房地产融资政策形势

『壹』 政策促进房地产业健康发展 房企融资势头向好

12月6日，中共中央政治局会议明确，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”同日，中国人民银行宣布，将于12月15日降准0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元。12月7日盘面上，A股房企和港股房企股价表现强势。
中国证券报记者注意到，随着近期相关部门释放积极信号，房地产行业合理的资金需求正得到满足。一方面房企通过各种方式融资，另一方面部分头部房企11月销售情况环比明显好转。业内人士表示，满足购房者的合理需求、促进市场平稳健康发展仍是当前的主要政策导向。
政策释放积极信号
光大证券房地产首席分析师何缅南表示，降准有利于房地产行业流动性进一步修复，开发贷与按揭贷料持续回暖，支持居民合理购房需求，支持“杠杆稳健”房企的合理资金需求，从而维护房地产市场健康发展和良性循环。
近期政策面逐渐回暖。上周，中国银保监会表示，现阶段要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。
中国人民银行表示，近期，境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，一些中资房企开始回购境外债券，部分投资人也开始买入中资房企美元债券。
中信建投表示，近期有部分高信用房企新的债券融资申请得到受理，也进一步释放了积极信号。中国银行间市场交易商协会受理了碧桂园、龙湖集团和中国海外发展三家企业的中期票据注册申请。
业内人士表示，总的来看，满足购房人的合理需求、促进市场平稳健康发展仍是当前的主要政策导向。
房企积极融资
在房地产行业释放积极信号的背景下，房企正多途径寻求融资。12月7日，港股房企龙光集团、世茂集团双双公告配股融资。龙光集团公告披露，拟配售发行1.72亿股股份，每股发售价格为6.80港元，预计募资11.69亿港元。所得款项净额拟用于集团项目投资及作为集团一般营运资金。
世茂集团公告披露，拟配售发行1.45亿股股份，每股发行价格8.14港元，预计募资净额11.73亿港元。公告表示，配售事项及认购事项将加强集团财务状况，并为集团提供营运资金。
滨江集团12月6日公告披露，公司发行2021年度第四期短期融资券，实际发行金额为9亿元，发行利率为4.2%。
机构指出，11月以来，陆续有保利发展、招商蛇口、金地集团等房企已经启动中票发行，融资用途也有所扩展。Wind数据显示，11月，房企境内外债券发行规模473亿元，环比增长57%。其中，境内债发行规模456亿元，环比增长108%。银行间市场中期票据发行规模大幅提升，未来类似融资料愈来愈多。
市场逐渐趋稳
随着市场资金面逐渐缓解，11月，房地产销售市场、土地市场趋稳。尽管机构数据显示，11月，八成房企单月业绩同比降低；但环比来看，部分头部房企单月销售金额增速明显。
金地集团10月实现签约面积99.7万平方米，签约金额165.2亿元；11月实现签约面积80.3万平方米，签约金额174.3亿元。10月，万科A实现合同销售面积258.1万平方米，合同销售金额419.5亿元；11月实现合同销售面积253.8万平方米，合同销售金额431.5亿元。绿城中国自投项目10月实现合约销售额约209亿元，11月实现合约销售额约251亿元。前11个月，公司合计实现合约销售额约3190亿元，同比增长约38%。
银河证券数据显示，11月，百强房企销售额同比降幅收窄、环比回正，但城市销售分化明显。11月，30个监测城市新房销售面积同比增速为-20.08%，环比增速为14.19%。分一二三线城市来看，环比方面，增速分别为12.06%、25.35%、-1.13%。
土地市场也开始回暖。中国证券报记者注意到，上海第三轮集中土拍无一宗地块流拍，整体较第二轮有所改善。深圳第三批集中供地11宗地块全部成交，7宗地块底价成交，4宗地块触顶进入摇号环节，平均溢价率为4.7%。虽然较前两轮溢价率有所下滑，但无流拍地块，整体表现趋稳。

