房地产企业融资现状的研究报告

『壹』 中国房地产资金来源状况分析报告

当前，房地产投资过快增长和房地产价格的大幅度上涨，已经发展成为影响国民经济平稳较快增长的不健康因素，因此，加强对房地产市场调控成为宏观调控的一项主要任务。为掌握房地产投资资金来源状况，我们对2001年年初以来房地产投资的资金来源及变化情况进行了专题调查分析。
基本情况

长期以来，我国房地产直接融资渠道狭窄。据统计，2002年年初以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产企业债券自2000年以后再未发行，原有的少量债券也已兑付。国家预算内资金每年也仅有10多亿元。2003年后，随着国家宏观调控对房地产信贷规模的控制，房地产贷款增长趋缓，房地产企业开始寻求新的融资途径，如机构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信托资金开始进入房地产业，海外融资也发展较快。目前，由于房地产基金刚刚起步，投资房地产的信托资金不足300亿元，房地产业直接融资比例不超过2%，因此，我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款，而以投资和投机为目的的社会资金及海外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源。

国内银行贷款占比情况

从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。具体表现为：

国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。2001～2003年，房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平；以个人按揭贷款为主的购房贷款平稳发展，在房地产投资中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于国家对房地产用地和贷款实行控制，同时，个人消费信贷不良率开始上升，商业银行提高住房消费贷款发放标准，房地产贷款增长趋缓，房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降，分别为16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19%，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17.3%。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末为36.3%。房地产市场中的银行直接贷款占比2003年年初以来呈现明显下降趋势。

房地产企业部分自筹资金间接来自银行贷款。房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%，到今年3月末，已达到30.1%，提高了6个百分点。多年来，房地产企业自有资金不足，为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金，特别是近两年房地产项目资本金比例要求提高到35%，房地产企业更是通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金。根据调查资料推算，2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。

房地产企业应付款主要是银行贷款。房地产企业的应付款主要是房地产开发企业拖欠施工单位工程款和供货商的材料款等。调查中发现，房地产企业拖欠工程款和材料款属于业内惯例，而被拖欠的款项主要是施工单位和供货商通过各种途径获取的银行贷款。因而，房地产企业应付款的60%实际来自银行贷款。由于企业信用环境不断改善，房地产企业应付款占房地产投资的比重呈逐年下降趋势，应付款中的银行贷款占房地产投资资金的比重也相应下降，由2001年的约9%下降到2004年的约6%，今年第一季度为7.5%。
社会资金积极参与房地产投资

社会资金主要包括：以直接投资入股的形式参与房地产开发，成为房地产开发商自有资金的一部分；以购房款形式转化为房地产开发资金；被房地产企业以高利筹集进入房地产市场。具体表现为：

股权性融资部分——现阶段，房地产企业的自有资金中财政和主管部门拨款已寥寥无几，主要为企业投资人最初投入的资金和开发过程中积累的利润，以及股权性融资。房地产开发企业多为民营企业，其注册资本和利润积累较少，自有资金主要为股权性融资。2001年年初以来，房地产投资资金中自有资金占比逐渐提高，特别是2004年年初以来，房地产企业自有资金占比大幅度提升，由2003年的13.5%提高到2004年的15%，今年第一季度比2004年又提高了1.9个百分点，达到16.9%。据调查，近两年房地产企业新增自有资金主要是以投资为目的的社会资金。目前房地产企业股权性融资占房地产投资资金的比重为15.2%，比2001年提高了4.8个百分点。

现金购房部分——房地产企业“定金及预收款”中的银行贷款所占比近两年明显下降，意味着大量购房者主要以现金买房，炒房动机明显。由于部分城市的商业银行未开办转按揭业务或不允许外地人贷款，而房产登记部门要求房屋出卖时必须还清银行贷款，以炒房为目的的购房者便多以现金购房，购房现金占房地产投资资金比重迅速上升，2004年已达14.6%，比2003年上升了8.8个百分点，今年第一季度为13.2%。

其他资金部分——据统计，房地产投资资金中包括社会集资、个人资金、其他单位拨入资金等其他资金来源占比呈下降趋势，2004年最低，为6%，今年第一季度为6.8%。

总体上测算，目前，房地产投资资金约有35%来源于社会资金。

境外资金加入房地产市场开发和炒作

外资对我国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。据调查，境外资金直接流入上海房地产市场的占比逐年攀升，2001年为16%，目前已超过30%；今年年初以来外商投资于北京房地产项目的资金超过30亿元。据调查分析，目前进入中国房地产市场的境外投资占房地产投资资金的比重约为5%。

主要问题

当前房地产投资资金中银行贷款所占比重逐年下降，且低于国际一般水平；社会资金所占比重逐年增加，且投资和投机成分加重。因此，我国房地产投资过快增长和房价过快上涨的主要原因不在于银行信贷，而是国内外投资者和投机者的趋利行为所致，其背后原因又是地方政府在土地批租、房地产开发上的政策导向偏差造成的。具体表现在：

一、部分地方缺乏科学发展观，过分扩张城市建设，助长房地产投资。加快城市建设和发展房地产业应当说是我国现阶段经济和社会发展的客观要求，但部分地方在这方面存在着不顾客观条件、盲目扩张的行为。一是各级地方政府把土地有偿转让收入作为"第二财政"，用于城市建设投资资金。2002年，全国市场化配置土地收入达969亿元，较1999年增长了8.5倍；土地增值税收入21亿元，较1999年增长3倍多。2003年我国市场化配置土地的面积较1999年增长了51倍，土地出让收入在各地财政收入中的比重逐年增加。由于房地产投资规模大、见效快，对相关产业拉动作用明显，是支柱产业，而且房价越高、高档房越多，意味着地方财政收入增加越多，GDP增长越快。为此，不少地方政府一方面加大征地、供地力度，扩大房地产业规模；另一方面，通过开发规划、产品结构、预售审批等环节，默许、支持商品房高档化，允许房地产商大量运作豪宅项目，把老百姓往郊区赶。而在土地储备和运作方面，融资成本与招商引资的考虑不衔接，孕育了很大的偿债违约风险。二是对商品房定价不进行成本、利润核算，定价完全放开，基本是房地产商报多少是多少，放纵房价，个别地方甚至出现政府为了抬高区域档次，开发商将房价定得越高越容易取得预售许可证现象。三是为了活跃市场，对外地人炒房不加限制，默许抬高房价。
二、部分房地产开发企业与地方政府联手，采取非市场化手段，追逐高利润，抬高房价。房地产业的高利润回报，促使房地产开发企业扩张迅速，2004年，房地产开发企业已达5万多家，比2001年增加了2万多家，比2003年增加了1万多家。房地产开发企业常常与地方政府联手，支配着房地产市场秩序，主要表现为：一是以低成本或无资本扩张。房地产企业普遍自有资金不足，由于商业银行对企业资金的来源及投资方式尚无有效手段给予准确认定，房地产商普遍通过期房和流动资金贷款等变通方式融资并将自筹资金混同于自有资金，或虚增资本公积、分拆项目、异地借款并以资本金形态注册等规避自有资金比例管理。二是资质差，产品质量难以保证，市场投诉多。房地产企业资产负债率较高，平均超过70%，优质企业少，多为三级资质企业。三是通过假按揭套现。由于企业贷款利率高于零售按揭贷款利率，开发商利用内部人或关联企业，通过假按揭套现以降低成本。四是发布虚假售楼信息，联手虚抬房价。2004年年初以来，楼市进入由开发商决定市场、自由定价状态，大房地产企业在利益最大化的共同追求中渐渐结成价格联盟。

