房地产融资渠道多元化建议

㈠ 房地产融资方式有哪些

1、银行开发贷。这是目前房企用的最多的一种融资方式。资金来源主要是银行自有资金。目前主要要求是“四三二”，也就是四证齐全，自有资金投入比例不低于30%，二级开发资质。具体做法就是：向银行提交项目基础资料，股东基础资料，这其中要的材料会非常详细，基本就是把你公司的家底资料都收集完了。银行客户经理写贷款调查报告，然后报风险部审查，然后上贷审会。根据不同贷款额度再决定是需要报省行总行上会。上了贷审会后通过了，就会有个批复，上面列明了银行提出的各个要求条件，公司再逐项落实批复条件，就可以提款了。开发贷资金成本相对较低，利率大概是4.75%-9%都有，大行低一些，小行高一些。

2、债券融资。债券融资属于信用债，主要有公司债、企业债、中期票据、定向工具、资产支持证券、短期融资等。根据审核主管部门来分，公司债、可转债、可交换债由证监会和证券交易所审核，是普遍优质房企常用的债权融资方式，大概占债权融资的5成；然后企业债审核是发改委，大概占债权融资的2成；中票、短融、定向工具等是由银行间市场交易商协会审核，大概占债权融资的3成。债券融资对于企业的主体资质要求比较高，资产规模以及盈利能力、现金流情况都有要求。具体做法就是做评级，财务尽调，近三年财务审计，内控法律意见，评估报告等，然后报证监会或者交易所、发改委或银行间市场交易商协会。总之材料会比较多，程序比较复杂。成本利率低，优质的企业能做到3%-5%左右。这一块我做的不多，就不详细说了。

3、股权融资。主要有上市IPO发行股票、私募股权基金、特定对象股权融资等。IPO大家都知道，就是上市或借壳重组。现在这种市场环境和监管政策，房企IPO很难，除非特别优质。具体做法就很复杂了，先请会计师事务所、证券所，法律机构做辅导咨询，理清各种股权关系，账务，等等，然后向证监会报送材料，排队等待初审二审等等，具体不细说了。私募股权基金近年发展比较快速，相对监管没那么严格，但是也是越来越严格了。具体做法和银行开发贷差不多，大同小异。特定对象股权融资，

㈡ 房地产市场如何拓宽融资渠道

这个问题就是错的。房地产市场是宏观经济分析的概念，融资渠道是具体的战略规划，这两个怎么可能放在一起呢？
房地产企业如何拓宽融资渠道
房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困境，保持稳定健康发展？本文就这一话题谈一点粗浅看法。
一、房地产企业融资现状
（一）融资规模持续增长
近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（参见表1-1）。
（二）银行信贷是房地产融资的主要渠道
仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。
（三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小
2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。
（四）房地产资金信托活跃
2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称212号文），对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。
二、房地产企业融资存在的主要问题
（一）融资渠道过于单一
从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。
（二）银行体系所承担的风险与收益不对称
作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。
（三）缺乏多层次房地产金融体系
就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。
（四）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善
目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。
（五）房地产企业融资瓶颈亟待突破
为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。
三、房地产企业融资策略分析
（一）发展多元化直接融资
银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。
1.大力培育房地产信托融资方式
房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。
2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。
3.建立多层次房地产金融体系
借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。
4.建立和完善相应法律制度配套措施
规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。
（二）进一步完善间接融资
我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。
1.推进间接融资形式多样化
目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行；中资银行+信用担保机构；中资银行+信用担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。
2.创新变直接融资为间接融资的方式
直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。
（三）探索建立组合式融资模式
组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。

㈢ 房地产融资的途径

融资渠道作为产业链中的首环，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求，我觉得房地产比较适合的融资结构如下：

1、自有资金

开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。

2、预收房款

通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益。

3、银行贷款

房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款，至少应有70%。

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㈣ 房地产企业融资渠道及具体处理方式

房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困境，保持稳定健康发展？本文就这一话题谈一点粗浅看法。
一、房地产企业融资现状
（一）融资规模持续增长
近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（参见表1-1）。
（二）银行信贷是房地产融资的主要渠道
仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。
（三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小
2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。
（四）房地产资金信托活跃
2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称212号文），对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。
二、房地产企业融资存在的主要问题
（一）融资渠道过于单一
从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。
（二）银行体系所承担的风险与收益不对称
作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。
（三）缺乏多层次房地产金融体系
就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。
（四）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善
目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。
（五）房地产企业融资瓶颈亟待突破
为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。
三、房地产企业融资策略分析
（一）发展多元化直接融资
银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。
1.大力培育房地产信托融资方式
房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。
2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。
3.建立多层次房地产金融体系
借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。
4.建立和完善相应法律制度配套措施
规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。
（二）进一步完善间接融资
我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。
1.推进间接融资形式多样化
目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行；中资银行+信用担保机构；中资银行+信用担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。
2.创新变直接融资为间接融资的方式
直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。
（三）探索建立组合式融资模式
组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。

