湖北中城地产融资现状

❶ 中诚信托恒大项目能兑付吗

中诚信托恒大项目能否兑付尚待观察。因为9月3日，证券时报报道称：至少两家信托公司要求恒大立即偿还部分贷款。知情人士称，在对恒大的财务状况感到担忧后，信托公司在过去两个月向该地产巨头发出了还款通知。由于细节保密，这些人要求不具名。据信托圈内人调查了解，确实有多家信托公司提前终止信托计划，要求恒大立即偿还信托资金。由于细节保密，这些信托公司不具名。有投资人称，其认购的ZX信托恒大地产项目（不具名）18个月期限于2022年3月到期，9月2日ZX信托发布临时公告，提前兑付22%本金。据了解，该项目分12/18个月两个期限，12个月期限已于今年9月初到期。但是，ZX信托考虑到交易对手潜在的风险，宣布提前终止信托计划，项目回款后，不按到期先后顺序兑付，而是按认购份额的比例兑付。这样，已到期的投资人部分本金逾期，没有到期的投资人却提前兑付。该项目按自然季度付息，投资人对即将到来的9月20日利息核算日表示担忧。不止是ZX信托，信托圈内人调查了解到，其他几家信托公司也是按认购份额的比例进行兑付。如W信托，G信托等。信托贷款通常包括一些条款，允许债权人在满足销售目标、评级下调或诉讼等特定条件的情况下要求提前还款。今年以来，恒大集团的负面舆论较多，未来存在不确定性，已触发信托公司要求提前还款的条件。一旦信托公司要求交易对手提前还款，也就是信托公司提前终止信托计划，自发出公告之日起，就没有了期限之分。从信托公司角度，要求提前还款是出于保护投资人利益；从融资人角度，按到期时间还款是出于还款计划的安排。所以，信托公司并不是挤兑，融资人也并不是违约，投资人也不用过于担心。最近，很多人在后台留言，咨询恒大的信托兑付问题，在此作个简单的说明。信托公司是合法的金融机构，受银保监会信托部的严格监管，遵循信托行业的“一法三规”，是持牌金融机构。对信托公司违约，即是对金融机构违约，会影响债券的信用评级，银行的授信额度，信托的再次发行……甚至会被金融机构拉入黑名单，直接崩盘，等待他的就是债务会、接管组。对金融机构违约是很严重的，这和商票违约、拖欠工程款、民间借贷纠纷等完全不是一个概念。如果不是濒临破产、万不得已的情况，没有一家企业敢对信托违约。如果已经认购了恒大的信托项目，且行，且看，不用过于焦虑。

❷ 中城国兴有资质向社会自然人融资吗吗

该企业并非公募基金，不能向社会自然人（不特定群体）进行募集。

❸ 中国房地产企业将何去何从

9月17日，中欧国际工商学院在深圳成功举办了第二届「中国房地产业高峰论坛」。

张维炯教授在开幕辞中指出：「房地产业关乎国计民生，它和国际金融市场有著非常紧密的关系，同时受到与国民经济相关的各种因素的制约，可以说是一个非常重要的行业。此次房地产业高峰论坛的主题为中国房地产市场发展破局对话。破局意味著转折，意味著拐点，意味著突破。在我国房地产业数十年的发展过程中，目前政府与市场的对话已经打开新的局面，进入新的五年规划，新一轮的布局如矢在弦。在此背景下，本届论坛选择在深圳这样一个以「创新、创业」为基石的新兴城市召开，中欧国际工商学院邀请了众多国际国内房地产业的行业翘楚和资深学者，以东西方高端对话的形式，为房地产业在中国的健康发展建言献策。」

本届论坛的另一主办方，世联地产顾问股份有限公司总经理周晓华先生也为论坛致辞。他认为：「房地产行业正处在即将发生行业大变化的阶段。当下的房地产行业，跟前几年的形势完全不同，因此是时候停下来进行一番深入的思考和讨论了，这会让企业变得更理性、更成熟。我们今天所要讨论的话题，比如天量保障房、商业地产热和地产融资创新都是当前最令人瞩目的焦点，相信每家房地产企业都在思考这些外部环境的变化带给自身的机遇和风险。

接著，原中国住房和城乡建设部副部长宋春华先生做了主题演讲。他的演讲题目是「建设好保障性住房，让低收入者住有所居」。他向大家介绍了目前在国际上流行的一种观点，认为「人人享有适当的住房」和「城市化进程中人类住区的可持续发展」是两个具有同等全球性重要意义的目标。保障「人人享有适当的住房」是政府的义务。而十七大政府工作报告中提出的「健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难」正是我国政府对尽快实现「人人享有适当的住房」这个目标所做出的努力。他建议，政府下一步应该建立一套完善的保障房准入机制，并在保障房的设计和质量上把好关。

