㈠ 房地产融资“闸门”再拧紧！金融监管严控“灰犀牛”
金融管理部门近日出台银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对不同类型不同规模的银行机构分档设置房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比“两条红线”。前者从40%到12.5%不等，后者从32.5%到7.5%不等。
为何要出台此项举措？中国人民银行、银保监会明确表示：提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展；优化信贷结构，支持制造业、科技等经济社会发展重点领域和小微、“三农”等薄弱环节融资，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。
近年来，我国房地产长效机制实施取得明显成效，房地产贷款增速稳步回落。截至2020年三季度末，我国人民币房地产贷款余额同比增长12.8%，增速连续26个月回落。
尽管如此，在监管部门看来，仍需要进一步增强银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范金融体系房地产贷款过度集中带来的潜在系统性风险，提高银行业金融机构稳健性。
招联金融首席研究员董希淼表示，房地产贷款集中度管理制度是加强宏观审慎管理的重要内容，其出台有助于进一步降低房地产金融风险，同时有助于推动金融资源进一步进入小微企业、制造业、绿色发展等国民经济和社会发展重点领域和薄弱环节。在金融资源有限的情况下，避免房地产业“虹吸效应”。
长期以来，房地产行业吸引了大量资金流入，房地产与金融业深度“捆绑”。近年来监管部门三令五申对房地产贷款进行控制，虽然增速有所回落，但总量仍然不小，占比依然较高。
“目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，此外还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的‘灰犀牛’。”中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清撰文表示。
2020年8月，人民银行、住房城乡建设部形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，对资金需求端进行管理。此次制定的“两条红线”，主要是从资金供给端入手，对房地产贷款整体占比和个人住房贷款占比同时进行约束，覆盖面更广。房地产融资“闸门”正在全面拧紧。
政策对房地产市场资金供给的影响有多大？“目前，大部分银行业金融机构符合管理要求。”人民银行、银保监会有关部门负责人表示。
记者调研发现，目前超出上限的银行数量并不多。作为房地产贷款投放的主力，多数国有大行和规模较大的股份制银行接近监管上限，少数已经超限。仍有一些银行与上限有些距离。
针对超出上限的银行机构，监管部门设置了一定的过渡期。这表明加强管理和调整的方向是明确的，但也会把握好政策的节奏和力度，给不达标机构充分的整改时间，维护市场平稳过渡，体现了政策“不急转弯”的特点。
比起存量调整的压力，政策影响更在于对未来增量的严控。人民银行、银保监会要求符合管理要求的银行，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定。这意味着，没有超过上限甚至离上限较远的银行，房地产贷款也是不许补涨的。
此次监管办法，除了对房地产贷款设置总的比例上限外，还对其中的个人住房贷款单独设置了上限。这将对购房者带来怎样的影响？
“由于超限的银行不多，过渡期较长，总体上影响比较有限。房地产贷款在银行之间的结构将有一定变化，部分超标银行将会压降，而占比较低的银行还有增长空间。”董希淼表示，因面临增长“天花板”，部分银行经营将更加审慎，贷款条件和要求或有小幅调整。
在对房地产调控的同时，不误伤刚需，一直是政策导向。如何让有限的房贷资源满足刚需群体，而不是流到炒房客手里，是监管部门和银行机构需要关注的。
值得注意的是，银行违规为房地产输血的冲动一直都在，为此吃罚单的银行也不在少数。对银行机构来说，在套上“紧箍咒”的同时，更需要的是摆脱对房地产依赖的勇气和能力，找准符合高质量发展的信贷投放领域。
㈡ 经济日报：房地产融资预期稳步改善
财联社2月18日电，经济日报文章指出，当前，房地产融资的市场预期正在稳步改善。初步统计显示，2022年1月房地产贷款新增约6000亿元，较去年四季度月均水平多增约3000亿元。其中，房地产开发贷款多增约2000亿元，个人住房贷款多增约1000亿元。除了间接融资，房地产企业的直接融资也获得了改善，多家房企已经或准备在银行间市场发行中期票据。与此同时，部分房企的风险化解工作正在有序推进。多位业内人士表示，房地产市场平稳、健康发展趋势不会变。下一步，监管部门将继续坚持“房住不炒”定位，按照探索新发展模式的要求，全面落实房地产长效机制，保持房地产政策的连续性、一致性、稳定性。
㈢ 房地产业融资体系的现状与趋势
房地产业融资体系的现状与趋势
房地产业融资体系的现状与趋势
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我国房地产业投资自1998年以来，已连续5年保持年均近20%的增长。1999年以来，房地产开发贷款占金融机构贷款余额的比重呈逐年上升态势。房地产贷款至去年为止已占了贷款余额的20%强。国内房地产开发的资金来源几乎60～80%依赖银行贷款。国外房地产行业的融资结构中，银行债权融资占10～15%，而股权和各种直接融资则占70%。与国外开发模式相比，国内银行所承受的风险明显偏高。因此，从去年开始，国务院和央行出台了一系列宏观调控政策，压缩投资，抽紧银根，并已取得了初步成效。
央行银根紧缩无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。对开发商来说，可以采用的融资方法一般包括以下几种：合作开发或项目公司被收购，企业上市，居民住房按揭贷款，商业抵押贷款，基金、信托、房地产资产证券化以及融资租赁等等。本文将对上述融资方式的概念及其操作可行性进行简要的分析。
1. 合作开发或项目公司被收购
去年以来，已有多家国内企业与外资成功合作开发房地产项目。2003年7月，摩根士丹利先后与上海永业集团合资成立境外项目公司，投资9000千万美元，打造“锦麟天地雅苑”，与上海复地集团合作投资5000万美元，建造上海“复地雅园”；新加坡腾飞基金收购并开发上海腾飞大厦。国际投资机构是否参与国内企业投资合作主要取决于两个方面，一是项目的基本强弱因素，二是企业形象、专业性和市场化程度。对于国内企业来说，通过与强手合作，可寻找到高质资金的来源，达到投资融资方向的创新及融资渠道的整合提升。
2.房地产企业上市
据了解，在美国，资信前3名的地产企业的市场占有量占全国的45%；在香港，也是由七八家资信好的大企业占了近8成的市场份额。随着房地产开发的要求越来越高，在未来3年内，中国几个大城市的房地产开发必将主要集中在少数房地产巨头身上。
