中民投融资

❶ 住建部：城市更新单元拆除建面不应大于现状总建面的20%

8月30日，住房和城乡建设部发布关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知。

通知指出，严格控制大规模拆除。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。提倡分类审慎处置既有建筑，推行小规模、渐进式有机更新和微改造。

严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。

严格控制大规模搬迁。不大规模、强制性搬迁居民，不改变社会结构，不割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

确保住房租赁市场供需平稳。不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难。

注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。

北京市城市更新行动计划出台 到2025年完成3万户城镇棚改任务

近日，中共北京市委办公厅北京市人民政府办公厅关于印发《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》的通知。

目标到2025年，完成首都功能核心区平房（院落）1万户申请式退租和6千户修缮任务。

到2025年，力争完成北京市2000年底前建成需改造的1.6亿平方米老旧小区改造任务，重点推进本市500万平方米抗震节能综合改造任务、3100万平方米节能改造任务及群众改造意愿强烈的改造项目，配合做好6000万平方米中央单位在京老旧小区改造任务。

到2025年，实施100万平方米危旧楼房改建和简易楼腾退改造。

到2025年，重点推动500万平方米左右低效老旧楼宇改造升级，完成22个传统商圈改造升级。

到2025年，有序推进700处老旧厂房更新改造、低效产业园区“腾笼换鸟”。

到2025年，基本完成134个在途城镇棚户区改造项目，完成3万户改造任务。

住建部：1-7月全国新开工改造城镇老旧小区4.22万个

8月30日，据住房和城乡建设部消息，2021年《政府工作报告》提出，新开工改造城镇老旧小区5.3万个。

经汇总各地统计、上报情况，2021年1-7月份，全国新开工改造城镇老旧小区4.22万个，占年度目标任务的78.2%。较6月末增加了10.7个百分点。

其中，开工进展较快的地区：上海（107.0%）、安徽（103.7%）、河北（100.0%）、辽宁（99.6%）、黑龙江（99.0%）；开工进展较慢的地区：陕西（55.1%）、湖南（50.2%）、山西（48.2%）、海南（45.1%）、西藏（25.0%）。

上海外滩1宗城更项目招标 “三道红线”全部达标方可参选

近日，上海土地市场发布了一则公告，公开遴选黄浦区外滩街道一幅商住办历史风貌保护项目实施主体，“三道红线”是否达标成为遴选条件之一。

根据上海土地市场公告，该项目地块位于豫园周边，出让宗地总面积为17.01202万平方米，土地用途涉及住宅、商业、办公。

对于申请人，规定可以独立参加遴选，也可以联合参加遴选，联合方数量不得超过三家，且联合申请人中有一方投资比例须高于50%（含50%）。其中，联合申请人中投资比例不低于25％的联合方业绩方可计入后续遴选活动中的商务标评分，计算评分项时在投资比例高于25％（含25%）的各方之业绩择优计算，同一申请人只能进行一次申请（含联合申请）。

同时，申请人或联合申请人中一方[投资比例高于50%（含50%）]“三道红线”需要全部达标，这是“三道红线”首次出现在上海土地出让要求中。

此外，三年内在上海拿地但违约的企业不得参选。

珠实71.4亿元拿下广州荔湾聚龙湾片区旧改

8月30日，广州市白鹅潭聚龙湾片区启动区更新改造项目结束了网上限时竞价，888号广州珠江产业园投资发展有限公司以71.4132亿的底价，成功竞得改造主体资格。广州珠江产业园投资发展有限公司由广州珠江实业集团有限公司100%控股。

项目改造范围总用地面积25.18万m2，现状房屋总建筑面积约14.50万m2，将采取旧城连片更新改造（混合改造）的改造模式。改造范围内权属人共702户，经征询产权人改造意愿，已经获得91.45%的同意改造率。

聚龙湾城市更新单元，位于白鹅潭聚龙组团，毗邻白鹅潭商务核心区。项目启动区范围西至芳村大道、北至信联路，东至珠江，广佛线、在建地铁11号线、规划地铁25号线，都将在该片区周边经过。

规划房屋总计容建筑面积52.7万m2（不含历史文化建筑的建设量，该建设量依据相关保护规划落实），未来这里将打造演艺中心、科创总部湾、文化主题购物中心、工业遗产特色购物中心等，对标上海黄埔滨江。

顺德乐从小布工业区城市更新单元计划获批 碧桂园、华发联合开发

9月3日，据佛山市自然资源局顺德分局消息，乐从镇小布工业区城市更新单元计划已正式获批。

本次更新单元涉及的小布村工业区改造项目，占地超756亩（约50.4万㎡）。早于今年4月22日，碧桂园、珠海华发实业股份有限公司联合体经公开竞投以35.04亿元土地及拆迁补偿款，加上代建商业物业（出资不少于7.51亿元建设），即42.55亿元的总价成为顺德区乐从镇小布工业区改造项目合作方。华发股份和碧桂园将按50.6%：49.4%的比例承担所有成本与费用。

该项目分8宗地块，总用地面积为50.41万㎡，由招选合作方负责标的地块的土地整理工作，完成土地整理后，政府将除代建商业物业地块外的剩余7宗地块协议出让给合作方进行开发建设，其中，计划协议出让用地面积约41.06万平方米，其中商业用地面积约7.82万㎡，住宅用地面积约22.76万㎡，市政道路面积约10.47万㎡。

