2014年2月万科融资情况

『壹』 房地产开发商用1分的利息筹集资金是为什么

一分的利息集资，年利率12%，你开什么玩笑啊？

民间借贷，利率早已超过10%，20%甚至30%都有可能，所以你说房产开发商用一分的利息筹集资金，简直就是开玩笑。能筹集来吗？

各家商业银行对房地产企业项目贷款都很谨慎，一般的房地产开发期根本从银行贷不了款，所以从民间融资非常正常。但利率绝对不是你说的10%，目前，年利率最起码在15%至20%之间。

房地产开发企业属于资金密型企业，些高楼大厦都是靠资金堆积起来的，所以从外部筹集资金非常正常。但由于各商业银行收紧对房地产开发企业的项目贷款政策，所以迫不得已，采取从民间融资的形式。

本人之前在房产开发企业担任财务负责人职务，融资优先考虑与基金合作，融资成本一般在年利率18%左右。但使用期限不长，一般控制在12个月之内。一般从拿到土地动工之后，需要支付工程款时借入资金，项目实现预售支付首批工程款后开始还款，一年之内还清。

不从外部融资项目，项目没办法建设，融资时间太长，资金成本太高，造成项目利润太低。所以，从外部高息借款，其实是迫不得已的事。

房地产开发公司自2012年后，银行对房地产开发项目缩减贷款规模后，房地产开发公司无论是上市公司还是股份制有限公司都在在借年化12%左右的利息，也就是一分钱的利息。

这个一分钱利息在房地产开发项目是完全可以承受的，关键在于房地产开发项目的城市、位置、产品规划布局、市场定价、产品定位决定利润。

一分钱的利息通常在开发项目中利润占7%左右的成本，如果开发项目的利润在25%-30左右的项目，除去利息还有18%-23%之间的利润，房地产开发公司还是可以接受的。

特别是一级房地产开发公司定位就不同了，他为了保住一级开发资质，它能确保10%以上的利润。他就不断地在全国各地寻找开发项目。以确保一年中的开发总量。确保一级开发资质不降级。

还有一级开发公司，还要社保一年的收支比例，在银行中它可以监控他的资金流水。他也可以在银行中，因为他的资金流水大还可以有相应的配额贷款。降低他的资金成本。

一年12%利息！！！

很负责讲，开发商融资募集资金太常见，哪个开发商不缺钱？都缺。

房地产是高周转行业，融钱拿地，造房子只造一半就赶紧卖，卖完了回款后再拿地，如此往复！

每个环节都需要钱，自然也有利润！如果都是靠自有资金来开发，又是现房才销售，那99%开发商都要倒了！

一般大开发商融资成本普遍不到10%！拿12%利息，那就只有两种可能，一种是小开发商，成本自然高；另一种是开发商非常缺钱！再高利息都会要！

房地产开发商用1分息筹集资金，是为什么呢？小菜认为，这个利息对上班族、房奴来说，确实非常高！但对开发商融资来说，成本不算高；对比开发商项目利润的话，也是完全可以承受的。

第一、开发商1分息融资，究竟高不高？

1分息究竟高不高？

那得看对谁而言。对上班族和房奴来说，基准利率上浮30%，也就是6.37%都觉得太高了，难以承受；但对开发商而言，这个1分息，也就是12%年息，不算啥。

01、开发商融资案例

2014年，小菜团队帮一家开发商做项目融资，资金方是成都的一家实业公司，最后协议确定的年利率是18%，也就是月息1.5分。

2016年，做的另外一笔开发融资，不是纯借款，而是“垫资施工+保证金+流动资金借款”的半借款、半垫资模式融资，扣除建安成本后，折合下来的年利率大概是16%（月息1分+年上浮4个点）。

02、近几年开发商融资成本

开发商的融资成本高低，跟房企的规模、信贷政策环境和融资渠道相关。

（1）房企规模

规模越大，资金号召力越强，财务越稳健，融资成本越低。

①头部房企

从2019年上半年财报看，头部房企的融资成本普遍不高。

其中，恒大融资成本适中，达8.62%；泰禾集团的融资成本稍微高一些，达到了9.3%；万科融资成本最低，仅为6%。

②国企和央企

国企和央企虽然行业也是房地产，但更受银行等金融机构偏爱，融资成本就更低一些，大概年化4%-6%。比如，华润置地的融资成本仅为4.45%！

③中小房企

与央企、规模房企形成强烈对比的是中小房企，其融资成本普遍高于年化10%！前融通道成本普遍在16%-24%，后期项目融资成本普遍在12%-18%。

（2）信贷政策环境

信贷政策宽松，尤其是银行开发贷宽松的时候，房企的融资成本普遍行情都不算高，多数在5%-7%之间，前融通道成本多数在12%-14%，甚至10%都是能做到的。

当宏观调控加码，地产行业信贷政策收紧后，开发商融资途径减少，融资成本就大幅提升。比如，2019年7月，泰禾集团旗下公司对外发债，票面利率已达15%。

（3）融资渠道

小菜按照一般理解，融资成本由低到高的顺序说明，可能会有特殊性影响。

①银行

一般来说，银行融资来的钱是最便宜的，一般在年化5%-7%。其中，国企或央企通过银行融资的话，成本一般在年化5%左右。

②委托贷款

有高有低，全看借贷双方的关系怎么样。

开发项目比较优质，工程进度顺利，出借资金风险小，跟开发商关系密切的伙伴企业，自愿出借闲散资金给开发商，委托银行放贷。一般利率在7%左右，具体利率由双方协商。

③对外发债

一般在10%-15%的样子。

④信托

信托主要还是看市场行情、信贷政策环境和资金用途。

政策宽松时候，10%都可以拿到钱；政策紧的时候，可能就会年化超20%；再收紧的时候，给再高的利息都拿不到。

⑤民间资金

各种各样的形式都有，老板、股东、高管、员工私人借贷补充公司流动资金的都经常听说。而民间资金的上限是年化36%，法律保护线是24%！

综合本节分析，开发商1分息融资，主要看是什么规模的房企在融资？还要看是在什么时候融的资？通过什么渠道融的？但总的来说，这个融资成本不算高，尤其对中小房企而言，更属低成本资金。

