吸收存款并放出高危贷款而破产而血本无归，这种事一定要避免。

3、利率市场化不是银行的重大利空

目前银行股市盈率普遍只有五六倍，股息率普遍高于银行存款，但市场普遍不敢大量加仓。市场怕的并不是利率市场化，而是地方融资平台贷款和房地产贷款。利率市场化只不过是银行少赚点钱，而不良贷款有可能导致银行技术性破产。

从市场表现来看，投资人普遍理性面对贷款利率全面放开的这个利空。如果眼光放远一些，目前的银行股是投资人眼前的金矿。

有件事想不太通。汇金因为持有几家国有大型商业银行的多数股份，每年能获得1000亿元以上的现金股息。如果拿出1000亿来在市场上横扫银行股，则不仅自己持有的股份相应增值，也能打破A股的僵局。增持的部分，未来三年或是五年的平均年收益率，也比中投在海外买一堆前景不明的资产要好得多，起码比美元国债收益率高出很多倍。但为什么不这么干?怕数年后被一帮屁民骂它今年在市场上掠夺民财?还是怕其他机构投资者趁机减持?或是这样与国有股减持的大方向相悖?

D. 五大行发文房贷转换LPR，LPR转换会如何影响房地产

以往，我们买房贷款一般是在央行基准利率基础上打折或上浮;现在，存量房贷用户面临两种转换选择：要么选择原来的固定利率，要么换成LPR加点。其中，加点也可以是负数。

E. 分析利率与房地产市场的关系。

第一种观点，利率与房产价格呈负相关关系，这是目前大家比较偏向的观点，也就是利率与房产价格反方向变化。国内外的学者对此有比较广泛的研究，也有一定的研究成果。早有国外的研究者Kau和Keenan（1980）指出利率上升导致房地产价格下跌，两者呈反比关系，投资价格和住宅。

Harris（1989） 在研究了名义利率对房地产价格的作用效果之后，通过计量检验得出，名义抵押贷款利率与房地产价格呈反向关系，即价格会因为利率的升高而同时降低。周京奎（2006）构建模型对我国12个城市房地产价格与利率关系进行实证研究表明，利率与房地产价格呈负向关系。宋勃和高波（2006）在考虑通胀情况下，短期而言利率对房价存在负向影响。

第二种观点，利率与房产价格呈正相关关系。国外学者Goodman（1995）和Kenny（1999）发现利率与住宅需求之间的确存在着正相关联系。Adrian Cooper（2004）以英国房地产市场为例，通过建立OEF模型发现英国抵押贷款利率与长期利率相关使得房地产价格波动幅度减弱。国内研究者李雅静、杨毅（2005）指出，利率在短期对房地产投资量产生正向的影响，长期也是如此，但效果并不明显。

第三种观点，利率与房产价格无相关关系，这是少数人持有的一种观点。国外研究者Ho Wong 和Tse（2003）指出，就长期而言，利率对房价没有任何作用。而国内学者车峰（2006）的研究表明，在中国市场，我国利率对房价的影响并不显著，但在美国影响效果却很明显。

F. 分析利率与房地产市场的关系

利率与房地产市场的关系呈现正相关的关系。

价格围绕着市场价值或生产价格上下波动；从长期来看，市场价格调节着市场供求的平衡与不平衡，调节着生产要素的流入或流出。

其次，短期的市场供求关系决定着市场价格偏离市场价值或生产价格的方向和程度。一般来说，市场供不应求，市场价格往往高于市场价值或生产价格；市场供过于求，市场价格往往低于市场价值或生产价格。

不仅如此，市场供给与需求的对比关系决定着市场价格偏离市场价值或生产价格的程度大小。最后，长期供求关系直接影响着市场价值或生产价格形成的条件，进而影响市场价值。一般来说，长期供过于求很少出现，而供不应求是长期供求关系的主要形式。

(6)利率市场化对房地产融资的影响扩展阅读：

房产利率新规颁布促进房地产市场合理平衡：

8月25日，中国人民银行就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告称，自今年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。

其中，首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

此次房产利率新规的亮点，在于将个人住房贷款利率的基准，由原来设定的固定市场利率，转变为最近一个月相应期限贷款利率的市场报价利率。而且，住房利率还可以由双方协商根据当时最近一个月的LPR进行重定价。