宏发签约深圳红塘片区福海街道首个大型工改工城市更新项目

9月1日，深圳市塘尾股份合作公司已与深圳市宏发投资集团旗下深圳市天禧禾投资发展有限公司就红塘片区城市更新项目合作开发正式签约。

据悉，红塘片区城市更新项目是福海街道首个大型工改工城市更新项目。

该项目拟更新单元范围用地面积311281平方米，拟拆除范围用地面积307194平方米，现状永久性建筑物总建筑面积439566平方米，现状容积率约1.43，现状物业主要为工业厂房、宿舍、配套用房及商业用房。涉及塘尾股份合作公司的集体土地面积298759平方米，现状永久性物业建筑面积350466平方米。

中民投旗下上置集团上海大兴街旧改项目重获银团10亿元融资

9月2日媒体消息指，中民投旗下上市公司上置集团大兴街旧改项目取得重大进展。

据中民投方面透露，争取贷款重启，经过了多轮、多方沟通。在债委会的大力支持和协调下，中民投与银团各参贷银行进行了多次沟通，分析项目价值、表达公司诚意。最终，在银团牵头行的带领下，一致通过了银团会决议，并于8月31日完成了10亿放款。

❷ 董家渡往事连载之二：董文标和他的中民投

2014年 8月18日，董文标向中国民生银行董事会提交辞职函。如果从1996年民生银行成立，担任副行长开始算起，董文标在民生银行已经整整18个年头。这十八年里，民生银行从国内首个民营资本入股的小行发展成为资产超3万亿的全球500强大行，有“小微之王”之称。

离开民生银行的原因其实很简单，“我要想再多干一届两届，必须要修改公司章程，影响不好不说，还妨碍了制度的传承。这是我现在离开民生银行最重要的一个原因。”董文标曾经说过。

但是董文标还没有做好退休的准备，此时的他，堪称意气风发，下一个目标是:上海滩。

三天之后，中民投揭牌。

其实早在正式递交辞呈之前，董文标即将担任中民投董事长的消息已经传开。早在当年4月17日，史玉柱的一则微博就揭开了中民投的面纱。“总理签字批准成立的一个国字头民营公司，今天创立大会。推辞失败，我还是被选为副董事长。好在我是非执行董事，不参与公司运营。我公司投资10亿，仅占股2%，是个小股东。正副董事长五人中，只有我像个痞子，真不协调。”

在这条微博的配图上，有史玉柱、泛海建设董事长卢志强、民生银行董事长董文标、亿达集团董事长孙荫环、民生银行副行长赵品璋，个个都是大佬级的人物。

中民投很容易让人联想到中投公司，或可视其为民营版中投公司，且以“总理签字批准成立”而论，其出身以及背负的期望显然不一般。在董文标的回忆中，当初中民投成立源于全国工商联副主席们的一次交流，2013年8月，在全国工商联主办的长白山论坛上，新当选的企业家副主席们聚在一起讨论，想着如何为民营经济和民营企业发展做些事情，就想到成立一家产融集团。

“搞这样的集团有两个目的：一是在引领民营企业转型升级方面发挥示范作用；二是支持民营企业走出去，给它们搭建境外平台，在技术、法律、资金等很多方面给予支持。”

听上去一个注册资本达500亿、总理签字成立的中字头投资公司，就是在大佬们推杯换盏，哦不，谈笑风生间成立了。有钱人的世界谁不羡慕呢？

但其实，中民投的雏形早在这之前就已经开始规划了。董文标在2013年5月曾透露——“我现在正在做的还有一个很好的事情，中国100家大型民营公司，每家民营企业出一个亿，就是100个亿，成立一个中国民营企业投资公司，叫中民投，也是一个很强大的民间外交平台。”

因为总理亲自签字，中民投一开始是不缺钱的“银行授信加起来有三千亿。”这是董文标在接受媒体采访时亲口说的，只是他没有想到，三年后银行却对中民投唯恐避之不及。

但实际，中民投更像是在民营企业大佬们凑局做的一个圈子。中国独特的圈子文化在商业领域尤为明显。在中民投筹备之初，无数民营企业竞相入股，其实只为获得进入圈子的一张门票。哪怕是在公司成立之后，仍然有企业想要入股。

做了一辈子银行的董文标对于实业有着自己的抱负，他对于中民投的未来有着非常清晰地规划：让中民投成为一个投资平台，承担起钢铁、光伏等这些过剩产能整合的重担。

他曾经以光伏产业为例，中民投首先要成立中民新能源集团，这个集团将来要两条腿走路：一是做光伏电站，做大，再做强把技术搞上去；第二，整合国内原有的小型光伏电站。"将来通过金融产品组合，运用我们的优势降低资金成本，这样就具备了强大的竞争优势。"

在董文标的设想中，中民投未来的架构将包括九大板块，分别为中民新能源、中民钢铁联盟、中民矿产物流、中民嘉业、中民物业、中民国际通航、中民国际、中民投资本、中民欧洲资本。其中，最先亮相的将是“中民国际通航”与“中民新能源”。