第二、开发商融资用途

一般来说，不管是什么规模的房企，前融通道成本都比较高，而项目融资成本又往往要低一些。

01、前融通道

在信托融资上，针对100强房企，有两种类型的融资产品：

（1）土地保证金类

一般年化在20%-24%，且主要针对一二线城市区域，强三线的话，有时候也能做。

（2）土地出让金类

一般年化在18%-24%，房企资质条件不理想的，比如，TOP100强以外的房企，最高融资成本上限可达30%。

02、项目融资

项目融资的话，一般在年化10%以内居多。

2019年上半年上市房企的融资成本显示，融资成本在年化5%-10%的房企占据绝大多数，占比高达76.3%；其次是低于5%的，占比21%；超过10%融资成本的是极少数，仅占2.6%！

可见，开发商融资用途在很大程度上决定了融资成本。怎么说呢？融资拿地或交保证金，周期会短一些，融资成本高一点，使用下来的成本也不算高。而长期使用资金的话，成本高了就受不了。

第三、开发商利润

《财富》2019年中国企业500强数据显示，共有55家房地产企业入围，数量居各行业之首；全年营收同比上年增长近2成！不管是实际营收，还是净利润，55家房企都表现不俗，体现了头部房企的竞争力。

其中，万科、保利、招商蛇口、华夏幸福、绿地控股、华侨城、新城控股归属母公司的净利润均超百亿。

从世界范围看，房地产业的平均利润率在5%左右。

我们国家的房地产行业利润率一般在10%左右，做得好的超过了20%，做得不好破产的，也不在少数，规模房企和中小房企两极分化比较严重，“旱的旱死，涝的涝死”。

人民法院网的数据则显示，2019年全国共有528家房企宣告破产。从规模上看，这些破产房企多以三四线城市的中小房企为主。

从理论上说，1分息是开发商能承受的合理融资成本，尤其是中小房企。当然，对规模房企来说，高人多，路子多，有更便宜的资金肯定会用便宜的。

综合全文看，如果是前融通道融资，1分息的融资成本是正常的市场行情；若是项目融资的话，也要看是什么规模的房企融资？在什么时候融资？通过什么渠道融资？对中小房企而言，就算是项目融资，在政策紧张的时候，这个1分息也是比较低的。

结合房地产行业利润看，即便是这么高的融资成本，房地产业依然能保持10%左右的利润，确实还是操盘有方！大家也没必要为他们担心，市场行为嘛，存在就是合理。

一分利息，年华12%，远低于房地产企业通过其他途径融资成本

目的只有一个：活下去。这是万科喊出的口号。

自从“房住不炒”提出来以后，房地产开发公司就进入了大吃小，强吃弱的时代。现在房地产的开发建设模式已经从以前只要有启动资金拿到地，再通过银行进行开发贷款获得建设资金，等出正负零以后，再通过预售进行资金回笼的这一条资金链条已经行不通了。因为：

1、银行现在不再批开发贷，这对房地产开发公司的自有资金实力提出了很高的要求；

2、商品房预售资金现在是政府专款账户管理，并不是直接打到开发商账户上，而是根据开发进度逐批拨付给开发商。这相当于拉长了开发商的资金链，同时也是政府为了避免出现拖欠农民工工资和楼盘烂尾等情况的一个重要保障措施。

所以，目前的开发建设模式下，对开发商的自身实力提出了更高的要求，那些资金实力弱的以后的生存困境会更大。君不见，现在全国已经有多家房地产开发公司进入了破产程序或被兼并收购。

你所提的开发商高息筹资，存在很大的风险：

1、如果是开发商资金短缺，那么高息揽储只会加剧它的资金压力，要充分考虑风险。可以通过它的资金实力、开发规模、市场口碑等进行主观判断，还有很重要的一点就是要通盘考虑他所开发楼盘的位置、价格、区位、销售等情况进行客观的综合判断。

2、最大的风险就是：在中国除了银行等金融机构，其他任何机构是不允许高息揽储的。这点务必高度重视。

以上解答，从房地产开发建设的资金模式到高息揽储的风险提示做了全面解答，希望能够引起你重视风险意识，也希望能帮你解决问题。

因为开发商比较缺钱，而从银行贷款比较难，所以另辟蹊径，但这样你得小心谨慎，像这种集完资还不上的有不少呢。像我们这去年闹的卓达集团，就是因为集资建房，最后堵不上窟窿了，只好投案自首了，关键公司老板投案自首破产了，下边老百姓可就惨了，除了投钱的还有就是买房的，投钱集资的钱不好要回来，买了卓达房子的因为没下本让法院给封了，不让办本交易，所以吧投资需谨慎，集资风险大呀。

房地产黄金期已过面临拐点，房地产大吃小已成为事实，国家政策资金不支持直接流入房地产，所以开发商面向 社会 融资，房地资金链断裂烂尾楼也不在少数，百姓资金一分利借给开发商还是很大有风险。

房地产商以1分利息筹集资金，其主要目的是为了开工项目按期开工建设和按期完工，防止由于资金链接连不上而影响工程进度和履约能力，并由此造成更大的损失。同时，1分利息也不是太高，应该在成本和利润可以承受的范围。只要市场销售好，快建快销，利息比同期银行高一点也是可以赚钱的。

房地产业是精算行业，一切行为都为了挣钱！一分也好，两分也罢，都是为保证利益而作出的选择，也说明这行利润高，包括后期促销政策等等，这些都是房地产成本的重要组成部分！

