龙湖地产信托jihua

① 在国外发展超过百年的家族信托能否在中国落地开花

在信托发展时间较长的欧美及中国香港地区，信托的标签不仅仅体现在理财，而是更多地在满足投资者避税、财富传承、保密等方面提供灵活服务。

用益信托创始人李旸曾对本报记者表示，“国外的信托一般认为属于民事信托，而目前我国内地的信托业务属于商事信托”。李旸指出，“国外的信托或者说是个人信托，这种信托一般是出于委托人财产处置的目的而设立；在国内，目前只有商事信托，是以盈利为目的的，对于委托人来说，更像是一种投资理财的工具”。

然而，虽然国内资本市场未见像龙湖地产的方式，透过一系列复杂的股权操作，最终通过信托的形式缓冲家庭因素对上市公司的影响的先例。而中国信托业服务功能的发展，多少可在事务管理类信托的发展中捕捉到剪影。

事务管理类信托的概念起源于银信合作，不过至今并没有明确的定义。

有的信托公司网站将事务管理类信托指为：通过通过设立动产信托、不动产信托、股权代持信托、家族信托、遗嘱信托等产品，帮助其解决税务筹划、事务管理等问题。而上述龙湖地产的家族信托，可以被看做是事务管理类信托的形式。

② 请问家族信托具体的一个操作是怎么样的

企业家普遍希望子女能够把企业发扬光大，传承和积累更多家族财富，但并非每个企业家子女都对家族企业感兴趣。有些人更希望追随自己其他方向的梦想，比如巴菲特的小儿子彼得就选择成为一位音乐人，而不是进入伯克希尔哈撒韦公司。也因为这样，很多富人为孩子考虑而采取了设立家族信托的方式，不直接把财产分配给继承人，而是委托给信托基金受托人来管理，从而将股东和运营者的角色分开，任用能干的职业经理人管理家族企业，同时又保障继承人可以生活无忧。
财富传承稳保障
在欧美等发达国家，家族信托基金的运用已经相当普遍。IBM掌门人沃森曾以自己的孙辈为受益人设立了一笔数百万美元的信托基金，他们年满35岁就可以支配基金中各自的份额。美国前总统约翰·肯尼迪之子小约翰·肯尼迪，生前依靠家族信托基金就可以过上随心所欲的贵公子生活，并客串杂志经营业务。他的父亲与叔叔也同样受益于家族信托基金。据约翰·肯尼迪的弟弟爱德华·肯尼迪称，1936年他4岁时，父亲已为他和哥哥分别设立了1000万美元的信托基金。
另一个广为人知的案例是帕丽斯·希尔顿，尽管她的祖父2007年把希尔顿酒店出售给了百仕通集团，并宣布将名下约23亿美元的资产大部分捐赠给慈善机构希尔顿基金会，但这并太影响帕丽斯的生活，因为她依然拥有为己而设的家族信托基金。
在香港，船王许爱周之孙、中建企业主席许世勋之子许晋亨的收入同样来自家族信托基金。许爱周上世纪40年代从事地产及投资业务积累了大量财富，他将名下重要资产如中建大厦等楼宇和亚洲货柜股权放入周兴置业旗下，并以家族信托基金持有，由许世勋三兄弟共同掌管，家族成员每月在基金内支薪而不能直接分得遗产。另外，一些官员在上任时为保证不牟私利，也会成立家族信托基金，如前香港政务司司长唐英年，当年即把财产以家族信托基金形式交给父亲唐翔千管理。
为防止家族信托基金的庇荫让受益人们成为无节制挥霍的纨绔子弟，一些信托还会专门设置防挥霍条款，对受益人的权力进行限制。在设计信托契约时可以依据父母对子女的期望来设定拨放财产的条件，如所发款项只够维持子女过中产生活，或只能用于医疗、教育等支出，让子女不会因继承巨款而出现价值观偏差。
合理节税保护伞
在美国等遗产税高昂的国家，信托基金的另一个重要功能是节税，财富家族可以通过设立理论上能永续存在的朝代信托来规避遗产税和隔代转移税。例如，在遗产税的最高边际税率高达45%的情况下，如果传承三代，通过朝代信托可能会帮继承人节省70%以上的税收。不过，设立朝代信托需要向受托的金融机构支付不菲的手续费及管理费，每年的费用有可能达到信托资产的1%。因此，为节省管理费也有许多人会选择负责任的家庭成员或朋友作为受托人。比如萨默·雷石东的家族信托基金SMR信托，主要托管人即是他多年的副手维亚康姆公司CEO菲力普·道曼。当然，这种情况下委托人的选择与公平处事就更为重要。香港罗氏针织创办人罗定邦于1996年4月成立家族基金，选择次子罗蜀凯任受托人，而到了2007年，其四子罗嘉宝之女罗颖怡就入禀法院，控告二伯父没有提供信托基金内物业及资产全面准确的资料，要求他交代账目。为解决此问题，信托基金委托人也可以指定专门的监察人，以监督受托人是否履约。
