100寸融资

『壹』 什么情况下会出现融资融券爆仓 - 百度知道

炒股运气不好。
亏损的时候没有及时止损，这样很容易爆仓。
谢谢你的提问
望采纳

『贰』 融资融券是不是可以做t+0交易了

你好，融资融券不能直接t+0操作，只能与普通账户里原来的持仓个股进行间接t+0操作。理论上，如果普通账户有足够的持仓数量，信用账户可以足够次数的盘中t+0.T+0，是一种证劵（或期货）交易制度。凡在证劵（或期货）成交当天办理好证劵（或期货）和价款清算交割手续的交易制度，就称为T+0交易。通俗说，就是当天买入的证劵（或期货）在当天就可以卖出。T+0交易曾在中国证劵市场实行过，因为它的投机性太大，为了保证证劵市场的稳定，现我国上海证券交易所和深圳证券交易所对股票和基金交易实行“T+1”的交易方式。即，当日买进的，要到下一个交易日才能卖出。同时，对资金仍然实行“T+0”，即当日回笼的资金马上可以使用。而上海期货交易所对钢材期货交易实行的是“T+0”的交易方式。目前我国股票市场实行T+1清算制度，而期货市场实行T+0.

『叁』 清华最早的学生创业故事

20多年前，大约是1996到1999年，随着互联网的崛起，纳斯达克指数从从1000点到4000点一路狂飙。大洋彼岸一个个精彩的创业故事，让第一波互联网热潮下的中国年轻学生们激动不已。下面是我为大家收集的关于清华最早的学生创业故事。希望可以帮助大家。

缘起

被公认为清华“爱迪生”的邱虹云，97年考入清华材料系，连续N年霸榜清华最高科技竞赛“挑战杯”。他99年的项目是“使用边缘弥散技术的彩色液晶视频投影装置”又获得头奖。简单说，这就是投影机。为什么这个东西得奖呢?因为当年液晶电视还没有进入家庭，传统CRT电视还停留在21遥(21寸带遥控，结婚标配)为主流的时代，32寸彩电都极为少见，重量大概60公斤得几万块，搬家都得另付钱的。

邱虹云的项目，让同学们看到低廉的成本可以做到100寸的投影效果，在当年是很震撼的。清华自动化系的王科，来自商业气息浓厚的浙江宁波，对这个东西一见倾心。他说服了邱虹云、慕岩和杨锦方，共同组建了视美乐科技发展有限公司(SynTech)。

前后脚成立的清华学生公司还有易得方舟和火神网等几家网络公司，但由于当年中国互联网盈利模式仍在探索中以及纳斯达克泡沫破灭后融资困难，很多没有坚持下来。不过，它们都得到了某种程度的传承：

-易得方舟的读书频道，后来演化成中文在线，使得创始人清华汽车系童之磊成为亿万富豪;

-火神网创始人清华精仪系周亚辉，从动漫转型去做游戏，也踏上了百亿富豪的专列。

-乐都的创始人清华电子系叶滨，融资后坚持把视频会议系统V2做了近20年，令人敬佩。叶滨本人也是成功的连续创业者和投资人。

-早期清华创业活到今天的还有一家叫慧点科技，这家以企业内控软件为主，严格说不算学生期间创业，暂且不表。

“不同于搞互联网的同学，一开始就投身制造业的视美乐，其故事却几经起伏，却逃脱不出时代的宿命。”

视美乐的早期创始人里，慕岩和杨锦方就像打酱油的，拿到美国签证就立马退出公司留学去了。八卦一下，慕岩这个姓看起来很奇怪，因为他家是慕容氏，和乔峰家是死对头。那时候，美国留学确实是清华学生的第一选择，且不说毕业在美国工作的收入是中国的几十倍，当年国内也没有什么科技造富故事诱惑大家。

王科是视美乐开始绝对的灵魂人物，创建公司是他的主意，注册公司也是他家出的钱，甚至公司核心也是他找来的。王科人极聪明，整合资源能力强，英语还非常好，好到什么程度呢?大三开始就在外企兼职，并在新东方兼职GRE老师。