『贰』 房地产公司融资成本

按大类分，房企融资方式有股权、债权、REITs三种模式。相较而言，股权融资前期成本较低，但潜在成本并不低，对有条件的房企而言，上市是获得稳定资金的第一选择。债权融资具有明确的融资利率，胜在贷出速度快，不会稀释股权。而融合了债权和股权融资两种形式的REITs，目前刚刚起步，与互联网金融类似，都面向大众投资者，这为房企提供了更宽泛的融资选择，更为房企提供了低息融资的可能性。1、股权融资：公募隐形成本低但门槛高，私募隐形成本高但灵活1.1公司层面的股权融资：公募为主，隐形成本可用ROE衡量。房企公司集团层面的股权融资主要形式是公募股权融资。公募股权融资一般指通过股票市场向公众投资者发行企业股票来募集资金的行为，包括我们常说的企业上市(即IPO)、上市企业增发和配股(即SPO)，都是利用公开市场进行股权融资的重要形式。房企通过IPO和SPO融资获得的资金，无需支付利息、偿还本钱，似乎没有成本。但要看到，投资者成为股东后，将享受股息、利润分红，还有净资产的增值收益，以及通过卖出股票套现获利。可见，与债权融资按期支付固定利息不同，股权融资的成本是“或然成本”：即成本有可能发生，也有可能不发生;发生时，有高，也有低;而且形式灵活，即使企业盈利高，分红也可能较少，因为企业可以将更多利润留存，每股净资产也会上升。但不管以何种形式呈现，其代价都可以用资产回报率来衡量。考虑到净资产收益率(ROE)指标综合考虑了销售净利率、资产周转率、净负债率等各种因素的影响，所以我们选用ROE来衡量公募股权基金的融资代价。再看小型房企，其公募股权融资的代价低至7.32%，比发债成本低很多。基于此，小型房企应该优先考虑IPO和SPO等公募股权融资形式。1.2项目层面的股权融资：非公募为主，隐形成本可用销售净利率衡量房企项目层面的股权融资主要以非公募形式为主，包括与其它房企或私募股权基金合作，形式灵活。近年来，因房企加强项目风险把控、银行规避风险导致企业贷款困难等客观情况，非公募“股权”融资案例频频。我们认为，非公募股权融资(如与私募股权基金、房企合作)的成本可用销售净利润率来衡量。因为房企与私募股权基金、其它房企等合作方式，都是从项目层面进行合作，不用考虑企业整体的资产周转率和净负债率影响，所以只需考虑合作项目的销售净利润率即可。为此，我们选择营业净利润率近似指代非公募股权融资方式的“隐形成本”。如果用企业营业净利润率衡量，我们发现A股135家房企非公募股权融资的“隐形成本”有以下特征：从历年趋势看，早在2010年的时候，行业非公募股权融资的“隐形成本”高达15.46%，大型房企为15.80%，那时房企选择与私募股权基金、房企合作，显然代价较高;但到2014年，行业非公募股权融资的“隐形成本”已走低至11.74%，小型房企更是低至10.10%，代价相较部分债权融资方式有优势。这也揭示了白银时代房企更多非公募股权合作，可以在减轻资金压力的同时，降低成本。2、债权融资：政策鼓励下，债券融资成本逐渐降低债权融资是指企业通过借钱的方式进行融资，债权融资所获得的资金，企业首先要承担资金的利息，另外在借款到期后要向债权人偿还资金的本金。2014年以来，因为国家政策的支持，内房企债权融资成本开始明显下降。2.1银行贷款：成本较低，但过于倾向大型房企根据CRIC监测，2012-2014年房企获取国内银行贷款的年利率在6.15%-15%区间浮动，行业平均借贷成本约7.6%，相较大部分融资方式均有显著优势。其中，保利、绿地等大型房企银行借贷成本在6.15%-6.85%区间浮动，可见实力强的、有国企背景的房企更容易获得低息贷款。中小型房企成本在6.15%-15%区间浮动，成本明显偏高，尤其是小型房企，银行基于风险管控，很难获取。同时，房企获取国外银行信贷的成本一般在HIBOR或LIBOR基础上上浮0.32%-4.5%，具体利率跟企业评级有关。银行贷款成本还有以下特征1)高负债率房企借贷成本较高。如泰禾集团2012年11月向兴业银行借贷，成本在12%-15%;中南建设2012年11月向江苏银行借贷，成本为12%。那时泰禾、中南净负债率分别在164.77%、99.84%，银行基于风险的考虑，给出了接近信托的成本。但部分有国资背景的企业除外。比如保利地产2013年净负债率高达94.48%，2014年1季度更是提高至113.14%，但向银行的融资成本在6.77%，相对较低。2)目前境外银行信贷成本比国内要低。如2015年4月龙湖地产获取的7800万港元，年息低至4.40%。主要是因为境外银行的贷款基准利率普遍较低。2.2中期票据：成本低于基准利率，对资质要求相对较高根据CRIC监测，2014-2015年房企获取中期票据融资的年利率在4.55%-8.37%区间浮动，行业平均借贷成本约5.36%，低于银行基准利率，较房企实际银行贷款利率低2.24个百分点，成本优势非常明显。其中，万招保金四家大型房企融资成本在4.55%-4.90%区间浮动，中小型房企成本在4.59%-8.37%区间浮动，可见规模实力大、品牌优势明显的房企中期票据融资成本更具优势。中期票据融资成本还有以下特征1)中期票据融资与银行贷款利息有关。2014年2月，世茂股份成功获准注册50亿元中期票据，之后发行了三次，成本都不同：2014年4月发行了其中的10亿元，年息高达8.4%，再过4个月发行的10亿元，成本降至7.6%，2015年3月发行的15亿元，成本大幅下降至6.1%。前后融资成本落差高达2.3个百分点，主要跟央行2014年至2015年3月两次降息行为有直接关系。2)中期票据平均借贷年限长于银行贷款，期限长的成本相对较高。从已经成功发行中期票据的房企融资案例看，其平均借贷年限为4.24年，最高的是7年，最低的是3年，低于可转债(5.91年)和公司债(5.16年)，但比银行信贷2-3年的短周期，明显要长。中期票据期限越长成本较高。如城投控股于2015年4月发行的两笔中期票据，期限3年的年息为4.59%，期限7年的年息5.25%，较前者高出0.66个百分点。2.3公司债：成本接近基准利率，大额审批不易通过根据CRIC监测，2014-2015年房企通过公司债融资的年利率在4.80%-9.90%区间浮动，行业平均借贷成本约6.74%，高于中期票据及可转债。相较银行贷款，公司债成本高于银行基准利率，但低于房企实际银行贷款平均利率。特别要指出的是，近两年大型房企没有发行公司债的案例，多以中小型房企融资为主，可能是其融资额度相对较小所致。公司债融资还有以下特征1)公司债融资额度过大不易通过。2013年以来，A股房企成功发行了18次公司债，最高额度是16亿元。大额公司债申请大都没有通过审批。2)公司债融资成本也是期限越长，成本越高。如北辰实业于2015年1月同时成功发行两笔公司债，期限分别为7年、5年，融资年利率分别为5.2%、4.8%，期限长的成本要高出0.4个百分点。2.4可转债：成本极低，发行资质高于公司债根据CRIC监测，2013年以来，A股房企仅成功实现2例，融资年利率在0.6%-4%区间，平均融资成本2.77%，远低于其它债券融资方式。主要是因为可转债即是债券融资，也属股权融资。投资者可以接受这么低的报酬，更多是看企业股价的升值潜力，将来如果股价达到预期，就可以转成公司股份，享受分红，如果股价未达到预期，也可以债权方式无风险退出。因为投资风险低，所以付息成本也低。我们看到，可转债除了年息低外，另外一个特征是贷款利率逐年递增，企业这样做的主要目的是为了保证融资来源的稳定性。2.5信托：成本走低，不再是融资主流根据CRIC监测，2012-2014年重点房企通过信托融资方式的年利率在5.63%-13%区间浮动，行业平均借贷成本约8.37%。