如何解决「夹心层」人群的住房问题

重庆市副市长淩月明先生以「重庆公租房建设管理的实践与思考」为主题，向大家介绍了重庆在这方面的经验和困惑。他特别提到，在保障房政策实施过程中发现，实际保障房能够覆盖的人口不足城镇总人口的10%，大批的外来工作人员、新生代的城镇居民和大学毕业生，既不符合保障房的优惠条件，又买不起商品房，成了「夹心层」。因此重庆目前在进一步深化住房制度改革，探索采取「低端有保障、中端有市场、高端有约束」的住房调控思路，实施「市场＋保障」的「双轨制」住房供应体系。重庆计划从2010年起，用三年的时间建成约4000万平方米的公租房，总投资将近1200亿，其中社会融资占70%。希望通过这样的投入和规模，基本解决「夹心层」人群的住房问题。

保障房如何让低收入家庭「确有保障」上午，清华大学房地产法研究中心副教授王洪亮先生主持的第一场讨论会，重点关注了如何让保障房真正能够惠及需要保障的人群这一话题。重庆市副市长淩月明先生、前香港屋宇署署长，香港房屋协会副主席邬满海先生、国家发展和改革委员会投资研究所、房地产研究中心主任刘琳女士以及远洋地产控股有限公司副总裁陈润福先生参与了本场讨论会。

专家学者们在讨论中提到，在法律正式颁布之前，天量的保障房已在源源不断地投入市场，而未解的难题依然摆在面前。廉租房、经适房、限价房，这些不同类型的保障房该以何种标准来接纳其对应的保障群体？在保障房具体配置过程中，又该由何种机构施以独立的监督与审查？此外，伴随天量的保障房进入市场，其物业管理机构如何维持收支平衡？保障房融资能否取得突破性进展？实现社会道德范畴的公平正义，与实现经济领域的自我循环，看似不相关，但却都事关保障房体系的长远与可持续发展。

邬满海先生向大家介绍了香港在保障房管理方面的成功经验。香港的房屋署在建设保障房之初，就主动邀请特区政府其他部门一起参与规划。其中包括司法、环境等部门，基本考虑到了房屋建成後会遇到的各方面的问题。比如物业维修费用，通常经过协商後就会由房屋底楼的商场承担一大部分，以此来惠及中低收入的住户。

国家房地产研究中心主任刘琳女士认为香港这种政府多部门合作的保障房管理经验非常值得大陆学习。比如国内保障房的退出机制往往很难实施，就是因为没有强制的法律武器作为保障，这需要更多来自司法部门的支持。

而来自企业界的陈润福先生则和大家分享了远洋地产控股有限公司在保障房建设中的三点心得。解决企业利润问题，规划好房源建成之後的物业问题以及提高保障房建设质量是企业成功完成保障房项目的三把金钥匙。

开发商在保障房建设中将扮演何种角色

除了保障房能否真正保障低收入群体的生活之外，另一个话题也是大家普遍关心的。2011年保障房建设开工1000万套，「十二五」期间建设开工3600万套。「天量」的保障房建设任务已层层压到各地政府头上。然而仅凭地方政府之力，绝无可能完成这一任务，市场的参与将势在必行。开发商将在保障房的建设中扮演一个怎样的角色？如何去规范保障房的建设？

由广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生主持的第二场讨论会就主要围绕上述问题来展开。中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹女士、香港科技大学经济系教授、经济发展研究中心主任雷鼎鸣教授、万科集团执行副总裁肖莉女士以及旭辉集团股份有限公司董事长林中先生分别从政界、学界和商界三个角度对这个问题展开现场讨论，谈了自己的观点。

秦虹女士说，国家的保障性住房目前分两种，一种是产权式的，占到总数的百分之五十八；一种是租赁式的。而未来的保障房应该以租赁式保障为主，这更加符合保障房建设的初衷。另外，在建设过程中，如果地方政府在资金上有欠缺的话，应该由政府发行债券邀请企业一起来建设保障房。

肖莉副总裁同意秦虹主任的观点，因为目前保障房中产权式的那一部分，在一定程度上造成了和商品房买卖之间的矛盾。同时因为目前在保障房制度上不完善，会造成很多「骗保」（伪造资料获得申请保障房的资格）现象的出现。另一方面，这种模式让开发商也提不起兴趣。因此租赁式的保障房应该是未来保障房发展的方向。

雷鼎鸣教授为大家比较了香港的「居屋」和大陆的「保障房」机制的异同。香港的「居屋」和保障房一样，申请後在买卖方面存在严格限制。雷教授担忧今後会不会存在年轻人不愿意申请这种限制多多的保障房的情况。

中国处在向商业地产投资的转型期

下午的第一场讲座，北京万通投资控股股份有限公司董事长冯仑先生和中欧国际工商学院访问教授、哈佛商学院管理实践学教授奈柏·艾尔海吉教授（Prof.Nabil N. El-Hage）还分别就中国房地产业的现状发表了精彩的主题演讲。