㈤ 房地产面向社会融资有什么规定吗

深入解读房地产融资渠道及具体处理方式

近年来，房地产行业发展迅速，已成为我国国民经济中的支柱性行业。众所周知，房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。

当前，我国房地产开发资金来源还是以银行信贷为主的单一融资格局，而另外融资渠道房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限，这种情形造成我国房地产业和银行业存在极大风险。深入解读房地产行业的融资渠道及具体的处理方式。
一、我国房地产融资渠道及现状
1、银行贷款
目前我国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金以及其他资金等两个方面，房地产自有资金比例比较低，主要依赖于银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售整个过程。根据中央和银监会的调查数据显示，我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统，而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款。银行贷款实际上支撑了房地产开发商经营周转的主要资金链。
2、房地产信托
房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人签订信托投资合同，委托人将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押证券，或进行相关的房地产投资活动。

紧缩性的宏观政策使对银行依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧张。着是的房地产企业对银以外的融资渠道的资金需求更加紧张，房地产信托业务得以发展。不过，目前信托产品存在一些制度性的限制，例如法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都制约着房地产信托的发展。但从长远看，信托资金是亿个能为房地产企业提供长期稳定资金的渠道，是对房地产融资渠道的一个补充。
3、上市融资
上市融资是房地产企业的一个理想融资渠道，它可以分为直接上市和间接上市两种，直接上市的数额比较大，但是融资门槛高，更多房地产企业选择间接上市，其中买壳是比较常用的方式，买壳上市需要大量的现金，上市的目的是通过增发，配股再融资筹集资金，但前提必须是有好的项目和资产进行置换。但拥有大量项目，好的开发项目和优质房产都是中小企业很难具备的，因此房地产企业走上市融资的路子还是很难。
4、债券融资
房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高，与股票相比又有一定的安全性。因此，在证券市场，企业债券成为企业外部融资的优先考虑形式。但是，目前我国房地产债券发行的规模小，债券流通市场不健全，债券发行程序不规范，债券评级的准确性、可信性还有问题，这都影响了企业通过债券融资的规模。
二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议
1、建立多层次房地产融资渠道体系
当前，我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定的多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化需求。长期以来，我国房地产融资市场参与主体主要是商业银行，缺少专业的信贷机构，债券、信托、基金发育不良对我国房地产融资贡献有限，股权融资门槛相对较高，中小企业很难达到要求通过上市融资。因此，迫切需要通过建立多层次的融资体系，为不同企业提供不同的融资场所。
2、开发更多的房地产金融投资产品
房地产渠道融资的多元化开展，关键是需要设计出有差异的，服务不同房产企业的金融产品，从而形成一个稳定的房地产金融产品供应体系。目前，我国房地产金融建设刚刚起步，银行还没有专业的、系统的地产投资开发贷款。国家加大对房地产金融产品的开发，房地产自身的金融建设必会成长起来。
3、完善房地产金融法律法规
国家应出台适用于房地产金融发展的法律法规，对新型融资工具的组织形式、资产组合、流通转让、收益来源和分配等，做出严格的规范，使我国房地产多元化融资规范化的发展。
总之，在信贷紧缩的大环境下，我国房地产融资迫切需要摆脱依赖银行信贷的单一局面，走多元化的发展道路，但在现实中需要国家加强对房地产金融市场的宏观调控，进一步完善法律法规。房地产企业自身积极拓宽融资渠道，避免单纯依靠银行资金，根据自身特点，采用多种融资途径和方法。

