A. 实践奥运三大理念坚持项目管理创新
举世瞩目的第29届夏季奥运会即将在北京召开，高品质的奥运场馆及设施是各项赛事顺利举行的重要基础。奥运工程具有结构造型复杂、科技含量高、管理跨度大、使用要求高等特点，它对我国城市建设，特别是对广大建筑企业来说，是千载难逢的发展机遇和挑战。在政府和社会各界的大力支持下，奥运工程的组织者和建设者们全面实践“绿色奥运、科技奥运、人文奥运”三大理念，推动了奥运工程建设水平的提高，也为奥运场馆及设施赢得了盛誉。国家体育场“鸟巢”、国家游泳中心“水立方”已成为享誉世界的标志性工程。国家体育馆、北京射击馆、北京奥林匹克篮球馆、老山自行车馆等场馆及设施，也在工程建设的各个方面赢得了良好口碑，成为体育建筑的典范。可以说，奥运工程建袭卜此设是建筑业与国际经济规则接轨的大演练。它不仅取得了建筑多项罕见的科技成果，还将建设工程全寿命期、全要素、全方位的现代管理思想贯穿于工程建设的全过程，取得了一系列令人瞩目的创新成就，很大程度上提升了我国建筑拍迅业企业综合实力和建设工程管理水平，对拉动我国建筑业的发展具有十分重要的意义。
一、立足建设组织方式整体创新，凝聚社会各方力量共建奥运工程
奥运工程建设管理实施方式从一开始就立足于整体创新。主要体现在项目法人负责、工程招投标、项目融资代建、工程总承包等方面。通过创新探索，先后实现了投资主体的多元化、承揽工程的规范化、项目管理的专业化和运作方式的市场化，有力地促进了工程建设的管理水平和企业核心竞争力的提升。
（一）坚持项目法人负责制，倡导投资主体多元化来源：考试大
奥运场馆和相关基础设施建设项目法人通过招标方式确定，由项目法人负责项目的设计、投融资、建设和运营。这是国内首次以招投标方式确定大型体育场馆的项目法人制，打破了完全由政府投资的传统模式。政府通过专项政策支持，提倡社会融资共建。如向开发的一级土地提供“七通一平”使用条件，体育场馆建设享受土地浮动价优惠政策，搭配组合“盈利＋非盈利”开发项目，奥运场馆周围进行合理规划发展等，充分调动了投资方的热情，仅“国家体育馆＋奥运村”项目就吸引了17家单位竞标。
经过国际公开招投标，以中国中信集团为代表的联合体与北京市国有资产经营有限公司组建项目公司，成为国家体育场“鸟巢”的项目法人；以北京城建投资发展股份有限公司为代表的联合体成为奥林匹克公园（B区）、国家体育馆及奥运村的项目法人；以北京北辰实业股份有限公司为代表的联合体成为国家会议中心的项目法人；以北京天鸿集团为代表的联合体成为奥林匹克水上公园的项目法人。
采用项目法人招标方式，为社会资金提供了参与奥运场馆及相关基础设施建设的途径，大大减轻了政府的财政负担。以国家体育场、国家体育馆、奥运村、国家会议中心、五棵松文化体育中心、奥林匹克水上公园6个项目为例，总投资约205亿元，其中85%的资金通过项目法人招标方式、运用市场机制融资完成。在减少政府投资的同时，创造了公开、公正、公平的竞争环境，给各类非政府投资主体提供了平等的发展机会，提升了其综合实力及参与国际竞争的能力。通过项目法人招标，成功实施了项目法人责任制，有利于推行建设和运营一体化管理，实现了对设计、施工、运营的综合管理，推动了奥运场馆及相关基础设施的赛后利用。
（二）采用新型项目融资模式，拓展资金来源多样化