『贰』 房地产融资“供给侧改革”启动 楼市“去杠杆”全面展开

2020年最后一天，一则金融领域的文件发布，宣告房地产业正式进入一个新的时代。
12月31日，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），对中国境内的所有法人银行房地产贷款集中度进行管理。
具体为，将法人银行分为五档，根据各银行所处的不同档位，对房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限。其中，前者最高不超过40%，后者最高不超过32.5%。
《通知》自2021年1月1日起实施。
这一文件被认为是“房地产金融审慎管理制度”的一部分，虽然设置的额度比例并不苛刻，且监管层给予了一定的过渡期，但政策的信号意义仍然不可忽视。
过去多年来，房地产调控政策对购房者的限制近乎严苛。限购、限贷、限售等一系列“限”字诀政策的推出，在保护刚需的同时，也令购房者“加杠杆”变得越来越难。2020年8月，“三条红线”政策提出，从房企的角度对融资需求进行量化管理。而此次“涉房贷”集中管理制度的推出，则是对资金供给端的收紧，既是供给侧结构性改革的题中应有之义，也被认为长效机制的重要内容。
分五档考核房地产贷款占比
按照《通知》规定，法人银行将被分为五档。具体为：6大行+国开行为第一档，12家股份行+农发行+进出口银行+北京、上海、江苏银行为第二档，民营银行+除去北京、上海、江苏外的城商行+大中城市和城区农合机构为第三档，县域农合机构为第四档，村镇银行为第五档。农合机构包括：农村商业银行、农村合作银行、农村信用合作社。
指标方面，第一档银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为40%、32.5%，第二档分别为27.5%、20%，第三档分别为22.5%、17.5%，第四档分别为17.5%、12.5%，第五档分别为12.5%、7.5%。
按照监管层的说法，上述分档根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素确定，而管理要求的设定综合考虑了银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间。
值得一提的是，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。
《通知》自2021年1月1日起实施，以2020年12月末数据为界，并对不同的超出比例分别给予了2年、4年过渡期。同时明确，各地可以结合所在地经济金融发展水平等特点，在增减2.5个百分点范围内适当调整房地产贷款集中度管理要求。
此外，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。
银行是房企最重要的资金来源之一。有金融机构人士向21世纪经济报道记者表示，算上开发贷款、按揭贷款，以及非标融资、信用贷等其他渠道，房企每年从银行中获得的贷款额度在5万亿左右的水平，占其资金来源的三成左右。因此，此次对银行业金融机构进行额度管理，会很快引发行业关注。
但多数业内人士认为，仅从额度上看，这一规定并不苛刻。
贝壳研究院首席分析师许小乐向21世纪经济报道表示，截至2020年三季度末，商业性房地产贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为28.8%，个人住房贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为19.8%，平均水平低于管理目标限制。目前设定的管理比例要求基本符合2020年的情况，意味着2021年市场投放的额度总量不会有明显的变化。
同时，监管层根据年末银行的实际情况设定了过渡期，超出管理要求越高的，过渡期时间越长，让银行和贷款主体有足够的时间平稳调整，避免过大变动。因此，许小乐认为，“该方案对短期市场不会造成大的影响。”
两部委有关负责人同样明确了这一点。据介绍，2019年以来，央行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，“目前大部分银行业金融机构符合管理要求。”
但新规“堵漏洞”的作用仍然不容忽视。按照贝壳研究院的说法，新规实施差异化管理要求，从规模和防控风险能力两方面为依据制定分档。也就意味着，以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。
去杠杆之路
过去多年来，房地产调控政策对购房者的限制近乎严苛。限购、限贷、限售等一系列“限”字诀政策的推出，在保护刚需的同时，也令购房者“加杠杆”变得越来越难。
在供给侧结构性改革的框架下，从2020年开始，楼市“去杠杆”的过程逐渐延伸到房企的融资环节。
2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，首次提出实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。会议还提出，以“三道红线”为原则，对房地产企业融资实施管理。
所谓“三道红线”，是指对房企设置剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍等三个指标，根据触线情况不同，将企业分为“红、橙、黄、绿”四档，对有息负债规模增速进行量化管理。
据悉，“三道红线”已经对房地产业产生了实质影响，近期，房企已经在销售回款、拿地销售比、债券发行规模增速方面进行了实质调整，一些企业还设定了具体的降档期限。
按照许小乐的说法，“三道红线”是在资金需求端的管理，而此次的“涉房贷”集中管理制度则是在资金供给端的收紧。
他还认为，对“涉房贷”进行集中管理，不仅是“房地产金融审慎管理制度”的一部分，也是房地产长效机制的重要内容。未来，该政策将和“三道红线”一起，成为楼市调控的常态。
多数受访者指出，随着资金供给侧的管理全面收紧，房地产领域的“去杠杆”行动也将全面展开。
许小乐指出，近年来的楼市调控，主要沿着“去杠杆”的方向进行，主要目的是为了降低和防范房地产金融风险，推动房地产与金融及实体经济平衡发展。他表示，过去一段时间，金融信贷中涉及房地产的比例较高，不仅增加了企业和居民的杠杆水平，也挤占了社会信贷资源，不利于构建国内大循环。
北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示，房地产业将进入一个新的阶段，在人口红利、土地红利逐渐消退后，金融红利也在消失。未来房地产市场的将告别红利下的高增长，转而进入平稳发展阶段。

