7月份房地产融资

㈠ 统计局：1—7月份全国房地产开发投资下降6.4%，受何因素影响

这主要是受到各个城市的房地产行情的影响，很多房地产开发商也没有能力去拿更多的土地。

之所以这样说，主要是因为房地产开发商本身的资金情况比较困难，甚至很多房地产开发商已经出现了债务违约的情况。在这种情况之下，愿意主动拿地的房地产开发商的数量只会变得越来越少，甚至拿地的开发商可以有各个地方的央企和国企。对于这些房地产开发商来说，能够保证正常销售楼盘就已经是不错的情况了，很少会有房地产开发商愿意冒巨大的风险来建设新的楼盘。

与此同时，有部分开发商已经出现了债务违约的现象。在这种情况之下，房地产开发商申请融资的渠道难度也会进一步提高，所以很多房地产开发商根本就不具备拿地的资格。

㈡ 7月7城连发新政收紧楼市调控 深圳二手房成交量一度跌去8成

深圳是7月的楼市主角。

被券商称作“深圳历来最严的一次调控”，一度令其二手房市场成交量相比高峰期跌去8成。

这个7月也是今年以来调控最密集的月份，除深圳外，还有杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、南京连发政策收紧楼市调控，炒房投机空间越来越小。

土地端，尽管全国市场整体成交量速度有所减缓，但一线城市依旧是房企追逐热点。比如上海创下前7月新高，土地出让金超越北京，居一线城市之首。

销售端，部分城市则从复苏直接升级成“火爆”。比如武汉7月份新房成交量较6月激增6成，已恢复至去年同期的93%。

一线城市土地成交量同比上升近6成 上海创下前7月新高

7月以来全国土地市场热度有所下降，供求两端多指标环比缩水，部分城市房地产预期重回理性。

中指数据显示，7月全国300个城市共推出土地2750宗，环比下降24%；推出面积12498万平方米，环比减少16%；其中，成交土地2571宗，环比减少7%；成交面积10738万平方米，环比减少11%；土地出让金总额为5517亿元，较上月减少19%。

7月不同城市土地市场情况 数据来源：中指院

虽然全国整体土地市场走低，但一线城市中的上海、北京、广州成交量依然火热，收金总额807.3亿元，尤其是北京、上海，仍然是房企竞逐的焦点；深圳土地市场偏冷，仅成交一宗商办用地。

上海中原地产首席分析师卢文曦指出，整个7月，上海无论是地块数量、质量，还是成交金额都创下今年前7月新高。

贝壳研究院7月房地产市场系列报告显示，一线城市土地市场升温，7月成交量累计同比上升59.3%。1～7月，上海超越北京，成为一线城市中土地出让金额排名第一的城市，成交金额1390亿元。

其中，曾经陷入“围标事件”的虹口区嘉兴路地块再次出现在拍卖场，并且依然抢手，经过187轮竞标，最终被招商蛇口以44亿元总价拍下，成交总价比首次开标高出近10亿元，成交楼板价高达81089元/平方米，溢价率达28.4%。此外，华侨城竞得浦东唐镇稀缺宅地，总价为50亿元，楼面价4.42万元/平方米，溢价率19.07%。

北京市场热度走高，成交规模有所回升，一改6月低迷态势，7月共成交6宗地，几乎宗宗被热捧。

7月14日，房山稻田地块公开出让，8家房企或联合体参与竞拍，经过108轮叫价之后被中海以40亿元价格拿下，溢价率达到41.3%，楼面价达到了35420元/平米；7月22日，丰台大瓦窑2宗综合用地（含住宅）成交，成交价达77.6亿元，分别由首创、远洋+城建拿下，楼面价分别为43868元/平方米、51000元/平方米，建成后的单价预计可达7万+、8万+。

二线城市土地市场依然非常活跃。供应方面，1～7月，深圳、广州、重庆、上海、南京、杭州6个城市供应量超过去年同期，重庆、武汉、杭州分别以752万平方米、505万平方米、454万平方米供应量排名前三，其中武汉以160万平方米单月供应量居首。成交方面，南京以月度成交24宗宅地、揽金逾475亿元，位居7月10个重点城市土地出让金榜首位；7月2日，成都出让一宗位于高新南面积约41.88亩地块，渝太地产以总价11.56亿元、折合楼面价20700元/平方米、溢价率39.86%夺得，刷新成都楼面价记录。至此，成都楼面价首次突破2万元大关。

中指院分析认为，从重点城市拿地金额TOP10房企来看，龙头房企多城发力。中海地产分别出现在2个城市1～7月拿地总额TOP10榜单中，与企业全国化战略布局相契合。滨江集团持续深耕大本营杭州、合生创展深耕北京，分别拿下了杭州和北京1～7月拿地总额冠军；金地重仓长三角核心城市，拿下1～7月上海和南京的拿地亚军。

7月79城新房价格同比上涨 武汉成交套数较上月激增6成

7月新房市场进入传统淡季，全国整体成交量速度有所减缓，但部分城市从复苏直接升级成“火爆”。

武汉市房管局数据显示，7月份武汉新建商品住房成交21916套，较上月激增约6成。中指院华中市场研究中心主任李国政分析，武汉楼市成交量逐月走高，4～7月武汉住房成交分别为6627套、1.19万套、1.33万套、2.19万套，反弹还在持续，其中7月销量已恢复至去年同期的93%。