冯仑先生认为商业地产在中国目前处於转型初期，正逐渐由单纯的住宅「快建快销」模式转向以投资商务不动产（商业地产）为重点的市场。不过目前阶段，绝大部分开发商仍旧是过去经营住宅地产时的那套销售型的思路。开放商希望尽快把住宅销售掉，实现利润。其实，美国人的商务不动产模式颇为值得我们借鉴。这套模式可以用四个短语概括：中期持有、以营运为导向、资本权益为核心以及收入多样化。随著国内商务不动产的需求不断增加，能否在中国形成上述转型将成为对中国房地产业界的一个挑战。

中国房地产市场真的存在泡沫吗？

奈柏·艾尔海吉教授在演讲中认为，很多人说中国房地产也存在巨大的泡沫，这个结论并不准确。他认为所谓泡沫是指「（价格）估值处在一个不可持续的高位」，他通过研究发现，所谓的「泡沫论」只是一些研究者对数据的误读。但在中国，无论是房价和租金之间的比率，还是房价和收入之间的比率，看来都并不支持泡沫理论。奈柏·艾尔海吉教授表示，很多迹象都表明中国房产市场是有序的，特别是2010年1月後政府出台了多项打击投机的政策之後，中国房地产市场并不存在真正的泡沫。

他说，在中国一些市场可能处於过热状态，但更多地是由基本需求变化所驱动的，当此类需求的增长速度逐渐减缓时，价格的上涨趋势也将随之减缓。因此市场不应预期价格会永远上涨。

如何打破房地产「融资难」的问题

在下午的讨论会上，《21世纪经济报道》金融版总监、《环球企业家》副主编李振华先生和中欧国际工商学院副教务长、金融学与会计学教授赵欣舸，基强联行投资管理（中国）有限公司董事总经理陈基强先生，世邦魏理仕中国区总裁兼首席执行官蒲敬思（Chris Brook）先生以及中城联盟投资基金董事总经理路林先生一起讨论了房地产融资困局的问题。

融资难几乎是中国房地产业与生俱来的痼疾，当产业高速发展时，它可以为蓬勃而起的泡沫所遮蔽，而当调控政策扑面而来时，它又立刻成为整个产业链中的「阿喀琉斯之踵」。事实上，在本轮调控中，作为建设主体的开发商及地方政府都面临著前所未有的融资困境。从银行到资本市场，几乎所有的融资管道都在一夜之间变得高不可攀。困局当如何突破？如何建立一个融资的长效机制呢？

赵欣舸教授认为，房地产融资是一种组合形式的融资，拥有较大的风险。房地产融资给了更多的投资者进入市场的机会。陈基强先生为大家详尽地介绍了商业地产的美国模式和香港模式的成功经验。

那麽银行和保险业融资呢？能否解决融资困局？世邦魏理仕中国区总裁兼首席执行官蒲敬思先生在谈到房地产业向保险公司融资的问题时认为，房地产业需要保证长期稳定的资金收入，保证透明的准入和退出机制，并提供更为成熟的体系，才能够吸引保险公司的兴趣。另一方面，保险公司也需要有一段时间来接触和熟悉保障房项目的融资流程，这也是导致目前保险公司并没有积极进入这个领域的原因。

而中城联盟的路林先生认为，房地产私募股权基金（房地产基金），应该是开发商越来越重要的融资工具（金融工具），也将逐步成为普遍的融资工具之一 。如果能够依靠有力的法律监管，将实现投资商和开发商的双赢局面。

商业地产将成为房地产业的「新宠」

下午最後一个论题是商业地产的机遇与挑战。世联地产顾问股份有限公司首席技术官黎振伟先生和奈柏·艾尔海吉教授，盈石资产管理有限公司执行董事周亮先生，合和百富基金创始人、合和商业地产集团董事长席文官先生以及罗兰贝格管理咨询有限公司合夥人中华区副总裁王荣先生一起讨论了商业地产未来的发展前景。嘉宾们认为随著国家对住宅市场调控力度的不断升级加码，商业地产日益成为开发商及个人投资者的「新宠」。未来几年，承载各种商业地产形态的城市综合体将成为诸多地产大鳄角逐的焦点。

王荣先生认为，在商业地产领域，决定一个企业是否成功的并不是销售能力，而是运营能力，因此并不是每一个房地产企业，都适合将来转型去做商业地产投资的。未来五年，就是一个对开发商的淘汰阶段。

席文官先生认为，对於中小型的商业地产开发商而言，商业地产的规模是有限的，但服务却需要是全业态的。关键是要因地制宜，最好要能够包括餐饮、休闲等多方面的综合服务。单一业态的商业地产在未来不容易成功。

周良先生和大家分享了一个颇为新颖的观点。他认为商业地产这个概念其实可以细分为两个小的概念。商业地产开发和商业地产运营。前者还属於房地产开发的范畴，後者根本就和房地产开发无关了，而是属於零售服务业。所以那些想转型去投资商业地产的开发商需要首先改变心态，大家做的不仅仅是房地产，还要做零售服务业的运营工作。因此开发商的转型需要谨慎。

佩德罗•雷诺教授为论坛致闭幕辞。他在闭幕辞中感谢诸位专家学者在论坛中发表了精彩的观点，并表示中欧每年所举办的房地产业高峰论坛会给房地产业的发展带来很多宝贵的「金点子」。

