『壹』 急需房地产开发公司会计科目有哪些,怎么建账
序号 科目编号 一级会计科目名称 明细帐的设置
一、资产类
1 1001 库存现金
2 1002 银行存款 按照开户银行和其他金融机构、存款种类等，分别设置“银行存款日记账”
3 1012 其他货币资金 设置外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等明细科目
4 1101 交易性金融资产 按照交易性金融资产的类别和品种，分别“成本”、“公允价值变动”进行明细核算。
5 1121 应收票据 按照开出、承兑商业汇票的单位进行明细核算，并设置“应收票据备查簿”，逐笔登记每一商业汇票的种类、号数和出票日、票面金额、交易合同号和付款人、承兑人、背书人的姓名或单位名称、到期日、背书转让日、贴现日、贴现率和贴现净额以及收款日和收回金额、退票情况等资料，商业汇票到期结清票款或退票后，应当在备查簿内逐笔注销。
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6 1122 应收账款
按照开发项目及债务人进行明细核算
7 1123
预付账款 按照开发项目及供应单位、施工单位进行明细核算
8
1131 应收股利 按照被投资单位进行明细核算
9 1132 应收利息
按照借款人或被投资单位进行明细核算
10 1221
其他应收款 按照开发项目及其他应收款的项目和对方单位（或个人）进行明细核算
11 1231 坏账准备
按照应收帐款的类别进行明细核算
12 1321
代理业务资产
按照有无风险和委托单位、资产管理类别（如定向、集合和专项资产管理业务）、贷款对象，分别“成本”、“已实现未结算损益”等进行明细核算
13 1402 在途物资
按照开发项目及供应单位进行明细核算
14 1403
原材料 按照开发项目及材料的保管地点(仓库)、材料的类别、品种和规格等进行明细核算
15 1405 开发产品
按照开发项目，分别开发产品的种类（商铺、住宅等）进行明细核算
16 1406
发出商品 按照购货单位及商品类别和品种进行明细核算
17
1408 委托加工物资
按加工合同、受托加工单位以及加工物资的品种等进行明细核算
18 1411
周转材料 按照周转材料的种类（如低值易耗品、包装物等），同时还应分别“库存”、“摊销”进行明细核算
19 1471 存货跌价准备
按照存货项目和类别进行明细核算
20 1501
持有至到期投资 按照持有至到期投资的类别和品种，分别“投资成本”、“溢折价”、“应计利息”进行明细核算。
21 1502
持有至到期投资减值准备 按照持有至到期投资类别和品种进行明细核算
22 1503 可供出售金融资产
按照可供出售金融资产类别或品种进行明细核算
23 1511
长期股权投资
按照被投资单位进行明细核算。长期股权投资核算采用权益法的，应当分别“投资成本”、“损益调整”、“所有者权益其他变动”进行明细核算。
24 1512
长期股权投资减值准备 按照被投资单位进行明细核算
25
1521 投资性房地产
按照投资性房地产类别和项目进行明细核算，采取公允价值计量的，还应分别“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。
26 1531 长期应收款
按照承租人或购货单位（接受劳务单位）等进行明细核算
27 1532
未实现融资收益 按照未实现融资收益项目进行明细核算
28
1601 固定资产 按照固定资产类别或项目进行明细核算
29 1602 累计折旧
按照固定资产类别或项目进行明细核算
30 1603
固定资产减值准备 按照固定资产类别或项目进行明细核算
31
1604 在建工程
核算企业开发的自有工程，按照“建筑工程”、“安装工程”、“在安装设备”、“待摊支出”以及单项工程进行明细核算。在建工程发生减值的，应在本科目设置“减值准备”明细科目进行核算。
32 1606 固定资产清理
按照被清理的固定资产项目进行明细核算
33 1701
无形资产 按照无形资产项目进行明细核算
34
1702 累计摊销 按照无形资产项目进行明细核算
35 1703 无形资产减值准备
按照无形资产项目进行明细核算
36 1711
商誉 商誉发生减值的，应在本科目设置“减值准备”明细科目进行核算，也可以单独设置“商誉减值准备”科目进行核算。
37 1801 长期待摊费用
按费用项目进行明细核算
38 1811
递延所得税资产
按照可抵扣暂时性差异等项目进行明细核算，根据税法规定可用以后年度税前利润弥补的亏损产生的所得税资产，也在本科目核算。
39 1901 待处理财产损溢
按盘盈、盘亏的资产种类和项目进行明细核算
二、负债类
40 2001 短期借款
按照借款种类和贷款人进行明细核算
41 2101
交易性金融负债 按照交易性金融负债类别，分别“本金”、“公允价值变动”进行明细核算。
42 2201 应付票据
按照债权人进行明细核算，同时应当设置“应付票据备查簿”，详细登记每一商业汇票的种类、号数和出票日期、到期日、票面余额、交易合同号和收款人姓名或单位名称以及付款日期和金额等资料。应付票据到期结清时，应当在备查簿内逐笔注销。
43 2202 应付账款
按照开发项目，分别不同的债权人（如供应单位、施工单位等）进行明细核算
44
2203 预收账款 按照开发项目，按购房单位或个人进行明细核算
45 2211 应付职工薪酬
按照“工资”、“职工福利”、“社会保险费”、“住房公积金”、“工会经费”、“职工教育经费”、“解除职工劳动关系补偿”等应付职工薪酬项目进行明细核算。
46 2221 应交税费
"按照应交税费的税种进行明细核算，如增值税、消费税、营业税、所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、教育费附加、矿产资源补偿费等。企业代扣代交的个人所得税，也通过本科目核算。企业不需要预计应交数所交纳的税金，如印花税、耕地占用税等，不在本科目核算。
"
47 2231
应付利息 按照存款人或债权人进行明细核算
48
2232 应付股利 按照投资者进行明细核算
49 2241 其他应付款
按照开发项目，分别其他应付款的项目和对方单位（或个人）进行明细核算
50
2314 代理业务负债
按照有无风险和委托单位、资产管理类别（如定向、集合和专项资产管理业务）等进行明细核算
51
2801 预计负债
按照预计负债项目进行明细核算，如对外提供担保、未决诉讼、产品质量保证、重组义务以及固定资产和矿区权益弃置义务等。
52 2401 递延收益
按照政府补助的种类进行明细核算
53 2501
长期借款 按照贷款单位和贷款种类，分别“本金”、“溢折价”、“交易费用”等进行明细核算。
54 2502 应付债券
按照“面值”、“溢折价”、“应计利息”、“交易费用”进行明细核算。企业发行的可转换公司债券，应在本科目设置“可转换公司债券”明细科目进行核算。
55 2701 长期应付款
按照长期应付款的种类和债权人进行明细核算
56 2702
未确认融资费用 按照未确认融资费用项目进行明细核算
57
2711 专项应付款 按照拨入资本性投资项目的种类进行明细核算
58 2901 递延所得税负债
按照应纳税暂时性差异项目进行明细核算
三、共同类
59
3101 衍生工具
按照衍生金融工具类别，分别“成本”、“公允价值变动”进行明细核算
60 3201
套期工具 按照套期工具类别进行明细核算
61
3202 被套期项目 按照套期项目类别进行明细核算
四、所有者权益类
62
4001 实收资本 按照投资者进行明细核算
63 4002 资本公积
分别“资本溢价”或“股本溢价”、“其他资本公积”进行明细核算
64 4101
盈余公积
分别“法定盈余公积”、“任意盈余公积”进行明细核算。企业（外商投资）还应分别“储备基金”、“企业发展基金”进行明细核算。
65 4103
本年利润
66
4104 利润分配
分别“提取法定盈余公积”、“提取任意盈余公积”、“应付现金股利或利润”、“转作股本的股利”、“盈余公积补亏”和“未分配利润”等进行明细核算。企业（外商投资）还应分别“提取储备基金”、“提取企业发展基金”、“提取职工奖励及福利基金”进行明细核算。企业（中外合作经营）在合作期间归还投资者的投资，应在本科
67 4201
库存股
五、成本类
68
5001 开发成本
按照开发项目，分别成本项目（土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用）进行明细核算
69 5101 开发间接费用
按照开发项目，分别费用项目（职工薪酬、折旧修理费、差旅交通费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费、利息支出、其他费用）进行明细核算