三、投机和投资性炒作在较大程度上推高房价。房地产需求包括真实需求、投资需求和投机需求。目前，我国社会资金投资渠道狭窄，不断增长的国内投资资金和不断涌入的境外投机资金裹挟着人民币升值预期，纷纷挤向热点城市房地产市场，国内社会资金和境外资金占房地产投资资金比重平均已超过40%，成为推动房地产投资和房价过快增长的重要因素。哪里投资和投机性强，哪里的房地产价格波动就大。如建设部等七部委关于稳定房地产价格的意见下发后，近几年房价上涨最快的上海、杭州、南京等城市房价大幅下跌，而长春、南昌、兰州和银川等中西部城市房价变化不大。从资金情况看，上海、杭州、南京等城市的银行贷款占房地产投资资金比重2003年年初以来快速下降，目前为44%左右，而同时社会资金和外资占比迅速上升，外资投资比例近12%；长春等其他城市房地产投资资金中银行贷款占比则呈现平稳合理变化，目前仍为60%左右。这进一步说明，投资和投机性资金才是推动房地产投资与房价过快增长的主要因素。

政策建议

房地产市场建设应坚持科学发展观，促进建立和谐社会。一是改变地方政府把土地出让收入作为财政主要依靠的现状，抑制地方政府开发房地产的冲动。房地产开发将大量占用土地，2004年，全国建设占用耕地217.8万亩，多数是居民点周边的优质高产良田。目前，我国人均耕地面积为1.41亩，比2003年减少了0.18亩，仅为世界人均占有量的三分之一强。土地是人类赖以生存的最基本的自然资源，是有限的，其使用必须遵守可持续发展的要求。二是针对不同层次的需求，调整房地产供应结构，保持供求平衡。目前房地产投资主要集中在中高价楼盘，对中低价位、中小套型住宅投资比例偏低并呈下降趋势，今年第一季度全国经济适用住房投资同比下降13.8%，部分城市甚至停止建设经济适用住房，这一方面造成大量高档住房空置，另一方面使广大居民合理需求难以满足。由于住房本身具有公共产品属性，保证居民最低层次的居住要求是保障人权的体现，是政府不可推卸的责任，是建立和谐社会的前提。因而，必须合理调整土地和资金供应结构，利用税收等手段积极引导住房消费，抑制投机和投资性需求，促进房地产业健康发展

『贰』 求一份房地产企业的行业分析报告

自己写很困难，因为一篇好的行业报告至少可以卖10万块钱。所以没人会给你的。还是自己找吧。

给你个参考：

2007 年，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是以住宅为主的房地产开发投资持续快速增长。2007 年，全国完成房地产开发投资25280 亿元，同比增长302%，比上年提高84 个百分点；二是市场需求总体旺盛。2007 年，全国商品住宅竣工面积478 亿平方米，同比增长5%，比上年上升58 个百分点；销售面积691亿平方米，同比增长247%，比上年上升116 个百分点，与此同时，商品住房空置面积继续下降，12 月全国空置商品住房6756 万平方米，同比下降166%，降幅较上年加快86 个百分点；三是部分城市12 月份房价环比开始下降。

2007 年，70个大中城市房屋销售价格平均涨幅为76%，涨幅比上年快18 个百分点；新建商品住房销售价格同比上涨82%，涨幅比上年快18 个百分点。

2007 年对我国房地产业来说是极不寻常的一年，物业税、加息、房贷成为今年地产圈内曝光率最高的词汇，上市、融资、圈地成为开发商最热衷的事情。国家宏观调控政策相继出台，各类与民生息息相关的热点问题不断出现。使得一线大城市不断上涨的房价得到一定的抑制，也使我国房地产业的发展步伐更加稳健。

2008 年，随着民生新政的实施，以解决中低收入家庭住房困难为主要任务的民生产，正蓄势待发；土地新政将进一步深入，查处土地违法案件力度将会进一步加大；中央政府针对房地产市场的混乱局面，将会出台更严励的政策措施。预计2008 年全国房价总体上将稳中趋降，逐步或落至一个相对理性的区域。

好吧，给你一个目录，你可以参考一下：

《2007年房地产行业深度研究与投资前景分析报告》目录：

第一章 2006年房地产行业发展环境及影响分析 2
第一节 宏观经济环境及影响分析 2
一、国际经济环境对房地产业的影响 2
二、国内宏观经济状况及对房地产业的影响 2
三、国内投资、物价走势分析及对房地产业的影响 2
（一）固定资产投资状况分析 2
（二）物价走势状况分析 3
四、人民币升值对房地产业的影响 4
（一）对房地产需求者影响 4
（二）对房地产供给者的影响 4
（三）对不同种类商品房价格的影响 5
第二节 房地产行业政策变化及影响分析 6
一、近年来主要房地产行业政策回顾与分析 6
二、2006年最新房地产行业政策分析 6
（一）2006年以来政策回顾 7
（二）重大政策影响分析 8
第三节 房地产关联行业发展及影响分析 10
一、上游行业发展及影响 10
（一）建材价格进入上升通道 10
（二）钢铁行业对房地产影响分析 10
二、下游需求变化对房地产行业影响分析 11
（一）居民收入增多，拉动住宅潜在需求 11
（二）企业信心大幅增强拉动办公楼需求 12
（三）城市化进程促进商业地产 12

第二章 2006年房地产行业供需状况分析 14
第一节 2006年房地产企业整体景气状况判断 14
一、房地产开发景气总体走势 14
二、房地产企业景气指数水平变化 15
第二节 2006年全国房地产市场供给情况分析 16
一、土地开发与土地购置 16
（一）土地购置面积增幅继续减缓，购置成本大幅上升 16
（二）完成土地开发面积恢复上升 17
（三）土地开发面积占购置面积比先降后升 18
二、商品房开发规模与结构 19
（一）商品房新开工面积 19
（二）商品房竣工面积 20
（三）商品房开发结构分析 21
第三节 全国房地产市场需求情况分析 25
一、商品房销售状况分析 25
二、商品房空置面积分类指数变化 28
第四节 全国房地产市场供需结构特征与价格走势 29
一、房地产供需结构特征 29
二、房地产市场价格走势 30
（一）一级市场：土地价格增长稳定 30
（二）二级市场：销售价格仍大幅上涨，涨幅整体回落 30
（三）三级市场：租赁价格涨幅平稳 31