奥运场馆建设投资是一种规模大、周期长、回报率低的投资。奥运场馆建设融资要求既要做到场馆按时建成，还要保证场馆赛后运营顺利；既要资金充足，还要使融资成本尽可能小；既要考虑融资效率，还要考虑融资风险的分散。因此，奥运场馆建设融资是一项要求非常高的综合融资行为。北京奥运场馆及相关基础设施建设利用市场经济手段，通过PPP、BOT、社会捐赠等方式的灵活组合，筹集所需资金，拓展了建设资金来源渠道。奥运场馆建设投资总量的一半以上均为社会投资。以5个主要场馆为例，国家游泳中心——“水立方”由海外华人赠款建设，涉及金额10亿元；国家体育馆、国家会议中心、五棵松文化体育中心等采取BOT融资模式，无须政府出资；国家体育场——“鸟巢”是由政府出资的项目，采取PPP融资模式，由弊贺政府和企业共同出资，其中，北京市政府投资占总投资的58%%，其余42%%由以中信集团公司为代表的联合体投资。
新型融资模式的采用，有效地控制了政府投入，减轻了政府财政负担，降低了投资风险，取得了良好的投资效果。同时，增强了社会资金的活力，充分调动了社会各界参与奥运场馆及相关基础设施建设的积极性，实现了全民办奥运。
（三）积极推行建设项目代建制，促进项目管理专业化
在奥运场馆及相关基础设施建设中推行代建制，是北京市首次在政府投资工程中试行代建制。经过公开招标投标，确定了奥运工程的代建单位，由具有项目综合管理职能的专业化代建单位代理投资人或建设单位组织和管理项目的建设。如北京建工集团、北京鹏森工程项目管理有限责任公司、中国建筑技术集团有限公司、中国航天建筑设计院分别成为中国科学技术馆新馆、奥林匹克森林公园网球场和曲棍球场、沙滩排球场、丰台垒球场的代建单位。
在奥运工程代建制实施过程中，通过成立代建工程高层领导小组解决了多头管理问题；将履约担保形式多样化以及较低的费率，保证了工程建设的顺利进行；通过创新代建制税务及审计办法，解决了代建制工程项目的财务问题。
通过推行项目代建制，有效地控制了奥运场馆及相关基础设施的建设规模、工期和成本，提高了建设管理水平和投资效益，为代建制的进一步推广应用做出了良好示范。同时，提升了代建单位的竞争力，如北京建工集团，是最先启动的奥运工程代建项目——中国科学技术馆新馆的代建单位，成为奥运工程实施代建制的开拓者，这使其积累了丰富的经验，提升了综合实力，为开拓建筑领域前端业务奠定了坚实的基础。
（四）加快推进工程总承包，实现设计采购施工一体化
通过公开招标投标，确定了奥运场馆及相关基础设施的总承包单位。如北京城建集团为国家体育场——“鸟巢”的总承包单位，中建一局建设发展公司为国家游泳中心——“水立方”的总承包单位，中国建筑第二工程局为北京射击馆的总承包单位，五棵松体育馆建设项目的总承包单位则为中关村建设集团－北京城建集团承包联合体。
奥运工程在实施工程总承程中，以合同为依据，不断完善总承包管理机制，明确总、分包的责权利，由总包单位对分包单位实行统一指挥、控制、协调和监督，确保了各项工作的顺利进行。同时，通过增强配套协作能力提升了工程总承包管理水平。通过实施工程总承包，实现了奥运场馆及相关基础设施设计与施工以及材料设备采购的一体化管理，保证在施工过程中能正确贯彻设计意图，克服了设计、施工相互制约和脱节的矛盾，使其能够有机地融合，有利于整体统筹安排，优化了设计方案，缩短了建设周期，节省了投资，提高了工程建设管理水平。同时，由于实施工程总承包，也减少了业主方的组织协调和合同管理的工作量，分散了业主方的风险。此外，通过实施工程总承包，引入了社会化、专业化的施工服务，保证了奥运工程建设优质、高效地完成。
二、进行统筹规划和全过程设计管理，提升奥运工程高科技含量
奥运场馆及相关基础设施的规划设计与城市整体发展规划紧密结合，从引入设计方案国际竞赛，到工程建设过程中的优化设计、限额设计，全过程的设计管理为践行奥运“三大理念”、促进奥运工程技术进步和管理创新提供了保障。
（一）充分考虑城市整体规划，展示首都建设现代化面貌
