怎么通过信托计划募资

❶ 房地产信托融资优势是什么有哪些模式

房地产信托融资有不同的模式，是未来房地产行业融资的一个趋势。房地产信托融资之所以越来越受到企业青睐，主要基于以下几方面的优势。

1、信托融资创新空间宽广并具有巨大的灵活性。信托具备连接货币市场、资本市场和产业市场的综合融资平台优势通过一系列制度安排实现一个企业或项目的组合融资。信托可以与银行互补互动。银行具有资金优势信托具有制度优势和灵活的创新性。信托在供给方式上也十分灵活可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品突出表现在信托对不同阶段、不同水平的项目都可以量身定做解决方案从开发资金、流动资金到后期的消费资金乃至一些特殊问题如“烂尾楼”等都可以通过信托解决从而增大市场供需双方的选择空间。

2、信托具有财产隔离功能。信托公司的财产隔离功能主要体现在受现行法律、法规充分保护的信托财产的独立性上。信托设立以后其财产处于这么一种“特殊状态”它既能充分地体现委托人或受益人的“意愿”、“利益”和“特殊目的”又不记在委托人的所有权益项下独立于委托人的其他自有财产而存在它名义上为受托人所有但又不失为委托人的自有财产。受托人对信托财产及对其自有资产的处置方式迥然不同受托人必须按信托文件的约定为实现受益人的“最大利益”或“特殊目的”而努力而不得用信托财产为自身谋取利益每一个信托隔绝于受托人的自有财产和其他信托账户甚至于出现受托人解散等极端情况时信托财产仍能保持其独立存在按约定或法院判定由新的受托人承接。在我国信托的财产隔离功能受到《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《资金信托管理暂行办法》也就是业内所谓的“一法两规”的强有力支撑。

3、相对银行贷款而言房地产信托融资方式可以不受通过银行贷款时企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%的约束也能够弥补121号文规定的只有主体结构封顶才能按揭所造成的中间消费融资的断裂。房地产企业要积极利用信托融资充分利用信托独特的制度优势实现多元化融资巩固资金链条。

房地产信托融资有以下四种模式：

贷款型信托融资模式

信托投资公司作为受托人，接受市场中不特定(委托人)投资者的委托，以信托合同的形式将其资金集合起来，然后通过信托贷款的方式贷给开发商，开发商定期支付利息，并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司;信托投资公司则定期向投资者支付信托受益，并于信托计划期限届满之时，支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。

股权型信托融资模式

信托投资公司以发行信托产品的方式，从资金持有人手中募集资金，之后，以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)，向项目公司注入资金;同时，项目公司或关联的第三方承诺，在一定的期限(如两年)后，溢价回购信托投资公司持有的股权。

财产受益型信托融资模式

利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产，信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托投资公司，代为转让其持有的优先受益权。

信托公司通过发行信托计划，募集资金来购买优先受益权，并且在信托到期后，如投资者的优先受益权未得到足额清偿，信托公司则有权处置该房产补足优先受益权的利益，而开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。

混合型信托融资模式(夹层融资型)

债权和股权相结合的混合信托投融资模式。它具备贷款类和股权类房产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特色，通过股权和债权和组合满足开发商对项目资金的需求。

❷ 信托计划的发行条件

信托公司设立信托计划的条件

信托公司设立信托计划，应当符合以下要求：
（一）委托人为合格投资者；
（二）参与信托计划的委托人为唯一受益人；
（三）单个信托计划的自然人人数不得超过50人，但单笔委托金额在300万元以上的自然人投资者和合格的机构投资者数量不受限制；
（四）信托期限不少于1年；
（五）信托资金有明确的投资方向和投资策略，且符合国家产业政策以及其他有关规定；
（六）信托受益权划分为等额份额的信托单位；
（七）信托合同应约定受托人报酬，除合理报酬外，信托公司不得以任何名义直接或间接以信托财产为自己或他人牟利；
（八）中国银行业监督管理委员会规定的其他要求。
这里所称的合格投资者，是指符合下列条件之一，能够识别、判断和承担信托计划相应风险的人：
①投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织；
②个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人；
③个人收入在最近3年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近3年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。