第三章 2006年房地产行业资金来源分析 32
第一节 房地产企业投融资状况 32
一、全国房地产开发投资及完成情况 32
二、分业态房地产开发投资及完成情况 32
第二节 房地产业融资现状与渠道分析 34
一、房地产开发资金来源 34
二、各月资金来源情况分析 36
（一）国内贷款 36
（二）自筹资金 36
（三）其他资金 37
（四）利用外资 37
（五）全部资金本金 38
第三节 房地产金融资金来源特点分析 39
一、仍依赖于银行资金，但融资渠道向多元化方向发展 39
二、债务融资为主，股权融资有待突破 40
三、大型房地产企业融资渠道广，中小开发商融资渠道狭窄 40
四、融资方式创新，融资渠道整合 41
第四节 2006年房地产行业股权融资状况 42
一、上市公司再融资 42
二、房地产企业IPO 42
三、其他直接融资方式 42

第四章 2006年房地产行业区域分布及重点区域分析 44
第一节 各地区房地产开发资金来源比较分析 44
一、各省市房地产行业资金来源情况 44
二、资金来源增速比较分析 45
第二节 房地产区域开发比较分析 46
一、土地购置和开发区域发展情况 46
二、商品房投资、施开工和竣工区域发展情况 48
（一）2006年各地区商品房投资、新开工和竣工情况 48
（二）2006年各省市商品房投资额、施工面积、竣工面积增速分析 50
第三节 商品房销售区域情况 52
一、2006年各省市商品房销售面积和销售额状况 52
二、2006年各省市商品房销售面积增速及销售额增速排序 53

第五章 房地产重点城市2006年发展分析 55
第一节 北京房地产市场分析 55
一、总体情况 55
二、开发及投资情况 55
（一）房地产开发投资完成情况 55
（二）房地产开发投资及资金来源 56
（三）土地购置与开发 56
三、供需情况 57
（一）供给情况 57
（二）需求情况 58
四、价格情况 58
第二节 上海房地产市场分析 60
一、总体情况 60
二、投资及开发情况 60
（一）开发投资完成情况 60
（二）开发企业资金来源 60
（三）土地购置与开发 61
三、供需情况 61
（一）供给情况 61
（二）需求情况 62
四、价格情况 62
第三节 深圳房地产分析 64
一、总体情况 64
二、投资及开发情况 64
（一）房地产开发投资持续扩大 64
（二）新开工建设规模出现缩减 64
三、供应分析 64
（一）新增供应主要分布在宝安龙岗 64
（二）90平米以上三房比例最大 65
四、销售情况 65
（一）销售面积大幅下降 65
（二）住宅价格剧烈上涨 65
（三）其他分类物业销售情况 65
第四节 成都房地产市场分析 67
一、总体情况 67
二、房产开发资金情况 67
（一）房地产开发投资增幅呈逐月增长态势 67
（二）开发企业自筹资金能力增强 67
（三）商品房施工、竣工面积大幅增长 67
三、商品房供求总量 68
（一）全市商品房供求总量大幅增长，均首年突破2000 万平方米。 68
（二）全市住宅市场持续活跃，支撑了市场规模继续扩大。 68
（三）商品房市场供求关系得到根本缓解。 68
（四）成交情况 68
（五）供求增长情况 69
（六）个人购房情况 69
四、商品房价格走势 70
（一）房价涨幅回落，但涨幅仍处高位 70
（二）宏观调控下房价上扬曲线明显走缓 70
五、二手房成交情况 70
第五节 武汉房地产市场分析 71
一、房地产开发投资 71
（一）经济发展状况 71
（二）投资开发情况 71
二、商品房供给情况 72
三、存量房市场情况 72
四、房地产销售情况及销售价格走势 73

第六章 2006年房地产行业企业运行综合比较分析 75
第一节 房地产优势企业评价 75
一、综合100强规模分析 75
（一）综合排名前100位企业规模状况 75
（二）积极扩张型企业分析 77
（三）房地产企业规模前十强 79
二、房地产优势企业盈利状况 80
（一）房地产百强企业盈利情况 80
（二）房地产企业盈利能力前十强 81
三、房地产优势企业成长及实力变化状况 81
（一）房地产企业成长性前十强 81
（二）房地产企业综合实力前十强 82
第二节 中国房地产百强企业发展趋势 83
一、行业准入提高带来新的发展机遇 83
二、融资能力考验企业生存能力，百强房企资金来源逐渐多样化 83
三、土地政策提高行业集中度，百强企业通过战略合作实现资源互补 83
四、百强企业应高度重视急剧扩张带来的经营风险 83
（一）政策法规风险 83
（二）融资结构风险 83
（三）管理风险 83
第三节 上市企业年报分析与评价 84
一、获利能力比较 84
二、经营能力比较 84
三、偿债能力比较 85
四、发展能力比较 85
五、现金流分析 86
（一）全国性开发型房企大幅拿地扩张资金吃紧 86
（二）工业商业型房企现金流状况稳定 86
（三）区域型开发房企资金缺口不大 86

第七章 房地产行业典型企业分析 87
第一节 住宅业务突出类个案企业分析 87
一、深圳万科 87
（一）整体经营情况 87
（二）公司财务指标分析 87
（三）2007年发展展望 90
二、金地集团 91
（一）经营状况 91
（二）财务分析 92
（三）发展展望 94
第二节 商业用房写字楼类个案企业分析 96
一、金融街 96
（一）经营状况 96
（二）财务分析 97
（三）发展前景 99
二、陆家嘴 100
（一）经营情况 100
（二）财务分析 101
（三）企业发展前景及影响因素分析 104