中国证监会在《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》规定，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市；要求发行人的业务、管理层最近3年内未发生重大变化，实际控制人未发生变更。但是，发行股票过程长，手续复杂，成本较高，对企业资质的要求非常严格，而房地产开发项目本身具有的投资回收期长，现金流不均匀，业绩变化大等特征，目前大多数房地产公司都无法达到此要求。随着二板市场的建立，或许能给开发商带来一点惊喜，但是，这个新投资市场出现，也可能使得部分资金撤出房地产投资市场，更加促进房地产行业优胜劣汰的步伐。
3.房地产投资基金
房地产投资基金以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例。按照国际定义，房地产投资信托基金有三个分类。一是股本房地产投资信托基金。该基金投资于房地产，收入来自于租金和房产销售利润，如新加坡政府投资公司、美国国际集团、麦格里银行、摩根士丹利等；二是抵押借贷房地产投资信托基金。该基金是向房地产主贷款，收入来自于抵押借贷的利息；三是混合型房地产投资信托基金。该基金既投资于房地产，也向房地产商贷款。目前国外基金进入我国市场还有一种方式是投资不良资产，比如高盛、摩根士丹利购买资产管理公司的不良资产。
现在美国有300多只房地产基金，规模在3000亿美元以上，其中三分之二的基金都在交易所上市。由于我国目前没有明确的法律法规，国外基金多借财务管理公司、投资公司等形式进入国内市场。国内企业运作的不规范以及房地产市场的不透明，仍是海外基金进入的主要障碍。据统计，中国目前有57只信托基金，其中20只投资于房地产，但并非国际定义的房地产投资信托基金，因为它们不是在严格的房地产投资信托基金相关法律下运作的。随着信托业“一法两规”的出台，不仅规范了信托业务，也使信托开始发挥出银行所不能替代的特殊优势，开辟了房地产融资的新渠道，其前景被十分看好。
4.房地产投资信托
房地产投资信托的程序分为如下几个步骤：设立房地产投资集合资金信托计划；信托公司发行信托，募集信托资金；信托公司向房地产公司投资，形成股权；项目方（或第三方）承诺股权回购；第三方为股权回购提供履约担保；项目方对项目进行开发、建设；项目方向信托公司分配投资收益、回购股权；以及信托公司向信托受益人分配信托财产。信托在串接多种金融工具方面独具优势，可以引入海外基金，可以充当国内的产业投资信托基金，以固定回报的方式或股权投资方式进入项目公司，在适当的时候将项目公司包装上市，完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件。根据不完全统计，2003年全年约有70亿元资金通过信托方式进入房地产领域。一般的信托期在3年以内，预期收益率最高达8．4％，绝大部分都在4％以上，预期收益远远高于银行的协议贷款，因此对投资者有相当大的吸引力。
目前房地产企业把信托资金当成债券或贷款来用，成本高于银行，风险也并不比银行低。信托产品及其宣传与营销策划还需要有完善的市场来支撑，使其流通更为便捷。信托在国内还不能与银行贷款相抗衡。因此，尽管信托有着很多优势，但由于信托产品有一定的先天局限性，又受到严格的政策限制，对于个人投资者来说门槛比较高，给融资造成困难。
5．房地产资产证券化（含住房贷款 证券化RMBS和商业物业证券化CMBS）
实施证券化必须建立起独立的评估体系、信用担保中间人体系，以及全国性的银行交易网络。我国目前还没有完整的住房金融体系和相关的保险体系，住房公积金制度也仅限于部分城镇地区，在缺乏有影响力的独立资产评估公司和信用担保中间人的情况下，对房地产地价、地面建筑质地的评估，显然存在技术难度，增大了住房抵押贷款证券化的风险。房地产信贷不仅是银行质量最好的资产，而且增长速度也很快。目前个人住房抵押贷款年均增长率达112.8%；个人贷款余额2003年底达到11780亿元，是1977年的60倍，占社会贷款余额16.98万亿的6.69%。如果没有完整的信用担保体系大面积推行住房信贷资产证券化，将是银行潜在的风险。资产证券化，不仅有利于房地产商，同样对银行有利，降低了银行单纯依赖贷款的风险性。
据悉，关于房屋抵押贷款证券化的方案酝酿了3年，已于2003年3月递交国务院。相信不久亦将出台。
6.地产金融新产品（含按揭保险和权属保险）
目前的保险行业可运用资金规模已经超过8000亿人民币。保险公司通过对项目进行专业评估，得到有关建筑各方面存在有意外情况发生的可能，并对这种可能采取有针对性的防范措施；另外，保险公司还会请专业人士对建筑工程的整个过程进行监理，将各种不安全的因素降到最低；对于购买投保了建筑保险项目的消费者，保险公司的介入等于为项目增加了一个监理机构，而对于由于意外造成的损失，保险公司将按照保险合同予以赔偿，这无疑降低了投资置业的风险。庞大的保险资金介入长期稳定性的房地产应该是一个新的融资途径，保险涉足房地产业，这是又一条非常重要的融资新渠道。但现有市场上可用的工具比较少，政策上也有一定的障碍，与房地产业的衔接还有一个缓冲的过程。
7.房地产融资租赁
房地产融资租赁即指拥有一块土地的开发商，将该土地出租给另外的投资者开发建设房屋，而以每年获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款；或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。
房地产融资租赁公司作为一个市场化的经营载体，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等融资手段，吸收社会投资。房屋使用者通过支付租金直接获得使用权。房地产融资租赁可以为承租人定做灵活的还租安排，出租人和承租人双方还可以协商租金价格。同时房地产公司还可以通过自己所属或控股的租赁公司采用房地产融资租赁方式促销自己的产品。对出租人来说，由于在合同期满之前，出租人始终是房地产产权人，故大大地降低了房屋消费的门槛，降低风险。出租人通过收取租金获得收益，以相对无风险的方式获得高于银行利息的回报。租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者，分散经营风险。
在租赁业比较发达的美国、英国等西方国家，融资租赁业年平均增长达30％，成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。随着我国社会主义市场经济的建立和完善，融资租赁在我国也将成为贷款、证券之后的第三个重要资本市场筹资方式。当前我国居民储蓄存款多，民间资本充裕，但投资渠道不多，且风险大，这为房地产融资租赁方式提供了空间。
㈣ 房地产融资的发展前景
在中国城镇化进程中，房地产企业发挥了重要的带动作用。但是同时由于房地产行业的投资大与周期长特点，仅仅依靠自有资金无法满足资金需求。由于中国金融体系尚不完善，金融市场尚不规范，相应的政策还需要调整，导致房地产企业融资渠道窄，而房地产金融的发展是推动中国房地产市场启动的关键环节。以下是中国房地产金融发展前景分析：