7月中指院重点监测的54次开盘，累计供应住房1.12万套，开盘当日总体去化率66.8%，这也是今年武汉开盘去化率最高的一个月，高于上半年平均55%的水平，但仍低于去年平均水平。

李国政认为，武汉楼市7月的成绩单非常亮眼，展现了较好的韧性和较高的活跃度。

中国房地产指数百城价格指数显示，7月百城新建住宅价格环比上涨0.43%，涨幅较上月收窄0.1个百分点，但较去年同期上涨3.21%，涨幅较上月扩大0.05个百分点。

7月新建住宅价格同比上涨的城市个数为79个。其中，江阴、南通、绍兴、成都和温州涨幅在10%～15%之间；无锡、宁波等17个城市涨幅在5%～10%之间；苏州、南京等57个城市涨幅均在5%以内。

重点监测的十大城市中，新建住宅平均价格同比上涨3.41%，涨幅较上月扩大0.06个百分点。具体来看，成都、杭州和上海新建住宅价格同比分别上涨12.18%、8.38%、5.02%；南京、武汉、重庆（主城区）以及广州同比涨幅在1.0%～5.0%；深圳同比涨幅相对较小，为0.01%。

1～7月40城新房成交面积同比增速 数据来源：易居研究院

不过诸葛找房数据显示，7月一线城市新房市场成交量下滑幅度仍最大，其中成交套数累计同比下滑22.5%、成交面积累计同比下滑21.2%；二线城市成交套数累计同比下滑14.3%、成交面积累计同比下滑14.1%；三四线城市成交套数累计同比下滑9.8%、成交面积累计同比下滑7.0%。一二线城市新房市场仍保持缓慢恢复，三四线城市累计成交量同比保持不变。

值得注意的是，南京、杭州新房累计成交量增速领跑全国，青岛、济南、东莞累计成交量同比增速由负转正。

42城7月二手房价格环比增速下降 深带看量环比下跌逾2成

国家统计局70个主要大中城市房价数据显示，在近期多地加强楼市管控的背景下，全国二手房市场有所降温。7月份房价环比增速下降的城市数量从6月份的27个增至42个，增幅超过50%。

从城市分类看，7月份，4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.3个百分点。其中，北京持平，上海、广州和深圳分别上涨0.5%、1.6%和1.2%。二线和三线城市环比涨幅均为0.5%，与上月持平。

疫情并未减少真实的购房需求，仅仅改变了需求释放的节奏。

中指院报告显示，7月重点18城二手住宅市场需求进一步释放，二手房成交总量在6月环比下滑20%的基础上增长7.5%，同比增长37.5%，1~7月成交量累计同比降幅继续收窄至2.8%。

2020年第1周～第31周全国二手房成交走势（单位：万平方米） 数据来源：克而瑞

58同城、安居客统计显示，7月全国67个主要城市二手房挂牌均价为15597元/平方米，环比上涨0.54%，有50城二手房挂牌房价环比上涨。其中，北京、深圳、上海二手房挂牌均价均稳定在5万元/平方米以上，北京以58100元/平方米依旧位列第一，深圳和上海分别以56023元/平方米和51374元/平方米紧跟其后；临沂、广州、银川、唐山和东莞二手房挂牌均价环比涨幅最快，成为全国二手房环比涨幅TOP5。

不过市场供应方面，7月份全国新增挂牌房源量环比下跌7.7%。一线城市北上广深均出现一定程度的环比下跌情况，环比下跌最高的是深圳。

深圳某小区外的中介门店 每经记者 甄素静 摄

7月15日“靴子的落地”，让深圳楼市温度应声而落，二手房带看量随之下滑。深圳乐有家数据显示，新政后一周，二手房带看量、新增房源量环比均下跌2～3成，其中周末二手带看量更是下跌超3成，成交量也出现较明显下滑。

贝壳研究院预测，在年度市场季节性变化与房地产调控政策的双重影响下，预计8月成交量环比会出现下降，但市场依旧会保持在一个相对高的交易量级，而核心城市房地产市场快速升温的动力减弱，下半年市场会逐步“退烧”。

7月7城连发新政收紧楼市调控 深圳二手房成交量一度跌去8成

二手房市场降温源自7月的调控政策收紧。

7月，包括杭州、东莞、宁波、内蒙古、郑州、深圳、南京等在内的7个房价上涨城市出台了房地产调控收紧政策。

7月2日，经历了多轮“万人摇”的杭州终于发布楼市调控政策，3条新政条条剑指房住不炒，支持自住，抑制炒房。

与杭州宣布调控同日，东莞发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，除了对申请预售或现售的商品住房项目设置“3万平方米单次推货”限制外，还进一步更新了东莞限价政策。

事实上，从7月2日至25日，东莞一个月内已经3次出手调控，直指投资客。距离月初调控不到半个月，东莞三部门又联合发布《关于加强商品住宅网签销售信息公开的通知》，提出要进一步提高房价透明度，定期在官方网站发布新房与二手住宅网上签约销售情况及新房库存情况。在社保要求上，新政堵住了补缴社保买房的路。《通知》指出，首套房提供的社保必须是购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社会保险证明；购买第二套商品住房的，须提供购房之日起前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社会保险证明。