第八章 07年房地产行业与企业发展趋势预测 106
第一节 07年房地产行业发展环境变化趋势预测 106
一、经济环境变化趋势预测 106
二、房地产市场主体的行为展望 106
（一）中央政府：稳定房地产市场 106
（二）地方政府：问责制下违规行为可能收敛 107
（三）开发商：强者大胆扩张，弱者无奈退出 107
（四）消费者：观望越来越浓 107
（五）投机者：资本实力决定投机能力 107
三、政策环境变化趋势预测 107
（一）宏观管理政策分析及预测 108
（二）土地政策分析及预测 108
（三）信贷政策分析及预测 109
第二节 07年房地产产品要素构成展望 110
一、土地成本展望 110
二、建材价格的展望 110
三、人力成本、项目的期间费用和开发利润状况展望 111
第三节 07年房地产行业市场供需形势及价格趋势预测 112
一、住宅供需趋势预测 112
（一）高档住宅 112
（二）普通住宅 113
二、商业用房供需趋势预测 113
三、写字楼供需趋势预测 114
（一）北京：集中放量、销售价格降租赁价格稳 114
（二）上海：供不应求、销售租赁价格齐涨 114
第四节 07年房地产行业企业竞争趋势分析 116
一、企业合作、产业战略联盟 116
二、品牌化经营是企业发展的必由之路 116
三、提高顾客满意度是企业竞争的关键所在 116
四、人力资本和组织文化将成为现代房地产企业发展的重要战略资源 116
五、价值链管理是房地产企业竞争致胜的根本途径 117

第九章 房地产行业风险分析 118
第一节 07年宏观经济波动风险评价 118
一、宏观经济波动性评价 118
二、07年宏观经济波动对房地产业带来的风险评价 118
第二节 近年颁布重要政策风险评价 119
一、金融政策风险分析 119
二、土地政策风险 119
三、其他政策风险 120
（一）税收政策 120
（二）限外政策 120
第三节 07年上下游行业变化风险评价 122
一、06-07年土地供应风险评价 122
二、07年房地产金融信贷供给风险评价 122
三、07年建材供给能力及价格风险评价 123
四、07年购买能力风险评价 123
第四节 07年行业竞争风险评价 124
第五节 07年市场供需矛盾风险评价 125
第六节 07年贷款主体风险对房地产金融影响评价 126
一、开发商的信用风险和融资风险 126
二、住房贷款人还款能力、信用风险及房贷入市风险 127
第七节 07年行业风险综合评价 128

表目录
表1 2006年1-12月土地开发及土地购置情况 16
表2 2000-2006年土地开发购置情况 18
表3 2006年1-12月份商品房新开工竣工情况 19
表4 2006年累计各类物业销竣情况 29
表5 2006年每月各类物业竣工销售面积差 29
表6 2005-2006年土地交易价格指数 30
表7 2005-2006年房屋销售价格指数 30
表8 2005-2006年房屋租赁价格指数 31
表9 2006年全国房地产开发投资及完成情况 32
表10 2006年分业态房地产开发投资完成情况 33
表11 2006年房地产开发资金来源 34
表12 2006年开发资金来源及增长情况 35
表13 2006年每月开发资金来源具体情况 35
表14 2006年度各省市资金来源排序 44
表15 2006年各省市资金来源增速比较 45
表16 2006年各省市土地购置面积、完成开发面积及百分比排序 46
表17 2006年各省市土地购置及完成开发面积增速排序 47
表18 2006年各省市商品房投资额 48
表19 2006年各省市商品房施工、开工、竣工面积排序 49
表20 2006年各省市商品房投资额增速排序 50
表21 2006年各省市商品房施工、开工、竣工面积增速排序 51
表22 2006年各省市商品房销售面积及销售额排序 52
表23 2006年各省市商品房销售面积增速及销售额增速排序 53
表24 2006年北京市房地产开发及开发投资情况 55
表25 2006年北京市房地产投资、资金来源的排名情况 56
表26 2006年北京市土地购置与开发情况 56
表27 2006年北京市房地产需求情况 58
表28 2006年北京市销售价格指数走势 59

图目录
图1 1996-2006居民消费价格指数与固定资产价格指数 4
图2 2006年房地产开发综合景气指数及相关指标 14
图3 2002-2006年房地产企业景气指数和房地产企业家信心指数 15
图4 2003-2006年土地购置面积及同比增长情况 17
图5 2006年1-12月土地购置价格 17
图6 2003-2006年完成土地开发面积及同比增长情况 18
图7 2006年1-12月土地开发购置比 19
图8 2006年1-12月每月商品房累计新开工和施工情况 20
图9 1998-2006年商品房新开工施工及同比增长情况 20
图10 2006年1-12月商品房竣工及同比增长情况 21
图11 2006年商品住宅开发情况 22
图12 2006年1-12月办公楼开发情况 23
图13 2006年1-12月商业用房开发情况 23
图14 1997-2006年三类物业开发占比情况 24
图15 2004-2006年每月商品房销售面积及同比增长情况 25
图16 2004-2006年每月商品房销售额及同比增长 26
图17 2006年1-12月商品住宅销售及同比增长 26
图18 2006年1-12月办公楼销售及同比增长情况 27
图19 2006年1-12月商业营业用房销售及同比增长情况 27
图20 2006年各类资金来源占比情况 36
图21 2006年房地产开发投资资金中国内贷款变化情况 36
图22 2006年房地产开发投资资金中自筹资金变化情况 37
图23 2006年房地产开发投资资金中其他资金变化情况 37
图24 2006年房地产开发投资资金中利用外资变化情况 38
图25 2006年房地产开发投资本年资金来源金额变化情况 38
图26 2006年房地产开发资金来源中银行资金情况 39
图27 2006年房地产开发资金来源中开发商自有资金情况 40
图28 房地产百强企业2002-2006年资产状况变化图 75
图29 房地产百强企业2002-2006年完成房地产投资额及其增长率 76
图30 房地产百强企业2002-2006年规划建筑面积、土地储备面积变化图 76
图31 2002-2006年积极扩张型和稳健经营型企业总资产变化图 77
图32 2002-2006年积极扩张型和稳健经营型企业净资产变化图 78
图33 2002-2006年积极扩张型和稳健经营型企业净利润变化图 78
图34 2002-2006年积极扩张型企业负债状况变化图 79
图35 房地产百强企业2002-2006年销售额、房地产业务收入变化图 80

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『叁』 中国房地产市场现状

(一)全国房地产发展状况
1、全国房地产市场行业发展情况分析
房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。
市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。
房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：
第一 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；
第二 近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；
第三 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。
普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。
东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。
房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。

『肆』 中国房地产行业发展现状及未来发展趋势

百强房企各梯队销售金额入榜门槛均同比降低

2020年1-4月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛均同比降低。截至4月末，TOP10和TOP20房企销售操盘金额的入榜门槛为466亿元和273.1亿元，分别同比降低10.2%和28.8%。销售操盘榜TOP100房企入榜门槛则为36.1亿元，同比下降31%。

目前，虽然我国新冠疫情已基本被遏制，但房地产市场还是存在很多不确定性，房企们要达成之前的销售目标尚需努力。中房研协日前发布的报告指出，二季度房地产行业仍然承压，短期政策主要在企业端支持恢复行业平稳发展、稳定市场预期方面。多数房企资金主要来源销售回款和市场融资，疫情对房企资金链产生冲击，抗风险能力弱的中小房企加速退出市场，头部房企并购增加，推动行业集中度进一步提升。高层近期重申坚持“房住不炒”定位，明确了不会改变房地产调控的基本方向，不会因为疫情导致的经济增长压力下，把鼓励房地产投资投机作为刺激经济增长的手段。