70 5201 劳务成本
按照提供劳务种类进行明细核算
71 5301
研发支出 按照研究开发项目，分别“费用化支出”与“资本化支出”进行明细核算
六、损益类
72
6001 主营业务收入 按照主营业务的种类进行明细核算
73 6051 其他业务收入
按照其他业务收入种类进行明细核算，如出租固定资产、出租无形资产、出租包装物和商品、销售材料等实现的收入
74
6101 公允价值变动损益
按照交易性金融资产、交易性金融负债、投资性房地产等进行明细核算
75 6111 投资收益
按照投资项目进行明细核算
76 6301
营业外收入
按照处置非流动资产利得、非货币性资产交换利得、债务重组利得、罚没利得、政府补助利得、确实无法支付而按规定程序经批准后转作营业外收入的应付款项等进行明细核算
77 6401 主营业务成本
主营业务的种类进行明细核算
78 6402
其他业务成本
按照其他业务成本种类进行明细核算，如销售材料的成本、出租固定资产的累计折旧、出租无形资产的累计摊销、出租包装物的成本或摊销额、采用成本模式计量的投资房地产的累计折旧或累计摊销等
79 6403 营业税金及附加
营业税、土地增值税、城建税、教育费附加等
80 6601
销售费用
按照开发项目，分别费用项目进行明细核算，如保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费等以及为销售本企业商品而专设的销售机构(含销售网点、售后服务网点等)的职工薪酬、业务费、折旧费等经营费用。
81 6602 管理费用
按照费用项目进行明细核算，如企业的董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费(包括行政管理部门职工薪酬、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等)、工会经费、董事会费(包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等)、聘请中介机构费、咨询费(含顾问费)、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等
82 6603 财务费用
按照费用项目进行明细核算，如利息支出(减利息收入)、汇兑差额以及相关的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣
83 6701 资产减值损失
按照资产减值损失的13个项目进行明细核算，如坏账准备、存货跌价准备、长期股权投资减值准备、持有至到期投资减值准备、固定资产减值准备、在建工程——减值准备、工程物资——减值准备、生产性生物资产——减值准备、无形资产减值准备、商誉——减值准备、贷款损失准备、抵债资产——跌价准备、损余物资——跌价准备。
84 6711 营业外支出
按照营业外支出项目进行明细核算，如处置非流动资产损失、非货币性资产交换损失、债务重组损失、罚款支出、捐赠支出、非常损失
85 6801 所得税费用
按照“当期所得税费用”、“递延所得税费用”进行明细核算
86 6901
以前年度损益调整
会计科目和主要帐务处理依据企业会计准则中确认和计量的规定制定，涵盖了各类企业的交易或事项。企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本企业的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目。企业不存在的交易或者事项，可以不设置相关的会计科目。对于明细科目，企业可比照本附录的规定自行设置。会计科目编号供企业填制会计凭证、登记会计账簿、查阅会计账目、采用会计软件系统参考，企业可结合本企业的实际情况自行确定会计科目编号
『贰』 是做房地产融资还是继续做项目财务究竟哪个更有前途
是做房地产融资还是继续做项目财务？
个人建议做项目财务
原因：1.房地产从大环境来说，这个行业从发展到极盛到现在，已经出现了内部的不稳定性，虽然 总体仍然保持不错的态势，但是以后怎么说是个问题
2.从专业角度来说，房地产融资只是财务专业的一小部分，而项目财务是一个整体，开始你 可能只涉及整体之中的一块业务，但是如果你坚持做下来，熟悉了这其中的所有业务模块 的时候，你就具有了掌握整个项目财务核算的能力，这种能力为你今后的发展是很好的
3.身体角度，房地产融资没那么好做，我以前被招聘过做融资，对方很直接的问我会喝酒 不，由于本人正巧不会，所以就没有去工作，融资说白了就是搞钱，而企业搞钱大部分都 是在酒桌上搞的
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究竟哪个更有前途？
如果你十分想做融资，那就告诉你唯一的好处就是能广积人脉，这一点上来说前途是比项目财务强
如果你想做项目财务，那还是告诉你好处就是项目财务能提升自己的业务水平，这是最实在的
主要看你自己偏重哪个
『叁』 房地产企业融资途径
我知道的房地产公司融资包括但不限于以下几种方式：银行开发贷、债券融资、股权融资、等。
1、银行开发贷：我们向银行提交项目基础资料，股东基础资料，这其中要的材料会非常详细，基本就是把你公司的家底资料都收集完了。银行客户经理写贷款调查报告，然后报风险部审查，然后上贷审会。
2、债券融资：做评级，财务尽调，近三年财务审计，内控法律意见，评估报告等，然后报证监会或者交易所、发改委或银行间市场交易商协会。
3、股权融资：我们要先请会计师事务所、证券所，法律机构做辅导咨询，理清各种股权关系，账务，然后向证监会报送材料，排队等待初审二审等，如果把握不准建议来明德资本生态圈试试，明德资本本身就是做投资的，这跟很多平台不一样，很多平台只做中介。
如果实在不知道该选择哪种融资途径的话可以到明德了解一下。另外，明德还有1800多家合作基金资源，线下活动的对接率比较高，每一期活动都有几百人参加，近百位投资人会到现场，不少企业都获得了融资。希望能给到你帮助。
如果你还有有关房地产企业融资途径的问题，可以点击下方的在线咨询按钮，直接跟老师对话交流。
『肆』 房地产公司融资部门的工作职责
如何提升房地产企业竞争力
针对房地产市场的宏观调控政策必将改变房地产企业的竞争格局，进一步加快市场的“洗牌”速度。在房地产市场宏观调控前，整个行业经历了一个黄金期，几乎每一个开发商(无论品牌实力、规模大小)都赚了大钱，开发商之间也几乎不存在什么竞争。即使有竞争的话，也仅仅是个别楼盘或开发商之间的竞争，而不存在你死我活的“零和博弈”。
在新的市场政策下，房地产企业之间的竞争将由“村民间的攀比性竞争”变为“运动员间的公平竞争”。如何在竞争中胜出？“提升竞争力”无疑是唯一的答案！
房地产市场竞争格局的变化
一、房地产市场竞争的四个阶段
第一阶段：成本竞争阶段
在这一阶段，房地产企业之间的竞争以成本竞争为主要特征--谁的项目成本(当然包括土地成本)低，谁就具有竞争优势。成本竞争也可以说是关系竞争。2003年国土资源部的“121号文件”宣告了这一阶段的基本终结。
第二阶段：性价比竞争阶段
性价比用于产品宣传最早在IT领域，传染到房地产是近一两年的事儿。随着房地产市场的发展，2003年以来，部分在“均好性”上做的比较好的开发商纷纷喊出“性价比更优”(广告语)和“性价比最优”(口头语)，而且大都取得了良好的销售业绩。于是，更多的开发商群起效之，昭示着房地产市场进入了性价比竞争阶段。
第三阶段：模式竞争阶段
房地产企业发展模式包括产品模式和管理模式。
产品模式就是基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型。如万达商业广场、奥林匹克花园、万科城市花园等。确立产品模式是企业进行多项目连锁开发的前提，是实现资本、规模快速扩张的基础。
所谓管理模式就是适应新的投资模式和企业产品模式的、适应企业自身实际的全面管理体系。适宜的管理模式是项目开发和企业持续健康发展的最基本保障。
当前，处于“第一梯队”的开发商都基本确立了自己的产品模式，并在积极探索管理模式。可以预见，随着房地产市场的宏观调控，房地产企业的竞争格局将发生巨大的变化，“模式竞争”将是未来几年内房地产市场竞争的主要特点。
第四阶段：品牌竞争阶段
当市场竞争到一定阶段，随着大量的中小企业被淘汰出局，房地产市场份额的集中度会越来越高。届时，房地产市场进入品牌竞争阶段。香港房地产市场(由六大开发商垄断)就是佐证。
当然，因为各地发展的不均衡，以上四种阶段在一定时期内会同时呈现，但趋势是必然的。
二、房地产市场的竞争格局
房地产市场的宏观调控政策无疑会加快市场的“洗牌”进程。在新的市场政策下，房地产市场的竞争格局将呈现以下几个特征：