从近年趋势看，2012年、2013年信托平均借贷成本均为8.6%，2014年降至6.7%。主要是因为2012年资金供应稀缺，而2013年行业大扩张对信托融资的需求上升，资金供需结构不平衡致使这两年借贷成本居高;至2014年，房企追逐中期票据、公司债等更优的融资方式，对信托的热度降低，信托平均借贷成本因此下降。到2015年4月，中天城投向华融国际信托申请2年期5亿贷款，年息为4.65%，甚至低于银行贷款基准利率，这说明信托方式融资成本也在与时俱进下降。我们还看到，信托融资成本有以下特征1)险资来源的信托成本普遍低于理财产品。如2012年3月，中粮地产向平安信托借款4.97亿元人民币，年息仅6.15%。而我们看到，很多信托公司向其购买理财产品的投资者承诺的年回报率就高出这一水平，所以根本不可能做到这么低的水平。2)信托成本跟房企规模关系不大。如同样在2012年3-4月，万科向华润深国投信托借款10亿人民币，年息为9%;建业地产向百瑞信托借款9亿元人民币，年息低至6.65%。3)信托成本与标的项目关联，优质项目可获得更低成本融资。我们看到阳光城2013年3月为福建子公司申请6亿元贷款，年利率仅6.30%，仅高出当时银行贷款基准利率0.3个百分点;相比之下，2012年12月，阳光城为陕西实业项目向中铁信托申请3.2亿元信托贷款，年息为11.00%，较前者高出4.7个百分点。作为深耕福建的一家闽企，阳光城在厦门的优质项目普遍畅销，投资风险低，所以信托的成本也低;而陕西是阳光城新开拓城市，预期风险相对较高，所以成本也高。2.6优先票据：美联储退出QE3后，成本不具优势根据CRIC统计，自2010年到2015年5月，66家港股内房企境外发行优先票据118次，总共融资折合人民币2522亿元，平均借贷成本约9.15%，浮动区间为4.38%-14.00%。境外发行优先票据成本明显受国际流动性和企业资质的影响1)欧美量化宽松政策显著影响优先票据的总量与成本。从历年走势看，房企境外发行优先票据的高峰出现在2013-2014年，这两年也是该种融资方式成本最低的时候。但在2014年11月美联储结束QE3后，房企海外发债难度加大、成本也在快速上升。数据显示，15年前5月港股内房企实现优先票据融资合计235亿元，仅为14年全年的37%。体现在融资成本上，15年前5月平均成本为9.62%，较2014年提高了1.53个百分点;尤其是15年前5月最低融资成本高达7.5%，较2014年最低水平激增3.12个百分点。因此，在国内中期票据、公司债开闸后，房企境外优先票据融资已无成本优势。2)房企品牌实力会影响优先票据发行的总量及成本。66家港股内房企中，位于中国销售金额榜TOP20的房企，融资总额高达1364亿元，占优先票据融资总量的5成以上，平均融资为8.60%，成本最低;其后，TOP20-50、TOP50-100、TOP100以上的房企，优先票据融资成本分别为9.43%、9.83%、10.54%，随着企业规模、实力、品牌下降，成本也在上升。2.7债权基金：成本居于中位，但灵活度较差、亟需改善根据CRIC监测，2012-2014年房企获取基金贷款的年利率在5.5%-12.4%区间浮动，行业平均借贷成本约8.14%，低于信托，高于银行贷款。债权基金成本还有以下特征1)股权与债权投资相结合的基金成本相对较低。如中南建设2014年2月通过股权投资与债权投资结合的方式向汇添富资本融资的5亿元人民币，年息仅5.5%，为近三年房企债券基金融资方式的最低水平。2)债权基金成本与标的项目高度关联。如复地分别于2012年5月、12月借的基金，年息分别为7.98%和9%，相差1.02个百分点。主要原因是标的项目性质不同：前者投向安全边际高、成长性强的刚需住宅项目，能够获得快速收益;后者投向生态商务社区主题地产，需要较长的时间运营发展才能获得稳定收益，基金给出的成本也相对较高。2.8永续债券：可计入权益，成本较高且逐年递增永续债券(perpetualbond)指一种不规定本金返还期限，可以无限期地按期取得利息的债券。永续债券的特点：1、利息一般高于浮动利息。2、偿还顺序与公司股票一致，均低于一般债券。3、会计处理上可计入权益股本，但投资者不能像普通股股东一样参与企业经营管理和利润分配，因此永续债券可以既提高股本水平又不摊薄股东权益。4、永续债券持有者除公司破产等原因外，一般不能要求公司偿还本金，而只能定期获取利息。尽管可以视作股本，但因为永续债券具有“期限内按约定偿付固定利息”这一债权的显著特征，所以本质上属于债券融资方式。更为重要的是，房企借了永续债券后，不可能永远不还。因为永续债券超过某个期限后，成本会逐年递增，超过企业承受能力。永续债券的成本其实不低，但很多高负债率房企钟情于这种融资方式。最为典型的是恒大地产，截至2014年末，企业永续债券总额高达528.5亿元人民币，永久资本工具占该公司权益总额的47%。一般而言，永续债券融资成本一开始略高于一般的债权融资方式，2-3年后年利率会跳升到一个较高的水平，如15%-20%，然后逐年往上升，高的甚至达到25%-30%。2.9互联网金融：房企自建渠道成本较低，通过第三方成本不低目前房企互联网金融融资主要有2种形式1)房企直接构建互联网金融平台，成本相对较低。以绿地“地产宝”为例，与蚂蚁金服、平安陆金所合作，年化利率在6%-8%之间，首期产品融资利率为6.4%，仅高出银行贷款利率(5.1%)20%，成本不高。同时，绿地将开放平台给中小房企，向融资方收取约0.5%-2%的管理费用，将互联网金融作为企业业务来做，进一步降低了资金使用成本。商业巨头万达基于自身庞大的客户群，也在积极构建自己的互联网金融融资平台，通过收购快钱，推出互联网理财产品，首期产品利率低至5%。但要指出，这种融资形式，投资者对房企实力要求较高，惟有实力型的品牌房企，才能吸引到大量的网民投资者。2)房企通过第三方互联网金融平台获得的资金，成本不低。目前，国内P2P或P2B吸收“存款”的成本就5%-10%之间。典型如房金所、陆金所，分别在8%-9.5%和5%-8.4%区间。如果通过第三方P2P或P2B进行融资，成本不太可能低于10%。根据互联网金融企业雷驰金控的统计，目前国内P2B的借贷成本在14-18%，这明显高于信托等融资方式。为此，通过第三方互联网金融平台融资，比较适合急需资金周转的房企，并不适合作为长期运营的资金。3、REITs：集信托债权融资和证券化股权融资于一身，成本略高于银行贷款REITs融资成本可用其平均收益率来衡量。但由于目前国内REITs刚刚起步，平均收益率缺乏经验数据。对此，我们可以参考一下境外的数据。根据机构统计，近二十年来，北美地区的REITs收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响，欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地区的REITs依然取得12.0%的平均收益。可见，在不同时间内，不同国家和地区的REITs投资回报并不相同。2014年，国内首个REITs“中信启航专项资产管理计划”在深交所挂牌转让，虽然严格限制投资房地产开发项目，主要着眼成熟物业资产的投资和管理，但REITs的正式推出意味着我国房地产证券化进入了新阶段，房地产融资有了新工具。以中信启航REITs为例，产品涉及52.1亿元投资标的，根据风险等级的不同，该产品将投资分为优先级和次级部分，按照7:3比例发行。优先级为低风险的投资人，500万元起购，预期收益率5.5%~7%;针对中高风险偏好的投资者次级部分，3000万元起购，次级预期收益率在12%~42%。