7月29日，针对《通知》的实施和执行，东莞市不动产登记中心、东莞市住建局联合下发《东莞市存量商品住房限购查询操作细则》，对购房套数查询主体、查询单位、申请材料、查询流程等相关要求进行明确。

“隔壁”深圳同样如此，7月15日出台一系列严苛规定，包括非深户买房须5年社保，增值税免征从2年改5年，离异夫妻3年内购房按离异前家庭总套数计算，购买非普通住宅首付加1成，豪宅线调整为总价750万元及以上。7月最后一天傍晚，深圳停止商务公寓审批，鼓励商务公寓转为可售型人才住房 。

新政颁布后，有购房资格群体大幅减少，市场成交也呈断崖式下跌。

据《每日经济新闻》此前报道，成交方面，调控后首周深圳全市二手房成交量均大幅下跌。深圳市房地产中介协会数据显示，新政发布第一周(7月13日～19日)，深圳二手房网签量为5143套，环比大跌48.7%；第二周(7月20日～26日)，二手房网签量为1700套，环比大跌66.95%，较新政发布前的高点回落83.03%。

信息来源：深圳市房地产中介协会

而土地、楼市双双高烧的南京多部门7月23日深夜发布楼市新政，剑指土地市场调控和住房限购。5日后，南京司法局、南京住房保障和房产局7月28日再次《关于做好人才优先选房及支持刚性购房需求工作的通知》，正式公布南京针对人才优先选房、支持刚需优先购房等事宜发布摇号、选房的具体细则。

在业内人士看来，多城收紧调控主要是投资投机需求有抬头的态势，部分城市房价上涨，少部分城市房价上涨较快，以往较多的城市限购门槛较低，在信贷资金比较宽松的背景下，容易成为投资投机的对象。

TOP20房企7月销售额现270亿“断层” 百强门槛下降一成

270亿元对于中小房企而言可能是全年销售业绩，但在1～7月百强房企销售业绩榜上，270亿元是房企排名之间出现的罕见断层。

多家机构发布的百强房企1～7月销售业绩榜均显示，房企销售业绩继续修复的同时出现了阵营分化，头部企业修复更快、竞争激烈。

据中指院数据，碧桂园、万科、恒大3家房企销售总额超过1.2万亿元。截至7月，18家千亿以上“超级阵营”成员销售额增长率均值达到5.5%。

第一阵营（500亿～1000亿）共21家，销售额增长率均值为2.3%；第二阵营（200亿～500亿）30家企业，销售额增长率均值为2.9%，实现回正。

值得关注的是，销售额断层恰恰出现在第一阵营，第19位的中南置地距离千亿仅一步之遥，但第20名的正荣集团则仅销售730.3亿元，出现了近270亿元差距，“断层”明显。

1～7月房企销售榜（部分） 数据来源：中指院

尽管今年以来多家房企加大线上线下营销推广力度，但前7个月TOP100门槛值139.9亿元，较去年同期仍然降低了10.1%。其中，TOP10房企门槛值为1335.7亿元，较上年增长6.3%，头部房企竞争更加激烈；TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企门槛值分别为556.1亿元、393.8亿元、139.9亿元，分别较去年同期降低10.4%、3.1%、10.1%。

TOP50之后的房企整体销售同比增速仍然没有转正，今年能不能完成目标，主要还是看整个下半年的销售走势，最关键的是上半年由于疫情积压的需求到底释放了多少，能不能在下半年继续保持比较大的反弹力度。”中指院上海研究总监方颃指出，“目前来看绝大部分需求已经释放，可能余下一小部分，但占比不会太大。”

95家房企7月融资同比下降2成 美元债发行井喷

克而瑞数据显示，7月95家典型房企的融资总额为1346.00亿元，环比下降13.3%，同比下降22.5%。其中，境内债权融资657.49亿元，环比下降19.3%，同比下降18.7%；境外债权融资515.97亿元，环比持续上升，环比增长13.0%，同比下降36.2%。

境内发债从主要的融资结构上看，本月房企境内公司债发行129.10亿元、中期票据59.50亿元、融资券40亿元，分别环比上升16.13%、上升2.59%、上升95.12%。7月，房企境内外融资额再次达到近期高点，尽管融资规模保持稳定增长，但下半年偿债压力不容忽视。

2018年～2020年7月房企发债成本趋势 数据来源：克而瑞

7月发债总量最高的企业为碧桂园，约83.45亿元，主要因为企业于7月7日发行了一笔13.6亿元的公司债，融资利率4.19%，又于7月29日发行了2笔共计10亿美元利率低于5%的境外优先票据。此外，7月世茂集团发行了1笔10亿元的公司债,利率较低为3.76%,同时还发行了一笔3亿美元的境外优先票据，利率4.60%。

7月典型房企融资成本 数据来源：保利投顾

融资成本方面，据保利投顾研究院，典型房企中，7月碧桂园、旭辉、雅居乐等发债融资，大型房企利率区间为4.2%～6%，全球宏观环境宽松的大背景下，融资利率维持低位，部分房企融资成本持续下行。整体来看，大型房企的资金链状况要好于中小房企，其中大型房企中有央企或者国企背景的资金链状况要好于民营房企。

