调容积率对土地融资

『壹』 容积率与地价有什么关系

容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）：项目用地范围内总建筑面积与项目总用
地面积的比值.
计算公式：
容积率=总建筑面积÷总用地面积
当建筑物层高超过8 米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算.
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异.因此,容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标,也是从微观上影响地价最重要的因素.容积率具有如下特性：
(三)容积率可以更加准确地衡量地价水平.人们购买土地使用权的目的是为了对
土地进行开发,建设房屋.
房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费
楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率
因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低.
二、容积率对地价的影响规律
影响地价的因素很多,虽然各因素影响地价的途径各不相同,但其作用机制可抽
象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价,二是通过影响土地供求关系
影响地价.收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量,市场供求关系使地价
相对经济剩余量产生波动,决定了土地供给的经济剩余量的分配,使地价的变化趋于复杂化.容积率对地价的影响规律,同时受收益机制和市场供求关系的作用,总体说
来,区位条件愈优越,地价水平愈高,供求矛盾愈突出,土地规划控制愈严格,容积
率对地价的影响程度愈大.具体表现在以下几个方面：
(—)遵循“报酬递增递减规律”.在一定的技术经济条件下,土地纯收益会随着土地
投资的增加而出现由递增到递减的特点.作为城市建设用地,容积率对地价影响的报
酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时,容积率的增加,主要引起房屋层数的增
多,随房屋层数的增多,开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊,单方造价降低；
当层数达到一定值时,就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等,单方造价由下降转
为上升,而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势.
当单方售价等于单方造价时,土地收益达到最大,土地价格也达到最高,此时的容积
率为最经济容积率.若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益
开始下降,地价也随之开始下降.如(图一),MC 为单方造价,MR 为单方售价,某一
容积率L 时的地价是该容积率下的总收益(DCGF 面积)减掉投资者资本、劳力的正常
利润,剩余部分即为地价.当容积率等于M 时,单方造价等于单方售价,土地开发
的边际收益为0,总收益(DCNF 面积)达到最大,地价达到最高,M 为最佳容积率.
超过这个容积率,地价开始向反方向变化,随容积率提高而下降.
(二)容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系.首先,城市规模大,土
地集约化利用程度高,地价总体水平高,楼面地价占房屋单方开发成本比例高,通过
降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显,而小城市土地集约化利用程度低,
地价总体水平低,房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响,通过降低楼面地价降
低房屋开发单方成本效果不明显,而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增
加单方工程造价；另外,大城市有比较系统的城市规划资料,土地开发受规划控制比
较严,而小城市规划控制一般不严格,容积率的确定往往具有随意性,许多地方没有
容积率这个指标限制,或有,但控制不严,而且有的地方政府为树城市形象,往往鼓
励建筑物向空中发展,愈高愈好,容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义.所以,城
市规模愈大,容积率对地价的影响愈明显,地价随容积率的变化幅度愈大.
(三)容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同.城市中心区位条件优越,
土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高
于其它区域,特别是城市边缘区,投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持
或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利
用收益、土地需求量及其稀缺程度降低,容积率对地价的作用程度随之下降.因此,
容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱.
(四)容积率对不同类型用地地价的作用程度不同.商业用地对区位条件反应最敏
感,只能布局在少量区位条件优越的沿路区域,土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工
业用地突出,容易形成卖方市场,众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余
主要以地价形式表现出来,归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度
比商业用途弱,但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围,不但受区位条件影
响最不敏感,而且受工艺流程的制约,在很多情况下没有容积率的限制.因此,在同一城市中,容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地.