『叁』 万科的股票还有投资的价值吗

我觉得万科的股票还有投资的价值应该用对比法来说，下面我就用中国平安和万科做个对比来说一下他的投资价值。

我们可以先来看一下两家公司的市盈率情况，让我们来看一下中国平安的市盈率，中国平安的市盈率在10倍左右，我们再来看一下万科的市盈率，万科的市盈率在13倍左右，通过市盈率情况我们可以看出，中国平安的市盈率比万科的市盈率要低一点，但是低的也不是很多，我们通过市盈率，只能说中国平安的市盈率比万科的市盈率稍微低一点，相对来说较好一点。

总结

中国平安的股价是万科的2倍左右，但是中国平安目前的市盈率却比万科的市盈率要低一点点，所以我们从股价来看也不能比较这两家公司哪一家公司公司较好，其实都是差不多的。

我们只能通过这两年大环境来看了，现在很多人唱空房地产，这几年人身意外增多，现在很多人对于保险意识比过去要强好多，我们从这些观点上来看，中国平安未来的发展要比万科要稍好一点，我只能这么来看了。

『肆』 从阿里走出的创业者

从阿里走出来的创业人

1、吴志祥

创业时间：2002年

创业项目：同程网CEO

融资情况：2014年2月获得5亿元C轮投资，腾讯、博裕、元禾三家机构联合投资;2014年4月携程宣布2亿美元投资同程网，成为仅次于同程管理层团队的第二大股东，占股约30%。

毕业于苏州大学旅游专业的吴志祥，2001年进入阿里巴巴，做一位普普通通的销售经理;2002年5月着手创建苏州同程旅游网络科技有限公司(同程网)，并于2003年7月正式上线。他的创业最初完全是按照阿里巴巴的模式在运作。

2、张斗

创业时间：2002年

创业项目：音悦台CEO

融资情况：2012年12月或数千万人民币A轮融资

张斗2000年进入阿里巴巴，可以算是阿里巴巴元老级的员工。谢世煌曾是他的顶头上司。他们住在一个宿舍里面。一年后，张斗辞职离开阿里巴巴，谢世煌则选择了坚持。2002年辞职后，张斗作为主要创始人，做了一家富媒体广告公司，后创办了为网友提供高品质音乐MV的网站音悦台。