『叁』 信贷政策将“纠偏” 房企融资“至暗时刻”已过

10月以来，房企接二连三的美元债务违约令市场风声鹤唳。10月18日，国家统计局发布的数据显示，前三季度房企到位资金增速收窄，资金承压。而三天前，央行继提出“两个维护”之后，在第三季度金融统计数据发布会上，释放出纠偏信号，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放。
在业内人士看来，这有助于修复资本市场悲观预期，四季度行业流动性或有所改善。但也有业内人士认为，央行的表态并不能代表房地产信贷政策全面转向，仅为适度纠偏，房企仍将面临较大的资金压力，债务危机下洗牌仍将持续。
部分业内人士认为，央行释放纠偏信号，有助于修复资本市场悲观预期，四季度行业流动性或有所改善。图片来源/IC photo
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信贷收紧下房企到位资金承压
10月18日，国家统计局发布前三季度数据显示，今年1-9月，房企到位资金为15.15万亿元，同比增长11.1%，增速收窄3.7个百分点，其中国内贷款同比增速下降8.4%。
对于房企到位资金增速收窄，贝壳研究院高级分析师潘浩分析称，销售回款为房企到位资金的主要来源，而当前的信贷环境收紧对销售回款增速起到抑制作用。整体来看，房贷利率持续上行拉动销售回款增速下行，房企到位资金承压。
此前的10月15日，在第三季度金融统计数据发布会上，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解。对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度造成一些企业资金链紧绷。
针对当前的情况，邹澜表示，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
邹澜表示，今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到约束，房价上涨速度得到抑制；房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。
央行在第三季度金融统计数据发布会上的表态，在很多业内人士看来，预示着房企融资环境有了放松的迹象。
在中指研究院企业事业部研究副总监刘水看来，央行近一个月内第三次在重要金融会议中提及房地产行业，向市场传递维稳信号。
潘浩表示，央行表态将有利于当前房地产市场情绪的修复，以及金融市场的常态化运转，预计四季度房企整体资金流动性将得到一定程度上的缓解。
业内：房地产信贷政策迎来“纠偏季”
9月27日，央行货币政策三季度例会通稿中首提“两个维护”，释放房地产维稳信号。随后的9月29日，央行、银保监会联合住建部和24家主要银行召开房地产金融工作座谈会，提出“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”，指导金融机构加快落实“两个维护”要求。
继“两个维护”之后， 央行此次的态度更加明确。刘水认为，四季度随着房地产贷款投放提速，市场“至暗时刻”已过，房企资金压力将缓解。未来的政策变化将体现两方面，从融资来看，银行矫正对房企偏紧的信贷措施，房企开发贷融资环境趋松，有利于房企获得融资。从销售来看，房地产贷款投放加速，市场需求回暖，销售回款加速，也将会增加房企资金。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，当前房地产的问题，很大程度上和银行偏差的信贷工作方式有关。今年四季度是房贷政策的“纠偏季”，银行在执行“三道红线”方面，既有政策将明显纠偏，各大银行也将更为灵活地把握“三道红线”尺度，在开发贷款等方面将给予积极和充分的支持。
严跃进预计，房贷将坚持“平稳有序”的投放要求，过紧的操作显然不可行，基于近期市场压力，四季度将有放松可能。目标在于合理有序充裕投放、防范市场过冷风险放大、促进房企经营稳健发展。在这样的目标下，预期房贷投向或将建立窗口指导制度，一些大银行或房贷规模较大的银行，将面临窗口指导，以更好地把握和执行房地产金融审慎管理制度。
值得关注的是，10月15日，中国房地产业协会召集10家房企座谈，听取了房企对近期房地产运营情况的汇报。据媒体报道称，各家公司代表主要诉求集中在希冀调控政策在坚持“房住不炒”的前提下适当松绑，包括稳定市场预期、支持刚需购房及调整土地价格等。
债务危机下行业洗牌仍将持续
然而，并非所有的业内人士都对四季度房企的融资环境持乐观态度。
易居企业集团CEO丁祖昱认为，央行此次表态，并不能代表房地产信贷政策全面转向，房企融资还将保持收紧态势，仅限于居民信贷政策和“三线四档”理解层面上的适度纠偏，房企仍将面临较大的资金压力。
“近期个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。这种短期过激反应是正常的市场现象。”邹澜强调，经过近几年的房地产宏观调控，尤其是房地产长效机制建立后，国内房地产市场地价、房价、预期保持平稳，大多数房地产企业经营稳健，财务指标良好，房地产行业总体是健康的。
对此，有业内人士认为，从央行的表态来看，房地产个别企业债务风险对金融行业的外溢性可控。而央行将遵循市场化、法治化原则，引导企业自身来解决债务危机。可见，央行去杠杆的决心坚定。
“房企的优胜劣汰将持续推进。”丁祖昱认为，经营稳健的优质房企有望获得集中度提升的机会，那些经营和财务指标严重恶化导致存在潜在违约风险的房企，融资环境很难得到实质性改善，偿债压力或将不断加剧，未来或将有序出清。
中金证券研报显示，未来房地产政策也不会大幅放松，但在局部领域，针对一些不太合理的过紧现象，比如按揭贷款的投放过紧，银行对房企“三线四档”融资管理规则的误解进行纠偏。至于房地产销量和投资等经济指标能在多大程度上改善，仍需要观察。总体来看，继续深跌的概率不高，但要出现很快的V型反弹，可能性也不大，地产整体格局可能还是偏弱，通过时间换空间的方式来缓解债务问题。