中国房地产金融业的发展，对住宅产业与金融行业来说，更多意味的是机遇。房地产业属于国民经济的先导型产业，是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，同时其属于资金密集型产业，其经济活动过程需要大量资金投入运作，所以融资对房地产企业尤其重要。在我国目前的金融环境下，房地产业融资渠道单一，投融资金融创新滞后，在一定程度上限制了房地产企业的成长，同时融资渠道单一导致风险过度集中于银行也加大了我国的金融风险。大力发展多元化的房地产金融市场，积极培育二级市场，不同的企业选择适合自己的不同的融资方式，可以有效解决我国房地产融资渠道的问题。中国经济处于高速增长向平稳增长的“换挡期”，全面深化改革也在走向“深水区”，这使得宏观经济稳中有险，稳中有忧。尤其是去产能化带来的金融风险以及房地产下行带来的地方债务风险，成为当下最为突出的两大金融风险。如果说银行不良资产余额和比率的上升还是渐进的话，则房地产下行带来的地方债务风险更为核心和更急需化解。
房地产金融发展前景分析显示，随着土地价格的上涨，开发商为了能吃下足够的土地储备，更加依赖杠杆开发，对金融中介的依赖程度越来越高，金融和地产成为了“鸡生蛋，蛋生鸡”的关系，两者相互促进。地产周期和金融周期高度同质化，房地产行业和金融行业的联系越来越紧密，房地产行业的金融化程度也越来越高。
地产和金融联系越来越紧密的第一个表现是房地产投资增速和房地产开发资金来源的相关性越来越高。从2008年起，房地产开发投资和销售之间的关系开始弱化，而地产开发投资和资金的关系有所增强。
㈤ 中小房地产企业融资渠道分析
一、我国房地产企业融资现状与渠道分析
（一）房地产资金来源现状
房地产资金现在主要来自七个方面，国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。04年1~11月，国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发全部资金来源的76.4%，其中直接国内贷款融资占所有资金来源的26.4%，与去年同期相比，国内贷款金额同比增长5.75%，利用外资金额同比增长10.12%，增幅很大。行业资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款数量巨大。
图2.16 房地产行业不同资金来源所占比重
（二）本期不同渠道融资金额变化
图2.17 不同渠道融资金额变化
2004年8月份以来，房地产投资的各种渠道中，自筹资金、定金及预付款、利用外资、外商直接投资和其他资金均呈现回落趋势，而国内贷款和企事业单位自有资金在10月止跌反弹，略有增长。
（三）现有七大融资方式剖析
受一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发商通过其它渠道融资的需求大增，面对资金的瓶颈，现行解决的途径并不是很多。
1.国内银行贷款：
银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。虽然央行121号文件规定，银行贷款现阶段从紧，对于项目开发程度和开发商自有资金的开门槛，将大多数开发商排除在门外。但是，对于企业而言，便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑，更何况，其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。
2.信托项目融资：
信托是目前房地产业新兴的融资热点，从2003年到2004年，全国共发行 房地产信托163只，融资额175.8亿元。信托资金的分量远不足以支撑行业的发展，之所以大受青睐，主要是它在串接多种金融工具方面独具优势：一可以引入海外基金，二可以充分国内的产业投资信托基金，三可以以固定回报的方式，以股权投资方式进入项目公司，四可以在适当的时候将项目公司包装上市，五可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合提升具有积极的作用。
3.海外房产基金：
国外房地产基金看好以上海为主的中国房地产市场。摩根士丹利下属房地产投资基金RSREF、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，借财务管理公司、投资公司等形式介入。海外基金虽然前景远大，但对于如饥似渴的中国房地产来说难解近渴，更何况，现行政策和法律的障碍以及国内企业动作的不规范和房地产市场的不透明，都造成了国际资本的进入。
4.国内产业基金：
毫无疑问，利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上现有的6000亿元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有关产业基金法律的缺位，却难以让人无视风险的存在。目前这些资金也是借财务管理公司、投资公司等形式存在，自然，在具体运作上缺乏规范，留有隐患。
5.非上市股权融资：
土地储备丰富的没有资金，资金充备的拿不到地，强强联合似乎给房地产融资开辟崭新的渠道。然而，股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资金额较小，不会轻易出让控股地位，也不甘心将大部分开发利益拱手相让，只能眼巴巴的看一场城市运营商和专业房地产开发商等实力雄厚公司的并购秀。
6.上市融资：
上市是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一，也是企业品牌提升的良好应。然而中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》让大多数房地产公司只能望洋兴叹。新规则面前，真正有实力，守规矩的开发商方可顺利上市，然而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情况下，欲通过大规模的上市解决行业性的资金短缺，并不现实。
7.债券发行：
先不说我国债券市场的规模相对较小，交投清淡，发行和持有的风险，因为根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，这同样注定了大多数房地产企业对发行债券只能好梦难圆。
总而言之，房地产融资额度巨大，单纯依靠银行贷款或其他方式都不能完全解决问题，需要进行金融产品创新组合。同时，构建房地产证券公的法律体系，尽早出台《产业基金法》，完善现有的《公司法》和《证券法》，搭建房地产企业融资领域制度平台，才能有效支撑房地产行业健康有序的发展。
(四)房地产企业融资新动态
1.与海外基金的合作：
海外的房地产基金一改对中国房地产市场的观望态度，投资的欲望转强。目前雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国Grosvenor、美国凯雷、荷兰Rodamco等海外基金正在变得非常积极。上海复地已与摩根士丹利房地产基金达成合作协议，双方将合作投资约5000万美元建设“复地雅园”项目。顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司，投资房地产。由荷兰国际集团和北京首创集团在海外共同募集成立的“中国房地产开发基金”在京投资的“丽都水岸”项目正式进入市场。金地集团与摩根士丹利房地产基金Ⅳ(下称MSREF)、上海盛融投资有限公司共同出资设立项目公司，摩根士丹利房地产基金出资55％。