董文标对中民投的设想不可谓不宏大，如果确实能肩负起过剩产业整合的重担，这对整个中国的经济增长将产生不可估量的影响，银行家出身的董文标，心里有个“实业报国”的梦想。

只是后来他可能才意识到，这个梦想太大。

但实际上，中民投揭开面纱后的第一件事，却是上海滩董家渡的两块地。

董文标开发董家渡，听上去很不错。就像成功人士总想树碑立传，而董家渡则是董文标下一个人生奇迹的见证。

2014年11月18日，上海市黄浦区小东门街道616、735街坊地块也被称为董家渡13、15地块迎来了出让，中民投和泛海控股为本次角逐的双方，248亿元的起始价格，最终中民投以248.5亿元的价格胜出，仅仅在底价基础上增加了5000万元，溢价率为0.2%，成交楼板价3.54万元/平方米，成为了上海的新一代地王。

这样的黄金地块，溢价率仅仅只有0.2%，这很难不让人浮想联翩。更重要的是，参与这两块地竞拍的主角中民投和泛海控股之间千丝万缕的关系。泛海控股系中民投59家股东之一，泛海控股董事长卢志强亦是董文标的好友，董文标与卢志强曾经在民生银行中分别担任董事长和副董事长。

对于这一颇具中国特色的竞拍，新华网当年的专题报道中用了“低调的主角，乏味的剧本”来形容整件事。看透一切的官方媒体吐槽起来，也颇具黑色幽默的调调。

新华网的报道中指出，这两块地的规划第3次修改刚一出炉，即有业内人士指出，“规划调整并非无缘无故”，此举或意在定向出让给某家企业。

在董家渡地块规划修改之前，董文标就表示，“将于9月在上海黄金地段拿地，盖一座近百层的高楼”。并且他告诉中民投的股东们，“三年即能回本”。说完不久，新修改规划就显示董家渡地块限高从240米调整为300米，与董文标的承诺不谋而合。

拿下地之后，该项目地块的项目公司为中民外滩房地产开发有限公司，该公司成立于2014年12月，注册资金为100亿元人民币，最初的持股比例是，中民投持股85%，上海佳渡置业持股10%，上海外滩投资持股5%。

2015年12月，该地块举行了开工仪式。一切看似繁花似锦。

2019年1月29日，债市流传出了一则震惊圈内外的消息：中民投30亿元非公开定向债务融资工具（PPN）构成技术性违约。当天，中民投已经于1月29日下午5点左右打款到银行账户，但错过了最后时限，因此构成技术性违约。

如果不是这笔技术性违约，对很多人来说，中民投的光环还会一直在。但冰冻三尺非一日之寒，中民投的危局在很早之前就有迹象。

从2017年底，中民投就开始“双降双提”：即降规模，提质量；降杠杆，提效率，实施战略转型。 多年从事 财经 新闻的经验告诉我：当一个公司称“转型”的时候，也就是危机即将来临的时候，因为只有在原先的路走不下去，公司战略才会提“转型”。“降规模、降杠杆”的背后一个不言而喻的事实就是：中民投的摊子太大、杠杆太高了。

2017年6月，中民投将持有的36%、旗下上海佳渡置业持有的9%，合计45%股权转让给安信信托，这背后已经显示出危机的一角了。（安信信托的故事见董家渡往事连载之一）

有业内人士认为，这笔投资大概率是明股实债，中民投可能与安信信托签署了抽屉协议，待中民投财务状况好转后，回购这笔股权，但没想到安信信托给套住了。

在更早之前，2017年1月，巨人网络董事长史玉柱选择清空中民投股权（投资10亿元，持股2%），他当时给外界的解释是，“因我准备回民生银行担任董事，防止大家误解两者有关联，我已卖掉了全部中民投股份，辞去全部职务”。

或许史玉柱从一开始，就没有看好中民投的未来。

从高调拿下董家渡地块，到技术性违约，这几年中民投到底怎么了？

董文标的策略是通过兼并重组等等，做大光伏等过剩产能企业，然后再变强，但是还没有变强，中民投就已经在变大的路上被远超过其融资能力的杠杆给拖垮了。

公开资料显示，截至2018年6月末，中民投未经审计的合并财务报表口径资产总额为3096.51亿元，上半年公司实现营业收入合计144.64亿元，营业利润负0.68亿元，净利润12.60亿元，其中归属于母公司股东的净利润为4.47亿元。

资产规模一路狂飙，而业绩却没跟上，12.60亿元的净利润只有2017年全年的五分之一。曾经自称不愁融资的中民投开始为融资发愁。截至2018年6月末，中民投已使用银行贷款 767.63 亿元；发行的尚在存续期的债券合计29支，待偿余额为474.94亿元。 其中，仅2019年到期的债券就有17只，待偿余额超过200亿元。

从2018年开始，中民投开始了借新还旧的奔波之路。2018年，中民投共发行债券9只，存续7只， 9只债券募集资金用途全部为还债。

那么，中民投的资产扩张都用在了什么地方？2015年，中民投曾以48.91亿元参与上市公司阳光城定增取得其18.04%的股权。一年之后，中民投又以30.14亿港元，受让亿达中国53.02%股权。