资产隔离防火墙
因为信托独具的资产保护机制，且委托人和受益人通常不是同一人，家族信托还可以充当财产的“防火墙”。如果委托人死亡、离异或破产，信托财产不会受其牵连，债权人或配偶都无权拿走。香港曾有一位富商设立了一个1000万港币、为期三年的信托，受益人为10岁女儿。未料，两年后该富商因经营不善，资不抵债面临破产。在清算时，债权人虽然发现却无法动用这笔信托中的钱款。三年到期后，信托转为现金划至女儿名下，按照香港有关法律，信托只管受益人是否拿到钱，而不管受益人拿到钱后给谁用或怎么用，富商就可以靠这笔信托资金重整旗鼓，东山再起。
去年轰动一时的龙湖地产主席吴亚军与蔡奎离婚事件中，也让公众看到了家族信托的妙用。蔡奎的家族信托“银地”（Silverland）最终漂离了吴亚军的家族信托“银海”（SilverSea），仅用一纸协议就解决了夫妻分家问题，连公告都不用发，避免了一般通过股权分割财产带来的税负成本及交易成本，也最大限度地降低了对上市公司的冲击。
境外上市好工具
实际上，在境外上市过程中信托安排屡见不鲜，早已经成为企业跨境重组及资产规划的一个利器。那么，境外上市中典型的信托结构通常是如何安排的呢？2012年末在港上市的中国白银集团就详细演绎了这一过程。
中国白银集团在国内的运营公司主要是江西龙天勇有色金属有限公司（简称“龙天勇金属”），其股权分别由陈万天（66.18%）、吴文勇（15.64%）、陈万龙（7.27%）、陈荣（7.27%）和万成来（3.64%）持有，其中实名股东陈万权及陈万成作为代名人，代表陈万天及配偶周佩珍持有部分股权。为了完成上市重组，大股东陈万天的配偶周佩珍选择了变换国籍方式，以绕开《外国投资者并购境内企业的规定》，并自2011年9月起成为圣克里斯多福及尼维斯国民。
其重组方式可以简单概括如下：周佩珍在境外设立了Rich（BVI）、中国白银集团（开曼）、中国白银（BVI）和中国白银（香港）等一系列中间控股公司，又通过中国白银（香港）在境内设立了一个外商独资企业（WFOE）“浙江富银”，进而又用这家WFOE收购了国内的“龙天勇金属”及其他相关运营公司，从而完成境内权益置入境外的重组过程。当所有股权都转移到了周佩珍手上的时候，原股东的利益又怎么保证呢？解决办法是，周佩珍作为委托人设立了五个酌情信托，即陈氏家族信托、WWY信托、CWL信托、CR信托及WCL信托。这五个信托分别为“龙天勇金属”五位原股东陈万天、吴文勇、陈万龙、陈荣和万成来的家族信托，各自信托在拟上市公司的持股比例也与原股东持股比例相同。五位原股东分别为各自信托的保护人，五位原股东及其配偶、子女等为各自信托的受益人。

③ 对于龙湖集团破产传闻并已报案，称是谣言您怎么看

恒大现在出事这么久，彻底躺平摆烂，它也没有破产，所以龙湖集团于本月破产肯定不可能的，因为现在房地产公司想破产清算，它都没有能力做到。总之房地产行业萧条肯定会持续很长时间，整个经济环境不是很好，居民负债率已经到了72，老百姓也没有那么多钱去接盘高房价。现在就是一线城市房子富人玩，其他线的城市房价基本上半死不活了，我们普通人还是别参与了，特别是职业不稳定，工作朝不保夕的年轻人，千万不要轻易负债，不要把自己弄成高房价接盘侠。

龙湖地产多年前被认为是民营房企优等生，但是近些年来也变成了房屋质量维权的代名词了，而且既然有人爆料甚至“造谣”，可想而知房地产企业全军覆没已经是秃子头上的虱子明摆着的事了！烂尾楼是中国房价泡沫破灭的代价之一，但是更大的代价是广大的高位买房接盘侠，他们用远远高于内在价值的房价购房，而且是30年的房奴，跟30年的有期徒刑一模一样。现在的中国处于房价泡沫破灭阶段，而且泡沫还会继续破灭。