更难得的是，王科知道自己的长处和不足，他知道自己缺乏管理经验。在慕杨退出后，他开始给视美乐寻找管理者。这时，他碰到了有国企经验并在清华读MBA的徐中。徐中热爱读书，对管理学极其热忱，口才极佳，可以滔滔不绝脱稿讲几个小时。王科被打动了，请徐中来做视美乐的副总经理，协助他进行管理。

王科的英语班有个学生叫李益斌，为人热情很有亲和力。虽然不是清华系，但他有企业经验不像其他人都是学生，王科请他管理财务。王科另外从清华大学企业集团挖来田益飞，作为管理人力资源和协调清华资源的大管家。

融资

视美乐核心团队搭建好了，接下来是融资了。当年的中国，几乎没有像样的本土化风险投资公司。看着纳斯达克疯涨而流口水的A股上市公司，正是从那时起纷纷开始了后来被一再重复的风投概念炒作。经清华投资管理公司的总经理潘福祥牵线，上海一百号称董事会只讨论了半小时就敲定了投资视美乐的提案。这个投资被称为中国本土化第一例风险投资。

1999年7月底，双方敲定投资总金额5250万元，但是被有意地分成了两期。第一期是250万元用于开发产品原型中试，这是个很有趣的数字，也许上海话里250并不是那个意思。第二期是5000万元，前提是原型机被接受可以量产的情况下，很显然这个投资协议让上海一百立于不败之地，后来的故事也证明了这一点。

最终结果是，上海一百确实没有再投那5000万，他们只用了250万元，完成了第一例A股公司的风险投资占视美乐20%的股份，在资本市场引起轰动，获得了几乎所有主流媒体的报道。有意思的是，当天股票交易量达到年内天量，而从年末看好像当时主力借利好完成了之前5.19行情的出货。

一百的投资还配套了一个结果，就是王科主动让贤，把总经理(CEO)的职位让给了徐中，自己任总裁。这个和很多美国大企业模式还挺像的，就是CEO是一把手负责企业管理，而总裁职位更多是对外形象交流用。应该说，在当时这是个积极的决策，徐中确实更成熟老练适合主持大局，而王科更向往自由的工作形式。

不久，李益斌离开了视美乐，日后成为户外越野界的大咖。

研发

视美乐第一代投影机的研发，确实过于自信，完全没有采取站在前人肩膀上的策略，几乎没有采用任何现有投影机的成熟技术模块和供应商。

在那个年代，几乎所有家电都是国外引进技术，本土研发能力可以说无比弱鸡。而对比冰箱彩电微波炉等产品，投影机的各种技术难度无疑高了几个数量级。而视美乐在电子、光学、结构等各方面都请到清华专家领衔和他们的学生加盟。全部清华系设计，这无疑是当时中国一流工程能力自主研发的一次有意思的检验。

为什么说视美乐投影机从零开始研发难度极高呢?

首先在电子部分，完全自己设计的主板，实现了完整的电视和调台控制功能。也就是插上天线直接可以看电视，这样的投影机到今天都几乎没有。同时，通过单片机程序控制，设备做到屏显菜单并可以对光学部分进行数字校正，比如肤色校正和梯形校正等。这已经等于全新独立开发一台高档电视的全部功能了。而当时国内彩电厂商的板子很少有完全自主研发的。

其次在光学部分，要实现一整套的高亮灯光源到光的反射、均匀化以及透镜调焦投射功能。所有光学器件都是视美乐自行设计，反光碗、菲涅尔透镜、甚至连镜头都是找人浇注玻璃磨出来的。

最后是结构部分，由于采用低成本高热量的热光源灯，巨大的热量使得结构设计成为难点。视美乐第一台投影机是自己开模的立式弧形结构，内装一个奇怪的10cm长柱形风机散热，空气流体设计还要解决裸露液晶防尘问题。毫无疑问，这个结构设计没有参照任何其它产品，因为史上再也没出现过类似的设计。

因此，当时视美乐自豪地宣传，自己的投影机具有全部自主知识产权。

二次融资和量产

2000年原型机开发成功后，上海一百表示自己不擅长把产品量产化，因此建议第二轮融资找有生产能力的家电厂商。这时，冰柜大王澳柯玛的董事长鲁群生得知此消息，由于他正在努力搞产品多元化避开同城的海尔海信竞争，很快拍板决定澳柯玛投资3000万元实现投影机量产。澳柯玛视美乐诞生了，这个公司被简称为澳视(ASEE)。