本次疫情考验了房企营销能力、融资能力、成本控制能力，也使得居民更加注重居住品质，而产品类型、配套设施、建筑质量、物业服务将成为未来房企的核心竞争力。

——以上数据来源于前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

『伍』 我国房地产企业融资方式分析

中国目前房地产开发企业主要融资方式：◎银行贷款:银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹资金。房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已达到30.1%。但其中有很大比重是房地产开发企业通过各种变通的方式获得银行贷款来充当自有资金。2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地产开发企业至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道主要依赖银行。 ◎房地产信托融资:房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。2003年6月央行121文件的出台，使得房地产企业银行贷款渠道受阻，信托融资方式以“井喷”式速度发展，据不完全统计，2003年全国房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的数额已超过50亿元。但其中主要为“过桥”式贷款，筹资比重不大。原因是国家对房地产信托规定，每份资金信托合同总份数不超过200份，单份合同的最低金额为5万元，限制了中小投资者的加入。◎房地产基金: 房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行集中投资的融资方式。具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金。近几年流入中国的海外基金不断增加，例如：新加坡政府投资公司成为首创置业第二大股东；万科与德国银行的合作；摩根斯坦利房地产基金与上海复地合作；荷兰的ING与首创合作等。由于受到国内政策，以及国内企业运作的不规范和房地产市场的不透明性的影响，海外地产基金在选择合作伙伴时的标准是公司的管理团队、土地储备、政府关系、发展前景等。因此，海外地产基金对于国内众多的房地产企业来讲，可以说是杯水车薪。国内地产基金的发展由于缺乏相关法律制度的规范而受到了限制。随着房地产市场的进一步发展，地产基金有望成为房地产融资方式的新宠。◎上市融资:上市融资是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一。但房地产企业上市比较困难。据有关资料，目前我国上市的房地产企业只有七十家左右，并且存在着以下问题，房地产企业整体素质较差，历史遗留问题严重，管理层专业素质差。例如，2004年2月初，上海复地在香港联合交易所的成功上市，为其融资15亿港币。分析上海复地成功的主要原因是土地储备增加，开发项目多，盈利能力好，资金周转较快等。◎房地产债券:房地产债券在目前我国房地产企业融资总额中的比重很小。2002年，房地产债券融资仅为2.24亿元，占全部融资额的0.02%。2003年，房地产债券融资进一步下降，仅为0.34亿元，占全部融资额的0.003%。债券融资比重小，主要原因是：一是我国对发行债券的主体要求严格。根据《公司法》，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。二是，我国债券市场相对规模较小，发行和持有的风险均较大。 综上所述，由于国家政策和企业自身条件的限制，银行贷款形式仍是目前乃至今后一段时期内房地产企业的主要融资方式。同时，信托融资和基金的形式随着国家政策的出台也将会成为房地产企业融资的重要方式。上市融资将会成为有实力的大型房地产企业的重要融资方式。面对融资困境的房地产业的主要应对策略◎调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资发展战略过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规来说，项目开发资金的至少70%来自银行信贷资金。在新一轮的洗牌过程中，谁能尽快走出阴影，积极应对，谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益。◎买壳上市:房地产企业实现公司上市的良好途径同样是进入证券市场，

『陆』 房地产债务融资风险原因

随着我国国民经济的持续快速发展、住房改革的持续变化与城市化进程的加快，我国房地产业井喷式发展班班可考，并逐渐成为国民经济的新增长点与理财热点。房地产信贷也连带发展，由于商业银行信贷的安全性、可靠性与低门槛，使其迅速对房地产业产生巨大的推动作用，并成为其首屈一指的重要支撑。由于种种复杂原因导致的金融行业过度渗透房地产业，致使房地产业自身的市场风险蔓延至金融业。金融行业不仅在房地产业有着举足轻重的地位，更是对于国民经济与社会稳定有着不可忽视的重要作用。因此我国政府出台了各种政策限制病态的房地产热，就是要将银行信贷遭遇市场风险的概率降低至可控范围内，保护商业银行之于国家之根本。因此研究房地产信贷风险具有较为深刻的理论与现实意义。
关键词：房地产;商业银行;信贷风险;意义
一、当前房地产信贷存在的风险
银行信贷资金大量进入房地产业之后，在分享房地产风潮带来的巨额利益同时也承担着连带风险。据大量可靠资料测算我国房地产业绝大多数的资金来源于商业银行。这就直接导致房地产业大量的开发风险蔓延至银行，使二者关系愈发紧密。但由于我国特殊的经济境况，这种风险是不可避免的。是我国房地产业井喷式发展以及较为单一的房地产融资渠道共同造成的，具有明显的中国特色，具体表现为以下几个方面：①宏观政策方面的风险;②市场自身存在的风险;③企业经营自身所存在风险;④客观存在的银行方面的操作失误。
二、房地产信贷风险产生的原因
从商业银行贷款固然风险相对较小，可靠性高，但是房地产贷款涉及金额巨大，还款周期长。加上不确定的货币价值市场，二者风险相互叠加，这对于消费者来说更是雪上加霜。
商业银行房地产信贷业务周期长、涉及面广，可预见和不可预见的风险均存在，房地产市场阶段性波动所引发的金融风险更是难以捉摸。虽然我国房地产市场波动性的“始作俑者”有迹可循，但想要控制商业银行与房地产贷款所叠加的风险却是难上加难，房地产市场波动主要由于以下几点：①市场自身的周期规律;②欧嘉兴的行业政策叠加地方性法规所造成的叠加效应;③金融政策调整;④国际资本的流动。
三、房地产信贷风险带来的危害
（一）国家宏观调控无法兼顾全局而带来的房地产信贷风险危害
房地产业发展直接受我国宏观政策调控影响，90年代初我国房地产业持续升温，社会大量资金流入行业以致全国性的疯抢，政府政策调控此时出台，收紧银根，从源头上以致消费者的购买欲望，从而抑制房地产“购房热”，虽然在这方面产生了正面效应，但也同时影响了金融市场，贷款无法收回更是比比皆是。
（二）由市场病态膨胀发展引发房地产信贷风险而带来的危害
上文中所强调的房地产过热也会引发众多危害，我国自加入WTO以来，经济急速膨胀，外贸顺拆巨大，国民储蓄率节节攀高，人民币价值持续上涨，这显然对于我国的货币市场是有着负面影响的。
带来的后果是充足的资金以及对房地产业的刺激。此后我国沿海城市房地产业持续升温，土地价格飞涨，近乎过热，若不采取有效措施，放任房价飞涨。后果不堪设想。
（三）由个人住房按揭贷款之于房地产信贷风险带来的危害
尽管个人按揭贷款在商业银行中属于风险较低的理财品种，但如果由于国家的宏观调控或其他的原因导致消费者收入下降或者房价下跌，会导致按揭贷款中的不良交易急剧增长，从而导致金融市场动荡。
四、加强房地产信贷风险的管理与可行性建议
房地产信贷不单影响房地产行业及其连带行业的稳固发展，在我国特殊的经济大环境的境况下，更是对我国整体的国民经济的稳固发展有着波及根本的影响。不仅如此，我国商业银行在我国的经济领域也有着举足轻重的地位，二者的风险相互叠加，地位互相拔高，其中的含义不言而喻。因此我国在支持商业银行与房地产业发展相辅相成的同时，还应注重防备与化解房地产信贷危机，从而保证商业银行体系地稳步发展。我国房地产业的资金来源主要是由商业银行承接，因此可以说管理好商业银行房地产贷款手里机制就防范住了部分房地产信贷风险。
（一）拓宽融资渠道，确立信托与资金的角色定位
政府部门应不断创新政策制度，为房地产市场的健康发展提供良好的政策、制度环境等，理论性的建议如下：①放松其它融资渠道，如股票市场融资，企业债券融资的政策限制。丰富房地产行业资金来源，降低商业银行与房地产业之间的连带效应;②政府部门也要尽快确立房地产信托及基金的角色地位，由于房地产信托及基金手续简单，无须行政性审批与资金额度限制，是一条市场化的融资渠道，弹性较强。因此应积极推动相应法律法规的颁布，从渠道上规范市场选择。
（二）缩小连带关系，提高相应门槛
政府还应该建设正当有效的方法措施，削弱房地产业与商业银行之间唇齿相依的关系。银行作为我国货币流通的最主要渠道，不应与房地产业有如此巨大的连带关系，目前我国商业银行有着流动性过剩，业务量压力层层下压的现状，势必会使商业银行对与房地产信贷业务青眼有加，乐见其成，使我国的房地产业每年以巨量的增长速度急剧膨胀。为了防范可能发生的危险，政府应未雨绸缪，除增添融资渠道外，还要合理提高相应门槛。