『贰』 土地出让金和容积率有什么关系

一，两者没什么关系。容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。 土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将内土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入容股和投资，按规定补交的土地出让价款。
二，容积率在一定程度上，也反映土地利用水平。所以，一定的容积率也是土地集约节约利用的一个风向指标。一般来说，在土地总价恒定的前提下，容积率越高，楼面地价越低。
三， 国土部关于容积率的规定：容积率一般是由政府规定的，又称建筑面积毛密度。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。 现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为：
1、独立别墅为0.2~0.5。
2、联排别墅为0.4~0.7。
3、6层以下多层住宅为0.8~1.2。
4、11层小高层住宅为1.5~2.0。
5、18层高层住宅为1.8~2.5。
6、19层以上住宅为2.4~4.5。
住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。
拓展资料；
1，实际补交土地出让金的计算方法应按现在时点新的土地使用条件的土地市场评估价格扣除现在时点的原土地使用条件的土地评估市场价格差额部分补交土地出让金。
2，由于土地市场随着时间的变化会有增值和贬值的情况，补交土地出让金时的地价应按照当前市场条件下容积率变化前后的地价进行计算，这样既可以保证国有资产不流失，也可以保证开发商本身的利益不受侵害。
3，实际计算公式有这些：补交土地出让金=改变容积率后缴纳的土地出让金—原容积率下缴纳的土地出让金改变容积率后缴纳的土地出让金=改变容积率后土地总价×土地出让金缴纳比例原容积率下缴纳的土地出让金=原容积率土地总价×土地出让金缴纳比例这里所指的土地总价都是指当前时点的土地价格。

『叁』 征收土地可以用提高容积率做补偿吗

答：可以。这个问题应该是从土地征收补偿办法中找到究竟。房屋实体补偿是分两个部份，一是土地补偿，二是建筑面积补偿。在这其中就涉及到一个土地面积是大于房屋建筑面积还是小于建筑面积的问题。因为小区楼房在面积补偿同时也给予了同等房屋建筑面积的土地面积补偿，所有楼房面积加起来都超过了小区整个占地面积这容积率属于地小于房这就不会再有补偿了。但如果是高档小区或别墅区有时会出现地大于房的现象，如是地大于房是要将土地面积减去房屋建筑面积多出的土地面积也是要给予补偿的，这个补偿按建筑面积分摊到各户，以提高容积率做补偿也可以此为根据，保障了被拆迁人的合法权益。。

『肆』 容积率对地价的影响是什么

1、容积率也被叫建筑面积的毛密度，在用地范围内地面总建筑面积就是正负0标高以上的建筑面积，与项目总用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
2、容积率对地价的影响还是有的，在地价上来说影响的因素有很多，会通过不同的途径来说，第一个就是土地收益，再来就是供地关系。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。

『伍』 容积率的作用

首先，容积率的大小决定了土地开发收益率的高低，从而影响到地价。
由于建设项目在兴建时并非所有的土地面积都能作为建筑物的基底，因而容积率与楼层数目并不完全相等，特别是某些地段，建筑物的建设规划要求留一部分空地，作为绿化用地或保证楼与楼之间的采光、日照及消防间距等等。土地价格是预期收益的资本化，在建筑单方售价和建造成本保持不变的情况下，提高容积率指标，就可以在同等面积的土地上获得更多的建筑面积，不仅能够增加销售收入，而且由于每建筑平方米分摊的地价额减少，总成本降低；在一定程度上又获得更多的经济剩余，纯收益增加，地价上升；反之，容积率降低，土地开发收益降低，地价下降。
其次，容积率对地价作用的程度具有一定区域性。
容积率对地价的作用程度与城市规模成正比。城市规模愈大，容积率对地价的影响程度愈大，地价随容积率的变化幅度愈大；城市规模愈小，容积率对地价的影响愈小，许多小城镇在土地流转或规划建设项目时根本没有容积率控制。另外，同一城市不同区位容积率对地价的影响程度也存在着显著的差异，从市中心到外围地区，容积率对地价的作用程度逐渐减弱。
第三，容积率对地价的影响具有分用途性。
在一个城市中，不同的用地类型，其容积率对地价影响程度也不一样，对商业用地地价影响最大，住宅用地次之，工业最弱，工业用地在很多情况下不考虑容积率的影响。以商业用地为例，对同一幢建筑物而言，每平方米建筑造价是相同的，但建筑物在销售或出租时，各层的销售价格或租金却有较大差异，这主要是因为各楼层的楼面地价不等而引起的。地价分配率是指各楼层楼面地价与总地价的比率。对商业用地来说，层次越高，其楼面地价越低，因而，随着楼层数的增高，地价分配率呈递减趋势。调查廊坊市不同楼层商业用房的租金情况，利用租金剥离法测算出每层楼面地价，进行年期修正后，得出各层楼面地价分配率.
第四，规划确定的总平均容积率对地价总体水平有较大影响。
从社会效益和环境考虑，大范围用地的总平均容积率越低，就越能提供优美、舒适的环境空间，但土地经济效益就相应地越低，地价总体水平越低；从经济效益和节约用地考虑，总平均容积率越高，土地使用强度越大，地价就越高，土地就越节约，但城市环境质量就会下降。另一方面，城市内分区片总平均容积率的高低分布决定了地价空间分布。