『肆』 经济日报：房地产融资预期稳步改善

财联社2月18日电，经济日报文章指出，当前，房地产融资的市场预期正在稳步改善。初步统计显示，2022年1月房地产贷款新增约6000亿元，较去年四季度月均水平多增约3000亿元。其中，房地产开发贷款多增约2000亿元，个人住房贷款多增约1000亿元。除了间接融资，房地产企业的直接融资也获得了改善，多家房企已经或准备在银行间市场发行中期票据。与此同时，部分房企的风险化解工作正在有序推进。多位业内人士表示，房地产市场平稳、健康发展趋势不会变。下一步，监管部门将继续坚持“房住不炒”定位，按照探索新发展模式的要求，全面落实房地产长效机制，保持房地产政策的连续性、一致性、稳定性。

『伍』 房地产融资的发展前景

在中国城镇化进程中，房地产企业发挥了重要的带动作用。但是同时由于房地产行业的投资大与周期长特点，仅仅依靠自有资金无法满足资金需求。由于中国金融体系尚不完善，金融市场尚不规范，相应的政策还需要调整，导致房地产企业融资渠道窄，而房地产金融的发展是推动中国房地产市场启动的关键环节。以下是中国房地产金融发展前景分析：


中国房地产金融业的发展，对住宅产业与金融行业来说，更多意味的是机遇。房地产业属于国民经济的先导型产业，是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，同时其属于资金密集型产业，其经济活动过程需要大量资金投入运作，所以融资对房地产企业尤其重要。在我国目前的金融环境下，房地产业融资渠道单一，投融资金融创新滞后，在一定程度上限制了房地产企业的成长，同时融资渠道单一导致风险过度集中于银行也加大了我国的金融风险。大力发展多元化的房地产金融市场，积极培育二级市场，不同的企业选择适合自己的不同的融资方式，可以有效解决我国房地产融资渠道的问题。中国经济处于高速增长向平稳增长的“换挡期”，全面深化改革也在走向“深水区”，这使得宏观经济稳中有险，稳中有忧。尤其是去产能化带来的金融风险以及房地产下行带来的地方债务风险，成为当下最为突出的两大金融风险。如果说银行不良资产余额和比率的上升还是渐进的话，则房地产下行带来的地方债务风险更为核心和更急需化解。

房地产金融发展前景分析显示，随着土地价格的上涨，开发商为了能吃下足够的土地储备，更加依赖杠杆开发，对金融中介的依赖程度越来越高，金融和地产成为了“鸡生蛋，蛋生鸡”的关系，两者相互促进。地产周期和金融周期高度同质化，房地产行业和金融行业的联系越来越紧密，房地产行业的金融化程度也越来越高。

地产和金融联系越来越紧密的第一个表现是房地产投资增速和房地产开发资金来源的相关性越来越高。从2008年起，房地产开发投资和销售之间的关系开始弱化，而地产开发投资和资金的关系有所增强。

『陆』 银保监会：截至7月末，房地产融资呈现“五个持续下降”