❸ 资产信托，怎么操作

信托是一种财产隔离投资或转移方式，信托起源形成了在欧美法律中特有的一物二权制，但这与我国现行法律有冲突，因此在后来通过的《信托法》中，新建立了“信托财产权”的解释。在前面强调这点，是因为这是信托与其他投资最大的区别之处。因为在一般购买时，你可能会觉得跟买银行理财产品是一样的，但由于上面的原因，信托完全不同于其他任何类型的投资。简单来说，在你作为委托人设立的信托到期前，信托计划内的信托财产不是你的个人财产，假如期间你发生负债或破产，信托计划内的财产不能作为你的财产来进行清算，只要前提你的信托是合法设立的。比较白话的解释就是信托财产在正常运营期间，其拥有权是信托计划，不是委托人也不是受托人也不是受益人，因此在不考虑投资失败的情况下，其财产安全性较高。作为委托人，一般老百姓打算去买信托是很容易的，一般来说100万起卖，很多银行都有代销，当然如果你自己愿意也可以直接打电话给信托公司的财富中心去认购。不过集合信托计划不是什么时候都有的，要看当时这个信托公司具体做了什么项目。另外一点，购买信托的透明度要比其他的理财产品要高的多在一般情况下，因为信托基本上差不多是目前国内资金出口的最终端了，大部分信托计划都有明确的目的和具体的项目，你可以清楚的知道自己的钱到底是用到什么地方去了。

以上是从委托人的角度来看，从受托人也就是信托公司的角度来看，信托就是因委托人的信任，将其合法财产或财产权交由信托公司，并以信托公司的名义来进行管理及运营。目前国内信托基本上都是自益信托，信托目的就是为了委托人为自身创造利益。信托计划大类可分为单一和集合，小类就太多了，根据资金或财产权的不同使用方式可以分出无数种，只要信托公司愿意去创意，理论上使用方式是可以不断创造的。信托公司一般会先进行项目锁定，即现考察较有潜力项目，进行尽调和交易结构设计，当然还有项目竞争的，好项目大家都想要。设计好信托产品后，一般已经确定了是做单一还是集合，单一顾名思义就是只有一个委托人，一般来说都是其他银行啊什么的金融同业机构作为委托人。而集合就是跟私募基金有点类似，每个委托人不得低于100万，委托人多于或等于2人（也有可能是多个机构，或者自然人和机构混杂）。单一信托较好操作，通过流程后委托人资金到账，然后信托就开始运行。而集合信托则需要销售，跟银行卖理财产品类似，而且目前信托大部分都要委托银行进行代销。后续的管理就跟投资基金类似了。信托计划到期后，受托人将按照信托合同分配信托利益，大部分都是能达到合同预期要求的，当然也会出现中融这次矿产信托的失败。简单来说就这些啦，客观问的题目有点大，想详细说都可以写本书了，暂且这样吧

❹ 信托的资金计划成立 是否可以继续募集资金

可以的。因为集合资金信托计划的成立条件，是通过合同约定的，而在现行的法规中，并没有刚性要求。比如一个计划募集额度10亿元的信托计划，就可以设定当实收信托资金达到比如说两个亿时，即可宣布计划成立，已募集的2亿资金就可以实际运用了。

信托计划成立后，仍在继续募集资金的原因最初是因为大额信托计划的资金确实难以在短期内足额，不得不延长募集期；后来随着所谓“结构化”信托计划的出现，可能低风险固定收益的优先级先行募集，而高风险不固定收益的次级会慢慢来；还有一种情况就是应用款项目的要求，实际上是分批次投入资金，降低了项目实际的财务成本压力。

❺ 信托能否充当阳光私募的募资渠道融资规模和其他渠道相比如何呢

信托公司的很多产品都在找第三方代销，信托公司自己的营销队伍的建设还需要一定时间。当然，很多信托公司都建立了自己的营销队伍，比如，平安信托。
信托公司的主要客户都是一些大的机构，比如，政府，银行，券商等，这部分大机构对资金的安全性要求比较高。一般的信托产品，其优先级大都是这些机构资金。
你说的阳光私募，也不例外。
市面上的阳光私募，大都是中间级、劣后级。中间级找一部分自然人，就是一般意义上的合格投资者。劣后级找的是机构。