鲁群生绝对是实干家，自从把澳柯玛起死回生后十几年一直是中国冰柜(非冰箱)产业的霸主。然而，冰柜市场的饱和使得鲁总迫切需要开拓新的领域。他对澳视的投资也是没玩一点虚的，他派得力干将在青岛建设了大型投影机组装生产线，而且充分放权给视美乐的几个小伙伴自行管理。

市场

2001年初，澳视的第一款产品ASP-2100上市后很快证明了自己的不成熟，亮度低寿命短噪音大不稳定等问题纷纷暴露。澳视的研发人员在半年后推出ASP-2150解决了其中的大多数问题。

但是，ASP-2150仍是低端的单片液晶(LCD)产品，因为液晶透光率很低，它的亮度最高只有800流明。如果要进一步提高亮度和色彩，需要使用三片LCD的技术。这需要红蓝绿三束光透过三片LCD最终再合在一起没有分毫错位，这不仅成本大大增加，也是研发难度再升一个数量级。

德州仪器(TI)的DLP也许是更适合当时澳视技术水平的方案。但是可惜那时候DLP商用仅三年，各种因素导致澳视未能涉足。

澳视的管理团队也终于意识到，自己的产品和国外先进技术的差距远不在一朝一夕，因此决定引入ODM的产品作为补充。应该说，这是一个正确的决定，因为澳视因为媒体频繁曝光有很强的知名度，在教育市场也有很强的吸引力。在引入贴牌产品的同时，提高自身研发能力主打低端市场是个合理的选择。

不幸的是，当时找的台湾两家代工厂商本身技术不够成熟，产品故障率高达30%以上，导致后来销售势头虽然很好但是售后疲于奔命也坏了口碑。

屋漏偏逢连夜雨，由于当时小尺寸投影用LCD基本掌握在索尼手里。对未来市场的乐观加上索尼的逼迫使得澳视购入大量库存，最后呆滞亏损并占用了大量资金。

冲突

不同于其它互联网公司，澳视是一个几乎不烧钱的公司，几个创始人都拿着不高的工资骑着自行车上班，老教授高工们也只要很少的钱，只有少量外聘的人员工资比较高。好在一帮年轻人为了理想热火朝天，大家都没在钱上面怎么计较过。

但是，由于质量问题导致的销售受阻，以及对自行开发3LCD投影机技术和资金差距的绝望，使得原本热火朝天的团队开始起了隔阂。

2001年秋，公司管理层和各部门负责人在北京怀柔山吧召开了“小庐山会议”，各部门对目前的状况表示了很大的担忧并希望进行大刀阔斧的改革。大家对徐中的管理方式也隐含地提出了质疑。但是，关键问题其实是选“技工贸”还是“贸工技”，细微改善是无济于事的。徐中是个充满热情和理想的管理者，他对大家的意见没有太多表态，继续用未来美好蓝图来打气。

因为接下来澳视的销售业绩持续不佳，一个月只能卖几十台，虽然烧钱速度并不算快，但是鲁群生的焦虑越来越深，他认为是徐中管理出了问题。到了年底，董事会宣布由王科接替徐中管理整个公司，并从澳柯玛派来资深管理人员接管了财务并严格控制现金流。当时某财经媒体用了“城头变幻大王旗”为标题来描述当时的情况和内部的分歧。

随后，澳视研发的60多人被缩减为10来人，骨干和中层员工也纷纷离开。2002年初，公司办公地从清华科技园搬到了上地孵化器的小办公室。邱虹云和徐中从此淡出，而被视为团结澳视核心人物的人力资源部经理田益飞也离开了公司。

尾声

新澳视全心开始了“贸工技”的贴牌销售之路，而王科不久以后就离开了这家充满荣耀和伤心的公司再无音信。徐中回到清华大学经管学院任教，后来再次创业专注在管理培训领域。邱虹云回学校继续了硕士和博士学业，后来成功创业做了研发生产天文制冷CCD相机的专业公司。

原视美乐员工陈龙后来注册了无锡视美乐公司，以激光投影机为主业并在新三板上市。新澳视从2002年后几乎全部清华员工离职应该改算澳柯玛系了，随着鲁群生在2006年因挪用上市公司资金被免职，澳视也淡出了公众视野。