1、部分中小企业被淘汰出局，房地产开发企业数量会减少。1996年房地产开发企业的数量比调控前减少了40%，参见下表。本次从各个方面对房地产市场所采取的调控政策，特别是土地和房贷政策，可能将部分企业，特别是中小企业淘汰出局。从调控政策的力度、深度来看，被淘汰出局的企业的比例可能不低于三分之一。
2、市场集中度越来越高。随着部分中小企业被淘汰出局，加上消费者越来越倾向购买品牌开发商的物业，房地产市场小、散、乱的局面将逐步改变，品牌企业的市场份额将逐步提高。
3、行业利润率逐步下降。随着市场集中度的提高，品牌企业将更多的追求企业的整体效益和可持续发展，追求企业的市场份额和行业地位，而不是像从事单项目开发的小企业一样过多地追求某个项目的利润率。宏观调控政策的后续效应和房地产市场竞争的激烈，使得行业的利润率下降。但是，房地产业的高投入、高风险性仍使得行业利润率高于社会平均利润率。
总之，房地产市场政策的变化将改变市场的竞争格局。企业要在市场竞争中胜出，必须提高竞争力。
一、房地产企业应注重综合竞争力
房地产的产品属性决定了房地产企业不像其它行业企业一样有“专利壁垒”，房地产企业不会有具有明显对比优势的核心竞争力，因此应更多地关注并提升企业的综合竞争力。
二、房地产企业综合竞争力的构成
房地产企业的综合竞争力包括品牌形象力、制度有效力、战略执行力、研发创新力、资源整合力等。
1、品牌形象力
品牌形象力是房地产企业最基本的竞争力，包括企业品牌力和产品品牌力。
企业品牌力主要包括认知度、美誉度和忠诚度。随着消费者置业经验的不断丰富和提高，消费者越来越倾向购买品牌企业开发的物业。同时，随着市场集中度的不断提高，大中型房地产企业的竞争将越来越激烈。因此，房地产企业必须塑造鲜明的企业品牌，提升企业的品牌形象力。
产品品牌力是指产品模式的竞争力，包括产品模式的市场预测力和市场竞争力，体现在价格上，就是产品品牌的附加值。研究并确立企业的产品模式是提升产品品牌力的基础。
2、制度有效力
房地产企业的管理制度包括三个层面：最高层面是指企业的基本管理制度，包括公司体制及公司治理结构、管理机制、薪酬制度、基本会计制度等；第二层面是企业的工作流程管理制度、规章等，包括行政事务、法律事务、财务、人力资源、采购、工程管理、销售、客户关系等方面的管理规章，可以形成文件的有100-150项；第三层面的管理制度主要包括岗位、部门和项目部(项目公司)内部使用的、没有纵向和横向工作接口关系的工作规程。
一个企业的成功往往是制度的成功。如民营企业比传统的国有企业更具竞争力，二元结构、三元结构的股份制民营企业比一元结构的民营企业更具竞争力，具有完善的法人治理结构的股份制企业比“换汤不换药”的“股份制”企业更具竞争力，职能设计合理、职责清晰、工作接口关系明确的组织机构设计比经常推诿、扯皮、内耗的企业更具竞争力，有健全的管理制度且制度适宜的企业比虽然建立了一堆制度(如管理制度汇编、ISO9000质量管理体系文件)、但制度不适宜、执行不力的企业更具竞争力。
房地产企业要提升竞争力，必须建立一套全面、适宜的管理制度，并确保各项制度的有效施行。
3、战略执行力
与计划的作用一样(制定计划的原因是因为有“变化”，制定计划的目的是应对变化)，制定企业发展规划的目的也是为了应对企业各种权变因素的变化。在企业发展环境发生重大变化的时候(如市场政策的变化)，越应该加强对企业发展战略的研究，调整或重新制定切实可行的企业发展战略规划。
企业发展战略研究包括：(1)发展环境研究，(2)企业特点、优势、劣势研究，(3)竞争对手研究，(4)发展资源研究，(5)战略选择，(6)战略规划。
发展战略确定后，企业应通过沟通、宣介等方式使企业员工知晓，以提高员工的认同度，进而提高企业的凝聚力和战略执行力。
4、研发创新力
研发创新力是指企业在制度、产品、市场、营销等各个方面的研发能力和创新能力。例如在产品方面，企业通过系统地研究房地产的产品形态，研究消费者的消费心理和购买行为，研究建筑的外观设计(色彩、造型等)、户型设计等，设计出满足消费者需求的产品，就能够提高项目的销售力。如果在设计方面有大量、独有的创新的话，就更具比较优势。
5、资源整合力
资源整合力是指企业利用和整合内外部资源的能力。
房地产企业的内部资源包括人力资源、土地资源和资金资源；外部资源即企业的公共关系资源，包括政府关系资源、媒体资源、融资资源、投资者(包括股东)资源、供方资源和客户资源等六个方面。其中供方资源是指为企业提供产品或服务的组织或个人资源，如设计单位、施工单位、监理单位、材料设备供应单位、销售代理公司、物业管理公司等。房地产开发企业的供方有二十类左右。
房地产企业的“投资管理型”和“外包型”的特性决定了企业整合资源的重要性。要提升竞争力，房地产企业除了充分利用、发掘内部资源外，还要构筑全面、均衡、稳定的公共关系资源链--在每一个环节都要有1-3家相对固定的长期合作伙伴，从而降低选择的风险和时间成本、使用成本，缩短项目的开发周期，提高效率和效益。
三、综合竞争力的数学模型
房地产企业的综合竞争力用数学模型表示如下：
F=k1f1+k2f2+k3f3+k4f4+…+knfn
其中，k是指各竞争力(分力)在企业各阶段的权重，f是各竞争力(分力)的相对值。运用这一模型可以测算出企业的相对综合竞争力及比较优势。
提升竞争力的具体措施
在当前的市场态势下，因为消费预期的影响，交易量的阶段性减少是必然的。在这段时间内，房地产开发企业可以做相应的阶段性工作调整，如重新研究、制定年度计划和目标，建立、健全管理制度等。建议采取的具体措施有：
一、研究制定企业发展战略规划
房地产市场环境的变化要求企业必须重新制定或调整原来的企业发展战略规划。在新的市场政策下，房地产企业一定要由原来的机会导向、关系导向和银行导向转变为政策导向、市场导向和战略导向。
二、调整组织机构设计
房地产市场政策的变化已经导致房地产投资开发模式的变化，投资开发模式的变化意味着企业必须对各职位、部门、项目部等重新进行职能设计(因为开发流程的变化导致工作流程发生了变化)、重新进行职责分工，重新界定工作接口关系。利用市场调整期对组织机构进行适宜的调整极为必要，也是较容易做好的。
三、建立、健全管理制度
房地产企业建立体系化的管理制度的一般程序是：
(1)对现行的“管理制度汇编”及散乱的“管理办法”等进行梳理，并逐一地评审各项规章制度的适宜性和有效性，分析执行不力的原因。
(2)分类列出缺失的和需要改进的制度，如分为行政管理类、法律事务类、人力资源类、财务管理类、招标采购类、工程管理类、营销策划类、客户服务类等。
(3)决定是企业自行编制还是委托专业的管理咨询机构。一般来说，企业自行编制的制度局限性较大，表现在几个方面：A、在起草制度时“心态”不正常，或者过于严厉(总经理亲自起草时往往如此)，或者过于简单、应付(指定某人起草时，为了“及时”完成或担心“得罪人”)。B、起草制度的主体不合适。许多企业的制度由制度的主控部门或主控人来起草，如车辆管理制度由车辆管理员起草、报销管理制度由出纳起草，起草人在起草制度的过程中往往不顾及其它部门或人员的执行而过多地考虑到自己如何管理、如何回避责任，从而导致执行效果差。C、颁布制度前不经过全面、认真的评审，往往是在未取得高度认同的情况下而强制颁布、实行。D、制度的预防性差。制度的目的不仅是“纠正”，更是为了“预防”(预防将来发生的可能做出损失的情形)。专业的管理咨询机构，特别是有着丰富的行业企业咨询经验的机构能够规避以上问题，在广度、高度、深度、精度上可以比企业做得更好，也可以减少不必要的损失和内部冲突。
(4)成立工作小组。无论是企业自行编制还是委托专业的管理咨询机构，企业都应成立一个临时的工作小组，以确保工作质量。
四、加强学习培训工作
有些企业提出了“建立学习型组织”的理念，但往往仅是停留在口头上，而缺少具体的行动。建议业界企业利用这段时间，制定各级人员的培训计划并切实执行。培训不仅可以增强企业的凝聚力，提高员工的业务能力，还可以为今后的工作做好智力储备。
针对房地产市场所采取的宏观调控政策是及时的，必要的，相信也是有效的。房地产企业应顺应市场政策的变化，变心动为行动，变冲动为行动，采取切实可行的具体措施，为本企业的持续健康发展打下坚实的基础。
『伍』 房地产企业融资报表怎么编啊
房地产企业编制融资报表编制要点：
一、变现能力比率
（一）流动比率：是流动资产除以流动负债的比值。
流动比率=流动资产/流动负债
一般认为，生产企业合理的最低流动比率是2。
（二）速动比率：是从流动资产中扣除存货部分，再以流动负债的比值。
速动比率=（流动资产-存货）/流动负债
通常认为正常的速动比率为1。
二、资产管理比率
（一）营业周期：是指从取得存货开始到销售存货并收回现金为止的这段时间。
营业周期=存货周转天数+应收账款周转天数。
一般情况下，营业周期短，说明资金周转速度快；营业周期长，说明资金周转速度慢。