2.筹备赴港上市：
赴港上市将使地产公司增加国际化的色彩，通过与国际资本市场的接轨来提升自身的运营能力，故继首创置业之后，上海复地也在香港联交所正式挂牌，顺驰与香港汇丰银行签订上市保荐人协议，也启动香港上市之旅。
广州富力地产、中山雅居乐集团06年均在港上市。北京SOHO中国、上海仲盛地产等内地知名地产商，均有意在条件成熟时到香港发行H股。2005年内地首支地产信托基金越秀城建在香港上市了，它的上市为地产融资提供了 一个新的渠道。
3.土地资金强强联合:
从华润成功入主万科之后，房地产行业大开强强联合之风。SOHO中国和华远集团签订关于尚都项目合作的系列协议。双方采用股权合作的形式，SOHO中国负责二、三期开发，华远持负责一期销售。天津泰达集团全额认购万通地产增发的3.08亿股，拥有了万通地产27.8%的股权，成为万通地产的战略投资人。
国内十余家知名房企联手打造的行业连锁的组织——中城联盟的第一个实质性地产项目也正式进入实施阶段，郑州联盟新城在郑州破土动工。
8.31之后， “收购兼并”也是一波刚息一波又起，合作开发似乎成了房地产行业有别于其它行业的特色之一。10月11日，万科企业股份有限公司与招商局地产在深圳蛇口签订协议，双方各自投资675万元分别取得45%的股权，联合开发位于天津西城区的占地342.81亩的住宅项目。
(五)房地产融资渠道再添新品
1.典当融资:
典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续发展资金，典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，已开始显现出其灵活便捷的特性，为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径。
一些手中已经有新项目开工的发展商，由于前期资金尚未回笼，银行贷款又迟迟未到位，因此短期资金压力对地产来讲也很难度过。所以为此目的而走进典当行的地产企业也在增多。以上海为例，在华联、恒隆等典当行里，各企业都在融资。恒隆典当行日前就刚刚接受一笔房产整体项目的典当抵押融资，融资协议总额度达到2000万元。“土地典当”的方式也受到许多城市开发商的追捧。
2.外资银行贷款:
外资银行放开人民币业务为国内房地产开发企业融资新添又一渠道，但外资银行普遍认为中国的房地产开发很不规范，存在风险较大，不会轻易开办房地产开发贷款业务，因此经营人民币业务对于缓解目前国内开发商融资困难的作用不大，同时外资银行对其贷款的审批和评估远比中资银行严格。
二、股权融资渠道选择与分析
（一） NASDAQ上市融资
优点：如果上市融资成功则迅速与国际资本市场接轨，并解决企业发展的资本瓶颈；
难点：1）从已在NASDAQ上市和准备上市的中国企业来看，均为处于行业上升阶段的高科技类公司，目前尚无中国的房地产公司在NASDAQ首次公募发行上市的案例，海外投资者对该类公司的投资兴趣与估值预期难以判断，至少尚未形成市场热点。因此，若想通过IPO在NASDAQ上市，应先与有关的投资银行和海外基金进行实际沟通，摸清自己的市场定位；2）若通过反向收购借壳在NASDAQ上市，可暂时避开行业问题和投资者预期，但买壳上市法律风险较高，需支付一定成本，而后期进行增发融资难度并未减轻，仍会面临上述提到的各种问题。
分析判断：NASDAQ上市融资成功收益最大，操作难度最高。
（二） 香港上市
优点：1）如果IPO融资成功仍可进入国际资本市场，解决企业发展的资本瓶颈，转变身份；2）地产类的行业概念不会成为上市障碍；
缺点与难点：1）香港市场对国内地产类公司估值水平较低，融资额度被降低，成本提高；2）上市审查严格、监管力度均比国内市场高。
分析判断：从收益角度而言较为中庸，但从操作角度以及短期内给公司提供有效的资金支持看不失为一个选择。
（三） 国内A股上市
优点：1）市盈率估值水平仍较海外市场高，融资成本低； 2）股权分置办法已启动，发起人股的流通性问题基本解决；3）从案例看，2004年6月，保利房地产股份有限公司的首发申请获批。其后，金地集团（600383）的增发获通过；万科A（000002）和金融街（000402）的再融资申请皆获批准，A股市场对方地产企业融资需求持欢迎态度；
缺点：1）A股市场股票未来形势难以判断； 2）审批严。
分析判断：上市收益较高，但短期内IPO不具有可操作性。
（四）私募基金
国际资本市场有大量资金，它们十分看好中国的高增长性和增长空间，非常乐意到中国来进行私募投资。 战略私募是指通过非公共市场的手段定向引入具有战略价值的股权投资者，即战略投资者。其优势主要体现在以下几个方面：
首先，可以帮助企业改善股东结构，同时建立起有利于上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度。
其次，可以帮助企业比较好地解决员工激励问题，建立起有利于上市的员工激励制度。
第三，可以通过引入战略资本帮助企业迅速扩大规模，从而在未来上市的时候更容易获得投资者的追捧。
第四，战略投资者（特别是国际战略投资者）所具有的市场视野、产业运作经验和战略资源可以帮助企业更快地成长和成熟起来，也更有可能产生立竿见影的协同效应，在较短的时间内改善企业的收入、成本结构，提高企业的核心竞争力并最终带来企业业绩和股东价值的提升。
最后，比较而言，战略投资者更加着眼于未来市场的长期利益，而不像金融投资者那样往往寻求短期的投资回报。笔者一直认为，中国大多数企业面临的最主要的问题其实不是资金的问题，而依次是产权结构、治理结构、运营机制以及产业运作经验的问题。战略性私募恰恰在这几个方面都能够为企业带来直接的助益。
私募的3种模式
* 增资扩股：企业向引入的投资者增发新股，融资所得资金全部进入企业，有利于公司的进一步发展；比如兴业银行通过私募引入香港恒生银行、新加坡政府直接投资公司以及世界银行下属的国际金融公司，获取资金27亿元人民币；
* 老股东转让股权：由老股东向引入的投资者转让所持有的新东方股权（当然是高溢价），满足部分老股东变现的要求，融资所得资金归老股东所有；比如，易趣在去年3月由美国最大的电子商务股份公司eBay出了3000万美元买了30%的股份，今年又花1.5亿美元买了余下股份，前提是CEO邵亦波必须留在公司服务至少5年。
* 增资和转让同时进行：可以两全其美。今年2月，当当网完成第三轮私募，老虎科技基金以1100万美元的代价入股，占到当当15.7%的股份。而IDG等当当网的老股东也顺利套现350万美元,获利3倍以上。
在进行战略性私募的时候应该着重考虑以下几类目标投资者：
第一类是全球领先的产业巨头，它们既是我们标杆也是我们的一个潜在出口，同时它们的参与对企业在资本市场的价值能够起到巨大的拉升作用。
第二类是亚洲或者港台地区急于或已经进入中国的同行，它们是竞争对手也是合作伙伴。