感想

今天回首视美乐的历程，应该说没有人在其中犯了致命的错误，我认为并不像外界评论说的学生公司管理能力不行。正相反，视美乐展现出的活力、氛围和部门能力，对比我经历过的多个国企外企都不逊色。那个年代各种自发加班、可以在办公室打乒乓球和有咖啡休息的公司可不多。

那么，视美乐失败的根本原因是什么呢?18年前，中国的制造业和配套水平比今天不知落后多少代，从零开始注定是个悲剧，即使视美乐调集了当时中国一流的清华专家。我还清晰记得为了某个光学玻璃跑到朝鲜边境的丹东;为了某个电路板跑到河北沧州;做3C认证时才发现开关电源的陶瓷电容标记都是不规范的。也许，如果视美乐诞生在今天的深圳，成熟的配套和加工能力可以使它成为一家大疆那样的公司。

不过，工程技术的研发是迭代演进的，比如液晶电视不可能一年从32寸升级成70寸，iPhone 1代也不可能第二年就变成iPhone X。视美乐的尝试如同没有引进任何国外技术就直接建设自己的高铁，失败也许是命中注定的。同时，我们也要看到在基础研发能力上，即使作为中国最高水平代表的清华大学，依然和国际先进水平有很大差距。互联网也许是我们和世界同步最快最容易的，但是在视美乐相关的传统光学、材料学、精密仪器等领域，我们想一步跨过基础研究的技术迭代而直接达到世界顶尖，几乎是不可能的。同样这也是我们今天在半导体业被卡脖子的主要原因。

『肆』 什么叫汇票融资

我用白话文给你说吧，免得那些粘贴派给你的答案不够简明易懂。

所谓的汇票融资无非就是去银行柜台贴现。

所谓贴现也就是你手头的汇票在到期前，让银行提前将汇票的金额支付给你，这种提前支付也就是信用，这是融资的一种表现形势。

如果你是企业，就去当地银行对公柜台办理贴现业务。银行是否愿意给你贴现，主要是根据汇票的开出行，以及是否有保证金来判断。如果你的汇票100%保证金，那么当地银行刚好又有贴现额度的时候，你就可以办理汇票贴现了。体现的利率成为贴现率，每个银行会有小小的区别。

『伍』 融资融券亏损多少会被强制平仓

现在信用账户担保比1.6是警戒线，1.3是平仓线，部分券商按照1.4执行平仓。

『陆』 融资融券对股价有什么影响

融资融券又称证券信用交易，是指投资者向具有深圳证券交易所会员资格的证券公司提版供担权保物，借入资金买入本所上市证券或借入本所上市证券并卖出的行为。包括券商对投资者的融资、融券和金融机构对券商的融资、融券。
修订前的证券法禁止融资融券的证券信用交易。 融资是借钱买证券，证券公司借款给客户购买证券，客户到期偿还本息，客户向证券公司融资买进证券称为买空; 融券是借证券来卖，然后以证券归还，证券公司出借证券给客户出售，客户到期返还相同种类和数量的证券并支付利息，客户向证券公司融券卖出称为卖空。
股价是买卖双方博弈的结果，融资实际是借证券公司的钱买入股票，融券实际是向证券公司借股票卖出。按照常规的说法，融资融券有价格发现的功能，实际是让买卖的市场行为更彻底。从另一方面看，对于某只股票，一般来讲，如果融资余额高体现看多的力量较大，融券余额高体现看空的力量较大。

『柒』 什么叫融资融券为什么上市公司都会融资融券

你好，融资融券是指客户提供担保物，证券公司向其出借资金供其买入上市证券或者出借上市证券供其卖出，客户在约定期限偿还所借资金或证券及利息、费用的证券交易活动。

『捌』 融资融券T＋0怎么操作

T+0又称日内交易，借助融资融券工具可以实现直接或者变相的T+0交易。选择T+0的原因是市场波动平凡，个人投资者选股难度增加，利用T+0可以将当日风险对冲。T+0适用于单边下跌，震荡市，日内个股震荡平繁，振幅较大等情形。