（二）存货周转天数：
存货周转率=销售成本/平均存货。
存货周转天数=360/存货周转率
=（平均存货*360）/销售成本
一般来讲，存货周转速度越快，存货占用水平越低，流动性越强，存货变现能力越强。
（三）应收账款周转天数
应收账款周转率=销售收入/平均应收账款
应收账款周转天数=（平均应收账款*360）/销售收入
一般来说，应收账款周转率越高，平均收现期越短，说明应收账款的收回越快。
（四）流动资产周转率：是销售收入与全部流动资产的平均余额的比值。
流动资产周转率=销售收入/平均流动资产
流动资产周转率反映流动资产周转速度。周转速度快，会相对节约流动资产，等于相对扩大资产投入。增强企业盈利能力。
（五）总资产周转率：是销售收入与平均资产总额比值。
总资产周转率=销售收入/平均资产总额
该指标反映资产总额的周转速度。周转越快，反映销售能力越强。
三、负债比率
（一）资产负债率：是负债总额除以资产总额的百分比。也就是负债总额与资产总额的比例关系。
资产负债率=（负债总额/资产总额）*100%
（二）产权比率：是负债总额与股东权益总额之比率。也叫做债务股权比率。
产权比率=（负债总额/股东权益）*100%
一般来说，股东资本大于借入资本较好。
（三）有形净值债务率：是企业负债总额与有形净值的百分比。
其中：有形净值是股东权益减去无形资产净值后的净值。即股东具有所有权的有形资产的净值。
（三）应收账款周转天数
应收账款周转率=销售收入/平均应收账款
应收账款周转天数=（平均应收账款*360）/销售收入
一般来说，应收账款周转率越高，平均收现期越短，说明应收账款的收回越快。
（四）流动资产周转率：是销售收入与全部流动资产的平均余额的比值。
流动资产周转率=销售收入/平均流动资产
流动资产周转率反映流动资产周转速度。周转速度快，会相对节约流动资产，等于相对扩大资产投入。增强企业盈利能力。
（五）总资产周转率：是销售收入与平均资产总额比值。
总资产周转率=销售收入/平均资产总额
该指标反映资产总额的周转速度。周转越快，反映销售能力越强。
三、负债比率
（一）资产负债率：是负债总额除以资产总额的百分比。也就是负债总额与资产总额的比例关系。
资产负债率=（负债总额/资产总额）*100%
（二）产权比率：是负债总额与股东权益总额之比率。也叫做债务股权比率。
产权比率=（负债总额/股东权益）*100%
一般来说，股东资本大于借入资本较好。
有形净值债务率=[负债总额/（股东权益-无形资产净值）]*100%
（四）已获利息倍数：批企业息税前利润与利息费用的比率。用以衡量企业偿付借款利息的能力。也叫利息保障倍数。
已获利息倍数=息税前利润/利息费用。
其中：息税前利润可以用税后利润+所得税+利息费用计算。
四、盈利能力比率
（一）销售净利率：是指净利润与销售收入的百分比。
销售净利率=（净利润/销售收入）*100%
该指标反映每一元销售收入带来的净利润的多少，表示销售收入的收益水平。
（二）销售毛利率：是毛利占销售收入的百分比。
销售毛利率=[（销售收入-销售成本）/销售收入]*100%
表示每一元销售收入扣除成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利。
（三）资产净利率：是企业净利润与平均资产总额的百分比。
资产净利率=（净利润/平均资产总额）*100%
可反映企业资产利用的综合效果。
（四）净资产收益率：是净利润与平均净资产的百分比。也叫净值报酬率或权益报酬率。
净资产收益率=净利润/平均净资产*100%
『陆』 房地产企业融资评估费如何记账,哪些能够计入开发成本
房地产企业融资评估费、提前收取业务费等从会计准则的要求，属于借款费用。根据有关准则的要求，待符合资本化条件时，计入开发成本，不符合资本化条件计入财务费用。
『柒』 在房地产公司实习 我想请教大家是做销售会计好还是融资好 现在感觉工作好乱 有点迷茫分不清方向了……
肯定是学习融资好啊，做会计门槛很低，但销售需要激情与活力。而做融资（不是只做按揭员）那就更加需要努力了，但你的发展会更好，谁会相信房 地产业比金融与证券业发展前景更好。当然你只需要平平稳稳做一个平淡的会计也是可以，但得经常加班哦
『捌』 房地产公司融资成本
按大类分，房企融资方式有股权、债权、REITs三种模式。相较而言，股权融资前期成本较低，但潜在成本并不低，对有条件的房企而言，上市是获得稳定资金的第一选择。 债权融资 具有明确的融资利率，胜在贷出速度快，不会稀释股权。而融合了债权和股权融资两种形式的REITs，目前刚刚起步，与互联网金融类似，都面向大众投资者，这为房企提供了更宽泛的融资选择，更为房企提供了低息融资的可能性。 1、股权融资：公募隐形成本低但门槛高，私募隐形成本高但灵活 1.1公司层面的股权融资：公募为主，隐形成本可用ROE衡量。房企公司集团层面的股权融资主要形式是公募股权融资。公募股权融资一般指通过股票市场向公众投资者发行企业股票来募集资金的行为，包括我们常说的企业上市(即IPO)、上市企业增发和配股(即SPO)，都是利用公开市场进行股权融资的重要形式。房企通过IPO和SPO融资获得的资金，无需支付利息、偿还本钱，似乎没有成本。但要看到，投资者成为股东后，将享受股息、利润分红，还有净资产的增值收益，以及通过卖出股票套现获利。可见，与债权融资按期支付固定利息不同，股权融资的成本是“或然成本”：即成本有可能发生，也有可能不发生;发生时，有高，也有低;而且形式灵活，即使企业盈利高，分红也可能较少，因为企业可以将更多利润留存，每股净资产也会上升。但不管以何种形式呈现，其代价都可以用资产回报率来衡量。考虑到净资产收益率(ROE)指标综合考虑了销售净利率、资产周转率、净负债率等各种因素的影响，所以我们选用ROE来衡量公募股权基金的融资代价。再看小型房企，其公募股权融资的代价低至7.32%，比发债成本低很多。基于此，小型房企应该优先考虑IPO和SPO等公募股权融资形式。 1.2项目层面的股权融资：非公募为主，隐形成本可用销售净利率衡量房企项目层面的股权融资主要以非公募形式为主，包括与其它房企或私募股权基金合作，形式灵活。近年来，因房企加强项目风险把控、银行规避风险导致企业贷款困难等客观情况，非公募“股权”融资案例频频。我们认为，非公募股权融资(如与私募股权基金、房企合作)的成本可用销售净利润率来衡量。因为房企与私募股权基金、其它房企等合作方式，都是从项目层面进行合作，不用考虑企业整体的资产周转率和净负债率影响，所以只需考虑合作项目的销售净利润率即可。为此，我们选择营业净利润率近似指代非公募股权融资方式的“隐形成本”。 如果用企业营业净利润率衡量，我们发现A股135家房企非公募股权融资的“隐形成本”有以下特征：从历年趋势看，早在2010年的时候，行业非公募股权融资的“隐形成本”高达15.46%，大型房企为15.80%，那时房企选择与私募股权基金、房企合作，显然代价较高;但到2014年，行业非公募股权融资的“隐形成本”已走低至11.74%，小型房企更是低至10.10%，代价相较部分债权融资方式有优势。这也揭示了白银时代房企更多非公募股权合作，可以在减轻资金压力的同时，降低成本。 2、债权融资：政策鼓励下，债券融资成本逐渐降低 债权融资是指企业通过借钱的方式进行融资，债权融资所获得的资金，企业首先要承担资金的利息，另外在借款到期后要向 债权人 偿还资金的本金。2014年以来，因为国家政策的支持，内房企债权融资成本开始明显下降。 2.1 银行贷款 ：成本较低，但过于倾向大型房企 根据CRIC监测，2012-2014年房企获取国内银行贷款的年利率在6.15%-15%区间浮动，行业平均借贷成本约7.6%，相较大部分融资方式均有显著优势。其中，保利、绿地等大型房企银行借贷成本在6.15%-6.85%区间浮动，可见实力强的、有国企背景的房企更容易获得低息贷款。中小型房企成本在6.15%-15%区间浮动，成本明显偏高，尤其是小型房企，银行基于风险管控，很难获取。同时，房企获取国外银行信贷的成本一般在HIBOR或LIBOR基础上上浮0.32%-4.5%，具体利率跟企业评级有关。 银行贷款成本还有以下特征 1)高负债率房企借贷成本较高。如泰禾集团2012年11月向兴业银行借贷，成本在12%-15%;中南建设2012年11月向江苏银行借贷，成本为12%。那时泰禾、中南净负债率分别在164.77%、99.84%，银行基于风险的考虑，给出了接近信托的成本。但部分有国资背景的企业除外。比如保利地产2013年净负债率高达94.48%，2014年1季度更是提高至113.14%，但向银行的融资成本在6.77%，相对较低。 2)目前境外银行信贷成本比国内要低。如2015年4月龙湖地产获取的7800万港元，年息低至4.40%。主要是因为境外银行的贷款基准利率普遍较低。 