通过合理规划城市功能布局、推动城市道路建设、增加城市绿化覆盖面积、促进城市污染综合治理，全方位展示了首都古城的现代化面貌，为奥运会的顺利进行以及提升城市居民的生活质量奠定了良好基础。
1.合理规划城市功能布局，促进了城市功能完善
奥运场馆的规划充分考虑了城市的整体功能布局，整个奥运场馆设施呈现“一个主中心加三个区域”的分布格局。“奥林匹克公园”是举办奥运会的“主中心区”，内有13个场馆，是一个集体育竞赛、会议展览、文化娱乐和休闲购物于一体的市民公共活动中心：“西部社区”有9个场馆，赛后将成为市区西南部群众文体活动场所：“大学区”安排有首都体育馆等4个场馆，赛后成为大学及社区文化体育活动的场所：“北部风景旅游区”安排北京乡村赛马场等2个场馆，便于赛后发展郊区旅游业；在其他地区，改扩建工人体育场等4个场馆，为相邻地区群众开展文化体育活动创造了条件。此外，新三大功能区与原有商业中心区共同形成新的服务网络，除商务活动外，还为市民提供了现代的商业、娱乐场所。
2.推动城市道路交通建设，缓解了城市交通压力
为保证奥运会的顺利举办，对市区道路系统进行了大量的改造和扩展。一方面加强了城市路网建设，加快完善了由环路、通道线、联络线组成的快速干道系统，另一方面结合旧城改造，增大了城区路网密度。截止到2007年底，新建和改建城市道路318公里。城市中心区路网建设完成了二环路以内四纵五横干道建设，构筑了城市快速交通体系。城市道路建设的快速实施，为缓解城市交通压力做出了巨大贡献。
3.增加城市绿化覆盖面积，营造了城市绿色家园
在完善城市基础设施的基础上，以造林绿化、合理利用水资源、建设生态农业为重点，加快构筑良好的首都生态基础，实现青山、碧水、绿地、蓝天和建成生态城市成为的目标。城市绿化美化主要放在了城市干道、街巷和水系的绿化，并高标准完成了市区255条主要大街的绿化改造，另外还增加了市区水面，建设了市区中心大面积公共绿地。截止到2007年底，全市城市绿化覆盖率达到45%%.
4.促进城市污染综合治理，保证了城市宜居环境
绿色奥运促进了城区环境污染的治理。完成了东南郊化工区和四环路内200家左右污染企业的调整搬迁，首钢完成了减产200万吨钢和结构调整目标，今年7月前还将全面完成四环路以内污染企业的搬迁或淘汰任务。在四环路以内，除保留少部分清洁型高新技术企业、方便人民生活的都市型工业企业和大企业大集团的总部及研发、销售中心外，将主要发展各类知识密集型服务业和金融保险、商品流通、邮政电信、文化体育等服务业。
（二）广泛开展方案竞赛活动，引入国际先进设计理念
通过奥运工程一系列方案设计竞赛，一批科技先进、造型新颖、内涵厚重且既凸显人文关怀、又兼顾节能减排的高水平体育场馆设计成果应运而生。这充分体现了中国首都古城对外开放、引入国际先进设计理念的大国风范。
B. 关于奥运低谷的一个小问题
后奥运低谷与对策研究
[日期：2008-06-17] 来源：北京社科规划办 作者：陈剑 [字体：大 中 小]
本文针对北京2008年奥运会的举办，未雨绸缪，通过实证研究，对2008年北京奥运会举办后的后奥运风险提出相应对策，以规避后奥运风险。
文中深入研究与后奥运风险相关的各种深层次问题，通过对历届奥运会，特别是1984年洛杉矶奥运以来历届奥运会的后奥运风险进行研究，总结出共性所在，借鉴成功的经验，吸取失败的教训，从理论上为2008年北京奥运会规避后奥运风险提供支持。
一、后奥运低谷的现象、本质和表征