❻ 私募基金对外投资比如股权等，为什么要通过有限合伙或者某个信托投资呢直接投不行吗

私募股权基金是可以直接投资企业股权的。
加上信托计划，有可能是为了募资方便或是和信托有项目上的合作。
在私募基金备案制明确之前，有很多基金是采用有限合伙方式来募资并投资项目的，现在私募基金管理法规和措施都很明确了，应该不用这种方式了。

❼ 如何投资信托

在2001年出台的信托法中对信托的定义是，信托是委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿，以自己的名义为受益人的利益或特定目的进行管理或者处分的行为。

根据受益人的不同，把信托分为两种类型：一种是自益信托，一种是他益信托。

自益信托就是自己作为受益人，一般指的就是信托理财。一些集合资金的信托计划，自己既是委托人，也是受益人。

另外一种是他益信托，是指除了自己以外还有其他的受益人的信托，比如常见的家族信托、慈善信托、公益信托。

信托受谁监管？

信托行业中有“一法三规”，分别是《中华人民共和国信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司净资本管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》。信托和银行一样都有牌照，目前我国有牌照的信托公司一共有68家，和银行一样，信托公司也受到银保监会的监管。

怎么选信托项目？
常见的信托主要是一些房地产、工商企业、政信类的信托，还有一些创新信托，比如艺术品信托、珠宝信托、消费信托。我们主要讨论的是房地产类信托。对于房地产信托如何挑选？

我总结的观点是，要选择“五强”项目：

第一是强融资主体，也就是谁借我的钱，这是最重要的；

第二是强担保主体，担保主体是提供差额补足、对赌、回购或连带责任担保等，是选择项目中非常关键的一步；

第三是强还款来源，还款来源就是拿钱做的是什么业务，能不能在约定的期限内还钱；

第四是强抵/质押物，一般看三点：是否足额、是否具有流动性、是否是第一顺位；

第五是强发行平台，因为所说的内容都需要发行平台去做尽调、项目筛选。

哪些数据很关键？
首先是项目主体的行业地位或是担保主体的行业地位，排名越靠前越好，说明资本实力强。对于增信措施有的话更好，没有的话，只要“五强”足够优质，这个项目也可以考虑。那主要的增信措施都有哪些？比如回款账户的监管、派驻董事等。这些一般通过推荐材料都能看到，有些数据可能需要到尽调报告看，可以理财经理要求。

其次是信用评级，最好的评级是AAA，其次是AA、BBB、BB、CCC、CC等，一般我们考虑的融资主体基本都是B级以上，越靠前肯定越好，可以通过中国企业信用评价中心查询，还有天眼查、企查查这样的APP也可以查询。

然后是抵押率、资产负债率、流动比率和速动比率。

还有盈利能力。盈利能力一般指的是上一年度或者是上一经济周期的净利润、净利率、毛利率分别是多少。推介材料里一般会注明，还有市净率、市盈率都会公开披露。

最后是去化率，这个指标对于房地产项目来说很关键，因为周围项目的售出情况对当前项目的参考意义重大，比如销售率是多少、售价是否合适等。

信托公司怎么选？
如果按照“五强”项目，包括一些关键数据的筛选，其实选择的项目不会有太大问题。最差的结果是可以处置其抵/质押物。所以在考虑这个问题时，出发点就在于信托公司到底会不会公告延期。

❽ 怎么从信托上面拿到钱

如果你是委托人的话,只有两种途径,一种就是到期兑付,另外一种就是未到期信托受益权转让。
信托公司依据信托产品设立目的的不同，把募集的钱投入到不同的项目中：
一、基础建设类。地方政府要做基础设施建设，找信托公司帮忙融资。信托公司依据对地方政府财政、经济水平、发展速度等多方位考察。通过内部风控委员会的审查。如果可以做，那就会发出产品向社会募集资金。募集到的资金定向投资到具体的基础设施建设中去。
二、工商企业类。工商企业缺钱。找信托公司融资。信托公司依据对企业本身的还款能力调查。通过信托公司内部风控审核。如果信托公司认可，那就会发出一个信托产品，向社会募集资金。资金定向投资到企业中去。
三、证券投资类。证券投资信托是指将信托计划或者单独管理的信托产品项下的资金投资于依法公开发行并符合法律规定的交易场所公开交易的证券经营行为（一句话：证投资信托的钱最后投向股票、债券、期货等证券市场）