㈥ 房地产开发商融资的途径和方式

一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。

二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。

四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。

六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。

九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。

十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。

拓展资料：

从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。

㈦ 我国房地产企业融资方式分析

中国目前房地产开发企业主要融资方式：◎银行贷款:银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹资金。房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已达到30.1%。但其中有很大比重是房地产开发企业通过各种变通的方式获得银行贷款来充当自有资金。2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地产开发企业至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道主要依赖银行。 ◎房地产信托融资:房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。2003年6月央行121文件的出台，使得房地产企业银行贷款渠道受阻，信托融资方式以“井喷”式速度发展，据不完全统计，2003年全国房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的数额已超过50亿元。但其中主要为“过桥”式贷款，筹资比重不大。原因是国家对房地产信托规定，每份资金信托合同总份数不超过200份，单份合同的最低金额为5万元，限制了中小投资者的加入。◎房地产基金: 房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行集中投资的融资方式。具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金。近几年流入中国的海外基金不断增加，例如：新加坡政府投资公司成为首创置业第二大股东；万科与德国银行的合作；摩根斯坦利房地产基金与上海复地合作；荷兰的ING与首创合作等。由于受到国内政策，以及国内企业运作的不规范和房地产市场的不透明性的影响，海外地产基金在选择合作伙伴时的标准是公司的管理团队、土地储备、政府关系、发展前景等。因此，海外地产基金对于国内众多的房地产企业来讲，可以说是杯水车薪。国内地产基金的发展由于缺乏相关法律制度的规范而受到了限制。随着房地产市场的进一步发展，地产基金有望成为房地产融资方式的新宠。◎上市融资:上市融资是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一。但房地产企业上市比较困难。据有关资料，目前我国上市的房地产企业只有七十家左右，并且存在着以下问题，房地产企业整体素质较差，历史遗留问题严重，管理层专业素质差。例如，2004年2月初，上海复地在香港联合交易所的成功上市，为其融资15亿港币。分析上海复地成功的主要原因是土地储备增加，开发项目多，盈利能力好，资金周转较快等。◎房地产债券:房地产债券在目前我国房地产企业融资总额中的比重很小。2002年，房地产债券融资仅为2.24亿元，占全部融资额的0.02%。2003年，房地产债券融资进一步下降，仅为0.34亿元，占全部融资额的0.003%。债券融资比重小，主要原因是：一是我国对发行债券的主体要求严格。根据《公司法》，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。二是，我国债券市场相对规模较小，发行和持有的风险均较大。 综上所述，由于国家政策和企业自身条件的限制，银行贷款形式仍是目前乃至今后一段时期内房地产企业的主要融资方式。同时，信托融资和基金的形式随着国家政策的出台也将会成为房地产企业融资的重要方式。上市融资将会成为有实力的大型房地产企业的重要融资方式。面对融资困境的房地产业的主要应对策略◎调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资发展战略过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规来说，项目开发资金的至少70%来自银行信贷资金。在新一轮的洗牌过程中，谁能尽快走出阴影，积极应对，谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益。◎买壳上市:房地产企业实现公司上市的良好途径同样是进入证券市场，

㈧ 分别结合资产结构调整效应和财富效应说明我国货币政策传导过程中存在的问题及对策

货币政策是政府为实现既定的经济目标，运用各种工具调节货币供应和利率进而影响宏观经济的运行状态的各类方针和措施的总称，在国家宏观经济调控中占有重要地位，货币政策理论在宏观经济学中也处于核心地位。在货币政策的研究中涉及到一个相当重要的方面即货币政策的传导渠道问题。自1984年中国人民银行专门行使中央银行职能以后，我国现代意义上的货币政策开始正式形成。在这20多年里，中国人民银行由原来的“政府出纳”角色逐渐演变成了国民经济的重要宏观调控部门，货币政策由原来基本被忽视逐渐被公认为宏观调控的重要手段。
自1984年我国建立中央银行制度开始，中央银行的调控手段也随经济体制的转化而逐步由直接调控向间接调控过渡，使货币政策的传导机制在不同阶段表现出不同特征。从1984年至今，我国货币政策调控工具及传导机制的变迁可以分为五个阶段。

（一）直接调控的货币政策（1984～1993年）

这一时期，全国的货币调控主要以央行的直接调控为主，货币调控工具主要为利率、银行存款准备金率，并不断加强对信贷规模和再贷款额度的控制。这一时期货币政策传导中，1984～1985年为抑制信用失控采取紧缩的货币政策，1986年紧缩货币政策起到效果，当年工业增长速度下降到0.9%。由于要求放松银根的压力存在，中央银行同年取消了信贷指令性控制做法。1986年银行贷款增加28.5%，农村信用社贷款增长42.1%，经济再度升温。1992年宏观经济政策再度宽松，新一轮经济过热开始。当年信贷规模增长如表1所示，金融秩序出现混乱现象，人民银行开始实施严厉紧缩政策。结合表1的数据分析，从政策的实施结果来看，虽然直接调控缺乏必要的弹性，使我国的货币供应量和经济增长大起大落，但就政策而言，无论扩张还是收缩行为，都能很快实现货币政策调控意图。

（二）直接调控为主、间接调控为辅的货币政策（1994－1997年）

这一时期，中央银行的货币调控手段主要为信贷计划，其次为利率工具，存款准备金率这一常用的货币调控工具在这一时期较少采用。1994年为了克服总需求受到抑制，而通货膨胀仍在继续的局面，选择了将治理通货膨胀作为货币政策首要目标，从而开始了长达4年的从紧货币政策。1994－1997年我国中央银行货币政策操作的最大特点是一再贷款和外汇市场的“对冲”操作来调控基础货币供应量（见表2）。

表l：1984～1993年货币政策调控结果 年份 信贷计划数(亿元) 实际信贷额(亿元) 增长率(%) 增长率(%) 增长率(%) GDP增长率(%) 通胀率(%)
1984 423 1176 49.5 34.3 34.8 16.9 2.8
1985 713 1140 24.4 14 25.4 13.5 8.8
1986 950 1685 23.3 29.4 20.6 8.8 6
1987 1225 1442 19.4 14.4 24 11.6 7.3
1988 1560 1519 46.7 21 21.2 11.3 18.5
1989 1600 1858 9.8 6.6 18.3 4.1 17.8
1990 1700 2757 12.8 19.2 28 3.8 2.1
1991 2100 2877 20.2 23 26.5 9.2 2.9
1992 2800 3526 36.5 25.2 31.2 14.2 5.4
1993 3800 4846 3513 38.3 37.3 13.5 13.2