第三类是同自己有上下游关系的、或者虽然没有上下游关系但是在资源和业务上能够形成互补的境内外企业，从协同效应和多元化发展的角度看，它们可能会对募集企业有相当大的兴趣。当然私募相对于公募市盈率较低，募股价格偏低，这也是不得不考虑的问题。
（方毅，北外商学院客座教授，国内金融学院科班，澳洲新南威尔斯MBA，就学著名经济学家董辅仍攻读博士。历任国有银行、股份制银行、商业银行总行信贷主任、行长；95年挂职地方，谓当时全国中央党校地厅级班最年轻的学员。96年赴香港出任中国海外财务公司总经理，并担纲两家上市公司总裁，市值飙升近10倍，一时为资本市场热门。新千年赴美国继续深造，回来后出任中国西部最大证券公司主管国际业务的总裁。国内著名购并专家，一直在资本市场颇有作为。）
㈥ 政策信号清晰，房企融资环境“暖风拂面”
种种迹象表明，“支持房地产企业合理融资需求”政策要求正加快落地落实，并取得突破性进展。近期，债券市场推动新一轮民企债券融资支持行动，一些民营房地产企业被纳入支持范围，成功完成债券融资。
业内人士分析，近期一系列政策举措和实施案例，在改善民营房地产企业融资环境方面具有很强的破冰信号和示范意义，为行业和市场注入信心。房地产政策底进一步得到确认，更多促进房地产行业健康发展和良性循环的政策有望落地。随着政策效应持续显现，房地产市场回暖的迹象将越来越多。
民营房企融资“破冰”
5月，房地产行业“暖风拂面”。近日，碧桂园、龙湖集团、美的置业等多家民营房企成为“示范房企”，在信用保护工具的护航下，陆续开展债券融资。
根据上交所公告，龙湖集团旗下公司重庆龙湖企业拓展有限公司5亿元债券发行工作已于5月19日完成，票面利率为4.00%。碧桂园今年的首只公司债券“22碧地01”也已于5月20日完成簿记建档，规模5亿元，票面利率4.5%。美的置业发行不超过10亿元公司债券，于5月20日进行了簿记建档工作。
东方金诚研报表示，截至5月15日，民营房企已连续65天无公开市场债券发行，解决其融资难、发债难的问题已显迫切。此时，3家民营房企相继发债，被认为具有强烈的破冰信号和示范意义。
近期，多家房企在发债过程中，得到信用保护工具的护航。深交所披露，中证金融与中信证券联合创设的信用保护凭证，日前与4.02亿元龙湖供应链ABS配套成功完成簿记发行，该信用保护凭证成为市场落地的首单民营房企信用保护工具。此外，为支持“22碧地01”发行，中证金融与中信建投证券将共同创设信用保护合约。
业内人士分析，当前形势下，债券市场推出新一轮民企债券融资支持计划，进一步释放了对民企债券融资的政策支持信号。有助于提振市场对民企债券投资信心，同时对市场形成“示范效应”，引导更多银行券商机构以及专业增信机构等市场力量利用市场化增信模式服务民企发债融资。
值得注意的是，近期民营房企发债名单还在持续扩容。中国证券报记者获悉，新城控股拟于近期在银行间市场发行一只中期票据，创设机构将同时发行信用风险缓释凭证（CRMW）为该期中期票据提供信用保护。
融资环境逐渐改善
除了支持房企债券融资，今年以来，加大银行信贷支持、鼓励房企间收并购、引导AMC参与救助出险房企等一系列举措，正推动房地产融资环境逐渐改善。
5月初，人民银行、银保监会、证监会分别召开会议，均谈及房地产融资、房企发债等相关内容。人民银行表示，将及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序。证监会强调，积极支持房地产企业债券融资。银保监会要求，商业银行不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序；做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。
5月20日，新一期5年期以上贷款市场报价利率下降15个基点，变化幅度超出预期。专家表示，5年期以上LPR下行可稳定居民住房消费预期，激发新的住房消费需求。此外，5月以来，已有数十个城市密集调整房地产政策，包括降低房贷利率、降低首付比例、提高购房补贴等。
在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，近期多个部门密集表态，加上一系列实质性动作，传达了清晰有力的政策信号，房企债券融资正得到积极支持，房地产行业融资环境将明显改善。也有业内人士称，目前启动发债的仍以头部房企为主，政策实施效果特别是中小民营房企能否受益还需进一步观察，房地产市场企稳乃至回暖还需要一定时间。
“近期地产政策利好频出，展现了相关部门化解房地产风险的决心。”华泰证券首席固收分析师张继强说，目前房地产销售尚未有效企稳、房企流动性紧张有待继续缓解，更多系统性普惠性的地产支持政策的出台实施仍值得期待。
㈦ 我国房地产企业融资方式分析
中国目前房地产开发企业主要融资方式：◎银行贷款:银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹资金。房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已达到30.1%。但其中有很大比重是房地产开发企业通过各种变通的方式获得银行贷款来充当自有资金。2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地产开发企业至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道主要依赖银行。 ◎房地产信托融资:房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。2003年6月央行121文件的出台，使得房地产企业银行贷款渠道受阻，信托融资方式以“井喷”式速度发展，据不完全统计，2003年全国房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的数额已超过50亿元。但其中主要为“过桥”式贷款，筹资比重不大。原因是国家对房地产信托规定，每份资金信托合同总份数不超过200份，单份合同的最低金额为5万元，限制了中小投资者的加入。◎房地产基金: 房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行集中投资的融资方式。具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金。近几年流入中国的海外基金不断增加，例如：新加坡政府投资公司成为首创置业第二大股东；万科与德国银行的合作；摩根斯坦利房地产基金与上海复地合作；荷兰的ING与首创合作等。由于受到国内政策，以及国内企业运作的不规范和房地产市场的不透明性的影响，海外地产基金在选择合作伙伴时的标准是公司的管理团队、土地储备、政府关系、发展前景等。因此，海外地产基金对于国内众多的房地产企业来讲，可以说是杯水车薪。国内地产基金的发展由于缺乏相关法律制度的规范而受到了限制。随着房地产市场的进一步发展，地产基金有望成为房地产融资方式的新宠。◎上市融资:上市融资是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一。