有关新规的颁布，预示着我国房地产调控，，将由以短期性、强制性行政成交量干预为主，转变为以长期性的利率干预为主。

毕竟，仅仅通过国家强制手段，借“限售”“限价”等限制条款对住房交易进行调整，并不足以从根本上改变住房市场的供需关系。

借制度等因素强行使价格偏离供需平衡点，只会造成“黑市”等市场乱象。而长期性的个人贷款利率调控，则能够从需求端深层影响房地产市场。

G. 利率市场化的利与弊

欧债危机未见曙光，美国经济复苏缓慢，全球经济或再面临新的危机。这都给中国的金融业带来了新的挑战。随着2008年的全球金融危机的蔓延，加强金融风险防范成为世界议题，这也是中国难以避免的议题。

此前有消息称，鉴于中国银行业发展现状，银监会推迟了部分与巴塞尔三接轨的新监管指标的实施。但是，系统性金融风险防范制度、完善金融监管协调机制等，也被列在了上述报道的十项议题中。

“我觉得，此次会议中应该具有的重要一点就是，消化全球金融危机带来的后遗症，或者是中国金融业未来发展需要的方向，就是防范危机。”杜征征分析认为，这就需要加强宏观审慎的监管框架。

他认为，未来中国可能需要重点防范危机的领域在于，整顿地方金融秩序，防范房地产泡沫给中国金融业带来的冲击。近日，审计署审计报告显示，2010年中国地方债务中，有5308亿元的违规资金，其中有351亿元债务资金投向资本市场、房地产和“两高一剩”的问题项目。