❾ 信托公司是干什么的具体的

一、信托公司也是一种金融机构，但是信托公司和银行不同，信托公司不能吸收存款。信托公司可以通过设立一些信托计划募集资金，然后把募集到的资金投资于一些工业、农业建设项目（如高速公路建设项目、房地产建设项目等）。投资者可以和信托公司签订信托计划合同，把资金交给信托公司，投资于某个信托计划项目，信托公司承诺给多少利息，多长时间归还本金。到时信托公司会把利息和归还的本金直接打到投资者的银行帐户上。

二、《信托投资公司管理办法》第八条 设立信托公司，应当具备下列条件：

（一）有符合《中华人民共和国公司法》和中国银行业监督管理委员会规定的公司章程；

（二）有具备中国银行业监督管理委员会规定的入股资格的股东；

（三）具有本办法规定的最低限额的注册资本；

（四）有具备中国银行业监督管理委员会规定任职资格的董事、高级管理人员和与其业务相适应的信托从业人员；

（五）具有健全的组织机构、信托业务操作规程和风险控制制度；

（六）有符合要求的营业场所、安全防范措施和与业务有关的其他设施；

（七）中国银行业监督管理委员会规定的其他条件。

(9)怎么通过信托计划募资扩展阅读

信托公司，在中国是指依照《中华人民共和国公司法》和根据《信托投资公司管理办法》规定设立的主要经营信托业务的金融机构。 信托公司以信任委托为基础、以货币资金和实物财产的经营管理为形式，融资和融物相结合的多边信用行为。

信托业务的关系人有委托人、受托人和受益人三个方面。转移财产权的人，即原财产的所有者是委托人；接受委托代为管理和经营财产的人是受托人；享受财产所带来的利益的人是受益人。信托的种类很多，主要包括个人信托、法人信托、任意信托、特约信托、公益信托、私益信托、自益信托、他益信托、资金信托、动产信托、不动产信托、营业信托、非营业信托、民事信托和商事信托等。

❿ 信托的具体流程有哪些

信托理财产品（信托计划）购买流程：
1.咨询及预约：
如确定购买意向，需先按照 “金额优先、时间优先”的原则进行预约。
2.缴款：
通过银行转账的形式，将资金转入信托公司为信托计划开立的信托专户。汇款时，请在备注或摘要栏里注明：汇款人名称（姓名）、汇款金额及认购产品名称。
注意：汇款账户与项目结束后的回款账户必须和签约的委托人姓名一致。部分信托公司要求所有资金从同一银行账户中转出，如可从不同银行账户打款，必须确保账户名为同一人。
3.签署信托合同：
委托人交款后与信托公司签署信托合同（一般一式2份或3份，委托人保留一份已盖章的合同）及相关文本，同时需提供以下材料：
(1)银行转账凭证原件及复印件。
(2)信托利益划付账户（银行存折或复印件）。注意：该账户应列明开户支行，该账户在信托财产最终分配前不得取消。如果该账户或存折遗失或变更请向信托公司申请办理变更手续。
注意：部分信托公司要求以银行转账形式缴款的客户，其信托利益划付账户信息（含户名、账号、开户行）必须与该客户的缴款账户信息完全一致。
(3)身份证明文件（新版身份证需复印正反两面）。委托人为自然人的，需持委托人本人有效身份证件；如委托人授权他人办理，除提供委托人的有效身份证件外，还需提供授权委托书、代理人的有效身份证件。
注意：以上文件均需要委托人亲笔签字。
4、信托计划成立后，信托公司将在约定时间向受益人发放权益确认证书或以其他约定方式进行权益确认。
注意：信托合同签订后，在信托计划推介期内可以解除；信托计划成立后不能解除，但可以转让他人，转让时，转让方和受让方均须缴纳一定金额的手续费。
5、信托计划结束，收益会打入合同签订时写的银行账户，需要注意的是，信托程序期间，该账户勿销户，勿更改姓名，以便资金顺畅的打入。