2.2中期票据：成本低于基准利率，对资质要求相对较高 根据CRIC监测，2014-2015年房企获取中期票据融资的年利率在4.55%-8.37%区间浮动，行业平均借贷成本约5.36%，低于银行基准利率，较房企实际 银行贷款利率 低2.24个百分点，成本优势非常明显。其中，万招保金四家大型房企融资成本在4.55%-4.90%区间浮动，中小型房企成本在4.59%-8.37%区间浮动，可见规模实力大、品牌优势明显的房企中期票据融资成本更具优势。 中期票据融资成本还有以下特征 1)中期票据融资与 银行贷款利息 有关。2014年2月，世茂股份成功获准注册50亿元中期票据，之后发行了三次，成本都不同：2014年4月发行了其中的10亿元，年息高达8.4%，再过4个月发行的10亿元，成本降至7.6%，2015年3月发行的15亿元，成本大幅下降至6.1%。前后融资成本落差高达2.3个百分点，主要跟央行2014年至2015年3月两次降息行为有直接关系。 2)中期票据平均借贷年限长于银行贷款，期限长的成本相对较高。从已经成功发行中期票据的房企融资案例看，其平均借贷年限为4.24年，最高的是7年，最低的是3年，低于可转债(5.91年)和公司债(5.16年)，但比银行信贷2-3年的短周期，明显要长。中期票据期限越长成本较高。如城投控股于2015年4月发行的两笔中期票据，期限3年的年息为4.59%，期限7年的年息5.25%，较前者高出0.66个百分点。 2.3公司债：成本接近基准利率，大额审批不易通过 根据CRIC监测，2014-2015年房企通过公司债融资的年利率在4.80%-9.90%区间浮动，行业平均借贷成本约6.74%，高于中期票据及可转债。相较银行贷款，公司债成本高于银行基准利率，但低于房企实际银行贷款平均利率。特别要指出的是，近两年大型房企没有发行公司债的案例，多以中小型房企融资为主，可能是其融资额度相对较小所致。 公司债融资还有以下特征 1)公司债融资额度过大不易通过。2013年以来，A股房企成功发行了18次公司债，最高额度是16亿元。大额公司债申请大都没有通过审批。 2)公司债融资成本也是期限越长，成本越高。如北辰实业于2015年1月同时成功发行两笔公司债，期限分别为7年、5年，融资年利率分别为5.2%、4.8%，期限长的成本要高出0.4个百分点。 2.4可转债：成本极低，发行资质高于公司债 根据CRIC监测，2013年以来，A股房企仅成功实现2例，融资年利率在0.6%-4%区间，平均融资成本2.77%，远低于其它债券融资方式。主要是因为可转债即是债券融资，也属股权融资。投资者可以接受这么低的报酬，更多是看企业股价的升值潜力，将来如果股价达到预期，就可以转成公司股份，享受分红，如果股价未达到预期，也可以债权方式无风险退出。因为投资风险低，所以付息成本也低。 我们看到，可转债除了年息低外，另外一个特征是 贷款利率 逐年递增，企业这样做的主要目的是为了保证融资来源的稳定性。 2.5信托：成本走低，不再是融资主流 根据CRIC监测，2012-2014年重点房企通过信托融资方式的年利率在5.63%-13%区间浮动，行业平均借贷成本约8.37%。从近年趋势看，2012年、2013年信托平均借贷成本均为8.6%，2014年降至6.7%。主要是因为2012年资金供应稀缺，而2013年行业大扩张对信托融资的需求上升，资金供需结构不平衡致使这两年借贷成本居高;至2014年，房企追逐中期票据、公司债等更优的融资方式，对信托的热度降低，信托平均借贷成本因此下降。到2015年4月，中天城投向华融国际信托申请2年期5亿贷款，年息为4.65%，甚至低于银行贷款基准利率，这说明信托方式融资成本也在与时俱进下降。 我们还看到，信托融资成本有以下特征 1)险资来源的信托成本普遍低于理财产品。如2012年3月，中粮地产向平安信托借款4.97亿元人民币，年息仅6.15%。而我们看到，很多信托公司向其购买理财产品的投资者承诺的年回报率就高出这一水平，所以根本不可能做到这么低的水平。 2)信托成本跟房企规模关系不大。如同样在2012年3-4月，万科向华润深国投信托借款10亿人民币，年息为9%;建业地产向百瑞信托借款9亿元人民币，年息低至6.65%。 3)信托成本与标的项目关联，优质项目可获得更低成本融资。我们看到阳光城2013年3月为福建 子公司 申请6亿元贷款，年利率仅6.30%，仅高出当时银行贷款基准利率0.3个百分点;相比之下，2012年12月，阳光城为陕西实业项目向中铁信托申请3.2亿元信托贷款，年息为11.00%，较前者高出4.7个百分点。作为深耕福建的一家闽企，阳光城在厦门的优质项目普遍畅销，投资风险低，所以信托的成本也低;而陕西是阳光城新开拓城市，预期风险相对较高，所以成本也高。 2.6优先票据：美联储退出QE3后，成本不具优势 根据CRIC统计，自2010年到2015年5月，66家港股内房企境外发行优先票据118次，总共融资折合人民币2522亿元，平均借贷成本约9.15%，浮动区间为4.38%-14.00%。 境外发行优先票据成本明显受国际流动性和企业资质的影响 1)欧美量化宽松政策显著影响优先票据的总量与成本。从历年走势看，房企境外发行优先票据的高峰出现在2013-2014年，这两年也是该种融资方式成本最低的时候。但在2014年11月美联储结束QE3后，房企海外发债难度加大、成本也在快速上升。数据显示，15年前5月港股内房企实现优先票据融资合计235亿元，仅为14年全年的37%。体现在融资成本上，15年前5月平均成本为9.62%，较2014年提高了1.53个百分点;尤其是15年前5月最低融资成本高达7.5%，较2014年最低水平激增3.12个百分点。因此，在国内中期票据、公司债开闸后，房企境外优先票据融资已无成本优势。 2)房企品牌实力会影响优先票据发行的总量及成本。66家港股内房企中，位于中国销售金额榜TOP20的房企，融资总额高达1364亿元，占优先票据融资总量的5成以上，平均融资为8.60%，成本最低;其后，TOP20-50、TOP50-100、TOP100以上的房企，优先票据融资成本分别为9.43%、9.83%、10.54%，随着企业规模、实力、品牌下降，成本也在上升。 2.7债权基金：成本居于中位，但灵活度较差、亟需改善 根据CRIC监测，2012-2014年房企获取基金贷款的年利率在5.5%-12.4%区间浮动，行业平均借贷成本约8.14%，低于信托，高于银行贷款。 债权基金成本还有以下特征 1)股权与债权投资相结合的基金成本相对较低。如中南建设2014年2月通过 股权投资 与债权投资结合的方式向汇添富资本融资的5亿元人民币，年息仅5.5%，为近三年房企债券基金融资方式的最低水平。 2)债权基金成本与标的项目高度关联。如复地分别于2012年5月、12月借的基金，年息分别为7.98%和9%，相差1.02个百分点。主要原因是标的项目性质不同：前者投向安全边际高、成长性强的刚需住宅项目，能够获得快速收益;后者投向生态商务社区主题地产，需要较长的时间运营发展才能获得稳定收益，基金给出的成本也相对较高。 2.8永续债券：可计入权益，成本较高且逐年递增 永续债券(perpetual bond)指一种不规定本金返还期限，可以无限期地按期取得利息的债券。 永续债券的特点： 1、利息一般高于浮动利息。 2、偿还顺序与公司股票一致，均低于一般债券。 3、会计处理上可计入权益股本，但投资者不能像普通股股东一样参与企业经营管理和利润分配，因此永续债券可以既提高股本水平又不摊薄股东权益。 4、永续债券持有者除 公司破产 等原因外，一般不能要求公司偿还本金，而只能定期获取利息。 尽管可以视作股本，但因为永续债券具有“期限内按约定偿付固定利息”这一债权的显著特征，所以本质上属于债券融资方式。更为重要的是，房企借了永续债券后，不可能永远不还。因为永续债券超过某个期限后，成本会逐年递增，超过企业承受能力。 永续债券的成本其实不低，但很多高负债率房企钟情于这种融资方式。最为典型的是恒大地产，截至2014年末，企业永续债券总额高达528.5亿元人民币，永久资本工具占该公司权益总额的47%。一般而言，永续债券融资成本一开始略高于一般的债权融资方式，2-3年后年利率会跳升到一个较高的水平，如15%-20%，然后逐年往上升，高的甚至达到25%-30%。 2.9互联网金融：房企自建渠道成本较低，通过第三方成本不低 目前房企互联网金融融资主要有2种形式 1)房企直接构建互联网金融平台，成本相对较低。以绿地“地产宝”为例，与蚂蚁金服、平安陆金所合作，年化利率在6%-8%之间，首期产品融资利率为6.4%，仅高出银行贷款利率(5.1%)20%，成本不高。同时，绿地将开放平台给中小房企，向融资方收取约0.5%-2%的管理费用，将互联网金融作为企业业务来做，进一步降低了资金使用成本。