据贝壳研究院，2020年7月单月，房企境内外债券融资共发行109笔，较上月增加26笔，发行规模折合人民币约1234亿元，环比上升41%，环比增速保持两个月超40%（6月42%），同比上升6%。

虽然美元债发债情况仍弱于境内债，但已经开始回暖。中原地产统计指出，6月份上市房企合计实现美元债融资金额达63.3亿美元，7月份合计实现融资总额73.4亿美元，为年内融资小高峰。

记者手记丨这是一个属于深圳楼市的7月

深圳的“有史以来”最严调控应该是7月最大的楼市新闻，在此之前，部分中介和自媒体已将楼市投机玩到极致，比如暴力拉升、集体护盘、假结婚、假离婚，过桥贷、经营贷明显进入楼市等等，我们在操作中也感慨于楼市的疯狂，以及这次被倒逼的调控。

政策的作用是显著的，深圳二手房成交量在第二周瞬间暴跌8成，带看量也直线下降。除了深圳外，还有其他6个城市也连续收紧楼市调控，把7月称为政策调控月丝毫不夸张。在疫情不利影响逐渐淡去的背景下，楼市复苏已经显而易见，究竟还有多少局部爆发式增长，还有多少城市会继续出台更严厉的调控政策倒成了一个值得期待的议题。

房住不炒，在任何时候都是成立的。（记者：包晶晶 陈利 视觉：陈冠宇 排版：陈梦妤 陈彦希）

㈢ 7月新增社融创6年新低，金融数据全面回落，说明了什么问题

每当咱们提到CPI的时候，不少人总会遐想到咱们的各类糊口必须品的物价程度。从某种水平下去讲，由于咱们的CPI节制的水平相比拟较好，所以咱们的CPI终年居于2%之内。当包含美国和欧洲地域的CPI已到达9%以上的时候，咱们的CPI仍然能够不乱在2%~3%之间。即使咱们的CPI在7月份同比下跌2.7%，咱们的不少糊口必须品的物价也比力低，

所以能够把CPI节制在2.7%已是很是好的水平了，住民的糊口也不会是以而遭到太多的反面影响。阐明了我国的经济情势在团体向好。跟着大师的出产糊口渐渐规复了畸形的程度，我国的经济也在缓步苏醒。阐明经济处于繁华成长阶段，此时必要内需动员消耗，CPI下跌，国家会进行微观调控。

㈣ 海外融资僵局难破 房企频频寻求“债务展期”

在房地产销售低迷以及融资渠道受限压力之下，商票、债务已成为悬在房企头顶上的“达摩克利斯之剑”。

虽然房企信用债连续3个月发行额环比小幅增长，但是海外债新增融资仍难以破局，目前多家房企因美元债到期与投资人达成交换要约发行新债。机构数据显示，7月房企通过交换要约重新上市的海外债金额达395.8亿元，占今年以来交换要约金额的52.9%。业内人士预计，海外融资将继续以延长存量债务期限为主。

在融资成本方面，同策研究院高级分析师陈舒表示，7月融资成本范围在2%-7.13%；在已披露的数据中，融资成本最低的为招商蛇口发行的其他债权融资，融资金额约12.9亿元，票面利率约为2%；而融资成本高者为宝龙地产发行的公司债，融资金额约17.72亿元，票面利率为7.13%。

房企高利息融资也是因偿债压力。据克而瑞统计，7月，融信、俊发、宝龙及中梁4家房企旗下的海外优先票据出现了实质性债务违约，这也是2021年以来单月曝出债务违约企业数量最多的一个月。

先是融信地产在7月11日发布消息称，两笔美元债利息未能支付。7月26日，宝龙地产发布的内幕消息显示，其一笔于7月25日到期的本息合计2129.4万美元的票据尚未偿还。7月29日，中梁控股对外称，一笔于2022年7月到期的9.5%优先票据构成违约事件。

由于部分房企存在流动性问题，8月房企债务展期以及债务违约的事件还在上演。其中，8月1日，华南城发布公告称，公司5笔优先票据展期获征求同意；8月5日，中国奥园表示，已与若干境内金融机构订立延长本金逾200亿元现有境内融资安排的期限，另外其他境内融资安排展期工作已与其境内债权人进入协商阶段。

此外，8月7日，已经完成一笔境外银团贷款展期的龙光集团发布公告称，其将暂停支付5笔境外美元优先票据到期的利息，原因是为了推进整体境外债务管理方案，公平对待所有债权人。

业内：海外融资或以延长存量债务期限为主

从目前来看，房企境内债的发行处于稳定阶段，但是新增海外债一直未见起色。而且，自去年以来，房企海外债违约多发，有必要引起重视。

针对今年年内房企尚有1328.9亿元的海外债余额，刘水认为，当前海外债展期成为存续债的主要应对方式，到期偿还率不高、企业违约情况加剧，导致投资人信心不足，新增融资难有突破，预计海外融资将继续以延长存量债务期限为主。

此外，刘水认为，非银融资主要依靠境内公开市场，而发行主体以国企、央企和少量优质民企为主。融资主体和渠道均受限，短期内行业融资环境不会有明显好转，但受监管一直强调的“满足房企合理融资需求”及各地行业支持性政策影响，融资环境也不会再度出现明显恶化。