但房地产企业上市比较困难。据有关资料，目前我国上市的房地产企业只有七十家左右，并且存在着以下问题，房地产企业整体素质较差，历史遗留问题严重，管理层专业素质差。例如，2004年2月初，上海复地在香港联合交易所的成功上市，为其融资15亿港币。分析上海复地成功的主要原因是土地储备增加，开发项目多，盈利能力好，资金周转较快等。◎房地产债券:房地产债券在目前我国房地产企业融资总额中的比重很小。2002年，房地产债券融资仅为2.24亿元，占全部融资额的0.02%。2003年，房地产债券融资进一步下降，仅为0.34亿元，占全部融资额的0.003%。债券融资比重小，主要原因是：一是我国对发行债券的主体要求严格。根据《公司法》，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。二是，我国债券市场相对规模较小，发行和持有的风险均较大。 综上所述，由于国家政策和企业自身条件的限制，银行贷款形式仍是目前乃至今后一段时期内房地产企业的主要融资方式。同时，信托融资和基金的形式随着国家政策的出台也将会成为房地产企业融资的重要方式。上市融资将会成为有实力的大型房地产企业的重要融资方式。面对融资困境的房地产业的主要应对策略◎调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资发展战略过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规来说，项目开发资金的至少70%来自银行信贷资金。在新一轮的洗牌过程中，谁能尽快走出阴影，积极应对，谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益。◎买壳上市:房地产企业实现公司上市的良好途径同样是进入证券市场，
㈧ 房企资金渠道被不断收紧 政策寒冬下如何寻找融资突破
2019年，乍暖还寒。1月社融创新高后，地产融资愈行愈难。
5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》（简称“23号文”），其中明确了几类针对房地产的禁止性业务。随后，5月底，住建部联合有关部门，针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。同时，央行与证监会对部分上半年拿地活跃的头部企业，限制公开市场融资。进入6月份后，受23号文影响，虽然地产信托发行规模有所收缩，但仍未达到监管预期。6月底、7月初，多家信托公司收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。
针对房企前端拿地融资
对于地产行业，政策持续收紧，尤其是针对的前端拿地融资。
1、银行：对房地产的资金支持仍被限制在满足432前提下（编者注：所谓“432”，是指房地产项目必须具备四证齐全、30%自有资金、具有二级及以上开发资质等条件）的开发贷业务，连“个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房” “并购贷款、经营性物业贷款资金被挪用于房地产”这种不常见的现象也被未雨绸缪的事先防范。
2、信托：对房地产债权性质融资同样被限制在满足432前提，通过股权投资+债权认购劣后、股权投资+股东借款、应收账款、特定资产收益权等方式向房地产变相提供融资等行为被明确禁止，政策精准、专业，直击要害。如何规避监管层强调的信托房地产投资的一些限制性行为和结构模式，以及未来的产品方向值得深入探讨。
3、此外，相关政策也提到了金融资产管理公司和金融租赁公司这类影子银行在宏观调控政策执行中出现的问题，进一步压缩了此类机构的活动空间，为日后专项查控埋下伏笔。
政策的收紧将加速地产行业的整合，有限的资金规模将向头部企业集中，房地产企业被迫面临一边四处找机构找钱、催回款，一边着急找项目、补货的处境，如何结合自身特点突破资金、资产瓶颈成为众多房企首当其冲需要解决的难题。
对房企融资的具体影响
目前，房地产企业的主要融资模式分为4种主要形式。
1、股+债投资模式：金融机构作为地产项目公司股东的同时提供股东借款，从而实现对地产项目的投资。
该模式可细分为小股大债模式和先股后债模式，小股大债模式主要指机构作为地产项目公司股东后，在项目未满足4证前以股东身份向项目提供借款，属23号文限制行为；而先股权投资待满足4证后追加建设期投资的模式，个人认为应不属于限制行为。
2、股权投资+债权劣后级或 “优先股权加次级债”模式：
主要指信托在设计信托结构时采用优先、次级的结构化分层设计（优先劣后比为1：1）。
其中优先级信托份额由信托负责募集，该份额为信托计划实际投资规模，投资方式为股权投资，计入项目公司注册资本及资本公积。劣后级信托计划份额，由项目公司原股东向项目公司提供借款所形成的债权（多为土地出让金借款等）来认购，项目公司原股东以劣后级本金及收益为优先级的预期权益提供兜底。
如此设计首先满足优先级投资人在投资期间内固定收益分配需求，同时将名义上风险较高的股权投资转化为了实际上风险相对较低的债权投资。从形式而言，这种模式借助了结构化操作，掩盖了假股真债的事实，可当监管从本质的角度直接进行核实时仍难圆其说。但信托的业务具体标准由各地银监相机把握，因此理论上存在一定操作空间。
3、资产收益权模式：即金融机构与项目公司签订项目收益权转让协议，约定项目未来特定区间内所形成的现金收益转让给投资机构获取资金，该模式通常还会约定“受让+回购”的条款。此种模式从实质将仍属债权性质（且有相关判例支持）。个人认为如融资主体业务涉房该模式仍属监管限制行为，如融资主体属房地产企业关联方但业务范围无地产开发项应可操作，但也需结合当地监管机构的具体要求。
4、应收账款或债权收购模式，该模式分为以下三种细分类型：
1）基于真实的交易背景，项目公司通过与保理公司的合作，加上与上游供应商的条款如账期进行再协商，能够合法合规的将资金在定时期内转移给地产开发企业，该类型应不在23号文的限制之列；
2）房地产公司母子公司之间或分子公司之间债权，通过与资产管理公司合作，将特定债权转让给资产管理公司，资产管理公司以非金融债权收购方式将债权受让对价款支付给房地产企业的模式，该模式应属于23号文禁止的“资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场”；如债权债务双方为房地产企业关联的非房企业且债权债务真实，再通过资产管理公司的非金融债权收购方式融资，这一模式仍然存在弹性空间；
3）信托发行应收账款类信托产品受让持有的房地产公司的应收账款，该模式实质也是向不满足432条件的地产项目提供融资也属23号文限制行为。
如何在现有环境下寻求融资突破
在监管趋严的形势下，房企应该正面对待。通过融资结构的合理化设计、信用增级及拓宽创新融资模式等，在负债水平可控的情况下，适度扩张。未来房企应该多从自身寻求提升，我认为可以从以下方向寻找突破口：
1、融资结构合理设计：
1）通过满足432的项目主体“借壳”融资。对满足432条件的项目提供融资自然不在限制范围内，用满足432条件的项目进行包装，继而将资金用于其他不满足432条件的项目。合适的项目主体的多少是决定此模式的关键另外还需注意不同地方的不动产登记中心对土地/在建工程的抵押要求（是否允许以其他项目为本套壳“432项目”提供担保实现错位抵押等）；