在利率市场化之后，居民与企业的投资以及融资需求，包括人民币存款的安全性，依然需要风险防范。因此，“存款保险制度”也是多位专家呼吁提出的议题之一。

H. 利率市场化在我国能实现吗对投资者有何影响

什么是利率市场化？所谓利率市场化，从字面上来讲，就是将利率的决定权交给市场，让金融市场在竞争中产生合理的利率水平。而中国利率市场化也确实沿着这个方向在稳步推进。目前，除存贷款基准利率还受政府管制之外，国内其它利率都已由市场生成。而就算是存贷款利率，商业银行也可以围绕基准利率在一个相当大的区间内自由浮动。近年来银行理财品发展迅速。这些利率浮动产品分流了不少银行存款，进一步降低了基准利率管制的影响。如此看来，似乎只要再放开对存贷款基准利率的管制，中国的利率市场化就可大功告成。不过，这种认识过于狭隘，并未真正反映出利率市场化的内涵。正如中国央行行长周小川曾说过的，“利率作为非常重要的资金价格，应该在市场有效配置资源过程中起基础性调节作用，实现资金流向和配置的不断优化 。”真正意义上的利率市场化不仅仅是放开利率管制那么简单，而是要充分发挥利率的价格信号作用，建立一个金融资源的市场化配置机制，以提高资源的运用效率。换言之，利率市场化就是金融市场化。对中国来说，就是改变过去那种金融资源配置严重受到政府行政干预、持续向低效率企业输血的格局，让资金能够在市场机制的引导下流向那些高回报的企业和项目，从而创造出最大的价值。这是一项系统工程，牵涉到金融机构、金融市场、甚至政府宏观调控理念的重大转变。在没有做好准备时，贸然推进非但不会真正提高资金配置效率，反而会在金融系统中增加新的扭曲，引发新的风险。金融改革与利率市场化利率市场化是近年来中国金融市场发展的主线。存贷款利率浮动区间的加大，直接融资比重的提高，以及影子银行的兴起等，都是利率市场化的具体表现。毫不夸张地说，利率市场化如果继续推进下去，将极大改变中国现有金融系统的格局和运行方式。金融市场的各种利率，乃至其定价方式都会变得与以前大不相同。而与之相伴的，是新形式金融风险的浮现，以及金融监管方式的调整与转变。要在这场巨变之中发掘投资机会、规避风险，投资者的当务之急是理解利率市场化。利率市场化并不是取消利率管制那么简单，而是一项牵涉到金融机构改革、金融市场建设以及金融理念转变的系统工程。中国目前实现利率市场化的条件还未完全具备。在这种局面下，利率市场化的强行推进会给中国金融系统带来新的扭曲。近期各方所热议的影子银行风险就是这方面的一个表现。不可否认，中国的金融改革已经取得长足进步，为利率市场化推进创造了积极条件。例如，商业银行的股份制改造，让这些银行甩掉了一些历史包袱，使其预算约束得以大幅硬化，保证了它们能够以市场化主体的身份参与市场竞争。又如，中国的债券市场已完全市场化，各种债券收益率已经由市场生成。再如，近年来银行理财等业务的推进，也逐渐让普通民众接受了利率市场化的观念。然而，直到现在，中国仍然没有建立起显性的存款保险制度，也没有真正理顺市场和政府之间的关系。缺乏这两个关键前提条件，中国利率市场化难以达成理想的结果。最近影子银行暴露出来的种种风险就与此相关。因此，严格来说，中国还没有完全做好利率市场化的准备工作。条件利率市场化关键条件之一：显性存款保险价格应该由市场竞争来形成。没有金融机构之间的竞争，就谈不上市场化的利率。但竞争也意味着风险。如果风险得不到控制，即使是金融机构正常的优胜劣汰也有可能严重冲击整个金融系统。因此，为金融市场内的竞争设好保护网，防止其引发系统性危机，才能为利率市场化搭好舞台。在这张保护网中，存款保险制度居于中心位置。银行是金融系统的核心。但银行日常只保留其存款的一小部分作为备付金。一旦储户大规模提取存款，银行就将陷入困境。不仅如此，一家银行倒闭令储户存款遭受损失，还可能引发储户对整个银行系统的不信任，进而引发银行挤兑风潮的连锁反应。这是银行系统的固有缺陷，单靠银行本身无法化解。因此，发达国家都出台了明确的银行存款保险制度，来确保存款不会因为银行的倒闭而受损失，从而打消储户挤兑银行的动机 。从这个角度来说，存款保险给银行间的市场竞争和优胜劣汰提供了基础，是利率市场化的一个前提。中国的问题并不是我们没有存款保险制度，而是我们的存款保险所覆盖的范围太大，边界太模糊。在改革开放以前的计划经济时代，中国的金融系统不过是财政的出纳，除了依照行政命令完成资金调拨以外，基本没有自主配置资源的能力。即使在改革开放之后的许多年里，银行系统仍然为国家所垄断。这样的发展路径让中国民众相信银行是国家的，银行存款是由国家担保的。