“自5月利好政策发布以来，多种融资渠道放松，在公司债发行放松后，7月中期票据也在发力，但是从整体来看，融资形式未见显著变化，尤其是民企的融资情况尚未明显好转，在没有大量资产出售的情况下，民企融资规模不足国企一半，仍持续走低。”陈舒如是说。

值得关注的是，近期，银保监会负责人表示，在“保交楼”背景下，将主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，有效满足房企合理融资需求。对此，陈舒认为，这可以说是政策面的进一步“松口”，对市场再次释放积极信号，助力融资环境进一步改善。

㈤ 银保监会：截至7月末，房地产融资呈现“五个持续下降”

9月7日，银保监会发言人在答记者问中表示，截至7月末，房地产融资呈现“五个持续下降”。一是房地产贷款增速创8年新低，银行业房地产贷款同比增长8.7%，低于各项贷款增速3个百分点。二是房地产贷款集中度连续10个月下降，房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.95%。三是房地产信托规模自2019年6月以来持续下降，房地产信托余额同比下降约15%。四是理财产品投向房地产非标资产规模近一年来持续下降，相关理财产品余额同比下降42%。五是银行通过特定目的载体投向房地产领域规模连续18个月持续下降，相关业务规模同比下降27%。
上述发言人还表示，同时，我们督促银行机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持。截至7月末，个人按揭贷款首套房占比达到92%，住房租赁市场贷款同比增长29%。

㈥ 1-7月全国房地产开发投资降6.4%，这将对房地产行业造成哪些影响

上半年，我国对房地产市场的投资同比下降6.4%，这反映出了在经济压力持续下行下，我国房地产行业正在经历一轮寒冬。同时，国家对房地产行业相关金融政策的调整，也会给房地产企业带来一定的融资风险。这将造成房地产行业在资金方面，流通不畅，导致企业的经营成本和资金成本增加。同时，随着房地产供给的不断增加，消费者对房地产价格的预期将会下降，从而导致房地产需求的下降，从而造成市场供大于求的局面。

总的来说，投资比例的下降，减少了资金流向房地产，进一步导致房地产资金链断裂，从而增加金融风险。

㈦ 中信证券：怎样看待7月金融数据定向降准是否会落地

报告要点

2019年8月12日，央行发布7月金融数据，中国7月新增人民币贷款10600亿元，预期12423亿元，前值16600亿元；社会融资规模增量10100亿元，前值22600亿元；7月M2同比8.1%，预期8.46%，前值8.5%，M1货币供应同比3.1%，前值4.4%，M0货币供应同比4.5%，前值4.3%。

弱需求得到验证，票据冲贷再现。 7月信贷数据全面逊于预期，各期限信贷均同比少增，其中短期信贷对信贷增速拖累最大，印证了我们“实体经济弱需求+货币投放中性化”的观点。考虑到目前银行准备金增速水平较低，使得银行信用扩张受到一定制约。观察中长期信贷增速，2019年以来企业中长期贷款增速多数时间表现不良，居民部门购房需求依然是中长期信贷的支撑，而企业中长期投资需求低迷预计持续。观察短期信贷，生产活动趋弱拉低企业短贷增速，票据冲量7月再现。结合各项指标来看，生产扩张、需求收缩、库存收缩、价格上升的组合存在一定矛盾，但进一步看，改善较多的主要是生产和原材料价格指数，需求收缩则和出厂价格收缩对应，因此主要的拉动力仍在供给侧，我们认为这种组合并不稳定且更可能的情况是供给向需求靠拢。7月M1增速仅录得3.1%，同时企业短贷增速大降，结合7月PMI数据，三者相互印证经济运行较为低迷。

表外融资边际收缩。 7月非标融资降6226亿元，同比多降1340亿元，未贴现银行承兑汇票是主要拖累项。7月房地产信托贷款受到监管指导，而未贴现银行承兑汇票的大幅减少与低迷的企业短期信贷、低M1增速三者互相印证。从另一个视角看，目前票据直贴利率与同期限理财产品的收益率差重新有所扩大，但未贴现银行承兑票据项依旧维持下行。我们认为该项的低增实际是经济弱需求背景下，企业活动减弱的反映。从房地产信贷边际收紧的现状来看，叠加经济活动低迷，我们预测2019年非标融资难以快速上行。观察社融数据，新增人民币贷款难言乐观，实体经济融资需求重回低点；非标融资边际再度收紧，6、7月金融风险事件有所出现，金融供改的社融收缩效应或许在7月有所体现。

经济活动显示低迷，M2增速仍需观察。 7月M2同比增速录得8.1%，同比环比均有大幅减小。M1同比增速录得3.1%，环比降低1.3%，同比减少2%。银行表外融资减少叠加信贷不足是M2增速下滑的原因。M1低增速与企业短贷低增相互印证，后续应当继续保持观察，以确定狭义货币增速的底部区间。

债市策略： 我们此前提出，预计实体经济维持弱需求状态，7月信贷社融数据印证了我们的观点。地方政府专项债发行正在发力，可能为年内社融提供一定的支持。值得注意的是，银行间市场信用分层，影响银行信用投放。我们预计全年社融增速将在10%-11%区间内，10.5%将成为判断政策松紧的中位数。对于债市而言，我们认为债市收益率短期内下行趋势不变，10年期国债收益率将逐步向下靠近2.8-3.2%下部区间。