『柒』 房地产研究现状怎么写

呵呵，参考吧

房地产市场一直是我国居民关注的热点行业，然而，目前中国房地产行业正步入困局：一边是一、二线城市地价、房价持续上涨，高烧不退；一边却是三、四线城市，市场需求有限、效益不高。现在对2014年我国房地产行业现状进行回顾。

2014年全年，我国国内生产总值（GDP）同比增长7.7%，增速与2012年持平，经济运行基本平稳。货币政策保持稳健，货币供应量持续增长。 2013年全年社会融资规模为17.29万亿元，比上年多出1.53万亿元，是年度最高水平，显示金融活动活跃，经济扩张动力良好，利于房地产行业的发展。

2014年房地产行业现状分析

1、2014年房地产行业运行情况总览

2014年全年，房地产开发投资额为8.6万亿，同比增长19.8%，比2013年增速提高3.6个百分点。其中，住宅开发投资额为5.9万亿，同比增长19.4%；办公楼开发投资额为4652亿元，同比增长值高达38.2%。

2014年的行业数据显示， 2010年以来国家宏观调控对房地产行业的负面影响正在消退，行业呈现稳定增长迹象。

2、行业供需分析

供应层面，2014年全国全年国有建设用地供应73万公顷，同比增长5.8%。其中，工矿仓储用地21万公顷，同比增长3.2%；房地产用地20万公顷，同比增长26.8%；基础设施等其他用地32万公顷，同比下降2.9%。

值得注意的是，2008年-2014年期间，房地产用地的供应总量同比增速呈现了先升后降再上升的走势。2008年-2010年的供应上升主要归因于我国政府为了应对金融危机、保证经济增长而推出的四万亿刺激计划，过量发行的货币以及对房地产行业的政策扶持都带来建设用地的增速供应。2010年国家发布了严厉的房地产宏观调控政策，直接导致了2010年-2012年的建设用地供应下降。2012年以来，受益于整体经济回暖和相关政策松动，房地产行业投资规模中自有资金占比为历史新高，行业逐步回暖，对应的用地供应也呈增长态势。

2014年，房地产行业土地购置与房地产投资同向恢复。房地产开发企业购置土地面积38814万平方米，同比增长8.8%，比上年增速提升28.3个百分点。土地购置面积的加大显示房地产投资热情正在快速恢复，开发商补库存意愿强烈，未来房地产行业供应增加。

2014年，土地成交价款9918 亿元，增长33.9%，比2012 年增速提升50.5个百分点。土地成交价款的大幅增长显示土地市场的热度持续上升，房企对行业前景较为看好。

需求层面， 2014年商品房销售额达8.14万亿，同比增长26.3%，较2012年的10%扩大16.3个百分点；实现销售面积约13.06亿平，同比增长17.3%，增速较2012年1.8%的增长15.5个百分点。由此可见，2014年房地产行业的需求面持续改善。

3、2014年房地产行业重点上市公司运行情况

目前，全行业146家上市公司中已有45家企业发布了2013年业绩预计公告。其中，预增公告33家，排除部分异常增速后的平均预增幅度为 117.87%；预减公告12家，平均预减幅度为-172.49%。如此大的预增与预减绝对值幅度显示该行业内的上市公司正出现显著的业绩分化，呈现出强者愈强、弱者愈弱的局面。

龙头公司受益于行业整体的回暖态势，销售与业绩状况表现优异。基于已公布的业绩预计公告，我们发现以金地、华夏幸福和荣盛发展为代表的一线龙头房企销售较上年保持较好增幅；二、三线代表公司中阳光城、泰禾集团、世茂股份2014年也有30%以上销售增长。据预计，一线龙头公司2014年业绩预计平均增长 24.62%，二三线龙头公司预计平均增长22.03%。

在经济平稳运行的同时，行业政策趋向平稳宽松。十八届三中全会提出，市场化在资源配置中起“决定性”作用，表明对房地产的直接调控干预程度会降低，更多依靠长效机制发挥作用。在经济利好与政策松动的大背景下，2014年我国房地产行业将继续保持平稳向上的增长趋势，但其房价的涨幅将大幅放缓。以下是对2014年我国房地产行业现状分析：

2014年房地产行业现状分析与预测

基于2013年房地产行业运行态势，我们预测房地产行业2014年将继续保持平稳向上的增长趋势。中性预期下，2014年1季度新开工增速将保持在8%和10%之间，房地产投资预计在19.5%。此外，2014年行业发展将呈现城市格局分化与房企格局分化的局面；房企利润率继续在低位徘徊；而一二线重点城市房价仍会进一步上涨，但其增速将大幅放缓，预计在5%左右。