之前我说过，在史玉柱晒的那张合影中，就有亿达集团的孙荫权，而阳光城也是中民投的股东。从一开始，中民投投资中的这种裙带关系就注定其不会走专业路线。

另外，中民投旗下租赁公司中民投国际租赁频频踩雷永泰能源、阳光凯迪等“网红”公司，风控能力堪忧。

此外，中民投内部派系斗争激烈、投资行为非常激进和粗放，重数量而不重质量,很多项目的投资经理在投资当年就拿到了奖励，这显然不符合业内惯例，种种迹象都显示中民投在失控的道路上越走越远。

2018年是危机在内部酝酿发酵的一年，董文标还没有放弃中民投，他积极寻找战略投资者，还拜访了中信集团高层，希望能获得高层支持。但是最终董文标选择了离开，2018年10月董文标卸任中民投董事局主席。

对于卸任，官方表面的说法是“在中民投发起成立之初，董文标便已明确提出过只做一届董事局主席，如今正值交班之际。”还有相关人士曾透露称，“他其实早已多次提出不连任（中民投）董事局主席”。但或许看客们到后来才明白，当时的卸任或许对他来说是一种解脱，也是一种无奈下的选择。

或许董文标曾经有那么一刻，想象站在董家渡地块上拔地而起的高楼上，俯瞰黄浦江的景色，但是这终究还是没能实现。

同样来自民生系、董文标的河南老乡李怀珍接棒，中民投开始了资产大甩卖。2019年7月，建业集团以16.5亿元全资收购中民筑友（现已更名为“筑友智造”），中民投退出装配式建筑板块。

2019年9月26日，雅居乐雅生活公告称，以20.6亿元收购中民投旗下中民未来物业板块60%股权。

2019年2月和10月，中民投旗下上海嘉闻投资管理有限公司分两次将股权转让给福建捷成贸易有限公司，中民投退出阳光城……

到如今，中民投已经经历成立六年内三次董事会换血，公司内也开始了一系列的内部改革，高管降薪、资产重组等等，当然，直到现在，中民投的危局仍然没有完全解开。而董文标早已在媒体中销声匿迹。

董文标在民生银行功成名就之后仍然去挑战一个自己并不熟悉的领域，这值得尊敬，但是有时候即使是大佬，遇到自己没有趟过的河，也会容易呛水。

而当年与中民投一起“合作”竞标董家渡地块的泛海建设，其背后的大佬卢志强的故事则是另一番风景，这个我们下次再讲。

董家渡往事连载之一请点击：董家渡往事连载之一：高天国和他的安信信托

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❸ 阳光城大股东股权质押超八成 会成为下一个泰禾吗

8月3日，阳光城公告称，在“16阳城01”公司债券存续期的第4年末，下调存续期第5年票面利率至6.50%，在流动性宽松的背景下，不少房企在有调整债券票面利率机会时，基本都选择下调利率以降低成本。阳光城并不是第一个这么做的，但6.5%的利率水平仍然不低。

事实上，阳光城近几年的杠杆率长期维持在高位，堆积的大量存货亟待周转结算又进一步加剧了阳光城的资金紧张。公司也通过发行债券、发行美元票据、发行资产支持票据以及办公物业类REITs专项计划等方式缓解财务压力，甚至传出旗下物业公司将上市融资的消息。

高杠杆下不停拿地、销售，一味追求规模的阳光城会成为下一个泰禾吗？

融资成本快速上升

根据《阳光城集团股份有限公司2016年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）募集说明书》，“16阳城01”债券持有人有权在债券存续期间第3个计息年度付息日、第4个计息年度付息日将其持有的债券全部或部分回售给阳光城，相应地，阳光城也有权调整债券的票面利率。

对于债券中包含借贷双方权利的情况，本质上依然反映的是双方在后续融资市场中的话语权，并给双方重新选择的机会。

事实上，“16阳城01”在存续期前三年票面年利率仅为4.8%，而在2019年8月，阳光城在存续期第四年将票面利率大幅提升至7.28%，短短一年间融资成本提高了2.48个百分点。而在今年的调整窗口，受益于流动性充裕的大环境，阳光城选择下调存续期第5年票面利率至6.50%，但依然明显高于此前的4.8%。

“16阳城01”仅仅是冰山一角，在过去6/7月份，阳光城连发两期中期票据，合计达到13.5亿元，短短一个月之内，成本从6.6%上升至6.8%。此外，从阳光城的办公物业类REITs资产支持专项计划融资成本看，优先级的C类资产融资成本都达到了7.5%的水平。

7月8日，阳光城完成3亿美元的债券发行，票面利率为7.5%，就连存续期仅1年的短期融资券的融资成本也达到6.2%的水平。

利息资本化隐藏融资成本

2019年，阳光城的整体平均融资成本为7.71%，在TOP50房企中处在前列，既高于其学习对象碧桂园的6.34%，也高于规模接近的招商蛇口、金地集团的4.92%、4.99%。

根据东吴证券5月底的研报数据，TOP30房企平均融资成本为5.80%，融资成本超7%的共有四家，包括中国恒大、融创中国、阳光城和中南置地。阳光城的融资成本平均则为7.18%。