资料来源：中国银行监督委员会网站。

表2：中央银行基础货币结构变动 年份\增加额比例\基础货币工业主要渠道 1995年 1996年 1997年
增加额 比重 增加额 比重 增加额 比重
外汇占款 2302 64 2765 45 3072 87
对国有银行再贷款 2832 -79 1317 21 -2059 -54

资料来源：《中国人民银行统计季报》（1996.01－1998.01）。

（三）间接调控为主的货币政策（1998－2003年）

这一时期，中央银行的货币管理采用资产负债比例取代贷款规模限额，在调控工具上，注重利率、存款准备金率、公开市场业务、再贴现等，以强化对货币供应量的调节。1998－1999年为货币适度扩张时期。亚洲金融危机后，中央银行为了克服商业银行“借贷”行为，采取了有利措施放松银根。2000－2002年8月货币政策为稳中偏松时期。此期间，消费物价指数为0.6%，通货紧缩的现象并未完全消失。2002年9月～2003年末16个月间为通货适度紧缩时期。

（四）间接调控政策的确立阶段（2004～2007年）

2004年以来，中央银行采取了一系列市场化措施，对信贷资金的过快增长进行了“微调”，当时我国的货币政策传导主要以信贷传导为主，汇率、利率等传导途径为辅的间接货币调控政策基本确立。

（五）实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策（2008年至今）

2008年9月全球金融危机蔓延以后，受金融危机影响，国际经济形势急剧恶化，我国经济受冲击加大，人民银行开始实行适度宽松的货币政策，五次下调存贷款基准利率，一年期存款基准利率从4.14%下调至2.25%累计下调1.89个百分点，一年期贷款基准利率从7.47%下调至5.31%累计下调2.16个百分点。四次下调存款准备金率（见表3），货币政策使用密度较为频繁。到了2009年下半年，已实现经济快速恢复增长，这时央行开始考虑宽松货币政策适时逐渐退出的问题。

表3：存款准备金率调整 时间 存款准备金调整
2008.9.16 17.5%调至16.5%
2008.10.9 16.5%调至16%
2008.12.5 16%调至15%
2008.12.23 15%调至14.5%

数据来源：中国人民银行网站。

2010年，货币供给平稳回落，货币政策回归常态。进入2010年，中国人民银行分别于2010年1月18日、2月25日和5月10日，三次上调存款类金融机构人民币法定存款准备金率0.5个百分点，农村信用社等小型金融机构暂不上调，以对冲银行体系部分过剩流动性，控制货币信贷总量适度增长，同时又兼顾到支持中小企业融资和农村金融发展。
2010年上半年，我国继续实行适度宽松的货币政策，但宽松力度有所减弱。中国人民银行三次上调了金融机构存款准备金率，货币供给逐渐平稳回落；引导银行把握信贷总量、节奏和结构，加强金融风险防范；银行体系流动性基本适度，人民币汇率形成机制改革稳步推进，金融运行总体平稳。但也出现了资产价格剧烈波动、实际利率水平为负值、股票市场整体走弱和系统性金融风险集聚的情况。
2010年公开市场操作在流动性管理中发挥重要作用。中国人民银行根据市场流动性变化，灵活、适时、适度地开展公开市场操作，保持银行体系流动性合理充裕。
2010年6月19日，中国人民银行新闻发言人表示，根据国内外经济金融形势和我国国际收支状况，中国人民银行决定进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率弹性。中央银行此次汇率改革的直接目标是缓解国际压力。无论从5月外贸形势、国际投机性短期资本流向和国内CPI超过3%等国内因素来看，还是从全球汇率结构性变动看，此时人民币重启汇率改革的成本都是比较低的。在一定意义上，这意味着我国将容许一定程度的人民币缓慢升值，因此也意味着收紧国内总需求，减小了年内加息可能性。在2010年G20多伦多峰会召开前夕重启汇率改革，较好地把握了时机。今后，将继续按主动性、可控性和渐进性原则，进一步完善以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，发挥市场供求在人民币汇率形成中的基础性作用，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。
从上述各阶段货币政策的实证分析不难看出，目前我国仍执行着信贷渠道为主的传导机制，但是随着经济、金融体制改革的不断深化，利率传导渠道在货币政策传导中起到越来越重要的作用，同时资产价格渠道在货币政策传导中的作用也逐步凸显出来。