9月7日，银保监会发言人在答记者问中表示，截至7月末，房地产融资呈现“五个持续下降”。一是房地产贷款增速创8年新低，银行业房地产贷款同比增长8.7%，低于各项贷款增速3个百分点。二是房地产贷款集中度连续10个月下降，房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.95%。三是房地产信托规模自2019年6月以来持续下降，房地产信托余额同比下降约15%。四是理财产品投向房地产非标资产规模近一年来持续下降，相关理财产品余额同比下降42%。五是银行通过特定目的载体投向房地产领域规模连续18个月持续下降，相关业务规模同比下降27%。
上述发言人还表示，同时，我们督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持。截至7月末，个人按揭贷款首套房占比达到92%，住房租赁市场贷款同比增长29%。

『柒』 房地产融资再收紧 触及“三道红线”不许增长有息负债

近日，市场传言称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。

具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。
根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。
即如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。
具体的指标计算方法如下：
红线1指标：剔除预收款后的资产负债率=(总负债-预收)/(总资产-预收)
红线2指标：净负债率=(有息负债-货币资金)/股东权益合计
红线3指标：现金短债比=非受限现金/短期债务
此外，还有券商人士透露，对于近一年拿地销售比超过40%或者过去三年经活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业，需要提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。
为此，21世纪经济报道记者多方求证，多名来自债券市场的人士均表示听说了这一消息，但未见到具体文件。有券商投行部人士称：“地产融资的政策一向这样，也有可能是窗口指导，只有拿到批文后，去备案发行才知道能不能发，发多少。”
不过，有商业银行投行部高管确认近期已经下文。还有某房地产公司融资部负责人也表示此传言为真。
也有市场人士表示，此举主要是为了降低房地产公司杠杆率，防止部分大举负债的地产公司因为资金链断裂而出风险。
在借新还旧方面，也有券商人士透露，交易所8月10日以后对新受理审批的地产债，借新还旧政策有调整，根据批文有效期内的到期额度打85折。且住宅类地产，不再接受永续类债权备案。银行间市场要求新备案的债券募集资金仅能用于偿还旧债。
今年7月份，房企融资创新高。数据显示，7月房地产行业信用债发行规模达642亿元，同比增长29.1%，环比增长86.1%。
与此同时，银保监系统对房地产金融领域保持强监管态势，7月以来多地房地产调控政策加码升级。二季度以来，针对违规向楼市“输血”行为，地方银保监局已开出多张罚单，其中不乏“数罪并罚”的百万元级罚单。
比如，平安银行北京分行因涉及“采取不正当手段发放贷款、个人贷款资金违规流入房地产领域、二手房按揭首付比例不符合规定”等案由被银保监会开出777.22万元的巨额罚单。南京银行因“同业投资资金违规用于支付土地出让金、同业投资资金违规用于上市公司定向增发、同业投资资金违规用于土地储备开发”等10余项原因被江苏银保监局开出610万元罚单。
银保监会召开2020年年中工作会要求，坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。
上述新规将会给让地产企业融资带来哪些影响呢？
鼎诺投资根据wind数据，统计了全市场有2019年报数据的房地产发债企业，按照触及红线条数多少及公开等级做了排序。该公司表示，考虑到很多房地产项目子公司会采用明股实债的方式融资，进一步设计了“归母净负债率”指标，归母净负债率越高，说明企业的实际债务风险可能越大，定义为：归母净负债率=(有息负债-货币资金+少数股东权益)/归母权益。
房地产企业触红线情况统计

『捌』 房地产暖风缓吹：融资松动、抽贷缓解，房企们能否度过难关

11月10日，房地产股市和债市均出现大幅上行，销售金额超千亿元的房企中，有26家房企的股价涨幅超过5%，其中融创、世茂、奥园等8家的股价涨幅超过10%；阴跌多日的房地产信用债也出现普涨。

地产股、债大幅上涨与一则传言相关。11月10日上午，有关“并购贷将不纳入三道红线指标”的消息开始在资本市场和房地产行业广泛传播，随后更为详细的版本内容流出，资本市场一片欢腾。

经济观察报记者多方求证，该消息并非空穴来风，传言内容虽有细节上出入，但大部分内容“基本靠谱”。对这一消息，多数金融和房地产从业人士表示谨慎乐观，这些政策并非外界所认为的放松，而是对原有政策在执行过程存在过度情况进行调整。