❹ 冯仑的个人经历

1982年冯仑毕业于西北大学。1984年毕业于中央党校。
1984年至1991年期间先后在中央党校、中宣部、国家体改委、武汉市经委和海南省委任职。
1991年创建万通集团，1993年冯仑在北京组建万通地产，领导创立了北京万通实业股份有限公司。之后，参与创建了中国民生银行并出任该行的创业董事，策划并领导了对陕西省证券公司、武汉国际信托投资公司、东北一间上市公司等企业的收购及重组。使万通集团在几年内总资产增长逾30亿元人民币。
1999年与深圳万科的王石、河南建业的胡葆森等联合发起并成立了中国首家房地产策略联盟机构——中城房网，发起“新住宅运动”。
1999年冯仑推出“新新家园”品牌——中国第一个实施注册的高档住宅品牌，开创了地产品牌建设的“第三条道路”
2002年冯仑当选为第二任轮值主席。上任后逐步完善了中城房网的组织运作框架，进一步增强了成员间的交流与协作，同时加强中城房网与海外同业协会的交流与协作。成立“联盟投资公司”，进行成员共同开发“联盟新城”的尝试，使联合开发、联合采购、联合融资的工作逐步开展起来。冯仑是中国首家房地产策略联盟机构——“中城联盟”的发起人和“新住宅运动”的倡导者之一。在“中城联盟”轮值主席任职期间，积极促进中国房地产行业发展，努力提升房地产道德形象。在民营企业发展和房地产行业发展研究方面造诣很深，在公司战略和公司治理方面具有丰富的经验。
2003年获得社科院法学博士学位。
2003年冯仑策划并积极推动大型电视专题片《居住改变中国》的拍摄，本着促进中国房地产行业发展，传播中国新兴地产文化理念为宗旨。同年10月冯仑倡导发起《绿色生活论坛》，在中城房网内部提倡企业责任与社会价值，率领万通地产扛起绿色环保大旗。
2010年7月29日，“立体城市 未来中国”的全球巡展落地成都，时任四川省委常委、成都市市委书记李春城、成都市规划局总规划师赵刚等领导出席了展览揭幕仪式。次年年末，北京万通立体之城投资有限公司与成都市双流县正式签署了“天府生态健康城”投资合作协议，双方握手言欢。而为此项目而发行的18亿元“立体之城发展基金”，早在2011年就已启动。
2013年2月22日，参加年亚布力中国企业家论坛第十三届年会。
冯仑先生以《万通的精神就两个字：学好》为题，率先在行业内倡导企业责任与社会价值；万通地产在“非典”期间首创“万通地产非典百万预防与救助基金”；在央行房贷新政面前提出“以‘大我’的立场”；在“第二届万通地产生活节”中倡导与实践“绿色环保事业”；在万通反省日提出“万通要成为5%的杰出公司”。
2015年3月，万通董事长冯仑投资扎根网。
2015年，未来论坛创始理事。

❺ 中城国际的开发商简介

武汉中央商务区城建开发有限公司(原武汉王家墩城建开发有限公司，以下简称中城公司)是武汉中央商务区投资控股集团有限公司旗下的大型国有房地产企业，拥有二级房地产开发资质，公司自成立始终坚守“责任引领事业，专业成就发展”的企业哲学，多次被房地产开发协会评为“武汉房地产开发行业诚信企业”，属最具发展潜力的房地产企业之一。
中城公司秉承“仁诚、弘毅、创新、竞越”的核心企业精神，主张并坚持“缔造城市形象，建筑和谐生活”的企业宗旨与开发理念，诠释着“建筑和谐人居环境”的至高境界。
作为武汉本土的大型国有房地产企业，中城公司坚持以优秀企业公民的角色自觉承担社会责任，始终坚持以客户需求为导向，传播先进的生活理念与生活方式，专注于服务武汉王家墩中央商务区建设，并积极参与旧城改造、城中村改造、经济适用房建设，赢得了政府与市民的赞誉，公司先后自主开发和参股开发了丽水花园、武昌城市公园、裕荣家园、青年城、关山春晓、滨江国际、清水湾、精英城等多个项目，目前正着力于中城国际、中城丽江、中城家园、中城龙湖(中城时代)、青山安居工程等项目的开发建设，累计开发总面积超过100万方，取得了业内瞩目的成绩。
未来，中城公司将以武汉中央商务区的建设与运营为平台，在追求企业经营效益的同时兼顾社会责任，提高国有资本运行效率，确保国有资产的保值增值。并将通过不断的创新与改革，使公司以新的机制，新的体制，新的形象，新的活力，新的业绩展现在大武汉经济广阔的舞台上，全力实现“房地产行业一流领先企业”的宏伟愿景。