2）真股投资。真股投资并不是新鲜事物，确是23号文希望引导成为各非银行金融机构主要的房地产投资模式。但是真股投资类项目十分考验金融机构的投资能力，包括但不限于对项目投前分析以及投后管理能力，金融机构通过持有项目公司的股权从而获得项目开发运营的增值收益。也因大多数金融机构项目开发的经验不足或不具备，且投资风险相较债权投资更大，因此真股投资类项目往往也有更高的准入要求。在真股投资过程中仍有几点需要注意：首先，真股投资通常需要房地产企业提供风险相对较低收益相对较高的优质项目合作，这需要房地产企业均衡现金流与收益后做出合理判断；其次，真正的房地产股权投资在项目实现预售前不存在可分配的收益。所以对于习惯投资固定收益类产品的投资人而言，资金募集将存在一定难度；再次，房地产股权投资在项目通常需要项目公司在公司治理及资金使用层面接受严格的监管，这需要投融双方有足够的默契与信任；最后，股权投资除可在项目公司层面合作外，还可设计为引入金融机构或国有平台作为战略投资人方式获得更多更灵活的资金支持，但这需要以公司的部分管控权为代价。
2、信用提升：
房地产企业在金融属性的引导下，其基本资金运作逻辑就是用最少的自有资金撬动外部资源推动项目运转。达此目的需房地产企业着力打造自身的信用体系，高信用评级房地产企业可以通过发行债券等获得非常低成本的资金，而且这些资金不受用途限制的影响，可以灵活使用，用于拿地保证金、缴纳土地款等。虽然信用的建立需逐步积累，但普通规模房地产企业也可通过相应的运作手段来提升。首先可考虑引入国资平台，引入国资组建混合所有制后无论在开发还是融资上，国资信用都有其被认可的优势。有实力的国资公司还能够给合作的地产公司拓展提供资金支持，还能对房地产企业带产业拿地模式带来重要的资源价值；其次，与金融机构合作，与金融机构合作设立合资平台公司，即可以实现资产与资金优势互补，又可以增强互信，实现融资方案条件的放松和灵活，若为多项目合作还可协商打破资金封闭监管，提高资金使用效率，变相达到降低自有出资目的；
最后，提扩大规模、 提升信用。 房地产企业的江湖地位最终还
是以资产和销售规模来确定的，资产与销售同时也是评级的关键指标，因此需要持续关注，用心打造财务报表、行业排名等。
3、渠道拓展：
1）REITs等创新产品值得关注，中国式的REITs即进行地产股权投资的房地产信托将迎来发展机遇。
2）基于真实投资的股权私募基金发展已相对成熟，直接投资优势明显，很多私募采用金交所债权计划等方式，可以作为辅助信托作用。甚至很多信托公司通过设立私募基金绕道放款，这样无论明股实债还是真股都就会相对灵活。
3）由房地产企业投资注册基金管理公司，与企业的物业管理、客户管理及供应商管理等相结合发掘投资人资源，通过结构化设计等方式投于所开发项目，发挥产融结合的优势。
4）引入管理团队或战略供应商跟投方式，既可以减少自有出资，又可提高项目管控水平，也是可深入探讨的模式。
㈨ 中国房地产资金来源状况分析报告
当前，房地产投资过快增长和房地产价格的大幅度上涨，已经发展成为影响国民经济平稳较快增长的不健康因素，因此，加强对房地产市场调控成为宏观调控的一项主要任务。为掌握房地产投资资金来源状况，我们对2001年年初以来房地产投资的资金来源及变化情况进行了专题调查分析。
基本情况
长期以来，我国房地产直接融资渠道狭窄。据统计，2002年年初以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产企业债券自2000年以后再未发行，原有的少量债券也已兑付。国家预算内资金每年也仅有10多亿元。2003年后，随着国家宏观调控对房地产信贷规模的控制，房地产贷款增长趋缓，房地产企业开始寻求新的融资途径，如机构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信托资金开始进入房地产业，海外融资也发展较快。目前，由于房地产基金刚刚起步，投资房地产的信托资金不足300亿元，房地产业直接融资比例不超过2%，因此，我国房地产投资资金仍然主要是银行贷款，而以投资和投机为目的的社会资金及海外热钱近两年也成为推动房地产投资快速增长的重要资金来源。
国内银行贷款占比情况
从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。具体表现为：
国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。2001～2003年，房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平；以个人按揭贷款为主的购房贷款平稳发展，在房地产投资中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于国家对房地产用地和贷款实行控制，同时，个人消费信贷不良率开始上升，商业银行提高住房消费贷款发放标准，房地产贷款增长趋缓，房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降，分别为16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19%，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17.3%。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末为36.3%。房地产市场中的银行直接贷款占比2003年年初以来呈现明显下降趋势。
房地产企业部分自筹资金间接来自银行贷款。房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24.1%上升到2004年末的27.4%，到今年3月末，已达到30.1%，提高了6个百分点。多年来，房地产企业自有资金不足，为了达到国家对房地产项目自有资金比例的要求，不惜采用各种变通的方式套取银行贷款来充当自有资金，特别是近两年房地产项目资本金比例要求提高到35%，房地产企业更是通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来拼凑自有资金。根据调查资料推算，2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。
房地产企业应付款主要是银行贷款。房地产企业的应付款主要是房地产开发企业拖欠施工单位工程款和供货商的材料款等。调查中发现，房地产企业拖欠工程款和材料款属于业内惯例，而被拖欠的款项主要是施工单位和供货商通过各种途径获取的银行贷款。因而，房地产企业应付款的60%实际来自银行贷款。由于企业信用环境不断改善，房地产企业应付款占房地产投资的比重呈逐年下降趋势，应付款中的银行贷款占房地产投资资金的比重也相应下降，由2001年的约9%下降到2004年的约6%，今年第一季度为7.5%。
社会资金积极参与房地产投资