3、李立恒(花名：黑猫警长)

创业时间：2010年

创业项目：车蚂蚁创始人

融资情况：2013年10月获得晨兴创投200万美元A轮融资

2002年9月，加入阿里巴巴，负责台州市场开拓，经历销售部、市场部、培训部，直到2010年开始创业。2012年创办车蚂蚁，是国内首家汽车后服务市场领域O2O模式的电子商务购物平台，目前经营的产品覆盖内饰精品、外饰装潢、电子电器、清洁养护、汽车配件5大品类，满足消费者品质车生活多样化的需求。

4、冯大辉

创业时间：2010年

创业项目：丁香园CTO

融资情况：2014年9月获腾讯4.3亿融资

冯大辉在阿里巴巴集团任职已超过5年，历任支付宝首席DBA、数据架构师等职，是支付宝技术发展的见证人之一，也是国内屈指可数的被Oracle公司授予ACEDirector称号的数据库专家，2010年由于身体原因，辞职转投丁香园任CTO。丁香园网站创建于2000年，创始人为李天天，是一个"独立、非营利、纯学术"的生命科学综合论坛网。

5、陈琪

创业时间：2011年

创业项目：蘑菇街CEO

融资情况：2014年6月获超过2亿美元的融资

毕业后在淘宝工作六年的陈琪看到新模式的商机，决定创业。为此他和浙大同窗魏一搏各自卖掉了一套房产，跟随陈琪辞职的还有他在阿里巴巴的朋友岳旭强与李研珠，四人联手。最终，于2011年2月14日，情人节当天，蘑菇街正式上线。并发展良好，从原先的100多万用户，发展成为现在的3000多万用户，电商转换率高达8%-10%。

6、张良伦

创业时间：2011年

创业项目：米折网、米券网创始人，CEO

融资情况：2014年6月米折网完成B轮3000万美元融资，投资方为IDG资本以及高榕资本

2009至2011年，张良伦任阿里巴巴高级产品经理，曾负责阿里巴巴的旺铺、公司库、供求信息、阿里助手等业务;2011年与郁佳杰(前阿里旺铺的技术经理)、柯尊尧等创办杭州互秀电子商务有限公司，推出米折网，为专注于网购省钱的电商导购平台，为消费者提供购物返利、优惠券、打折团购、购物分享等一站式省钱服务，2012年创办优惠券网站"米券网"。

7、刘俊

创业时间：2011年

创业项目：淘粉吧CEO

融资情况：2014年6月淘粉吧获得景林资本1亿人民币A轮融资

刘俊是阿里人，先在卓望数码呆了四年后被阿里挖走，一直在最顶尖的大公司接触最先进的理念和技术。2011年6月淘粉吧上线。

8、程维

创业时间：2012年

创业项目：小桔科技CEO、嘀嘀打车创始人

融资情况：2014年1月获得1亿美元C轮投资，中信产业基金领投6000万美元，腾讯跟投3000万美元，剩余1000万美元其他基金投资。

在创业之前，程维曾在阿里巴巴工作8年，从B2B到淘宝，最后在支付宝负责B2C业务。后创业成立小桔科技，2012年9月推出了嘀嘀打车。

9、朱宁(网名：白鸦)

创业时间：2012年

创业项目：口袋通CEO

融资情况：2013年已完成天使投资

2008年10月，加盟支付宝。带领过产品体验部、社区支付团队，参与或带领过支付宝网站、收银台、代付、钱包、独立担保交易、捐助、微客、团队收款、心愿树、EGG等产品。2012年12月，创办口袋通。口袋通=微店铺+微粉丝营销，帮助卖家优化售卖体验经营客户关系。

10、 赖杰

创业时间：2012年

创业项目：树熊CEO

融资情况：2014年8月获得阿里资本A轮融资，数额不明。

作为一家2012年10月成立的创业型的商用wifi公司，树熊网络的两位80后创始人赖杰和华璐坷都来自阿里巴巴。CEO赖杰曾做过产品经理和运营经理，而华璐坷原来则在淘宝市场部工作。因此，这家创业型公司的企业文化具有明显的阿里印记

『伍』 获数千万元A轮融资，万科子公司万物云投资，看好他们的未来吗

我非常看好他们的未来。万科子公司万物云获得了数千万元的a轮融资，为公司的发展注入活力。万物云也是万科集返差团在分拆之后漏桥皮的子公司，在物业股的市值来看，排名还是非常高的，市值总量也是不容小觑。此次融资的资金主要会用于拓展长三角业务以及产品研发，能够让公司可持续发展。

3.我看好他们的公司未来，他们能够另辟蹊径，也能够创新，有一种内生动力

宅猫找房的负责人对于市场的分析非常到位，他们知道经纪人的竞争非常残酷，也知道房地产的市场正处于供过于求的阶段，所以另辟蹊径。很多物业公司都缺乏长期的经济服务，也有很多物业公司再重复竞争，所以这家公司能够节约时间成本，进行降本增效，在降低成本的同时，能够提升收益，所以这样的公司未来肯定是其他公司的榜样。

『陆』 万科房地产融资渠道有哪些

万科房地产融资渠道有哪些：有比如IPO,增发股票，改册发行债卷，合作拿地，开发贷，供应链融资，商轿歼拿票，保理等融资渠闭搭道

『柒』 万科上市以来融了几回资金额分别是多少

不计算这次~~万科过去已经一共融资151亿~~已派发红利一共为36亿

『捌』 万科A股份股票历史万科A股股票历史行情万科A今天跌 原因

国家还将持续坚持"房住不炒、因城施策"的政策，政策对房地产的高压和准确调整的这种情况下，那么房地产未来将会如何发展呢？下面我就给大伙分析一下这个房地产的龙头企业--万科A。