阳光城融资成本较高的原因是发债利率较高，根据Wind数据，2019年阳光城发行的多笔美元债票面利率均在10%以上，最高达到12.5%。近期受益于市场环境，发债利率有所降低。7月份发行的美元债票面利率7.5%，仍高于不少大型房企。

明显高于同行的融资成本，一方面反映了市场对于阳光城“资金高周转”模式所蕴含风险的担忧；另一方面，高融资成本也让阳光城沦为金融机构的“打工仔”。

截止今年一季度末，公司的总有息负债超千亿，达到1108.85亿元。其中，短期债务为300亿元，账面货币资金413.81，其中还有约50亿元的受限制现金，考虑到今年上半年销售回款不力，且面临着较大的结转交付压力，阳光城的偿债压力并不算小。

近几年阳光城资产负债率一直保持在80%以上的高位，远高于行业64.3%的平均水平。净负债率更是超过了200%。虽然经过连续几年的下降，2019年底净负债率仍高达135%（Wind数据）。

2019年阳光城通过置换，将一年内到期的有息负债由前一年的479.2亿（货币资金378.48亿）降低到319.2亿元（货币资金419.78），使得货币资金超过一年内到期的有息负债，减缓了偿债压力。

然而其长期借款增加151.01亿，有息负债合计1106.92亿元，与2018年持平。从到期情况来看，1-2年内到期金额为454.48亿元，这部分债务将在2021年转化为一年内到期的短期负债，届时仍将考验公司的偿债能力。

近几年，阳光城的净资产负债率逐渐下降，但是无法掩饰公司杠杆率依然高企的事实，随着近两年融资端的收紧以及销售端的不确定加大，阳光城伴随着高杠杆的资金高周转模式面临着一定的考验。

此外，阳光城的担保额度也是异常的高，在合、联营子公司进出报表越来越“随意”的背景下，房企的担保从另一方面折射出其杠杆率的高低。Wind数据显示，截止今年1季度末，阳光城的担保额度达到净资产的187.97%，其中对关联方的担保达到净资产的164.89%的高水平。

此外，阳光城超千亿规模债务背后的资金成本部分被利息资本化隐藏了，近几年公司的资本化率都在90%左右的高位。利息成本高资本化率，也是影响公司的利润率水平的重要原因之一。

阳光城的盈利指标一直表现很低迷，净利润率从2010年的17.34%一路下滑至2019年的7.08%。

东吴证券曾对25家主要房企2019年净利率做过统计，平均净利率为 13.8%， 有三家房企净利率超过 20%，净利率最高的为26.02%；有14家房企的净利率位于10%-20%之间，还有8 家房企的净利率低于10%。相比之下，阳光城2019年刚过7%的净利率是比较低的。

今年一季度其净利率甚至掉至6.65%，ROE也仅有15.03%，比同规模的招商蛇口、旭辉集团、金地集团都要低。

大股东几乎全质押股权 要重蹈泰禾的覆辙？

作为同样背负着高杠杆的闽系房企，尽管不像泰禾集团那样面临着巨大的短期偿债压力，但阳光城的高杠杆阴影下是较大的竣工结转所需的资金压力。2019年，阳光城全年实现结算收入610.49亿元，同比增长8.11%，较此前两年70%-80%的结算收入增速及销售额增速明显下降。过去四年累计结算金额为1700亿元，相较于同期超过5000亿元销售额来说，结算的进度是比较慢的，并积累了较大的结转压力。

泰禾和阳光城的不同在于，一个把钱全花掉，导致资金链条断裂；另一个土储少、结转少，留着刚刚好的钱应付短期流动性。而在巨大的竣工结转所需的资金压力下，阳光城的盈利能力则是最终决定其是否能安全着陆的关键。

不幸的是，近年来阳光城的资金高周转模式，积累大体量的合约负债的同时，也推高了公司的整体杠杆率，从而导致阳光城无法积累足够的土地储备项目。因此，为了追求销售规模，阳光城的拿地自由度相对更低，有时不得不拿地，甚至是高溢价拿地。

2015年新增土储金额135亿元，占当年合同销售额的45%，前一年拿地金额仅37亿左右。到了2017年，新增土储金额986亿元，已经超过了当年的合同销售金额。

2018年，阳光城开始踩刹车放缓拿地，尽管如此，当年拿地权益对价仍达306亿元，合计补充土储1333万平方米。2019年则再次加快拿地节奏，以491.77亿元的权益对价补充土储937.1万平方米。拿地力度则从0.26上升至0.36（权益拿地金额/权益销售金额）。

今年上半年阳光城累计新增项目 48个，累计总地价 464.01 亿元，新增项目楼面价达到5607.10元/平米，楼面价/销售均价为45.28%，较2019年继续提升。

无论是从拿地成本升高导致的毛利率降低方面来看，还是高融资成本吞噬利润方面来看，阳光城的盈利都将受到较大挑战。盈利能力降低，这对于多年来一直在拿地、销售，一味追求规模的阳光城来说，高杠杆的难题更加难解。