1.“后奥运低谷现象”是一种和奥运会密切相关的经济现象。历届奥运会表明，成功举办奥运会需要进行较为集中的大规模投资，同时国内外企业也会为奥运营销投入巨额资金，东道主国家特别是主办城市的经济将迅速增长；而在后奥运会时期，也就是在奥运投资周期结束（通常是在奥运会闭幕之后），这种积极效应开始递减，而消极效应将更明显。这一时期投资会出现明显萎缩，总需求急剧下降，大量的体育场馆和设施将会闲置或利用不足，一些与奥运相关的行业也可能出现衰退，从而对主办城市和主办国的经济带来冲击。奥运经济的这一效应就被称为“低谷效应”。历史上有不少奥运会主办城市和国家都发生过“后奥运低谷现象”。
2. 后奥运低谷现象本质上是经济发展规律的一种体现形式，只能通过采取一定的措施来减弱或者抵消，却不能从根本上来消除。奥运会后，有关奥运会的大规模投资和消费将迅速减少，而且奥运会举办前的投资和消费规模越是巨大，时间越是集中，则这种经济波动的程度将越为剧烈，奥运低谷效应也将越显著，其中另一种表现形式为奥运场馆赛后利用不足。
3. 后奥运低谷效应表现出来的特征主要体现在区域经济增速波动、区域产业结构波动、区域就业水平波动和赛后场馆利用不足等四个方面。
二、后奥运低谷对北京经济的影响
奥运会后，有关奥运会的大规模投资和消费会迅速减少，乘数效应和加速效应这把“双刃剑”将抑止北京经济增长，并对旅游、建筑、体育、餐饮等奥运相关产业产生直接冲击。
（一）2008年奥运会对北京市经济增长的拉动作用
北京市的经济增长趋势与全国经济增长趋势基本一致，而且现在正处于经济发展的高涨期。无论是1999年到2002年还是2003年到2006年，因奥运会的申办或筹办而发生的投资或其他支出都对北京市经济产生了较大的带动作用，平均每年拉动2.57个百分点，那么随着奥运会的临近，因奥运会而引发的各项支出将继续对北京市经济产生较大的拉动作用。
（二）后奥运低谷的可能性
首先，北京市财政预算中与奥运相关的项目支出有一部分是提前的，假如这部分支出为借款或举债，那么就相当于把北京市奥运会后部分财政收入转移到奥运会以前年份使用，从而减少奥运会后北京市可支配的财政资金规模，减少了奥运会后北京市社会的总需求。其次，北京奥委会约135亿元人民币的自身收入规模虽然相对较小，但是由于属于外源性收入，并且其中绝大部分用作运营费用的支出将集中发生在2008年奥运会举办期间，这部分支出在奥运会后将减少。第三，国内众多企业利用奥运期间的商业宣传、国内外游客到北京观光都会增加北京的社会投资和消费总量，而奥运会后这些活动数量和规模都会减少。第四，如果奥运会后体育场馆等设施的维护和运营费用过高，给财政带来沉重的负担，那么由于财政资金用于投资或其他项目的支出减少，也会促成奥运低谷效应的出现。
（三）后奥运低谷对北京经济增长的影响
通过数据分析，后奥运低谷效应很可能将使北京经济增长率降低2个百分点以上。明显地表现在经济结构方面，特别是对建筑业、旅游服务业、住宿餐饮业和房地产业等有显著的影响。这几个行业从奥运会筹办和举办中获得的利益最大，但是奥运会过后，也会经历比其他行业更为急剧的衰退。
三、北京奥运场馆建设和赛后运营的政策建议
（一）本着节俭原则建设场馆，充分利用现有场馆资源
北京奥运会场馆建设经历了一个优化调整过程，其目的是为了降低单纯为奥运会的投资规模，确保奥运经济和奥林匹克公园的长期可持续发展。因此，也就需要在大量奥运商业地块的开发和奥运经济模式的定位上进行规划运作，从另一个方面保证奥运经济和奥林匹克公园的长期可持续发展。在认真研究前几次奥运会举办经验的基础上，在合理控制场馆建设规模的前提下，将投资重点放在城市基础设施建设和环境改善上。在场馆建设方面，坚决贯彻节俭办奥运的原则，为场馆建设的合理规模控制提供了一个具有建设意义的理念。
（二）以北京奥运会场馆为核心形成合理的体育场馆布局