T+0交易

T+0交易制度，是指“投资者当天卖出股票获得的资金在当天就可以买入股票、当天买入的股票在当天就可以卖出”的一种证券交易机制。

实际上，T+0交易是我国证券市场参与者之间的一种通俗叫法，正式名称为“当日回转交易”。在《上海证券交易所交易规则（2018年修订）》 中明确，“证券的回转交易是指投资者买入的证券，经确认成交后，在交收前全部或部分卖出”。

目前，我国的债券、债券交易型开放式指数基金、交易型货币市场基金、黄金交易型开放式证券投资基金、跨境交易型开放式指数基金、跨境上市开放式基金、权证。

以及经证监会同意的其他品种（前款所述的跨境交易型开放式指数基金和跨境上市开放式基金仅限于所跟踪指数成份证券或投资标的实施当日回转交易的开放式基金，B股实行次交易日起回转交易）均实行当日回转交易。

(8)100寸融资扩展阅读：

开户流程

第一步：投资者需确定拟开户的证券公司及营业部是否具有融资融券业务资质

证券公司开展融资融券业务试点，必须经中国证监会的批准；未经证监会批准，任何证券公司不得向客户融资、融券。

也不得为客户与客户、客户与他人之间的融资融券活动提供任何便利和服务。而且，证券公司对其下属营业部开展融资融券业务也有资格规定，不一定所有营业部都可办理融资融券业务。

第二步：投资者需确定自身是否符合证券公司融资融券客户条件

融资融券业务对投资者的资产状况、专业水平和投资能力有一定的要求，证券公司出于适当性管理的原则，将对申请参与融资融券业务的投资者进行初步选择。

投资者在办理融资融券业务开户手续前，需评估、确定自身是否满足证券公司的融资融券客户选择标准。

第三步：投资者需通过证券公司总部的征信

证券公司在向客户融资、融券前，将对申请融资融券业务的投资者进行征信，了解客户的身份、财产与收入状况、证券投资经验和风险偏好，并以书面和电子方式予以记载、保存。

证券公司将根据投资者提交的申请材料、资信状况、担保物价值、履约情况、市场状况等因素，综合确定投资者的信用额度。

第四步：投资者需与证券公司签订融资融券合同、风险揭示书等文件

投资者与证券公司签订融资融券合同前，应当认真听取证券公司相关人员讲解业务规则、合同内容，了解融资融券业务规则和风险，并在融资融券合同和风险揭示书上签字确认。投资者只能与一家证券公司签订融资融券合同，向其融入资金和证券。

对融资融券合同的如下内容，投资者应当特别关注和了解：

（一）融资、融券的额度、期限、利（费）率、利息（费用）的计算方式；

（二）保证金比例、维持担保比例、可充抵保证金证券的种类及折算率、担保债权范围；

（三）追加保证金的通知方式、追加保证金的期限；

（四）投资者清偿债务的方式及证券公司对担保物的处分权利；

（五）担保证券和融券卖出证券的权益处理等。

第五步：投资者在开户营业部开立信用证券账户与信用资金账户

（一）开立信用证券账户

投资者与证券公司签订融资融券合同后，证券公司将按照证券登记结算机构的规定，为投资者开立实名信用证券账户。

投资者信用证券账户是证券公司客户信用交易担保证券账户的二级账户，用于记载投资者委托证券公司持有的担保证券的明细数据。

投资者用于一家证券交易所上市证券交易的信用证券账户只能有一个。投资者信用证券账户与其普通证券账户的开户人的姓名或者名称应当一致。

信用证券账户独立于普通证券账户，是新开的证券账户。投资者在进行融资融券交易前，需将用于担保的可充抵保证金证券从普通证券账户划转至信用证券账户。

融资融券交易了结后，投资者可以将担保证券划转回普通证券账户。在融资融券交易期间，经证券公司同意，投资者可将超过维持担保比例300%以上部分的担保证券划转回普通证券账户。

（二）开立信用资金账户

投资者在与证券公司签订融资融券合同后，需与证券公司、商业银行签订客户信用资金第三方存管协议。证券公司应当通知第三方存管银行，根据投资者的申请，为其开立实名信用资金账户。