而值得注意的是，在实际控制人吴洁做甩手掌柜多年后，其股权也几乎被质押一空。7月11日，阳光城发布公告称，其控股股东福建阳光集团及其全资子公司东方信隆资产、一致行动人福建康田实业集团所持股份累计质押数量占所持阳光城股份数量比例超过80%。而中民投旗下的二股东上海嘉闻也将其所持阳光城股份全部质押。

净负债率高企，融资成本升高，销售增速下滑，盈利能力不强，大幅超过净资产的对外担保，实控人大比例股权质押，当下的阳光城与2018年的泰禾集团颇有些相似之处。而泰禾集团的命运也在一定程度上成为了激进的闽系房企的“负面典型”，而阳光城会重蹈泰禾的覆辙吗？

❹ 亿达中国：罢免执行董事陈东辉，此前因职务侵占罪被拘留

6月15日，亿达中国控股有限公司（3639.HK）发布公告，披露于2020年6月15日举行的股东周年大会的投票表决结果及董事罢免公告。
公告显示，有关罢免陈东辉作为执行董事的决议案已于股东周年大会以普通决议案通过，陈东辉被罢免为公司的执行董事，自2020年6月15日起生效。
今年2月21日，亿达中国曾公告，公司执行董事陈东辉因涉嫌职务侵占罪被拘留。截至2月23日，亿达中国称尚未能与陈东辉取得联络，且尚未取得有关拘留的进一步资料。至3月12日，董事会决定暂停陈东辉于公司作为执行董事的所有行政及执行职责及权力，实时生效。
此外，陈东辉亦为上置集团有限公司（01207.HK）执行董事，不过上置集团亦公告将罢免陈东辉。
陈东辉因涉嫌职务侵占罪被拘留一事也给亿达中国带来进一步影响。
2月24日，亿达中国控股有限公司（3639.HK）发布公告称，由于公司执行董事陈东辉被拘留已在技术上导致亿达中国所订立未偿还本金总额45.79亿元触发若干贷款条例。相关贷款的相关贷款人可要求立即偿还相关贷款的未偿还贷款、应计利息及所有其他应计或未偿还的金额。
对亿达中国而言，目前正处内忧外患中。除了执行董事被拘留触发偿还贷款外，其控股股东中国民生被实施一份资产冻结令及自2020年初以来新型冠状病毒爆发所造成的影响已令亿达中国难以获得新融资。
6月9日，亿达中国发布公告称，由于过去数月集团面临的各种挑战已令集团难以获得新融资，但为保留现金资源，旗下全资附属公司就2.3亿元贷款申请延长期限至2021年3月31日。
资料显示，亿达中国为商务园区开发商及商务园区运营商，主要业务涉及商务园开发及运营、销售商务园配套住宅、写字楼及独立住宅、商务园委托运营管理、提供建筑、装修及园林绿化服务及物业管理服务。中民投及中民嘉业为亿达中国的控股股东。
截至2019年年末，亿达中国拥有现金及银行结余20.4亿元（包括受限制现金10.07亿元；拥有银行及其他借款约为人民币150.16亿元；净负债比率为103.5%，较2018年底的128.6%，下降25.1个百分点。

❺ 前海中民投资鑫鼎基金怎么样

前海中民投投资控股有限公司是金融投资平台，旨在全方位的金融控股集团，打通金融产业链，在坚持市场化经营的原则下实现广义的产融结合，面向客户提供全方位、多角度的投融资综合金融服务解决方案。公司将逐步打造全牌照金融平台，通过持股和控股，实施纯粹性金融控股公司模式的战略管控。结合直销银行、互联网金融等行业发展趋势，确定“新金融”理念，创新金融产品和服务。通过“投、贷联动”、“股、债联合”，中介服务、不良资产处置、资产管理等业务模式在商业银行的传统业务基础上建立新的商业合作模式，实现互利共赢。同时，建立资本市场与股权投资基金业务模块，打造国内领先的私募证券投资基金，私募股权投资基金和其他类私募基金。———成就价值，创造未来！

❻ 五大平台急停互联网存款，广东首例个人破产案，百度谋划造车

股融易资讯今日话题

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继两天前支付宝下架银行互联网存款产品后，包括腾讯理财通、京东金融、度小满金融、携程金融、陆金所等平台已跟风下架互联网存款产品。尽管还有部分平台仍有互联网存款产品在售，但业内人士认为，更大规模的下架将会到来，只是时间早晚问题。互联网存款的下架，央行金融稳定局局长孙天琦近日的发言被认为是主要原因。15日，孙天琦“点名”第三方互联网平台存款，强调互联网金融平台开展此类金融业务，属“无照驾驶”的非法金融活动，也应纳入金融监管范围。此次“下架潮”引发各方讨论，不少用户仍对已持有产品的未来动向感到担忧，部分网友认为监管层对风险控制及时到位。业内人士则更多在忧虑后续出台的监管政策，担忧政策会否要求对该类产品“一刀切”。如何平衡互联网产品带给中小银行的裨益和风险，相信将会是这一法规的重点。

在广东省首例“个人债务清理”案中，王某慧、肖某翠夫妇的公司因经营不善倒闭，夫妇俩因担保欠下了银行近600万元债务。鉴于两人积极配合执行、如实申报财产的诚信表现，东莞第一法院将其列入首批个人债务集中清理试点，确定债务重组方案为：被执行人配合法院处置名下房产，所得款按照法定顺序分配；每月保留生活费用3000元，剩余收入用于债务偿还；确定10年的破产保护期，期间遵守各项规定，到期免除债务并复权。