一家房企高管告诉经济观察报，下半年尤其是9月以来，金融机构对房企预售资金流出不合理限制及抽贷等情况，加剧了房企流动性风险，现在更像释放了层层加码的压力，在重新回到正常轨道。

这种略显保守的判断不是没有依据，从各方透露的消息看，有针对性的释压仍保持着一定的节奏，市场已经不再期待一场大水漫灌的到来。

而沈阳楼市传出限购、限售放松消息一日后，重申调控按之前条款执行，也再一次让市场明确，“房住不炒”的调控主基调没有改变。

利好：部分政策落地

在资本市场广泛流传的消息主要包括4方面内容：

第一，并购贷将不纳入三道红线指标；第二，开发贷和按揭贷都要上量，集中度可以临时鼓肚子；第三，存量项目银行可展期、不降级；第四，各地人行通知主要银行，按揭积压5个月以上的清理掉。

对于传言的相关内容，多个金融机构人士表示基本“靠谱”，但具体内容与传言有出入。一位机构人士表示，目前相关政策还未真正落地，并购贷不纳入三道红线指标仅针对“承债式收购产生的负债”，而不是所有并购贷。

他表示，即便该政策落地，对房地产行业实际影响有限，一方面，并购贷额度相对较小，获取门槛较高，并非所有房企都能拿到；另一方面，部分“绿档”房企发生爆雷，意味着三道红线的安全效应减弱，与收并购和降档相比，“活下去”更重要。

相对于并购贷的不确定，目前开发贷和按揭贷已经在部分城市落地。多个金融机构人士透露，具体执行层面遵循因城施策的原则，即各个城市根据实际情况来把握尺度，有的城市房贷释放力度较大，但有的城市“应该不会有任何变化”。

截至目前，已有部分城市银行收到相关通知或指导意见。

一家商业银行上海分行的人士告诉经济观察报，他所在的银行10月已开始执行开发贷和按揭贷的相关要求。其中，开发贷有一定额度的增量，较为明显；按揭贷则以清理存量为主，市场层面的传导不明显。

现实：流动性现小幅宽松

多位房企及金融机构人士透露，近期房企融资开始松动，多家房企已经获得贷款或正在敲定相关融资事宜。

11月9日，世茂集团从招商银行获得一笔15亿元贷款，在这前后，世茂还以香港中环物业做抵押，向星展银行获得一笔15亿港元的贷款。相关机构及世茂集团证实了这一消息，并称借款主要用于再投资。受此消息影响，世茂集团旗下股、债持续上涨。

同一天，华润置地公告，与一家银行签订一笔15亿港元为期5年的贷款融资协议。当天，华润置地股价上涨8.8%。

同样受好消息影响的还有中国奥园，11月10日消息，广州城投及珠江实业将为奥园提供30亿元支持。受消息影响，10月10日和11日，奥园股价涨幅均超过10%，国内信用债和美元债价格也大幅上涨。

另外，万科重庆公司向平安资管获得58亿元融资，阳光城长沙项目获得五矿信托16.1亿元借款。

一系列融资活动的展开，不仅补充了部分房企的流动性，避免了违约风险，也为房地产行业注入了信心。

除了来自金融端的消息，部分城市也开始对原有调控政策进行小幅调整，以缓解冷淡的市场成交。

11月5日，武汉市政府下发通知，非本市户籍的总部企业高级管理人员，在本市无自有住房的，其在限购区域购买首套自住住房可不受限购政策限制。

探因：层层收紧挤压

9月底以来，中国恒大、花样年、当代、宝能、阳光城、佳兆业等多家房企爆发违约或流动性风险，并有进一步蔓延的趋势。

多家房企和金融机构的从业人士认为，房企大面积出现流动性困难，一方面与房企自身有关，另一方面也与相关政策过度执行有关。

下半年尤其是8月以来，由于多数商业银行全年房贷额度所剩无几，房地产市场成交开始持续下滑，截至10月，已经连续4个月环比同比双双下跌。

楼市成交持续下滑及按揭减少，使得房企回款能力大幅度下降，多家房企人士透露，三季度房地产平均回款率在30%左右，回款能力下降，也使得金融机构对房企违约预期直线上升。

在这种情况下，部分银行及金融机构开始对销售回款从项目回流到集团进行限制。“预售资金大部分存在合作银行，银行担心你还不了款，就限制你提款，这些回款只能留在项目账户上，没法汇到总部。”一位房企人士告诉经济观察报。