❻ 中小房地产企业融资渠道分析

一、我国房地产企业融资现状与渠道分析

（一）房地产资金来源现状

房地产资金现在主要来自七个方面，国内贷款，利用外资，外商直接投资，自筹资金，企事业单位自有资金，购房者的定金和预付款以及其它资金。04年1~11月，国内贷款、自筹资金和其他资金来源占当期房地产开发全部资金来源的76.4%，其中直接国内贷款融资占所有资金来源的26.4%，与去年同期相比，国内贷款金额同比增长5.75%，利用外资金额同比增长10.12%，增幅很大。行业资金来源结构存在严重缺陷，银行贷款数量巨大。

图2.16 房地产行业不同资金来源所占比重

（二）本期不同渠道融资金额变化

图2.17 不同渠道融资金额变化

2004年8月份以来，房地产投资的各种渠道中，自筹资金、定金及预付款、利用外资、外商直接投资和其他资金均呈现回落趋势，而国内贷款和企事业单位自有资金在10月止跌反弹，略有增长。

（三）现有七大融资方式剖析

受一系列宏观调控政策影响，金融机构、特别是银行都提高了对房地产行业贷款的要求，开发商通过其它渠道融资的需求大增，面对资金的瓶颈，现行解决的途径并不是很多。

1.国内银行贷款：

银行贷款是房地产开发商趋之若鹜的主要融资渠道。虽然央行121号文件规定，银行贷款现阶段从紧，对于项目开发程度和开发商自有资金的开门槛，将大多数开发商排除在门外。但是，对于企业而言，便捷，成本相对较低，财务杠杆作用大的银行贷款有着致命的诱惑，更何况，其还债压力大等缺点还可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构加以规避。同时，房地产信贷业务目前仍普遍被银行视为优质资产，商业银行的信贷热情丝毫未减。

2.信托项目融资：

信托是目前房地产业新兴的融资热点，从2003年到2004年，全国共发行 房地产信托163只，融资额175.8亿元。信托资金的分量远不足以支撑行业的发展，之所以大受青睐，主要是它在串接多种金融工具方面独具优势：一可以引入海外基金，二可以充分国内的产业投资信托基金，三可以以固定回报的方式，以股权投资方式进入项目公司，四可以在适当的时候将项目公司包装上市，五可以完成项目前期建设，使项目符合银行贷款条件，对融资渠道的整合提升具有积极的作用。

3.海外房产基金：

国外房地产基金看好以上海为主的中国房地产市场。摩根士丹利下属房地产投资基金RSREF、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷纷出手。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，借财务管理公司、投资公司等形式介入。海外基金虽然前景远大，但对于如饥似渴的中国房地产来说难解近渴，更何况，现行政策和法律的障碍以及国内企业动作的不规范和房地产市场的不透明，都造成了国际资本的进入。

4.国内产业基金：

毫无疑问，利润率相当丰厚的房地产市场对证券市场上现有的6000亿元的私募基金而言，吸引力是致命的，然而，有关产业基金法律的缺位，却难以让人无视风险的存在。目前这些资金也是借财务管理公司、投资公司等形式存在，自然，在具体运作上缺乏规范，留有隐患。

5.非上市股权融资：

土地储备丰富的没有资金，资金充备的拿不到地，强强联合似乎给房地产融资开辟崭新的渠道。然而，股权投资虽然可以充实自有资金，但一般房地产企业注册资金额较小，不会轻易出让控股地位，也不甘心将大部分开发利益拱手相让，只能眼巴巴的看一场城市运营商和专业房地产开发商等实力雄厚公司的并购秀。

6.上市融资：

上市是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一，也是企业品牌提升的良好应。然而中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》让大多数房地产公司只能望洋兴叹。新规则面前，真正有实力，守规矩的开发商方可顺利上市，然而在目前开发商数量过多、信用水平普遍低下的情况下，欲通过大规模的上市解决行业性的资金短缺，并不现实。

7.债券发行：

先不说我国债券市场的规模相对较小，交投清淡，发行和持有的风险，因为根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，这同样注定了大多数房地产企业对发行债券只能好梦难圆。

总而言之，房地产融资额度巨大，单纯依靠银行贷款或其他方式都不能完全解决问题，需要进行金融产品创新组合。同时，构建房地产证券公的法律体系，尽早出台《产业基金法》，完善现有的《公司法》和《证券法》，搭建房地产企业融资领域制度平台，才能有效支撑房地产行业健康有序的发展。

(四)房地产企业融资新动态

1.与海外基金的合作：

海外的房地产基金一改对中国房地产市场的观望态度，投资的欲望转强。目前雷曼兄弟、德国房地产投资银行、英国Grosvenor、美国凯雷、荷兰Rodamco等海外基金正在变得非常积极。上海复地已与摩根士丹利房地产基金达成合作协议，双方将合作投资约5000万美元建设“复地雅园”项目。顺驰中国控股公司和摩根士丹利房地产基金宣布合资设立项目公司，投资房地产。由荷兰国际集团和北京首创集团在海外共同募集成立的“中国房地产开发基金”在京投资的“丽都水岸”项目正式进入市场。金地集团与摩根士丹利房地产基金Ⅳ(下称MSREF)、上海盛融投资有限公司共同出资设立项目公司，摩根士丹利房地产基金出资55％。