商业巨头万达基于自身庞大的客户群，也在积极构建自己的互联网金融融资平台，通过收购快钱，推出互联网理财产品，首期产品利率低至5%。但要指出，这种融资形式，投资者对房企实力要求较高，惟有实力型的品牌房企，才能吸引到大量的网民投资者。 2)房企通过第三方互联网金融平台获得的资金，成本不低。目前，国内P2P或P2B吸收“存款”的成本就5%-10%之间。典型如房金所、陆金所，分别在8%-9.5%和5%-8.4%区间。如果通过第三方P2P或P2B进行融资，成本不太可能低于10%。根据互联网金融企业雷驰金控的统计，目前国内P2B的借贷成本在14-18%，这明显高于信托等融资方式。为此，通过第三方互联网金融平台融资，比较适合急需资金周转的房企，并不适合作为长期运营的资金。 3、REITs：集信托债权融资和证券化股权融资于一身，成本略高于银行贷款 REITs融资成本可用其平均收益率来衡量。但由于目前国内REITs刚刚起步，平均收益率缺乏经验数据。对此，我们可以参考一下境外的数据。根据机构统计，近二十年来，北美地区的REITs收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响，欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地区的REITs依然取得12.0%的平均收益。可见，在不同时间内，不同国家和地区的REITs投资回报并不相同。2014年，国内首个REITs“中信启航专项资产管理计划”在深交所挂牌转让，虽然严格限制投资房地产开发项目，主要着眼成熟物业资产的投资和管理，但REITs的正式推出意味着我国房地产证券化进入了新阶段，房地产融资有了新工具。以中信启航REITs为例，产品涉及52.1亿元投资标的，根据风险等级的不同，该产品将投资分为优先级和次级部分，按照7:3比例发行。优先级为低风险的投资人，500万元起购，预期收益率5.5%~7%;针对中高风险偏好的投资者次级部分，3000万元起购，次级预期收益率在12%~42%。
『玖』 房地产行业如何进行融资
有以下几种方式可供选择：
一、权益性融资。
可能通过增加注册资本，吸引新的投资者加入，不用支付利息，但会降低原股东的持股比例。
二、发行债券。
如果符合条件可以发行债券。企业发行债券的条件是：1．股份有限公司的净资产额不低于人民币3 000万元，有限责任公司的净资产额不低于人民币6 000万元，2．累计债券总额不超过净资产的40%，3．公司3年平均可分配利润足以支付公司债券1年的利息，4．筹资的资金投向符合国家的产业政策，5．债券利息率不得超过国务院限定的利率水平，6．其他条件。
三、从银行或其他金融机构借款。
但在目前的大环境下，小的房地产开发企业从银行借款很难，大房企倒没问题。
四、从基金、信托、其他企业或个人融资。
但这样融资一般利率较高，会加重企业的负担。
希望我的回答对你有所帮助。
首先，我们先来了解下地产项目的整个操作流程，以及实际操作过程中需要的融资节点。
在实际操作中，其实房产商融资需求最旺盛的就是土地款的融资。目前由于国内地产市场经过多年上涨，导致了土地成本在整个项目中占比非常高，往往一块土地的价格都在10亿元以上，虽然可以分期付款，但是土地证需要在款项付清后才能办理。延迟支付土地款，会影响后续开发贷的办理及后续的项目开工。所以，一般来说房产公司会想尽办法将土地款尽快付清，这样的资金支付压力非常大。
在支付完土地款拿到土地证后，就可以开始申请银行的开发贷款了，申请过程中办理其它的三证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证）及备案、环评等各项手续。一般来说，各项手续办理完成及拿到其他三证后，基本上银行贷款也能完成审批。
银行放款后，通过合作的施工企业将开发贷款套取出来，归还前期土地款的融资。至于施工企业的工程款，则根据前期进场施工谈好的由施工企业垫付。在项目达到可以预售的条件（正负00，或者结顶，具体看各地政策），就展开销售。销售回款和银行按揭贷款会进入监管账户，可以用于支付工程款。如果项目有二期、三期，就这样滚动开发。
从拿地到预售基本控制在1年甚至更短，这就是目前大多数房企开发项目的操作模式，业内称呼为高周转模式，主要代表就是碧桂园。当然也会有个例，但是整体原理基本相同。
对于房企融资，也就两条路可以走，一条就是股权，另一条是债权。
一、股权类融资
通过吸引资金方入股，达到融入资金的目的，但是坏处就是需要按照其入股比例和对方分享收益。
1、直接模式
有实力的个人、企业直接入股，股权现实在项目公司股东的层面。
2、间接模式
个人、股东投资地产类基金或者成立有限合伙企业，然后再进入项目公司股权。
3、联合开发
也就是业内说的拼盘，一般小开发商用的比较多。小开发商一般在所在地有一定的资源，但是资金口碑等方面较弱，那么就会找些知名开发商共同开发楼盘。目前地产也整体下行，大开发商联合开发的情况也越来越多。
股权类融资模式在实际操作中，联合开发和基金类模式操作比较多，第一种其实相对比较少。因为后两种除资金外，能够带来一定的其他资源，第一中基本就是财务投资，需要分享利润，一般房企都不愿意。它们宁愿以债权的形式介入这笔款项。
二、债权类融资
1、发行债券
符合条件的企业可以申请发行债券，可以在国内，也可以在境外。目前国内房企发债（主要是公司债）审批极其严格，通过可能较少，为了融资有很多创新，比如购房尾款的ABS，与上下游的基于应收账款的ABS，甚至还有一个劳务公司做的工资的ABS。
境外发债目前大型房企用的比较多，最近一笔就在昨天，是华夏幸福发行的，中小房企这个渠道几乎没有机会。
2、银行
银行目前主要针对的是房地产开发贷款，必要条件就是四证齐全。
原来可以操作夹层融资借道信托投放用于支付土地款，目前已被监管卡死。
另外在银行，房企还有借道融资的模式，用集团内其他的经营型企业（贸易公司）作为借款人，用第三方土地或者未售房产抵押借款，款项再集团调拨使用，一般会去支付土地款。
还有一种就是目前比较多的，用商业承兑汇票融资，直接开票给施工企业，施工企业找房产公司有授信额度的银行贴现，占用房企授信额度。商票的模式贴现渠道比较多，也不仅限于银行，因为银行的额度不好审批，目前还有其他的渠道，比如网络金融平台、票据类资管、票交所等等。
3、信托
信托公司目前基本只能操作开发贷款，发放信托融资。可能有非主流小信托会有一定灵活性，但是主流监管意见是不能做土地前融。
4、 社会 资金
这个其实是目前房企操作最多的。主要资金来源就是个人、企业（目前主要出资金的是国企）、上市公司等等。
操作的模式主要是银行委托贷款、股权基金（假股真债模式）。
还有一种是房地产销售公司兜底，它会和房企签订一个协议，包销一定价值的房产，享受一定的折扣。房产公司先将整批房源打包给这个销售公司，做下网签，但是不过户。销售公司销售一套，更改一套网签并进行过户。对于销售公司能够以低价拿下一批房源慢慢销售，利润最大化，房产公司则在损失部分利润的前提下提前拿到房产的销售款。这个过程中也可以演变出假按揭模式套取银行的按揭资金。
总结
整体来看，目前在土地款融资阶段，由于银行信托等渠道受限，主流的融资主要是以地产基金或者同行为主的真股权投资和 社会 资金为主的债权融资（含假股真债），这阶段的融资成本比较高，目前主流大型前50强房企的融资成本在13%-15%间，各类头部房企无论民营还是国有均有这类融资。开发贷阶段主要为银行和信托融资，优质房企集中在银行，偏弱的主要在信托，银行的成本基本在6%-8%之间，信托主要在10%-12%。工程款主要是压榨施工企业，让对方垫资，在实现销售后再支付，甚至用商票支付。
房地产行业是比较典型的资金需求量很大的行业，资金成本也很好。可以说，房地产的核心竞争力就体现在资金实力上，有没有足够多的钱，能不能借来足够多的钱会关系到房地产企业的生死存亡。
一般企业能用到的融资方式，房地产企业自然也都会采用，比如。股权融资，通过上市拿到资金。相比公司经营过程中的资金需求，上市融到的钱甚至可以说是杯水车薪，所以房地产最需要的反而是借助上市，增加公司的名气和行业地位，以便在融资方面更有优势。
还有债券融资。对房地产企业非常普遍，而且，房地产企业不仅在国内发债，还会在国外发债，甚至有分析师说，目前房地产在海外的融资总额已经非常非常大了。另一方面，为了降低融资成本，房地产企业还会采用短期债券和长期债券组合的方式，1年期的短期融券滚动是用，结合3-5年的长期的债券，既能满足降低资金风险，也能减少资金成本。
除此之外，还有银行贷款，房企的资金量大，也是银行的大客户，不过银行在房贷时，会评估房地产公司的信贷情况，会很看重销售总量、行业排名等一些指标，这也是很多房地产公司想要拼命做大的原因吧，做大了才能有更多的资源。不过，做大了很可能也会死得快。最近世茂和福晟的合作，是2020年的“开门红”，打响了并购的第一枪。从媒体报道的信息来看，世茂应该是占尽了优势，福晟会“一个愿挨”还是因为出现了资金危机，不得不用自己最有优势的加码来获得世茂支持。