过去的金融发展也在不断强化民众的这一认知。所以，中国事实上是有存款保险的。只不过这种保险是隐性的，既没有明文规定，也没有具体对应的机构。隐性存款保险虽然也能保护银行存款的安全，避免银行挤兑的发生，但出于以下两点原因，它与利率市场化并不相容。第一，隐性存款保险不存在清晰的边界。存款保险是保证金融市场稳定的最后一道防线，而非对金融风险的大包大揽。所以，存款保险的覆盖范围应该是有限的，边界应该是清晰的。只有那些对金融系统稳定有重大影响的资产（如大量存在的小额银行存款）才应在其保护范围之内。在存款保险之外的资产，风险应该由投资者自行承担。但是，中国的隐性存款保险不存在清晰边界，在操作中往往会自动延伸到那些不应该担保的资产上，形成对金融风险的过度覆盖。而这又会改变投资者对资产风险属性的认知，扭曲金融价格。这方面最明显的例子就是银行理财产品。理论上，银行理财品是一种有风险的资产，可能带来的损失应该由投资者自行承担。但在实践中，储户不自觉的就把银行理财品理解为另一种形式的银行存款，并不认为它有什么风险。这就是为什么储户在并不完全清楚理财品是什么的情况下就敢大量购买，更是理财品规模在短短几年内就超过7万亿的重要原因。这种状况已经将中国政府置于两难的境地。如果政府明确告诉储户，银行理财品不在隐性存款保险的覆盖范围之内，风险需要储户自担，就可能引发资金从理财品中大规模撤出，形成对理财品的挤兑风潮，严重冲击金融系统。但如果继续维持隐性存款担保对理财品的覆盖，又会让政府承担越来越多本不应该承担的风险。同时，政府隐性担保的存在让理财品这种风险资产摇身一变，成了无风险资产，其较高的收益率相应变成了无风险收益率，令金融市场的资金价格体系紊乱 。第二，隐性存款保险机制下无法对金融机构进行事前差别化监管。像所有保险一样，存款保险也会带来道德风险的问题，会降低银行自身控制风险的动力。所以，在显性存款保险制度之下，监管者会对金融机构进行事前监督，并依照不同机构的风险程度收取费率不同的存款保险保费。这些事前监管可以抑制金融机构过分追寻风险的行为，还可以累积起足够规模的资金池，以应付金融危机爆发之后的成本。但隐性存款担保缺乏这种事前监管的机制，更无法在不同机构之间形成差异化，导致金融机构有动力通过过度承担风险来博取更高的收益率。在这样的格局下竞争，那些激进的、对风险控制不审慎的金融机构反而更容易胜出，既达不到优胜劣汰的目的，还会放大金融风险。所以，隐性存款保险制度的显化是利率市场化的必要条件之一。当这个条件尚不具备时，强行推进利率市场化很可能恶化金融机构的竞争格局、放大金融风险、并扭曲金融价格体系。利率市场化关键条件之二：政府放权除了显性存款保险制度，利率市场化还面临一个更深层次的障碍——市场力量和政府意志之间的矛盾。利率市场化意味着资金配置由市场决定，自然会让政府对金融资源的掌控力下降。如果政府不能主动放弃自己的支配力，市场力量就难有发挥的空间。从这个意义上来说，利率市场化实际上是对政府放权的倒逼。然而目前中国政府似乎还未意识到利率市场化与其传统调控方式之间的矛盾，更没有下定决心要向市场让渡出对金融资源的支配权。一个例子是政府对房地产的信贷管控。按道理，房地产行业因为有较高的回报率，会吸引资金流入。但政府却出于调控房价的考虑，通过行政性的命令来阻碍资金流向房地产行业，人为阻碍市场机制发挥作用。又比如，政府由于需要用基建投资来拉动经济增长，就通过给相关项目赋予的隐性担保，帮助它们来从市场上获得融资，人为扭曲市场的运行。因此，利率市场化更需要的是，政府向市场让渡出对金融资源的配置权。如果政府不能够尊重市场，而总是想按照自己的思路“引导”资金的运行，必然会带来为对市场运行的阻碍和扭曲。这样，即使放开了对利率的管制，也算不上实现了真正意义上的利率市场化。中国真的准备好了吗？
由于缺乏显性存款保险制度，金融市场的价格体系正在因为利率市场化的推进而紊乱。随着监管的放松，包括银行理财、银信合作等规避利率管制的金融工具被大量创设出来，事实上起到了绕开利率管制、信贷控制的作用。不过，这些产品分享了来自国家的隐性担保，其风险也转嫁给了政府，在投资者眼中成为了无风险资产。这些高收益“无风险”资产的大量涌现，造成了金融定价体系的紊乱，反而让那些正常项目越来越难以获得融资，加剧了金融资源的错配。更为深层次的，利率市场化虽然是金融系统的改革，但牵一发而动全身，需要金融系统之外方方面面的配合。但从利率市场化过去几年的推进历程来看，除了央行的积极推动之外，其它部委并没有表现出太大兴趣。