『陆』 容积率提高土地出让金怎么算

这里的容积率指的是建筑容积率，是指建筑物总面积与宗地总面积之比。在宗地面积一定的情况下，建设项目的容积率越高，建设总面积就越大，土地利用率就越高，地价也就越高，因而在国有土地出让时，房地产开发商应缴纳的土地出让金也就越高。如果开发商在较低的建筑容积率标准下取得国有建设用地使用权，然后在建设过程中增加建筑容积率，从而使建筑面积增加，就会获得更多的销售利润，从而造成国有资产的流失。

法律依据：
《关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知》第四条受让人取得国有土地使用权后，必须按照《国有土地使用权出让合同》和建设用地规划许可证规定的规划设计条件进行开发建设，一般不得改变规划设计条件；如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出申请，经批准后方可实施。问题中，开发商在没有经有关部门的批准下就擅自改变了规划设计条件，如果还想继续在另一半土地上开发的话，应该先经过有关部门批准，补交土地出让金后才能进行建设。

『柒』 房地产融资时，容积率对于一个项目的重要性在哪里

房地产融资的时候，最重要也是最直接的指标其实是项目能赚多少钱，这也就牵扯到财务测算的问题，最终还是拿ROI说事吧。财务测算里，简单的说，也就是成本售价利润这三件事。而容积率最主要的影响是在销售面积上，（容积率限制了计容面积，也就限制了可售面积）。

从单方上看，面积越大实际主要是摊薄了土地成本，建筑成本还是一定程度上和面积成正比的。也就是说，对于土地成本越高的地方来说，容积率越重要。比如北京上海，大部分成本其实都是土地成本，容积率如果低的话对价格压力就非常大。从总额上看，面积越大销售额就越大呗。至于你说的从容积率能不能看出产品来，这是另外一个问题。

首先，商业和住宅在土地出让时就已经限制了的，你说的商住和住宅就不是一种产品，商住是当商业的一般，产权年限也不一样。不过一般商业容积率比住宅高，是因为商业的办公楼一般比较高，密度相对较大，但也不是一定的。同类产品里上面已经说得很清楚了，眼睛就能看出来了，高层的容积率肯定高，别墅最低呗。容积率决定了你的物业类型，同时也决定了你单方土地成本的高低，建安成本其实同一地区同一物业类型相差不会太多，房价的差别更多的取决于拿地成本、开发商融资成本、景观配套等等等。

