汇贤信托市值

㈠ 李泽钜的人物争议

李嘉诚正式分家
具体情况
现年85岁的李嘉诚将次子李泽楷持有的三分之一家族信托权益转让给长子李泽钜，李泽钜持股量将增至三分之二，余下三分之一继续由李嘉诚持有。该安排已于2012年7月16日生效。
此次“分家”后，现年48岁的李泽钜将正式掌控以长江实业、和记黄埔为代表的Li Ka-Shing Unity Holdings Limited(李嘉诚家族信托，以下简称：LKS Unity)22家上市公司，这22家上市公司总市值逾8500亿港元，使得李泽钜个人名下资产达2900亿港元，身家已超越其父李嘉诚。
据《福布斯》(Forbes)杂志估计，李嘉诚的净资产约为255亿美元，在全球富豪榜上排名第九。他敏锐的商业嗅觉和他对香港经济的深刻洞见让他在当地颇受尊敬，他也因此成为散户紧密追随的对象。李嘉诚说，作出继任安排是为了让两个儿子之间没有业务方面的冲突。
据港交所披露权益最新显示，LKS Unity持有共22间上市公司，除“四大”旗舰：长江实业、和记黄埔、长江基建、电能实业外，还包括TOM集团、汇贤产业等。
收市价计算，上述公司市值合共8521亿元，占总市值18.51万亿元的4.6%。LKS Unity所持的长和系及其它上市公司资产市值达435亿元，以其三分二权益计，李泽钜名下上市资产逾290亿元。
前后对比
分家之前家族资产是“三分天下”，家族信托的权益是分别由李嘉诚、李泽钜、李泽楷各持有1/3，李泽钜名下并无太多私人资产，他也并未入围2012香港福布斯富豪榜。
分家之后家族资产几乎由李泽钜“一统天下”，其所持家族信托权益增至2/3，涉及总共22间，包括“四大”旗舰：长江实业、和记黄埔、长江基建、电能实业。而李泽钜名下资产达2900亿港元，超越其父李嘉诚，成华人新首富。
不过，尽管李泽钜是李嘉诚精心培养的接班人，但李嘉诚的精心培养，却也让李泽钜的接班蒙上了一层阴影。据称，在每年与李嘉诚一起出席长和系业绩会时，李泽钜都只有在李嘉诚示意后，才会有简短的看法。
因此，对于李泽钜独立执掌长和商业帝国后，是否能够将长和系推上新的高峰，外界也有所质疑。

㈡ 北京东方广场，李嘉诚打死不卖并非如此

“东方广场”雄踞于北京市中心，坐落于东长安街1号之绝佳位置，每一位在北京二环内上班的朋友应当对其十分熟悉。 在上一篇文章中，笔者讲到“北京东方广场”的土地年限和李嘉诚买断境内伙伴收益权的事儿，本文则详细讲讲“李嘉诚具体是如何减持、出售北京东方广场”，以及他为何要这么做。

首先，都说北京东方广场是李嘉诚的， 可如今在李嘉诚三父子直接控制的企业内，根本找不到“东方广场”这项投资。

事实上，北京东方广场的土地使用权和房屋所有权归属于一家名叫“北京东方广场有限公司”的境内企业，而自2011年之后，一家名叫“香港汇贤投资”的企业便持有“北京东方广场有限公司”100%的股份。

香港汇贤投资有限公司由“汇贤产业信托”通过离岸公司Hui Xian BVI间接持有。通过股权层层穿透， 我们发现，东方广场如今的收益权最终落到了“汇贤产业信托”的手中， 那么，“汇贤产业信托”与李嘉诚有何关系呢？

翻查该信托的 历史 ，在2011年之前，李嘉诚的家族企业长江实业集团正是该信托前身的控股方，该信托的核心资产便是北京东方广场，它于2011年4月29日单独分拆上市，李嘉诚的长江实业集团在汇贤的持股比例也随之大幅下降。

截至2020年12月底，李嘉诚的长江实业集团在 汇贤产业信托（东方广场的母公司） 的持股比例已经下降至32.49%，这也意味着，李嘉诚家族在北京东方广场的持股仅剩不足1/3，所谓的“打死不卖”只是以讹传讹罢了。

2011年汇贤产业信托上市之时，北京东方广场有限公司的董事长甘庆林表示，本次上市所得款项，主要是归还东方广场的原有股东，所以实际上不涉及汇贤要将境外集资款项汇入境内的问题。 这番话很委婉地告诉外界，这次上市，实际上是原有股东对东方广场的一次变相减持。

我们查阅了汇贤产业信托的2011年中期财报发现，汇贤上市后向基金单位持有人偿还贷款约117.07亿元。李嘉诚的长江实业等原有股东拿到这笔还款后，事实上已经实现了从东方广场这个项目上的“资本撤退”。

那么，问题来了，北京东方广场坐拥“东长安街1号”的京城绝版地段，李嘉诚家族为何要将之分拆、减持呢？这得从东方广场的资产估值说起。

东方广场的总建筑面积达80万平方米，主要由四部分组成，分别是东方新天地购物商场、8栋甲级写字楼、两栋东方豪庭公寓和五星级东方君悦大酒店。根据东方广场母公司汇贤产业信托的财报所示，整个东方广场的估值如下：

从估值图表中我们发现，首都二环内31万方建筑面积的写字楼，估值竟然只有149亿元，折合单价仅4.83万元/方，东方豪庭公寓折合单价更是只有2.69万元/方，这般的估值方法显然是严重低估了东方广场的价值。

管理层对东方广场的估值为何如此保守？原因还是在于东方广场的土地年限和境外运营权，只剩下二三十年。

据东方广场的董事长甘庆林在2011年时透露：“目前上市所作的资产估值，已完全考虑有关因素。”北京东方广场的土地年限是2049年4月到期，汇贤对东方广场的运营权是2049年1月到期，甘庆林的原话是“到时候（2049年）会不会延长（续期），目前还不清楚”。

几十年后的事情没人说得准，正因为这种不确定性，汇贤产业信托持有的东方广场的价值才会大打折扣；或许也是由于这个原因，李嘉诚等原有股东才提前对东方广场的资产采取了打包上市的处理。

时至今日，东方广场虽然仍由李嘉诚家族运营，但东方广场已从长江实业集团中剥离，其在东方广场母公司汇贤产业信托的持股比例只剩下32.49%，撇除受疫情影响的2020年，过去其从汇贤产业信托收取的分红大约每年5亿元，东方广场对李嘉诚家族而言已是无足轻重。

“打死不卖”的东方广场，终究还是与李嘉诚家族渐行渐远了。

㈢ 北京汇贤豪庭公寓多少

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人民币收购沈阳丽都的70%权益，而沈阳丽都持有沈阳丽都喜来登饭店的土地使用权及房屋所有权。这也是汇贤产业信托自今年4月上市以来的第一项收购。

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