至少24个城市出台行政限跌令，防止房价跳水和房产抛售，这无非就是告诉全社会：房价在暴跌，而且量价齐跌无人接盘！房地产老板：房子滞销，帮帮我们！谁是中国房价泡沫破灭的代价？遍布全国大中小城市的烂尾楼业主，为卖高价而承诺的配套设施不见踪影，为赶进度而偷工减料的房屋质量、房企上下游供应商利益相关者的商票，还有最广大的高位买房接盘的人民群众：他们用远远高于真实价值的房价买房，纸面财富无法兑现，真金白银打水漂，财富幻觉开始觉醒，银行和法院有的是办法对付30年的房奴。

④ 龙湖集团将获一笔35亿港元无抵押信用贷款，将会给公司发展带来哪些改变

给公司发展带来的改变有：可以让自己公司的环境变得更加优质以及福利待遇变得更好吸引更多的人才进来公司里面发展；公司的现金流足够，就可以大胆的实行多种项目共同发展的计划，即使亏损一点。也不是太影响；公司的发展跟转型，因为资金的原因，会有更多的方向趋势进行选择。

⑤ 网传将于8月底破产龙湖集团是如何回应这件事的

网络传播龙湖集团将于八月底破产这一事，纯属谣言，龙湖集团也在官方微博正式回应此事。近期一部分怀揣恶意目的的人在各大社交平台上散布龙湖集团将于八月底破产的谣言，龙湖集团官方微博在8月16日，16日时正式回应此等谣言对公司造成了极大的损失，此等谣言也造成了此集团的荣誉和名声遭到影响，使其严重缺失了大部分客户。

所以也会造成恶意陷害行业名誉等行为。但是，人民群众的眼睛是雪亮的，龙湖集团为他们所提供的服务是非常令人满意的，所以当此谣言散布于网络上时，不少的网友主动站出来，为此澄清这件事。综上所述龙湖集团将于八月底破产这一谣言纯属虚构，是有人恶意传播。我们应抵制这种违法行为。

⑥ 一文带你读懂，家族信托到底是财富传承还是新型骗局

出品 | Meta 财经

父母之爱子，为之计深远。随着经济 社会 转型发展，曾经只流转于少部分人的家族信托走进了大众视野，成了父母们的“深远计”。

最为著名的便是2008年沈殿霞的家族信托，香港著名艺人沈殿霞因肝癌住院，沈殿霞自知即将不久于人世，便决定：以自己全部财产，设立家族信托。据香港媒体估计，沈殿霞留下约6000万港元的遗产，其中包括不动产。近年来，房产市值大增，若折合现值，这笔遗产已从6000万涨到近亿元港币。之所以设立信托，是怕女儿太年轻，继承的巨款会挥霍一空。

无独有偶，梅艳芳也加入了家族信托。2003年，梅艳芳将部分房产现金等资产委托汇丰国际信托有限公司管理，每月支付给梅艳芳母亲7万元作为生活费，直到母亲去世。

此外，据媒体披露，SOHO中国潘石屹、龙湖地产吴亚军等多位中国富豪也早就设立了家族信托。尤其是龙湖地产能避免受到掌门人婚变的冲击也是得益于家族信托。

作为监管鼓励的信托本源业务，家族信托近年来发展迅速，顺理成章地进入我国大众视野，成为了越来越多家庭的选择，被称为“可持续的母爱”。而从机构角度来看，近年来信托公司的业务转型，家族信托成了各家信托公司业务拓展的必争之地。

中国信托登记有限责任公司最新数据显示，截至2021年末，家族信托存量规模已达3494.81亿元；在2022年1月单月家族信托规模新增128.99亿元，较上月增长33.54%，创近一年来新高。

家族信托到底是财富传承还是一场新型骗局

随着信托机构的转型，虽然家族信托迎来了突飞猛进的发展，但市场上的风评却褒贬不一。

2020年，媒体曝光某华东地区信托公司把烂资产，爆雷的项目装进客户家族信托里，导致流动性风险，引发市场轰动。

具体来看，该信托公司在应对风险项目、刚兑普通投资者的过程中，利用家族信托更为灵活的操作空间，承接相应的风险项目。据相关转让记录，该信托公司在同一天内分两次向同一个家族信托产品转让了共计600多万份额。其中涉及大量信托融资的某房地产公司，出现在不少家族信托的资产池子中。甚至有信托公司的人士表示，就在该地产公司公开暴露问题前不久，市场对其已有所顾虑时，该信托公司的家族信托产品仍配置了一些资产。