总的来说，房地产行业是典型的资产负债率很高的行业，对公司来说是有很高的杠杆，对企业老板来说，则也意味着很大的财务风险。
针对房地产行业如何进行融资？这个问题，我的观点如下：
第一，这个问题提的相当好，我相信有成千上万的网友想知道这个答案。房地产行业会根据项目所处不同的阶段（往往是三个阶段：A，没拿到《国有土地使用权证》之前；B，拿到《国有土地使用权证》之后；C，拿到《商品房预售许可证》之时），实现不同的融资方式。
第二，如果房地产行业所处的是项目前期开发阶段，没拿到《国有土地使用权证》之前。大多数房地产开发商是通过“出让股权或引进战略投资合作开发”的融资模式，通称“股权融资”。
第三，如果房地产开发商所处的阶段是拿到《国有土地使用权证》。可以拿着这个《国有土地使用权证》到银行去抵押贷款，以实现融资的目的。
第四，地产项目在建设过程当中也可以实现在建工程开发贷，实现融资的目的。
第五，如果房地产开发商已经拿到了《商品房预售许可证》，就可以通过楼盘营销代理公司，通过内部认购，或者蓄客期，或者开盘，实现销售收益，实现地产项目一期和二期资金滚动开发，达到融资的目的。
第六，当然作为一家正规的房地产开发公司，在融资的时候必备核心资料：
A，项目介绍PPT。
B，项目《融资计划方案》。
C，项目《规划设计方案文本》。
房地产融资是所有行业（金融业除外）融资当中融资总金额最大，融资产品最多，创新速率最快的。房地产具备金融属性，是除了金融行业以外另一个借钱生钱的行业，因此对于房地产的融资风控也是非常严格的。在此基础上，房地产融资因风控的需要，形成两种类型：1、以公司为中心的融资；2、以项目为中心的融资。在此以外，股权投融资也是很正常投资房地产的方式，但股权没有保收益一说，更属于投资类，这边暂不讨论。另外，民间高利贷、地下钱庄等借贷方式也不属于我们考虑的范围，都不是正规路子。
以下是常见的一些融资品种：
按照分类一点点阐述，不免太无聊。我们按照公司的发展周期的维度思考，从小公司长到大公司时会经历多少种什么样的融资产品。
房地产公司的融资一般都是从项目融资开始的。项目的开发可以分为前期拿地，中期建设，以及建设后等。我们从中期往两头慢慢延伸。
好，假设我现在是一家公司，完成了初期的野蛮生长和初期累积，公司也规范化一些，银行愿意借我们一些钱。现在，手中有块土地，手续完备了，但是手中钱不够，项目资金链上需要一些杠杆，帮我撬动整个项目。于是我找到了银行。
我们知道，开发贷的提供者是银行，但是，对于资质差一点的公司，银行会认为公司的承担能力不足，拒绝公司的申请。这个时候，公司也可以去找信托成立一个信托计划，或资管公司成立资管计划借钱。本质差不多，监管措施也差不多，但是价格会比银行贷款贵很多，这是信用溢价所致。信托可以自己募集资金，也可以找银行募集资金，各位在私人银行买到的信托产品，来源就是这种。
当你的中上项目基本都能在银行拿到开发贷，公司应在全国TOP500以内。
STAGE 2
本来这种融资很合理，但在这几年出现了BUG。国内房地产市场发展的好啊！如火如荼啊！地价越来越贵了啊！地价占了整个项目50%啊！付完了地价，要很长一段时间才能达到“432”的条件。同时，开发贷又只能用于工程开发建设，付给工程方，不能把前期投入套现。开发商的钱趴在里面出不来，产生了巨大的资金占用，老板们心理阴影面积越来越大。
怎么办？没有关系，有“拿地融资”，或“明股实债”。在2012年的时候，这种融资出现并获得了很大的发展。因为不是标准的债权产品，所以这类融资简称前端非标债权融资。这种钱可以从信托或资管计划拿，当然最终的来源很多也是银行。这类的融资方式核心就是，以投资的名义，绕过了“432”的合规要求，通常项目公司获得土地的90天内，直接塞给项目公司，而非直接支付给工程方。因此，这类融资相当于把之前的土地成本套出来了。太好了，比开发贷好用太多，金融机构也自然多收几个点费用。到了后期，招拍挂的资金也是由金融机构100%垫付了。所以一个房地产企业，拍地的钱没有给，没有太多沉默成本。拍到地以后，自己掏30%-40%，金融机构掏剩下的。如果快周转做项目，那么ROE回报真的高得不得了。
如果一家企业能够获得前端融资，那么恭喜你，你在中国的房地产行业应该可以排在TOP150-200之内。
土地获取的方式有很多。如果土地不是很干净，是拆迁留下来的，怎么办？银行可以提供拆迁贷款，用途是支付拆迁补偿款，前提是这个项目是旧改项目有政府批文。这种贷款在银行常常不占房地产限额，是政府支持的。拆迁之后，成为净地，四证齐全了，就可以拿开发贷了。再高级的做法，企业可以以拆迁贷为标的，做成“理财直融”，相当于把这个东西做成一个债券，在银行间交易商协会卖。
当开发商拿到了预售证，于是就开始使劲浑身解数，各种广告出击卖房子啦！这个时候银行会提供按揭贷款，虽然不是直接给开发商，但是由于按揭投放了，开发商才能回款到账上，房子才算真正卖出去了，所以按揭事实上对开发商非常非常重要，整天开发商的财务都在因为按揭对数焦头烂额。
如果这个开发商开发的是商业地产，那么就有“经营性物业抵押贷款”。顾名思义，这个项目由于未来会有源源不断的现金流入，比如租金。银行评估其现金流情况以及市场价值情况，折个现，公司就可以从银行套出一笔钱。这种钱通常是长期的流动资金，没有太多限制，非常好用。在证券市场，开发商也可以发行ABS,CMBS等债券，把钱套现出来。
STAGE 3
多干几个项目之后，企业就上了一定的规模。这个时候，很多企业可能就开始鼓捣上市的事情了。如果企业登陆了资本市场，那么IPO可以为企业带来一笔不小的运营资金，随企业用。同时，IPO背后意味着公司完成了股份制改革等规范化的运作，在资本市场上有了评级，公司可以比较顺利的以主体进行融资。（当然，IPO不是公司发债的必然条件，非上市公司做私募债也多，但终归不如上市公司容易）
IPO之后，企业要干两个事情，一是做银团，二是发债。对于银团，主要说的是那些去港股上市的公司考虑的事情。在境外有平台后，可以找很多外资银行做银团贷款，境外银团贷款批额度不批产品种类，很好用的，唯一要解决的事情是钱怎么弄到国内，当然大家各有各的手法。近期国家在扩流入，是鼓励公司借外债的。对于公司来说，借外债需要解决两个问题，一是钱怎么还，第二是当前人民币的贬值预期。
关于发债，境内境外发债都可以。发债的资金是可以自由使用的，用途很方便。境外的发债市场发展了很多年，非常成熟，但国内确实最近才发生的事情，转折点是2014年9月。在国内，境内发债的渠道有两个，银行间交易商协会，发出来的叫中票短融等；另一个是交易所，发出来的是公司债。在银行间交易商协会这个渠道，曾经只有商业地产是可以发债的，不过商业地产的要求很高，住宅要在30%以下。当时有世茂股份等公司发过，价格挺高。公司债方面如同IPO，是审批制，发行也受一定的限制。在2014年9月，交易商协会突然放开了A股上市房地产企业发中票。一时间，开发商们是那个激动啊！要知道，发了中票后，就可以发永续债，就可以发短融，就可以发超短融，不停的旧债换新债，那可是源源不断的流动资金啊。于是市场上各个开发商风生水起，在12月底万科发了首单中票，价格4.7，保利发了个4.8，一下把价格江夏区了。在当时，银行基准利率可是6呢。随后，央行不断降息，市场资金泛滥，出现了资产荒，发债的价格进入了3字头。可以说，2016年房地产大市，和资金便宜有很大的关系。
另外，还有一个BUG类型的债种：永续债。这种债由于没有期限，依靠的是不断上升的利率逼企业还款，因此在HK会计准则算是全权益。这种贷款可以让公司越借钱，账上的负债比率越低，这不，负债没增长，净资产增加了。不过这也是个定时炸弹，而且坊间看一个公司，算数评估风险的时候，还是会加回去的。这种永续债到了后期，又发展了很多类永续债的变种。
当企业完成了上市，完成了发债，银团等融资手段，这个公司基本上就是国内TOP100以内的水平。
STAGE 4
当企业发展更进一步，企业会有新的追求，比如我要让我的财务报表更好看，公司资金运营效率更高。比如，我要减少公司的有息负债率，使得公司的评级维持在较高的水准，发债就可以更便宜。于是，供应链就出现了！
供应链条中，开发商是核心企业，围绕着很多供应商。这个行业内，开发商拖着付工程款是常有的事情，如果企业的信用足够，开发商可以给供应商开个商票，名正言顺地晚付钱，让项目的现金流更好看点。这个融资，通过处理，是不会计入开发商的有息负债了，开发商也很开心。OK啦，这个时候供应商就会来拿着票找银行贴现，企业就延迟了1年才付款。一般意义上来说房地产做供应链其实就是变相给房地产做流贷，不过对于好的企业，不少银行愿意赚这份钱。
当银行愿意为你做供应链业务，你应该在TOP50水平左右了。