1、城市格局分化

从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市由于聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都较为短缺，因此市场供不应求，房价暴涨；然而，三四线城市由于库存积压非常严重，供过于求，正酝酿巨大风险，多个城市出现了房价下跌的现象，例如鄂尔多斯与温州之后的江苏常州、辽宁营口、贵州贵阳、河北唐山、云南呈贡、海南三亚等。

城市格局的分化还可以从龙头房企战略布局变更上得到验证。恒大地产、保利地产、佳兆业、花样年等房企开始重返一二线城市，进一步加大一二线城市拿地比重。

以恒大地产为例，2007年至2012年期间，恒大以“规模+品牌标准化运营”为战略，主要布局在二三线城市的优质区域。2012年恒大完成的 923.2亿元的合约销售金额中，二线城市销售额占比44.8%，三线城市销售额占比54.4%。这一战略为恒大赢得了可观的业绩增长。然而，进入 2013年以后，在宏观经济向好和政策趋向宽松的大背景下，一线城市房地产市场供不应求，而二三线城市房地产市场库存积压过大，市场出现严重分化。恒大地产把握这一市场趋势，大规模从三四线城市撤离，转战一线城市，共投入约200亿元在京沪广一线城市拍地。

我们预测2014年城市格局分化现象将继续存在，三四线城市的楼市正在积累较大风险，将面临着巨大的去化压力，但出现崩盘的概率不大，其中一个原因在于城镇化具体政策的颁布实施将有助于逐步消化三四线城市的楼市库存；另外，一二线城市房价已经超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最终还要安家在三四线城市。

2、房企格局分化

由于整体行业背景的变化，近几年房地产行业分化加剧，集中度持续提升。根据45家房地产上市公司发布的2013年业绩预告，业绩增长的公司其平均预增幅度达到117.87%，业绩下滑的公司其平均预减幅度达到-172.49%，预增与预减幅度绝对值的较大差距显示了房企业绩的分化。

房地产行业呈现出强者愈强的格局，主要是房地产龙头企业拥有更强的市场把控能力以及资源吸聚能力。首先，龙头房企由于其资金实力雄厚和品牌影响力较大，因而在取地节奏上远高于其他梯队的房企，充足且合理的土地储备保证了龙头房企未来更高的增长速度。其次，龙头房企具有更加多层次和畅通的融资渠道，其融资成本也往往低于中小房企，因此龙头房企在规模扩张方面有更为优异的表现。最后，中小型企业在资源、人才储备方面相对落后，同时限于企业规模，在品牌建设、布局战略等方面也受到掣肘，市场份额逐年缩小。

基于以上分析，我们预计2014年行业集中度会继续提升，房企格局分化持续存在。

3、房企利润率低位徘徊

目前，房地产企业的利润已经到了一个非常饱和的程度，利润率在低位徘徊，行业平均利润率不足10%，很多房企的利润率只有5%左右。在房价的构成中，三分之一为地价，并为政府所有。地产商所获利润的60%需缴纳税金，且此部分税金越来越高；另外还有一部分资金成本被金融机构获得。由于地产项目的成本高企，房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续。如果房企不进行战略上的创新与管控能力的提升，将很难提升其利润率，获得超额利润。

4、一二线重点城市房价将延续上涨态势

我们预计，2014年我国一二线重点城市的房价仍将延续增长态势。

首先，我们预测2014年的宏观经济走势将稳步上行，经济发展的可持续较强，整体支撑了房地产行业的发展。另外，货币发行不断增加，市场流动性应该不会发生大的变化，这些因素将继续支撑房价的上涨。

从房地产行业需求角度考虑，土地户籍改革引发的城镇化加速进一步扩大了住房刚性需求，再加上存量人口的住房改善需求，未来房地产的需求将居高不下。另外，长期来看，在利率市场化和金融管制放松的大背景下，国内银行很可能会增加按揭贷款占总贷款的比重，加上居民收入水平和财富增长对购买力的提升，未来的住房需求得以巩固。因此，房地产行业的高位需求决定了2014年房价很难下跌。

基于政府降低土地供应量将导致地价上抬，人工成本与资金成本没有下降。要素价格的上涨导致房价短期内难以下跌。由于房价本身的组成要素没有一个能降得下来，地方政府对土地财政的依赖依然突出，地方政府对房地产的维稳意愿强烈，土地市场热度持续。

5、一二线重点城市房价增速将大幅放缓

尽管我们预计2014年中国一二线重点城市的房价会延续上涨态势，但其涨幅将大幅放缓。

首先，2014年土地供应增加，供需矛盾有望缓解。从2013年9月份开始，中国土地的负增长接近0，10月份变成了正增长，11月份超过9个点，12 月份继续增长，到2014年1月份依旧是正增长。假定2014年土地仍然是持续正增长的情况下，2014年的土地供应要比2013年增加很多，供求关系有望大幅缓和，因此房价涨幅将大幅下降。

另外，不动产登记制度、房产税等相关政策的逐步执行实施将成为稳定房地产市场的一项长效机制，有利于降低地方政府推高地价的冲动，并控制投机性需求，因此有利于降低房价的涨幅。

综合以上考虑，我们预计2014年房价增幅比国内生产总值增长略高，大约为5%左右。

『捌』 求一篇房地产可行性研究报告范文

项目可行性研究是投资活动的一项基础性工作，其研究结论是投资决策的重要依据。可行性研究报告适用于政府、企业、个人等各类投资主体所投资的工业、交通运 输、农林水利、城市基础设施以及技术改造等项目的可行性研究工作，以满足我国各类投融资主体进行科学决策的需要。
可行性报告咨询服务分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告www.chinainp.com。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告 侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作，股份合作、组建公 司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。
本报告从房地产市场需求、项目的资源供 应、建设规模、工艺路线、环境影响、资金筹措等方面对项目进行调查研究和分析比较，并在专家研究经验的基础 上对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行科学预测，从而提出该项目是否值得投资、如何进行建设及项目建设进程等咨询意见，为项目决策提供 依据。
《房地产项目可行性研究报告》用于多方面的专业运用，包括：用于向国家相关政府 部门申请立项；向金融部门申请贷款的重要依据；向有关主管部门申请 专项资金的重要依据；向证监会申请股票上市的重要依据；向国土部门、开发区、工业园申请用地的重要依据；与项目有关的部门签订合作，协作合同或协议的依 据；进口设备和对外谈判的依据；环境部门审查项目对环境影响的依据。