开始研究万科A之前，各位可以找瞧瞧这一份房地产行业龙头股名单，点开就可以看到：宝藏资料：房地产行业龙头股名单

一、从公司角度来看

公司介绍：万科企业股份有限公司从1984年成立至今，经过这三十多年的发展，万科在对于城乡建设与生活服务方面的发展遥遥领先，公司业务的重点发展对象是全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。包括住宅开发、物业服务、租赁住宅在内的都是公司的核心业务；在住房领域，住房的居住属性是公司一直坚持的，要一直坚守"为普通人盖好房子，盖有人用的房子"的准则。

大概谈了万科A的公司情况后，那公司的优势具体有些什么呢？

优势一、物业服务国内领先

万科物业正在大力拓展关于服务方面的内容，主要以业主的利益出发，推出了一个综合性的资产服务计划，这个计划是围绕房屋资产的交易、管理、配套、增值等环节进行的。万科物业还积极实行数字化建设，用来满足客户的服务需求，最终，促进降本提效和精细运营。

优势二、经营稳健、砥砺前行

减缓行业提速预期作为前提条件时，政策调控方式现在正式进入"高频微调"常态期，把注意力放在土地和金融两个工具上发力，并逐渐步向长效机制，利好稳健经营及合理多元化企业。万科在此限制下，可以依托出色的经营状况、业务布局、及稳健的财务条件跳脱桎梏，"以不变应万变"。在对自身拿地、销售、业务布局等方面的主动性将更强，同时也避免疲于应对“政策补丁”而频繁改变经营策略，保持战略定力方可抓住新机遇，凝聚团队的力量才能走向长远的未来。

碍于文章受限，关于万科A的更多深度分析和风险提示，学姐全都整理好了，可以直接点开链接瞅瞅：【深度研报】万科A点评，建议收藏！

二、从行业角度来看

严格调控下的房地产依然供给侧改革加速，稳健优质龙头市占率的数值变大。调控加码的推行促进房地产行业供给侧改革的加速，在此之前，相关部门会严格管控杠杆较高的激进房企进行融资，预计将退出行业或放缓扩张。对于万科A这样非常优秀的企业，其融资渠道顺畅，成本较低，具有在符合规定要求的前提下进一步扩张的空间，有望实现未来地产业市场份额稳步向上。

三、总结

整体而言，就我而言万科A公司作为房地产行业的引领者，在行业变革的整改关头，有望能突破自己重创新的辉煌。但是文章会有一些延时，大家对万科A未来行情比较青睐的话，直接点击链接，有专业的投顾帮你诊股，看下万科A现在行情是否到买入或卖出的好时机：【免费】测一测万科A还有机会吗？

应答时间：2021-10-27，最新业务变化以文中链接内展示的数据为准，请点击查看

『玖』 募资150亿！时隔16年万科A再度定增

（文/解红娟 编辑/马媛媛）时隔16年，万科A股公布定增计划。

2月13日，万科A发布公告称，拟向不超过35名的特定对象开展定向增发，募集资金总额不超过150亿元，发行数量将不超过11亿股，占目前万科A总股本的9.46%。

万科方面表示，通过本次非公开发行股票，可以增加公司的所有者权益，进一步优化资本结构，提高公司盈利水平和抗风险能力，提升公司的核心竞争力和可持续发展能力。

“此外，通过本次非公开发行利用部分募集资金补充流动资金，可以进一步拓宽融资渠道，增大资产规模，增强资金实力，降低财务风险，优化公司财务状况和资产负债结构，增强公司的抗风险能力和持续经营能力。”在万科看来，此举有利于公司在加快相关业务发展的同时为股东带来更大回报。

深铁不在提前名单里

2022年，证监会“第三支箭”发出后，万科是最早响应的企业之一。

当年12月，万科大股东深圳地铁向董事会提交了一份议案，将在A 股/H股单独或同时增发股份，不超过目前 A 股/H 股已发行股份数量的20%。该议案在后来举办的2022年第一次临时股东大会上审议通过，此次定增，正是万科在该授权下制定的A股具体发行方案。

据方案显示，万科此次募集资金总额不超过150亿元，将用于中山金域国际、广州金茂万科魅力之城、珠海海上城市、杭州星图光年轩、郑州翠湾中城、郑州未来时光、重庆星光天空之城、成都菁蓉都会、西安万科东望、长春溪望荟、鞍山高新万科城这11个房地产开发项目和补充流动资金。

具体来看，上述11个房地产开发项目中，投资收益率最高的是重庆星光天空之城，为13.64%；其次为珠海海上城市，为11.47%；杭州星图光年位居第三，为10.92%。反之，项目中投资收益率最差的是广州金茂万科魅力之城，仅3.49%；其次为长春溪望荟，为3.8%；鞍山高新万科城倒数第三，为4.94%。

观察者网了解到，上述11个房地产开发项目均属于万科的在建项目，项目类型均为普通住宅，且均已取得部分预售许可证。

万科方面表示，本次非公开发行的目的，一方面是响应国家政策号召，答空扎实推进项目的高质量建设，助力公司向新发展模式平稳过渡。另一方面，公司拟通过本次非公开发行，优化自身资本结构，进一步增强资金实力和抗风险能力，为后续长期稳定发展奠定基础。

数据显示，截至2019年12月31日、2020年12月31日、2021年12月31日及2022年9月30日，万科合并口径资产负债率分别为84.36%、81.28%、79.74%和77.85%，资产负债率较高。

值得注意的是，受再融资规则所限，深圳地铁虽是此次增发的发起人，但未在提前确定的增发对象之列。

据投行人士分析，从过往情况来看，深铁一直很支持万科，但根据樱颂2020年起实施的《上市公司非公开发行股票实施细则》，不是控股股东的第一大股东不属于董事会可提前确定的发行对象。

因此，深铁作为万科第一大股东但非控股股东，即使有心参与此次定增，也无法在当前阶段就被提前确定为发行对象。

多家房企积极再融资

2022年11月28日，证监会表示，在资本市场支持房地产市场平稳健康发展上，将从股权融资方面进行5项优化调整措施，即日起将恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用和积极发挥私募股权投资基金作用。