正文

数据：2019年8月12日，央行发布7月金融数据，中国7月新增人民币贷款10600亿元，预期12423亿元，前值16600亿元；社会融资规模增量10100亿元，前值22600亿元；7月M2同比8.1%，预期8.46%，前值8.5%，M1货币供应同比3.1%，前值4.4%，M0货币供应同比4.5%，前值4.3%。

弱需求得到验证，票据冲贷再现

7月，中国新增人民币贷款10600亿元，同比少增3900亿元。居民部门贷款新增5112亿元，同比少增1232亿元，其中短期居民贷款增695亿元，同比少增1073亿元；中长期居民贷款增4417亿元，同比少增159亿元。企业部门贷款新增2974亿元，同比少增3527亿元，其中短期企业贷款少增2195，同比少增1160亿元；中长期企业贷款增3678亿元，同比少增1197亿元。总的来说，7月短期贷款少增1500亿元，同比少增2233亿元；票据融资增1284亿元，同比少增1104亿元；中长期贷款增8095亿元，同比少增1356亿元。7月信贷数据全面逊于预期，各期限信贷均同比少增，其中短期信贷对信贷增速拖累最大。

流动性回笼是7月信贷少增的一个原因。 7月人民币贷款增加10600亿，低于市场预期，印证了我们“实体经济弱需求+货币投放中性化”的观点。从流动性供给角度说，观察央行公开市场操作与新增人民币贷款的关系，我们发现央行公开市场操作投放量对信贷有一定的领先作用。而观察央行流动性投放，2019年5月起央行货币政策投放边际上便有转向，7月净回笼流动性5100亿元，较2018年同期多回笼900亿元，考虑到目前银行准备金增速水平较低，7月央行的流动性回笼可能导致银行准备金水平进一步下降，使得银行信用扩张受到一定制约。

观察中长期信贷增速， 2019年以来企业中长期贷款增速多数时间表现不良 ，中长期贷款增量结构中居民中长期信贷占比在4月后便超过企业中长期信贷。2019年7月中长期贷款增速逊于去年同期，住户部门中长期贷款增加4417亿元提供了一定支撑，企业部门中长期贷款增加3678亿元延续相对不足，居民部门购房需求依然是中长期信贷的支撑，而企业中长期投资需求低迷预计持续。

观察短期信贷， 生产活动趋弱拉低企业短贷增速，票据冲量7月再现。 企业短期信贷增速同比环比均大幅走低，7月减2195亿元，居民部门短期信贷7月仅增695亿元，从居民短贷来看，7月消费可能承压。观察7月高频数据，全国高炉开工率与6大发电集团发电耗煤量在7月间均处于下行区间，值得注意的是，7月是用电大月，发电耗煤反常走降提示我们企业生产活动趋弱。据财新网报道，在监管部门要求银行业调整优化信贷结构之际，票据转贴现市场出现供不应求的火爆局面，票据转贴现利率创下近年新低。从7月30日开始，票据转贴现市场的国股银票(国有和股份制银行承兑汇票)成交利率开始大范围地跌破2%，进入近几年少见的利率1%时期。7月31日，部分短期限国股银票转贴现成交的利率甚至跌破了1%。票据融资在月末得到了监管层支持，经历了“贴现率破1%”事件后终于环比增速转正，但同比依旧少增1100亿元。企业短期贷款7月减2195亿元，同比环比均大减。

7月官方制造业PMI为49.7%，较前值上升0.3%；非制造业PMI为53.7%，较前值下滑0.5%；综合PMI产出指数为53.1%，比上月微升0.1个百分点。结合各项指标来看，生产扩张、需求收缩、库存收缩、价格上升的组合存在一定矛盾，但进一步看，改善较多的主要是生产和原材料价格指数，需求收缩则和出厂价格收缩对应，因此主要的拉动力仍在供给侧，这也和6月工业增加值和利润背离的情况类似，我们认为这种组合并不稳定且更可能的情况是供给向需求靠拢。 7月M1增速仅录得3.1%，同时企业短贷增速大降，结合7月PMI数据(预测数据往往含有当前信息)，三者相互印证经济运行较为低迷。

表外融资边际收缩

7月，社会融资规模增1.01万亿元，同比少增2154亿元，同比增速录得10.1%，较6月少增0.8%。人民币贷款增8086亿元，同比少增4775亿元；外币贷款降221亿元，同比少降552亿元。委托贷款降987亿元，同比多降37亿元；信托贷款降676亿元，同比少降529亿元；未贴现银行承兑汇票大降4563亿元，同比多降1819亿元。企业债券融资增2240亿元，同比多增45亿元；非金融企业境内股票融资593亿元，同比多增418亿元。地方政府专项债增4385亿元，同比多增2534亿元。总的来看，非标融资降6226亿元，同比多降1340亿元，未贴现银行承兑汇票是主要拖累项。

7月房地产信托贷款受到监管指导，而 未贴现银行承兑汇票的大幅减少与低迷的企业短期信贷、低M1增速三者互相印证。 目前，非标监管边际趋紧，同时票据清查使得企业票据套利难度增大。3月10日，在十三届全国人大二次会议新闻中心举行的记者会上，央行行长易纲和副行长潘功胜对今年1月份、2月份社融中票据融资等较高的现象进行回应时表示， “经过人民银行的细致调研，票据融资和结构性存款之间没有大的空转和套利，但是个别现象是存在的”。央行3月11日发布2019年2月份金融数据解读指出，金融管理部门鼓励具有真实贸易背景的票据业务发展，同时也不会容忍票据融资套利情况。2月开始的银行体系票据业务自查使得票据套利行为难以开展。