似乎国务院内部对利率市场化的重要意义都没能形成共识。因此，虽然利率市场化已经写入了中共十八大报告，但在同一份报告更醒目的地方还指出要“不断增强国有经济活力、控制力、影响力” ，全然没有注意到这两个目标之间其实有相矛盾之处。因此，如果利率市场化真的影响到了国企的资金供给，决策层要么会延缓改革的进程，要么会创造新的扭曲方式来给国企输血。无论哪一种，都意味着对市场机制的偏离。需要再次强调的是，在条件尚未成熟的现在，贸然推进利率市场化非但不会真正建立起资金的市场化配置机制，反而会在金融系统中引入更多扭曲，令问题更加复杂。还以近期爆发出来的影子银行问题为例。在不久以前，这些影子银行业务还被认为是推进利率市场化的功臣，得到监管层的鼓励。但现在，影子银行风险过大，需要加强监管已取得了大范围的共识，并引出了相关政策的收紧。虽然促成这种转变的，有影子银行业务操作不规范等技术原因，但更重要的还是利率市场化令资金流向脱离了监管者的掌控。从这个角度来说，目前正在酝酿的影子银行监管风暴其实是监管者自己对利率市场化的一种否定。投资者该怎样做？在利率市场化正在积极推进的当下，探讨其条件是否具备似乎没什么意义。但是，前面的分析提供的思路和视角，可以帮助我们理清其发展逻辑，从而在其中规避风险，发现机会。投资者首先需要认识到，中国目前推进的利率市场化相当独特。这源于金融定价的一个关键因素——风险——受政府的干扰而被扭曲，被模糊。由于中国的隐性存款保险没有清晰边界，导致其不恰当地在金融市场内部蔓延，将一些本应由投资者承担的风险也转移给了政府。另外，政府对资金流动的干预仍然存在，只不过以政府隐性信用担保这种更加隐蔽的形式发生。无论是隐性存款保险，还是政府隐性担保，都存在相当大的模糊性，让风险在投资者和政府之间的分布出现很多灰色地带。在这样的市场中，通用的高风险对应高收益的金融分析方法并不足够。除了就资产谈资产的微观金融分析之外，还必须把政府的态度、政府对市场的扭曲这些宏观因素考虑进来，才能够对资产的投资价值做出合乎实际的评价。城投债就是一个例子。由于城投债募集的资金大都投向回报率较低的基建项目，因此其发债主体——城投公司——的利润率很有限。根据估算，城投公司的平均总资产回报率仅约3%，远远低于城投债6-7%的票息率。这意味着单看城投公司自身经营状况，城投债的还款能力很低，风险很大。但如果注意到基建投资项目是政府稳增长的重要（有时甚至是唯一）抓手时，就可以知道城投债这条资金链不能断，就能看到城投债背后政府信用的身影。把这个宏观因素考虑进来，城投债的投资价值就大大上升。正是基于这样的投资逻辑，近年来城投债确实受到了不少投资者的追捧 。在这种独特而扭曲的利率市场化中，投资者可以依据以下两条逻辑主线发掘投资机会。第一、市场力量对政府行政掌控力的侵蚀。就算有政府的阻扰，利率市场化仍然意味着资金更加依靠市场来配置。那些之前受到行政管控的资金流向将在这一过程中受益。其中最明显的应该是房地产市场。出于调控房价的考虑，监管者人为对信贷资金向房地产的流动设置了很多障碍。而在利率市场化的推进中，房地产市场因为具有较高的资金回报率，可以在金融创新中绕开政府的行政管制，获取资金。创设这些资金通路的机构，以及房地产商都是这个游戏中的赢家。这种情况有点类似过去中国价格双轨制时期，将资源从计划轨腾挪到市场轨所带来的丰厚回报。近些年来获利颇丰的银信合作、银行理财，就是那些行为在金融市场内的翻版。当然，政府不会完全坐视市场力量对其行政管控的削弱，因此会不时的打压或者叫停。但这些压力往往又会成为“金融创新”的动力，促使市场创造更多的资金通路来绕开政府的干预。第二、金融价格体系的扭曲。真正意义上的利率市场化会让资金价格反映对应项目的回报与风险。但在中国政府对金融干预程度甚深，隐性存款担保普遍存在的状况下，与政府关系的密切程度是决定资金价格的又一个重要因素。诸如城投债这样的投资标的，如果依据市场化的评估体系，会认为其不具太大的投资价值。但如果将政府因素纳入考量，可以发现其真实风险其实很小，反而是个机会。这种利率市场化带来的市场定价错觉，和资金流向的政府主导实质之间的落差，就是投资机会所在。简而言之，利率市场化进程其实就是金融资源的市场和政府两种配置方式的此消彼长。在利率市场化成功推进的前提条件没有完全满足的情况下，这对矛盾是金融市场的主导因素。跟随矛盾的双方，结合微观层面的金融分析和宏观层面的政策判断，就能从中国独特的利率市场化进程中发掘到有时甚至出乎意料的投资机会。光大证券首席宏观分析师 徐高