至此，股权融资开闸的第三支箭正式落地，多家房企也抓住机会公布再融资计划。

最先尝到甜头的是央国企及混改房企。继万科12月2日提出定增计划后，12月5日，招商蛇口公告称，拟发行股份购买资产并募集配套资金，拟购买的资产包括深圳市南油（集团）有限公司24%股权等资产。

12月6日，绿地控股与华发股份前后脚发布定增公告，前者拟向不超过35名特定投资者非公开发行股票，后者拟通过定向增发方式募资不脊举郑超过60亿元，两者募集资金均用于“保交楼、保民生”相关房地产项目以及补充流动资金。

民营房企的配股潮在12月中旬到来。12月12日，新城发展披露预案，拟向不少于六名买方按每股3.50港元配售5.6亿股，预计募资总额达19.6亿港元；同日，德信中国发布公告，拟先旧后新，以每股0.881港元的价格配售2.68亿股公司股份，认购事项的所得款项总额约为2.361亿港元，所得净额约为2.308亿港元。

12月20日，旭辉和雅居乐同时宣布配股，前者按配售价每股1.14港元，配售合共8.4亿股现有股份，配售股份相当于目前已发行股份总数约8.77%；后者按先旧后新的方式，按配售价每股2.32港元配售2.685亿股股份。

截至2022年底，股权再融资金额最高是保利发展，12月30日发布预案时，拟定增募集不超过125亿元用于14个住宅项目的建设以及补充流动资金。

进入2023年，房企再融资计划热度未见消退。

1月5日，中南建设宣布拟非公开发行股票募资不超过28亿元，主要用于执行“保交楼、稳民生”政策，资金将用于临沂、青岛等项目以及补充流动资金；1月18日，迪马股份发布再融资预案，拟非公开发行不超过总股本30%的A股，合计募集资金不超过18亿元；1月30日，中交地产发布公告，拟筹划向不超过35名特定投资者非公开发行股票，拟发行的股票数量不超过本次发行前公司总股本的30%。

据观察者网不完全统计，自“第三支箭”落地至今，已有超30家上市房企发起发布股权再融资计划，其中既包括招商蛇口、保利发展等央国企，万科、绿地等混合制企业，也包括旭辉、新城发展等民企。

截至目前，定增规模最大的三家房企分别是万科A、保利发展、华发股份，分别计划非公开发行股票的募集资金为不超过150亿元、125亿元、60亿元。

“此次万科A150亿元定增如能顺利发行，将成为地产行业去年股权再融资重启以来最大规模的定增。”业内人士分析，随着各类支持政策的相继出台，房地产行业重回支柱产业在政策面已经释放出非常积极的信号。

『拾』 万科A分析报告,000002分析报告

中央继续坚持“房住不炒、因城施策”政策主基调，在政策对房地产的高压和精准调控的情形下，那么未来房地产又将有怎样的发展趋势呢？接着学姐我带你们来了解一下这个房地产的龙头企业--万科A。

正式开始讲解万科A前，大家先来了解一下这份房地产行业龙头股名单，打开即可了解：宝藏资料：房地产行业龙头股名单

一、从公司角度来看

公司介绍：万科企业股份有限公司开始创立于1984年，经历了三十多年的发展，万科已经变成了国内顶尖的生活服务商与城乡建设者。公司业务的焦点是全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。包括住宅开发、物业服务、租赁住宅在内的都是公司的核心业务；在住房领域，公司始终坚持住房的居住属性明核纯，维护"为普通人盖好房子，盖有人用的房子"的信念。

分享了万科A的公司情况后，再来看一下公司的优势有哪些？

优势一、物业服务国内领先

万科物业正在大力拓展关于服务方面的内容，从业主利益出发，公司制定并推出了一个综合性的资产服务计划，这个计划是围绕房屋资产的交易、管理、配套、增值等环节而进行制定的。万科物业还大力推行数字化建设，用来满足客户的服务需求，最终达成降本提效和精细运营。

优势二、氏升经营稳健、砥砺前行

在行业增速预期放缓的先决条件下，政策调控方式目前开始进入"高频微调"常态期，把精力放在土地和金融两个工具上发力，并逐步向长效机制过渡，利好稳健经营及合理多元化企业。万科在此限制下，可以依托出色的经营状况、业务布局、及稳健的财务条件跳脱桎梏，"以不变应万变"。其"自有"范围在自身拿地、销售、业务布局等方面将进一步扩大，而且，还可以避免因为"政策补丁"而屡屡对经营策略进行改变，保持战略定力方可抓住新机遇，凝聚团队的力量才能走向长远的未来。

因为篇幅有限，还有一些关于万科A的深度分析报告和风险评估提示，我都整理出来放在这个链接中了，点击即可查看：【深度研报】万科A点评，建议收藏！

二、从行业角度来看

在这样严格的调控之下，房地产依然能够给改革提供加速，稳健优质龙头市占率在升高。房地产行业供给侧改革加速发展受益于调控加码政策，此前，有关部门对杠杆较高的激进房企会进行融资的严格限制，如果预期已过可能会退出行业或者放缓扩张。对于万科A企业这样相当优质的企业，它的融资渠道很简单，价格也不高，具有在合乎规范的要求下进一步扩张的空间，未来实现地产市场份额持续提升的可能性很大。

三、总结

总的来讲，我自己觉得万科A公司作为房地产行业的领军人物，有望在行业变革之际，突破自我再登高峰。但是文章具有一定的滞后性，对万科A未来行情比较感兴趣的小伙伴，下面的链接可以点进去，有专业人士帮你分析股票，看下万科A现在行情是否到买入或卖出激咐的好时机：【免费】测一测万科A还有机会吗？

应答时间：2021-09-27，最新业务变化以文中链接内展示的数据为准，请点击查看