从另一个视角看，目前票据直贴利率与同期限理财产品的收益率差重新有所扩大，但未贴现银行承兑票据项依旧维持下行。我们认为该项的低增实际是经济弱需求背景下，企业活动减弱的反映。从房地产信贷边际收紧的现状来看，叠加经济活动低迷，我们预测2019年非标融资难以快速上行。

7月地方政府专项债发行有较大提升，7月单月净融资额4385亿元；企业债发行7月单月净融资2240亿元。观察社融数据，新增人民币贷款难言乐观，实体经济融资需求重回低点；非标融资边际再度收紧，6、7月金融风险事件有所出现，金融供改的社融收缩效应或许在7月有所体现。

M2增速大幅下降，定向降准有必要

7月M2同比增速录得8.1%，同比环比均有大幅减小。M1同比增速录得3.1%，环比降低1.3%，同比减少2%。银行表外融资减少叠加信贷不足是M2增速下滑的原因。M1低增速与企业短贷低增相互印证，后续应当继续保持观察，以确定狭义货币增速的底部区间。

考虑到货币乘数高位，同时M2增速再次下降，有必要通过定向降准政策扩大货币乘数，支持货币增速。上周末的货币政策执行报告中，在下一步政策安排部分，排在第一个的工具就是定向降准，所以我们认为近期定向降准政策落地的可能性加大。

债市策略

我们此前提出，预计实体经济维持弱需求状态，7月信贷社融数据印证了我们的观点。地方政府专项债发行正在发力，可能为年内社融提供一定的支持。值得注意的是，金融供给侧改革持续发力，金融风险事件在6、7月有所发生，引发银行间市场信用分层，本月社融数据的全面低迷或许有金融供给侧改革影响银行信用投放的因素在。目前外部环境趋紧，经济内需减弱，未来企业短贷需求是一个重要抓手。我们预计全年社融增速将在10%-11%区间内，10.5%将成为判断政策松紧的中位数。对于债市而言，我们认为债市收益率短期内下行趋势不变，主要的逻辑是资产荒推动的利率下行，10年期国债收益率将逐步向下靠近2.8-3.2%下部区间。

（文章来源：明晰笔谈）

㈧ 12家房企试点融资三道红线，将如何影响房地产融资划出

一，房企融资再度收紧短期内会导致房地产企业资金紧张而加快现在住房销售，从而会对住房价格起到抑制作用

实际上，我国房企融资收紧和政策的调控一直在进行，并不是从今天开始的，也不会在今天结束，这一次不过是再一次继续收紧的政策体现。

今年以来，虽然在房地产调控政策上起起伏伏，受到各种救市政策、断供潮、房住不炒不等于房价不涨等的过程，但对房地产融资的控制一直没有松动。

二，房企融资再度收紧会影响到房地产企业拿地热情，从而从长期看会由于减弱住房供给而助推房价

房地产企业融资的“三道红线”是分别从整体、长期、短期三个维度衡量企业财务风险，目的是整体上控制房地产企业融资的高杠杆风险，短期内可能会通过加快房地产销售回笼现金对冲融资的收缩，但从长期看，无论是对龙头房企还是中小房企都将有深远影响，特别是对房地产企业的拿地将产生较大的影响，无论是房地产企业的激进拿地扩张，还是房地产企业的正常拿地储备都将受到非常大的冲击和影响。

三，坚持房住不炒和不以房地产政策作为短期刺激经济的手段不会改变，房价的大涨和大跌都不符合未来的房地产预期调控目标

这次的房地产企业融资再一次收紧，应该与7月份公布的住房价格变动有关，虽然说住房价格上涨的态势有所得到抑制。但从目前已知的7月份房价涨幅看，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅都呈现回落的态势，但价格涨幅回落与房价下降是两码事。

㈨ 上证指数创6月以来新高，市场热点多面开花

• 一、财经新闻精选

• 银保监会：房企降杠杆成效逐步显现 房地产融资呈现“五个持续下降”

  房地产金融监管“三线四档”和集中度管理实施以来，房企降杠杆成效逐步显现，房地产长效机制进一步落实。9月7日，银保监会新闻发言人在回应房地产金融监管方面工作时表示，银保监会始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，持续完善房地产金融监管机制，防范房地产贷款过度集中，促进金融与房地产良性循环。从取得的成效来看，该新闻发言人介绍，截至7月末，房地产融资呈现“五个持续下降”。

  来源：证券日报网

• 三部门：今年年底前完成学科类校外培训机构统一登记为非营利性机构

  近日，为贯彻落实中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》(以下简称“双减”文件)，教育部会同民政部、市场监管总局印发通知，就将面向义务教育阶段学生的学科类校外培训机构统一登记为非营利性机构工作进行部署。

  来源：央视新闻客户端

• 工信部正研究制定《服务中小企业高质量发展行动计划》

  工信部中小企业局局长梁志峰7日在国新办吹风会表示，将加强对“专精特新”企业的精准服务支撑。目前正在研究制定《为“专精特新”中小企业办实事清单》、《服务中小企业高质量发展行动计划(2021-2023)》，以及《“十四五”促进中小企业发展规划》。