投资者信用资金账户是证券公司客户信用交易担保资金账户的二级账户，用于记载投资者交存的担保资金的明细数据。投资者只能开立一个信用资金账户。

经过以上步骤，投资者在证券公司的开户手续已经办妥。当投资者提交了足额的担保物之后，就可以开始进行融资融券交易了。

『玖』 融资融券 融资头寸不足是什么意思

1.资金需求量大于闲置量时就称为"头寸不足"。
2.头寸（position）也称为"头衬"就是款项的意思，是金融界及商业界的流行用语。如果银行在当日的全部收付款中收入大于支出款项，就称为"多头寸"，如果付出款项大于收入款项，就称为"缺头寸"。对预计这一类头寸的多与少的行为称为"轧头寸"。到处想方设法调进款项的行为称为"调头寸"。如果暂时未用的款项大于需用量时称为"头寸松"，如果资金需求量大于闲置量时就称为"头寸紧"。
3.头寸是金融行业常用到的一个词，在金融、证券、股票、期货交易中经常用到。
比如在期货交易中建仓时,买入期货合约后所持有的头寸叫多头头寸,简称多头;卖出期货合约后所持有的头寸叫空头头寸,简称空头。商品未平仓多头合约与未平仓空头合约之间的差额就叫做净头寸。只是在期货交易中有这种做法，在现货交易中还没有这种做法。
在外币交易中，“ 建立头寸”是开盘的意思。开盘也叫敞口，就是买进一种货币，同时卖出另一种货币的行为。开盘之后，长了(多头)一种货币，短了(空头)另一种货币。选择适当的汇率水平以及时机建立头寸是盈利的前提。如果入市时机较好，获利的机会就大；相反，如果入市的时机不当，就容易发生亏损。净头寸就是指开盘后获取的一种货币与另一种货币之间的交易差额。

『拾』 REITS融资是什么意思现在有这方面的书吗还有详细的介绍网站

从国际范围看，目前并不是REITs的合适发行时机，但国内市场发展REITs却具有得天独厚的条件

REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)，几乎是2005年下半年以来各类金融与房地产论坛上讨论最多的话题。仿佛就在一夜之间，越来越多的房地产公司都在研究如何利用REITs将商业地产打包上市融资，而大大小小的国际投资银行与投资基金都为此而在中国市场忙乎，企图分得高速成长的中国房地产市场的一杯羹。

2005年11月25日，香港房屋委员会下属的领汇房地产信托基金(0832.HK)在历经波折后终于在香港交易所挂牌，其上市融资额度接近200亿港币。由是，领汇这一香港本地首支REITs成为全球规模最大的REITs。业内普遍认为，领汇之后，必然会带动内地房地产企业以REITs方式赴香港融资的潮流。

近期，建行及国开行信贷资产证券化试点获得重大进展，先后以特殊目的信托(SPT)方式成功发行31亿、41亿的信贷资产支持证券并以信托收益凭证方式在银行间市场交易流通，为我国尽快推出REITs创造了现实条件。

REITs是什么

从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。目前美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费)；租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。领汇允诺，会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。

从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。

另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。

为什么是REITs

从全球范围看，全球REITs主要集中于美国、澳大利亚、日本、新加坡等地，美国占据了其中60%以上的比例。新加坡市场目前共有5只REITs，市值超过50亿美元。香港市场上除了已经上市的领汇，内地的越秀投资旗下REITs亦已经过了上市聆讯，另两家内地企业大连万达和北辰实业亦有组REITs上市之意，在新加坡已拥有一只上市REITs的长江实业也欲杀回香港。

香港与新加坡一直在为国际金融中心的地位而争夺，两个市场在诸多领域各有胜负，但在REITs领域香港是绝对输家，一些香港本地REITs也只能赴新加坡上市。为了推动REITs的发展，香港证监会在2005年6月颁布修订后的《房地产投资信托基金守则》，规定在香港上市的REITs可以投资香港地区以外的房地产，这实际上相当于允许内地发展商按照《香港房地产信托投资基金守则》成立REITs并注入内地商业地产项目后在香港上市。因此，才会有这么多内地企业跃跃欲试，争相成为内地企业在香港的第一只REITs。