而部分有信托借款的项目，相应的公章和账户被质押给信托机构，因信托机构担心房企无法还款，也对预售资金提取进行限制，“你的公章、财务章都给了信托公司，对方不配合，项目没法把回款汇到集团。”上述房企人士表示。

与此同时，部分银行和信托机构还会要求房企提前偿还相关借款，上述房企人士表示，一旦评级下调或发生其他触发违约条款的行为，金融机构即可要求进行提前还款，这也是通常意义所说的抽贷。

金融机构人士透露，抽贷与第八轮巡视有关一定关系。据央视报道，9月下旬，中央第八轮巡视对25家金融机构党组织开展常规巡视，各家银行机构开始加强对相关贷款风险管控。

同时，9月以来，多家信托机构相关高管被查，信托机构也加大了对风险的控制。在这些因素影响下，银行和信托对房企预售资金提取进行严控，同时要求房企提前偿还部分未到期贷款。

一家20强房企人士告诉经济观察报，在市场下行、回款艰难的背景下，9月，银行和信托同时抽贷，一定程度加剧了房企流动性风险，这也是部分房企出现流动性困难的主要原因之一。

雪上加霜的是，恒大出现流动性风险后，其项目保交付工作落在地方政府身上，给地方政府造成巨大压力。基于这一原因，9月底以来，多数城市加强了对预售资金的监管。

而且，同样在9月底前后，房地产ABS融资暂停，其他渠道融资也变得困难起来。“不是因为监管不给批额度，主要因为房企频繁暴雷，很多投资人不敢买信用债，导致很多债发不出来”，上述20强房企人士表示。“多种因素叠加到一起，导致房地产流动性风险加剧”，该人士强调，当前房地产流动性风险，不排除有个别企业自身经营原因，但大部分都是外部因素造成，“账上有钱，但提取不了，资产也有，但很难变现”。

阳光城高管告诉投资人，截至11月初，阳光城账上有260亿元现金，但能动用的不到7亿元；佳兆业的高管也告诉投资人，账上的380多亿元现金，能动用的屈指可数。“如果还不调整，可能还会有其他房企出现问题。”上述20强房企人士表示，幸运的是，经过9月底以来一轮摸底，监管层对房企的困难程度有了一定掌握，金融机构从严执行的情况有所好转。

后续：松紧仍有尺度

9月底以来，央行、银保监会、银行间交易商协会及住建部、地方政府等相继召集相关房企开会，对企业、市场及行业现状进行摸底。每一次摸底之后，均会释放出一些利好消息。

多位房企及金融机构人士透露，9月底，央行和住建部召集8家房企开会后，银行机构对房企的态度开始有所改善，一方面暂停了对房企的抽贷，另一方面也适度增加少量开发贷和更少量的按揭贷额度。“开发贷有所松动，但整体额度不大”，上述房企人士透露，虽然开发贷额度有一定释放，但对房企而言是杯水车薪，“当时还是受‘两个上限’管控，如果监管层没有明确的意见，银行是不敢私自突破的”。

监管层介入，金融机构对房企抽贷也有所缓解。上述20强房企人士介绍，金融机构对房企包括限制资金提取及抽贷的行为，“我们了解，监管层之前是不知道的，现在了解到了，也做了相应的调整”。

不抽贷意味着房企失血有所减少，但无论是房企自身回款和融资能力，还是对预售资金提取方面，依然困难重重。

上述房企人士介绍，在当前环境下，包括金融机构、地方政府在内的各方对房企信心不足，“原来预售资金监管也有，但比较松，很容易提取，现在不仅严格了，而且对资金限制的规模也增加了”。

一家金融机构人士认为，即便是放宽额度管控，到年底也只有不到两个月时间，很多银行由于没有房贷额度，“即便是房贷额度可以鼓肚子，这么短时间内，真正落地的也不会太多”。

多数金融和地产人士认为，如果能在两方面进行适度调整，可以让更多房企避免发生流动性风险。第一，主体信用评级下调后，金融机构不抽贷；第二，将对预售资金监管控制在合理比例和范围内。