『捌』 改变容积率该如何补交土地出让金

近年来，随着我国国有土地使用权招标拍卖挂牌工作的深入开展，土地资产得到了最大限度的显现和量化，伴随而来的改变土地使用条件，尤其是改变容积率现象时有发生。对此，国家相继出台相应政策，要求出让土地改变容积率需重新核定土地出让金。各地在执行这一政策时进行了大量探索，取得了一定的成效。由于缺乏相应的配套政策和技术规范，使得各地改变容积率补交出让金工作差异较大。本文试就改变容积率补交出让金的依据及相应评估中几个技术问题进行初步探讨，以期对此有所促进。 一、改变容积率补交土地出让金应以科学评估为依据。 从目前已见诸于文件的情况看，各地改变容积率补交出让金主要采取以下几种方法。即：评估法、基准地价修正法、平均楼面地价法和综合法。 所谓评估法，就是由国土资源管理部门对要求改变容积率的地块委托土地评估专业机构对不同容积率条件下应补交的土地差价进行评估，在此基础上确定补交土地出让金的数量。 所谓基准地价修正法，就是国土资源部门根据政府已批准的基准地价容积率修正系数来确定不同容积率补交土地出让金数量。 所谓平均楼面地价法，是国土资源部门根据土地成交价和成交时对应的容积率，计算出平均楼面地价，以此为基础，来确定新的容积率所对应地价，二者之差为补交土地出让金数量。 所谓综合法，是在基准价修正法和平均楼面地价法等的基础上，考虑时间因素，土地用途等因素由国土部门综合确定改变容积率补交土地出让金数量。 上述方法都有一定依据和可操作性，由于没有统一的规范，上述方法测算出的土地出让金应该都不违反规定。但综合分析，我们认为评估法应作为首选方法，即改变容积率补交土地出让金应以科学评估为依据。其理由如下： ①基准地价修正法、平均楼面地价法没有考虑时间因素以及改变容积率可能引起房屋建设类型、结构和用途的变化，因而有一定的不合理性。首先是时间因素。时间因素对地价影响很大，我国各地虽然都制定了基准地价，并要求2-3年更新一次，但由于基准地价更新的复杂性，导致我们绝大多数城市基准地价的现势性不够。同时对改变容积率涉及增加建筑面积的用途确定，多层、高层之间面积确定，基准地价法、平均楼面地价法均忽略了上述因素。 ②基准地价修正法、平均楼面地价法、综合法都是由国土资源部门自己确定，不符合政事分离原则。同时，其权威性、客观公正性（国土部门是出让当事一方）不够，且容易滋生腐败。 ③评估法可以克服上述缺点，使得补交差价更具合理性、权威性。一是土地评估机构是土地价格评估的专业机构，土地估价师是专门从事土地价格评估的专业人员。专业人员在土地评估时，会依据土地估价规程的要求，对改变容积率过程中可能影响土地价格变动的各种因素进行综合分析，在此基础上评估出土地差价。其权威性、专业性，由此而来的客观公正性要远远高于非专业人员。委托专业机构评估土地差价可大大提升改变容积率补交土地出让金工作的权威性和客观公正性。二是改变容积率补交土地出让金涉及开发商的切身利益，开发商总是想千方百计减少补交差价额。在开发商与国土部门的这场博弈过程中，国土部门往往面临的压力很大。而采取评估法、委托专业机构评估土地差价可以使国土部门从此项复杂的事务中解脱出来，既符合政事分离原则，也保护了干部。 二、改变容积率评估中涉及的几个技术问题。 改变容积率补交土地出让金评估，其技术依据是国土资源部颁布的《城镇土地估价规程》及土地资产管理的相关文件，但具体操作中有些技术问题还需要进一步研究。 （一）土地估价基准日的确定。基准日对地价影响较大。目前，基准日的确定主要有以下几种做法：1、以土地成交之日为基准日。2、以宗地改变容积率后的详规批准日为基准日。3、土地使用者向国土部门申请改变容积率之日为基准日。4、以接受评估任务之日为基准日。如何科学合理地确定评估基准日值得研究。我们认为要合理确定评估基准日，需从改变容积率补交土地出让金的工作程序入手。