房产信托暂停对楼市影响

A. 银行停止对房子的贷款，这将对房价有什么影响

现在的购房者主要是两种，一种是刚需，一种是第二套房，也称之为改善房。刚需房也是无房户，这个在政策上是没有什么限制的，包括购房贷款，并没有一刀切给堵死，这也和房子是用来住的政策相吻合。

那这个政策主要限制的是第二套房的购房贷款，如果没有这个贷款的话，那就需要全额付款，这一下子拿出一大把钱来，将会大大减少购房的人数，房地产业的去化将是一个巨大的问题，房子的供需关系将会发生进一步的变化。从经济学上来看的话，供给不变，星球减少的话，价格是必然下降的。

所以，只要银行停止对房子的贷款，房价的下降是一个必然的趋势。

B. 北京银保监局：未叫停房地产信托业务

光大信托辟谣暂停房地产信托

此前市场消息显示，光大信托发布紧急通知称，截至昨日12点，暂停所有房地产类项目募集(包括直销和代销)，12点后已募集的此类项目全部退款。国投泰康信托也暂停了此类项目，已经打款的项目全部退款，暂停预登记，房地产类信托项目都暂停。

光大信托有关人士随后对市场传言进行了辟谣。光大信托按监管要求，对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑运作。光大信托坚持房住不炒，重点支持与政策导向一致的住房保障项目。

房地产信托监管趋严

不论部分信托公司是否自己叫停房地产信托项目，房地产信托业务的监管日趋严格却是不争的事实。

5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》(23号文)时，就强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。

针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会近日开展了约谈警示，要求这些信托公司控制业务增速，提高风险管控水平。

有消息称，这次至少有10家信托公司被约谈或警示。各家公司收到的监管要求不尽相同，有的要求“自觉控制地产信托业务规模”，有的要求“三季度末地产信托业务规模不得超过二季度末”，甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。

有信托业内资深人士表示，自己所在公司各项目运转正常。该人士认为，现在市场各种有关房地产信托的传言，其实都不是一刀切的政策，都是针对少数在风险防控上存在隐患的公司和项目，合规的信托项目并不受什么影响。

财经 观察

房地产信托市场有望降温 窗口指导将常态化

中原地产首席分析师张大伟分析指出，信托资金宽松，是2019年土地市场二季度活跃的主要原因之一，信托资金投向房地产比例扩大，新增信托逐渐向房地产集中。截至2019年一季度末，全国68家信托公司受托资产规模为22.54万亿元,相较于2018年四季度末，投向基础产业与房地产领域的信托资金占比有所上升。数据显示，二季度信托资金加快进入房地产行业。

张大伟同时表示，信托依然是房地产企业资金的主要来源之一。规范是趋势，但不可能一刀切。虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高，但对房地产信托监管政策的加码肯定会一定程度上影响房地产企业的融资渠道，房地产企业融资收紧预期增加。

普益标准研究员龙燕也认为，近期房地产信托规模和数量的变化，释放出行业继续加大房地产投资的信号，而监管层及时的窗口指导对信托融资做出了一定的调整。在一系列监管措施下，过热的房地产信托市场有望降温，银保监会对信托公司的窗口指导也将常态化，有助于促使信托公司回归业务本源、加强主动管理能力，转型发展房地产信托业务， 探索 开展真实股权投资业务。

C. 多家银行被曝暂停房贷，这对房地产市场会造成什么影响

短期内对房价会有一些打击，尤其对一些刚需人群影响比较大一些。近日，深圳，广州，上海等多个城市出现房贷暂停的现象，这引起了不少购房者的担忧。随后媒体联系多家银行，银行工作人员表示，目前主要是一些中型的股份制银行出现房贷暂停的现象，例如招商，光大等等，四大国有银行并没有受到影响，相关的房贷政策和手续也和之前的一样。一位工作人员表示，现在也不是说，不能贷款，只是要等，等房贷占比下来了，额度有了，就可以贷款了。主要是年初银保监宣布对房贷进行集中管理制度，并且对不同规模的银行设置房贷占比上限，超过上限的银行必须在未来几年内，下调到限额之下，所以有几家占比超标的银行，近期出现了房贷暂停的现象。

不过从监管来说，今年以来，政府对房地产行业的相关贷款确实越来越严格，从房企的三道红线，再到银行的房贷集中管理，其实目的就是管控流入房地产行业的资金，避免其过度炒作，未来一年之内，可以预见到的是，各地政府会加强对房地产市场资金的管理，炒房者的空间越来越小了。

D. 增长过度 房地产信托收紧

房地产信托业务的过度增长，不仅给楼市调控带来一定的对冲影响，也给自身业务的安全性埋下了风险和隐患。7月10日，北京商报记者了解到，近日有部分地区银保监局召集辖区内信托公司开会，进一步对地产信托融资提出要求。从会议内容来看，监管明确信托公司对土地款融资业务，不得再新增仅接受符合“四三二”条件，即“四证”齐全、开发商具备二级资质、项目资本金比例达到30%。同时，明确交易结构为贷款模式的业务报告等界限。据一知情人士透露，政策应该是偏向区域性的，很可能是敲打几家特定的信托公司，做偏中小城市房地产的信托公司概率较大。