11月11日，主要商业银行召开会议，布置和落实有关房地产贷款相关政策，但具体如何落实，截稿前，还未有进一步明确的信息。

而此前传出放松限购、限售政策，个人购房按揭贷款实行“认贷不认房”的沈阳市，也在11月11日表示，仍按原调控政策执行。

『玖』 2022年房地产政策三大关注：融资、房地产税及限价限购限贷

据清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心数据显示，2022年，各界最为关注的三大房地产政策，依次是融资政策、房地产税、限价限购限贷政策。此外，各界对土地集中出让制度、预售资金监管制度、长租房配套政策等也颇为关注，关注度超过10%，其中，约1/3的受访机构关注土地集中出让制度。
其中，房地产融资政策走向牵动人心，关注度高达74.1%。不同类型的受访机构关注的侧重点有所不同。房地产开发企业最关注的是贷款集中度管理制度以及出险房企收并购方面的新政策。一些房企期望今年银行开发贷的释放力度可以有所加大，同时满足家庭部门刚需购房需求，提供足够的按揭贷款额度，提高房企的回款速度。此外，部分受访机构也认为今年房企爆发危机的情况或将继续发生，希望政府能够出台有关收并购的支持性政策，保障企业度过危机，促进房地产市场健康平稳发展和良性循环。金融机构和研究机构对今年“三线四档”的融资管理制度是否进一步调整表示关注。2021年，部分房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，纷纷选择收缩信贷敞口，“雨天收伞”，进一步加剧了房企流动性紧张问题。2022年，“三线四档”政策是否继续执行，如果继续执行是否会细化、指导银行全年有序进行信贷投放？最后，研究机构比较关注公募REITs政策是否会有所推进。目前保障性租赁住房已经纳入公募基础设施REITs试点范围，后续试点范围希望可以扩大至市场化长租房，甚至商业地产。
房地产税关注度位居第二，达63%。2021年10月23日，全国人大常委会通过决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。12月27日，全国财政工作视频会议在北京召开，会议提出，“做好房地产税试点准备工作。”2022年，房地产税试点是否落地、何时落地，以及试点范围、实施细节等，都备受各界关注。
限价、限购、限贷政策关注度为48.1%。接近半数的受访机构对限制性行政管控政策有所关注，尤其是限价、限贷政策是否会有所调整。关于限价政策，部分受访机构指出，当前市场不甚乐观，2022年限价思路是否要从“防涨”转向“防跌”？关于限贷政策，部分受访机构指出，在住房市场遇冷的情况下，能否对二套房的认定标准有所放松，对改善型购房提供更多的信贷支持。
清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心认为，房地产行业降杠杆的大方向不会改变，减少金融和房地产的绑定，避免资金过度流入房地产，引导资金有效流入实体经济依然是主要目标。2022年，贷款集中度管理、“三线四档”政策会继续实施，一方面，合理发放房地产开发贷款，另一方面，对信贷资金的监管会更加精准。关于出险房企的收并购政策支持，中心认为相关贷款资金应该不受贷款集中度和“三线四档”的限制；房地产税会在短期内降低房价，并可能因税负转嫁增加租金成本，但长期来看，不会持续对房价产生上升或者下降的影响。房地产税制设计，应避免重复征收，一方面体现税负公平，另一方面可减少居民在住房上的税收负担，减少对消费的挤压；在“房住不炒”的总基调下，短期内不会取消限价、限购、限贷等行政性限制政策。
2021年，我国房地产市场总体降温明显，交易量价萎缩，房地产开发企业销售回款减慢，前期负债过高的企业风险逐步暴露，部分头部房企出现资金链断裂风险。风起于青萍之末，虽然这只是短期个别企业出现风险，但仍需观过知仁，未雨绸缪，不能任由这些问题蔓延扩散。

『拾』 现行房地产开发投融资政策是什么

央行通过连续提高存款准备金率、加息以及发行巨额央票等手段来回收银行系统资金。同时中央政府推出国八条，国六条等政策措施以及其后的二套房政策等都对国内房地产市场的过度投机起到了很好的抑制作用，房地产市场发展开始由狂热期步入稳步增长期。

由于市场的各种需求强劲，房地产价格出现了较大幅度的增长，同时由于我国房地产贷款违约率较低，所以被商业银行视为优质资产经营。另外各股份制商业银行为了抢占更多市场份额，进而大幅度进行房地产贷款的发放。

(10)房地产融资政策形势扩展阅读：

注意事项：

投资者在进行房地产投资前必须进行充分的市场调查，选择合适的地段，不同地段，房地产的价位有很大差别。假如你选择投资居住型的房产，可以选择在住宅小区投资一些距离购物中心和公共交通的房产，发展前景比较好。

投资者购买住宅和商铺时一定要注意产权必须合法、有效，各项手续一定要齐全，避免造成法律纠纷。弄清楚房屋的剩余使用年限和法定房屋功能。