三、我国货币政策传导渠道存在的主要问题及原因

通过对我国货币政策传导渠道发展沿革以及各种渠道发挥作用的约束条件的分析，结合货币政策传导渠道存在的问题，分析其产生的原因。

（一）利率传导渠道

在我国，由于利率市场化并未完成，利率形成机制不尽合理，使商业银行的信贷供给和企业的投融资行为受到制约，削弱了货币政策的效果。具体有以下几个方面：
第一，利率非完全市场化扭曲了利率的形成体系。在利率市场化国家，基准利率一般指央行再贴现率和再贷款利率，然后以此为基准通过货币市场利率中介等短期利率形成对应存贷款利率等长期利率的调节。由于我国存贷款等长期利率是受管制的，短期的货币市场利率难以通过市场化的利率期限结构来影响长期利率；存贷款利率作为一种政策利率反而会对货币市场短期利率产生不小影响。如此一来，虽然短期利率已市场化，而对实体经济产生影响的长期利率并没有完全市场化，最终导致一方面投资、消费等经济变量对市场化短期利率的反应不灵敏，另一方面非市场化的长期利率失去了对经济资源市场均衡优化配置的功能。
第二，利率非完全市场化制约了消费和投资对利率的弹性。市场化的利率体现了社会投资报酬和资金成本，对于企业，市场化利率是其投资决策与内涵报酬率相比较的基准，而官方公布的贷款利率非市场化利率，不能真实反应企业的资金成本，这就造成了投资对官方公布的贷款利率不敏感。而从居民层面看，利率管制使利率长期处于低水平、波动幅度小且频率低，这使得财富收益的变化范围较小，即使利率有些微调，人们也不会因此认为财富收益有大的改变；同时，利率非完全市场化限制了市场的流动性，并产生了对居民消费的抵减作用，从而进一步降低了利率变化对财富价值的影响程度，这从本质上制约了利率对消费和储蓄的影响力度。
第三，利率非完全市场化制约了商业银行的信贷供给。在利率市场化条件下，利率具有调节经济的内在平衡机制，而利率非完全市场化破坏了这种平衡机制，对商业银行信贷供给形成制约。
第四，利率非完全市场化制约了储蓄向投资转化的效率。发展中国家的利率管制对经济增长造成了较大损害，这些低的或负的实际利率造成了金融的非中介化，利率不能有效发挥储蓄转化为投资的杠杆作用。就我国现实而言，以金融机构存贷差作为储蓄投资转化效率的考查指标，从20世纪90年代中期开始，存贷差一直在增加，长期沉淀在金融机构的资金，最终一部分会成为金融机构弥补不良贷款和亏损的资金，对货币政策形成传导障碍。
第五，利率非完全市场化扭曲了股市价格。利率作为股票市场的一个敏感指标，中央银行的每一次利率调整，甚至投资者对利率走势的预测或市场对利率变动的谣言都极易造成股价的波动，可以说，利率在某种程度上是股价变动的参照基准。在利率非完全市场化背景下，由于利率实质上充当了再分配的一种手段，而无法反映真实的资金供求关系，由此，实际利率的变动必然导致股票价格的非正常反应，这也是造成我国近年来股市泡沫、风险累积，最终导致股市传导机制不畅的重要制约因素。

（二）信贷传导渠道

第一，货币政策通过信贷渠道在中国人民银行阶段传导不畅主要是由于利率弹性不足，利率的变化不能有效影响我国商业银行的资金来源，进而影响其可贷资金规模。
第二，货币政策通过信贷渠道在商业银行阶段传导不畅主要是由于商业银行存在多重经营目标，银行信贷供给不完全受可贷资金规模的影响。通过对银行信贷渠道各时期有效性的实证分析可以看出：“企业主导时期”的传导非常有效；“中央银行主导时期”和“商业银行主导时期”的传导是弱有效的。
第三，货币政策信贷传导渠道在“企业主导时期”传导有效是由于企业所获得的贷款及时用于了生产性投资。正因为如此，货币政策信贷传导渠道在“企业主导时期”这一传导过程中，实证分析结果显示银行贷款能影响国内生产总值。

（三）金融资产价格传导渠道

第一，股票资产在居民个人资产中的比重不高，财富效应不明显。从我国的情况来看，目前我国股民只占总人口不到5%，而美国的这一比例已达40%。而且，在我国居民的金融资产结构中，各类有价证券（债券、股票、保单）占全部金融资产的比例不足30%，主要还是现金和银行存款。此外，我国股票市场上的投机氛围较浓，股市波动较大，居民对股票收益和风险的认识较为谨慎，整个社会的股票持有率较低。这样，股价的变动对居民的实际资产额影响较小，因此股票价格变动对整个居民消费的影响有限。
第二，股票市场不完善，使“托宾Q效应”难以发挥。由于我国股票市场发展还处于初始阶段，股票市场中还存在一些制度性和体制性方面的问题，这些问题也阻碍了股票市场对国民经济的传导作用。