随后，该信托公司负责人公开表示，承接主要是一种过渡性安排，尚未导致实质性后果。

再往前追溯，这种案例并不罕见。据21世纪经济报道，某位投资人此前以购买普通信托的方式投资了该项目约3000万，后项目违约，公司对其他投资人进行了刚兑；而这位投资人情形较为特殊，彼时他刚好在这家信托公司设立了家族信托，家族信托成立后，公司在未明确告知投资者的情况下，将这3000万风险项目的信托份额转让至该客户的家族信托中。假如转过去之后，后续自有资金不能接上，置换退出，又或者公司团队和领导发生变动，不再按既定的计划延续操作等，就有可能出现实质性亏损。

上述信贷公司的操作让信托市场遭到了投资者的质疑，家族信托产品到底靠不靠谱？

华东地区资深业内人士告诉Meta 财经 “骗局是不可能了，每个正规的信托机构都受到严格的国家监管，而且近几年国家监管力度不断加码，如果现在出现这种欺诈行为，从机构到责任人都要受到非常严厉的处分。但是，家族信托的核心不是完全依仗信托公司全权托管，而是要把家族信托实际控制权掌握在委托人手中。”

家族信托是指高净值人群委托信托机构，代为管理、处置家族财产的信托计划，其目的在于实现富裕人群的财富管理和子孙福祉。

与其他财富传承工具相比，家族信托投入至信托计划内的财产即具备独立性，无论富人离婚析产或破产、死亡，家族信托计划内的财产都将独立存在。而且委托人可通过合同约定设定多样化、个性化的传承条件。此外，通过特殊的财务安排，家族信托可用于规避高额的遗产税费。

家族信托的本质也决定了它可以完成几十年甚至上百年的财富传承任务，对于未成年人也有比较稳定持续的利益保护。

但是，业内人士强调，家族信托并非如理财或者股票一样具备非常大的灵活性，信托也不是立刻就可以完成设立的。家族信托除了需要综合考虑委托人及其家庭成员的财产、年龄、婚姻状况等多重因素以外，还要关注到设立信托的成本、风险以及受托人的专业程度，选择合适的时间和机构进行委托。此外，如果受托人在能够证明已经尽职尽责实施了有效管理的情况下， 由于市场波动导致投资损失，财产损失则由财产委托人承担。

从国家层面来看，我国也在逐步完善信托市场相关制度。全国政协委员、证监会原主席肖钢曾在2021年全国两会就曾提案建议，从修订信托法、建立与家族信托相配套的基础设施、出台信托法司法解释以及加强监管等四方面完善信托制度，促进推行家族信托。而在2021年12月初，该提案得到了中国人民银行的详尽答复。业内人士认为，人民银行的答复，为家族信托业务未来的发展提供了引领性方向。

信托频繁暴雷，家族信托会不会“吃锅烙”

随便在网上打个关键字搜索，就可以搜索到近百条关于信托暴雷的新闻。回首2020年至今，集合信托产品共发生近500起违约事件，涉及违约项目金额超过2700亿元，包括新时代信托、四川信托、华信信托、安信信托等公司均出现了大量信托产品集中违约事件，涉及的违约项目金额巨大。

7月13日，四川信托有限公司（以下简称“四川信托”）单日内四次被列为被执行人，执行标的金额总额为 2628.12 万元。

值得注意的是，此次判决书披露，四川信托股东宏达股份和宏达集团挪用信托项目资金最早可追溯至2013年，共涉及6个固有业务和23个信托项目。

2021年3月，四川银保监局开出信托业史上最大罚单，四川信托因存在13项违法违规事项罚款3490万元。一年后的2022年3月，四川银保监局又公布了17张关于四川信托的罚单。

除此之外，7月3日。北京裁判文书网公布两份民事判决书显示，程女士作为B1类受益人，于2017年在某信托认购两笔共计8000万信托产品，但后续信托劣后方未履行补仓义务，产品出现巨额亏损，程女士的8000万最终仅分配信托利益约394万。

“就眼下的情况来看，大多数头部信托机构都已经建立了比较完善的人力团队、资产配置框架以及内控制度，因此也有很好的抗风险能力。家族信托往往服务的是资金规模比较大的家族客户，而且是一个长期的服务，因此风险把控的严格程度与市场上其他的产品相比也是更为谨慎的。”业内人士如是说。