国内外城市体育场馆建设与发展的经验表明，城市体育场馆建设与布局必须形成以社区体育中心和城市体育公园为基础层次、区级社区体育中心和体育公园为中间层次、大型体育场馆和大型体育主题公园为最高层次的相互协调、相互补充、相互支持的科学合理的体育场馆结构体系。北京城市总体规划提出的“两轴、两带、多中心”的设计思路，为城市发展提供了合理的战略性格局。
（三）为奥运场馆的运营选择合适的投融资模式
中国作为发展中国家第一次举办奥运会，有规模庞大的消费群体和高速的经济社会发展作保障，因此在场馆和设施的赛后使用上一定要在历届奥运会的基础上有所突破，同时为北京市乃至全国体育设施、体育场馆的投融资和经营方式提供可借鉴的经验。通过市场融资、政府投资、市场融资与政府投资相结合等方式，政府不必担心场馆高额的运营费用。对于企业而言，有实力夺标的企业，中标单位将享有奥运场馆30年的经营权并在设计时就充分考虑了其今后运营的问题。总体看，在奥运场馆及配套设施建设中，社会融资占50%，这是北京奥运工程投资的最大特点。政府投资重点为改善城市环境和市政基础设施建设，并将奥运场馆建设中节省下来的资金投入到基础设施和环境整治中。
（四）为各种奥运场馆选择合适的运营模式
奥运场馆的赛后利用有以下四种模式：第一，继续用于组织体育活动。成为主办城市乃至一个地区的大型体育活动中心。第二，交替使用模式。将大型商贸展览中心、大型会议中心临时改作奥运比赛场馆，在奥运会结束以后恢复原来的功能。第三，多用途使用模式。奥运场馆在建设过程中就充分考虑赛后的利用，进行了多功能设计，使得奥运场馆在奥运会结束以后能够开展多种大型体育、商贸和文化活动。第四，搭建临时场馆设施，奥运会结束后直接拆除。
（五）为奥运场馆选择适当管理模式
对赛后商业化运营场馆，考虑到奥运会场馆投资规模大、运作周期长、品牌效应显著等特征，其所在地区经济发展水平普遍高于国内其他城市，因此要根据场馆特点，采取适当的管理模式。
1. 采用集团化经营管理。合理配置场馆资源，有效避免单独经营、单独消费的情况，合理利用资金形成拳头项目，并在人员分工上，责任明确，专职专责，做到管办分离。
2. 引入专业的体育经理（经纪）公司和体育管理公司。体育经理公司能够根据场馆的资产情况进行科学的分析及市场定位，合理引进适合群众需求的体育健身项目，并通过市场商业运作，扩大场馆的创收范围。体育管理公司可以充分发挥资产所有者对资源、项目的监督作用，进而形成综合性体育场馆经营开发的一整条科学经营管理流水线——“体育场馆经营管理流水线”；可以直接、快速有效地培养综合性体育场馆需要的人才，为自我发展积累丰富经验。
3. 采取特许经营、连锁经营、品牌经营等先进的经营管理技术，打造奥运产业品牌形象。我国体育产业的发展与第一、第二产业的发展相比相对滞后，但也呈现出较好的成长性，体育产业的发展势必要走上一条规模化、集约产业化的道路。在当前的发展阶段，体育产业已具备了快速发展的基础条件。借助2008年北京奥运会的机遇，引进先进的体育业经营的技术和管理经验，采取特许经营、连锁经营等先进的管理技术，实施奥运品牌战略，对今后我国体育产业的发展具有重要现实意义。
（六）开发奥运体育场馆的无形资产
大型体育场馆的无形资产主要包括四类：一是资源型无形资产，如豪华包厢使用权、俱乐部坐席使用权、永久性坐席使用权、场馆租赁权、场馆使用权和处置权；二是知识型无形资产，如场馆名称、徽记、标志使用权，场馆外观设计、场馆冠名权，场馆的核心经营技术等；三是权利型无形资产，包括特许经营权、商业赞助开发权、广告开发权、场馆形象权（图形、录像、照片等）；四是经营型无形资产，如营销关系网络、经营管理方法、公关活动机会、商品销售、展示、演示机会等。