2.筹备赴港上市：

赴港上市将使地产公司增加国际化的色彩，通过与国际资本市场的接轨来提升自身的运营能力，故继首创置业之后，上海复地也在香港联交所正式挂牌，顺驰与香港汇丰银行签订上市保荐人协议，也启动香港上市之旅。

广州富力地产、中山雅居乐集团06年均在港上市。北京SOHO中国、上海仲盛地产等内地知名地产商，均有意在条件成熟时到香港发行H股。2005年内地首支地产信托基金越秀城建在香港上市了，它的上市为地产融资提供了 一个新的渠道。

3.土地资金强强联合:

从华润成功入主万科之后，房地产行业大开强强联合之风。SOHO中国和华远集团签订关于尚都项目合作的系列协议。双方采用股权合作的形式，SOHO中国负责二、三期开发，华远持负责一期销售。天津泰达集团全额认购万通地产增发的3.08亿股，拥有了万通地产27.8%的股权，成为万通地产的战略投资人。

国内十余家知名房企联手打造的行业连锁的组织——中城联盟的第一个实质性地产项目也正式进入实施阶段，郑州联盟新城在郑州破土动工。

8.31之后， “收购兼并”也是一波刚息一波又起，合作开发似乎成了房地产行业有别于其它行业的特色之一。10月11日，万科企业股份有限公司与招商局地产在深圳蛇口签订协议，双方各自投资675万元分别取得45%的股权，联合开发位于天津西城区的占地342.81亩的住宅项目。

(五)房地产融资渠道再添新品

1.典当融资:

典当以其快速、短期、便捷的特性，成为中小开发商的融资渠道之一，利用手上包括不动产在内的不易变现资产来换取企业所急需的后续发展资金，典当行业作为银行信贷融资的拾遗补阙，已开始显现出其灵活便捷的特性，为房地产个人投资和中小企业融资提供了全新途径。

一些手中已经有新项目开工的发展商，由于前期资金尚未回笼，银行贷款又迟迟未到位，因此短期资金压力对地产来讲也很难度过。所以为此目的而走进典当行的地产企业也在增多。以上海为例，在华联、恒隆等典当行里，各企业都在融资。恒隆典当行日前就刚刚接受一笔房产整体项目的典当抵押融资，融资协议总额度达到2000万元。“土地典当”的方式也受到许多城市开发商的追捧。

2.外资银行贷款:

外资银行放开人民币业务为国内房地产开发企业融资新添又一渠道，但外资银行普遍认为中国的房地产开发很不规范，存在风险较大，不会轻易开办房地产开发贷款业务，因此经营人民币业务对于缓解目前国内开发商融资困难的作用不大，同时外资银行对其贷款的审批和评估远比中资银行严格。

二、股权融资渠道选择与分析

（一） NASDAQ上市融资

优点：如果上市融资成功则迅速与国际资本市场接轨，并解决企业发展的资本瓶颈；

难点：1）从已在NASDAQ上市和准备上市的中国企业来看，均为处于行业上升阶段的高科技类公司，目前尚无中国的房地产公司在NASDAQ首次公募发行上市的案例，海外投资者对该类公司的投资兴趣与估值预期难以判断，至少尚未形成市场热点。因此，若想通过IPO在NASDAQ上市，应先与有关的投资银行和海外基金进行实际沟通，摸清自己的市场定位；2）若通过反向收购借壳在NASDAQ上市，可暂时避开行业问题和投资者预期，但买壳上市法律风险较高，需支付一定成本，而后期进行增发融资难度并未减轻，仍会面临上述提到的各种问题。

分析判断：NASDAQ上市融资成功收益最大，操作难度最高。

（二） 香港上市

优点：1）如果IPO融资成功仍可进入国际资本市场，解决企业发展的资本瓶颈，转变身份；2）地产类的行业概念不会成为上市障碍；

缺点与难点：1）香港市场对国内地产类公司估值水平较低，融资额度被降低，成本提高；2）上市审查严格、监管力度均比国内市场高。

分析判断：从收益角度而言较为中庸，但从操作角度以及短期内给公司提供有效的资金支持看不失为一个选择。

（三） 国内A股上市

优点：1）市盈率估值水平仍较海外市场高，融资成本低； 2）股权分置办法已启动，发起人股的流通性问题基本解决；3）从案例看，2004年6月，保利房地产股份有限公司的首发申请获批。其后，金地集团（600383）的增发获通过；万科A（000002）和金融街（000402）的再融资申请皆获批准，A股市场对方地产企业融资需求持欢迎态度；

缺点：1）A股市场股票未来形势难以判断； 2）审批严。

分析判断：上市收益较高，但短期内IPO不具有可操作性。

（四）私募基金

国际资本市场有大量资金，它们十分看好中国的高增长性和增长空间，非常乐意到中国来进行私募投资。 战略私募是指通过非公共市场的手段定向引入具有战略价值的股权投资者，即战略投资者。其优势主要体现在以下几个方面：