现在各地改变容积率补交出让金的程序、土地公开处置程序都不完全一致。但土地公开处置程序中，各地大都采取由国土部门向规划行政主管部门申请拟公开处置地块的土地使用条件，土地使用条件作为土地公开出让文件的必备材料之一由国土部门对外发布。改变容积率补交出让金也可参照此程序运作，由土地使用单位或个人先向国土部门提出改变容积率申请，再由国土部门向规划行政部门提出改变申请，经规划部门同意并报县级以上人民政府规划委员会或土地出让委员会，决定是否同意改变容积率。由于是否同意改变、改变多少由政府规划委员会或出让委员会决定，因此以政府规划委员会或出让委员会批准改变容积率之日作为土地估价基准日较为适宜。一方面土地使用者依据政府批准的容积率进行规划设计，另一方面国土部门根据土地估价机构评估结果确定补交土地出让金数量并以是否补交土地出让金作为规划设计批准的前置条件，加以制约。 （二）改变容积率后增加建筑面积的用途确定。改变容积率补交出让金的评估大多采用假设开发法，因而，对于一个商住小区，改变容积率增加的建筑面积中商业房面积多少、住宅房面积多少直接关系到地价的高低，从而影响土地出让金的多少。部分评估机构对其评估时采取原初步设计中商住用房的比例来测算改变容积率后增加的建筑面积中商业、住宅房面积，这种做法值得商榷。在西方经济学里有“经济人”的假设，而在我国，房地产开发 商的“经济人”特性十分明显。一般情况下，对于一个商住小区，商业房的售价往往比住宅房要高得多。从追求利润最大化角度出发，不管容积率大小，房地产开发商总是会把能建商业房的地方尽可能的建商业房，其次是住宅房。而一个小区能建商业房的地方是有限的，商业、住宅面积不可能同比例增长。因此，从“经济人”的特性来分析，原容积率条件必然先满足商业房建设，再建住宅房。如果原容积率条件已经满足商业房建设，则改变容积率增加的建筑面积主要应为住宅房和按比例增加的公建配套。 （三）改变容积率后住宅类型的确定。容积率，即宗地内建筑面积与土地面积的比，这一看似简单的比例数，却与小区的住宅类型密切相关。一般来说，容积率在1．0以下，往往是低密度住宅，1．0-2．2大多是多层住宅，而超过2．2大多是多层、小高层和高层相混合的住宅。因此，在改变容积率评估时，评估机构需对改变容积率的幅度是否引起住宅类型的变化进行分析。个别地方规定容积率提高超过20%的，土地收回重新出让是有一定道理的。对容积率变动较大的，要分析其住宅类型和结构的变化状况，根据新的住宅类型和结构预测相对应的房屋售价、建筑结构、建安价格以及相应系数，从而使评估结果更具合理。 （四）“毛地”出让改变容积率的评估。最近，国家出台相应政策，禁止“毛地”出让。但由于我国现行的财政状况，地方财政多为“吃饭”财政，要想在短时期内全面禁止“毛地”出让有一定困难。对“毛地”出让，改变容积率评估在技术路线上需先设定为“净地”出让，再进行补地价评估。这里关键是测算出的土地价格要不要扣除拆迁成本以及如何扣除。这既有对地价构成的理解问题，也有技术问题。首先是地价构成，依据《土地估价规程》，地价可以简单地概括为由土地取得费用和土地增值收益两部分构成。楼面地价为每建筑面积分摊的土地价格，自然也应该由土地取得费用和土地增值收益两部分构成。其计算公式：楼面地价=地价/容积率=（土地取得成本+增值收益）/容积率。由此可以推算，土地增值收益=地价-土地取得成本=容积率*楼面地价-土地取得成本。我们所测算出的地价既包括政府征收的土地增值收益，也包括土地取得成本。因此，“毛地”出让改变容积率评估的土地差价还应在扣除土地取得成本后，才是真正的补交土地出让金。而“毛地”出让中的土地取得成本主要是拆迁安置成本。因此，补交土地出让金可以简单采取以下公式求取，即：补交的土地出让金=改变容积率后评估的补地价*原出让成交的净收益÷（原成交的净收益+拆迁安置成本）。 改变容积率补交土地出让金是一相政策性很强、技术含量较高的工作。