继华为可能以某种形式与长安、宁德时代合作的消息传出之后，网络也与“造车”二字紧密的联系在一起。
首先，无人驾驶前途还很难预料。
在陆奇时代，无人驾驶无疑是网络的“重头戏”。这么几年以来，虽然有各种传闻，但网络在这方面依然取得了不少的成绩。
第二，新能源 汽车 能成为网络的新引擎吗?
进入新能源 汽车 制造领域，网络就能分到一杯羹进而追赶上互联网“列强”吗?不太现实。
第三，从目前的形势看，入局造车有些晚了。

造车，造新能源 汽车 ，是个不错的想法。但是，华为尚不敢直接进入造车的领域，而仅仅是想做一个“供货商”，那网络入局的前景也是非常难以预料的。

股融易资讯： 科技 、资本与经济动态

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近日，美国商务部正式发布公告称，以“保护美国国家安全”为由，将共计77个实体列入“实体清单”。其中绝大多数为中国公司，中芯国际、大疆、中国船舶集团等公司在列。该“实体清单”还包含了北京理工大学、北京邮电大学、南京航空航天大学、南京理工大学、天津大学这五所国内高校。路透社称，此举被认为是特朗普在其卸任美国总统一职之前，试图巩固其对华强硬政策留下的“遗产”。对此，大疆方面回应称，对于该决定感到失望，但其无人机产品依然可以在美国销售。中芯国际评估后认为，该事项对该公司短期内运营及财务状况无重大不利影响，但对10nm及以下先进工艺的研发及产能建设有重大不利影响。公司将持续与美国政府相关部门进行沟通，积极寻求解决方案，力争将不利影响降到最低。

近期，神州租车公告宣布神州优车出售公司股权的交易已完成。这也意味着，神州系曾经最有价值的一块资产，与陆正耀再无关系，神州租车真正地实现了“去陆正耀化”。神州租车沦落到“卖身”下场，缘起瑞幸爆雷。事实上，神州租车股价处于持续下滑状态，疫情影响之下，国人的出行需求骤减，神州租车2020年的业绩表现十分惨淡。据了解，陆正耀在资本运作上一贯偏好重资产模式，其麾下的三大上市及挂牌公司瑞幸咖啡、神州租车、神州优车，皆是如此。重资产模式带来巨大的资金压力，但“烧钱”却难挽业绩颓势，未来还可能无钱可烧，或也在一定程度上导致了神州租车不得不成为“弃子”。神州系公司之间的关联交易非常频繁，这使得链条上的各个公司在成立后能够快速发展。但其致命之处在于，一旦内部一个环节出现问题，就很容易波及到整个生态。目前，陆正耀打造的商业帝国摇摇欲坠。玩转资本的神州系，最终也被资本反噬。

12月20日下午，8家代表企业正式入驻合肥经开区珠江路边的中国声谷·经开信创产业园内，其中包括复旦合肥先进技术研究院的人工嗅觉传感器项目。合肥经开区相关部门介绍，这是该区与国内知名院校合作的又一成果，专注领域为复旦大学优势学科微电子，未来将合作建设先进材料和微纳感知研究室，立足人工智能感知技术，进行生产生活中相关领域的研究，例如用人工智能嗅觉技术感知城区空气中的异常气味、污染气体等。

20日，深圳国家应用数学中心正式揭牌。该中心是首批十三个国家应用数学中心之一，也是深圳市第一个国家级数学中心。未来中心将通过聚焦网络信息，精准医疗，科学、工程计算与设计软件，金融 科技 与数字经济等四个核心方向，开展大型计算与快速算法研究，与华为、腾讯、迈瑞、华大基因等企业合作，为破解卡脖子的共性问题提供技术方案，助力深圳经济发展。

2020世界物联网大会组委会主席、 科技 部原秘书长石定寰在做主题报告时介绍，目前全球物联网产值大约15万亿美元左右，其年平均增长率接近23%，预计2021年以后这一增速有望达到30%，到2025年，全球物联网产值将达到30万亿美元的体量。他介绍，中国是物联网应用实践和创新开发最多的国家，中国占到了全球物联网产值的1/4左右；其中一个主要原因在于，中国已完成5G基站超70万个，预计今年年产值超2万亿人民币。

12月19日消息 根据彭博亿万富翁指数，特斯拉周五股价尾盘拉升促使埃隆 · 马斯克（Elon Musk）的净资产增加了近 90 亿美元，达到 1673 亿美元。这也预示着马斯克今年 12 个月增加了 1397 亿美元的财富。

多个消息称，软银将在周一为其首家特殊目的收购公司提交首次公开招股申请，融资5亿美元至6亿美元。SPAC是一种没有特定业务的空壳公司，会以IPO形式上市，上市费用由投资人承担，唯一目的是去收购有前景的未上市公司，让被并购的公司能迅速上市。高盛、花旗正在负责软银SPAC的上市，该SPAC将被用于收购一家软银从未投资过的公司。软银据称至少还在准备另外两个SPAC。