广阔天地，大有作为，人民的智慧是无穷的，只要企业有能力，有动力，那么资本市场就会给你创造层出不穷的产品。
STAGE 5
很多企业为了获取项目，往往采用小股操盘的形式。因为大地产商有产品优势、销售优势、建造成本优势、融资成本优势。锅子很好，但米不够。因此，在招拍挂越来越贵的时候，如何和拥有土地的土豪们谈好生意就非常重要，小股操盘也成了主流。对于那些拥有土地的小开发商或者土豪来说，这个生意也是划算的。一亩地在自己手中的价值可能没有多少，但是万科、碧桂园等开发商一处理则完全不一样。自己只要出土地，啥也不用干，坐等收钱。在这种市场状态下，卖品牌卖管理，加大杠杆，成立基金，收管理费等形态百花齐放。另外，虽然对于大地产商来说，一个项目只占小股，但在大口径数据宣传方面，这个盘的所有销售收入是全盘计入企业的成绩单的！
对于商业物业来说，终极的手段是发行房地产投资基金（REITs），直接上市，套现，不过国内的税法以及风险隔离方面还没有办法做到模式盈利，所以这一块还需等待。
说到了这里，能够充分完成上面所有环节的，基本就是国内TOP30的开发商了。在往后走，房地产公司无非就是做大规模，搞生态，搞金融等出路。要么做产业结合，要么做金融集团，自己给自己输血。
上面的文章内容有一条重要假设，就是房地产公司完成了原始积累，银行愿意给你贷款。其实达到这一步，企业家们已经付出了非常多的工作和努力，已经很不容易了。另外一点，这个行业正在不断集中化，寡头化，在开发贷假设的TOP500，很可能几年内，业内连500家公司都没有，目前的数据大概还有1万家（这个数据是有把大公司的子公司重复计算的）。
说到最后，不得不吐槽一句，咱们这么多地产金融狗整天为房地产公司的融资处心积虑，最终坑的都是自己！
房地产公司一般通过银行的开发贷款和组成信托计划进行融资
一、银行贷款r1、影响商业银行贷款的利率因素：中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。r2、国内商业银行贷款种类r(1)信用贷款，信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。r信用贷款分一下五种类型： 普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款r(2)担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款;r二、民间借贷融资r1、特点： 形式上的分散、隐蔽性 金额上的小规模性 范围上局限性 利率上的高低不一与随行就市 借贷合约非格式化 对偿债的硬约束性 我国发展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷r2、优点：可有效实现融资、成本低，可降低银行金融风险 可行性强，为金融市场所快速接受 房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得r3、缺点： 适用该方式的企业有一定的限制，并非所有房地产开发商都可以运用 开发商承担风险较大 并非开创融资新渠道r三、房地产典当融资r典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。 特点：融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。 流程：审当、验当、收当、保管、赎当。 五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。r四、商业信用融资r1、主要特点：商业信用使用商品生产特点、商业信用能够为买卖双方提供方便、商业信用可以巩固经济合同，加强经济责任、商业信用有利于竞争。r2、商业信用融资的具体方式： 应收账款融资、商业票据融资、预收货款融资等。r当前国家加大了对房地产企业的管控，在政策高压的大环境下，融资也变得越来越难，这也导致不少企业出现了资金荒。对于金融机构来说，针对房企的融资也更加谨慎，毕竟高回报的同时也存在着高风险。
目前来看，随着通道业务的趋紧，以及资管新规的出台，房地产行业更加的依靠银行途径进行融资了。
一、房地产类融资都有哪些第一个呢就是最主流的了， 房地产开发贷款，不难理解的，就是开发商想开发某一块土地需要进行融资，从银行贷款，这种贷款就是房地产开发贷款。
还有一种是经营性物业抵押贷款，这种贷款以商业地产项目所产生的物业相关费用进行抵押向银行贷款的一种产品。
综上可以看出，不管哪种贷款，都是以项目为核心的， 银行审理的时候以项目本身为基础进行分析，当然了也会分析借款人资质等方面的。
二、具体的流程我以房地产开发贷款为例子讲一下大体上的流程。
首先借款人成立一个项目公司，因为借款人集团一般开发的项目覆盖全国，所以若想申请贷款等事宜， 需要在项目所在地新建立一个项目公司 ，然后以项目公司为主体进行融资。
然后，就是拍地，通过竞价方式，从政府手里拍地，然后是交钱并办理各种手续，如四证，当这些必要的基础资料齐全之后就可以联系银行了。
联系银行以后需要提供一系列资料，包括但不限于企业基础资料及证件，财务报表，可研报告等等一系列材料，银行通过审核股东背景、借款人项目经验及经营等情况最终决定同不同意贷款。 这其中有一点十分关键，就是借款人需要有一定比例的自有资金，要不然不就是空手套白狼了嘛。
然后企业需要提供一定的担保措施，比如用土地及地上房产进行抵押，或者是集团总部进行担保，如果是抵押的话，还要配合银行落实抵押手续。
如果企业提供的材料齐全且没有什么瑕疵那么银行就会发放贷款，通常房地产开发贷款期限为5年，企业需要与银行沟通并尊重合理性的前提下，设置符合实际情况的还款计划，如第一年偿还多少钱、第二年偿还多少等等。
然后销售回款的资金需要进入银行的监管账户，出支付相应的税款等费用之外，不能随意对外支付，必须优先偿还银行贷款。
综上就是房地产融资的基本流程。
三、总结一下房地产企业先拿地，然后办理相关手续，并持有一定的自有资金，然后联系银行，审核无误之后进行贷款，然后封闭管理账户资金，不得随意对外支取，这就是开发贷款的流程。
希望对您有帮助。
您好，房地产行业融资，可以有以下几种方式：
一、向身边 人融资如果您需要的资金比较少的话，可以向身边的人融资，比如亲友、同学同事，或者当地的有钱人、企业家、管理层等等。
二、银行贷款融资如果您有稳定的工作或者收入，或者有房产等，可以向银行申请贷款或者抵押贷款。
三、寻找投资人和投资公司如果您需要的资金较多，可以寻找专业的投资人和投资公司。投资人一般在社交平台都有官方认证的账号；投资公司一般有自己的官方网站，您可以直接投递商业计划书给他们。
四、专业的融资信息服务平台专业的融资平台有很多资金方入驻，您可以投递项目给他们；或者参加平台定期举办的融资活动，和多位投资人面对面交流。
『拾』 房地产会计实务的操作流程
交房时，可以确认收入，借记：预收账款，银行存款，贷记：主营业务收入
同时，借记：主营业务成本，贷记：库存商品（房地产公司的房子作为其产品处理）
对于出租房子，首先应判断属于哪种租赁方式，满足下列一项或数项标准的，应当认定为融资租赁。
（一）在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人
（二）承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权
（三）租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（75％，含75％）
（四）承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值（大于等于90％）；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值（大于等于90％）
（五）租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
否则，为经营租赁。
对于融资租赁，在租赁期开始日，出租人应当将租赁开始日最低租赁收款额作为长期应收款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额及未担保余值之和与融资租赁资产的公允价值和初始直接费用之和的差额确认为未实现融资收益。
租赁资产公允价值与账面价值的差额，计入当期损益。
未实现融资收益应当在租赁期内各个期间进行分配。出租人应当采用实际利率法计算确认当期的融资收入。
借：银行存款
贷：长期应收款
借：未实现融资收益
贷：租赁收入
对于经营租赁，房子的所有权仍属于出租人，需要对房子计提折旧，在每期收到租金收入时，借记：银行存款，贷记：其他业务收入；同时，借记：其他业务成本，贷记：累计折旧