据《中国信托业发展报告（2020-2021）》，根据信托业协会调研问卷的不完全统计，当前家族信托资产主要配置在信托公司自有产品上，其次是其他金融产品和外采信托产品。在信托公司自有产品投资上，调研问卷所统计的家族信托投资于公司自有固定收益产品的规模为345.15亿元，占比64.43%，其次是投资于其他非信托金融产品（主要为银行理财产品、私募基金等）的规模为105.31亿元，占比19.66%，投资于自有证券投资信托和股权投资信托产品的规模占比为0.9%和7.95%。

从上述报告中不难发现，我国的家族信托资产配置在多元化的道路上不断前进。外贸信托副总经理马绍晶也曾公开表示：“我们确实感受到，FOF产品已经成为家族信托越来越重要的配置方向。家族信托存续时间长、追求稳健、传承的特性与FOF产品的风险收益特征与优势十分匹配，所以，这种趋势性的变化可能说是一种必然。同时，FOF业务基于其资产配置的能力，还可以为部分家族信托设计定制化的FOF产品。”

建信信托信托业务总监沈志强此前也在公开场合中提到，家族财富管理从配置简单的资金信托或者固定收益产品，逐步到配置未上市公司股权、大类资产，未来这条路应该会越来越宽泛。

Meta 财经 注意到，资管新规正式实施以来，信托行业的高质量发展以及防范金融风险的践行再上新高度。我国监管部门对于信托行业的监管不断加码，比如当前实施的“两压一降”，即融资类业务每年持续压降、金融同业通道压降和表内外风险资产处置，也为信托行业的转型发展提供了强大动力。

此外，今年全国两会期间，关于《信托法》修改完善、信托行业转型以及家族信托等议题受到代表委员们的广泛关注。全国政协委员、北京大学国家金融研究中心主任、南方 科技 大学代理副校长金李提案呼吁，虽然信托资产结构不断优化，业务结构转型初见成效，但信托业务创新急需找到新出路。

⑦ 针对离岸信托黄昏,国际城应该做出如何决定

2018年之后，不少上市公司、拟上市公司的创始人以及高净值人士做了信托安排，包括龙湖地产的创始人家族做了信托重组、孙宏斌做了美国信托持有其在融创中国的股份，周黑鸭也进了创始人设立的信托。2018年年底兴起的离岸信托潮，背后的主要推动因素是中国个人所得税改革。新个税法于2019年1月1日全面实施。

在个人所得税改革的条例及相关配套政策中，有两条对高净值人士的影响比较大。

第一，在个税实施条例征求意见稿的第十六条中引入了“视同销售“的概念。这条规定主要内容是，如果个人转让非货币性资产给另一方，会被视同交易，因而可能产生个人所得税。

也就是意味着，如果创始人把自己的公司股权转予信托公司，可能马上就产生20%的个人所得税。很多创始人原本也有做信托的需求，看到征求意见稿中有这样一条影响比较大的条例，就立马赶在生效之前把信托搭建起来了。

不过，这条规定最终在2018年12月份发布的正式稿中被剔除掉了。

第二，新个人所得税中新增了反避税规定。对于有以下情形之一的，税务机关有权按照合理方式进行纳税调整，补征税款并加收利息：

• 违反独立交易原则

• 受控外国企业未分配利润（例如利润留存在BVI，开曼公司）

• 不当税收利益

高净值人士若作为中国税务居民作为股东持有BVI、开曼等海外控股公司作为投资平台的做法，可能面临反避税条例的挑战。

⑧ 信托是每月还是每年给生活费

每月或每年都可以。
其实离岸信托的作用很多，不过在中国有几点特别突出，一是资产隔离，因为信托是独立财产，可以避免因婚姻问题等分割家族财富。比如，龙湖集团董事长吴亚军离婚案就是最好的例子，龙湖地产在上市前，她就和当时的老公蔡奎分别设立了家族信托，两人分别用各自的家族信托持有上市公司股份，即使后来离婚了，也不影响公司运转以及财产分割。
二是财产传承，随着企业发展、资产的积累，老板们会考虑到财富的传承问题。家族信托本身就是一种理财方式，委托人也可以将其财产委托给受益人，用这种方式为受托人进行管理和分配，防止受益人挥霍。而离岸信托具有私密性，而且国外或者相关地区的信托法律相对成熟，可以满足有钱人对财富的管理和传承需求。
三是财产保护，也就是规避风险，因为信托资产成立后，就会从个人财产中分割出来，是独立运作的资产，它不能被抵债、清算等，这一点做老板的会特别注重。