以下是【股融易资讯】为您整理的今日股权融资事件

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12月21日消息，苏州速通半导体 科技 有限公司（简称“速通半导体”）宣布完成超过1.5亿人民币的A+轮融资，由君海创芯领投，元禾控股等基金跟投，湖北小米长江产业基金和耀途资本继续追加投资。本轮融资完成后, 速通半导体将扩大产品线布局，招募世界一流的研发团队，加速设计和推出性能领先的Wi-Fi

速通半导体是一家总部位于苏州工业园区的无线芯片设计公司，成立于2018年7月，目前在上海、韩国首尔和美国硅谷都设有研发，核心团队已在全球范围内成功开发和量产了数十款Wi-Fi 、蓝牙、蜂窝4G/LTE的无线SoC芯片。作为新一代信息技术的高 科技 企业，公司及研发人员已获得2020江苏省双创人才企业、2020姑苏领军人才企业、2019苏州工业园区领军人才企业、2019金鸡湖工匠领军企业等荣誉。该团队有参与Wi-Fi 6标准化的丰富经验，并一直持续跟进未来应用于Wi-Fi 7的技术。

12月21日，艾特社群酒店宣布获得有戏电影酒店战略投资，据悉双方未来将在用户和会员运营、IP酒店研发、酒店互联网转型方面展开深度合作。

艾特社群酒店由同程艺龙，梦百合两大上市公司战略支持，同程艺龙强大的线上流量以及领先的酒店智能技术，梦百合顶级零压睡眠产品为艾特社群酒店从线上技术到线下场景带来更深度的用户体验。在用户运营上，为客人营造圈子文化和新型社群经济，致力于成为一个轻奢生活体验的新概念社群酒店品牌。

12月21日消息，一次性内窥镜制造商广州瑞派医疗有限责任公司完成近亿元A轮融资。本轮融资由斯道资本领投，原股东元禾原点跟投。融资资金将用于进一步巩固和扩大产品研发管线，加速推进自动化生产线，扩大品牌的市场投入等。

瑞派医疗创立于2015年，是以提供一次性内窥镜微创手术整体解决方案为主的全球供应商，产品发展规划覆盖泌尿外科、妇科、耳鼻喉科、呼吸科、普外科等。其团队在一次性内窥镜领域的布局早在2010年开始，是全国首个取得一次性使用电子膀胱内窥镜第三类注册证的企业，也是目前在一次性内窥镜领域持有三类注册证最多的企业。

12月21日消息，家庭教育平台好奇说完成数百万元新一轮融资，投资方为蓝象资本。好奇说创始人柯啸成表示，本轮融资将投入内容研发与技术研发，产品体系扩充与平台效率升级。

好奇说成立于2019年6月，基于家庭教育与生活场景，围绕妈妈群体的成长提供内容产品、社区、在线教育等综合教育服务。目前平台用户超过20万，付费年度会员超4万，社群服务网络覆盖上百个城市。在产品层面，好奇说主打绘本精读的养育方式，围绕亲子阅读场景提供三个层面的服务，分别是共享书盒、绘本配套 育儿 内容、绘本 育儿 在线课程。

12月20日消息，近日，品乐侍酒文化（北京）有限公司（简称“品乐侍酒”）完成数千万元A轮融资，由琢石资本（Midas Capital）、女企业家、投资人赵颖玉投资。据悉，本次融资将主要用于与公司上游合作伙伴日本Top100的百年酒厂合作开发IP酒款与供应链建设；符合年轻族群的微醺酒品的研发；数字化基础设施建设；聚焦目标用户的品牌推广以及人力资源建设。
品乐侍酒成立于2013年，在食品饮料行业构筑了“数字媒体、电商零售、认证培训”三位一体的竞争壁垒。LVMH旗下MHD、Cartier、Michael Kors、中国平安、中民投、麦肯锡等品牌均与品乐侍酒建立了合作关系。多年以来，公司参与运营了全球权威的酒单评选“中国酒单大奖”“中国青年侍酒师大赛”“中国侍酒师大赛”，并创立了第一届“中国清酒大赏”。

酒店行业数字化转型服务商鹿马智能 科技 （上海）有限公司宣布已经完成B轮融资。本轮融资由CPE领投，老股东云时资本、大众点评创始人张涛、Zoom天使投资人跟投。资金将用于酒店数字化应用的开发和落地及与之相关的人才投入，重点推进“HIOS”酒店智慧云平台的研发拓展，以及酒店SaaS产品的市场化推广。

❼ 从负债两亿到身家百亿，史玉柱的东山再起是偶然吗

史玉柱，1962年9月15日生于安徽省蚌埠市怀远县，商人、企业家。1984年从浙江大学数学系本科毕业，分配至安徽省统计局工作。1992年在广东省珠海市兴办珠海伟人高科技集团。1997年推出保健品“脑白金”。2012年，在《财富》中国最具影响力的50位商界首领排行榜中排名第二十二位。2016年5月，史玉柱任世纪游轮董事长。

5.宁可慢一点，资金链一断就完蛋

一个企业负债率不能太高，太高真是要出事。所以搞投资，最大的经验就是要控制本人的负债率，控制本人的杠杆。