I. 利率市场化与房地产市场是何关系房价到底该不该降

看你有分 我就和你唠嗑下吧 市场利率化 对房地产其实没多大影响 市场利率化对整个市场的资金流动是相当利好的 中国之所以走到如今这个地步 银行危机渐渐显现 就是因为市场不利率化所导致 房地产这几年的火红走势 不得不说是国家搞成这样的 他们卖纳税人的地 把纳税人的存款借贷给开发商 在纳税人的地上盖起房子 再卖给纳税人 银行坐在着几个环节上睡着也可以挣到不少利息钱 然而国家已经过分投资 以前每年4万亿的钞票应刷量 这四万亿也就是通胀上 从我们身上无形的收去的税 因为国家财政没有这么多钱 印刷钞票造成的通胀率也就是一个隐形的税率 在美国 要印刷钞票不是银行说的算的 这是国家大事 因为印刷会导致通胀影响人民生活水平 从税务上来说 印刷钞票等于变相收税 所以在美国想印刷钞票得痛过国会 然而再中国整是因为市场没有自我调节能力 银行利率不跟着市场利率走 再加上通胀的压力 做实业难上加难 人们为了保值 就大量购买房子 中国银行利率现在7粒以上 外国大多不会超过1.5粒 我们要承担别人4倍的借贷风险和繁重的税务和隐形税率 应该的说我们平均有承担大概美国人三倍风险去做实业投资 也就是活 在美国4个人做实业3个能混走 1个混死 然而现在的中国4个人做实业3个混死 1人混走 这样的风险谁还敢去投资 最严重的就是成本剧增 使之很多有钱的人不敢做实业 大量滞留资金本该进入资本市场 但因为高风险 不敢进入 但放着有通胀 造成货币贬值 所以只能进入房地产保值 房价到底该不该降 我认为是该降的 中国这么多刚性需求 真正需求的人都是普通老百姓 要怎么遏制 这种买很多房子自己不住的显像 不是政策能解决的 国家应该放手利率市场 让市场利率化 降低少干预市场 让市场风险降低 增加投资 让市场活起来 炒房热钱流入资本市场 退出炒房市场 房子价格自动冷却 你想我买房子只能保值 我做实业能挣到钱 我还买房子做什么 都去做实业了买房子的钱也就流走了 国家出台辅助政策 限制每人几平方 超过后 没评方每年上多少税 这种方法不但可以抑制炒房 还可以促进社会公平 因为你要更多的房子 可以 那么你就得交更多的税 有钱的人也有义务交更多的税 因为你占有了社会极多的资源 那么你也得付出跟多的税 也就是说 你要买100套都不管你 但是一年你要交99套的占有税 总之银行利率和房产没什么直接的关系 你看看原来银行借贷7粒 开发商还不是几千万的贷款建房 购房者也贷款蜂拥而上 那个都是因为开发商 和买房子的人的钱都做不了其他的事情了 只能去买房子 如果做生意 干实业能挣到钱 自己有住的 我干嘛买那么多房子放着 吃饱了撑着的也不一定会这么干 现在为什么开发商死很多 购房热情很低落 因为银行现在不在借贷给开发商搞刺激政策 因为现在政府意识到搞刺激会把银行搞死 因为现在政府和开发商都还不上钱 早晚拖死银行 还有就是现在炒房周期变长 因为以前是即买即卖 现在买了后想再卖 没5年你得上一大笔交易转让税 也就是说炒房周期变成了5年 其次因为制造业已经开始衰落 如果制造业死了 整个中国都得死 因为在所有资本市场里 只有制造业能创造财富 对外输出 卖得出东西 你才能创造财富 其他都不可以 所以现在银行不过分刺激市场 让市场回归正常利率 所以才出现上海自贸区 出台正常不贷款给开发商 停止大量暗接业务 才导致现在房产开始萧条 目前来看 政府已经感觉到资本市场的衰落 所以不得不放弃房地产了 永远打强心剂刺激的市场只会在一阵爆发灭亡掉 要真正的富有强大 制造业才是王道 德国 美国 日本 韩国 那个不是因为制造业才富有 你有听到过那个国家是房地产干起来的不是制造业呢 ？谢谢 如果可以请给分 写得我手软。