  来源：证券时报网

• 风电、光伏板块又迎利好 绿色电力交易试点启动

  9月7日，绿色电力交易试点启动会在北京召开。这是国家发展改革委、国家能源局批复《绿色电力交易试点工作方案》后，启动的首次绿色电力交易，共17个省份259家市场主体参与，达成交易电量79.35亿千瓦时。

  来源：上海证券报

• 大商所调整焦煤、焦炭相关合约手续费费率

  大商所：经研究决定，自9月9日(星期四)交易时(即9月8日夜盘交易小节时)起，对焦煤、焦炭相关合约手续费费率进行调整。

  来源：大商所网站

（投资顾问  蔡 劲  注册投资顾问证书编号： S0260611090020）




二、市场热点聚焦

• 市场点评：上证指数创6月以来新高，市场热点多面开花

  周二两市大盘指数振荡走高，市场总成交金额较前一交易日缩小。具体来看，沪指收盘上涨1.51%，收报3676.59点；深成指上涨1.07%，收报14702.90点；创业板上涨0.72%，收报3251.49点。

  盘面上看，煤炭股、钢铁股、化工股和锂电池概念股表现活跃，涨幅居前，医药股则表现相对较弱。指数继续上行，创出6月份以来新高，短期有望维持强势。上证指数临近2月份高点，3700点上方压力不小，若继续上涨应保持理性。

  操作上，回避前期涨幅较大的个股，布局位置较低有预期差的个股或板块。建议关注有补涨预期的风电概念股、有涨价预期且位置较低的天然气概念股、位置较低业绩向好的军工股、券商股以及中报向好的个股。

  （投资顾问  余德超  注册投资顾问证书编号：S0260613080021）

   

• 宏观视点：房地产投资不香了？高净值客户的钱都流向了股市

  中国信登登记数据显示，8月份行业新增完成初始登记的信托产品为3011笔，环比下降10.76%；初始募集规模(以下简称“规模”)为4911.26亿元，环比下降36.52%。当月新增信托产品数量和规模呈现“双降”。

  值得关注的是，在下降的新增产品数量和规模中，最突出的无疑是投向房地产行业的资金变化。

  根据中国信登的统计，从运用领域来看，8月新增的信托产品中，投向房地产行业的规模已降至420.96亿元，占当月各行业新增规模比重为8.57%，较近12个月均值下降41.03%，创今年以来新低。

  有流出就有流入。从房地产信托产品流出的一部分资金，重点流向了证券类信托产品。同样是来自中国信登的数据，今年8月投向证券市场的规模较近12个月均值提高19.01%，占当月各行业新增规模比重为18.29%，规模和占比均有所提升。

  梳理历史数据可知，近一年来，投向证券市场的资金信托占比不断提升，截至2021年一季度末，该指标达到15.22%，已超过投向基础产业信托和房地产信托的占比，跃升为资金信托投向的第二大领域。

  来自中国信托业协会此前最新发布的数据显示，截至2021年二季度末，投向证券市场的资金信托余额为2.8万亿元，同比增长35.39%，环比增长15.17%；证券市场信托占比升至17.52%，同比上升5.82个百分点，环比上升2.31个百分点。

  来源：上海证券报

  点评：在“房住不炒”的政策定位下，基于风险控制等因素，信托公司和部分信托客户对于房地产类项目暂时选择了观望；另一方面，近年来证券投资类产品的回报，对高净值客户而言，也比房地产信托更有吸引力。这是房地产信托规模缩水，占比下滑的重要原因。对市场而言，房地产市场的资金转向证券市场，是市场走势向好的重要支撑力量。

  （投资顾问  蔡 劲  注册投资顾问证书编号： S0260611090020）

   

• 钢铁行业：限产集中落地，看好后续钢铁板块行情

  1-7月累计生铁产量5.34亿吨，同增2.30%;粗钢产量6.49万吨，同增8.00%。生铁粗钢产量虽继续增长，但增速出现明显下滑，较6月份累计同比分别下滑6.3pct和 3.8pct，产量拐点或已出现。以2020年生铁8.88万吨、粗钢10.53万吨计算， 之后5个月要完成产量不增目标，月产量需降至7080万吨和8074万吨，较7月产量基础上下滑8.19%和6.13%。

  来源：天风证券研报

  点评：展望后市，供给端减产力度较大，供需缺口将愈发明显，钢价易涨难跌，而铁矿石价格的持续下滑，使钢厂盈利空间增大，当前钢企利润维持相对高位，近期中报来看，业绩均大幅增长，随着限产的推进，钢厂利润或将重回扩张。随着全球经济的复苏，钢铁行业需求或将快速恢复甚至超过疫情前水平，21年钢铁行业或出现供需缺口。关注具备品种优势、控本能力强、分红水平较高的优质行业龙头。

  （投资顾问 余德超 注册投资顾问证书编号：S0260613080021）

   

三、新股申购提示

• 上海港湾申购代码707598，申购价格13.87元

 

四、重点个股推荐

• 参见《早盘视点》完整版（按月定制路径：发现-资讯-资讯产品-资讯-早盘视点；单篇定制路径：发现-金牌鉴股-早盘视点）