为什么近期REITs会成为受市场如此追捧？细析之下，其原因不外有三。

首先，作为受政府宏观调控影响最大的行业，中国房地产业亟需银行贷款之外的其他融资渠道。2003年，为了实施中央政府的宏观调控意图，央行下发121号文要求“四证齐全且自有资金必须达到30%”的项目银行才可以发放贷款，银行直接发放的房地产项目贷款数量大大减少，房地产信托一度成为开发商们最重要的融资方式：2004年全年房地产信托计划发行额将近120亿元，比2003年增长一倍。而2005年国庆前夕银监会下发《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文)，要求房地产信托项目不仅要四证齐全，而且自有资金比例要提高至35%。考虑到信托计划比银行贷款的成本更高，212号文事实上已经让房地产信托名存实亡。在银行贷款及房地产信托都受到严重管制的条件下，开发商们需要寻找新的融资渠道，REITs至少是一种新的选择、新的趋势。

其二，REITs是基于有稳定现金流收入的商业地产项目而不是基于房地产企业，有利于提高房地产企业的融资效率。房地产企业受土地储备、开发进度、经营策略等多方面因素影响，其现金流并不稳定，投资风险较大，房地产企业整体上市的模式很难被市场接受。REITs则不同，开发商可以将旗下部分或全部商业地产打包上市，从而将部分资产变现上市，从而为开发商提供更灵活、更方便的融资方式选择。

第三，为投资者提供了更安全、收益更高的投资渠道，间接实现投资房地产业的愿望。REITs一直是分散投资组合风险的有效途径，据统计，美国REITs的平均股息收益率为7.3%，高出10年期美国国债350基点；澳大利亚REITs的平均股息收益率更高达7.6%；新加坡REITs平均收益率则在5%—6%之间。通过投资REITs，投资者可以实现其分享房地产业高速成长的巨大收益。

最好的时机，最差的时机

想把中国内地商业地产打包到海外上市的，主要还是那些正在蜂拥进入中国的诸如麦格里银行(Macquarie Bank)、摩根士丹利等国际投资基金。例如麦格里银行计划收购中国、韩国、印度等亚洲市场的多处物业，并以此为基础设立6只REITs，在未来几个月内在香港挂牌上市。REITs有可能成为未来中国商业地产最重要的融资方式。

尽管新加坡、香港等地已经有REITs上市，尽管新加坡和香港是国际金融中心，但单就REITs发展前景来看，内地与这两个地区的差距并不大。监管部门应该未雨绸缪，及早采取有效措施，鼓励金融创新，推动REITs及早在中国发展与上市，如此中国金融市场的整体竞争力才能得到巩固与加强。

作为证券化的一种方式，REITs主要通过一系列明确的法律制度来制约各方权利义务。相形之下，我国目前尚未对REITs有成形规定。作为证券化的一种方式，REITs与建行及国开行所进行的信贷资产证券化在交易结构设计上并无本质区别，但是，除了信贷资产证券化业务试点进程中面临的问题外，REITs还有自身的独特难题有待求解。REITs能否在中国成功推出，更大程度上取决于能否推广信贷资产证券化业务业已取得的成功经验。

首先，在现行《信托法》、《投资基金法》之外，需要制定专门的REITs业务管理办法，形成完善的业务监管体系，明确投资资格审定、投资方向限制、投资比例确认等诸多实际问题，以促进REITs规范发展。在REITs的上市交易与流通问题上，可以借鉴建行建行房地产抵押证券及国家开发银行开元资产支持证券的发行与流通模式，通过发行信托收益凭证方式在银行间市场实现上市与流通。

其次，尽快确定REITs有税收政策标准。一般而言，如果REITs的分红比例超过90%，就应该免除公司税项，只向投资者的投资收益征收税收，从而避免双重征税。我国目前的税法体系尚未对银行信贷资产证券化证券确定明确的税收标准，更谈不上REITs征税标准。但要想REITs真正发展，税收问题不可回避。

近期，美联储连续13次加息，美国联邦基金利率已经上升至5.75%的历史高点，相应的带动包括香港及新加坡在内的国际金融市场利息不断攀升，因此，从国际范围看REITs并不是合适的发行时机。相形之下，受银行巨量资金头寸影响，国内市场利率一直保持在较低水平，与国际金融市场利率差价达1%—2%。单纯从目前市场环境看，国内市场发展REITs具有得天独厚的条件。

现在的问题就是看包括监管当局在内的市场各方能否顺应市场需求，鼓励金融创新，鼓励企业及种类金融机构及时推出REITs。