（四）汇率传导渠道

根据国际金融学的相关理论，在存在资本流动的条件下，货币政策在固定汇率制下是无效的，即汇率传导渠道的影响与货币政策的目标完全相反。因而，面对当前国际金融环境与加入WTO后的新形势，为增强货币政策的自主性和有效性，对汇率制度进行改革或重新选择是必要的，扩大汇率制度的灵活性应是我国汇率制度改革的正确方向。同时应该看到在我国还存在一些实施灵活性汇率制度的不利因素：
第一，我国外汇市场的深度和广度还不够，还是一个比较“薄”的市场，每日外汇交易量十分有限，外汇市场的规模不仅远低于发达国家，也低于东亚新兴市场国家。这样一个薄的市场具有内在的不稳定性，如果扩大汇率变化的灵活性，就可能引起汇率的大幅波动，不仅起不到稳定经济的作用，反而会成为新的冲击源，对贸易和投资行为产生不利影响。
第二，我国的外汇市场如同其他各类金融市场一样，在发展早期存在市场规则不健全、监管不力、投资者行为不规范不理性等问题，而外汇市场本来就是存在着多重均衡的较为不稳定的市场，这些现象的存在可能进一步加剧汇率的波动性。
第三，我国的外汇市场还缺乏规避风险的交易工具，如果汇率的灵活性扩大，将加大企业和金融机构面临的汇率风险。
第四，我国的汇率制度安排还不能完全从短期宏观经济稳定的角度来考虑，我国作为发展中国家为实现一些中长期的发展目标可能会在短期内扭曲市场，降低市场效率，但这种代价从长期看是值得的。
第五，东欧转型国家的实践表明，从固定汇率制向浮动汇率制的转变，采取逐步加大汇率制度灵活性的渐进方式，实效要优于“休克疗法”的转变方式。

四、对策建议

面对当前这种多种货币政策传导渠道并存的局面，我国应在进一步完善信贷渠道和利率渠道作用的同时，兼顾资产价格渠道和汇率渠道的发展。

（一）稳步推进利率市场化、提高利率弹性

1.逐步扩大商业银行贷款利率浮动范围
目前我国银行间同业拆借市场利率和银行间债券市场利率以及外汇存贷款利率已经放开，为加强商业银行贷款风险管理，商业银行应有确定利率的自主权，并逐步扩大其贷款利率的浮动范围，使市场利率能够灵敏地反映资金的供求状况，发挥利率优化配置资源的作用，以支持经济发展。
2.适度调整利率结构
建立合理的利率结构是利率市场化的基础。合理的利率结构应包括中央银行与商业银行间的资金利率结构；货币市场与资本市场间的利率结构；利率与其他资产负债业务间的利率结构。只有建立合理的利率结构，才能发挥利率市场化的积极作用。
3.加强对利率渠道运行的监管
在推进利率市场化进程中，应加强对利率市场化带来的货币政策运行状况的监管，以便于采取积极应对措施。同时，应建立有效的风险监测体系，增强金融政策的透明度，来减少利率形成机制的偏差，提高利率市场化的有效性。
4.加快国有企业改革，提高其利率敏感性
进一步推进国有企业改革，促使其作为真正的市场主体通过竞争获得资金，使利率发挥对投资的调节和导向作用。目前，我国必须按照建立现代企业制度的要求，实行国有企业投资主体多元化改革，促使国有企业出资人到位，避免“出资人缺位”现象的出现，使国有企业真正成为理性的市场竞争主体，增强成本约束，增强企业对投资成本和风险变化的敏感度和应对能力，提高对货币政策变动作出反应的敏感性。
5.完善非国有企业治理结构，提高个体、私营企业的素质
非国有企业特别是私营企业要加快建立现代企业制度，推行股份制改造，改变家族式管理模式，提高经营管理水平。同时要加强和改进对非国有企业的金融服务，引导金融机构加强对有市场、有效益、有信用的民营企业的信贷支持，从而扩大货币政策传导的覆盖面。
6.改善居民资产负债结构
拓宽居民投资渠道，大力发展货币市场基金、个人委托贷款、集合信托、集合理财、保险等投资工具，促进居民金融资产多元化。进一步发展个人消费信贷，规范发展个人经营性贷款，增加个人信用消费和投资对货币政策的敏感度。