首先，可以帮助企业改善股东结构，同时建立起有利于上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度。

其次，可以帮助企业比较好地解决员工激励问题，建立起有利于上市的员工激励制度。

第三，可以通过引入战略资本帮助企业迅速扩大规模，从而在未来上市的时候更容易获得投资者的追捧。

第四，战略投资者（特别是国际战略投资者）所具有的市场视野、产业运作经验和战略资源可以帮助企业更快地成长和成熟起来，也更有可能产生立竿见影的协同效应，在较短的时间内改善企业的收入、成本结构，提高企业的核心竞争力并最终带来企业业绩和股东价值的提升。

最后，比较而言，战略投资者更加着眼于未来市场的长期利益，而不像金融投资者那样往往寻求短期的投资回报。笔者一直认为，中国大多数企业面临的最主要的问题其实不是资金的问题，而依次是产权结构、治理结构、运营机制以及产业运作经验的问题。战略性私募恰恰在这几个方面都能够为企业带来直接的助益。

私募的3种模式

* 增资扩股：企业向引入的投资者增发新股，融资所得资金全部进入企业，有利于公司的进一步发展；比如兴业银行通过私募引入香港恒生银行、新加坡政府直接投资公司以及世界银行下属的国际金融公司，获取资金27亿元人民币；

* 老股东转让股权：由老股东向引入的投资者转让所持有的新东方股权（当然是高溢价），满足部分老股东变现的要求，融资所得资金归老股东所有；比如，易趣在去年3月由美国最大的电子商务股份公司eBay出了3000万美元买了30%的股份，今年又花1.5亿美元买了余下股份，前提是CEO邵亦波必须留在公司服务至少5年。

* 增资和转让同时进行：可以两全其美。今年2月，当当网完成第三轮私募，老虎科技基金以1100万美元的代价入股，占到当当15.7%的股份。而IDG等当当网的老股东也顺利套现350万美元,获利3倍以上。

在进行战略性私募的时候应该着重考虑以下几类目标投资者：

第一类是全球领先的产业巨头，它们既是我们标杆也是我们的一个潜在出口，同时它们的参与对企业在资本市场的价值能够起到巨大的拉升作用。

第二类是亚洲或者港台地区急于或已经进入中国的同行，它们是竞争对手也是合作伙伴。

第三类是同自己有上下游关系的、或者虽然没有上下游关系但是在资源和业务上能够形成互补的境内外企业，从协同效应和多元化发展的角度看，它们可能会对募集企业有相当大的兴趣。当然私募相对于公募市盈率较低，募股价格偏低，这也是不得不考虑的问题。

（方毅，北外商学院客座教授，国内金融学院科班，澳洲新南威尔斯MBA，就学著名经济学家董辅仍攻读博士。历任国有银行、股份制银行、商业银行总行信贷主任、行长；95年挂职地方，谓当时全国中央党校地厅级班最年轻的学员。96年赴香港出任中国海外财务公司总经理，并担纲两家上市公司总裁，市值飙升近10倍，一时为资本市场热门。新千年赴美国继续深造，回来后出任中国西部最大证券公司主管国际业务的总裁。国内著名购并专家，一直在资本市场颇有作为。）

❼ 中城联盟的作用是什么

中国城市房地产开发商策略联盟（简称“中城联盟”）

中国城市房地产开发商策略联盟，简称中城联盟，成立于1999年12月，由深圳万科、北京万通、河南建业、浙江南都等一批中国具有市场影响力的房地产企业共同发起的企业联盟。目标是通过信息交流、共同培训、联合采购、集体融资和联合开发等深层次的合作，提高企业竞争力，推动建立行业秩序和公信力，引导并规范中国的房地产市场。

上海中城联盟投资管理有限公司由“中国城市房地产开发商策略联盟”核心成员发起设立，目标为地产投资基金及管理公司。2002年9月，深圳万科、北京万通、河南建业、浙江南都等12家中城联盟核心成员出资1亿元设立。

2004年10月第一轮定向扩募，投资人数达到17家。

2005年8月第二轮定向扩募，投资人数达到22家。

2006年10月第三轮定向扩募，投资人达到30家，实收资本2亿元。

依托中城联盟资源，中城投资积极探索中国产业投资基金运作模式，组合投资，追求价值成长。三年来，已先后完成郑州、成都、济南、重庆、南宁、昆明等地多个项目投资。公司业绩稳步增长，管理资金规模持续扩大。在业界树立了良好的基金管理人形象。

中城投资股东:

中城投资股东,由三年前的十二家发展到现在二十二家,中城联盟的会员已经有超过半数的企业出资中城投资. “规模化”经营一直是中城投资的重点,现在已经准备第三次增资扩股.即向中城联盟所有会员企业发出招股书,目前为止,其股东如下:

1北京万通地产股份有限公司 2万科企业股份有限公司
3浙江南都房产集团有限公司 4建业住宅集团（中国）有限公司
5重庆协信控股（集团）有限公司 6上海大家置业有限公司
7西南交通大学房地产开发公司 8重庆龙湖地产发展有限公司
9江苏省华建建设股份有限公司 10青岛银都房地产有限公司
11西安东豪实业有限公司 12上海弘泰科技投资有限公司
13青岛天泰房地产开发股份有限公司 14西安立丰企业集团
15西安雅荷房地产开发有限公司 16郑州金成房地产有限公司
17云南俊发房地产股份有限公司 18泰禾（福建）集团有限公司
19国世通投资管理有限公司 20北京市华远地产股份有限公司
21远大空调有限公司 22苏州阳光新地置业有限公司
23河南新地产置业有限公司 24广西龙基置业有限责任公司
25旭辉集团股份有限公司 26上海信义房屋中介咨询有限公司
27安徽金大地房屋开发有限公司 28上海三盛宏业投资

❽ 房地产基金公司有哪些最好有排名

1、信保（天津）股权投资

信保（天津）股权投资基金管理有限公司（或称“信保基金公司”）是经中国证券业投资基金协会登记备案的私募投资基金管理机构。

由中国保利集团旗下保利房地产（集团）股份有限公司和中国中信集团旗下中信证券股份有限公司于2010年在天津市滨海新区联合发起成立，是专注于产业投资、金融创新、并购整合和资产管理的市场化、专业化、独立运作和主动管理的股权投资基金管理机构。

2、兴业基金

兴业基金管理有限公司成立于2013年04月17日，注册地位于中国福州市鼓楼区五四路137号信和广场25楼，法定代表人为官恒秋。经营范围包括基金募集、基金销售、特定客户资产管理、资产管理和中国证监会许可的其他业务。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)兴业基金管理有限公司对外投资1家公司，具有16处分支机构。

3、鼎辉地产投资

鼎晖地产投资成立于2009年，管理着四支中国地产基金、四支日本地产基金、一支美国稳定收益不动产基金及四支美国不动产单项目基金；并管理着其他数支单项目基金和配套支线基金，管理基金规模达82亿元人民币。截至2020年3月，鼎晖地产投资已在中国、美国、日本、越南及欧洲共58个城市主导投资了超过75个项目物业，所投项目总资产规模达240亿元人民币。

4、稳盛投资

稳盛投资是由国内领先的房地产上市公司金地集团(600383)出资设立,是专注于国内外房地产投资管理的私募股权投资基金管理人,是金地集团“一体两翼”战略的重要组成部分。

5、中城投资

上海中城联盟投资管理股份有限公司（简称“中城投资”）成立于2002年，现有股东53家，注册资本近18.82亿元，是国内历史悠久、业内领先的房地产投资管理机构。

中城投资是中国房地产业协会常务理事单位、房地产金融分会副会长单位，公司下属5家基金管理机构均已在中国证券投资基金业协会登记备案，旗下基金管理人为中国保险资产管理业协会联席会员，是招商银行、平安银行、工商银行等银行、保险、信托类金融机构的合格房地产基金管理人白名单。

(8)湖北中城地产融资现状扩展阅读：

房地产私募基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。

房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。

❾ 中城集团怎么样

内蒙古中城工程机械（集团）有限公司，成立于2000年8月28日，公司坐落于国家首批文明城市包头市，位于兵器工业部一机厂东侧，占地60余亩。有新落成的综合办公楼，设备齐全的售后维修服务公司，现代化立体式的整机、配件仓储中心。在内蒙古及周边地区设有30几个整机、配件、售后三位一体的分公司。进出口贸易方面，在蒙古国设有办事处。我公司是潍柴动力、成都神钢KOBELCO、中国龙工、中国成工等著名品牌内蒙古地区的战略合作伙伴，是柳工、临工、陕汽、山推、宣推的特约经销商。是我国西部地区最具有规模的工程机械服务供应商。
公司集工程机械、养护机械、路面机械、特种车辆的整机、配件、维修、设备租赁、二手车交易、技术咨询、信息服务、融资服务等于一体，并以品牌专营的形式为用户施工设备项目提供全套切实可行的解决方案。销售方式灵活多样：现款、分期、易货、按揭，“以旧换新”、二手租赁等，最大限度的满足各类用户不同的需求。这里整机、配件原厂纯正，信息交叉互换，厂商双方以专业的态度，丰富的信息、真诚的服务意识，帮助用户，免去东奔西跑，比来比去的诸多顾虑。这是我们义务服务体系的组成部分，也是我们企业生命品质的血脉之一。
公司自成立以，中城人秉着“忠诚合作，诚信双赢”的原则，在这9年的风风雨雨中，用“忠诚”赢得了工程机械行业业内的一致好评，用“诚信”与厂家及用户，共同成长。在这九年中，中城发展了，壮大了，成为了工程机械行业内的龙头企业之一。
“海纳百川，有容乃大”我们中城人将会一步一个脚印用我们的激情，去创造我们的希望，实现我们的梦想。