报告目录

第一章 房地产项目总论
1.1 房地产项目背景
1.1.1 房地产项目名称
1.1.2 房地产项目承办单位
1.1.3 房地产项目主管部门
1.1.4 可行性研究工作的编制单位
1.1.5 研究工作概况
1.2 编制依据与原则
1.2.1 编制依据
1.2.2 编制原则
1.3 研究范围
1.3.1 建设内容与规模
1.3.2 房地产项目建设地点
1.3.3 房地产项目性质
1.3.4 建设总投资及资金筹措
1.3.5 投资计划与还款计划
1.3.6 房地产项目建设进度
1.3.7 房地产项目财务和经济评论
1.3.8 房地产项目综合评价结论
1.4 主要技术经济指标表
1.5 结论及建议
1.5.1 专家意见与结论
1.5.2 专家建议

第二章 房地产项目背景和发展概况
2.1 房地产项目提出的背景
2.1.1 国家或行业发展规划
2.1.2 房地产项目发起人和发起缘由
2.2 房地产项目发展概况
2.2.1 已进行的调查研究房地产项目及其成果
2.2.2 试验试制工作情况
2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况
2.2.4 房地产项目建议书的编制、提出及审批过程
2.3 投资的必要性第三章 房地产项目市场分析与预测
3.1 市场调查
3.1.1 拟建房地产项目产出物用途调查
3.1.2 产品现有生产能力调查
3.1.3 产品产量及销售量调查
3.1.4 替代产品调查
3.1.5 产品价格调查
3.1.6 国外市场调查
3.2 市场预测
3.2.1 国内市场需求预测
3.2.2 产品出口或进口替代分析
3.2.3 价格预测
3.3 市场推销战略第四章 产品方案设计与营销战略
4.1 产品方案和建设规模
4.1.1 产品方案
4.1.2 建设规模
4.1.3 产品销售收入预测
4.2 市场推销战略
4.2.1 推销方式
4.2.2 推销措施
4.2.3 促销价格制度
4.2.4 产品销售费用预测

第五章 建设条件与厂址选择
5.1 资源和原材料
5.1.1 资源评述
5.1.2 原材料及主要辅助材料供应
5.1.3 需要作生产试验的原料
5.2 建设地区的选择
5.2.1 自然条件
5.2.2 基础设施
5.2.3 社会经济条件
5.2.4 其它应考虑的因素
5.3 厂址选择
5.3.1 厂址多方案比较
5.3.2 厂址推荐方案

第六章 房地产项目技术、设备与工程方案
6.1 房地产项目组成
6.2 生产技术方案
6.2.1 技术来源途径
6.2.2 生产方法
6.2.3 技术参数和工艺流程
6.2.4 主要工艺设备选择
6.2.5 主要原材料、燃料、动力消耗指标
6.2.6 主要生产车间布置方案
6.3 总平面布置和运输
6.3.1 总平面布置原则
6.3.2 厂内外运输方案
6.3.3 仓储方案
6.3.4 占地面积及分析
6.4 土建工程
6.4.1 主要建、构筑物的建筑特征与结构设计
6.4.2 特殊基础工程的设计
6.4.3 建筑材料
6.4.4 土建工程造价估算
6.5 其他工程
6.5.1 给排水工程
6.5.2 动力及公用工程
6.5.3 地震设防
6.5.4 生活福利设施 第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析
7.1 房地产项目选址及用地方案
7.2 土地利用合理性分析
7.3 征地拆迁和移民安置规划方案 第八章 资源利用与节能措施
8.1资源利用分析
8.1.1土地资源利用分析
8.1.2水资源利用分析
8.1.3电能源利用分析
8.2节能措施分析
8.2.1土地资源节约措施
8.2.2水资源节约措施
8.2.3电能源节约措施 第九章 房地产项目原材料供应及外部配套条件
9.1 主要原材料供应
9.2 燃料、加热能源供应
9.3 给水供电
9.4 外部配套条件 第十章 房地产项目进度与管理
10.1 工程建设管理
10.2 房地产项目进度规划
10.3 房地产项目招标 第十一章 环境影响评价
11.1 建设地区的环境现状
11.1.1 房地产项目的地理位置
11.1.2 地形、地貌、土壤、地质、水文、气象
11.1.3 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物
11.1.4 自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施
11.1.5 现有工矿企业分布情况；
11.1.6 生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况；
11.1.7 大气、地下水、地面水的环境质量状况；
11.1.8 交通运输情况；
11.1.9 其他社会经济活动污染、破坏现状资料。
11.2 房地产项目主要污染源和污染物
11.2.1 主要污染源
11.2.2 主要污染物
11.3 房地产项目拟采用的环境保护标准
11.4 治理环境的方案
11.4.1 房地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响
11.4.2 房地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响
11.4.3 房地产项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响
11.4.4 各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案
11.4.5 绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化
11.5 环境监测制度的建议
11.6 环境保护投资估算
11.7 环境影响评论结论

第十二章 劳动保护与安全卫生
12.1 生产过程中职业危害因素的分析
12.2 职业安全卫生主要设施
12.3 劳动安全与职业卫生机构
12.4 消防措施和设施方案建议第十三章 企业组织和劳动定员
13.1 企业组织
13.1.1 企业组织形式
13.1.2 企业工作制度
13.2 劳动定员和人员培训
13.2.1 劳动定员
13.2.2 年总工资和职工年平均工资估算
13.2.3 人员培训及费用估算第十四章 投资估算与资金筹措
14.1 房地产项目总投资估算
14.1.1 固定资产投资总额
14.1.2 流动资金估算
14.2 资金筹措
14.2.1 资金来源
14.2.2 房地产项目筹资方案
14.3 投资使用计划
14.3.1 投资使用计划
14.3.2 借款偿还计划第十五章 财务与敏感性分析
15.1 生产成本和销售收入估算
15.1.1 生产总成本估算
15.1.2 单位成本
15.1.3 销售收入估算
15.2 财务评价
15.3 国民经济评价
15.4 不确定性分析
15.5 社会效益和社会影响分析
15.5.1 房地产项目对国家政治和社会稳定的影响。
15.5.2 房地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性；
15.5.3 房地产项目与当地基础设施发展水平的相互适应性；
15.5.4 房地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性；
15.5.5 房地产项目对合理利用自然资源的影响；
15.5.6 房地产项目的国防效益或影响；
15.5.7 对保护环境和生态平衡的影响。

第十六章 风险分析
16.1 风险影响因素
16.1.1 可能面临的风险因素
16.1.2 主要风险因素识别
16.2 风险影响程度及规避措施
16.2.1 风险影响程度评价
16.2.2 风险规避措施

第十七章 可行性研究结论与建议
17.1 对推荐的拟建方案的结论性意见。
17.2 对主要的对比方案进行说明。
17.3 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。
17.4 对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。
17.5 对不可行的房地产项目，提出不可行的主要问题及处理意见。
17.6 可行性研究中主要争议问题的结论。第十八章 财务报表 第十九章 附件