充分、合理的利用和开发奥运无形资产能给奥运场馆带来巨大收益。例如，豪华包箱是大型体育场馆最重要的收入渠道，主要的客户群体是企业。企业购买豪华包厢主要用于招待客户和员工活动，同时也是公司实力的一个重要的标志。当然，豪华包箱运作的前提是必须有精彩的职业联赛和商业比赛。再如，体育场馆冠名权的开发。体育场馆冠名权系指赞助商通过将自己的名称冠于一个体育场馆或设施上，而购买到或获取的一系列有形和无形的利益。体育场馆冠名权是仅次于豪华包厢的无形资产，其最重要的特点是合作期限较长，因此必须与企业形成长期合作伙伴关系，持续努力为企业创造更多的营销机会。
（七）刺激北京市体育场馆的需求，实现多样化经营
赛后需求大体上可以分为三类：一是居民的休闲健身需求和体育竞技表演及体育训练组成的体育产业对体育场馆设施的需求；二是演唱会、音乐会、居民文化活动等组成的文化产业和事业对场馆设施的需求；三是会展业对体育场馆的需求。另外可能还有其他一些零散的商业或社会需求。
1. 竞技表演业。从北京目前的情况看，竞技表演业发展不景气，长期在低谷徘徊，但奥运会的举办将为其发展带来新的机遇。赛后，北京竞技表演业的前景十分可观。首先，北京独特的历史文化对举办大型国际体育赛事具有特殊的吸引力。奥运会后北京优秀的历史文化资源将得到传播，使得北京吸引更多的眼球，为大型国际赛事落脚北京创造了独特的文化氛围；其次，赛后将有一大批具备国际先进水平的体育设施，城市的基础设施和相关配套设施进一步完善，举办大型赛事的硬件设施得到充足的保障；再次，举办奥运会无疑会刺激一些半成熟项目加速向成熟化转化，为竞技体育业的发展开拓新的空间；最后，奥运会后北京举办和运作大型体育赛事的能力将大大增强，为今后申办和举办其他国际和国内体育赛事积累了良好的人力资本。
2. 文化产业和休闲娱乐业。大部分奥运场馆都有赛后作为居民体育休闲娱乐的计划，如奥林匹克水上公园赛后将成为顺义区政府的公益设施；目前以北京工业大学为圆心周围5公里范围内还没有大型体育场馆，奥运会后羽毛球馆将向周边社区居民开放；国家游泳中心赛后作为北京最大、最全面的市民水上游乐中心，进行水上竞赛、健身和游泳教学；五棵松体育馆奥运会后除了举行篮球赛事和大型重要比赛，还要举办文艺活动、大型的展览，同时，它将向市民开放，市民可以在这里打篮球、羽毛球、网球、健身和游泳。这些场馆承担文化娱乐活动的功能也不容忽视，如香港体育馆——“红馆”就成为了香港主要的文化娱乐活动场所。北京作为国家的文化中心，一方面有着优秀的文化资源和文艺团体，另一方面有着庞大的文化需求群体，发展文化产业具有得天独厚的优势。文化产业中与场馆利用最为相关的是演出市场，包括各种音乐会、演唱会、联欢会、歌舞剧演出等，体育场馆是这些活动重要的载体之一。
3. 会展业。随着首都经济的稳步发展和市场的进一步开放，近年来北京市会展业的整体规模迅速扩大，产业体系逐步成形，在信息交换、商品交易、技术交流和资金引进方面的重要作用日益显现。会展业已成为新时期首都经济发展中的潜力产业。从会展产业供给系统来说，虽然北京作为全国重要的会展中心已拥有较为完整的会展产业链，但缺乏大型展馆始终是北京会展业发展的瓶颈，也是造成目前“北展南移”现象的一个重要原因。
（八）大力刺激北京城镇居民对体育场馆的需求
由于北京城镇居民平均收入水平较高、生活节奏快、生活压力大，使北京城镇居民对体育运动尤其是体育健身项目具有相当的偏好，而且居民参与体育活动对体育设施所产生的需求是长期的、可持续的，因此应大力刺激北京城镇居民对体育活动和体育设施的需求，使北京体育场馆真正实现可持续发展。