部分机构被“窗口指导”

北京商报记者了解到，某地银监局在7月9日召集辖内部分信托公司董事长、总经理高层级“窗口指导”会议。明确表示，对于土地款融资业务，不得再新增。对于原已备案、已部分放款的，后续可能无法投放;对于已备案未投放的、新增未备案的一律不再给予备案和操作;这两年常规操作的房地产前融，后续无法操作;结合历次调控，信托余下可操作的业务只有常规432信托贷款、标准化ABS/ABN、私募ABS、真股权基金及城市更新基金这几类业务。

监管还要求信托公司地产信托业务事前报告，监管部门将进行逐笔审核;仅接受符合“四三二”条件且交易结构为贷款模式的业务报告;对于因合规原因被退回事前报告的房地产信托业务，将严肃追究合规审查责任。一知情人士向北京商报记者透露，因为目前要重新审核，所以7月新报备的业务都已经暂停，等待重新审核后发行，之前的发行计划都延后了。“事实上，贷款条件一直都是这样要求的，但有的信托公司也有通过其他模式规避的，现在执行更严格了。”上述知情人士说道。

另一家涉及房地产信托业务相关信托公司人士表示，“目前还未收到消息，窗口指导一般都是电话，也不会下发相关文件，而且各个地区其实都不太一样，目前楼市持续走弱对于前期投入贷款的信托公司来说是相当不利的，容易出现风险，监管也不希望发生此类风险”。在他看来，政策应该是偏向区域性的，很可能是敲打几家特定的信托公司，做偏中小城市房地产的信托公司概率较大。

房地产信托降温

房地产信托业务过度增长，不仅给楼市调控带来一定的对冲影响，也给自身业务的安全性埋下了风险和隐患。某研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时表示，若是出现约谈，说明窗口指导的力度是很强的，很大程度上也说明当前对于防范金融风险的操作还是比较多的。实际上这对于信托公司的资金发放计划会有很大的影响，而且也需要积极落实房住不炒的政策。约谈后资金面会收紧，考虑到近期融资市场的降温和销售市场的降温，房企预期会改变，这会带来新的问题，或者说近期拿地会趋于保守。

今年以来，房地产信托监管趋严，5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果
促进合规建设”工作的通知》(23号文)时，就强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。此后房地产信托中4种变相为不满足“四三二”条件的房地产项目融资输血的做法，已被监管叫停。银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上表示，房地产市场有很强的区域性，不同地区的房价有涨有跌很正常。但是房子是用来住的，不是用来炒的。历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实都很不划算。

而今年已有多家信托公司因房地产信托业务违规领到罚单。其中，中融信托因“开展房地产信托业务不审慎”被监管点名，粤财信托被处罚的原因包括“违规开展房地产业务”，北方信托出现“违规发放房地产自营贷款”及“信托资金违规发放房地产贷款”的违法违规行为。

但在23号文出台前，房地产信托业务是信托业的“香饽饽”，而促使监管“紧箍咒”出台的原因则是地产信托规模的疯狂上涨。根据普益标准数据显示，2019年上半年，投向房地产领域的信托产品共计发行了2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。严跃进强调，过度增长，不排除部分房企违规拿地。而且后续房地产市场也有降温风险，信托业务过度增长，会导致偿债能力减弱。普益标准研究员夏雨强调，近期房地产信托规模和数量的变化，释放出行业继续加大房地产投资的信号，而监管层及时的窗口指导对信托融资做出了一定的调整。未来信托行业对房地产领域的投资有望降速。

加速信托回归本源

监管“重拳出击”遏制当前房地产信托业务过快增长的态势，也有助于推动信托公司回归本源、促进房地产市场的平稳健康发展。严跃进强调，从信托业务来说，需要研究房地产市场的相关政策，目前来看，若是开发商可以主动提出积极做具备垃圾分类功能的小区等，这种情况是吻合政策导向的，往往可以争取到资金。但常规的地产项目是容易受牵制的。而此次监管要求无疑将对倚重房地产业务的信托公司带来巨大的冲击。

各类管控本质都是防范金融风险，信托业务和其他业务近期都会面临收紧，说明查处违规资金进入房地产市场的做法会增加。类似警示的意义在于，当前房地产市场需要防范资金面收紧的风险。

一位不愿具名的资深信托研究员对北京商报记者表示，约束房地产信托是房地产宏观调控举措的一部分，有利于防范房地产市场过热，推动信托公司更好地服务实体经济。未来，信托公司应该提升房地产信托领域专业化水平，扩充业务覆盖空间，诸如商业不动产、养老地产等，积极开展存量资产的盘活，发展reits等业务。此外，信托公司可以优化业务组合，避免过度依赖房地产业务。