社会资金主要包括：以直接投资入股的形式参与房地产开发，成为房地产开发商自有资金的一部分；以购房款形式转化为房地产开发资金；被房地产企业以高利筹集进入房地产市场。具体表现为：
股权性融资部分——现阶段，房地产企业的自有资金中财政和主管部门拨款已寥寥无几，主要为企业投资人最初投入的资金和开发过程中积累的利润，以及股权性融资。房地产开发企业多为民营企业，其注册资本和利润积累较少，自有资金主要为股权性融资。2001年年初以来，房地产投资资金中自有资金占比逐渐提高，特别是2004年年初以来，房地产企业自有资金占比大幅度提升，由2003年的13.5%提高到2004年的15%，今年第一季度比2004年又提高了1.9个百分点，达到16.9%。据调查，近两年房地产企业新增自有资金主要是以投资为目的的社会资金。目前房地产企业股权性融资占房地产投资资金的比重为15.2%，比2001年提高了4.8个百分点。
现金购房部分——房地产企业“定金及预收款”中的银行贷款所占比近两年明显下降，意味着大量购房者主要以现金买房，炒房动机明显。由于部分城市的商业银行未开办转按揭业务或不允许外地人贷款，而房产登记部门要求房屋出卖时必须还清银行贷款，以炒房为目的的购房者便多以现金购房，购房现金占房地产投资资金比重迅速上升，2004年已达14.6%，比2003年上升了8.8个百分点，今年第一季度为13.2%。
其他资金部分——据统计，房地产投资资金中包括社会集资、个人资金、其他单位拨入资金等其他资金来源占比呈下降趋势，2004年最低，为6%，今年第一季度为6.8%。
总体上测算，目前，房地产投资资金约有35%来源于社会资金。
境外资金加入房地产市场开发和炒作
外资对我国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，主要是境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金，通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。据调查，境外资金直接流入上海房地产市场的占比逐年攀升，2001年为16%，目前已超过30%；今年年初以来外商投资于北京房地产项目的资金超过30亿元。据调查分析，目前进入中国房地产市场的境外投资占房地产投资资金的比重约为5%。
主要问题
当前房地产投资资金中银行贷款所占比重逐年下降，且低于国际一般水平；社会资金所占比重逐年增加，且投资和投机成分加重。因此，我国房地产投资过快增长和房价过快上涨的主要原因不在于银行信贷，而是国内外投资者和投机者的趋利行为所致，其背后原因又是地方政府在土地批租、房地产开发上的政策导向偏差造成的。具体表现在：
一、部分地方缺乏科学发展观，过分扩张城市建设，助长房地产投资。加快城市建设和发展房地产业应当说是我国现阶段经济和社会发展的客观要求，但部分地方在这方面存在着不顾客观条件、盲目扩张的行为。一是各级地方政府把土地有偿转让收入作为"第二财政"，用于城市建设投资资金。2002年，全国市场化配置土地收入达969亿元，较1999年增长了8.5倍；土地增值税收入21亿元，较1999年增长3倍多。2003年我国市场化配置土地的面积较1999年增长了51倍，土地出让收入在各地财政收入中的比重逐年增加。由于房地产投资规模大、见效快，对相关产业拉动作用明显，是支柱产业，而且房价越高、高档房越多，意味着地方财政收入增加越多，GDP增长越快。为此，不少地方政府一方面加大征地、供地力度，扩大房地产业规模；另一方面，通过开发规划、产品结构、预售审批等环节，默许、支持商品房高档化，允许房地产商大量运作豪宅项目，把老百姓往郊区赶。而在土地储备和运作方面，融资成本与招商引资的考虑不衔接，孕育了很大的偿债违约风险。二是对商品房定价不进行成本、利润核算，定价完全放开，基本是房地产商报多少是多少，放纵房价，个别地方甚至出现政府为了抬高区域档次，开发商将房价定得越高越容易取得预售许可证现象。三是为了活跃市场，对外地人炒房不加限制，默许抬高房价。
二、部分房地产开发企业与地方政府联手，采取非市场化手段，追逐高利润，抬高房价。房地产业的高利润回报，促使房地产开发企业扩张迅速，2004年，房地产开发企业已达5万多家，比2001年增加了2万多家，比2003年增加了1万多家。房地产开发企业常常与地方政府联手，支配着房地产市场秩序，主要表现为：一是以低成本或无资本扩张。房地产企业普遍自有资金不足，由于商业银行对企业资金的来源及投资方式尚无有效手段给予准确认定，房地产商普遍通过期房和流动资金贷款等变通方式融资并将自筹资金混同于自有资金，或虚增资本公积、分拆项目、异地借款并以资本金形态注册等规避自有资金比例管理。二是资质差，产品质量难以保证，市场投诉多。房地产企业资产负债率较高，平均超过70%，优质企业少，多为三级资质企业。三是通过假按揭套现。由于企业贷款利率高于零售按揭贷款利率，开发商利用内部人或关联企业，通过假按揭套现以降低成本。四是发布虚假售楼信息，联手虚抬房价。2004年年初以来，楼市进入由开发商决定市场、自由定价状态，大房地产企业在利益最大化的共同追求中渐渐结成价格联盟。
三、投机和投资性炒作在较大程度上推高房价。房地产需求包括真实需求、投资需求和投机需求。目前，我国社会资金投资渠道狭窄，不断增长的国内投资资金和不断涌入的境外投机资金裹挟着人民币升值预期，纷纷挤向热点城市房地产市场，国内社会资金和境外资金占房地产投资资金比重平均已超过40%，成为推动房地产投资和房价过快增长的重要因素。哪里投资和投机性强，哪里的房地产价格波动就大。如建设部等七部委关于稳定房地产价格的意见下发后，近几年房价上涨最快的上海、杭州、南京等城市房价大幅下跌，而长春、南昌、兰州和银川等中西部城市房价变化不大。从资金情况看，上海、杭州、南京等城市的银行贷款占房地产投资资金比重2003年年初以来快速下降，目前为44%左右，而同时社会资金和外资占比迅速上升，外资投资比例近12%；长春等其他城市房地产投资资金中银行贷款占比则呈现平稳合理变化，目前仍为60%左右。这进一步说明，投资和投机性资金才是推动房地产投资与房价过快增长的主要因素。
政策建议
房地产市场建设应坚持科学发展观，促进建立和谐社会。一是改变地方政府把土地出让收入作为财政主要依靠的现状，抑制地方政府开发房地产的冲动。房地产开发将大量占用土地，2004年，全国建设占用耕地217.8万亩，多数是居民点周边的优质高产良田。目前，我国人均耕地面积为1.41亩，比2003年减少了0.18亩，仅为世界人均占有量的三分之一强。土地是人类赖以生存的最基本的自然资源，是有限的，其使用必须遵守可持续发展的要求。二是针对不同层次的需求，调整房地产供应结构，保持供求平衡。目前房地产投资主要集中在中高价楼盘，对中低价位、中小套型住宅投资比例偏低并呈下降趋势，今年第一季度全国经济适用住房投资同比下降13.8%，部分城市甚至停止建设经济适用住房，这一方面造成大量高档住房空置，另一方面使广大居民合理需求难以满足。由于住房本身具有公共产品属性，保证居民最低层次的居住要求是保障人权的体现，是政府不可推卸的责任，是建立和谐社会的前提。因而，必须合理调整土地和资金供应结构，利用税收等手段积极引导住房消费，抑制投机和投资性需求，促进房地产业健康发展