（二）改革商业银行内部机制、完善货币政策信贷传导渠道

1.继续推进国有商业银行的综合改革，充分发挥其在国民经济中资金融通中介的主导作用
积极推进国有商业银行实施股份制改造，优化产权结构、明晰产权关系。进一步明晰和改善产权关系，优化产权结构。另一方面通过引进战略投资者先进的管理方式和金融产品，树立盈利目标和所有者权益最大化的经营理念，增强国有银行的国际竞争能力，保持银行体系的稳定，为货币政策的传导创造良好的金融环境。
2.加强国有商业银行内部控制和风险管理
按照《巴塞尔新协议》的要求，该协议将于今年在全球银行业全面实施。为此，我国国有商业银行应加强《巴塞尔新协议》的研究，完善国有商业银行内部评级体系和内部控制强化银行内部权力的约束与监管，以提高银行资本充足率，防范金融风险。建立银行的信息披露制度，尤其是加强银行衍生交易工具的信息披露，增强银行信息的透明度，以保证银行稳健，安全运营。建立有效的内部风险控制机制，实现内部稽核管理体制的独立性。
3.大力发展中小金融机构，增强货币政策的覆盖面
加快现有股份制商业银行和城市商业银行增资扩股、上市和兼并重组，吸收民间资金建立规范的地方中小金融组织，为当地中小企业融资服务，将货币政策的效力带到地方，促进地方经济的发展。这些分散在地方的金融组织对当地的中小企业情况比较熟悉，取得信息的成本比较低，运作比较灵活。中小银行的发展壮大，为中小企业开辟了新的融资渠道。通过非国有银行与非国有经济的相匹配发展，使货币政策的效力传导到国民经济的各个组成部分，从而使货币政策的影响更加全面有效。

（三）建立健全金融市场体系，提高资产价格渠道的有效性

1.疏通股票市场渠道
第一，提高上市公司质量，健全股票发行手续，严格实行退市制度以抑制投机性泡沫。众多绩优公司是增强投资者长期投资信心和股票市场健康发展的基础。我国一部分上市公司经营效益低下甚至亏损，失去了投资的价值，往往就成为投机炒作的对象。
第二，建立规范的信息披露制度，切实提高市场透明度。庄家操纵市场、噪音交易者非理性行为等的发生，主要源于市场信息的不对称。规范的信息披露制度要求信息披露要体现有效性、及时性和充分性的原则；信息披露的内容、格式和标准要统一化和规范化，以便投资者进行比较和分析。
第三，构建货币市场与资本市场的联系机制。我国要在加强金融中介风险管理、提高金融监管水平的基础上，“开明流，堵暗流”，进一步沟通货币市场与资本市场的联系。要建立规范的证券融资渠道，有条件地使银行与证券业、资本市场与信贷市场资金互相融通，提高资金使用效率，有效控制资金供求量；进一步扩大券商进入同业拆借市场的数量，完善股票质押贷款管理办法，对质押率、平仓线等予以弹性控制；允许券商进入银行间的国债回购市场；更进一步放宽商业银行的经营范围，将传统的存贷款业务扩展到投资银行业务，在参与企业的兼并重组和银行不良资产的剥离重组方面发挥自己的优势。
2.疏通房产市场渠道
第一，加强政府的宏观调控，平抑房地产的周期波动，防止供求关系过大波动。供给方面，应尽力改善住房供应结构。当前，宏观调控的重点应放在调节商品住房的供求关系，改善住房供应结构，扩大普通商品住房和经济适用住房比重上。要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，要严格禁止转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。需求方面，以引导需求来调控房地产市场。一是要运用税收政策，对短期投机行为进行打击；二是金融政策不能“一刀切”，应区分投机需求与正常需求，同时要考虑地区差异；三是控制土地的重点应是控制土地炒作，而不是控制土地供应，可以通过对闲置的土地进行征税，增加土地的持有成本；四是对商品房预售进行严格监管，加强网上备案和销售合同管理，防止虚拟交易、炒卖楼花、加价出售、拒售房屋等炒作行为；五是完善信息公开披露制度，培育正确的住房消费观念，引导人们理性购房，避免百姓盲目跟风搭车，成为最后的买单者，引起房市和社会动荡；六是对投机需求宜“疏”，不宜“堵”。
第二，拓宽融资渠道，实现房地产融资渠道多元化。一是要加大房地产企业上市的规模，同时鼓励一些实力强的房地产开发企业发行房地产建设债券。二是大力发展以具体项目融资为主要特征的私募型房地产信托产品，积极鼓励一些具备良好资质的房地产企业与证券公司合作成立产业投资基金，逐步推动以购买和长期持有成熟物业为目的的房地产投资信托基金的发展。三是尽快在中国建设银行等商业银行试点的基础上扩大住房抵押贷款资产证券化的实施范围，改善房地产贷款结构，增加房地产贷款的流动性，同时缓解资本充足性指标对银行资产扩张的压力。四是吸引外资投入房地产市场，鼓励境外投资银行来华建立以房地产业为投资方向的合作项目和项目投资。五是建立房地产金融资产的流通市场体系，借助资产证券化、指数化、基金化等金融手段，实现房地产金融资产的流通和交易。

（四）改进人民币汇率形成机制，保证汇率政策与货币政策的协调

随着我国经济对外开放度的提高，人民币“自由兑换”进程也在加快，汇率渠道在我国货币政策传导机制中的作用和地位将逐步提高。从实践来看，这项制度基本符合我国国情。但是必须看到，目前我国的汇率形成机制是在强制结售汇及外汇周转限额的约束下形成的。这种汇率形成机制一定程度上会使央行在综合运用汇率政策、货币政策干预外汇市场时处于被动地位。因此，为疏通汇率传导渠道，配合货币政策的实施，要对外汇制度进一步深化改革，具体来说有以下几点：
第一，逐步推行企业意愿结售汇和外汇周转限额弹性制度，改变外汇市场供过于求的局面，以减轻人民币升值的压力。充分发挥银行“蓄水池”的功能，扩大企业在经常项目下保留现汇的比例，降低企业的汇率风险和经营成本，增强在国际市场在的竞争能力。
第二，为保证中央银行在外汇市场上公开业务的顺利开展，应在实行有管理的浮动汇率制的前提下，根据国际市场情况调整汇率，放宽汇率波动幅度，增强名义汇率的灵活性，使由于外资流入形成的外汇供过于求的局面，由本币汇率的适度上浮而得以缓解，从而减少央行被动投放基础货币的压力。
第三，要加快外汇市场的发展，适当增加其他类型的外汇市场交易主体，扩大交易主体的数量，逐渐弱化中央银行对外汇市场的干预，刺激市场交易的活跃程度，增大市场交易的规模，为浮动汇率制的真正实施准备一个良好的外汇市场。
第四，建立合理的外汇储备管理制度，逐步将国家外汇储备与其他外汇分开。我国净外汇资产与中央银行基础货币的管理有很大关系，近年来，人民银行一直难以摆脱随外汇占款增减而被动投放或收缩基础货币的局面，主要是没有把国家外汇储备与其他外汇分开。实际上，中央银行应只对保持合理的外汇储备负责。逐步实现中央银行外汇资产的证券化，按照安全、流动、微利的原则将外汇储备用好。
第五，实现中央银行调控手段的多样化，应创造条件改变目前调控手段单一的状况，采用多种手段调控汇市，包括银行间市场公开业务、远期外汇市场干预、利率调整以及财政和货币政策的调整等。

㈨ 房地产融资要如何确定最佳的融资方案

中国目前房地产开发企业主要融资方式：◎银行贷款:银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹资金。房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已达到30.1%。但其中有很大比重是房地产开发企业通过各种变通的方式获得银行贷款来充当自有资金。2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地产开发企业至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道主要依赖银行。 ◎房地产信托融资:房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。2003年6月央行121文件的出台，使得房地产企业银行贷款渠道受阻，信托融资方式以“井喷”式速度发展，据不完全统计，2003年全国房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的数额已超过50亿元。但其中主要为“过桥”式贷款，筹资比重不大。原因是国家对房地产信托规定，每份资金信托合同总份数不超过200份，单份合同的最低金额为5万元，限制了中小投资者的加入。◎房地产基金: 房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行集中投资的融资方式。具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金。近几年流入中国的海外基金不断增加，例如：新加坡政府投资公司成为首创置业第二大股东；万科与德国银行的合作；摩根斯坦利房地产基金与上海复地合作；荷兰的ING与首创合作等。由于受到国内政策，以及国内企业运作的不规范和房地产市场的不透明性的影响，海外地产基金在选择合作伙伴时的标准是公司的管理团队、土地储备、政府关系、发展前景等。因此，海外地产基金对于国内众多的房地产企业来讲，可以说是杯水车薪。国内地产基金的发展由于缺乏相关法律制度的规范而受到了限制。随着房地产市场的进一步发展，地产基金有望成为房地产融资方式的新宠。◎上市融资:上市融资是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一。但房地产企业上市比较困难。据有关资料，目前我国上市的房地产企业只有七十家左右，并且存在着以下问题，房地产企业整体素质较差，历史遗留问题严重，管理层专业素质差。例如，2004年2月初，上海复地在香港联合交易所的成功上市，为其融资15亿港币。分析上海复地成功的主要原因是土地储备增加，开发项目多，盈利能力好，资金周转较快等。◎房地产债券:房地产债券在目前我国房地产企业融资总额中的比重很小。2002年，房地产债券融资仅为2.24亿元，占全部融资额的0.02%。2003年，房地产债券融资进一步下降，仅为0.34亿元，占全部融资额的0.003%。债券融资比重小，主要原因是：一是我国对发行债券的主体要求严格。根据《公司法》，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。二是，我国债券市场相对规模较小，发行和持有的风险均较大。 综上所述，由于国家政策和企业自身条件的限制，银行贷款形式仍是目前乃至今后一段时期内房地产企业的主要融资方式。同时，信托融资和基金的形式随着国家政策的出台也将会成为房地产企业融资的重要方式。上市融资将会成为有实力的大型房地产企业的重要融资方式。面对融资困境的房地产业的主要应对策略◎调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资发展战略过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规来说，项目开发资金的至少70%来自银行信贷资金。在新一轮的洗牌过程中，谁能尽快走出阴影，积极应对，谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益。◎买壳上市:房地产企业实现公司上市的良好途径同样是进入证券市场，